Tinjauan Yuridis Terhadap Aspek Kepastian Hukum Dalam Proses Pendaftaran Tanah
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau disingkat
menjadi UUPA, disebutkan bahwa “Seluruh bumi, air dan ruang angkasa,
termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah
Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air
dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”.
Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam pasal 4 ayat (1) UUPA,
yaitu”Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam
pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badanbadan hukum”.Tanah merupakan faktor ekonomi penting dan memiliki nilai
strategis dilihat dari segi mana pun baik sosial, politik atau kutural. Tanah
sebagai sumber daya alam bagi kehidupan manusia mempunyai peran penting
dalam memenuhi kebutuhan manusia.
Peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan akan meningkat,
baik sebagai tempat bermukim maupun untuk kegiatan usaha. Sehubungan
dengan itu, akan meningkat pula kebutuhan akan dukungan berupa jaminan
kepastian hukum di bidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum
di bidang pertanahan, pertama-tama memerlukan tersedianya perangkat
Universitas Sumatera Utara
hukum yang tertulis, lengkap, dan jelas, yang dilaksanakan secara konsisten
sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuannya. Selain itu dalam
menghadapi kasus-kasus konkret diperlukan juga terselenggarakannya
pendaftaran tanah, yang memungkinkan bagi para pemegang hak atas tanah
untuk dengan mudah membuktikan haknya atas tanah yang dikuasainya, dan
bagi para pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditor,
untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi
obyek perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi Pemerintah untuk
melaksanakan kebijaksanaan pertanahannya. Sehubungan dengan itu UUPA
memerintahkan
diselenggarakannya
pendaftaran
tanah
dalam
rangka
menjamin kepastian hukum sebagai yang dimaksud di atas. 4
Untuk dapat diberikan jaminan kepastian hukum dan legitimasi dari
Negara, maka setiap penguasaan dan pemanfaatan atas tanah termasuk dalam
penanganan masalah harus didasarkan pada hukum dan diselesaikan secara
hukum (yuridis-teknis) serta dengan tetap berpijak pada landasan konstitusi
sebagaimana diatur dalam konteks sebesar-besar kemakmuran rakyat termasuk
melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia dalam rangka
memberikan jaminan kepastian hukum. 5
Pemberian jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah bagi
rakyat seluruhnya merupakan salah satu tujuan pokok UUPA yang sudah tidak
bisa ditawar lagi, sehingga Undang-Undang menginstruksikan kepada
4
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria,
Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2008, hlm.470.
5
M. Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2012,
hlm.4.
Universitas Sumatera Utara
Pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia yang
bersifat rechtskadaster artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum dan
kepastian haknya. 6
Pasal 19 UUPA telah dengan tegas mengamanatkan kepada
Pemerintah agar di seluruh wilayah Indonesia dilaksanakan pendaftaran tanah,
dengan tujuan untuk mencapai kepastian hukum. Pengertian Pendaftaran
Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara
terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar , mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. 7
Untuk membuat suatu peraturan pendaftaran tanah yang uniform yang
berlaku secara nasional maka Pemerintah menindak lanjuti apa yang
dikehendaki oleh Pasal 19 UUPA, yaitu:
(1).
Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2).
Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
6
7
M.Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Loc.cit.
Pasal 1 butir 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Universitas Sumatera Utara
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
(3).
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan
negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta
kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4).
Dalam Peraturan Pemerintah diatas biaya-biaya yang bersangkutan
dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan
bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya
tersebut.
Berdasarkan Pasal 19 UUPA inilah kemudian Pemerintah menerbitkan
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang
menjadi dasar untuk mengatur lebih lanjut kegiatan Pendaftaran Tanah. Di
samping itu, dalam Memori Penjelasan UUPA menyatakan bahwa Pasal 19
UUPA ditujukan kepada Pemerintah agar melaksanakan Pendaftaran Tanah di
seluruh wilayah Indonesia yang bertujuan menjamin kepastian hukum yang
bersifat Rechtkadaster.
Dengan
demikian
jelaslah
dengan
diundangkannya
Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 ini telah terjadi suatu era baru dalam
pelaksanaan pendaftaran tanah dan kepastian hukum mengenai hak-hak atas
tanah di Indonesia. Dalam kalangan para ahli disebutkan pendaftaran tanah itu
bertujuan baik untuk kepastian hak seseorang, pengelakan suatu sengketa
perbatasan (karena ada surat ukurnya yang diteliti dan cermat) dan juga untuk
Universitas Sumatera Utara
penetapan suatu perpajakan. Dalam konteks yang lebih luas lagi, pendaftaran
tanah ini selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah baik
penggunaannya, pemanfaatannya maupun informasi mengenai untuk apa
tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai
kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi
mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya serta pajak
yang ditetapkan untuk tanah atau bangunannya. 8
Dengan terdaftarnya hak-hak atas tanah atau diberikannya hak-hak atas
tanah kepada semua subyek hak
juga diberikan wewenang untuk
memanfaatkan tanah tersebut sesuai dengan peruntukannya. Dengan
demikiam akan tercipta jaminan kepastian hukum bagi subyek hak tersebut
dalam kepemilikan dan penggunaan tanah yang dimaksud.
