Tinjauan Yuridis Terhadap Aspek Kepastian Hukum Dalam Proses Pendaftaran Tanah Chapter III V

belum mendapatkan perlindungan hukum yang sepenuhnya atas sertifikat
yang dimilikinya karena sewaktu-waktu masih dapat diganggu oleh pihak lain.
Meskipun sertifikat telah diterbitkan, pemegang hak atas tanah dengan
mudah dapat membuktikan hak atas tanah yang dimiliki atau dikuasainya,
namun berdasarkan ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997 tidak ada jaminan bagi pemilik atau pemegang hak atas tanah
tidak mendapatkan gugatan dari pihak lain yang merasa dirugikan atas
diterbitkannya sertifikat tersebut. Demikian pula, Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang
dimuat dalam sertifikat.

BAB III
KEGIATAN ADMINISTRASI PERTANAHAN DALAM PENDAFTARAN
TANAH
A. Penetapan Hak Atas Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah sebelum penerbitan sertifikat tanah berupa
penetapan hak atas tanah dalam rangka kegiatan administrasi pendaftaran
tanah tersebut dapat diperinci lagi sebagai berikut: 41
1. Konversi Hak Atas Tanah (Pembuktian Hak Lama)
41

M.Yamin, Op.cit., hlm. 211.

Universitas Sumatera Utara

Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan perbedaan antara
pembuktian hak-hak baru dan hak lama. Hak-hak baru adalah hak-hak
yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya Peraturan
Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Sedangkan hak-hak lama yaitu hak-hak
atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai
berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut Peraturan
Pemerintah No. 10 Tahun 1961. 42
Menurut AP. Parlindungan, pengertian konversi hak atas tanah adalah
bagaimana pengaturan dari hak-hak tanah yang ada sebelum berlakunya
UUPA untuk masuk dalam sistem dari UUPA, yakni kegiatan
menyesuaikan hak-hak lama menjadi hak-hak baru yang dikenal dalam
UUPA, baik hak itu bersifat publik maupun hak privat yang dimiliki oleh
orang seorang dan atau badan hukum privat atau publik.
Penyesuaian hak-hak lama yang bersifat tradisional atau kedaerahan ke
dalam hak-hak atas tanah yang bersifat unifikasi yang telah diatur dalam
UUPA dikenal dengan istilah “konversi”. Setelah berlakunya Peraturan

Pemerintah No. 24 Tahun 1997, pelaksanaan konversi atas tanah
disebutkan dengan istilah pembuktian hak lama.
Pasal 24 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa
dalam rangka memperoleh kebenaran data yuridis bagi hak-hak lama dan
untuk keperluan pendaftaran hak dibuktikan melalui dua cara, yaitu:

42

Boedi Harsono, Op.cit., hlm.491

Universitas Sumatera Utara

1) Hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan
dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa buktibukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan
yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran
tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam
pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebani-nya.
Dalam Penjelasan Pasal 24 ayat (1) tersebut dikemukakan bahwa bukti
pemilikan itu pada dasarnya terdiri atas bukti pemilikan atas nama

pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA pada tanggal 24 September
1960 dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak
berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan
pembukuan hak yang bersangkutan. Alat-alat bukti tertulis yang dimaksud
dapat berupa:
a. grosse

akta

hak

eigendom

yang

diterbitkan

berdasarkan

Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan,

bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik;
atau
b. grosse

akta

hak

eigendom

yang

diterbitkan

berdasarkan

Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya UUPA
sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan

Swapraja yang bersangkutan; atau

Universitas Sumatera Utara

d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri
Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang ber-wenang,
baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai
kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah
dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi
tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat
sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang
tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak
mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i.

risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang

tanahnya belum dibukukan; atau

j.

surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang
diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau

k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding
Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun
1961; atau
l.

surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor
Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau

Universitas Sumatera Utara

m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga
sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuanketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi,

pembuktian kepemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau
pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenaran-nya
menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara
sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaf-taran tanah
secara sporadik.
2) Dalam hal atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian,
pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan
fisik oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya dengan
memenuhi syarat sebagai berikut:
a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan
dilakukan secara nyata dan dengan itikad baik selama 20 tahun
atau lebih secara berturut-turut;
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut
selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan
dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang
bersangkutan;
c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang
dapat dipercaya;

Universitas Sumatera Utara

d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk
mengajukan

keberatan

melalui

pengumuman

sebagaimana

dimaksud Pasal 26;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal
yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang
haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang
bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah
secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam
pendaftaran tanah secara sporadik.

