ANALISIS PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH UNTUK PEGAWAI NEGERI SIPIL PADA BANK MUAMALAT INDONESIA CAPEM SALATIGA TUGAS AKHIR - Test Repository

  

ANALISIS PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH UNTUK

PEGAWAI NEGERI SIPIL PADA BANK MUAMALAT

  

INDONESIA CAPEM SALATIGA

TUGAS AKHIR

  Oleh:

  

DIDIK KURNIAWAN

NIM: 20108002

JURUSAN SYARIAH DIII PERBAKAN SYARIAH

SEKOLAH TINGGI AGAMA ISLAM NEGERI (STAIN)

  

SALATIGA

  

ANALISIS PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH UNTUK

PEGAWAI NEGERI SIPIL PADA BANK MUAMALAT

  

INDONESIA CAPEM SALATIGA

TUGAS AKHIR

  Oleh:

  

DIDIK KURNIAWAN

NIM: 20108002

JURUSAN SYARIAH DIII PERBAKAN SYARIAH

SEKOLAH TINGGI AGAMA ISLAM NEGERI (STAIN)

  

SALATIGA

  MOTTO DAN PERSEMBAHAN Ucapan seseorang mencerminkan sesuatu yang ada dalam hatinya. Orang yang tidak pernah melakukan kesalahan adalah orang yang tidak berbuat apa- apa. Semua yang terjadi adalah pilihan yang sudah kita buat. Sebaik- baik perhiasan dunia adalah wanita yang sholehah, sebaliknya sebaik laki- laki adalah yang mau memuliakan wanita. Kita dapat mengubah hidup, dengan mengubah pola pikir kita. Kedewasaan dalam menggunakan akal, fikiran dan nalar akan menuntun pribadi yang kuat, sehat dan bermartabat. Waktu memang tidak terbatas, tetapi waktu untuk kita terbatas.

  

Tugas akhir ini penulis persembahkan untuk :

1. Kedua orang tua ku Bapak Tahrir dan Ibu Kiswati, terimakasih atas segala dukungan dari mulai masuk kuliah sampai lulus kuliah.

2. Untuk Kakakku tercinta Mbak Anik Fitriyah yang selalu memberi semangat, walaupun semua itu hanyalah ilusi semata.

  

3. Teman-temanku DIII Perbankan Syariah, terimakasih atas segala

dukungan dan kebersamaannya selama 3 tahun. Thank you so

much

  

ABSTRAK

  Tujuan penelitian ini untuk mengetahui bagaimana prosedur analisis pembiayaan hunian syariah untuk pegawai negeri sipil pada BMI Capem Salatiga. Dan untuk mengetahui bagaimana teknik perhitungan angsuran pembiayaan hunian syariah (murabahah) pada BMI Capem Salatiga.

  Metode penelitian yang penulis gunakan dalam penulisan tugas akhir ini yaitu Penelitian deskriptif yaitu penelitian yang menyajikan analisis mengenai suatu obyek yang menggambarkan secara sistematik dan akurat mengenai bidang tertentu.Kemudian dengan Wawancara yaitu suatu percakapan, tanya jawab antara dua orang atau lebih yang duduk berhadapan secara fisik diarahkan pada suatu masalah tertentu. Wawancara ini penulis gunakan sebagai cross checking data yang diperoleh yaitu mengenai adanya pengaruh prosedur analisis pembiayaan hunian syariah bagi pegawai negeri sipil di Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga.

  Hasil dari penelitian ini didapat bagaimana prosedur pengajuan pembiayaan, analisis kelayakan pembiayaan dan teknik perhitungan angsuran pembiayaan hunian syariah ( akad murabahah ) pada BMI Capem Salatiga.

  Dari penelititan tersebut dapat disimpulkan bahwa dalam melakukan pengajuan pembiayaan harus sesuai prosedur yang telah ditentukan BMI Capem Salatiga yaitu: Permohonan pembiayaan yang terdiri dari persyaratan pemohon dan penyerahan persyaratan, analisa Pembiayaan, rapat komite, perjanjian kontrak, pencairan dana.

  Kemudian untuk teknik perhitungan angsuran pembiayaan hunian syariah (akad murabahah) ini menggunakan sliding rate (pembebanan margin terhadap nilai pokok pinjaman akan semakin menurun dari bulan ke bulan sesuai dengan menurunnya pokok pinjaman sebagai akibat adanya pembayaran cicilan pokok pinjaman).

  Kata kunci: Pembiayaan, Hunian Syariah dan Pegawai Negeri Sipil.

KATA PENGANTAR

  Puji syukur selalu kita panjatkan kepada Allah Swt, yang mana telah memberikan kita semua rahmat dan karunia yang tak terhitung sampai saat ini.

  Sehingga sampai saat ini kita harus pandai- pandai bersyukur kepada Allah Swt.

  Laporan ini disusun untuk memenuhi Tugas Akhir guna memperoleh gelar Ahli Madya Ekonomi Syariah yang dilaksanakan pada tanggal 22 Agustus 2011.

  Pada kesempatan yang berbahagia ini, penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada:

  1. Bapak Dr. Imam Sutomo, M. Ag selaku ketua STAIN Salatiga yang telah memberikan kesempatan untuk melaksanakan praktik magang.

  2. Drs.H.Mubasirun, M.Ag, selaku ketua jurusan syariah

  3. Bapak Abdul Aziz NP M.Ag selaku Kaprogdi Perbankan Syariah yang telah memberikan kesempatan dan dukungan semangat kepada penulis untuk melaksanakan kegiatan Magang di Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga.

  4. Bapak Drs. Alfred L.M.Si selaku pembimbing yang telah memberikan pengarahan yang tidak dapat terhitung dan terbalaskan dalam menyusun Tugas Akhir ini.