Dalam
kenyataannya
pendaftaran
tanah
yang
diselenggarakan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut selama
lebih dari 30 tahun belum cukup memberikan hasil yang memuaskan. Dari
sekitar 55 juta bidang tanah hak memenuhi syarat untuk didaftar, baru lebih
kurang 16,3 juta bidang yang sudah didaftar. Dalam pada itu melalui
pewarisan, pemisahan dan pemberian-pemberian hak baru, jumlah bidang
tanah yang memenuhi syarat untuk didaftar selama Pembangunan Jangka
Panjang Kedua diperkirakan akan meningkat menjadi sekitar 75juta. Hal-hal
yang merupakan kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, di samping
kekurangan anggaran, alat, dan tenaga, adalah keadaan obyektif tanahtanahnya sendiri. Selain jumlahnya besar dan tersebar di wilayah yang luas,
8
Zaidar, Dasar Filosofi Hukum Agraria Indonesia, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2010, hlm.131.
Universitas Sumatera Utara
sebagian besar penguasaannya tidak didukung oleh alat-alat pembuktian yang
mudah diperoleh dan dapat dipercaya kebenarannya. Selain itu ketentuan
hukum untuk dasar pelaksanaannya dirasakan belum cukup memberikan
kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran dalam waktu yang singkat
dengan hasil yang lebih memuaskan. Sehubungan dengan itu maka dalam
rangka meningkatkan dukungan yang lebih baik pada pembangunan nasional
dengan memberikan kepastian hukum di bidang pertanahan, dipandang perlu
untuk
mengadakan
penyempurnaan
pada
ketentuan
yang
mengatur
pendaftaran tanah, yang pada kenyataannya tersebar pada banyak peraturan
perundang-undangan. 9
Salah satu persoalan mendasar terjadinya masalah pertanahan dan
munculnya gejala ketidakpastian hukum dalam hal penguasaan dan
pengusahaan atas bidang-bidang tanah oleh warga masyarakat adalah belum
terlaksananya pendaftaran tanah di seluruh Indonesia dengan baik, akurat dan
kontinuitas termasuk dalam pemeliharaan data pendaftarannya. Upaya
penyelesaian masalah pertanahan secara tuntas sudah menjadi prioritas utama
bila kelak Negara ini tidak mau ditimpa permasalahan yang lebih besar. Maka
disamping melaksanakan peraturan perundangan di bidang pertanahan secara
konsekuen, juga yang utama adalah upaya pelaksanaan pendaftaran tanah di
seluruh Indonesia.
Dengan timbulnya berbagai kendala dalam pendaftaran tanah
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 maka tidak lagi
dianggap memberikan kepastian hukum dan kepastian hak sesuai tuntutan
9
Boedi Harsono, Op.cit., hlm.471.
Universitas Sumatera Utara
masyarakat serta dipandang tidak dapat lagi sepenuhnya mendukung
tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional, sehingga perlu
dilakukan
penyempurnaan.
Untuk
itulah,
diterbitkanrevisi
Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang dituangkan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang merupakan
penyempurnaan dari Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, tetap
dipertahankan tujuan dan sistem yang digunakan selama ini yang pada
hakikatnya sudah ditetapkan dalam UUPA, yaitu pendaftaran tanah
diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dalam
penguasaan dan penggunaan tanah. Hal yang lebih penting lagi adalah
menyangkut sistem pendaftaran tanah yang dikembangkan terutama
menyangkut sistem publikasinya yang telah menggunakan sistem negatif
tetapi yang mengandung unsur positif, tidak menganut asas negatif semata,
dan bukan pula positif murni, karena dengan pendaftaran tanah hanya akan
menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat, seperti yang telah dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2)
huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA. 10
Penyempurnaan yang diadakan meliputi penegasan berbagai hal yang
belum jelas dalam peraturan yang lama, antara pengertian pendaftaran tanah
itu sendiri, azas-azas dan tujuan penyelenggaraanya, yang disamping untuk
member kepastian hukum sebagaimana disebut diatas juga dimaksudkan untuk
10
M. Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Op.cit., hlm.14-15
Universitas Sumatera Utara
menghimpun dan menyajikan informasi yang lengkap mengenai data fisik dan
data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan. 11
Aspek-aspek pendaftaran tanah yang terdapat dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dengan mempertahankan sebagian
kelembagaan yang dianut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961
dan berbagai kebijaksanaan baru yang akan dikembangkan, memang
dimaksudkan untuk lebih meningkatkan pemberian jaminan kepastian hukum
dan perlindungan hukum terhadap kepemilikan tanah dan untuk menumbuhkembangkan upaya-upaya pemberdayaan masyarakat melalui berbagai
aktifitas di tanah,baik yang belum maupun yang sudah terdaftar.
Dengan terdaftarnya bagian tanah tersebut sebenarnya tidak sematamata akan terwujudnya jaminan keamanan akan kepemilikannya dalam
menuju kepastian hukum. Bahkan seseorang pemilik akan mendapatkan
kesempurnaan dari haknya, karena hal-hal sebagai berikut:
a. adanya rasa amandalam memiliki hak atas tanah (security);
b. mengerti dengan baik apa dan bagaimana yang diharapkan dari
pendaftaran tersebut (simplity);
c. adanya jaminan ketelitian dalam sistem yang dilakukan (accuracy);
d. mudah dilaksanakan (expedition);
e. dengan biaya yang bisa dijangkau oleh semua orang yang hendak
mendaftarkan tanah (cheapness), dan daya jangkau ke depan dapat
diwujudkan terutama atas harga tanah itu kelak (suitable).
