RTBL PERMEN PU 06 JULI 2007.ppt
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor 06/PRT/M/2007
Tentang
Pedoman Umum
RENCANA TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
Kedudukan RTBL dalam Pengendalian
BANGUNAN GEDUNG dan LINGKUNGAN
RTRW
NASIONAL
RTR PULAU
RTR KAWASAN
STRATEGIS NASIONAL
RTRW
PROVINSI
RTR KAWASAN
STRATEGIS PROVINSI
RTRW
KOTA
RDTR KOTA
*
RTR KAWASAN
STRATEGIS KOTA
RTR KAWASAN
PERKOTAAN
*
RENCANA TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
PERBAIKAN KAWASAN
PENGEMBANGAN KEMBALI
KAWASAN
PEMBANGUNAN BARU
KAWASAN
RDTR KABUPATEN
RTRW
KABUPATEN
PELESTARIAN/PELINDUNGAN
KAWASAN
RTR KAWASAN
STRATEGIS KABUPATEN
PROSES IMB DAN
PENYELENGGARAAN
BANGUNAN GEDUNG
DAN LINGKUNGAN
RTR KAWASAN
PERDESAAN
RTR KAWASAN
AGROPOLITAN
Penataan Ruang
* Termasuk Peraturan Zonasi
PERATURAN DAERAH
BANGUNAN GEDUNG
Penataan Bangunan dan Lingkungan
2
UUBG 28/2002
BANGUNAN GEDUNG
Bab IV, Pasal 7-15
PERSYARATAN
BANGUNAN GEDUNG
PERSY. ADMINISTRATIF
PERSY. TEKNIS BG
PERSY. TATA BANGUNAN
PERSY. PERUNTUKAN
DAN INTENSITAS BG
PERUNTUKAN LOKASI
PENAMPILAN BG
KEPADATAN
TATA RUANG DALAM
KETINGGIAN
SEIMBANG, SERASI,
SELARAS DGN LINGK.
JARAK BEBAS
PERATURAN
PERATURANPEMERINTAH
PEMERINTAH
REPUBLIK
INDONESIA
REPUBLIK INDONESIA
NOMOR
NOMOR36
36TAHUN
TAHUN2005
2005
TENTANG
TENTANG
PERATURAN
PERATURANPELAKSANAAN
PELAKSANAAN
UNDANG-UNDANG
UNDANG-UNDANGNOMOR
NOMOR28
28
TAHUN
2002
TAHUN 2002
TENTANG
TENTANG
BANGUNAN
BANGUNANGEDUNG
GEDUNG
PERSY. ARSITEKTUR
BANGUNAN GEDUNG
PERSY. KEANDALAN BG
PERSY. PENGENDALIAN
DAMPAK LINGKUNGAN
DAMPAK PENTING
LINGKUNGAN
NILAI SOSIAL-BUDAYA
Persyaratan tata bangunan ditetapkan lebih lanjut
dalam rencana tata bangunan dan
lingkungan (RTBL) oleh Pemda.
3
DEFINISI
PERATURAN
PERATURANPEMERINTAH
PEMERINTAH
REPUBLIK
REPUBLIKINDONESIA
INDONESIA
NOMOR
NOMOR36
36TAHUN
TAHUN2005
2005
TENTANG
TENTANG
PERATURAN
PERATURANPELAKSANAAN
PELAKSANAAN
UNDANG-UNDANG
UNDANG-UNDANGNOMOR
NOMOR28
28
TAHUN
TAHUN2002
2002
TENTANG
TENTANG
BANGUNAN
BANGUNANGEDUNG
GEDUNG
PERATURAN MENTERI
PEKERJAAN UMUM
NOMOR: 06/PRT/M/2007
TENTANG
PEDOMAN UMUM
RENCANA TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
adalah panduan rancang bangun suatu
lingkungan/kawasan yang dimaksudkan
untuk mengendalikan pemanfaatan
ruang, penataan bangunan dan
lingkungan; memuat materi pokok:
1.Program Bangunan dan Lingkungan;
2.Rencana Umum dan Panduan
Rancangan;
3.Rencana Investasi;
4.Ketentuan Pengendalian Rencana;
5.Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.
4
CAKUPAN DAN POLA PENATAAN
Cakupan:
1. kawasan baru berkembang cepat;
2. kawasan terbangun;
3. kawasan dilestarikan;
4. kawasan rawan bencana;
5. kawasan gabungan atau campuran.
Pola Penataan:
1. Perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan
(perbaikan kampung), perbaikan desa pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan, serta pelestarian kawasan;
2. pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan,
pengembangan kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan
pascabencana;
3. pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman
(Kawasan Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun – Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan terpadu,
pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih pusat pertumbuhan desa (KTP2D),
pembangunan kawasan perbatasan, dan pembangunan kawasan pengendalian ketat (high-control zone);
4. pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan pelestarian,
revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan bencana.
5
PENGATURAN PELAKSANAAN
1. Dokumen RTBL disusun oleh pemerintah daerah atau
berdasarkan kemitraan pemerintah daerah, swasta, masyarakat
dan/atau dengan dukungan fasilitasi penyusunannya oleh
Pemerintah sesuai dengan tingkat permasalahan pada
lingkungan/kawasan yang bersangkutan.
2. Penyusunan Dokumen RTBL dilakukan dengan mendapat
pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung dan
mempertimbangkan pendapat publik.
3. Dokumen RTBL ditetapkan dengan peraturan Bupati/Walikota,
dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta dengan peraturan
Gubernur.
4. Dalam penyusunan dokumen RTBL, Pemerintah dan pemerintah
daerah melaksanakan kewajibannya sesuai ketentuan.
6
MANFAAT
1. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;
2. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna,
spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang
wilayah;
3. Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;
4. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas
bangunan gedung dan lingkungan/kawasan;
5. Mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan;
6. Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan
aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan
lingkungan/ kawasan yang berkelanjutan;
7. Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pascapelaksanaan,
karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua
hasil pembangunan.
7
KAWASAN PERENCANAAN
Lingkungan/kawasan dengan luas 5-60 hektar (Ha), dengan
ketentuan:
1. kota metropolitan dengan luasan minimal 5 Ha;
2. kota besar/sedang dengan luasan 15-60 Ha;
3. kota kecil/desa dengan luasan 30-60 Ha.
Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan (delineasi)
berdasarkan satu atau kombinasi:
1. Administratif, seperti wilayah RT, RW, kelurahan, kecamatan, dan bagian wilayah kota/desa.
2. Nonadministratif, yang ditentukan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial units),
seperti desa adat, gampong, dan nagari.
3. Kawasan yang memiliki kesatuan karakter tematis, seperti kawasan kota
lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra pendidikan, dan kawasan permukiman
tradisional.
4. Kawasan yang memiliki sifat campuran, seperti kawasan campuran antara fungsi
hunian, fungsi usaha, fungsi sosial-budaya dan/atau keagamaan serta fungsi khusus, kawasan sentra niaga
(central business district), industri, dan kawasan bersejarah.
5. Jenis kawasan,
seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan terbangun yang memerlukan
8
penataan, kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan kawasan gabungan atau campuran.
