PELAKSANAAN AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH TERHADAP PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PADA BANK MUAMALAT INDONESIA CABANG LAMPUNG

ABSTRAK

PELAKSANAAN AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH TERHADAP
PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PADA BANK MUAMALAT
INDONESIA CABANG LAMPUNG
Oleh
Feri Ferdianto
Rumah merupakan kebutuhan dasar setiap manusia, namun harga rumah semakin
mahal yang membuat tidak semua orang sanggup membelinya. Hal ini membuat
lembaga perbankan menyediakan fasilitas pembiayaan rumah bagi masyarakat yang
ingin memiliki rumah dengan cara yang mudah. Salah satu produk pembiayaan
hunian syariah dari Bank Muamalat Indonesia adalah pembiayaan dengan akad
musyarakah mutanaqisah, dimana akad tersebut akan menimbulkan hubungan hukum
antara pihak bank dan nasabah.Berdasarkan hal tersebut maka permasalahan yang
dikemukakan adalah bagaimanakah pembentukan akad musyarakah mutanaqisah
pada pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Indonesia, bagaimanakah
pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan hunian syariah di Bank
Muamalat Indonesia dan bagaimanakah penyelesaian sengketa nasabah yang
melakukan wanprestasi.
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah normatif-empiris.
Pendekatan masalah yang digunakan adalah pendekatan normatif terapan. Data yang

digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder. Metode
pengumpulan data dalam penelitian ini adalah studi kepustakaan, studi dokumen, dan
wawancara kepada pihak yang terlibat. Data yang diperoleh selanjutnya akan diolah
melalui tahap-tahap Seleksi data, Klasifikasi data dan Sistematika data yang
kemudian dianalisis secara kualitatif.
Hasil penelitian ini menunjukan bahwa pembentukan akad musyarakah mutanaqisah
nasabah harus memenuhi syarat dan ketentuan yang ditetapkan oleh bank untuk
mendapatkan persetujuan pemberian fasilitas pembiayaan hunian syariah.
Pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan hunian syariah
menimbulkan hak dan kewajiban antara Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung
dengan nasabah yang di muat dalam perjanjian baku berupa ”Akad Musyarakah
Mutanaqisah Bank Muamalat Indonesia”. Untuk menyelesaiakan sengketa nasabah

yang wanprestasi dapat melalui musyawarah untuk mufakat atau pun Pengadilan
Agama.
Berdasarkan kesimpulan di atas diajukan saran sebagai berikut : dalam akad
Musyarakah Mutanaqisah pada pembiayaan hunian syariah di Lampung harus
dicantumkan hak dan kewajiban kedua belah pihak secara jelas dan terang, sehingga
para pihak dapat mengetahui hak dan kewajibannya masing-masing untuk teciptanya
kepastian dan keadilan hukum. Nasabah harus diberikan pemahaman yang jelas

mengenai klausul-klausul yang ada di dalam akad. Dan Bank Muamalat Indonesia
segera melakukan peningkatan pelayanan pembiayaan kepada nasabah.
Kata kunci:Akad, Musyarakah Mutanaqisah, Pembiayaan, Hunian.

PELAKSANAAN AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH
TERHADAP PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PADA BANK
MUAMALAT INDONESIA CABANG LAMPUNG

Oleh:
Feri Ferdianto
Skripsi
Sebagai salah satu syarat untuk mencapai gelar
SARJANA HUKUM
Pada
Bagian Hukum Keperdataan
Fakultas Hukum Universitas Lampung

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS LAMPUNG
BANDAR LAMPUNG

2015

RIWAYAT HIDUP

Penulis bernama lengkap Feri Ferdianto, terlahir sebagai anak
pertama pasangan Bapak Suyatno dan Ibu Wahyuni. Penulis
dilahirkan pada Tanggal 26 Juli 1992, di Desa Sinarsari Kecamatan
Kalirejo Kabupaten Lampung Tengah. Penulis menyelesaikan
pendidikannya di SD Negeri 01 Sinarsari pada Tahun 2004, Selanjutnya penulis
melanjutkan pendidikan di Sekolah Menengah Pertama (SMP) Negeri 01 Kalirejo,
dan melanjutkan di Sekolah Menengah Atas (SMA) Negeri 01 Kalirejo, semua
penulis selesaikan tepat pada waktunya.
Pada Tahun 2011, berkat ridho Allah SWT penulis terdaftar sebagai mahasiswa
Fakultas Hukum Universitas Lampung melalui jalur Seleksi Nasional Masuk
Perguruan Negeri (SNMPTN). Selama menjadi mahasiswa, penulis aktif diorganisasi
internal maupun eksternal kampus. Diawal perkuliahan 2011, penulis aktif sebagai
anggota biasa UKM-F Mahkamah. Pada tahun 2012 diamanatkan sebagai anggota
Divisi Pengkaderan UKM-F Mahkamah 2012-2013. Pada tahun 2013, penulis aktif di
BEM FH UNILA 2013-2014 sebagai sekretaris bidang seni dan kekaryaan, pada
tahun 2014 penulis aktif di Hima Perdata sebagai wakil ketua.

Selain aktif di organisasi internal kampus, penulis juga aktif dalam organisasi
eksternal kampus. Penulis memilih Himpunan Mahasiswa Islam (HMI) Cabang
Bandar Lampung Komisariat Hukum UNILA sebagai tempat pembelajaran bagi
penulis untuk mengasah kemampuan berorganisasi. Selain itu penulis juga tergabung
di organisasi ekternal lainnya Gabungan Mahasiswa Peduli Pendidikan (GMPP)
Lam-Teng sebagai kepala divisi pengkaderan.
Penulis yakin, bahwa apa yang sudah kita dapat di dunia kampus selama menjadi
mahasiswa, baik itu dalam proses belajar atau berorganisasi bisa diambil manfaat,
setidaknya membuat penulis mempunyai bekal awal untuk terjun ke masyarakat,
mengamalkan segala ilmu yang ada sembari terus berproses kembali. Yakin usaha
sampai.

PERSEMBAHAN

Maha Suci Allah dan Segala Puji untuk-Nya, sejumlah makhluk-Nya, Keridhaan diriNya, perhiasan ‘Arsy-Nya dan sebanyak tinta kalimah-NyaUntuk-Nya yang tidak
pernah tidur dan lupa akan makhluknya,Sang penguasa alam semesta beserta isinya
Untaian huruf, kata dan kalimat berpadu dengan angka, menjadi sebuah bentuk karya
kecil bernama skripsi ini ku persembahkan untuk mereka yang ditakdirkan menjadi
lumbung kasih sayang yang tiada pernah bertemu tepi dan mengenal sebuah akhir….