11
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, hlm.17.
Universitas Sumatera Utara
Adapun menurut Douglas J. Whalen mengatakan bahwa pendaftaran
tanah mempunyai 4 keuntungan, yaitu: 12
1.
Security and certainty of title, sehingga kebenaran dan kepastian dari hak
tersebut baik dari rangkaian peralihan haknya, dan kedua jaminan bagi
yang memperolehnya untuk adanya suatu klaim dari seseorang yang lain
2.
Peniadaan dari keterlambatan dan pembiayaan yang berlebihan. Dengan
adanya pendaftaran tersebut tidak perlu kita selalu harus mengulangi dari
awal setiap adanya peralihan hak, apakah dia berhak atau tidak dan
bagaimana rangkaian dari peralihan hak tersebut
3.
Penyederhanaan atas alas hak dan yang berkaitan. Dengan demikian
peralihan hak itu disederhanakan dan segala proses akan dapat
dipermudah
4.
Ketelitian. Dengan adanya pendaftaran maka ketelitian sudah tidak
diragukan lagi.
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan dari uraian latar belakang yang telah dikemukakan diatas,
maka dapat dirumuskan permasalahan yang menjadi pokok bahasan dalam
“Tinjauan Yuridis Terhadap Aspek Kepastian Hukum dalam Proses
Pendaftaran Tanah” adalah sebagai berikut:
1.
Apa yang menjadi prinsip-prinsip dasar untuk mewujudkan kepastian
hukum dalam pendaftaran tanah?
12
Ibid., hlm.7.
Universitas Sumatera Utara
2.
Apa yang dilakukan dalam kegiatan administrasi pertanahan dalam
pendaftaran tanah?
3.
Apa saja kegiatannya dalam pelaksanaan pendaftaran tanah untuk
pertama kali?
C. Tujuan Penulisan
Berdasarkan rumusan masalah yang telah disampaikan, maka tujuan
penulisan yang hendak dicapai adalah sebagai berikut:
1.
Untuk mengetahui prinsip-prisip dasar untuk mewujudkan kepastian
hukum dalam pendaftaran tanah
2.
Untuk
mengetahui tata cara pelaksanaan kegiatan administrasi
pertanahan dalam pendaftaran tanah
3.
Untuk mengetahui bentuk-bentuk pelaksanaan pendaftaran tanah untuk
pendaftaran tanah
D. Manfaat Penulisan
Di samping tujuan penelitian, adapun penelitian yang dilakukan ini
diharapkan dapat memberikan manfaat, antara lain:
1.
Secara Teoritis
Dapat memberikan atau menambah pengetahuan dan wawasan serta
informasi mengenai proses pendaftaran tanah dalam mengaplikasikan
atau mensosialisasikan teori kepustakaan yang telah dipelajari selama
proses perkuliahan.
2.
Secara Praktisi
Universitas Sumatera Utara
Adanya penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat berupa
pemahaman dalam Proses Pendaftaran Tanah dan dapat dijadikan
sebagai referensi dalam mewujudkan aspek kepastian hukum dalam
proses pendaftaran tanah.
E. Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah
sebagai berikut:
1.
Sifat Penelitian
Sifat penelitian dalam penulisan skripsi ini adalah bersifat deskriptif
analisis yang artinya penelitian ini mengarah kepada penelitian yuridis
normatif, yaitu penelitian yang dilakukan mengacu kepada studi
kepustakaan dimana dilakukan analisis terhadap peraturan-peraturan
hukum yang tertulis ataupun bahan-bahan hukum lainnya.
2.
Sumber Data
Dalam penulisan skripsi ini, sumber data penelitian yang digunakan
adalah berdasarkan data primer dan data sekunder, yaitu:
a.
Bahan
Hukum
Primer,
yaitu
bahan-bahan
hukum
yang
bersifatmengikat, yakni:
-
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria
-
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
Tanah
Universitas Sumatera Utara
-
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah
-
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
-
Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah
b.
Bahan Hukum Sekunder, yaitu bahan-bahan hukum yang
memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, yakni:
hasil-hasil penelitian terhadap peraturan hukum, hasil karya dari
kalangan hukum, dan sebagainya. Bahan Hukum Sekunder
diartikan sebagai bahan hukum yang bersifat tidak mengikat dan
memberi penjelasan mengenai bahan hukum primer, dimana
merupakan hasil pemikiran atau pendapat dari para ahli atau pakar
yang mempelajari suatu bidang ilmu tertentu secara khusus yang
memberikan gambaran kepada penulis untuk melakukan penelitian
ini. Dapat dikatakan, yang menjadi bahan hukum sekunder bagi
penulis adalah doktrin-doktrin yang berasal dari buku, jurnal-jurnal
hukum, dan bahan-bahan hukum dari internet.
Adapun kedua bahan hukum primer dan sekunder tersebut
dikumpulkan berdasarkan rumusan permasalahan yang telah
dirumuskan melalui studi kepustakaan, baik itu studi literatur
maupun studi terhadap aturan perundang-undangan. Bahan hukum
Universitas Sumatera Utara
primer dan sekunder yang dikumpulkan juga berdasarkan
penelusuran pustaka dan peraturan perundang-undangan yang
berasal
dari
media
internet,
kemudian
digabungkan
dan
dibandingkan secara hierarki peraturan perundang-undangan serta
disimpulkan sehingga penulis dapat menyajikan bentuk penulisan
yang lebih sistematis agar dapat mengkaji permasalahan yang telah
dirumuskan sesuai dengan tujuan dari penulisan skripsi ini.