STRUKTUR dan
SISTEMATIKA
DOKUMEN RTBL
1
ANALISIS
KAWASAN DAN
WILAYAH
PERENCANAAN
TAHAP ANALISIS
VISI
PEMBANGUNAN
KAWASAN
PERENCANAAN
ANALISIS
PENGEMBANGAN
PEMBANGUNAN
BERBASIS PERAN
MASYARAKAT
P e ra t u ra n M e n te ri P e k e r ja a n U m u m N o m o r 0 6 / P R T / M / 2 0 0 7
P ER A T U R A N M EN TER I P EK ER JA A N U M U M
N OM OR 06/PRT/M /2007
PERANCANGAN
TANG GAL 16 M ARET 2007
TEN TAN G
PEDO M AN UM UM
REN CANA TATA BANGUNAN
PERAN MASYARAKAT
2
TAHAP PERUMUSAN
DAN
PENGEMBANGAN
PROGRAM BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
KONSEP DASAR
PERANCANGAN
TATA
BANGUNAN DAN
LINGKUNGAN
RENCANA UMUM
DAN PANDUAN RANCANGAN
PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN
MIKRO
RENCANA
UMUM
RENCANA PERPETAKAN
RENCANA TAPAK
RENCANA SISTEM PERGERAKAN,
RENCANA AKSESIBILITAS LINGKUNGAN
RUANG TERBUKA HIJAU
RENCANA WUJUD VISUAL BG
RENCANA PRASARANA DAN SARANA
LINGKUNGAN
PANDUAN
RANCANGAN
KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI
RANCANGAN
PRINSIP-PRINSIP PENGEMBANGAN
RANCANGAN KAWASAN
D A N LIN G K U N G A N
3
RENCANA INVESTASI
SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI
POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI
TAHAP
PENGEMBANGAN
4
DUKUNGAN
PELAKSANAAN
KETENTUAN
PENGENDALIAN RENCANA
STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA
ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA
5
PEDOMAN PENGENDALIAN
PELAKSANAAN
ASPEK-ASPEK PENGENDALIAN PELAKSANAAN
ARAHAN PENGELOLAAN KAWASAN
9
1. PROGRAM BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
DOKUMEN RTBL
ANALISIS
KAWASAN DAN
WILAYAH
PERENCANAAN
VISI
PEMBANGUNAN
ANALISIS
PENGEMBANGAN
PEMBANGUNAN
BERBASIS PERAN
MASYARAKAT
KONSEP DASAR
PERANCANGAN
TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
Merupakan penjabaran lebih lanjut dari perencanaan
dan peruntukan lahan yang telah ditetapkan untuk
kurun waktu tertentu, yang memuat jenis, jumlah,
besaran, dan luasan bangunan gedung, serta kebutuhan
ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial,
prasarana aksesibilitas, sarana pencahayaan, dan sarana
penyehatan lingkungan, baik berupa penataan
prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.
10
PROGRAM BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
ANALISIS KAWASAN &
WILAYAH PERENCANAAN
KOMPONEN ANALISIS
sosial-kependudukan
prospek pertumbuhan ekonomi
daya dukung fisik & lingkungan
aspek legal konsolidasi lahan
daya dukung prasarana & faslilitas
kajian aspek historis
11
ANALISIS PENGEMBANGAN
PEMBANGUNAN BERBASIS
PERAN MASYARAKAT
KONSEP DASAR
PERENCANAAN TATA BANGUNAN
& LINGKUNGAN
PRINSIP
KOMPONEN DASAR PERANCANGAN
kesepakatan & hasil kerjasama
sesuai aspirasi publik
kejelasan tanggung jawab
kesempatan sama
visi pembangunan
konsep perancangan struktur tata bangunan & lingkungan
konsep komponen perancangan
blok-blok pengembangan & program penanganan
12
2. RENCANA UMUM DAN
PANDUAN RANCANGAN
Merupakan ketentuanketentuan rancangan
tata bangunan dan
lingkungan yang
bersifat umum dalam
mewujudkan
lingkungan/kawasan
perencanaan yang
layak huni, berjati
diri, produktif, dan
berkelanjutan.
DOKUMEN RTBL
RENCANA
UMUM
PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN MIKRO
RENCANA PERPETAKAN
RENCANA TAPAK
RENCANA SISTEM PERGERAKAN, RENCANA
AKSESIBILITAS LINGKUNGAN
RUANG TERBUKA HIJAU
RENCANA WUJUD VISUAL BANGUNAN GEDUNG
RENCANA PRASARANA DAN SARANA LINGKUNGAN
PANDUAN
RANCANGAN
KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI RANCANGAN
PRINSIP-PRINSIP PENGEMBANGAN RANCANGAN
KAWASAN
13
RENCANA UMUM DAN
PANDUAN RANCANGAN
STRUKTUR
PERUNTUKAN
LAHAN
Wbs
Wsd
Wsn
Wtm
Wbu
Kpm
Kbu
Kut
Kig
Sfu
Phb
KOMPONEN RANCANGAN
Phl
Swl
struktur peruntukan lahan
intensitas pemanfaatan lahan
tata bangunan
sistem sirkulasi & jalur penghubung
sistem ruang terbuka & tata hijau
tata kualitas lingkungan
sistem prasarana & utilitas
lingkungan
→ PANDUAN RANCANGAN
14
INTENSITAS
PEMANFAATAN
LAHAN
KOMPONEN
PENATAAN
KDB
KLB
KDH
KTB
TDR
TATA BANGUNAN
KOMPONEN PENATAAN
pengaturan blok
lingkungan
pengaturan kaveling
pengaturan bangunan
pengaturan ketinggian &
elevasi lantai bangunan
15
SISTEM SIRKULASI
SISTEM RUANG TERBUKA
KOMPONEN PENATAAN
jaringan jalan & pergerakan
sirkulasi kendaraan umum
sirkulasi kendaraan pribadi
sirkulasi kendaraan umum
informal setempat
pergerakan transit
parkir
jalur servis lingkungan
sirkulasi pejalan kaki & sepeda
jalur penghubung terpadu
KOMPONEN PENATAAN
ruang terbuka umum
ruang terbuka pribadi
ruang terbuka pribadi untuk umum
pepohonan & tata hijau
bentang alam
jalur hijau
& JALUR PENGHUBUNG
& TATA HIJAU
16
TATA KUALITAS
SISTEM PRASARANA
KOMPONEN PENATAAN
konsep identitas lingkungan
konsep orientasi lingkungan
wajah jalan
KOMPONEN PENATAAN
jaringan air bersih
jaringan air limbah & air kotor
jaringan drainase
jaringan persampahan
jaringan listrik
jaringan telepon
jaringan pengamanan kebakaran
jaringan jalur evakuasi
LINGKUNGAN
& UTILITAS LINGKUNGAN
17
PANDUAN RANCANGAN
SIMULASI RANCANGAN TIGA DIMENSIONAL
ATURAN DASAR
aturan wajib
aturan anjuran utama
aturan anjuran
18
RENCANA INVESTASI
KETENTUAN PENGENDALIAN
RENCANA
PEDOMAN PENGENDALIAN
PELAKSANAAN
SKENARIO STRATEGI
RENCANA INVESTASI
PENGENDALIAN PELAKSANAAN
aspek pengendalian
kriteria & pertimbangan
PENGELOLAAN KAWASAN
tujuan pengelolaan
lingkup pengelolaan
aset properti yang dikelola
pelaku pengelolaan
aspek pengelolaan
sistematika pedoman pengelolaan
POLA KERJA SAMA
OPERASIONAL INVESTASI
(KSO: BOT, BOOT, BOO)
SKENARIO PENGENDALIAN
ARAHAN PENGENDALIAN
19
DOKUMEN RTBL
3. RENCANA INVESTASI
SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI
POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI
1. memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan;
2. merupakan rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk
menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan suatu penataan
atau pun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi;
3. alat mobilisasi dana investasi masing-masing pemangku
kepentingan;
4. mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas
pelayanan prasarana/sarana dari suatu lingkungan/kawasan.
1. Program bersifat jangka menengah, mengindikasikan investasi
untuk berbagai macam kegiatan.
2. Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah,
dunia usaha/swasta, dan masyarakat.
3. Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan.
4. Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan
pembiayaan.
5. Menuntun para pemangku kepentingan dalam memperoleh
20
justifikasi kelayakan ekonomi dan usulan perencanaan lingkungan.
DOKUMEN RTBL
4. KETENTUAN
PENGENDALIAN RENCANA
STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA
ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA
1. Tujuan:
• Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupun
kelembagaan kerja.