  5. Ayah dan Ibu yang penulis sayangi. Terima kasih atas segala dukungan yang tak bisa terbalaskan mulai dari awal kuliah sampai akhir penulisan

  6. Ibu Supardjati selaku pimpinan Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga yang telah memberikan kesempatan dan tempat untuk melakukan kegiatan praktik magang.

  7. Ibu Intan Kusuma Wardani selaku pembiayaan (Account Officer) yang

  8. Semua karyawan Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga yang selalu memberikan bimbingan selama kegiatan magang di BMI Capem Salatiga.

  9. Kakakku Mbak Anik Fitriyah yang tersayang yang selalu membuat semangat walaupun kita berbeda dimensi. Adikmu ini ingin sekali ketemu kakak.

  10. Mbah Putri Siti Rumijah dan Siti Munjayanah, yang selalu support penulis untuk menjadi orang sukses.

  11. Keluargaku semua yang selama ini mendukung penulis. Terimakasih atas semua masukan yang diberikan kepada penulis.

  12. Teman- temanku DIII Perbankan Syariah angkatan tahun 2008, terimakasih atas kebersamaan kita selama 3 tahun ini. You all is the best friend.

  Tidak ada kesempurnaan didunia ini. Semua saling membutuhkan satu sama lain. Kesempurnaan hanya milik Allah Swt. Penulis berharap dapat kritikan dan saran yang membangun dari pembaca agar menjadi bahan perbaikan untuk tugas akhir yang lain. Semoga tugas akhir ini

DAFTAR ISI

  HALAMAN SAMPUL HALAMAN JUDUL ……………………………………………………. i HALAMAN PERSETUJUAN……………………………………………. ii HALAMAN PENGESAHAN……………………………………………. .iii MOTTO DAN PERSEMBAHAN………………..………………………. .iv ABSTRAK…………....…………………………………………………… .v KATA PENGANTAR………….…………………………………………. vii DAFTAR ISI……………………………………………………………… viii

  BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ………………………………..1 B. Rumusan Masalah ………………………………..4 C. Tujuan Penelitian ………………………………………..4 D. Kegunaan Penelitian ………………………………..4 E. Metode Penelitian ………………………………..5 F. Sistematika Penulisan ………………………………..7 BAB II LANDASAN TEORI A. Telaah Pustaka ……………………………………….10 B. Kerangka Teoritik ……………………………….11

  1. Pengertian Pembiayaan ……………………….11

  2. Unsur- unsur Pembiayaan ……………………….16

  3. Tujuan dan Fungsi Pembiayaan ……………….18

  4. Jenis- jenis kredit ……………………………….20

  5. Cara- cara Perhitungan Bunga Kredit ………21

  6. Prinsip Pemberian Kredit ………………………22

  C. Prosedur realisasi pembiayaan hunian syariah ………29

  D. Pengertian analisis pembiayaan ………………………35 BAB III LAPORAN OBYEK PENELITIAN A. Sejarah berdirinya BMI ………………………………41 B. Visi dan Misi Bank Muamalat Indonesia ………………42 C. Struktur organisasi ………………………………42 D. Produk- produk BMI ………………………………46 BAB IV ANALISA ………………………………………………61 BAB V PENUTUP ………………………………………………73 DAFTAR PUSTAKA ………………………………………………75 DAFTAR RIWAYAT HIDUP LAMPIRAN

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Dunia perbankan Indonesia mulai menapak pada prinsip syariah

  seiring dengan pembukaan PT Bank Muamalat Tbk pada 1 November tahun 1991. Istilah syariah sendiri dalam pasal 1 (angka 13) UU No. 10 tahun 1998, tentang perubahan atas Undang-Undang No.7 tahun 1992, disebutkan bahwa :

  “Prinsip syariah adalah aturan perjanjian berdasarkan hukum

  Islam antara bank dengan pihak lain untuk menyimpan dana dan atau pembiayaan kegiatan badan usaha, atau kegiatan lainnya yang sesuai dengan syariah, antara lain pembiayaan berdasarkan prinsip jual beli (bai’ Al-Murabahah)

  ” ( Sudarsono: 2003: 47).

  Murabahah

  adalah akad jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. Dalam murabahah, penjual harus memberi tahu harga produk yang ia beli dan menentukan suatu tingkatan keuntungan sebagai tambahannya. Harga jual tidak boleh berubah selama masa perjanjian. Konsep seperti ini digunakan untuk penanaman modal kerja, investasi, dan konsumtif.

  Sebagai salah satu kebutuhan konsumtif utama, sektor papan (perumahan) merupakan sektor bisnis yang menarik. Perkembangan manusia yang semakin bertambah menyebabkan semakin bertambahnya demikian, ternyata kebutuhan akan perumahan ini seringkali terbentur pada minimnya dana yang dimiliki oleh konsumen yang mendambakan memiliki rumah sendiri.

  Melihat kondisi yang demikian maka sangat wajar kalau kemudian Keterbukaan dan persaingan ekonomi akan dapat membuat ekonomi rakyat ini semakin terpuruk kedalam pemapanan ekonomi, karena yang kecil- kecil tersebut adalah kecil pula aksesnya dalam memenangkan segala bentuk persaingan pasar bebas. Salah satu cara untuk memperdayakan ekonomi rakyat ini adalah akses dalam mendapatkan fasilitas finansial atau sering disebut kredit (Edi Suadi Hamid: 2000: 10).