Ayahanda-ku Suyatno, apapun bentuknya aku tahu, aku paham dan aku mengerti,
bahwa itulah bentuk kasih sayang ayah pada ku…
Ibunda-ku Wahyuni, arsitek kasih sayang nomor satu yang paling setia
menyayangiku dan tiada hentinya selalu membimbing dan mengarahkan di khittah
perjuangan dunia menuju akhirat, walaupun dengan cara yang sederhana…
Saudara-saudaraku, Intan Permata Sari, Nonie Erviani, Noping, Irene Widya Swara…
FAKULTAS HUKUM UNILA
Almamater Tercinta

MOTO

“Hai orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu”
(Qs. Al-Ma’idah ayat 5)
“Dan sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang bersyarikatitusebagiandari
mereka berbuat zalim kepada sebagian lain, kecuali orang yang beriman dan
mengerjakan amal shaleh dan amatlah sedikit mereka itu”
(Qs. Shad ayat 24)

SANWACANA

Segala ucapan rasa syukur yang sebesar-besarnya penulis panjatkan kehadirat
Allah SWT, Tuhan Semesta Alam yang maha berhak menguasai seluruh langit
dan bumi, yang tidak akan pernah memejamkan mata-Nya untuk selalu tetap
mengawasi ciptaan-Nya yang paling mulia, serta yang akan menjadi hakim sangat
adil di hari akhir nanti. Segala puji bagi Allah sejumlah apa yang di langit dan
bumi. Sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi ini. Skripsi
dengan judul, “Pelaksanaan Akad Musyarakah Mutanaqisah Terhadap
Pembiayaan Hunian Syariah pada Bank Muamalat Indonesia Cabang
Lampung” merupakan hasil penelitian yang dibuat untuk memenuhi salah satu
syarat mencapai gelar sarjana di bidang Hukum Keperdataan.

Dalam penyelesaian penulisan skripsi ini, penulis tidak lepas dari bantuan,
dorongan, serta doa dari berbagai pihak yang telah mendukung penulis. Maka dari
itu pada kesempatan ini penulis menyampaikan penghargaan dan mengucapkan
terimakasih sedalam-dalamnya khususnya kepada kedua orang tua penulis,
Ayahanda Suyatno dan Ibunda Wahyuni yang tidak pernah lelah berusaha dan
berdoa untuk kesuksesan penulis sendiri, yang telah mengajarkan bahwa segala
sesuatu bisa diraih dengan semua keterbatasan yang kita miliki, asalkan kita mau
berusaha dan bekerja keras.

Dan takkan pernah lupa terimakasih penulis untuk saudara-saudara sekandung
yang memberi semangat tiada henti.
Selain itu, penulis juga ingin menyampaikan penghargaan dan menghaturkan
terimakasih yang tulus kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Heryandi, S.H., M.S. selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Lampung;
2. Bapak Dr. Wahyu Sasongko, S.H., M.Hum., selaku Ketua Bagian Hukum
Perdata Fakultas Hukum Universitas Lampung;
3. Ibu Wati Rahmi Ria, S.H., M.H. selaku Pembimbing Satu atas semua
pemikiran, kesabaran, bimbingan, kritikan, dan kesedian untuk meluangkan
waktunya dalam proses penyelesaian skripsi ini;
4. Ibu Yulia Kusuma Wardani, S.H., L.L.M. selaku Pembimbing Dua yang telah
meluangkan waktunya, mencurahkan segenap pemikirannya, memberikan
bimbingan, kritik dan saran dalam proses penyelesaian skripsi ini;
5. Ibu Dr. Nunung Rodliyah, M.A. selaku pembahas satu yang telah memberikan
kritik, saran dan masukan terhadap skripsi ini;
6. Bapak M. Zulfikar, S.H, M.H. selaku pembahas dua yang telah memberikan
kritik, saran dan masukan terhadap skripsi ini;
7. Bapak Ahmad Sofyan, S.H, M.H. pembimbing akademik atas semua
bimbingannya selama kuliah;

8. Mbak Muryaningsih, Ica, Faulina, Bang Altop, Bang Agung Setiawan, pihak
Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung, yang telah membantu,
membimbing, dan mengarahkan sehingga penulis mampu menyelesaikan
penelitian dengan baik;

9. Seluruh dosen dan karyawan/i Fakultas Hukum Universitas Lampung yang
penuh dedikasi dan meneteskan ilmu-ilmu yang luar biasa selama ini kepada
penulis dalam masa studi di Fakultas Hukum Universitas Lampung;
10. Intan Permata Sari, yang telah memberikan semangat dan membantu semua
proses penyelesaian skripsi ini, semoga cepat lulus kuliahnya;
11. Sahabat-sahabat “BUNGUR RECEK”, Noping, Molen, Dapit, Aji, Imam,
Kiki, Wahyu, Iqbal, terimaksih telah menjadi sahabat yang tak terlupakan
selama hampir 15 Tahun ini. Semoga kita bisa jadi orang sukses semua;
12. Tim Futsal Elevenlaw khususnya Abi Zuliansyah, Ado, Arviando YS, fietra
Albajuri, Agus Hermawan, Beni Yulianto, Fani Apriyata, Dika Permadi,
Sofran Rizal Vidal, Jevi Tornado, Nicko Cahya Y, Hendra Ari Saputra, M
Yusuf,

Aminullah,

Febri

Minsi

dll

atas

segala

kekompakan

dan

kebersamaannya selama ini;
13. Kawan-kawan satu bagian minat Keperdataan : Abung Pratama, Rendy
Andika, Ines Septia Gumay, Ika Ristia, Indra Budhi P.E, Clara Lucky, M
Gerry, Astari Maharani, Nico, Bram, lay Grace dan Juna, serta kawan-kawan
angkatan 2011 mengambil minat keperdataan yang tidak bisa penulis sebutkan
satu-satu, terimakasih atas kebersamaannya senang rasanya telah mengenal

kalian dan menjadi bagian dari kalian semua;
14. Tim KKN Desa Indraloka II, terimakasih atas segala nasehat dan motivasi dari
Bapak dan Ibu Nengah Parte agar penulis segera menyelesaikan penelitian ini,
dan teman-teman KKN (Khanif, Nico, Yoga, Dera, Nesya, dan Putri) yang
sampai akhir penelitian ini masih senantiasa membantu dan mendampingi
penulis sebagai bentuk kekeluargaan dan bentuk soliditas diantara kita;

15. Keluarga Besar Himpunan Mahasiswa Islam (HMI) Cabang Bandar Lampung,
khususnya saudara-saudaraku di Komisariat Hukum UNILA. Kanda, yunda
dan semua senior, dan kawan-kawan yang tidak bisa disebutkan satu persatu,
terimakasih banyak atas semua bimbingannya, atas semua ajaran yang telah
diberikan, pesan-pesan hidup serta ilmu yang Insya Allah akan penulis
terapkan di kehidupan masyarakat nanti.
16. Terimakasih Banyak atas semua pihak yang terlibat, yang tidak dapat
disebutkan namanya satu persatu. Semoga apa yang telah kalian berikan akan
mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT.

Akhir kata penulis meminta maaf yang sebesar-besarnya dalam proses penulisan
skripsi ini, dan penulis sangat menyadari bahwasanya masih banyak kekurangan
yang harus diperbaiki dalam penulisan ini. Karena sesungguhnya kesempurnaan

hanya milik Allah SWT. Semoga skripsi ini dapat menjadi hal yang berguna dan
bermanfaat bagi pembacanya, dan bagi penulis dalam mengembangkan ilmu
pengetahuannya dibidang hukum.