• Mengatur pertanggungjawaban semua pihak.
2. Ketentuan pengendalian rencana disusun sebagai bagian proses
penyusunan RTBL yang melibatkan masyarakat.
3. Sebagai alat mobilisasi peran masing-masing pemangku
kepentingan pada masa pelaksanaan atau masa pemberlakuan
RTBL.
21
DOKUMEN RTBL
5. PEDOMAN PENGENDALIAN
PELAKSANAAN
PENGENDALIAN PELAKSANAAN
PENGELOLAAN KAWASAN
1. Mengarahkan perwujudan pelaksanaan penataan bangunan dan
lingkungan/kawasan dan memandu pengelolaan kawasan agar dapat
berkualitas, meningkat, dan berkelanjutan.
2. Harapan:
• Menjamin pelaksanaan kegiatan berdasarkan dokumen RTBL;
• Menjamin pemanfaatan investasi dan optimalisasi nilai investasi;
• Menghindari fenomena lahan tidur atau bangunan terbengkalai sebagai
akibat investasi yang ditanamkan tidak berjalan semestinya;
• Menarik investasi lanjutan dalam pengelolaan lingkungan setelah masa
pascakonstruksi.
3. Dilakukan oleh dinas teknis setempat atau unit pengelola
teknis/UPT/badan tertentu sesuai kewenangan yang ditetapkan oleh
kelembagaan pemrakarsa penyusunan RTBL atau dapat ditetapkan
kemudian berdasarkan kesepakatan para pemangku kepentingan.
4. Pedoman pengendalian pelaksanaan dapat ditetapkan dan berupa
dokumen terpisah tetapi merupakan satu kesatuan dengan dokumen RTBL.
22
≠
23
Contoh
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KAWASAN NIAGA TERPADU SUDIRMAN
Rencana selubung bangunan
Rencana
peruntukan lahan
Model
simulasi
Simulasi
24
bangunan
25
Contoh
IDENTIFIKASI KAWASAN
SEGMEN 1
Konservasi - Komersial
SEGMEN 2
Bisnis - Komesial
Komersial
Komersial
1
2
3
SEGMEN 3
Bisnis - Komersial
Magnet
Mini Dep. Store
UFO
SEGMEN 4
Campuran - Rekreatif
SAMSAT
SEGMEN 5
Hunian
SEGMEN 6
Hunian
Magnet
GOR Kertajaya
DISPENDA
Superblok Galaxy
4
7
5
6
12
8
9
11
10
Hotel Olimpic
Magnet Utama
Pasar Keputran
14
13
9
Komersial
Mini Dep. Store
Bang. KunoHartono
Magnet
Resto – Salon - Toko
Hunian
Hunian
Hunian
Magnet Utama
Kampus ITS
26
Contoh
KONSEP KAWASAN
PEDESTRIAN PROMENADE
SEBAGAI PEMBENTUK
KONTINUITAS RUANG
SEGMEN 1
Konservasi - Komersial
1
2
3
SEGMEN 2
Bisnis - Komesial
SEGMEN 3
Bisnis - Komersial
SEGMEN 4
Campuran - Rekreatif
SEGMEN 5
Hunian
SEGMEN 6
Hunian
4
7
5
6
12
8
9
10
11
14
13
9
ARAHAN RTBL
5 s.d 10 tahun
VISI KORIDOR KERTAJAYA
20 s.d 25 tahun
27
1.
2.
3.
4.
5.
Merangkai distrik perkotaan sebagai satu paket agenda wisata.
Pengembangan rangkaian wisata (tourism lingkage) terhadap objek wisata sejarah & wisata
perdagangan.
Pengembangan kegiatan ekonomi (pasar tradisional, retail, pasar seni dll.) untuk mendukung
pariwisata
Wisata budaya (cultural development), pengangkatan kembali tradisi lama yang khas dll. dengan
keberadaan masyarakat tradisional yang ramah dan memiliki bakat seni serta tradisi tempo
doeloe.
Merancang sumbu-sumbu ruang kawasan untuk mengintegrasikan dan menstrukturkan ruangruang kawasan dan bangunan-bangunannya.
GATE
PURWOSARI
Contoh
KONSEP PENGEMBANGAN
Wisata budaya
Mangkunegaran
GATE
GLADAG
Public Space/City walk
Koridor Slamet Riyadi
Wisata
Batik di
Kampung
Kauman
Wisata Perbelanjaan
Modern (Shopping Tourism)
di Singosaren - Rajiman
Wisata Perbelanjaan
Tradisional (Tradisional
Shopping Tourism) di
Pasar Klewer
28
29
Contoh
RENCANA SEGMENTASI & TEMATIK KAWASAN
SEGMEN – 1 :
Purwosari – EX. S.E
Rencana Tematik :
Shopping Tourism
dengan Arcade Mall
Parangkusumo.
SEGMEN – 2 :
EX. S.E - Gendhengan
Rencana
Tematik :
Bazaar Street
Delimo Mulyo.
SEGMEN – 3 :
Gendhengan - Sriwedari
Rencana
Tematik :
Tourism Art &
Traditional
Food Court
SEGMEN – 4 :
Sriwedari - Ngapeman
Rencana Tematik :
Rekreasi Budaya
Koridor Sidomukti
SEGMEN – 5 :
Ngapeman - Gladhag
Rencana Tematik :
Traditional
Shopping Tourism
Ceplok Bolu Rambat
SEGMEN – 6 :
Gladhag – Pasar Gedhe
Rencana Tematik:
Komersial
Perkantoran dan
Permukiman
Tradisional
Sidoasih
RANCANGAN KAWASAN
30
SHOPPING TOURISM DENGAN ARCADE MALL PARANGKUSUMO
Pragola
bougenville
Stasiun
Purwosari
Contoh
SEGMEN – 1 :
Parking Area
Gerbang Kota
Information
Center
Plasa Kemuning
Commercial
Arcade
Plasa Lantana
Camarra
1.
Pola jalur pedestrian dan pelataran dengan motif batik parangkusumo.
2.
Pada kompleks pertokoan dibuat arcade.
3.
Vegetasi eksisting dipertahankan.
4.
Stasiun purwosari dikonservasi dan direnovasi.
5.
Dibentuk kantong parkir dan sistem parkir pada bagian utara dibuat on street.
6.
31
Gate menuju kawasan ’citywalk’ dibentuk lengkung sebagai tipolocical crescent dalam upaya membentuk
figurasi ruang.
Contoh
SEGMEN – 3:
TOURISM ART DAN TRADITIONAL FOOD COURT
Segmen
-3
Art Galery
Pertokoan
Plasa
kemuning
Show
room &
eksibishi
Palm
water
park &
pond
Souvenir
shop
Parking
area
Pertokoan
Tradition
al Food
basaar
Plasa Loji
gandrung
Jalur pedestrian menggunakan motif batik Sidomulyo. Sistem parking on street pada
sisi utara slamet riyadi dan dengan sistem kantong parkir. Terdapat plasa dengan air
mancur untuk publik dengan taman bunga soka, tapak dara dan bunga kertas. Pada
beberapa tempat terdapat open resto utk masyarakat. Pada pertokoan di bentuk
arcade.
32
NO
ZONE
PENGGUNAAN TANAH
LUAS
(Ha)
Contoh
RENCANA FIGURE GROUND (SOLID – VOID)
%
1
Permukiman
Permukiman
Hotel/ Losmen/ penginapan
8.19
31.20
2
Fasilitas
sosial
Masjid
Gereja
Rumah Sakit
1.61
6.12
3
Perdagangan
Pertokoan
Pasar tradisional
Retail Restoran/Rumah makan
Supermarket
10.35
39.39
4
Perkantoran
Kantor
Bank
Museum
3.46
13.18
5
Open Space
(Ruang
Terbuka)
Parkir
Plasa
Taman
2.66
10.11
Jumlah
26.275
100
RENCANA TATA GUNA LAHAN
33
Contoh
RENCANA RUANG TERBUKA
Simpul – simpul jalur
pedestrian
Jalur
pedestrian
yang menerus pada
arcade – arcade
pertokoan.