  Dari adanya fasilitas pemberian kredit (pembiayaan) ini, Bank Muamalat Indonesia sebagai lembaga keuangan yang berbasis syariah ikut andil dalam menyelesaikan masalah tersebut dengan cara memberikan pembiayaan, sebagai komitmen Bank Muamalat Indonesia memberikan yang terbaik kepada masyarakat. Khususnya pegawai negeri sipil (PNS), terutama yang membutuhkan jasa keuangan syariah.

  Pegawai negeri sipil (PNS) sebagai unsur utama sumber daya manusia aparatur negara mempunyai potensi penghasilan yang cukup tinggi. Namun ironisnya terkadang penghasilan tersebut belum sebanding dengan harga kebutuhan barang atau jasa yang sering mengalami pembiayaan dengan prinsip jual beli (bai’) dengan akad murabahah pada produk pembiayaan hunian syariah.

  Pembiayaan hunian syariah sendiri merupakan pembiayaan kepemilikan rumah syariah yang diterbitkan oleh BMI dalam rangka pengembang atau developer. Pembiayaan hunian syariah ini menggunakan akad murabahah yang diperuntukan bagi pemohon atau calon nasabah yang memenuhi persyaratan dengan tujuan untuk membeli rumah beserta tanahnya untuk dimiliki dan dipergunakan sendiri

  Dalam rangka mengimplementasikan skema syariah untuk pembelian properti dengan nama brand Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat (PHS Muamalat) dan nama produk Pembiayaan Pembelian Hunian Syariah dalam pembiayaan di Bank Muamalat Indonesia (BMI), maka diperlukan suatu pedoman bagi unit bisnis berupa panduan produk untuk memproses dan menganalisis fasilitas pembiayaan tersebut. Berdasarkan uraian diatas, maka penulis berniat untuk mengambil judul “ANALISIS PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH UNTUK PEGAWAI NEGERI SIPIL PADA BANK MUAMALAT INDONESIA CAPEM SALATIGA”.

  B. Rumusan Masalah

  Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka dapat disimpulkan permasalahan sebagai berikut

  1. Bagaimana prosedur analisis Pembiayaan Hunian Syariah untuk

  2. Bagaimana teknik perhitungan angsuran Pembiayaan Hunian Syariah (

  murabahah

  ) pada BMI Capem Salatiga? C.

   Tujuan Penelitian

  1. Untuk mengetahui prosedur analisis Pembiayaan Hunian Syariah untuk pegawai negeri sipil pada BMI Capem Salatiga.

  2. Untuk mengetahui teknik perhitungan angsuran Pembiayaan Hunian Syariah (murabahah) pada BMI Capem Salatiga.

  D. Kegunaan Penelitian

  1. Bagi Penulis

  a. Tugas akhir ini diharapkan dapat memberikan pemahaman yang mendalam kepada penulis dan menambah pengetahuan mengenai “Analisis Pembiayaan Hunian Syariah untuk Pegawai Negeri Sipil pada Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga”. Sehingga dapat meneruskan kombinasi yang tepat antara keadaan teoritik dan b. Sebagai salah satu syarat guna memperoleh gelar Ahli Madya Ekonomi Syariah pada program studi DIII Perbankan Syariah.

  2. Bagi BMI Salatiga

  a. Sebagai masukan yang dapat dipertimbangkan oleh pihak BMI

  b. Sebagai Bahan Masukan untuk menyempurnakan kinerja yang berkaitan dengan pengembangan produk-produknya.

  3. Bagi STAIN

  a. Sebagai kontribusi bagi STAIN. Khususnya pegawai negeri (Dosen) mengenai “Analisis Pembiayaan Hunian Syariah untuk Pegawai Negeri Sipil pada Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga”.

  b. Sebagai informasi dan tambahan referensi pada perpustakaan kampus. Khususnya bagi mahasiswa yang menyusun tugas akhir tentang pembiayaan hunian syariah.

  c. Untuk memberikan sedikit gambaran bagi pembaca tentang Bank Muamalat Capem Salatiga.

E. Metode Penelitian

  1. Penelitian

  a. penelitian diskriptif yaitu penelitian yang menyajikan analisis b. Wawancara yaitu suatu percakapan, tanya jawab antara dua orang atau lebih yang duduk berhadapan secara fisik diarahkan pada suatu masalah tertentu.

  2. Jenis data yang dibutuhkan Yaitu data yang diperoleh dari observasi, penulis memperoleh data dengan pengamatan secara langsung dari sumber penelitian yang diamati.

  b. Data sekunder Yaitu data yang diperoleh dari dokumen, buku-buku dan arsip-arsip yang berkaitan dengan topik data yang akan diteliti.

  3. Teknik pengumpulan data

  a. Observasi langsung

  Observasi langsung ini dimaksudkan guna memberikan gambaran yang utuh tentang keadaan BMI Capem Salatiga.

  b. Wawancara Wawancara adalah suatu percakapan, tanya jawab antara dua orang atau lebih yang duduk berhadapan secara fisik diarahkan pada suatu masalah tertentu.

  Wawancara ini penulis gunakan sebagai cross checking data yang diperoleh yaitu mengenai adanya pengaruh prosedur

F. Sistematika Penulisan

  Bab I PENDAHULUAN A. Latar belakang Menguraikan latar belakang masalah yang mengacu B. Rumusan masalah Menguraikan permasalahan yang akan diangkat atau dianalisa yaitu:

  1. Bagaimana prosedur analisis Pembiayaan Hunian Syariah untuk pegawai negeri sipil pada BMI Capem Salatiga?

  2. Bagaimana teknik perhitungan angsuran Pembiayaan Hunian Syariah (murabahah) pada BMI Capem Salatiga?

  C. Tujuan dan kegunaan Menguraikan tentang tujuan dan kegunaan tugas akhir ini dibuat yaitu:

  1. Untuk mengetahui prosedur analisis Pembiayaan Hunian Syariah untuk pegawai negeri sipil pada BMI Capem Salatiga.

  2. Untuk mengetahui teknik perhitungan angsuran D. Metode penelitian Menguraikan tentang metode yang digunakan dalam penelitian atau analisa.