Bandar Lampung,
Penulis

Feri Ferdianto

2015

DAFTAR ISI

Halaman
ABSTRAK
HALAMAN JUDUL
HALAMAN PERSETUJUAN
HALAMAN PENGESAHAN
RIWAYAT HIDUP
MOTO
SANWACANA
DAFTAR ISI
I.

PENDAHULUAN .................................................................................. 1
A. Latar Belakang .................................................................................. 1
B. Rumusan Masalah ............................................................................. 5
C. Tujuan Penelitian dan Kegunaan Penelitian ...................................... 6

II. TINJAUAN PUSTAKA ......................................................................... 8
A. Tinjauan Umum Tentang Bank Syariah ............................................... 8
1. Prinsip Syariah .............................................................................. 8
2. Pengertian Bank Syariah ............................................................... 10
3. Karakteristik Bank Syariah ........................................................... 11
B. Tinjauan Umum Tentang Pembiayaan Hunian Syariah ....................... 12
1. Definisi Pembiayaan ..................................................................... 12
2. Perkembangan Pembiayaan Hunian Syariah di Bank
Muamalat Indonesia ...................................................................... 13
C. Tinjauan tentang Akad Musyarakah Mutanaqisah .............................. 15
1. Pengertian Akad ............................................................................ 15
2. Pengertian Akad Musyarakah Mutanaqisah ................................. 17
3. Rukun Dan Syarat Musyarakah Mutanaqisah ............................. 18
4. Ijarah Dalam Musyarakah Mutanaqisah ..................................... 20
D. Gambaran Umum Bank Muamalat Indonesia ...................................... 23
E. Kerangka Pikir ..................................................................................... 26

III. METODE PENELITIAN ...................................................................... 28
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.

Jenis Penelitian .................................................................................. 28
Tipe Penelitian ................................................................................... 28
Pendekatan Masalah........................................................................... 28
Data dan Sumber Data ...................................................................... 29
Lokasi Penelitian ............................................................................... 30
Metode Pengumpulan Data ................................................................ 31
Metode Pengolahan Data ................................................................... 31
Analisis Data ...................................................................................... 32

IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .................................... 34
A. Pembentukan Akad Musyarakah Mutanaqisah dalam
Pembiayaan Hunian Syariah pada Bank Muamalat Indonesia ........... 34
B. Pelaksanaan Akad Musyarakah Mutanaqisah terhadap
Pembiayaan Hunisn Syariah pada Bank Muamalat Indonesia
Cabang Lampung ................................................................................ 46
C. Penyelesaian Hukum Bank Muamalat Indonesia Terhadap
Nasabah yang Wanprestasi ................................................................ 58
V. KESIMPULAN DAN SARAN. .............................................................. 68

A. Kesimpulan ....................................................................................... 68
B. Saran ................................................................................................. 69
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN

I.

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Rumah merupakan suatu kebutuhan primer dan hak dasar manusia untuk
bertempat tinggal. Hak bertempat tinggal ini harus dipenuhi Negara sebagaimana
yang diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945, Pasal 28 H ayat (1), yang
berbunyi bahwa‚ setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat
tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup baik dan sehat serta berhak
memperoleh pelayanan kesehatan.

Kata bertempat tinggal menunjuk pada kata rumah yang diartikan sebagai
bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana
pembinaan keluarga. Dalam upaya melaksanakan UUD 1945, Negara atau
Pemerintah berkewajiban untuk memfasilitasi masyarakat, khususnya masyarakat
berpenghasilan rendah, agar mampu memiliki rumah yang layak huni dan harga
terjangkau. Pemerintah terus berusaha mengangkat daya beli masyarakat dengan
menyediakan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan.

Pemerintah tidak dapat menjadi pihak yang menyediakan rumah murah karena
keterbatasan anggaran dana negara, sehingga perlu ada kerjasama antara
pemerintah dengan pemangku kepentingan (stakeholder). Dalam hal ini lembaga
perbankan sebagai lembaga perantara keuangan (intermediary) yang besar untuk

2

mengakomodir kebutuhan nasabahnya termasuk melayani pembiayaan dibidang
perumahan.

Dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan dan telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998,
adanya penerapan Dual Banking System atau sistem perbankan ganda. Sistem
perbankan ganda adalah sistem perbankan konvensional yang berbasis bunga dan
sistem perbankan berdasarkan syariah Islam yang menggunakan prinsip bagi hasil
dan bebas dari bunga.1 Tanggal 16 Juli 2008, pemerintah bersama DPR
mengesahkan Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah.
Undang-Undang ini, menunjukkan semakin mantapnya bangsa Indonesia dalam
menjalankan sistem perbankan syariah dalam kegiatan ekonomi nasional.

Lembaga perbankan baik bank syariah maupun bank konvensional, sesuai dengan
fungsinya sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, memiliki andil
besar dalam pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan konstruksi rumah. Bagi
masyarakat berpenghasilan rendah atau menengah yang tidak mampu membeli
rumah baru secara tunai, maka akan mencari rumah dengan harga dan cicilan yang
murah. Salah satunya yaitu mencari fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dari
bank. Tingginya permintaan pembiayaan ini merupakan hal yang begitu
menggiurkan bagi lembaga perbankan dalam memberikan fasilitas pembiayaan
perumahan kepada masyarakat.

Minat masyarakat terhadap fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dengan
menggunakan jasa perbankan syariah semakin tinggi. Berdasarkan data statistik
1

Wirdyaningsih, et. al, Bank dan Asuransi Islam di Indonesia, (Jakarta: Kencana Prenada
Media, 2005), hlm. 1.

3

perbankan syariah April tahun 2015, tercatat ada 450 kantor cabang bank syariah
dan 1496 kantor cabang pembantu bank syariah yang memiliki 12 Bank Umum
Syariah (BUS), 22 Unit Usaha Syari’ah (UUS), dan 181 Bank Pembiayaan Rakyat
Syariah (BPRS).2

Tingginya minat masyarakat antara lain dikarenakan pembiayaan dari bank
syariah tidak menggunakan sistem bunga yang dilarang dalam Islam. Selain itu,
besar angsuran pembiayaan kepemilikan rumah secara syariah juga tetap (fixed
rate), sehingga mampu memberikan ketenangan bagi masyarakat daripada kredit
kepemilikan rumah konvensional yang mengacu pada suku bunga perbankan yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia yang sering naik turun. Meskipun terdapat pilihan
nasabah Bank Konvensional untuk memilih sistem kredit kepemilikan rumah
secara tetap (fixed rate).