Pelataran
mangkunegaran
sebagai plasa
pedestrian
Jalur
pedestrian
yang
menerus berupa pelataran
ruang Public, pragola –
pragola dan pada arcade –
arcade pertokoan.
Ruang terbuka sebagai public park perlu dirancang sehingga masyarakat maupun
wisatawan memiliki ruang sebagai sarana berkumpul, berinteraksi, rekreasi, santai,
melepas lelah dan lain – lain secara nyaman, teduh dalam suasana asri penuh kehangatan.
34
Contoh
PENATAAN BANGUNAN
Tabel 6.32. Titik – tik lokasi
Penanganan dan
Pengembangan Bangunan
Baru
35
Contoh
PENATAAN WAJAH
BANGUNAN
Eksisting
Rekomendasi
Elemen air
pada plaza
Elemen air
pada plaza
Elemen air
pada plaza
36
Contoh
RENCANA LANSEKAP
1. Memberi kesan visual yang baik, nyaman dan
aman.
2. Memberi nilai tambah pada lingkungan secara
estetis, visual psikologis, sosial maupun
ekologis.
3. Menjaga dan mempertahankan kelestarian
lingkungan, sistem ekologis lingkungan secara
klimatologis sebagai pengatur iklim, penyaring
udara kotor dan media konservasi tanah dan
estética kawasan.
4. Penguat dam pembentuk struktur kawasan.
Lansekap pada plasa
(penguat figur ruang
terbuka)
Lansekap pada jalaur
pedestrian dan
pengarah jalan
Gambar Rancangan Lansekap
Gambar Pattern Lansekap (Lansekap sebagai
pembentuk struktur/kerangka kawasan)
Kerangka kawasan yang
dibentuk oleh pohon - pohon
37
Contoh
PENATAAN PEDAGANG KAKI LIMA
Pedagang kaki lima ditata pada plasa – plasa
di tiap segmen. Ditata berkala dengan
dagangan yang bervariatif dan bersih.
Kue
tradisional
Makanan
tradisional
solo
Aneka
minuman
Kue
tradisional
Kerajinan
rakyat
Makanan
Eropa
Kerajinan
Rakyat
Aneka
minuman
Aneka laut
38
Contoh
PENATAAN STREET FURNITURE
Boks telpon
Bis Surat
Lampu pedestrian
Pos polisi
Papan info
39
40
41
Contoh
42
Contoh
Komponen Program Pembangunan
Prioritas
Pengembangan kegiatan Non Fisik
A. Sosial
1.
2.
3.
4.
Studi Kelayakan Jembatan Penyeberangan di depan Masjid Raya
Sosialisasi Master Plan penataan kawasan
Rancangan kebijakan dalam penyesuaian KDB/KLB
Sosialisasi kebijakan insentif bagi penyedia pedestrian di lahan privat
4
4
3
2
B. Budaya/Pariwisata/Sejarah/Asset Kota
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Penambahan atraksi kebudayaan baru
Perencanaan historical tourism track di kawasan
Promosi Ramadhan fair
Pencetakan booklet, leaflet, brosur kepariwisataan
Penambahan signage bangunan bersejarah
Pengalihan pengelolaan Istana Maimoon (insentif)
4
5
4
5
4
2
C. Manajemen Pengelolaan Kawasan (Aset)
1.ŹŹ Pembentukan lembaga/badan pengelola (status hukum)
5
TAHAP – I :
GENDHENGAN - NGAPEMAN
TAHAP – II :
Ex. S.E - GENDHENGAN
43
44
Penjaminan atas hak tanah dan hak pakai
Peraturan Operasional dan Penggunaan, Pemanfaatan dan
Penjaminan
Hak dan kewajiban berbagai pelaku
Penggunaan yang diijinkan dan yang dilarang
Pemeliharaan kondisi properti
Pengelolaan dan penataan lansekap, ruang terbuka dan fasum/fasos
Pembangunan tanpa ijin (ilegal)
Pemeliharaan ruang terbuka dan fasilitas umum lingkungan
Pembiayaan pemeliharaan perbaikan
Pengambilan tindakan hukum (law enforcement) dalam pengelolaan
PERATURAN KHUSUS PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN
Koordinasi persetujuan dan persyaratan penggunaan
Peraturan Penggunaan dan Pemanfaatan Kaveling dan
Ruang Publik
Manajemen gangguan
Manajemen aksesibilitas umum
Kebersihan dan pembuangan
Pengelolaan utilitas dan fasilitas
PERATURAN KHUSUS PENGELOLAAN DAN PERAWATAN
Pengelolaan, penggunaan dan perawatan kaveling dan ruang publik
Peraturan Pengelolaan dan Perawatan Kaveling dan Ruang
Publik
Koordinasi kegiatan yang diwadahi
Pengelolaan kaki lima
Pengelolaan sirkulasi pejalan kaki, transportasi dan sistem parkir
Manajemen gangguan (polusi udara, air, suara dan hama)
Manajemen teguran/sanksi/denda dan bonus/insentif/disinsentif
PERATURAN KHUSUS PELAYANAN LINGKUNGAN
Koordinasi layanan kegiatan yang diwadahi
Peraturan Pelayanan Lingkungan
Pengelolaan dan layanan kaki lima
Manajemen gangguan (polusi udara, air, suara dan hama)
Pengelolaan layanan kebersihan dan pembuangan
Koordinasi layanan keamanan dan keselamatan
Manajemen pelaksanaan peraturan layanan fasilitas umum
Manajemen teguran/sanksi/denda dan bonus/insentif/disinsentif/imbalan
PERATURAN KHUSUS PEMBAHARUAN / PERBAIKAN
Koordinasi pembaharuan
Peraturan Pembaharuan Aset
Manajemen risiko dan nilai aset terhadap kebutuhan
Manajemen pembaharuan
Perubahan/penambahan dan renovasi/perbaikan
Manajemen insentif/disinsentif/imbalan dalam pembaharuan aset
Contoh
PERATURAN UMUM
PIHAK
BADAN- BADAN
USAHA
PENYEWA
KERJASAMA
KEMITRAAN
PIHAK
PENGELOLA
KAWASAN
O P KE OR OA SR IDO I NN AA LS / I
PENGAW ASAN
dokumen
PERATURAN LINGKUNGAN/KAWASAN
MENGENAI
PENGELOLAAN ASET PROPERTI
L
A
Y
A
N
A
N
L
IN
G
K
U
N
G
A
N
PIHAK
MASYARAKAT
PEMAKAI
LAYANAN JASA
PIHAK
PEMERINTAH
TERKAIT
45
PEMBINAAN PELAKSANAAN
PERAN PEMERINTAH DAERAH
PERAN PEMERINTAH
Identifikasi lokasi potensial yang memerlukan RTBL
Menyusun RTBL kawasan strategis & prioritas
Memberikan advis teknis RTBL atas permintaan daerah
Memfasilitasi dengar pendapat proses RTBL
Melaksanakan pembangunan fisik sesuai RTBL
Mengembangkan kelembagaan khusus
Melaksanakan pengawasan teknis proses RTBL
Identifikasi lokasi potensial yang memerlukan RTBL
Menyusun RTBL kawasan prioritas
Memberikan advis teknis RTBL oleh masyarakat
Memfasilitasi dengar pendapat proses RTBL
Menetapkan dokumen RTBL sebagai Peraturan
Gubernur/Bupati/Walikota
Menyebarluaskan dan mempromosikan RTBL
Melaksanakan pembangunan fisik sesuai RTBL
Mengendalikan pelaksanaan pembangunan berdasar RTBL
Mengembangkan kelembagaan khusus
46
47
Nomor 06/PRT/M/2007
Tentang
Pedoman Umum
RENCANA TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
Kedudukan RTBL dalam Pengendalian
BANGUNAN GEDUNG dan LINGKUNGAN
RTRW
NASIONAL
RTR PULAU
RTR KAWASAN
STRATEGIS NASIONAL
RTRW
PROVINSI
RTR KAWASAN
STRATEGIS PROVINSI
RTRW
KOTA
RDTR KOTA
*
RTR KAWASAN
STRATEGIS KOTA
RTR KAWASAN
PERKOTAAN
*
RENCANA TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
PERBAIKAN KAWASAN
PENGEMBANGAN KEMBALI
KAWASAN
PEMBANGUNAN BARU
KAWASAN
RDTR KABUPATEN
RTRW
KABUPATEN
PELESTARIAN/PELINDUNGAN
KAWASAN
RTR KAWASAN
STRATEGIS KABUPATEN
PROSES IMB DAN
PENYELENGGARAAN
BANGUNAN GEDUNG
DAN LINGKUNGAN
RTR KAWASAN
PERDESAAN
RTR KAWASAN
AGROPOLITAN
Penataan Ruang
* Termasuk Peraturan Zonasi
PERATURAN DAERAH
BANGUNAN GEDUNG
Penataan Bangunan dan Lingkungan
2
UUBG 28/2002
BANGUNAN GEDUNG
Bab IV, Pasal 7-15
PERSYARATAN
BANGUNAN GEDUNG
PERSY. ADMINISTRATIF
PERSY. TEKNIS BG
PERSY. TATA BANGUNAN
PERSY. PERUNTUKAN
DAN INTENSITAS BG
PERUNTUKAN LOKASI
PENAMPILAN BG
KEPADATAN
TATA RUANG DALAM
KETINGGIAN
SEIMBANG, SERASI,
SELARAS DGN LINGK.