  E. Sistematika penulisan

  Bab II LANDASAN TEORI A. Telaah Pustaka B. Kerangka Teoritik

  1. Pengertian Pembiayan

  2. Unsur- unsur Pembiayaan

  3. Tujuan dan Fungsi Pembiayaan

  4. Jenis- jenis Kredit

  5. Cara- cara Perhitungan Bunga Kredit

  6. Prinsip- prinsip Pemberian Kredit

  7. Jaminan Kredit

  C. Prosedur Realisasi Pembiayaan Hunian Syariah

  1. Pengertian Prosedur

  2. Pengertian Realisasi

  3. Pengertian Pembiayaan Hunian Syariah

  D. Pengertian Analisis

  E. Pengertian Al-Murabahah Bab III LAPORAN OBYEK PENELITIAN A. Sejarah Berdirinya BMI B. Visi dan Misi BMI C. Struktur Organisasi E. Produk- produk BMI Bab IV ANALISA A. Prosedur Analisis Pembiayaan Hunian Syariah BMI Capem Salatiga B. Teknik Perhitungan Angsuran Pembiayaan Hunian Syariah ( murabahah) BMI Capem Salatiga. Bab V PENUTUP A. Kesimpulan B. Saran- saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

BAB II LANDASAN TEORI A. Telaah Pustaka Menurut Innayah dalam tugas akhirnya yang berjudul mekanisme

  pembiayaan “Kredit Pembiayaan Rumah Syariah (KPRS) non subsidi” pada Bank BTN Kantor Cabang Solo. Pembiayaan KPRS digolongkan menjadi dua yaitu pembiayaan KPRS perorangan, yang dimaksud dengan pembiayaan KPRS perorangan adalah pembiayaan atas kepemilikan rumah yang dilakukan nasabah secara perorangan atau individu baik yang berpenghasilan tetap maupun tidak tetap. Dalam pembiayaan ini dapat dilakukan secara cicilan atau angsuran pembiayaan KPRS. Kolektif adalah pembiayaan atas kepemilikan rumah yang dilakukan nasabah secara

  kolektif dari suatu perusahaan atau instansi. Pembiayaan ini terdiri dari

  beberapa orang pemohon yang memiliki kesamaan obyek pembiayaan (Innayah: 2007: 6).

  Menjelaskan tentang bagaimana pola pembiayaan koperasi, usaha kecil dan menengah di Bank Muamalat Indonesia. Pola pembiayaan ini meliputi jual beli dan pola bagi hasil. Dalam buku ini dijelaskan juga mengenai upaya- upaya dalam mengantisipasi hambatan pola pembiayaan syariah kepada koperasi, usaha kecil dan menengah (Arifin: 2000: 7).

  Mengenai prosedur operasional tentang penyaluran dana yang meliputi pembiayaan baru, perpanjangan pembiayaan, serta pelunasan pembiayaan (Muhammad: 2002: 84)

  Dijelaskan bahwa dari banyaknya produk pembiayaan bank pembiayaan bank syariah adalah pembiayaan modal kerja, pembiayan investasi dan pembiayaan barang dan properti. Akad- akad yang digunakan dalam pembiayaan tersebut sangat bervariasi dari pola bagi hasil, pola jual beli dan pola sewa (Ascarya: 2006: 8).

  Menjelaskan bahwa dalam melakukan pemberian pembiayaan kepada nasabah harus benar- benar selektif terhadap proposal pembiayaan yang masuk. Hal ini dimaksudkan untuk menghindari terjadinya kredit macet. Beberapa aspek yang mendasari bank syariah juga memperhatikan prinsip 5C, yaitu character (watak), capacity (kemampuan), capital (modal), condition (kondisi), collateral (jaminan) (Jannah: 2006: 46).

B. Kerangka Teoritik

1. Pengertian Pembiayaan

  Pengertian kredit menurut Undang- Undang perbankan No. 10 tahun 1998 adalah penyediaan uang yang dapat dipersamakan dengan

  itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam

  Sedangkan pengertian pembiayaan adalah penyediaaan uang atau tabungan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara pihak bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau bagi hasil.

  Dalam bahasa latin kredit juga disebut “credere’ yang artinya percaya. Maksudnya si pemberi kredit percaya kepada si penerima kredit, bahwa kredit yang disalurkannya pasti akan dikembalikan sesuai perjanjian. Sedangkan bagi si penerima kredit berarti menerima kepercayaan, sehingga mempunyai kewajiban untuk membayar kembali pinjaman tersebut sesuai jangka waktunya. Oleh karena itu, untuk menyakinkan bank bahwa si nasabah benar- benar dapat dipercaya, maka sebelum kredit diberikan terlebih dahulu bank melakukan analisa kredit. Analisa kredit mencakup latar belakang nasabah atau perusahaan, prospek usahanya, jaminan yang diberikan serta faktor- faktor lainnya.

  Pembiayaan adalah suatu fasilitas yang diberikan bank syariah kepada masyarakat yang membutuhkan untuk menggunakan dana yang telah dikumpulkan bank syariah dari masyarakat yang surplus dana (Muhammad: 2001: 10). dengan uang. Contoh berbentuk tagihan (kredit barang), misalnya bank membiayai kredit untuk pembelian rumah. Kredit ini berarti nasabah tidak memperoleh uang tetapi rumah, karena bank membayar langsung ke developer dan nasabah hanya membayar cicilan rumah (kreditur). Kemudian adanya kesepakatan antara bank (kreditur) dengan nasabah penerima kredit (debitur), bahwa mereka sepakat sesuai dengan perjanjian yang telah dibuatnya. Dalam perjanjian kredit tercakup hak dan kewajiban masing- masing pihak, termasuk jangka waktu serta bunga yang ditetapkan bersama. Demikian pula dengan masalah sangsi apabila si debitur ingkar janji terhadap perjanjian yang telah dibuat bersama.