3.
Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data dalam penulisan skripsi ini berdasarkan teknik
pengumpulan bahan-bahan yang berkaitan langsung dengan proses
pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran
Tanah, baik literatur yang diperoleh dari pemikiran para ahli, referensi
buku, makalah, jurnal hukum, hasil seminar, media cetak, media
elektronik seperti internet serta bantuan dari berbagai pihak yang
didasarkan atas asas keilmuan yang jujur, rasional, dan terbuka. Apabila
dikemudian hari terdapat judul penulisan skripsi yang sama dengan
orang lain sebelum skripsi ini dibuat, maka atas hal itu dapat diminta
pertanggungjawabannya.
F. Keaslian Penulisan
Dalam hal untuk meningkatkan ilmu pengetahuan yang diperoleh
penulis selama perkuliahan, maka penulis menuangkannya dalam sebuah
penulisan skripsi yang berjudul “Tinjauan Yuridis terhadap Aspek Kepastian
Hukum dalam Proses Pendaftaran Tanah”. Penulis berdasarkan karena
Universitas Sumatera Utara
pertimbangan sendiri melihat bahwa pentingnya untuk mengetahui proses
pendaftaran tanah demi mewujudkan aspek kepastian hukum terhadap
pemegang hak atas tanah, sehingga melalui penulisan skripsi ini penulis
berharap dapat menambah wawasan serta pengetahuan dalam hal proses
pendaftaran tanah. Untuk memastikan keaslian penulisan, penulis telah
melakukan penelusuran terhadap berbagai judul skripsi uyang tercatat pada
katalog skripsi Departemen Hukum Agraria Fakultas Hukum USU dan tidak
menemukan judul skripsi yang sama. Dengan berdasarkan surat tertanggal 23
Mei 2016 yang dikeluarkan oleh Perpustakan Universitas Cabang Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara / Pusat Dokumentasi dan Informasi
Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara menyatakan bahwa tidak
ada judul yang sama pada Arsip Perpustakaan Universitas Cabang Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.Apabila dikemudian hari terdapat
kesamaaan dengan penulisan skripsi sebelum skripsi ini dibuat, hal itu pastilah
dilakukan dengan tidak sengaja. Penulisan skripsi ini juga dilengkapi dengan
kutipan-kutipan dari berbagai para ahli dengan tidak bermaksud untuk
mengurangi manfaat, tujuan dan keaslian dari penulisan ini.
G. Tinjauan Pustaka
1.
Pengertian-pengertian tentang Pendaftaran Tanah
Salah satu tujuan pokok diberlakukannya Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA) adalah untuk mewujudkan kepastian hukum mengenai hak-hak
atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia. Adapun upaya yang dilakukan
untuk mewujudkan kepastian hukum tersebut adalah:
Universitas Sumatera Utara
a. Tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap, dan jelas yang
dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan ketentuanketentuannya
b. Penyelenggaraan pendaftaran tanah
yang
memungkinkan
bagi
pemegang hak atas tanahuntuk dengan mudah membuktikan hak atas
tanah yang dikuasainya, dan bagi pihak yang berkepentingan, seperti
calon pembeli dan calon kreditur, untuk memperoleh keterangan yang
diperlukan mengenai tanah yang menjadi objek perbuatan hukum yang
akan
dilakukan,
serta
bagi
pemerintah
untuk
melaksanakan
kebijaksanaan pertanahan 13.
Menurut A.P Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata
Cadastre (Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu
rekaman, menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan terhadap
suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin “Capistratum”
yang berarti suatu capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah
Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastreadalah
record (rekaman) pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang
haknya dan untuk kepentingan perpajakan, dengan demikian Cadastre
merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi,
dan
juga
sebagai
Continuous
recording
(rekaman
yang
berkesinambungan) dari hak atas tanah.
13
Wibowo Tunardy, “Pendaftaran Tanah”, Jurnal Hukum, diakses dari
http://www.jurnalhukum.com/pendaftaran-tanah/, pada tanggal 1 Juni 2016, pukul 10.45
Universitas Sumatera Utara
Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
menyebutkan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan
dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk
peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran tanah tersebut merupakan suatu upaya yang tangguh
dalam administrasi kenegaraan, sehingga dapat juga dikatakan sebagai
sebagian dari mekanisme pemerintahan. Bedakan antara pendaftaran
suatu alas (title) dan perekaman (recording) dari suatu bukti. Pada
pendaftaran suatu alas hak, dimana seseorang akan berpegang padanya.
Di lain pihak perekaman dari suatu akta, menyediakan suatu perekaman
perbuatan hkum (deed of conveyance) dan lain-lain upaya tanpa suatu
jaminan akan alas hak tersebut, menyerahkan kepada pembeli dan orang
lain yang berkepentingan untuk menilai upaya dari perekaman tersebut
dan menyimpulkan sendiri konklusinya, atas akibatnya pada alas hak
tersebut.14
2.
14
Asas-Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah
A.P. Parlindungan, Op.cit., hlm.18-19.
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997, Pendaftaran Tanah dilaksanakan berdasarkan asas-asas sebagai
berikut:
1) Asas Sederhana
Azas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar
ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat
dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang
hak atas tanah.