JARAK BEBAS
PERATURAN
PERATURANPEMERINTAH
PEMERINTAH
REPUBLIK
INDONESIA
REPUBLIK INDONESIA
NOMOR
NOMOR36
36TAHUN
TAHUN2005
2005
TENTANG
TENTANG
PERATURAN
PERATURANPELAKSANAAN
PELAKSANAAN
UNDANG-UNDANG
UNDANG-UNDANGNOMOR
NOMOR28
28
TAHUN
2002
TAHUN 2002
TENTANG
TENTANG
BANGUNAN
BANGUNANGEDUNG
GEDUNG
PERSY. ARSITEKTUR
BANGUNAN GEDUNG
PERSY. KEANDALAN BG
PERSY. PENGENDALIAN
DAMPAK LINGKUNGAN
DAMPAK PENTING
LINGKUNGAN
NILAI SOSIAL-BUDAYA
Persyaratan tata bangunan ditetapkan lebih lanjut
dalam rencana tata bangunan dan
lingkungan (RTBL) oleh Pemda.
3
DEFINISI
PERATURAN
PERATURANPEMERINTAH
PEMERINTAH
REPUBLIK
REPUBLIKINDONESIA
INDONESIA
NOMOR
NOMOR36
36TAHUN
TAHUN2005
2005
TENTANG
TENTANG
PERATURAN
PERATURANPELAKSANAAN
PELAKSANAAN
UNDANG-UNDANG
UNDANG-UNDANGNOMOR
NOMOR28
28
TAHUN
TAHUN2002
2002
TENTANG
TENTANG
BANGUNAN
BANGUNANGEDUNG
GEDUNG
PERATURAN MENTERI
PEKERJAAN UMUM
NOMOR: 06/PRT/M/2007
TENTANG
PEDOMAN UMUM
RENCANA TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
adalah panduan rancang bangun suatu
lingkungan/kawasan yang dimaksudkan
untuk mengendalikan pemanfaatan
ruang, penataan bangunan dan
lingkungan; memuat materi pokok:
1.Program Bangunan dan Lingkungan;
2.Rencana Umum dan Panduan
Rancangan;
3.Rencana Investasi;
4.Ketentuan Pengendalian Rencana;
5.Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.
4
CAKUPAN DAN POLA PENATAAN
Cakupan:
1. kawasan baru berkembang cepat;
2. kawasan terbangun;
3. kawasan dilestarikan;
4. kawasan rawan bencana;
5. kawasan gabungan atau campuran.
Pola Penataan:
1. Perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan
(perbaikan kampung), perbaikan desa pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan, serta pelestarian kawasan;
2. pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan,
pengembangan kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan
pascabencana;
3. pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman
(Kawasan Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun – Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan terpadu,
pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih pusat pertumbuhan desa (KTP2D),
pembangunan kawasan perbatasan, dan pembangunan kawasan pengendalian ketat (high-control zone);
4. pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan pelestarian,
revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan bencana.
5
PENGATURAN PELAKSANAAN
1. Dokumen RTBL disusun oleh pemerintah daerah atau
berdasarkan kemitraan pemerintah daerah, swasta, masyarakat
dan/atau dengan dukungan fasilitasi penyusunannya oleh
Pemerintah sesuai dengan tingkat permasalahan pada
lingkungan/kawasan yang bersangkutan.
2. Penyusunan Dokumen RTBL dilakukan dengan mendapat
pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung dan
mempertimbangkan pendapat publik.
3. Dokumen RTBL ditetapkan dengan peraturan Bupati/Walikota,
dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta dengan peraturan
Gubernur.
4. Dalam penyusunan dokumen RTBL, Pemerintah dan pemerintah
daerah melaksanakan kewajibannya sesuai ketentuan.
6
MANFAAT
1. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;
2. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna,
spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang
wilayah;
3. Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;
4. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas
bangunan gedung dan lingkungan/kawasan;
5. Mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan;
6. Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan
aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan
lingkungan/ kawasan yang berkelanjutan;
7. Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pascapelaksanaan,
karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua
hasil pembangunan.
7
KAWASAN PERENCANAAN
Lingkungan/kawasan dengan luas 5-60 hektar (Ha), dengan
ketentuan:
1. kota metropolitan dengan luasan minimal 5 Ha;
2. kota besar/sedang dengan luasan 15-60 Ha;
3. kota kecil/desa dengan luasan 30-60 Ha.
Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan (delineasi)
berdasarkan satu atau kombinasi:
1. Administratif, seperti wilayah RT, RW, kelurahan, kecamatan, dan bagian wilayah kota/desa.
2. Nonadministratif, yang ditentukan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial units),
seperti desa adat, gampong, dan nagari.
3. Kawasan yang memiliki kesatuan karakter tematis, seperti kawasan kota
lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra pendidikan, dan kawasan permukiman
tradisional.
4. Kawasan yang memiliki sifat campuran, seperti kawasan campuran antara fungsi
hunian, fungsi usaha, fungsi sosial-budaya dan/atau keagamaan serta fungsi khusus, kawasan sentra niaga
(central business district), industri, dan kawasan bersejarah.
5. Jenis kawasan,
seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan terbangun yang memerlukan
8
penataan, kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan kawasan gabungan atau campuran.