Akad yang digunakan dalam produk perbankan untuk pembiayaan perumahan di
Indonesia yang sudah ada sekarang ini adalah akad murabahah (jual-beli),
istishna (pembelian dengan pemesanan) dan Ijarah Muntahiya Bi At-Tamlik (sewa
beli).3
Penelitian ini akan difokuskan pada pembahasan mengenai akad musyarakah
mutanaqisah, karena akad ini merupakan akad yang perlu disosialisasikan karena
keberadaannya belum banyak diketahui oleh masyarakat diantara akad yang lain
yang juga digunakan untuk pembiayaan kepemilikan rumah syariah pada

2

www.BI.co.id, Data statistic perbankan syariah april 2015, diakses 5 juli 2015.
Helmi Haris, Pembiayaan Kepemilikan Rumah ‚Sebuah Inovasi Pembiayaan Perbankan
Syari’ah‛,La_Riba: Jurnal Ekonomi Islam 1, 2007, hlm 116.
3

4

perbankan syariah di Indonesia, setelah sebelumnya menggunakan akad
murabahah dan akad Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik.
Pembiayaan dengan prinsip musyarakah mutanaqisah di Indonesia diperkuat
dengan dikeluarkannya fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) No.73/DSN/MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah. Secara umum akad Musyarakah
mutanaqisah yang digunakan dalam pembiayaan hunian syariah yaitu bentuk
kontribusi dari pihak yang bekerja sama antara bank dan nasabah kemudian
nasabah menyerahkan bagian modalnya sebagai bentuk syirkah dalam
kepemilikan obyek akad (rumah) pada bank, dalam hal ini Bank Muamalat
Indonesia menetapkan nasabah dapat memberikan modal (syirkah) minimal 20 %
dari harga jual rumah, kemudian bank menyediakan dana sisanya untuk
pengadaan rumah tersebut. Kemudian nasabah dapat menyewa rumah tersebut
kepada bank dengan ketentuan dan perjanjian bahwa diakhir masa sewa rumah
tersebut akan menjadi milik nasabah sepenuhnya atau nasabah akan melunasi
porsi kepemilikan bank terhadap rumah tersebut sehingga rumah tersebut dapat
dimiliki sepenuhnya oleh nasabah.

Pada

pelaksanaannya,

aplikasi

produk-produk

perbankan

syariah

akan

menimbulkan transaksi antara pihak bank syariah dan nasabah maupun pihak
terkait lainnya, secara otomatis menimbulkan hubungan hukum antara para pihak
dalam transaksi tersebut. Hubungan hukum yang terjalin sudah tentu akan
menimbulkan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh para pihak, dalam
beberapa peristiwa dan kondisi kadangkala hubungan hak dan kewajiban ini
menimbulkan konflik.

5

Terkait informasi pembiayaan rumah dengan menggunakan akad musyarakah
mutanaqisah saat ini belum banyak diketahui masyarakat khususnya di daerah
Lampung, oleh karena itu penulis menganggap penting untuk memaparkan
bagaimana pembentukan dan pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah sebagai
dasar perjanjian antara pihak Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung dengan
nasabah, serta penyelesaian hukum akad pembiayaan hunian syariah terhadap
nasabah yang melakukan wanprestasi di Bank Muamalat Indonesia Cabang
Lampung.

Dengan latar belakang di atas, maka penulis ingin melakukan penelitan mengenai
“Pelaksanaan Akad Musyarakah Mutanaqisah terhadap Pembiayaan Hunian
Syariah pada Bank Muamalat Cabang Lampung”.
B. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka permasalahan dalam penelitian ini
adalah:
a. Bagaimanakah

pembentukan

akad

musyarakah

mutanaqisah

dalam

pembiayaan hunian syariah pada Bank Muamalat Indonesia?
b. Bagaimanakah

pelaksanaan

akad

musyarakah

mutanaqisah

dalam

pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung?
c. Bagaimanakah penyelesaian hukum Bank Muamalat Indonesia terhadap
nasabah yang wanprestasi?

6

C. Tujuan dan Kegunaan Penelitian
1.

Tujuan Penelitian

Berdasarkan permasalahan di dalam penelitian ini, maka tujuan penelitian skripsi
antara lain:
a. Untuk mengetahui, memahami dan menganalisis pembentukan akad
musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan hunian syariah di Bank
Muamalat Indonesia.
d. Untuk mengetahui,

memahami

dan menganalisis

pelaksanaan

akad

musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan hunian syariah di Bank
Muamalat Indonesia Cabang Lampung.
b. Untuk mengetahui, memahami dan menganalisis penyelesaian hukum Bank
Muamalat Indonesia terhadap nasabah yang wanprestasi.

2.

Kegunaan Penelitian

Suatu penelitian mempunyai nilai bila ada kegunaan yang dapat diambil dari
penelitian tersebut. Adapun kegunaan yang diharapkan penulis dari penelitian ini
adalah sebagai berikut:

a. Secara Teoritis
Untuk memberikan sumbangan pemikiran bagi pengembangan Ilmu Hukum pada
umumnya dan Hukum Ekonomi Islam pada khususnya mengenai akad
pembiayaan musyarakah mutanaqisah terkait pembentukan akad musyarakah
mutanaqisah dalam pembiayaan hunian syariah, pelaksanaan akad musyarakah
mutanaqisah terhadap pembiayaan hunian syariah pada Bank Muamalat Cabang

7

Lampung, dan penyelesaian hukum Bank Muamalat Indonesia terhadap nasabah
yang wanprestasi.
b. Secara praktis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat membantu memberikan pemahaman bagi
pembaca, akademisi, mahasiswa dan masyarakat umum sebagai bahan pegangan
dan rujukan dalam mempelajari tentang pelaksanaan akad musyarakah
mutanaqisah terhadap pembiayaan hunian syariah pada Bank Muamalat Cabang
Lampung.

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum tentang Bank Syariah
1.

Prinsip Syariah

Syariah adalah hukum atau peraturan yang ditentukan Allah SWT untuk hambaNya sebagaimana yang terkandung dalam Al-Quran dan diterangkan oleh Rosul
SAW dalam bentuk sunah rosul.5 Menurut fuqaha’ (para ahli hukum islam),
syariah atau syari’at berarti hukum yang ditetapkan oleh Allah melalui Rosulnya
untuk hambanya, agar mereka menaati hukum itu atas dasar iman, baik yang
berkaitan dengan aqidah, amaliyah, (ibadah dan muamalah), dan yang berkaitan
dengan akhlak.6
Sedangkan prinsip syariah yaitu aturan perjanjian berdasarkan hukum islam antara
bank dan pihak lain untuk menyimpan dana pembiayaan kegiatan usaha atau
kegiatan lainnya yang dinyatakan sesuai syariah, antara lain pembiayaan
berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah), pembiayaan dengan prinsip
penyertaan modal (musyarakah), prinsip jual beli barang dengan memperoleh
keuntungan (murabahah), pembiayaan barang modal berdasarkan prinsip sewa

5

Wirdyaningsih, et.al., Bank dan Asuransi Islam di Indonesia, (Jakarta: Kencana prenada
Media, 2005). hlm. 5.
6
Nunung Rodliyah, Pokok-Pokok Hukum Islam di Indonesia dan Kompilasi Hukum
Islam, (Bandar Lampung: Gunung Pesagi, 2009), hlm 3.

9

murni tanpa pilihan (ijarah), atau adanya pilihan pemindahan pemilikan atau
barang yang disewakan dari pihak bank oleh pihak lain (ijarah wa iqtima).7
Pada dasarnya prinsip syariah antara lain menjauhkan diri dari adanya unsur riba,
yaitu:
a. Menghindari penggunaan sistem yang menetapkan di muka suatu hasil
usaha, seperti penetapan bunga simpanan atau bunga pinjaman yang
dilakukan pada bank konvensional.
b. Menghindari penggunaan sistem presentasi biaya terhadap utang atau
imbalan terhadap simpanan yang mengandung unsur melipatgandakan
secara otomatis utang/simpanan tersebut hanya karena berjalannya waktu.
c. Menghindari penggunaan sistem yang menetapkan di muka tambahan atas
utang yang bukan atas prakarsa yang mempunyai secara sukarela, seperti
penetapan bunga pada bank konvensional .
d. Dengan imbalan barang ribawi lainnya (barang yang sama dan sejenis,
seperti uang rupiah dengan uang rupiah yang masih berlaku) dengan
memperoleh kelebihan baik kuantitas maupun kualitas.