  Yang menjadi perbedaan antara kredit yang diberikan oleh bank berdasarkan konvensional dengan pembiayaan yang diberikan oleh bank berdasarkan prinsip syariah adalah terletak pada keuntungan yang diharapkan, bagi bank berdasarkan prinsip konvensional keuntungan yang diperoleh melalui bunga, sedangkan bagi bank yang berdasarkan prinsip syariah berupa imbalan atau bagi hasil.

  Pada pembiayaan hunian syariah di BMI Capem Salatiga diberikan kepada nasabah yang berpenghasilan tetap atau tidak tetap. Dalam pemberian pembiayaan hunian syariah di BMI Salatiga perlu adanya ketentuan pembiayaan untuk menghindari adanya permasalahan yang tidak diinginkan.

  a. ketentuan untuk penilaian calon konsumen adalah sebagai berikut: sesuai dengan kemampuan dan kemauan calon nasabah dengan prioritas pada calon nasabah dengan status karyawan tetap. 2) Penilaian perusahaan tempatnya bekerja akan dilaksanakan agar dapat menjamin kelanjutan pembayaran angsuran, maka calon nasabah yang diprioritaskan pada perusahaan yang bonafit dan memberikan dukungan bagi program pengadaan perumahan bagi karyawannya. Hal ini akan ditindak lanjuti dalam bentuk perjanjian kerja sama BMI dengan perusahaan atau instansi. 3) Untuk menjamin kelancaran proses pembayaran, pembiayaan ini dikhususkan bagi calon nasabah yang bersedia melakukan pembayaran, pembayaran yang dilakukan secara kolektif atau sistem potong gaji. Serta adanya dukungan kesediaan dari instansi atau perusahaan tempat bekerja.

  4) Segala kelengkapan data yang diperlukan dalam proses analisa calon nasabah segera dipenuhi pada kesempatan pertama. 5) Bahwa BMI hanya memberikan pembiayaan hunian syariah yang berlaku.

  b. Ketentuan pembiayaan 1) Tujuan penggunaan pembiayaan ini adalah untuk pembelian properti baru dan second (indent) dan properti baru dan seond (non indent)

  2) Akad pembiayaan pada saat rumah layak huni (selesai dibangun) dan dilengkapi dengan fasilitas yang berfungsi dengan baik

  3) Nasabah pembiayaan dicover dengan asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.

  4) Agunan diikat dengan penandatanganan kuasa hak tanggung (SKMHT) atau akta pemberian hak tanggungan (APHT). 5) Plafon angsuran 40% dari gaji. Artinya nasabah hanya membayar angsuran maksimal 40% dari gaji.

  6) Jangka waktu. Pembelian property maksimum jangka waktu

  7) Realisasi pembiayaan. Realisasi pembiayaan dilakukan secara langsung dengan melakukan pemindahbukuan atau transfer kerekening developer/penjual dengan sebelumnya masuk kerekening nasabah terlebih dahulu (sebagai bukti

  8) Sebelum ditransfer ke penjual atau developer, rekening wajib di hold sebesar pembiayaan yang diberikan.

  9) Pembayaran angsuran. Pembayaran angsuran pembiayaan pertama kali dilakukan pada bulan berikutnya (sebulan) sejak tanggal pencairan pembiayaan melalui rekening nasabah di Bank.

  Pelaksanaan pemberian pembiayaan hunian syariah di BMI Capem Salatiga untuk perorangan dilakukan dengan menggunakan skim murabahah yaitu dengan menggunakan akad perjanjian jual beli.

  Dimana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli untuk pembelian rumah secara angsuran.

  Dalam akad jual beli tersebut, bank mendapatkan keuntungan dari margin yang telah ditentukan berdasarkan kesepakatan bersama antara bank dengan nasabah. Margin keuntungan ini bersifat tetap dan berlaku sejak awal akad pembiayaan.

2. Unsur- Unsur Pembiayaan.

  menjadi satu. Sehingga jika kita bicara kredit maka termasuk membicarakan unsur- unsur yang terkandung di dalamnya.

  Adapun unsur- unsur yang terkandung dalam pemberian suatu fasilitas kredit adalah sebagai berikut : Kepercayaan merupakan suatu keyakinan bagi si pemberi kredit bahwa kredit yang diberikan (baik berupa uang, barang atau jasa) benar- benar diterima kembali dimasa yang akan datang sesuai jangka waktu kredit. Kepercayaan diberikan oleh bank sebagai dasar utama yang melandasi mengapa suatu kredit berani dikucurkan. Oleh karena itu sebelum kredit dikucurkan harus dilakukan penelitian dan penyelidikan lebih dulu secara mendalam tentang kondisi suatu nasabah, baik secara intern maupun ekstern. Penelitian dan penyelidikan tentang kondisi pemohon kredit sekarang dan masa lalu, untuk menilai kesungguhan dan iktikat baik nasabah terhadap bank.

  b. Kesepakatan Disamping unsur percaya di dalam kredit juga mengandung unsur kesepakatan antara pemberi kredit dengan si penerima kredit. Kesepakatan ini dituangkan dalam satu perjanjian dimana masing- masing pihak menandatangani hak dan dituangkan dalam akad kredit dan di tandatangani oleh kedua belah pihak sebelum kredit dikucurkan.