STRUKTUR dan
SISTEMATIKA
DOKUMEN RTBL
1
ANALISIS
KAWASAN DAN
WILAYAH
PERENCANAAN
TAHAP ANALISIS
VISI
PEMBANGUNAN
KAWASAN
PERENCANAAN
ANALISIS
PENGEMBANGAN
PEMBANGUNAN
BERBASIS PERAN
MASYARAKAT
P e ra t u ra n M e n te ri P e k e r ja a n U m u m N o m o r 0 6 / P R T / M / 2 0 0 7
P ER A T U R A N M EN TER I P EK ER JA A N U M U M
N OM OR 06/PRT/M /2007
PERANCANGAN
TANG GAL 16 M ARET 2007
TEN TAN G
PEDO M AN UM UM
REN CANA TATA BANGUNAN
PERAN MASYARAKAT
2
TAHAP PERUMUSAN
DAN
PENGEMBANGAN
PROGRAM BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
KONSEP DASAR
PERANCANGAN
TATA
BANGUNAN DAN
LINGKUNGAN
RENCANA UMUM
DAN PANDUAN RANCANGAN
PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN
MIKRO
RENCANA
UMUM
RENCANA PERPETAKAN
RENCANA TAPAK
RENCANA SISTEM PERGERAKAN,
RENCANA AKSESIBILITAS LINGKUNGAN
RUANG TERBUKA HIJAU
RENCANA WUJUD VISUAL BG
RENCANA PRASARANA DAN SARANA
LINGKUNGAN
PANDUAN
RANCANGAN
KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI
RANCANGAN
PRINSIP-PRINSIP PENGEMBANGAN
RANCANGAN KAWASAN
D A N LIN G K U N G A N
3
RENCANA INVESTASI
SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI
POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI
TAHAP
PENGEMBANGAN
4
DUKUNGAN
PELAKSANAAN
KETENTUAN
PENGENDALIAN RENCANA
STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA
ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA
5
PEDOMAN PENGENDALIAN
PELAKSANAAN
ASPEK-ASPEK PENGENDALIAN PELAKSANAAN
ARAHAN PENGELOLAAN KAWASAN
9
1. PROGRAM BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
DOKUMEN RTBL
ANALISIS
KAWASAN DAN
WILAYAH
PERENCANAAN
VISI
PEMBANGUNAN
ANALISIS
PENGEMBANGAN
PEMBANGUNAN
BERBASIS PERAN
MASYARAKAT
KONSEP DASAR
PERANCANGAN
TATA BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
Merupakan penjabaran lebih lanjut dari perencanaan
dan peruntukan lahan yang telah ditetapkan untuk
kurun waktu tertentu, yang memuat jenis, jumlah,
besaran, dan luasan bangunan gedung, serta kebutuhan
ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial,
prasarana aksesibilitas, sarana pencahayaan, dan sarana
penyehatan lingkungan, baik berupa penataan
prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.
10
PROGRAM BANGUNAN
DAN LINGKUNGAN
ANALISIS KAWASAN &
WILAYAH PERENCANAAN
KOMPONEN ANALISIS
sosial-kependudukan
prospek pertumbuhan ekonomi
daya dukung fisik & lingkungan
aspek legal konsolidasi lahan
daya dukung prasarana & faslilitas
kajian aspek historis
11
ANALISIS PENGEMBANGAN
PEMBANGUNAN BERBASIS
PERAN MASYARAKAT
KONSEP DASAR
PERENCANAAN TATA BANGUNAN
& LINGKUNGAN
PRINSIP
KOMPONEN DASAR PERANCANGAN
kesepakatan & hasil kerjasama
sesuai aspirasi publik
kejelasan tanggung jawab
kesempatan sama
visi pembangunan
konsep perancangan struktur tata bangunan & lingkungan
konsep komponen perancangan
blok-blok pengembangan & program penanganan
12
2. RENCANA UMUM DAN
PANDUAN RANCANGAN
Merupakan ketentuanketentuan rancangan
tata bangunan dan
lingkungan yang
bersifat umum dalam
mewujudkan
lingkungan/kawasan
perencanaan yang
layak huni, berjati
diri, produktif, dan
berkelanjutan.
DOKUMEN RTBL
RENCANA
UMUM
PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN MIKRO
RENCANA PERPETAKAN
RENCANA TAPAK
RENCANA SISTEM PERGERAKAN, RENCANA
AKSESIBILITAS LINGKUNGAN
RUANG TERBUKA HIJAU
RENCANA WUJUD VISUAL BANGUNAN GEDUNG
RENCANA PRASARANA DAN SARANA LINGKUNGAN
PANDUAN
RANCANGAN
KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI RANCANGAN
PRINSIP-PRINSIP PENGEMBANGAN RANCANGAN
KAWASAN
13
RENCANA UMUM DAN
PANDUAN RANCANGAN
STRUKTUR
PERUNTUKAN
LAHAN
Wbs
Wsd
Wsn
Wtm
Wbu
Kpm
Kbu
Kut
Kig
Sfu
Phb
KOMPONEN RANCANGAN
Phl
Swl
struktur peruntukan lahan
intensitas pemanfaatan lahan
tata bangunan
sistem sirkulasi & jalur penghubung
sistem ruang terbuka & tata hijau
tata kualitas lingkungan
sistem prasarana & utilitas
lingkungan
→ PANDUAN RANCANGAN
14
INTENSITAS
PEMANFAATAN
LAHAN
KOMPONEN
PENATAAN
KDB
KLB
KDH
KTB
TDR
TATA BANGUNAN
KOMPONEN PENATAAN
pengaturan blok
lingkungan
pengaturan kaveling
pengaturan bangunan
pengaturan ketinggian &
elevasi lantai bangunan
15
SISTEM SIRKULASI
SISTEM RUANG TERBUKA
KOMPONEN PENATAAN
jaringan jalan & pergerakan
sirkulasi kendaraan umum
sirkulasi kendaraan pribadi
sirkulasi kendaraan umum
informal setempat
pergerakan transit
parkir
jalur servis lingkungan
sirkulasi pejalan kaki & sepeda
jalur penghubung terpadu
KOMPONEN PENATAAN
ruang terbuka umum
ruang terbuka pribadi
ruang terbuka pribadi untuk umum
pepohonan & tata hijau
bentang alam
jalur hijau
& JALUR PENGHUBUNG
& TATA HIJAU
16
TATA KUALITAS
SISTEM PRASARANA
KOMPONEN PENATAAN
konsep identitas lingkungan
konsep orientasi lingkungan
wajah jalan
KOMPONEN PENATAAN
jaringan air bersih
jaringan air limbah & air kotor
jaringan drainase
jaringan persampahan
jaringan listrik
jaringan telepon
jaringan pengamanan kebakaran
jaringan jalur evakuasi
LINGKUNGAN
& UTILITAS LINGKUNGAN
17
PANDUAN RANCANGAN
SIMULASI RANCANGAN TIGA DIMENSIONAL
ATURAN DASAR
aturan wajib
aturan anjuran utama
aturan anjuran
18
RENCANA INVESTASI
KETENTUAN PENGENDALIAN
RENCANA
PEDOMAN PENGENDALIAN
PELAKSANAAN
SKENARIO STRATEGI
RENCANA INVESTASI
PENGENDALIAN PELAKSANAAN
aspek pengendalian
kriteria & pertimbangan
PENGELOLAAN KAWASAN
tujuan pengelolaan
lingkup pengelolaan
aset properti yang dikelola
pelaku pengelolaan
aspek pengelolaan
sistematika pedoman pengelolaan
POLA KERJA SAMA
OPERASIONAL INVESTASI
(KSO: BOT, BOOT, BOO)
SKENARIO PENGENDALIAN
ARAHAN PENGENDALIAN
19
DOKUMEN RTBL
3. RENCANA INVESTASI
SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI
POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI
1. memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan;
2. merupakan rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk
menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan suatu penataan
atau pun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi;
3. alat mobilisasi dana investasi masing-masing pemangku
kepentingan;
4. mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas
pelayanan prasarana/sarana dari suatu lingkungan/kawasan.
1. Program bersifat jangka menengah, mengindikasikan investasi
untuk berbagai macam kegiatan.
2. Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah,
dunia usaha/swasta, dan masyarakat.
3. Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan.
4. Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan
pembiayaan.
5. Menuntun para pemangku kepentingan dalam memperoleh
20
justifikasi kelayakan ekonomi dan usulan perencanaan lingkungan.
DOKUMEN RTBL
4. KETENTUAN
PENGENDALIAN RENCANA
STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA
ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA
1. Tujuan:
• Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupun
kelembagaan kerja.