Jadi dapat disimpulkan bahwa prinsip syariah Islam adalah prinsip yang didasari
dengan hukum Islam atau berlandaskan kepada Al-Qur’an maupun sunah Rasul
ataupun ketentuan lain yang menjadi dasar aturan dalam agama Islam yang
dengan tujuan menciptakan keadilan dan kesejahteraan bagi umat.

7

Zainuddin Ali, Hukum Perbankan Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hlm. 3.

10

2. Pengertian Bank Syariah
Menurut Undang-Undang Nomor 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah (UU
Perbankan Syariah) bank syariah adalah bank yang menjalankan usahanya
berdasarkan prinsip syariah dan menurut jenisnya terdiri atas bank umum syariah
dan bank pembiayaan rakyat syariah.8
Bank syariah terdiri atas dua kata, yaitu bank dan syariah. Bank bermakna suatu
lembaga keuangan yang berfungsi sebagai perantara keuangan dari dua pihak,
yaitu pihak yang kelebihan dana dan pihak yang kekurangan dana. Syariah adalah
aturan perjanjian berdasarkan yang dilakukan oleh pihak bank dan pihak lain
untuk menyimpan dana dan/atau pembiayaan kegiatan usaha dan kegiatan lainnya
sesuai dengan hukum islam. Jadi bank syariah adalah suatu lembaga keuangan
yang berfungsi sebagai perantara bagi pihak yang berlebih dana dengan pihak
yang kekurangan dana untuk kegiatan usaha dan kegiatan lainnya sesuai dengan
hukum islam. Selain itu, bank syariah merupakan suatu sistem perbankan yang
pelaksanaan operasionalnya tidak menggunakan sistem bunga (riba), spekulasi
(maisir), dan ketidakpastian atau ketidakjelasan (ghahar).9
Bank syariah adalah juga suatu lembaga intermediasi (intermediary institution)
seperti halnya bank konvensional. Bedanya hanyalah bahwa bank syariah
melakukan kegiatan usahanya tidak berdasarkan bunga (interest free) tetapi
berdasarkan prinsip syariah islam, yaitu prinsip pembagian keuntungan dan
kerugian (profit and loss sharing).

8
9

Pasal 1 angka 7 UU Perbankan Syariah
Zainuddin Ali, Hukum Perbankan Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hlm. 1.

11

3. Karakteristik Bank Syariah
Prinsip syariah dalam pengelolaan harta menekankan pada keseimbangan antara
kepentingan individu dan masyarakat. Harta harus dimanfaatkan untuk hal-hal
produktif terutama kegiatan investasi yang merupakan landasan aktivitas ekonomi
dalam masyarakat. Tidak setiap orang mampu secara langsung menginvestasikan
hartanya untuk menghasilkan keuntungan oleh karena itu, diperlukan suatu
lembaga perantara yang menghubungkan masyarakat pemilik dana dengan
pengusaha yang memerlukan dana (pengelola dana).10 Salah satu lembaga
perantara tersebut adalah bank yang kegiatan usahanya berdasarkan prinsip
syariah.
Bank syariah adalah bank yang berdasarkan pada asas kemitraan, keadilan,
transparansi, dan universal serta melakukan usaha perbankan dengan prinsip
syariah, kegiatan bank syariah merupakan implementasi dari prinsip ekonomi
islam dengan karakteristik sebagai berikut:11
1. Pelarangan riba dalam berbagai bentunya.
2. Tidak mengenal konsep nilai waktu dari uang.
3. Konsep uang sebagai alat tukar bukan sebagai komuditas.
4. Tidak diperkenankan melakukan kegiatan yang bersifat spekulatif.
5. Tidak diperkenenkan menggunakan dua harga untuk satu barang.
6. Tidak diperkenankan dua transaksi dalam satu akad.

10

Muhamad, Menejemen Dana Bank Syariah, (Jakarta: Rajawali Pers, 2014), hlm. 4.
Ikatan Akutansi Indonesia, Kerangka Dasar Penyusunan dan Penyajian Laporan
Keuangan Bank Syariah, (Jakarta: Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntansi
Indonesia, 2012), hlm. 1-2.
11

12

Bank syariah beroperasi atas dasar konsep bagi hasil. Bank syariah tidak
menggunakan bunga sebagai alat untuk memperoleh keuntungan maupun
membebankan bunga atas penggunaan dana dan pinjaman karena bunga
merupakan riba yang diharamkan.

B. Tinjauan Umum tentang Pembiayaan Hunian Syariah di Bank Muamalat
Indonesia

1.

Definisi Pembiayaan

Pembiayaan merupakan aktifitas Bank Syariah dalam menyalurkan dananya
kepada pihak nasabah yang membutuhkan dana. Pembiayaan sangat bermanfaat
bagi bank syariah, nasabah dan pemerintah. Pembiayaan memberikan hasil yang
paling besar di antara penyaluran dana lainnya yang dilakukan oleh bank syariah.
Sebelum menyalurkan dana melalui pembiayaan, bank syariah perlu melakukan
analisis pembiayaan secara mendalam.12

Penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan didasarkan pada kepercayaan yang
diberikan oleh pemilik dana kepada pengguna dana. Pemilik dana percaya kepada
penerima dana, bahwa dana dalam bentuk pembiayaan yang diberikan pasti akan
terbayar. Penerima pembiayaan mendapat kepercayaan dari pemberi pembiayaan,
sehingga penerima pembiayaan berkewajiban untuk mengembalikan pembiayaan
yang telah diterimanya sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan
dalam akad pembiayaan.13

12
13

Ismail, Perbankan Syariah, (Jakarta: Kencana, 2011). hlm. 105
Ibid, hlm 106.

13

2. Perkembangan Pembiayaan Hunian Syariah di Bank Muamalat
Indonesia

Bank Muamalat Indonesia yang selanjutnya disebut (BMI) resmi meluncurkan
produk pembiayaan rumah dengan prinsip syariah sejak bulan Februari 2007.
Pada awal peluncuran produk pembiayaan rumah, Bank Muamalat Indonesia
menggunakan nama brand KPRS Baiti Jannati. diketahui, bahwa munculnya KPR
iB Muamalat berdasarkan akad musyarakah mutanaqisah ini menjadi penting
bagi industri perbankan nasional khususnya dalam pembiayaan rumah, karena
sistem pembiayaan dengan musyarakah mutanaqisah selain lebih mudah,
sekaligus dapat menghindarkan bank dari Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang
selama ini menjadi konsekuensi dari penerapan akad murabahah atau jual beli
dengan disertai pertambahan margin keuntungan.