  c. Jangka waktu Setiap kredit yang diberikan memiliki jangka waktu yang telah disepakati. Jangka waktu tersebut bisa dibentuk jangka pendek (di bawah 1 tahun), jangka menengah (1 sampai 3 tahun) atau jangka panjang (di atas 3 tahun). Jangka waktu merupakan batas waktu pengambilan angsuran kredit yang sudah disepakati kedua belah pihak. Untuk kondisi tertentu jangka waktu ini dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.

  d. Resiko Akibat adanya tenggang waktu, maka pengambilan kredit akan memungkinksn suatu resiko tidak tertagihnya atau macet pemberian suatu kredit. Semakin panjang suatu jangka waktu kredit, maka semakin besar resikonya, demikian pula sebaliknya. Resiko ini menjadi tanggungan bank, baik resiko yang di sengaja oleh nasabah, maupun resiko yang tidak disengaja, misalnya karena bencana alam atau bangkrutnya usaha nasabah, sehingga nasabah tidak mampu lagi melunasi kredit yang di perolehnya. e. Balas jasa Bagi bank balas jasa merupakan keuntungan atau pendapatan atas pemberian suatu kredit. Dalam bank jenis konvensional balas jasa kita kenal dengan nama bunga. Di membebankan kepada nasabah biaya administrasi kredit yang juga merupakan keuntungan bank. Bagi bank yang berdasarkan prisip syariah balas jasanya ditentukan sebagai bagi hasil.

3. Tujuan dan Fungsi Pembiayaaan

  Pemberian suatu fasilitas kredit mempunyai beberapa tujuan yang hendak dicapai yang tentunya tergantung dari tujuan bank itu sendiri.

  Tujuan pemberian kredit juga tidak akan terlepas dari misi bank tersebut didirikan. Dalam prakteknya pemberian suatu kredit sebagai berikut:

  a. Mencari keuntungan Tujuan utama pemberian kredit adalah untuk memperoleh keuntungan. Hasil keuntungan tersebut diperoleh dalam bentuk bunga yang diterima bank sebagai balas jasa dan biaya administrasi kredit yang dibebankan kepada nasabah.

  Keuntungan ini penting untuk kelangsungan hidup bank, disamping itu keuntungan juga dapat membesarkan usaha bank. karena itu sangat penting bagi bank untuk memperbesar keuntungannya mengingat biaya operasinal bank juga relative cukup besar.

  b. Membantu usaha nasabah yang memerlukan dana, baik dana untuk investasi atupun modal kerja. Dengan dana tersebut, maka pihak debitur akan dapat mengembangkan dan memperluas usahanya. Dalam hal ini baik bank maupun nasabah sama- sama diuntungkan.

  c. Membantu pemerintah Tujuan lainya adalah membantu pemerintah dalam berbagai bidang. Bagi pemerintah semakin banyak kredit yang disalurkan oleh pihak perbankan, maka semakin baik, mengingat semakin banyak kredit berarti adanya kucuran dana dalam rangka meningkatkan pembangunan diberbagai sektor riil.

4. Jenis- jenis Kredit

  a. Dilihat dari segi akad 1) Pembiayaan Mudharabah

  Merupakan akad kerjasama yang dilakukan antara dua orang atau lebih, dimana pihak pertama sebagai

  2) Pembiayaan Musyarakah Merupakan akad usaha yang dilaksanakan antara dua atau lebih, dimana masing- masing pihak memberikan kontribusi dana dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan dana yang diberikan.

  3) Pembiayaan Murabahah Merupakan akad jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati antara pihak bank dan nasabah. Pada murabahah penjual (bank) menyebutkan harga pembelian barang kepada pembeli (nasabah) kemudian bank mempersyaratkan keuntungan dalam jumlah tertentu.

  4) Pembiayaan al Qardul- Hasan Merupakan pinjaman lunak yang diberikan atas dasar kewajiban sosial semata dimana si peminjam tidak dituntut mengembalikan apapun keculi modal pinjaman (Kasmir: 2008: 101-112).

5. Cara- cara Perhitungan Bunga Kredit

  Melihat cara- cara kredit yang dibebankan bank kepada nasabahnya, cara perhitungan bunga kredit dapat dibedakan atas cara

  Adalah bahwa pembebanan bunga terhadap nilai pokok pinjaman akan semakin menurun dari bulan ke bulan sesuai dengan menurunnya pokok pinjama sebagai akibat adanya pembayaran cicilan pokok pinjaman.

  Pembebanan bunga terhadap nilai pokok pinjaman akan tetap dari satu periode ke periode lainnya walaupun pokok pinjaman menurun sebagai akibat adanya pembayaran cicilan pokok pinjaman.

  c. Floating Rate Cara penentuan bunga yang besarnya tidak ditetapkan untuk suatu jangka waktu, namun diambangkan sesuai dengan perkembangan tingkat bunga yang ada di pasar uang (Thomas Suyatno, dkk: 1995: 106-107).

6. Prinsip- prinsip Pemberian Kredit atau Pembiayaan

  Kelayakan pembiayaan merupakan fokus dan hal terpenting di dalam pengembalian keputusan pembiayaan karena sangat menentukan kualitas pembiayaan serta kelancaran.