• Mengatur pertanggungjawaban semua pihak.
2. Ketentuan pengendalian rencana disusun sebagai bagian proses
penyusunan RTBL yang melibatkan masyarakat.
3. Sebagai alat mobilisasi peran masing-masing pemangku
kepentingan pada masa pelaksanaan atau masa pemberlakuan
RTBL.
21
DOKUMEN RTBL
5. PEDOMAN PENGENDALIAN
PELAKSANAAN
PENGENDALIAN PELAKSANAAN
PENGELOLAAN KAWASAN
1. Mengarahkan perwujudan pelaksanaan penataan bangunan dan
lingkungan/kawasan dan memandu pengelolaan kawasan agar dapat
berkualitas, meningkat, dan berkelanjutan.
2. Harapan:
• Menjamin pelaksanaan kegiatan berdasarkan dokumen RTBL;
• Menjamin pemanfaatan investasi dan optimalisasi nilai investasi;
• Menghindari fenomena lahan tidur atau bangunan terbengkalai sebagai
akibat investasi yang ditanamkan tidak berjalan semestinya;
• Menarik investasi lanjutan dalam pengelolaan lingkungan setelah masa
pascakonstruksi.
3. Dilakukan oleh dinas teknis setempat atau unit pengelola
teknis/UPT/badan tertentu sesuai kewenangan yang ditetapkan oleh
kelembagaan pemrakarsa penyusunan RTBL atau dapat ditetapkan
kemudian berdasarkan kesepakatan para pemangku kepentingan.
4. Pedoman pengendalian pelaksanaan dapat ditetapkan dan berupa
dokumen terpisah tetapi merupakan satu kesatuan dengan dokumen RTBL.
22
≠
23
Contoh
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KAWASAN NIAGA TERPADU SUDIRMAN
Rencana selubung bangunan
Rencana
peruntukan lahan
Model
simulasi
Simulasi
24
bangunan
25
Contoh
IDENTIFIKASI KAWASAN
SEGMEN 1
Konservasi - Komersial
SEGMEN 2
Bisnis - Komesial
Komersial
Komersial
1
2
3
SEGMEN 3
Bisnis - Komersial
Magnet
Mini Dep. Store
UFO
SEGMEN 4
Campuran - Rekreatif
SAMSAT
SEGMEN 5
Hunian
SEGMEN 6
Hunian
Magnet
GOR Kertajaya
DISPENDA
Superblok Galaxy
4
7
5
6
12
8
9
11
10
Hotel Olimpic
Magnet Utama
Pasar Keputran
14
13
9
Komersial
Mini Dep. Store
Bang. KunoHartono
Magnet
Resto – Salon - Toko
Hunian
Hunian
Hunian
Magnet Utama
Kampus ITS
26
Contoh
KONSEP KAWASAN
PEDESTRIAN PROMENADE
SEBAGAI PEMBENTUK
KONTINUITAS RUANG
SEGMEN 1
Konservasi - Komersial
1
2
3
SEGMEN 2
Bisnis - Komesial
SEGMEN 3
Bisnis - Komersial
SEGMEN 4
Campuran - Rekreatif
SEGMEN 5
Hunian
SEGMEN 6
Hunian
4
7
5
6
12
8
9
10
11
14
13
9
ARAHAN RTBL
5 s.d 10 tahun
VISI KORIDOR KERTAJAYA
20 s.d 25 tahun
27
1.
2.
3.
4.
5.
Merangkai distrik perkotaan sebagai satu paket agenda wisata.
Pengembangan rangkaian wisata (tourism lingkage) terhadap objek wisata sejarah & wisata
perdagangan.
Pengembangan kegiatan ekonomi (pasar tradisional, retail, pasar seni dll.) untuk mendukung
pariwisata
Wisata budaya (cultural development), pengangkatan kembali tradisi lama yang khas dll. dengan
keberadaan masyarakat tradisional yang ramah dan memiliki bakat seni serta tradisi tempo
doeloe.
Merancang sumbu-sumbu ruang kawasan untuk mengintegrasikan dan menstrukturkan ruangruang kawasan dan bangunan-bangunannya.
GATE
PURWOSARI
Contoh
KONSEP PENGEMBANGAN
Wisata budaya
Mangkunegaran
GATE
GLADAG
Public Space/City walk
Koridor Slamet Riyadi
Wisata
Batik di
Kampung
Kauman
Wisata Perbelanjaan
Modern (Shopping Tourism)
di Singosaren - Rajiman
Wisata Perbelanjaan
Tradisional (Tradisional
Shopping Tourism) di
Pasar Klewer
28
29
Contoh
RENCANA SEGMENTASI & TEMATIK KAWASAN
SEGMEN – 1 :
Purwosari – EX. S.E
Rencana Tematik :
Shopping Tourism
dengan Arcade Mall
Parangkusumo.
SEGMEN – 2 :
EX. S.E - Gendhengan
Rencana
Tematik :
Bazaar Street
Delimo Mulyo.
SEGMEN – 3 :
Gendhengan - Sriwedari
Rencana
Tematik :
Tourism Art &
Traditional
Food Court
SEGMEN – 4 :
Sriwedari - Ngapeman
Rencana Tematik :
Rekreasi Budaya
Koridor Sidomukti
SEGMEN – 5 :
Ngapeman - Gladhag
Rencana Tematik :
Traditional
Shopping Tourism
Ceplok Bolu Rambat
SEGMEN – 6 :
Gladhag – Pasar Gedhe
Rencana Tematik:
Komersial
Perkantoran dan
Permukiman
Tradisional
Sidoasih
RANCANGAN KAWASAN
30
SHOPPING TOURISM DENGAN ARCADE MALL PARANGKUSUMO
Pragola
bougenville
Stasiun
Purwosari
Contoh
SEGMEN – 1 :
Parking Area
Gerbang Kota
Information
Center
Plasa Kemuning
Commercial
Arcade
Plasa Lantana
Camarra
1.
Pola jalur pedestrian dan pelataran dengan motif batik parangkusumo.
2.
Pada kompleks pertokoan dibuat arcade.
3.
Vegetasi eksisting dipertahankan.
4.
Stasiun purwosari dikonservasi dan direnovasi.
5.
Dibentuk kantong parkir dan sistem parkir pada bagian utara dibuat on street.
6.
31
Gate menuju kawasan ’citywalk’ dibentuk lengkung sebagai tipolocical crescent dalam upaya membentuk
figurasi ruang.
Contoh
SEGMEN – 3:
TOURISM ART DAN TRADITIONAL FOOD COURT
Segmen
-3
Art Galery
Pertokoan
Plasa
kemuning
Show
room &
eksibishi
Palm
water
park &
pond
Souvenir
shop
Parking
area
Pertokoan
Tradition
al Food
basaar
Plasa Loji
gandrung
Jalur pedestrian menggunakan motif batik Sidomulyo. Sistem parking on street pada
sisi utara slamet riyadi dan dengan sistem kantong parkir. Terdapat plasa dengan air
mancur untuk publik dengan taman bunga soka, tapak dara dan bunga kertas. Pada
beberapa tempat terdapat open resto utk masyarakat. Pada pertokoan di bentuk
arcade.
32
NO
ZONE
PENGGUNAAN TANAH
LUAS
(Ha)
Contoh
RENCANA FIGURE GROUND (SOLID – VOID)
%
1
Permukiman
Permukiman
Hotel/ Losmen/ penginapan
8.19
31.20
2
Fasilitas
sosial
Masjid
Gereja
Rumah Sakit
1.61
6.12
3
Perdagangan
Pertokoan
Pasar tradisional
Retail Restoran/Rumah makan
Supermarket
10.35
39.39
4
Perkantoran
Kantor
Bank
Museum
3.46
13.18
5
Open Space
(Ruang
Terbuka)
Parkir
Plasa
Taman
2.66
10.11
Jumlah
26.275
100
RENCANA TATA GUNA LAHAN
33
Contoh
RENCANA RUANG TERBUKA
Simpul – simpul jalur
pedestrian
Jalur
pedestrian
yang menerus pada
arcade – arcade
pertokoan.