Dengan adanya musyarakah mutanaqisah, bank tidak lagi dikejar-kejar oleh PPN.
Pada saat dahulu perbankan syariah menggunakan akad murabahah sebagai
metode pembiayaan, bank bertindak sebagai penjual terhadap barang yang
dimohonkan pembiayaannya oleh nasabah. Berbeda dengan kredit konvensional
dimana nasabah akan diberikan uang secara mentah oleh bank untuk keperluan
konsumsinya, akad murabahah justru membantu nasabah untuk sekaligus
membeli barang yang dimohonkan pembiayaannya. Setelah barang didapat, bank
akan menjual kembali kepada nasabah dengan margin keuntungan yang telah
disepakati.

Dari penjualan kembali tersebut, bank akan menerima sejumlah margin
keuntungan dari penjualan objek pembiayaan kepada nasabah. Dari keuntungan

14

ini, bank akan dibebankan pajak sebesar 10% sebagai PPN, karena bank dianggap
telah menjual barang.14 Inilah yang tidak ada di dalam penerapan penerapan akad
musyarakah mutanaqisah.

Sejak Agustus 2010, Bank Muamalat Indonesia berusaha terus meningkatkan
pelayanan kepada masyarakat luas dengan meningkatkan fitur-fitur dari produk
pembiayaan rumahnya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang
sebelumnya Baiti Jannati, menjadi Pembiayaan Hunian Syariah
pada tahun 2012 berubah menjadi pembiayaan

(PHS), dan

KPR iB Muamalat. Produk

pembiayaan KPR iB Muamalat memberikan dua alternatif

transaksi bagi

nasabah, yaitu secara kongsi (musyarakah mutanaqisah) ataupun secara jual-

beli (murabahah).
Sistem kongsi dapat diterapkan untuk pemilikan properti baru (non indent),

second, maupun take over. Adapun sistem jual beli, sistem ini juga dapat
diterapkan untuk pembelian properti indent, renovasi serta pembelian renovasi.

Pembiayaan yang khusus diperuntukan bagi kalangan individu ini memiliki
jangka waktu pengembalian hingga 15 tahun, terkecuali untuk kepentingan
renovasi dengan plafond di bawah Rp 25 juta yang hanya 5 tahun. Produk
pembiayaan ini tidak hanya dengan syariah, namun juga kompetitif dengan jangka
waktu pengembalian yang panjang, nilai angsuran yang tidak fluktuatif seperti
menggunakan sistem bunga, serta tidak adanya penalti bagi yang melunasi lebih
awal.

14

2015.

Wawancara dengan Muryaningsih bagian USP BMI Cabang Lampung, 8 Oktober

15

Sedangkan pembiayaan hunian syariah menggunakan salah satu akad dari dua
alternatif akad di bawah ini:15
1.

Akad murabahah (jual-beli) yaitu pembiayaan dengan akad Murabahah
adalah perjanjian jual beli antara bank dan nasabah, di mana pihak bank
syariah membeli rumah yang diperlukan oleh nasabah dan kemudian
menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan
ditambah dengan margin/keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan
nasabah.

2.

Akad musyarakah mutanaqisah yaitu bentuk kerjasama antara dua pihak atau
lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset, kerjasama ini akan
mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak lain bertambah
hak kepemilikannya. Pemindahan hak kepemilikan ini melalui pembayaran
atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir dengan
pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain.

C. Tinjauan Umum tentang Akad Musyarakah Mutanaqisah
1.

Pengertian Akad

Para ahli Hukum Islam (jumhur ulama) memberikan definisi akad sebagai
pertalian antara ijab dan kabul yang dibenarkan oleh syara yang menimbulkan
akibat hukum terhadap objeknya. Akad berasal dari kata al-aqd, jamaknya al-

15

Wawancara dengan Muryaningsih (USP BMI Lampung), 8 Oktober 2015

16

uqud, yang menurut bahasa mengandung arti al-rabtb. Al-rabtb yang berarti
ikatan, mengikat.16
Menurut Mustafa al-Zarqa, yang dikutip oleh Masadi, yang dimaksud al-rabtb
adalah menghimpun atau mengumpulkan dua ujung tali dan mengikatkan salah
satu pada yang lainnya hingga keduanya bersambung dan menjadi seperti seutas
tali yang satu.17
Ibnu Abidin menjelaskan definisi akad yaitu pertalian ijab (pernyataan ikatan) dan
qabul (pernyataan penerimaan ikatan) sesuai dengan kehendak syariat yang
berpengaruh pada objek perikatan.18Dari beberapa pendapat tersebut memiliki
kesamaan yaitu akad merupakan suatu ikatan.
Dalam Pasal 1 ayat (13) Undang-Undang Perbankan Syariah disebutkan bahwa
akad adalah kesepakatan tertulis antara bank syariah atau unit usaha syariah dan
pihak lain yang memuat adanya hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak
sesuai dengan prinsip syariah.19

Dari definisi akad sebagaimana tersebut di atas, penulis menyimpulkan bahwa
akad adalah suatu perjanjian yang dilakukan oleh dua pihak yang bertujuan untuk
saling mengikatkan diri satu sama lainnya, yang diwujudkan dalam ijab dan qabul
yang objeknya sesuai dengan syariah, dengan pengertian lain bahwa perjanjian
tersebut berlandaskan keridhoan atau kerelaan secara timbal balik dari kedua
belah pihak terhadap objek yang diperjanjikan dan tidak bertentangan dengan
16

112.

Abd Bin Nuh, Kamus Arab, Indonesia, Inggris, Cetakan Ke 3, (Jakarta: Mutiara), hlm.

A. Mas’adi, Fiqh Muamalah Kontekstual, Cet. I, (Jakarta:Pt Raja Grafindo Persada,
2002), hlm 75.
18
Nasrun Haroen, Fiqh Muamalah, Cet iii, (Jakarta: Gaya Media Pratama, 2007), hlm 97.
19
Undang-Undang Nomor 21 tahun 2008 Pasal 1 ayat 13.
17

17

prinsip syariah. Dengan demikian akad atau perjanjian akan menimbulkan hak
akan prestasi pada satu pihak dan kewajiban memenuhi prestasi pada pihak lain
secara timbal-balik.

2. Pengertian Akad Musyarakah Mutanaqisah

Musyarakah adalah akad kerjasama antar dua belah pihak atau lebih untuk suatu
usaha tertentu dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana (amal)
dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung bersama
sesuai dengan kesepakatan.20
Pembiayaan musyarakah yaitu salah satu produk bank syariah yang mana terdapat
dua pihak atau lebih yang bekerja sama untuk meningkatkan asset yang dimiliki
bersama dimana seluruh pihak memadukan sumber daya yang mereka miliki baik
yang berwujud maupun yang tidak berwujud, dalam hal ini seluruh pihak yang
bekerja sama memberikan kontribusi yang dimiliki baik itu dana, skill, ataupun
asset-aset lainnya.21
Selanjutnya

untuk

Nadratuzzaman

melengkapi

Hosen,

dalam

pengertian
makalahnya

musyarakah
yang

berjudul

mutanaqisah,
Musyarakah

Mutanaqisah, mengungkapkan pengertian musyarakah mutanaqisah yaitu bentuk
kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset.
Kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak
lain bertambah hak kepemilikannya. Pemindahan hak kepemilikan ini melalui
pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir
20

Abdul Manan. Hukum Ekonomi Syariah: Dalam Persepektif Kewenangan Peradilan
Agama, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012) hlm. 218.
21
Muhamad, Manajemen Dana Bank Syariah, (Jakarta: Rajawali Pers, 2014), hlm 30.