  Guna menilai layak tidaknya usulan pembiayaan, pada umumnya digunakan filosofi tiga pilar dan 5C’ principles.

  a. Filosofi tiga pilar kelayakan usaha nasabah meliputi: a) Kejujuran iktikad baik Key person dari nasabah atau character.

  b) Kemanpuan mengelola usaha key person atau capability.

  capacity

  ):

  a) Kemampuan usaha nasabah Untuk menghasilkan laba dari produk dan jasa yang dijalankan oleh nasabah.

  b) Manajemen arus kas usaha nasabah dimasa lalu (historical cash flow), termasuk peroyeksi arus kas (projected cash flow) dimasa mendatang merupakan ukuran utama kemampuan nasabah dalam membayar kembali pembiayaan. 3) Jaminan yang diserahkan: a) Harga jual kembali agunan.

  b) Kemudahan dokumen menjual agunan.

  c) Kelengkapan dan keabsahan agunan

  b. Prinsip Analisa 5 C’s

  1) Character

  Penilaian karakter nasabah adalah untuk mengetahui moral, watak maupun sifat- sifat pribadi yang positif dan kooperatif termasuk di dalamnya ketaatan terhadap ketentuan syarat bagi yang muslim. Karakter merupakan factor yang dominan dan penting sebab walaupun nasabah tidak mempunyai iktikad baik tentu akan membawa berbagai kesulitan bagi bank dikemudian hari. Sebagai alat untuk memperoleh gambaran tentang karakter dari calon nasabah tersebut, dapat di tempuh melalui upaya antara lain : a) Meneliti riwayat hidup calon nasabah.

  b) Verifikasi data dengan melakukan interview.

  c) Meneliti reputasi calon nasabah tersebut di lingkungan usahanya.

  d) Bank Indonesia cheking dan meminta dan meminta informasi antar bank.

  e) Mencari informasi atau trade checking kepada asosiasi- asosiasi usaha di mana calon nasabah berada.

  f) Mencari informasi tentang gaya hidup dan hobi calon nasabah.

  2) Capacity dapat mengembalikan pengembalikan pembiayaan yang diterima.

  Pengukuran capacity dilakukan melalui berbagai pendekatan berikut ini : apakah menunjukan perkembangan dari waktu ke waktu (minimal 2 tahun terakhir).

  b) Pendekatan profesi, yaitu menilai latar belakang pendidikan para pengurus. Hal ini sangat penting untuk perusahaan- perusahaan yang menghendaki keahlian tekhnologi tinggi atau perusahaan yang melakukan profesionalisme tinggi.

  c) Pendekatan Yuridis, yaitu secara yuridis apakah calon nasabah mempunyai kapasitas untuk mewakili badan usaha yang diwakilinya untuk mengadakan perjanjian pembiayaan dengan bank.

  d) Pendekatan manajerial, yaitu sejauh mana track record kemampuan dan keterampilan nasabah melaksanakan fungsi-fungsi manajemen dalam memimpin perusahaan.

  e) Pendekatan teknis, Yaitu menilai sejauh mana seperti tenaga kerja, administrasi keuangan, industrial

  relation sampai pada kemampuan merebut pasar. 3) Capital

  Adalah menilai jumlah modal sendiri yang di kemampuan untuk menambah modal apabila di perlukan sejalan dengan perkembangan usahanya.

  4) Condition

  Yaitu kondisi usaha nasabah yang di pengaruhi oleh situasi sosial dan ekonomi. Conditon dipengaruhi beberapa factor antara lain : a) Peraturan- peraturan pemerintah.

  b) Situasi, politik, dan perekonomian dunia.

  c) Kondisi ekonomi yang mempengaruhi pemasaran, produksi, dan keuangan.

  5) Collateral

  Adalah aset atau barang- barang yang diserahkan nasabah sebagai agunan atau jaminan terhadap pembiayaan yang diterimanya. Collateral tersebut dinilai untuk mengetahui sejauhmana resiko kewajiban financial nasabah kepada bank. Penilaian terhadap jaminan meliputi

  Terhadap jaminan harus dilakukan investigasi secara teliti dan akurat serta harus ada laporan secara lengkap dari bagian legal. Yakni menyangkut nilai taksasi dan likuidasi, kondisi, letak jaminan serta kepemilikan

  Penilian terhadap collateral dapat ditinjau dari dua segi sebagai berikut: a) Segi ekonomis, yaitu nilai ekonomis dari barang yang digunakan.

  b) Segi yuridis, yaitu apakah jaminan tersebut memenuhi syarat syarat yuridis untuk dipakai sebagai jaminan.

  (BMI: 2009: 122). Menurut pendapat Kasmir, selain 5 C di atas, harus ada penilaian kredit dengan analisa 7 P sebagai berikut :

1. Personality

  Menilai nasabah dari segi kepribadiannya atau tingkah lakunya sehari-hari maupun masa lalu.

  2. Party

  Mengklasifikasikan nasabah ke dalam klasifikasi tertentu berdasarkan modal, loyalitas serta karakternya.

  3. Perpose

  4. Prospect

  Menilai usaha nasabah di masa yang akan datang menguntungkan atau tidak, atau dengan kata lain mempunyai

  prospect atau tidak.

  5. Payment

  Ukuran bagaimana cara nasabah mengembalikan kredit yang telah diambil atau dari sumber mana saja dana untuk pengembalian kredit.

  6. Profitability

  Menganalisa bagaimana kemampuan nasabah dalam mencari laba.

  7. Protection

  Bertujuan menjaga agar usaha dan jaminan ini mendapatkan perlindungan.

7. Jaminan kredit

  Dalam praktiknya yang dapat dijadikan jaminan kredit oleh calon debitur oleh debitur adalah sebagai berikut: a. Jaminan dengan barang- barang seperti:

  1) Tanah 2) Bangunan 3) Kendaraan bermotor

  6) Tanaman/ kebun/ sawah berharga 7) Barang- barang berharga lainya

  b. Jaminan surat berharga 1) Sertifikat Saham 3) Sertifikat Tanah 4) Sertifikat deposito 5) Wesel 6) Dan surat berharga lainya

  c. Jaminan orang atau perusahaan Yaitu jaminan yang diberikan oleh seseorang atau perusahaan kepada bank terhadap fasilitas kredit yang diberikan.