Pelataran
mangkunegaran
sebagai plasa
pedestrian
Jalur
pedestrian
yang
menerus berupa pelataran
ruang Public, pragola –
pragola dan pada arcade –
arcade pertokoan.
Ruang terbuka sebagai public park perlu dirancang sehingga masyarakat maupun
wisatawan memiliki ruang sebagai sarana berkumpul, berinteraksi, rekreasi, santai,
melepas lelah dan lain – lain secara nyaman, teduh dalam suasana asri penuh kehangatan.
34
Contoh
PENATAAN BANGUNAN
Tabel 6.32. Titik – tik lokasi
Penanganan dan
Pengembangan Bangunan
Baru
35
Contoh
PENATAAN WAJAH
BANGUNAN
Eksisting
Rekomendasi
Elemen air
pada plaza
Elemen air
pada plaza
Elemen air
pada plaza
36
Contoh
RENCANA LANSEKAP
1. Memberi kesan visual yang baik, nyaman dan
aman.
2. Memberi nilai tambah pada lingkungan secara
estetis, visual psikologis, sosial maupun
ekologis.
3. Menjaga dan mempertahankan kelestarian
lingkungan, sistem ekologis lingkungan secara
klimatologis sebagai pengatur iklim, penyaring
udara kotor dan media konservasi tanah dan
estética kawasan.
4. Penguat dam pembentuk struktur kawasan.
Lansekap pada plasa
(penguat figur ruang
terbuka)
Lansekap pada jalaur
pedestrian dan
pengarah jalan
Gambar Rancangan Lansekap
Gambar Pattern Lansekap (Lansekap sebagai
pembentuk struktur/kerangka kawasan)
Kerangka kawasan yang
dibentuk oleh pohon - pohon
37
Contoh
PENATAAN PEDAGANG KAKI LIMA
Pedagang kaki lima ditata pada plasa – plasa
di tiap segmen. Ditata berkala dengan
dagangan yang bervariatif dan bersih.
Kue
tradisional
Makanan
tradisional
solo
Aneka
minuman
Kue
tradisional
Kerajinan
rakyat
Makanan
Eropa
Kerajinan
Rakyat
Aneka
minuman
Aneka laut
38
Contoh
PENATAAN STREET FURNITURE
Boks telpon
Bis Surat
Lampu pedestrian
Pos polisi
Papan info
39
40
41
Contoh
42
Contoh
Komponen Program Pembangunan
Prioritas
Pengembangan kegiatan Non Fisik
A. Sosial
1.
2.
3.
4.
Studi Kelayakan Jembatan Penyeberangan di depan Masjid Raya
Sosialisasi Master Plan penataan kawasan
Rancangan kebijakan dalam penyesuaian KDB/KLB
Sosialisasi kebijakan insentif bagi penyedia pedestrian di lahan privat
4
4
3
2
B. Budaya/Pariwisata/Sejarah/Asset Kota
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Penambahan atraksi kebudayaan baru
Perencanaan historical tourism track di kawasan
Promosi Ramadhan fair
Pencetakan booklet, leaflet, brosur kepariwisataan
Penambahan signage bangunan bersejarah
Pengalihan pengelolaan Istana Maimoon (insentif)
4
5
4
5
4
2
C. Manajemen Pengelolaan Kawasan (Aset)
1.ŹŹ Pembentukan lembaga/badan pengelola (status hukum)
5
TAHAP – I :
GENDHENGAN - NGAPEMAN
TAHAP – II :
Ex. S.E - GENDHENGAN
43
44
Penjaminan atas hak tanah dan hak pakai
Peraturan Operasional dan Penggunaan, Pemanfaatan dan
Penjaminan
Hak dan kewajiban berbagai pelaku
Penggunaan yang diijinkan dan yang dilarang
Pemeliharaan kondisi properti
Pengelolaan dan penataan lansekap, ruang terbuka dan fasum/fasos
Pembangunan tanpa ijin (ilegal)
Pemeliharaan ruang terbuka dan fasilitas umum lingkungan
Pembiayaan pemeliharaan perbaikan
Pengambilan tindakan hukum (law enforcement) dalam pengelolaan
PERATURAN KHUSUS PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN
Koordinasi persetujuan dan persyaratan penggunaan
Peraturan Penggunaan dan Pemanfaatan Kaveling dan
Ruang Publik
Manajemen gangguan
Manajemen aksesibilitas umum
Kebersihan dan pembuangan
Pengelolaan utilitas dan fasilitas
PERATURAN KHUSUS PENGELOLAAN DAN PERAWATAN
Pengelolaan, penggunaan dan perawatan kaveling dan ruang publik
Peraturan Pengelolaan dan Perawatan Kaveling dan Ruang
Publik
Koordinasi kegiatan yang diwadahi
Pengelolaan kaki lima
Pengelolaan sirkulasi pejalan kaki, transportasi dan sistem parkir
Manajemen gangguan (polusi udara, air, suara dan hama)
Manajemen teguran/sanksi/denda dan bonus/insentif/disinsentif
PERATURAN KHUSUS PELAYANAN LINGKUNGAN
Koordinasi layanan kegiatan yang diwadahi
Peraturan Pelayanan Lingkungan
Pengelolaan dan layanan kaki lima
Manajemen gangguan (polusi udara, air, suara dan hama)
Pengelolaan layanan kebersihan dan pembuangan
Koordinasi layanan keamanan dan keselamatan
Manajemen pelaksanaan peraturan layanan fasilitas umum
Manajemen teguran/sanksi/denda dan bonus/insentif/disinsentif/imbalan
PERATURAN KHUSUS PEMBAHARUAN / PERBAIKAN
Koordinasi pembaharuan
Peraturan Pembaharuan Aset
Manajemen risiko dan nilai aset terhadap kebutuhan
Manajemen pembaharuan
Perubahan/penambahan dan renovasi/perbaikan
Manajemen insentif/disinsentif/imbalan dalam pembaharuan aset
Contoh
PERATURAN UMUM
PIHAK
BADAN- BADAN
USAHA
PENYEWA
KERJASAMA
KEMITRAAN
PIHAK
PENGELOLA
KAWASAN
O P KE OR OA SR IDO I NN AA LS / I
PENGAW ASAN
dokumen
PERATURAN LINGKUNGAN/KAWASAN
MENGENAI
PENGELOLAAN ASET PROPERTI
L
A
Y
A
N
A
N
L
IN
G
K
U
N
G
A
N
PIHAK
MASYARAKAT
PEMAKAI
LAYANAN JASA
PIHAK
PEMERINTAH
TERKAIT
45
PEMBINAAN PELAKSANAAN
PERAN PEMERINTAH DAERAH
PERAN PEMERINTAH
Identifikasi lokasi potensial yang memerlukan RTBL
Menyusun RTBL kawasan strategis & prioritas
Memberikan advis teknis RTBL atas permintaan daerah
Memfasilitasi dengar pendapat proses RTBL
Melaksanakan pembangunan fisik sesuai RTBL
Mengembangkan kelembagaan khusus
Melaksanakan pengawasan teknis proses RTBL
Identifikasi lokasi potensial yang memerlukan RTBL
Menyusun RTBL kawasan prioritas
Memberikan advis teknis RTBL oleh masyarakat
Memfasilitasi dengar pendapat proses RTBL
Menetapkan dokumen RTBL sebagai Peraturan
Gubernur/Bupati/Walikota
Menyebarluaskan dan mempromosikan RTBL
Melaksanakan pembangunan fisik sesuai RTBL
Mengendalikan pelaksanaan pembangunan berdasar RTBL
Mengembangkan kelembagaan khusus
46
47