2. Pengakuan Hak dan Penegasan Hak
Mengenai pengakuan hak ini, telah disebutkan dalam Penjelasan
Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang
menyatakan tentang syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pembukuan
hak terhadap tanah-tanah yang tidak lengkap alat buktinya, yang pada
akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya
dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan
oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh
Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Proses selanjutnya dari pengakuan hak tersebut adalah dilakukan dengan
pengukuran, penelitian data yuridis dan pengumuman sebagaimana
diberlakukan terhadap proses konversi.
Khusus terhadap penegasan hak, jika dicermati bahwa Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tidak menyebutkan tentang adanya

Universitas Sumatera Utara

penegasan hak tersebut sebagai bagian dari konversi hak atas tanah.
Namun dalam praktek selama ini, terdapat kegiatan penegasan hak atas
tanah dalam hal:

a. Terdapat bukti-bukti hak lama namun hak lama tersebut dipegang oleh
orang lain atau bukan lagi atas nama orang yang tercantum dalam
surat-surat tersebut, dalam hal ini sudah beralih kepada orang lain.
b. Terdapat bukti-bukti hak lama, namun ada kekurangan dari segi
riwayat penguasaan tanahnya.
Terhadap proses penegasan hak atas tanah ini, selain harus
dilakukan pengukuran, juga dilakukan penelitian data yuridis dan data
fisik oleh Panitia A (bukan lagi oleh Kepala Kantor Pertanahan) dan
diterbitkan surat keputusan penegasan haknya.
Dalam hal ini tegas ada keputusan dari Pejabat Tata Usaha Negara
berupa penegasan hak atas tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota, yakni memutuskan penegasan hak atas tanah yang lama
menjadi hak atas tanah yang baru sesuai dengan sistem UUPA.
3. Pemberian Hak Atas Tanah (Pembuktian Hak Baru)
Dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
dinyatakan bahwa dalam rangka memperoleh kebenaran data yuridis bagi
hak-hak yang baru dan untuk keperluan pendaftaran hak dibuktikan
dengan: 43
1) Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:

43

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010, hlm.36.

Universitas Sumatera Utara

a) Penetapan

pemberian

hak

dari

pejabat

yang

berwenang

memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang
berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara
atau tanah Hak Pengelolaan.
Penetapan pejabat yang berwenang mengenai pemberian hak atas
tanah Negara dapat dikeluarkan secara individual, kolektif, maupun
secara umum.
Pada saat ini pengaturan tentang pejabat yang berwenang
menerbitkan surat keputusan pemberian haK atas tanah Negara
atau tanah Hak Pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan
Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah Negara, sedangkan prosedur pemberian hak atas
tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan diatur dalam Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang
Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan
Hak Pengelolaan.
b) Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh
pemegang Hak Milik kepada penerima hak yang bersangkutan
apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah
Hak Milik.
Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak
Milik di samping diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun

Universitas Sumatera Utara

1996, juga diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
BPN Nomor 3 Tahun 1997.
2) Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian Hak
Pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
Penetapan pemberian Hak Pengelolaan berupa diterbitkannya Surat
Keputusan Pemberian Hak Pengelolaan oleh Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia.
Mekanisme pemberian Hak Pengelolaan diatur dalam Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999.
3) Tanah Wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
Yang dimaksud dengan Akta Ikrar Wakaf adalah Akta Ikrar Wakaf
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun
1977 tentang Perwakafan Tanah Milik.
Ketentuan mengenai pembukuan wakaf ditinjau dari sudut objeknya,
pembukuan tersebut merupakan pendaftaran untuk pertama kali,
meskipun bidang tanah yang bersangkutan sebeumnya sudah didaftar
sebagai tanah Hak Milik.
Pejabat yang berwenang menerbitkan Akta Ikrar Wakaf adalah Pejabat
Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW) yang dijabat oleh Kepala Kantor
Urusan Agama (Kepala KUA).
4) Hak Milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta
pemisahan.
Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak pemilikan individual
atas satuan rumah susun tertentu, yang meliputi dan merupakan satu

Universitas Sumatera Utara

kesatuan yang tidak terpisahkan dengan hak bersama atas apa yang
disebut bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, tempat
bangunan rumah susun itu didirikan. Pembukuan hak milik atas satuan
rumah

susun

dilakukan

berdasarkan

akta

pemisahan,

yang

menunjukkan satuan rumah susun mana yang dimiliki dan berapa
bagian proporsional pemiliknya atas benda-benda yang dihaki bersama
tersebut.
Yang dimaksud dengan akta pemisahan satuan rumah susun menurut
Pasal 1 huruf e Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1992
tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun,
adalah akta pemisahan atas satuan rumah susun yang harus didaftarkan
oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat
dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah, izin layak huni beserta
warkah-warkah lainnya.
Pembukuan hak milik atas satuan rumah susun merupakan pendaftaran
untuk pertama kali, biar pun hak atas tanah tempat bangunan gedung
yang bersangkutan berdiri sudah didaftar.
Pejabat yang berwenang mengesahkan akta pemisahan rumah susun
adalah Bupati atau Walikota setempat berdasarkan Pasal 4 Peraturan
Kepala BPN No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara
Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.
5) Pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian
Hak Tanggungan

Universitas Sumatera Utara

Yang dimaksud dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta
Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang No. 4 Tahun 1996.
Akta Pemberian Hak Tanggungan menurut Pasal 1 angka 5 UndangUndang No. 4 Tahun 1996 adalah akta PPAT yang berisi pemberian
Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk
pelunasan piutangnya.
B. Pendaftaran Perubahan Data Yuridis
Berdasarkan ketentuan Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, pendaftaran tanah karena perubahan data yuridis termasuk dalam
lingkup pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pemeliharaan data pendaftaran
tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan apabila terjadi
perubahan pada data fisik dan data yuridis objek pendaftaran tanah yang
didaftar. Dan adanya perubahan-perubahan tersebut wajib didaftarkan oleh
pemegang hak yang bersangkutan dan terhadap perubahan tersebut dilakukan
penyesuaian dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur,
buku tanah, dan sertifikatnya.
Aspek hukum pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:
1.

Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, dalam hal ini peralihan
hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perseroan (dengan akta PPAT), peralihan hak karena lelang (dengan
Risalah Lelang), pemindahan hak karena pewarisan (dengan surat
kematian dan surat tanda bukti sebagai ahli waris), peralihan hak
karena penggabungan/peleburan perseroan atau koperasi (dengan

Universitas Sumatera Utara

pengesahan oleh pejabat yang berwenang dan khusus dalam rangka
likuidasi dengan akta Notaris/PPAT), sedang pembebanan hak yakni
pendaftaran pemberian hak tanggungan (dengan akta PPAT).
2.

Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya, yaitu kegiatan
yang dilakukan antara lain:
a. Karena perpanjangan jangka waktu hak atas tanah;
b. Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah;
c. Pembagian hak bersama;
d. Hapusnya hak atas tanah;
e. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan;
f. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau
penetapan pengadilan.
Perubahan data yuridis dapat terjadi karena peralihan hak karena jual

beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan
hukum pemindahan hak lainnya; peralihan hak karena pewarisan; peralihan
hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;
pembebanan Hak Tanggungan; peralihan Hak Tanggungan; hapusnya hak atas
tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak
Tanggungan; pembagian hak bersama; perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan; perubahan
nama akibat pemegang hak yang ganti nama; perpanjangan jangka waktu hak
atas tanah.
1)

Peralihan Hak Atas Tanah

Universitas Sumatera Utara

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, Peraturan Pemerintah No. 40
Tahun 1996, dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menyebutkan
bahwa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas
tanah dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, akan tetapi tidak
memberikan pengertian apa yang dimaksud beralih dan dialihkan. Boedi
Harsono memberikan pengertian beralih dan dialihkan, yaitu:
1. Beralih
Beralih menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah kepada pihak lain
karena pemegang haknya meninggal dunia. Peralihan hak atas tanah di sini
terjadi karena hukum, artinya dengan meninggalnya pemegang hak atas
tanah, maka ahli warisnya memperoleh hak atas tanah tersebut.
2. Dialihkan
Dialihkan menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah kepada pihak lain
karena perbuatan yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak lain
tersebut memperoleh hak itu. Adapun perbuatan hukum itu bisa berupa
jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat atau pemberian dengan
wasiat.
Adapun pengertian macam-macam peralihan hak atas tanah, baik yang
berbentuk beralih maupun dialihkan, yaitu:
1. Pewarisan tanah adalah berpindahnya hak atas tanah dari pemilik tanah
atau pemegang hak atas tanah sebagai pewaris kepada pihak lain sebagai
ahli waris disebabkan pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah
meninggal dunia.

Universitas Sumatera Utara

2. Jual beli tanah, adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah
untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah
sebagai penjual kepada pihak lain sebagai pembeli, dan secara bersamaan
pihak pembeli menyerahkan sejumlah uang sebagai harga yang besarnya
sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.
3. Tukar menukar tanah adalah perbuatan hukum berupa saling menyerahkan
hak atas tanah untuk selama-lamanya dari pemegang hak atas tanah yang
satu kepada pemegang hak atas tanah yang lain.
4. Hibah tanah adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah
untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah
kepada pihak lain tanpa pembayaran sejumlah uang dari penerima hak atas
tanah kepada pemilik atau pemegang hak atas tanah.
5. Pemasukan dalam modal perusahaan adalah perbuatan hukum berupa
penyerahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau
pemegang hak atas tanah kepada perusahaan yang akan difungsikan
sebagai modal perusahaan.
6. Lelang tanah adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah
untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah
melalui penjualan hak atas tanah yang terbuka untuk umum oleh Kantor
Lelang setelah diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dengan harga yang tertinggi yang
didahului oleh pengumuman lelang.
Peralihan hak atas tanah, baik yang berbentuk beralih dan dialihkan
dapat terjadi apabila memenuhi syarat materiel, yaitu:

Universitas Sumatera Utara

1. Syarat materiel dalam pewarisan tanah adalah ahli waris harus memenuhi
syarat sebagai subjek hak ats tanah yang menjadi objek pewarisan;
2. Syarat materiel dalam jual beli tanah adalah pemilik tanah atau pemegang
hak atas tanah sebagai penjual berhak dan berwenang menjual hak atas
tanahnya, sedangkan pembeli harus memenuhi syarat sebagai subjek hak
atas tanah yang menjadi objek jual beli tanah;
3. Syarat materiel dalam tukar menukar tanah adalah kedua belah pihak
sebagai pemegang hak atas tanah berhak dan berwenang menukarkan hak
atas tanahnya, serta memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang
menjadi objek tukar menukar tanah;
4. Syarat materiel dalam hibah tanah adalah pemilik tanah atau pemegang
hak

atas tanah sebagai pemberi hibah berhak

dan berwenang

menghibahkan hak atas tanahnya, sedangkan pihak lain sebagai penerima
hibah memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi objek
hibah tanah;
5. Syarat materiel dalam pemasukan dalam modal perusahaan adalah pemilik
tanah atau pemegang hak atas tanah sebagai pihak yang menyerahkan
tanah berhak dan berwenang menyerahkan hak atas tanahnya, sedangkan
perusahaan sebagai penerima hak atas tanah harus memenuhi syarat
sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi objek pemasukan dalam
modal perusahaan;
6. Syarat materiel dalam lelang tanah adalah Kantor Lelang sebagai penjual
lelang tanah berhak dan berwenang menjual tanah, sedangkan pembeli

Universitas Sumatera Utara

lelang harus memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi
objek lelang tanah.
Dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah, baik beralih maupun
dialihkan harus memenuhi syarat formal, yaitu:
1. Syarat formal dalam pendaftaran pewarisan tanah adalah adanya surat
keterangan kematian pemegang hak atas tanah (pewaris) yang diterbitkan
oleh instansi yang berwenang dan surat keterangan sebagai ahli waris yang
diterbitkan oleh instansi yang berwenang.
2. Syarat formal dalam pendaftaran jual beli, tukar menukar, hibah, dan
pemasukan dalam modal perusahaan adalah jual beli, tukar menukar, hibah,
dan pemasukan dalam modal perusahaan harus dibuktikan dengan akta
yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
yang berwenang.
Berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997, peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali
pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang
berwenang menurut ketentuan-ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
Kewenangan PPAT dalam membuat akta jual beli, tukar menukar, hibah,
dan pemasukan dalam modal perusahaan ditegaskan dalam Pasal 2 dan
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Universitas Sumatera Utara

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta-akta tanah yang kewenangan
pembuatannya diserahkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah, adalah:
a. Akta jual beli;
b. Akta tukar menukar;
c. Akta hibah;
d. Akta pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
e. Akta pembagian hak bersama;
f. Akta pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
g. Akta pemberian Hak Tanggungan;
h. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
3. Syarat formal dalam pendaftaran lelang tanah adalah lelang tanah harus
dibuktikan dengan berita acara atau kutipan Risalah Lelang yang dibuat
oleh pejabat dari Kantor Lelang.
Adapun prosedur dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah adalah
sebagai berikut: 44
1. Prosedur perolehan hak atas tanah melalui pewarisan
a. Ahli waris atau pemohon pendaftaran tanah mengajukan permohonan
pendaftaran hak atas tanah melalui pewarisan kepada Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak
tanah yang bersangkutan. Dalam pendaftaran tanah ini disertakan oleh
pemohon berupa:

44

Urip Santoso, Perolehan Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2015, hlm.136.

Universitas Sumatera Utara

1)

Surat keterangan kematian pemilik tanah atau pemegang hak atas
tanah sebagai pewaris yang diterbitkan oleh instansi yang
berwenang;

2)

Surat keterangan sebagai ahli waris yang diterbitkan oleh instansi
yang berwenang;

3)

Bukti identitas diri (KTP) para ahli yang masih berlaku;

4)

Sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek pewarisan;

5)

Akta Pembagian Harta Bersama yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang apabila ada
pembagian harta warisan.

b. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah yang bersangkutan melakukan perubahan nama
pemegang hak atas tanah dalam sertifikat hak atas tanah dari atas nama
pewaris menjadi atas nama ahli waris;
c. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanh yang bersangkutan menyerahkan sertifikat hak atas
tanahn kepada pemohon pendaftaran tanah melalui pewarisan.
2. Prosedur perolehan hak atas tanah melalui jual beli, tukar menukar,
hibah, dan pemasukan dalam modal perusahaan.
a. Pembuatan akta jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
modal perusahaan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang;
b. Pemohon mengajukan pendaftaran tanah malalui jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam modal perusahaan kepada Kepala

Universitas Sumatera Utara

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi
letak tanah yang bersangkutan.
Dalam pendaftaran tanah ini disertakan oleh pemohon berupa:
1) Akta jual beli, tukar menukar, hibah, dan pemasukan dalam modal
perusahaan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
yang berwenang;
2) Bukti identitas penerima hak atas tanah dalam jual beli, tukar
menukar, hibah, dan pemasukan dalam modal perusahaan yang
masih berlaku;
3) Sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
c. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah yang bersangkutan melakukan perubahan nama
pemegang hak atas tanah dari atas nama pemegang hak atas tanah yang
lama menjadi atas nama pemegang hak atas tanah yang baru.
d. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah yang bersangkutan menyerahkan sertifikat hak
atas tanah kepada pemohon pendaftaran tanah.
3. Prosedur perolehan hak atas tanah melalui lelang
a. Pembuatan kutipan atau risalah lelang atas hak atas tanah yang
dilelang oleh pejabat dari Kantor Lelang;
b. Pemohon mengajukan pendaftaran tanah melalui lelang kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi
letak tanah yang bersangkutan.
Dalam pendaftaran tanah ini disertakan oleh pemohon berupa:

Universitas Sumatera Utara

1) Kutipan atau risalah lelang atas hak atas tanah yang dilelang;
2) Sertifikat hak atas tanah yang dilelang;
3) Bukti identitas pemegang lelang yang masih berlaku.
c. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah yang bersangkutan melakukan perubahan nama
pemegang hak atas tanah dari atas nama pemegang hak atas tanah yang
lama menjadi atas nama pemegang hak atas tanah yang baru.
Kalau dalam pendaftaran tanah melalui lelang ini tidak disertakan
sertifikat asli atas hak atas tanah yang dilelang karena pemilik tanah
atau pemegang hak atas tanah tidak mau menyerahkan sertifikatnya,
maka Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menerbitkan
sertifikat pengganti.
d. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah yang bersangkutan menyerahkan sertifikat hak
atas tanah kepada pemohon pendaftaran tanah.
Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau
koperasi diatur dalam Pasal 43 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,
dimana pada Pasal 43 ayat (1) tersebut dinyatakan bahwa: “Peralihan hak atas
tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun karena
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului
dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat
didaftar berdasarkan akta yang mem-buktikan terjadinya penggabungan atau
peleburan per-seroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan

Universitas Sumatera Utara

atau peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Menurut ketentuan Pasal 107 ayat (3) Undang-Undang Nomor 1
Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas dan Pasal 14 Undang-Undang No. 25
Tahun 1992 tentang Perkoperasian, beralihnya hak dalam penggabungan atau
peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuiditas,
terjadi karena hukum. Maka cukup dibuktikan dengan akta yang membuktikan
terjadinya penggabungan atau peleburan yang bersangkutan. Ketentuan ini
secara mutatis mutandis berlaku juga untuk penggabungan atau peleburan
badan-badan hukum lain.
Dalam Pasal 113 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Nomor 3 Tahun 1997 diuraikan sebagai berikut:
“Permohonan pendaftaran peralihan suatu hak atas tanah, hak milik
satuan rumahsusun, atau hak pengelolaan karena adanya penggabungan atau
peleburan perseroanatau koperasi yang dilakukan tidak dengan likuidasi
diajukan oleh direksi perseroan ataupengurus koperasi hasil penggabungan
atau peleburan sesuai dengan ketentuan dalamanggaran dasar perseroan atau
koperasi tersebut, dengan dilengkapi dokumendokumen sebagai berikut:
-

sertipikat hak atas tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, atau
HakPengelolaan, atau, dalam hal hak atas tanah yang belum terdaftar,
bukti pemilikantanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan
Pemerintah Nomor 24Tahun 1997;

-

akta penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;

Universitas Sumatera Utara

-

pernyataan dari direksi perseroan atau

pengurus koperasi hasil

penggabungan ataupeleburan bahwa penggabungan atau peleburan
tersebut telah dilaksanakan tidakdengan likuidasi;
-

anggaran dasar dari perseroan/koperasi hasil penggabungan/peleburan
yang telahdisahkan oleh pejabat yang berwenang;

-

anggaran

dasar

dari

masing-masing

perseroan/

koperasi

yang

bergabung/melebur.”
Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan didahului dengan
likuidasi, didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi, yang
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Dalam
rangka likuidasi dilakukan pemindahan hak, yang kalau mengenai tanah harus
dibuktikan dengan akta PPAT.
Selanjunya prosedur pendaftaran peralihan haknya setelah dibuatkan
akta PPAT dan disampaikan ke Kantor Pertanahan, diatur dalam Pasal 105
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yakni
pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertifikat dan daftar lainnya
dilakukan sebagai berikut:
a. nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam
dandibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk;
b. nama atau nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman
dankolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal
pencatatan, danbesarnya bagian setiap pemegang hak dalam hal penerima
hak beberapa orangdan besarnya bagian ditentukan, dan kemudian

Universitas Sumatera Utara

ditandatangani oleh Kepala KantorPertanahan atau pejabat yang ditunjuk
dan cap dinas Kantor Pertanahan;
c. yang tersebut pada huruf a dan b juga dilakukan pada sertipikat hak
yangbersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang memuat nama
pemegang haklama;
d. nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari Daftar
Namapemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan
pada Daftar Nama penerima hak.
2)

Pembebanan Hak Atas Tanah
Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak Milik

Atas Satuan Rumah Susun, dan pembebanan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai
dan Hak Sewa untuk bangunan atas Hak Milik dan pembebanan lain pada hak
atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang ditentukan dengan
peraturan perundang-undangan, dapat didaftar, jika dibuktikan dengan akta
yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Dipandang dari sudut Hak
Tanggungan, pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan pendaftaran
untuk pertama kali. Akan tetapi dipandang dari sudut hak yang dibebani,
pencatatanya dalam buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan
merupakan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
3)

Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah
Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah adalah penambahan jangka

waktu berlakunya sesuatu hak atas tanah tanpa mengubah syarat-syarat dalam
pemberian hak tersebut, yang permohonannya dapat diajukan sebelum jangka
waktu berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan berakhir. Pendaftaran

Universitas Sumatera Utara

perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilkukan dengan mencatatnya pada
buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan keputusan
Pejabat yang berwenang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang
bersangkutan. Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak
tersebut hapus atau terputus. Oleh karena itu untuk pendaftarannya tidak perlu
dibuatkan buku tanah dan sertipikat baru.
Perpanjangan hak tersebut hanya berlaku terhadap jenis hak atas tanah
yang mempunyai masa berlaku hak atau jangka waktu haknya terbatas, seperti
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai untuk perseorangan.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomr 9 Tahun 1999 ditentukan bahwa hak atas
tanah dapat diperpanjang jika memenuhi syarat:
a. Tanah tersebut masih dipergunakan dan diusahakan dengan baik untuk
keperluan sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak yang
bersangkutan dan masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah.
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak.
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna
Usaha
Keputusan mengenai perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai mulai berlaku sejak berakhirnya hak
tersebut.45 Prosedur perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dimulai dengan
pengajuan permohonan dari perusahaan yang bersangkutan, dengan ketentuan

45

Pasal 30, 47, dan 64 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomr 9 Tahun 1999.

Universitas Sumatera Utara

sebagaimana Pasal 27, 43, dan 60 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
BPN Nomr 9 Tahun 1999 mengenai persyaratan terhadap pemberian Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai berlaku mutatis mutandis
untuk permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, dan Hak Pakai, dengan ketentuan tambahan khususnya untuk
perpanjangan Hak Guna Usaha perlu dilengkapi persyaratan berupa
Klasifikasi Perkebunan dari Dinas Perkebunan Provinsi.
Mengenai waktu pengajuan permohonan perpanjangan jangka waktu
hak atas tanah ditetapkan dalam Pasal 10, 27, dan 47 Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996, bahwa permohonan memperpanjang jangka waktu hak
yang bersangkutan diajukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum berakhirnya
jangka waktu.
Cara mendaftar perpanjangan waktu tersebut diatur dalam Pasal 130
Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 1997 dan dilakukan dengan mencatatnya
pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan, tanpa mengubah nomor
haknya. Juga tidak didahului dengan pengukuran ulang, kecuali kalau dengan
persetujuan pemegang haknya terjadi perubahan batas bidang tanah yang
bersangkutan. 46Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak dilakukan dengan
mencatatnya dalambuku tanah pada halaman perubahan yang disediakan
dengan kalimat: "BerdasarkanKeputusan ……………… Nomor …….
tanggal ……………. hak ini diperpanjang jangkawaktunya dengan ….. tahun
sehingga berakhir pada tanggal ………… …….."
4)

46

Penerbitan Sertifikat Pengganti

Boedi Harsono, Op.cit., hlm.525.

Universitas Sumatera Utara

Sertifikat hak atas tanah berisi data fisik dan data yuridis. Esensi
sertifikat hak atas tanah adalah surat tanda bukti hak atas bidang tanah yang
berisi salinan buku tanah yang memuat data fisik dan data yuridis, dan surat
ukur yang memuat data data fisik. Maksud diterbitkan sertifikat adalah
pemegang hak dengan mudah dapat membukt ikan bahwa dirinya sebagai
pemegang haknya, memberkan jaminan kepastian hukum dan perlindungan
hukum bagi pemilik sertifikat. Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan
pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis
yang telah didaftar dalam buku tanah. Sertifikat hanya boleh diserahkan
kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan
sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
Apabila sertifikat tanah hilang, pemegang hak yang bersangkutan
tersebut

dapat

mengajukan

permohonan

untuk

diterbitkan

sertifkat

penggantinya. Hilangnya sertifikat tersebut tidak mengakibatkan hak atas
tanah juga hilang, karena pada dasarnya sertifikat tanah yang kita miliki
hanyalah merupakan salinan dari buku tanah yang disimpan pada Kantor
Pertanahan setempat letak tanah. Jadi, apabila sertifikat tanah tersebut hilang,
maka kita dapat mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan untuk
menerbitkan Sertifikat Pengganti.
Berdasarkan ketentuan Pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 diatur bahwa atas permohonan pemegang hak diterbitkan
sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih
menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak
diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

Universitas Sumatera Utara

Permohonan sertipikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak
yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang
bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta
PPAT atau kutipan risalah lelang, atau akta peralihan hak karena
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi, atau surat tanda bukti
beralihnya piutang dalam Hak Tanggungan.
Dalam hal penggantian sertifikat karena rusak atau pembaharuan
blanko sertifikat, sertifikat yang lama ditahan dan dimusnahkan oleh Kantor
Pertanahan. Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai
pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala
Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat
hak yang bersangkutan. Penerbitan sertifikat pengganti karena hilang
didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu urat kabar harian
setempat atas biaya pemohon. Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari
dihitung sejak hari pengumuman, tidak ada yang mengajukan keberatan
mengenai akan diterbitkannya sertifikat pengganti tersebut atau ada yang
mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor
Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat baru.
Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan, misalnya ada pihak
yang menyatakan bahwa sertifikat tersebut tidak hilang melainkan dipegang
olehnya berdasarkan persetujuan pemegang hak dalam rangka suatu perbuatan
hukum tertentu, maka Kepala Kantor Pertanahan harus menolak menerbitkan
sertifikat pengganti.