  Apabila kredit tersebut macet atau perusahaan yang memberikan jaminan itulah yang diminta pertanggungjawabanya atau menanggung resikonya.

  d. Jaminan asuransi Yaitu bank menjaminkan kredit tersebut kepada pihak asuransi, terutama terhadap fisik obyek kredit, seperti kendaraan, gedung dan lainya. Jadi apabila terjadi kehilangan atau kebakaran, maka pihak asuransilah yang akan menanggung kerugian tersebut.

  (Kasmir: 2003: 81). C. Prosedur Realisasi Pembiayaan Hunian Syariah

  1. Pengertian Prosedur Berdasarkan kamus Internasional prosedur (procedure) diartikan sebagai cara kerja atau jalan perkara (Osman Raliby: 1982: 422). adalah suatu urutan kegiatan atau pekerjaan. Biasanya melibatkan beberapa orang dalam suatu departemen atau lebih yang dibuat untuk menjamin penanganan secara seragam transaksi perusahaan yang terjadi secara berulang- ulang (Mulyadi: 2001: 5). Dari pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa prosedur merupakan tatacara dalam melakukan transaksi secara berurutan dari awal hingga akhir berdasarkan ketentuan- ketentuan yang berlaku.

  2. Pengertian Realisasi Realisasi menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia adalah pelaksanaan sesuatu hingga menjadi kenyataan (Poerwadarminta:

  1982: 808). Sedangkan berdasarkan kamus internasional pengertian realisasi (realization) adalah perwujudan atau pengadaan (Raliby: 1982: 437) Dari pengertian- pengertian tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa realisasi adalah perwujudan atau terlaksananya sesuatu hingga menjadi kenyataan dari berbagai prosedur yang telah ditempuh.

  Pembiayaan hunian syariah adalah pembiayaan kepemilikan rumah syariah yang diterbitkan oleh BMI dalam rangka memfasilitasi kepemilikan atau pembelian rumah yang dibangun oleh pengembang atau developer. Pembiayaan hunian syariah ini menggunakan akad yang memenuhi persyaratan dengan tujuan untuk membeli rumah beserta tanahnya untuk dimiliki dan dipergunakan sendiri.

  Dalam pembiayaan hunian syariah ini (murabahah) mencakup beberapa poin, antara lain: a. Konsep

  Pelaksanaan akad pembiayaan dapat dilakukan apabila pemohon sudah menyampaikan surat pernyataan dan kuasa yang disetujui dan telah ditandatangani oleh yang bersangkutan. Konsep dalam akad ini adalah murabahah, yang dapat diaplikasikan untuk pembelian properti baru dan second (non indent) dan properti baru dan second (indent).

  Berdasarkan akad jual beli diatas, untuk konsep pembelian properti baru dan second (non indent), bank dapat membeli properti langsung kepada developer dengan langsung mentransfer uang pembelian properti kepada penjual/developer. Apabila dalam kondisi tertentu bank dapat mewakilkan (wakalah) pembelian kepada penjual atau developer. Dalam hal ini bank mewakalahkan kepada nasabah, maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari pihak bank kepada nasabah. Setelah properti diserah terimakan maka kemudian nasabah membayar angsuran besarnya angsuran yang disepakati.

  Untuk konsep pembelian properti baru dan second (indent) dari

  developer

  , bank hanya membiayai properti yang dibangun oleh

  developer

  yang telah terikat kerja sama dengan bank. Akad

  murabahah

  digunakan untuk pembelian material bangunan. Untuk pembelian material bangunan, nasabah sebelumnya berjanji untuk membeli kepada bank terhadap rincian material barang yang akan dibeli. Bank segera melakukan konfirmasi kepada supplier terhadap rincian material yang akan dibeli. Suplier mengirimkan konfirmasi atas ketersediaan terhadap rincian barang. Setelah menerima konfirmasi, bank membuat purchase order dengan cash

  

option (khiyar naqd ) kepada supplier. Setelah itu bank, bank

  melakukan akad murabahah dengan nasabah. Setelah ada pengikatan dilakukan, kemudian bank melakukan dropping pembiayaan kepada nasabah dan kemudian memindahkan kepada rekening supplier. b. Syarat Pembiayaan hunian syariah diberikan kepada pemohon yang memenuhi syarat- syarat:

  1) Warga Negara Indonesia yang berdomisili di Indonesia. tempo maksimum berumur 55 tahun (untuk pegawai). 3) Untuk pegawai instansi/perusahaan dengan ketentuan umur pensiun dibawah lima puluh lima (55) tahun, maka pada saat pembiayaan jatuh tempo tidak boleh melebihi umur pensiun yang berlaku pada instansi atau perusahaan yang bersangkutan. 4) Untuk pegawai instansi atau perusahaan, umur calon nasabah pada saat pembiayaan jatuh tempo dapat melebihi umur maksimum yang ditetapkan diatas apabila yang bersangkutan menyerahkan bukti bahwa akan tetap bekerja di instansi/perusahaan yang sama atau dikaryakan ditempat lain dan bukti tersebut harus dapat diverifikasikan kebenarannya, dengan kewenangan pemutusan ada pada pejabat pemegang kewenangan memutus pembiayaan sesuai limit kewenangan yang dimiliki. 5) Untuk pegawai tetap (minimal 1 tahun termasuk sebelum dengan memiliki pengalaman 2 tahun sebagai pegawai tetap/kontrak di perusahaan sebelumnya).

  6) Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran yang dimaksud adalah penghasilan yang bersifat tetap (gaji bulanan) maupun tidak tetap (pendapatan dan pekerjaan bebas).