2) Asas Aman
Azas aman dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran
tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya
dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuannya pendaftaran
tanah itu sendiri.
3) Asas Terjangkau
Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak
yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan
kemam-puan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh
para pihak yang memerlukan.
4) Asas Mutakhir
Universitas Sumatera Utara
Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksa-naannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data
yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu
diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang
terjadi di kemudian hari.
Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah
secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang
tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di
lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data
yang benar setiap saat. Untuk itulah diberlakukan pula azas terbuka.
5) Asas Terbuka
Asas Terbuka dimaksudkan masyarakat dapat memperoleh
keterangan mengenai data pendaftaran tanah yang benar setiap saat.
Pendaftaran tanah bertujuan: 15
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
15
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Universitas Sumatera Utara
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar, untuk
terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana tercantum pada huruf a
merupakan tujuan utama pendaftaran tanah yang diperintahkan oleh
Pasal 19 UUPA. Disamping itu dengan terselenggaranya pendaftaran
tanah juga dimaksudkan terciptanya suatu pusat informasi mewarnai
bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun yang sudah didaftar. Terselenggaranya
pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib
administrasi di bidang pertanahan. 16
3.
Gambaran Umum Proses Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah
yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah ini. Pemeliharaan data
pendaftaran
tanah
adalah
kegiatan
pendaftaran
tanah
untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar
16
Penjelasan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Universitas Sumatera Utara
tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan
perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:
a.
pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b.
pembuktian hak dan pembukuannya;
c.
penerbitan sertipikat;
d.
penyajian data fisik dan data yuridis;
e.
penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Kegiatan pemelihaan data pendaftaran tanah meliputi:
a.
pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b.
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lain-nya.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui
pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara
sporadik.Pendaftaran tanah secara sistematis adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi
semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau
bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sporadik
adalah kegiatan pen-daftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu
atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu
rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri. Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai
Universitas Sumatera Utara
wilayah
pendaftaran
tanah
secara
sistematik,
pendaftarannya
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Sedangkan
pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak
yang berkepentingan.
H. Sistematika Penulisan
Dalam sistematika penulisan skripsi ini dibagi dalam beberapa bab,
dimana dalam bab itu masing-masing terdiri dari beberapa sub-bsgian.
Adapun sistematika penulisan skripsi ini diuraikan sebagai berikut:
BAB I
PENDAHULUAN
Dalam Bab ini memuat Latar Belakang, Rumusan Masalah,
Tujuan Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penulisan,
Keaslian Penulisan, dan Sistematika Penulisan.
BAB II
PRINSIP – PRINSIP DASAR UNTUK MEWUJUDKAN
KEPASTIAN
HUKUM
DALAM
PENDAFTARAN
TANAH
Dalam Bab ini akan membahas tentang gambaran umum
pendaftaran tanah, kegiatan pendaftaran tanah, sistem
pendaftaran tanah, pemberian status hukum dari tanah dan
atas hak-hak atas tanah, dan kepastian hukum dalam
pendaftaran tanah.
Universitas Sumatera Utara
BAB III
KEGIATAN ADMINISTRASI PERTANAHAN DALAM
PENDAFTARAN TANAH
Dalam Bab ini akan membahas tentang penetapan hak atas
tanah, pendaftaran perubahan data yuridis, dan pendaftaran
perubahan data fisik.
BAB IV
BENTUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
Dalam Bab ini akan membahas mengenai pendaftaran tanah
secara sistematik, pendaftaran tanah secara sporadik, dan
hambatan dalam proses pendaftaran tanah.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Dalam Bab ini akan memuat kesimpulan dan saran dari halhal yang dibahas dan diuraikan dalam bab-bab sebelumnya
sebagaihasil analisis penulisan dan permasalahan dalam
skripsi ini.
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau disingkat
menjadi UUPA, disebutkan bahwa “Seluruh bumi, air dan ruang angkasa,
termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah
Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air
dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”.
Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam pasal 4 ayat (1) UUPA,
yaitu”Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam
pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badanbadan hukum”.Tanah merupakan faktor ekonomi penting dan memiliki nilai
strategis dilihat dari segi mana pun baik sosial, politik atau kutural. Tanah
sebagai sumber daya alam bagi kehidupan manusia mempunyai peran penting
dalam memenuhi kebutuhan manusia.
Peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan akan meningkat,
baik sebagai tempat bermukim maupun untuk kegiatan usaha. Sehubungan
dengan itu, akan meningkat pula kebutuhan akan dukungan berupa jaminan
kepastian hukum di bidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum
di bidang pertanahan, pertama-tama memerlukan tersedianya perangkat
Universitas Sumatera Utara
hukum yang tertulis, lengkap, dan jelas, yang dilaksanakan secara konsisten
sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuannya. Selain itu dalam
menghadapi kasus-kasus konkret diperlukan juga terselenggarakannya
pendaftaran tanah, yang memungkinkan bagi para pemegang hak atas tanah
untuk dengan mudah membuktikan haknya atas tanah yang dikuasainya, dan
bagi para pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditor,
untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi
obyek perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi Pemerintah untuk
melaksanakan kebijaksanaan pertanahannya. Sehubungan dengan itu UUPA
memerintahkan
diselenggarakannya
pendaftaran
tanah
dalam
rangka
menjamin kepastian hukum sebagai yang dimaksud di atas. 4
Untuk dapat diberikan jaminan kepastian hukum dan legitimasi dari
Negara, maka setiap penguasaan dan pemanfaatan atas tanah termasuk dalam
penanganan masalah harus didasarkan pada hukum dan diselesaikan secara
hukum (yuridis-teknis) serta dengan tetap berpijak pada landasan konstitusi
sebagaimana diatur dalam konteks sebesar-besar kemakmuran rakyat termasuk
melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia dalam rangka
memberikan jaminan kepastian hukum. 5
Pemberian jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah bagi
rakyat seluruhnya merupakan salah satu tujuan pokok UUPA yang sudah tidak
bisa ditawar lagi, sehingga Undang-Undang menginstruksikan kepada
4
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria,
Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2008, hlm.470.