Universitas Sumatera Utara

Penggantian sertifikat hak atas tanah karena sertifikat yang lama tidak
diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat
keterangan dari Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan yang memuat alasan
tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala
Kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti
untuk hak atas tanah tersebut dan tidak berlakunya lagi sertfikat yang lama
dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.
Pengumuman tersebut perlu dilakukan dengan maksud agar masyarakat tidak
melakukan perbuatan hukum mengenai tanah berdasarkan sertifikat yang telah
tidak berlaku. Sertfikat yang lama dengan sendirinya tidak berlaku lagi, karena
sesuai dengan ketentuan yang berlaku hak yang bersangkutan telah berpindah
kepada pembeli lelang dengan telah dimenangkannya lelang serta telah
dibayarnya harga pembelian lelang.
Selanjutnya dalam Pasal 137 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
BPN Nomor 3 Tahun 1997 ditentukan bahwa permohonan penerbitan
sertifikat pengganti karena rusak atau karena masih menggunakan blanko
sertifikat lama dapat diajukan oleh yang bekepentingan dengan melampirkan
atau sisa sertifikat yang bersangkutan.
Sertifikat dianggap rusak apabila ada bagian yang tidak terbaca atau
ada halaman yang sobek atau terlepas, akan tetapi masih tersisa bagian
sertifikat yang cukup untuk mengidentifikasi adanya sertifikat tersebut.
Hal yang perlu ditegaskan dalam penerbitan sertfikat pengganti adalah
untuk penerbitan serttifikat pengganti tidak dilakukan pengukuran maupun
pemeriksaan tanah dan nomor hak tidak diubah, karena data untuk penerbitan

Universitas Sumatera Utara

sertifikat tersebut telahada dalam buku tanah, daftar surat ukur dan daftar
umum lainnya.
C. Pendaftaran Perubahan Data Fisik
Istilah pemecahan dibedakan dengan pemisahan. Pemisahan bidang
tanah berarti bidang tanah tersebut dipecah habis secara sempurna dan
menjadi bagian-bagian bidang tanah yang baru (tidak ada lagi aslinya),
sedangkan pemisahan berarti satu bidang tanah diambil sebagian menjadi
bidang tanah yang baru dan bidang tanah induknya masih tetap ada dan
berlaku serta tidak berubah identitasnya, hanya yang berlaku luas tanahnya
setelah dikurangi dengan bidang tanah yang dipisah tersebut.
1)

Pemecahan Bidang Tanah
Pemecahan bidang tanah diatur dalam Pasal 48 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa atas permintaan
pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar
dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masingmasing merupakan satuan bidang tanah semula. Untuk setiap bidang tanah
tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat untuk
menggantikan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat asalnya.
Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan atau
beban-beban lain yang terdaftar, pemecahannya baru boleh dilaksanakan
setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan atau
pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang
bersangkutan.

Universitas Sumatera Utara

Perlu dicatat bahwa pemecahan atas bidang tanah pertanian, wajib
memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hal ini tentunya untuk
menghindari terjadinya luas bidang tanah yang kecil-kecil yang melanggar
batas minimum (pragmentasi) sehingga bidang-bidang tanah tersebut tidak
produktif lagi.
Mengenai cara pendaftaran pemecahan bidang tanah diatur dalam
Pasal 133 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun
1997 yaitu sebagai berikut:
a. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar, diajukan
oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk
kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan :
-

sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan;

-

identitas pemohon;

-

persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas
tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan;

b. Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah baru hasil pemecahan
itu dilaksanakan pengukuran;
c. Status hukum satuan-satuan bidang tanah tersebut adalah sama dengan
status hukum bidang tanah semula (kalau semula HGB, satuan-satuan
itu juga tetap HGB; begitu juga sisa jangka waktunya);
d. Untuk pendaftarannya masing-masing diberi nomor hak baru dan
dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru, sebagai
pengganti nomor hak, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat asalnya;

Universitas Sumatera Utara

e. Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada
pada buku tanah dan sertifikat asal dicatat pada buku tanah dan
sertifikat yang baru, sedangkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat
hak atas tanah semula dinyatakan tidak berlaku lagi, dengan
mencantumkan catatan di dalamnya.
Pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam
daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada
dengan menghapus gambar bidang tanah pecahannya yang diberi nomornomor hak atas tanah dan surat ukur yang baru. Hal lain yang perlu
ditekankan bahwa status hukum bidang-bidang tanah hasil pemecahan
adalah sama dengan status bidang tanah semula/asli.
2)

Pemisahan Bidang Tanah
Secara teknis, pemisahan bidang tanah diatur dalam Pasal 49 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa atas
permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari satu bidang tanah yang
sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang
selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang
sama dengan bidang tanah semula. Dalam pemisahan bidang tanah, bidang
tanah yang luas diambil sebagian yang menjadi satuan bidang yang baru,
sedangkan bidang tanah induknya masih ada dan tidak berubah
identitasnya, kecuali mengenai luas dan batasnya. Istilah yang digunakan
adalah pemisahan untuk membedakannya dengan apa yang dilakukan
dengan pemecahan bidang tanah.