18

dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain. Dalam musyarakah
mutanaqisah terdapat unsur kerjasama (syirkah) dan unsur sewa (ijarah).
Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan modal atau dana dan kerjasama
kepemilikan. Sementara sewa merupakan kompensasi yang diberikan salah satu
pihak kepada pihak lain. Ketentuan pokok yang terdapat dalam musyarakah
mutanaqisah merupakan ketentuan pokok kedua unsur tersebut.
3. Rukun dan Syarat Musyarakah Mutanaqisah

Sebagai produk perbankan yang berlandaskan hukum syariah, musyarakah
mutanaqisah memiliki rukun dan syarat yang harus dipenuhi. Secara bahasa,
rukun adalah sesuatu yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan,
sedangkan syarat adalah ketentuan (peraturan, petunjuk) yang harus dilakukan.
Dalam syariah rukun dan syarat sama-sama menentukan sah atau tidaknya suatu
transaksi.
Ulama’ Hanafiyah mengemukakan bahwa rukun shirkah, baik dengan segala
bentuknya adalah ijab (ungkapan penawaran melakukan perserikatan) dan kabul
(ungkapan penerimaan perserikatan) Menurut jumhur ulama’, rukun perserikatan
itu ada tiga yaitu:
a. Ijab dan kabul.
b. Kedua orang yang berakad.
c. Objek akad.

19

Bagi ulama’ Hanafiyah, orang yang berakad dan objeknya bukan termasuk rukun
tetapi termasuk syarat. Syarat-syarat umum shirkah yaitu:
a. Perserikatan itu merupakan transaksi yang boleh diwakilkan. Artinya salah
satu pihak jika bertindak hukum terhadap obyek perserikatan itu, dengan izin
pihak lain, dianggap sebagai wakil dari seluruh pihak yang berserikat.
b. Persentase pembagian keuntungan untuk masing-masing pihak yang berserikat
dijelaskan ketika berlangsungnya akad.
c. Keuntungan itu diambilkan dari hasil harta perserikatan, bukan dari harta lain.

Adapun akad Musyarakah Mutanaqisah apabila diterapkan sebagai akad pada
pembiayaan kepemilikan rumah syariah memiliki beberapa keuntungan, antara
lain yaitu:
1. Bank syariah dan nasabah sama-sama memiliki atas suatu asset yang
menjadi objek perjanjian. Karena merupakan asset bersama, maka antara
bank syariah dan nasabah akan saling menjaga atas asset tersebut.
2. Adanya bagi hasil yang diterima antara kedua belah pihak atas margin
sewa yang telah ditetapkan atas asset tersebut.
3. Kedua belah pihak dapat menyepakati adanya perubahan harga sewa
sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dengan mengikuti harga pasar.
4. Dapat meminimalisir risiko financial cost jika terjadi inflasi dan kenaikan
suku bunga pasar pada perbankan konvensional.
5. Tidak terpengaruh oleh terjadinya fluktuasi bunga pasar pada bank
konvensioal, dan fluktuasi harga saat terjadinya inflasi.

20

4. Ijarah dalam Musyarakah mutanaqisah

Ijarah secara bahasa berarti sewa, jasa atau imbalan. Sedangkan secara istilah
yaitu akad yang dilakukan atas dasar suatu manfaat dengan imbalan jasa.22
Dengan demikian pada hakikatnya ijarah adalah penjualan manfaat yaitu
pemindahan hak guna atas suatu barang dan jasa dalam waktu tertentu melalui
pembayaran sewa atau upah tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang
itu sendiri. Akad ijarah tidak ada perubahan kepemilikan tetapi hanya
perpindahan hak guna saja dari yang menyewakan kepada penyewa.
Dalam hukum Islam terdapat dua jenis ijarah.23
1. Ijarah yang berhubungan dengan sewa jasa, yaitu memperkerjakan jasa
seseorang dengan upah sebagai imbalan jasa yang disewa. Pihak yang
memperkerjakan disebut mustajir, pihak pekerja disebut ajir dan upah yang
dibayarkan disebut ujrah.
2. Ijarah yang berhubungan dengan sewa aset atau properti, yaitu memindahkan
hak untuk memakai dari aset atau properti tertentu kepada orang lain dengan
imbalan biaya sewa. Bentuk ijarah ini mirip dengan leasing (sewa) pada
bisnis konvensional. Pihak yang menyewa (leasee) disebut mustajir, pihak
yang menyewakan (lessor) disebut mu’jir atau muajir dan biaya sewa disebut
ujrah.

Ijarah bentuk pertama banyak diterapkan dalam pelayanan jasa perbankan
syariah, sementara ijarah bentuk kedua dipakai sebagai bentuk investasi atau
Habib Nazir dan Muh. Hasan, Ensiklopedia Ekonomi dan Perbankan Syari’ah,
(Bandung: Kaki Langit, 2004), hlm. 246.
23
Ascarya, Akad dan Produk Syariah, (Jakarta: PT. Raja Grafindo, 2007), hlm. 99.
22

21

pembiayaan di perbankan syariah. Sehingga dapat dikatakan ijarah yang terdapat
dalam akad musyarakah mutanaqisah yang menjadi objek akad adalah properti
dan benda tidak bergerak, seperti rumah, kantor, gedung, pelabuhan dan lain
sebagainya.
Dalam fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) No. 09/DSN-MUI/IV2000 tanggal
13 April tahun 2000 tentang Pembiayaan Ijarah ditetapkan rukun dan syarat serta
ketentuan teknis mengenai ijarah, yaitu:
a. Rukun dan Syarat Ijarah:
1) Sighat Ijarah, yaitu ijab dan kabul berupa pernyataan dari kedua belah
pihak yang berakad (berkontrak), baik secara verbal atau dalam bentuk
lain.
2) Pihak-pihak yang berakad: terdiri atas pemberi sewa atau pemberi jasa dan
penyewa atau pengguna jasa.
3) Objek akad Ijarah adalah:
b. Ketentuan Objek Ijarah:
1) Objek ijarah adalah manfaat dari penggunaan barang dan atau jasa.
2) Manfaat barang atau jasa harus bisa dinilai dan dapat dilaksanakan dalam
kontrak.
3) Manfaat barang atau jasa harus yang bersifat dibolehkan (tidak
diharamkan).
4) Kesanggupan memenuhi manfaat harus nyata dan sesuai dengan syariah.
5) Manfaat

harus

dikenali

secara

spesifik

sedemikian

rupa

untuk

menghilangkan jahalah (ketidaktahuan) yang akan mengakibatkan
sengketa.