5
M. Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2012,
hlm.4.
Universitas Sumatera Utara
Pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia yang
bersifat rechtskadaster artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum dan
kepastian haknya. 6
Pasal 19 UUPA telah dengan tegas mengamanatkan kepada
Pemerintah agar di seluruh wilayah Indonesia dilaksanakan pendaftaran tanah,
dengan tujuan untuk mencapai kepastian hukum. Pengertian Pendaftaran
Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara
terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar , mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. 7
Untuk membuat suatu peraturan pendaftaran tanah yang uniform yang
berlaku secara nasional maka Pemerintah menindak lanjuti apa yang
dikehendaki oleh Pasal 19 UUPA, yaitu:
(1).
Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2).
Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
6
7
M.Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Loc.cit.
Pasal 1 butir 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Universitas Sumatera Utara
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
(3).
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan
negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta
kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4).
Dalam Peraturan Pemerintah diatas biaya-biaya yang bersangkutan
dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan
bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya
tersebut.
Berdasarkan Pasal 19 UUPA inilah kemudian Pemerintah menerbitkan
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang
menjadi dasar untuk mengatur lebih lanjut kegiatan Pendaftaran Tanah. Di
samping itu, dalam Memori Penjelasan UUPA menyatakan bahwa Pasal 19
UUPA ditujukan kepada Pemerintah agar melaksanakan Pendaftaran Tanah di
seluruh wilayah Indonesia yang bertujuan menjamin kepastian hukum yang
bersifat Rechtkadaster.
Dengan
demikian
jelaslah
dengan
diundangkannya
Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 ini telah terjadi suatu era baru dalam
pelaksanaan pendaftaran tanah dan kepastian hukum mengenai hak-hak atas
tanah di Indonesia. Dalam kalangan para ahli disebutkan pendaftaran tanah itu
bertujuan baik untuk kepastian hak seseorang, pengelakan suatu sengketa
perbatasan (karena ada surat ukurnya yang diteliti dan cermat) dan juga untuk
Universitas Sumatera Utara
penetapan suatu perpajakan. Dalam konteks yang lebih luas lagi, pendaftaran
tanah ini selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah baik
penggunaannya, pemanfaatannya maupun informasi mengenai untuk apa
tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai
kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi
mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya serta pajak
yang ditetapkan untuk tanah atau bangunannya. 8
Dengan terdaftarnya hak-hak atas tanah atau diberikannya hak-hak atas
tanah kepada semua subyek hak
juga diberikan wewenang untuk
memanfaatkan tanah tersebut sesuai dengan peruntukannya. Dengan
demikiam akan tercipta jaminan kepastian hukum bagi subyek hak tersebut
dalam kepemilikan dan penggunaan tanah yang dimaksud.
Dalam
kenyataannya
pendaftaran
tanah
yang
diselenggarakan
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut selama
lebih dari 30 tahun belum cukup memberikan hasil yang memuaskan. Dari
sekitar 55 juta bidang tanah hak memenuhi syarat untuk didaftar, baru lebih
kurang 16,3 juta bidang yang sudah didaftar. Dalam pada itu melalui
pewarisan, pemisahan dan pemberian-pemberian hak baru, jumlah bidang
tanah yang memenuhi syarat untuk didaftar selama Pembangunan Jangka
Panjang Kedua diperkirakan akan meningkat menjadi sekitar 75juta. Hal-hal
yang merupakan kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, di samping
kekurangan anggaran, alat, dan tenaga, adalah keadaan obyektif tanahtanahnya sendiri. Selain jumlahnya besar dan tersebar di wilayah yang luas,
8
Zaidar, Dasar Filosofi Hukum Agraria Indonesia, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2010, hlm.131.
Universitas Sumatera Utara
sebagian besar penguasaannya tidak didukung oleh alat-alat pembuktian yang
mudah diperoleh dan dapat dipercaya kebenarannya. Selain itu ketentuan
hukum untuk dasar pelaksanaannya dirasakan belum cukup memberikan
kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran dalam waktu yang singkat
dengan hasil yang lebih memuaskan. Sehubungan dengan itu maka dalam
rangka meningkatkan dukungan yang lebih baik pada pembangunan nasional
dengan memberikan kepastian hukum di bidang pertanahan, dipandang perlu
untuk
mengadakan
penyempurnaan
pada
ketentuan
yang
mengatur
pendaftaran tanah, yang pada kenyataannya tersebar pada banyak peraturan
perundang-undangan. 9
Salah satu persoalan mendasar terjadinya masalah pertanahan dan
munculnya gejala ketidakpastian hukum dalam hal penguasaan dan
pengusahaan atas bidang-bidang tanah oleh warga masyarakat adalah belum
terlaksananya pendaftaran tanah di seluruh Indonesia dengan baik, akurat dan
kontinuitas termasuk dalam pemeliharaan data pendaftarannya. Upaya
penyelesaian masalah pertanahan secara tuntas sudah menjadi prioritas utama
bila kelak Negara ini tidak mau ditimpa permasalahan yang lebih besar. Maka
disamping melaksanakan peraturan perundangan di bidang pertanahan secara
konsekuen, juga yang utama adalah upaya pelaksanaan pendaftaran tanah di
seluruh Indonesia.