Universitas Sumatera Utara

Untuk satuan bidang baru yang dipisahkan dibuatkan surat ukur, buku
tanah, dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat bidang
tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan
tersebut.
Hal-hal mengenai pemisahan suatu bidang tanah hak diatur ketentuan
pelaksanaannya

dalam

Pasal

134

Peraturan

Menteri

Negara

Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yaitu:
a. Dalam permohonan pemisahan bidang tanah disebutkan untuk
kepentingan apa pemisahan tersebut dilakukan dan melampirkan:
-

sertipikat hak atas tanah induk;

-

identitas pemohon;

-

persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas
tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan;

-

surat kuasa tertulis apabila permohonan diajukan bukan oleh
pemegang hak.

b. Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah yang dipisahkan
dilaksanakan pengukuran.
c. Status hukum bidang atau bidang-bidang tanah yang dipisahkan adalah
sama dengan status bidang tanah induknya, dan untuk pendaftarannya
diberi nomor hak dan dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertipikat
tersendiri.

Universitas Sumatera Utara

d. Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada
pada buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah induk dicatat
pada buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah yang dipisahkan.
Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan
sertipikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah
dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan
nomor haknya ditambahkan kata "sisa" dengan tinta merah, sedangkan
angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang
dipisahkan.Dalam buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah induk
dicatat adanya pemisahan dimaksud pada kolom yang telah disediakan
yang menyebutkan secara rinci masing-masing bidang yang dipisahkan.
3)

Penggabungan Bidang Tanah
Penggabungan bidang-bidang tanah dapat dilakukan terhadap dua
bidang tanah atau lebih yang sama status haknya (misalnya sama-sama
Hak Milik) dan juga sama pemegang hak atas tanahnya serta letak masingmasing bidang tanah berbatasan.
Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dua bidang tanah
atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya berbatasan yang kesemuanya
atas nama pemilik yang sama dapat digabung menjadi satu satuan bidang
baru, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa jangka
waktu yang sama. Untuk satuan bidang tanah yang baru tersebut dibuatkan
surat ukur, buku tanah, dan sertifikat, dengan menghapus surat ukur, buku
tanah, dan sertifikat bidang tanah masing-masing.

Universitas Sumatera Utara

Dalam penggabungan bidang tanah, hak-hak atas bidang-bidang tanah
yang

digabung

menjadi

hapus.

Hak

Tanggungan

yang

semula

membebaninya juga menjadi hapus. Dalam melakukan penggabungan
diperlukan persetujuan pemegang Hak Tanggungan dan beban-beban lain
yang bersangkutan. Untuk menjamin pelunasan piutang atau piutangpiutang yang masih tersisa, perlu dilakukan pembebanan Hak Tanggungan
baru.
Ketentuan permohonan penggabungan bidang tanah diatur dalam Pasal
135 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997
bahwa permohonan penggabungan hak disampaikan oleh pemegang hak
dengan menyebutkan untuk kepentingan apa penggabungan tersebut
dilakukan dan melampirkan sertifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang
tanah yang akan digabungkan dan identitas pemohon. Penggabungan
bidang-bidang tanah hanya dapat dilakukan apabila tidak ada catatan
mengenai beban Hak Tanggungan atau beban-beban lain yang membebani
hak-hak atas tanah yang digabung.
Pendaftaran penggabungan bidang-bidnag tanah dilakukan dengan
menyatakan tidak berlaku lagi surat ukur, buku tanah, dan sertifikat hak
atas bidang-bidang tanah yang digabung dan membuatkan surat ukur, buku
tanah dan sertipikat baru untuk bidang tanah hasil penggabungan.

Universitas Sumatera Utara

BAB IV
BENTUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA
KALI
A. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
Ketentuan-ketentuan

yang

mengatur

pendaftaran

tanah

secara

sistematik dimuat dalam:
a.

Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah

b.

Pasal 8 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

c.

Pasal 13 sampai dengan Pasal 31 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
1997

d.

Pasal 46 sampai dengan Pasal 72 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen Agraria/Kepala
BPN) No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ditetapkan dua

macam kegiatan pendaftaran tanah, yaitu pertama kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali, dan kedua kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran
tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
Tanah atau Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan melalui pendaftaran tanah
secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.

Universitas Sumatera Utara

Menurut Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara sistematik adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak
yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan melalui Ajudikasi.
Yang dimaksud Ajudikasi adalahkegiatan yang dilaksanakan dalam rangka
proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan
penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa
obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional
(BPN). Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah, tugas pelaksanaan
pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota,
kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 atau peraturan perundang-undangan yang

bersangkut