22

6) Spesifikasi manfaat harus dinyatakan dengan jelas, termasuk jangka
waktunya. Bisa juga dikenali dengan spesifikasi atau identifikasi fisik.
7) Sewa atau upah adalah sesuatu yang dijanjikan dan dibayar nasabah
kepada Lembaga Keuangan Syariah (LKS) sebagai pembayaran manfaat.
Sesuatu yang dapat dijadikan harga dalam jual beli dapat pula dijadikan
sewa atau upah dalam ijarah.
8) Pembayaran sewa atau upah boleh berbentuk jasa (manfaat lain) dari jenis
yang sama dengan objek kontrak.
9) Kelenturan (flexibility) dalam menentukan sewa atau upah dapat
diwujudkan dalam ukuran waktu, tempat dan jarak.

c. Kewajiban LKS dan Nasabah dalam Pembiayaan Ijarah:
1) Kewajiban LKS sebagai pemberi manfaat barang atau jasa:
a. Menyediakan barang yang disewakan atau jasa yang diberikan.
b. Menanggung biaya pemeliharaan barang.
c. Menjamin bila terdapat cacat pada barang yang disewakan.
2) Kewajiban nasabah sebagai penerima manfaat barang atau jasa:
a. Membayar sewa atau upah dan bertanggung jawab untuk menjaga
keutuhan barang serta menggunakannya sesuai kontrak.
b. Menanggung biaya pemeliharaan barang yang sifatnya ringan (tidak
materil).
c. Jika barang yang disewa rusak, bukan karena pelanggaran dari
penggunaan yang dibolehkan, juga bukan karena kelalaian pihak
penerima manfaat dalam menjaganya, ia tidak bertanggung jawab atas
kerusakan tersebut.

23

D. Gambaran Umum Bank Muamalat Indonesia

PT Bank Muamalat Indonesia Tbk. didirikan pada 24 Rabius Tsani 1412 H atau 1
Nopember 1991, diprakarsai oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) dan Pemerintah
Indonesia yang memulai kegiatan operasinya pada 27 Syawwal 1412 H atau 1
Mei 1992. Dengan dukungan nyata dari eksponen Ikatan Cendekiawan Muslim
se-Indonesia (ICMI) dan beberapa pengusaha Muslim, pendirian Bank Muamalat
juga menerima dukungan masyarakat, terbukti dari komitmen pembelian saham
Perseroan senilai Rp 84 miliar pada saat penandatanganan akta pendirian
Perseroan. Selanjutnya, pada acara silaturahmi peringatan pendirian tersebut di
Istana Bogor, diperoleh tambahan komitmen dari masyarakat Jawa Barat yang
turut menanam modal senilai Rp 106 miliar.
Pada tanggal 27 Oktober 1994, dalam kurun waktu dua tahun setelah pendirian,
Bank Muamalat berhasil menyandang predikat sebagai Bank Devisa. Pengakuan
ini semakin memperkokoh posisi Perseroan sebagai bank syariah pertama dan
terkemuka di Indonesia dengan beragam jasa maupun produk yang terus
dikembangkan.
Pada

akhir

tahun

90an,

Indonesia

dilanda

krisis

moneter

yang

memporakporandakan sebagian besar perekonomian Asia Tenggara. Sektor
perbankan nasional tergulung oleh kredit macet di segmen korporasi. Bank
Muamalat pun terimbas dampak krisis. Di tahun 1998, rasio pembiayaan macet
(NPF) mencapai lebih dari 60%. Perseroan mencatat rugi sebesar Rp 105 miliar.
Ekuitas mencapai titik terendah, yaitu Rp 39,3 miliar, kurang dari sepertiga modal
setor awal.

24

Dalam upaya memperkuat permodalannya, Bank Muamalat mencari pemodal
yang potensial, dan ditanggapi secara positif oleh Islamic Development Bank
(IDB) yang berkedudukan di Jeddah, Arab Saudi. Pada RUPS tanggal 21 Juni
1999 IDB secara resmi menjadi salah satu pemegang saham Bank Muamalat.
Oleh karenanya, kurun waktu antara tahun 1999 dan 2002 merupakan masa-masa
yang penuh tantangan sekaligus keberhasilan bagi Bank Muamalat. Dalam kurun
waktu tersebut, Bank Muamalat berhasil membalikkan kondisi dari rugi menjadi
laba berkat upaya dan dedikasi setiap pengurus Muamalat, ditunjang oleh
kepemimpinan yang kuat, strategi pengembangan usaha yang tepat, serta ketaatan
terhadap pelaksanaan perbankan syariah secara murni.
Melalui masa-masa sulit ini, Bank Muamalat berhasil bangkit dari keterpurukan.
Diawali dari pengangkatan kepengurusan baru dimana seluruh anggota Direksi
diangkat dari dalam tubuh Muamalat, Bank Muamalat kemudian menggelar
rencana kerja lima tahun dengan penekanan pada:
1.

tidak mengandalkan setoran modal tambahan dari para pemegang saham,

2.

tidak melakukan PHK satu pun terhadap sumber daya insani yang ada, dan
dalam hal pemangkasan biaya, tidak memotong hak pengurus Muamalat
sedikitpun,

3.

pemulihan kepercayaan dan rasa percaya diri pengurus Muamalat menjadi
prioritas utama di tahun pertama kepengurusan Direksi baru,

4.

peletakan landasan usaha baru dengan menegakkan disiplin kerja Muamalat
menjadi agenda utama di tahun kedua, dan

5.

pembangunan

tonggak-tonggak

usaha

dengan

menciptakan

serta

menumbuhkan peluang usaha menjadi sasaran Bank Muamalat pada tahun

25

ketiga dan seterusnya, yang akhirnya membawa Bank kita, dengan rahmat
Allah Rabbul Izzati, ke era pertumbuhan baru memasuki tahun 2004 dan
seterusnya.
Saat ini Bank Mumalat memberikan layanan bagi lebih dari 4,3 juta nasabah
melalui 457 gerai yang tersebar di 33 provinsi di Indonesia. Jaringan BMI
didukung pula oleh aliansi melalui lebih dari 4000 Kantor Pos Online/SOPP di
seluruh Indonesia, 1996 ATM, serta 95.000 merchant debet. BMI saat ini juga
merupakan satu-satunya bank syariah yang telah membuka cabang luar negeri,
yaitu di Kuala Lumpur, Malaysia. Untuk meningkatkan aksesibilitas nasabah di
Malaysia, kerjasama dijalankan dengan jaringan Malaysia Electronic Payment
System (MEPS) sehingga layanan BMI dapat diakses di lebih dari 2000 ATM di
Malaysia. Sebagai Bank Pertama Murni Syariah, bank muamalat berkomitmen
untuk menghadirkan layanan perbankan yang kompetitif dan aksesibel bagi
masyarakat hingga pelosok nusantara. Komitmen tersebut diapresiasi oleh
pemerintah, media massa, lembaga nasional dan internasional serta masyarakat
luas melalui lebih dari 70 award bergengsi yang diterima oleh BMI dalam 5 tahun
Terakhir. Penghargaan yang diterima antara lain sebagai Best Islamic Bank in
Indonesia 2009 oleh Islamic Finance News (Kuala Lumpur), sebagai Best Islamic
Financial Institution in Indonesia 2009 oleh Global Finance (New York) serta
sebagai The Best Islamic Finance House in Indonesia 2009 oleh Alpha South East
Asia (Hong Kong).

26

E. Kerangka Pikir

Berdasarkan latar belakang dan