Dengan timbulnya berbagai kendala dalam pendaftaran tanah
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 maka tidak lagi
dianggap memberikan kepastian hukum dan kepastian hak sesuai tuntutan
9
Boedi Harsono, Op.cit., hlm.471.
Universitas Sumatera Utara
masyarakat serta dipandang tidak dapat lagi sepenuhnya mendukung
tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional, sehingga perlu
dilakukan
penyempurnaan.
Untuk
itulah,
diterbitkanrevisi
Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang dituangkan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang merupakan
penyempurnaan dari Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, tetap
dipertahankan tujuan dan sistem yang digunakan selama ini yang pada
hakikatnya sudah ditetapkan dalam UUPA, yaitu pendaftaran tanah
diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dalam
penguasaan dan penggunaan tanah. Hal yang lebih penting lagi adalah
menyangkut sistem pendaftaran tanah yang dikembangkan terutama
menyangkut sistem publikasinya yang telah menggunakan sistem negatif
tetapi yang mengandung unsur positif, tidak menganut asas negatif semata,
dan bukan pula positif murni, karena dengan pendaftaran tanah hanya akan
menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat, seperti yang telah dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2)
huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA. 10
Penyempurnaan yang diadakan meliputi penegasan berbagai hal yang
belum jelas dalam peraturan yang lama, antara pengertian pendaftaran tanah
itu sendiri, azas-azas dan tujuan penyelenggaraanya, yang disamping untuk
member kepastian hukum sebagaimana disebut diatas juga dimaksudkan untuk
10
M. Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Op.cit., hlm.14-15
Universitas Sumatera Utara
menghimpun dan menyajikan informasi yang lengkap mengenai data fisik dan
data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan. 11
Aspek-aspek pendaftaran tanah yang terdapat dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dengan mempertahankan sebagian
kelembagaan yang dianut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961
dan berbagai kebijaksanaan baru yang akan dikembangkan, memang
dimaksudkan untuk lebih meningkatkan pemberian jaminan kepastian hukum
dan perlindungan hukum terhadap kepemilikan tanah dan untuk menumbuhkembangkan upaya-upaya pemberdayaan masyarakat melalui berbagai
aktifitas di tanah,baik yang belum maupun yang sudah terdaftar.
Dengan terdaftarnya bagian tanah tersebut sebenarnya tidak sematamata akan terwujudnya jaminan keamanan akan kepemilikannya dalam
menuju kepastian hukum. Bahkan seseorang pemilik akan mendapatkan
kesempurnaan dari haknya, karena hal-hal sebagai berikut:
a. adanya rasa amandalam memiliki hak atas tanah (security);
b. mengerti dengan baik apa dan bagaimana yang diharapkan dari
pendaftaran tersebut (simplity);
c. adanya jaminan ketelitian dalam sistem yang dilakukan (accuracy);
d. mudah dilaksanakan (expedition);
e. dengan biaya yang bisa dijangkau oleh semua orang yang hendak
mendaftarkan tanah (cheapness), dan daya jangkau ke depan dapat
diwujudkan terutama atas harga tanah itu kelak (suitable).
11
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, hlm.17.
Universitas Sumatera Utara
Adapun menurut Douglas J. Whalen mengatakan bahwa pendaftaran
tanah mempunyai 4 keuntungan, yaitu: 12
1.
Security and certainty of title, sehingga kebenaran dan kepastian dari hak
tersebut baik dari rangkaian peralihan haknya, dan kedua jaminan bagi
yang memperolehnya untuk adanya suatu klaim dari seseorang yang lain
2.
Peniadaan dari keterlambatan dan pembiayaan yang berlebihan. Dengan
adanya pendaftaran tersebut tidak perlu kita selalu harus mengulangi dari
awal setiap adanya peralihan hak, apakah dia berhak atau tidak dan
bagaimana rangkaian dari peralihan hak tersebut
3.
Penyederhanaan atas alas hak dan yang berkaitan. Dengan demikian
peralihan hak itu disederhanakan dan segala proses akan dapat
dipermudah
4.
Ketelitian. Dengan adanya pendaftaran maka ketelitian sudah tidak
diragukan lagi.
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan dari uraian latar belakang yang telah dikemukakan diatas,
maka dapat dirumuskan permasalahan yang menjadi pokok bahasan dalam
“Tinjauan Yuridis Terhadap Aspek Kepastian Hukum dalam Proses
Pendaftaran Tanah” adalah sebagai berikut:
1.
Apa yang menjadi prinsip-prinsip dasar untuk mewujudkan kepastian
hukum dalam pendaftaran tanah?
12
Ibid., hlm.7.
Universitas Sumatera Utara
2.
Apa yang dilakukan dalam kegiatan administrasi pertanahan dalam
pendaftaran tanah?
3.
Apa saja kegiatannya dalam pelaksanaan pendaftaran tanah untuk
pertama kali?
C. Tujuan Penulisan
Berdasarkan rumusan masalah yang telah disampaikan, maka tujuan
penulisan yang hendak dicapai adalah sebagai berikut:
1.
Untuk mengetahui prinsip-prisip dasar untuk mewujudkan kepastian
hukum dalam pendaftaran tanah
2.
Untuk
mengetahui tata cara pelaksanaan kegiatan administrasi
pertanahan dalam pendaftaran tanah
3.
Untuk mengetahui bentuk-bentuk pelaksanaan pendaftaran tanah untuk
pendaftaran tanah
D. Manfaat Penulisan
Di samping tujuan penelitian, adapun penelitian yang dilakukan ini
diharapkan dapat memberikan manfaat, antara lain:
1.
Secara Teoritis
Dapat memberikan atau menambah pengetahuan dan wawasan serta
informasi mengenai proses pendaftaran tanah dalam mengaplikasikan
atau mensosialisasikan teori kepustakaan yang telah dipelajari selama
proses perkuliahan.
2.
Secara Praktisi
Universitas Sumatera Utara
Adanya penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat berupa
pemahaman dalam Proses Pendaftaran Tanah dan dapat dijadikan
sebagai referensi dalam mewujudkan aspek kepastian hukum dalam
proses pendaftaran tanah.
E. Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah
sebagai berikut:
1.
Sifat Penelitian
Sifat penelitian dalam penulisan skripsi ini adalah bersifat deskriptif
analisis yang artinya penelitian ini mengarah kepada penelitian yuridis
normatif, yaitu penelitian yang dilakukan mengacu kepada studi
kepustakaan dimana dilakukan analisis terhadap peraturan-peraturan
hukum yang tertulis ataupun bahan-bahan hukum lainnya.
2.
Sumber Data
Dalam penulisan skripsi ini, sumber data penelitian yang digunakan
adalah berdasarkan data primer dan data sekunder, yaitu:
a.
Bahan
Hukum
Primer,
yaitu
bahan-bahan
hukum
yang
bersifatmengikat, yakni:
-
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria
-
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
Tanah
Universitas Sumatera Utara
-
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah
-
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
-
Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah
b.
Bahan Hukum Sekunder, yaitu bahan-bahan hukum yang
memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, yakni:
hasil-hasil penelitian terhadap peraturan hukum, hasil karya dari
kalangan hukum, dan sebagainya. Bahan Hukum Sekunder
diartikan sebagai bahan hukum yang bersifat tidak mengikat dan
memberi penjelasan mengenai bahan hukum primer, dimana
merupakan hasil pemikiran atau pendapat dari para ahli atau pakar
yang mempelajari suatu bidang ilmu tertentu secara khusus yang
memberikan gambaran kepada penulis untuk melakukan penelitian
ini. Dapat dikatakan, yang menjadi bahan hukum sekunder bagi
penulis adalah doktrin-doktrin yang berasal dari buku, jurnal-jurnal
hukum, dan bahan-bahan hukum dari internet.
Adapun kedua bahan hukum primer dan sekunder tersebut
dikumpulkan berdasarkan rumusan permasalahan yang telah
dirumuskan melalui studi kepustakaan, baik itu studi literatur
maupun studi terhadap aturan perundang-undangan. Bahan hukum
Universitas Sumatera Utara
primer dan sekunder yang dikumpulkan juga berdasarkan
penelusuran pustaka dan peraturan perundang-undangan yang
berasal
dari
media
internet,
kemudian
digabungkan
dan
dibandingkan secara hierarki peraturan perundang-undangan serta
disimpulkan sehingga penulis dapat menyajikan bentuk penulisan
yang lebih sistematis agar dapat mengkaji permasalahan yang telah
dirumuskan sesuai dengan tujuan dari penulisan skripsi ini.
3.
Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data dalam penulisan skripsi ini berdasarkan teknik
pengumpulan bahan-bahan yang berkaitan langsung dengan proses
pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran
Tanah, baik literatur yang diperoleh dari pemikiran para ahli, referensi
buku, makalah, jurnal hukum, hasil seminar, media cetak, media
elektronik seperti internet serta bantuan dari berbagai pihak yang
didasarkan atas asas keilmuan yang jujur, rasional, dan terbuka. Apabila
dikemudian hari terdapat judul penulisan skripsi yang sama dengan
orang lain sebelum skripsi ini dibuat, maka atas hal itu dapat diminta
pertanggungjawabannya.
F. Keaslian Penulisan
Dalam hal untuk meningkatkan ilmu pengetahuan yang diperoleh
penulis selama perkuliahan, maka penulis menuangkannya dalam sebuah
penulisan skripsi yang berjudul “Tinjauan Yuridis terhadap Aspek Kepastian
Hukum dalam Proses Pendaftaran Tanah”. Penulis berdasarkan karena
Universitas Sumatera Utara
pertimbangan sendiri melihat bahwa pentingnya untuk mengetahui proses
pendaftaran tanah demi mewujudkan aspek kepastian hukum terhadap
pemegang hak atas tanah, sehingga melalui penulisan skripsi ini penulis
berharap dapat menambah wawasan serta pengetahuan dalam hal proses
pendaftaran tanah. Untuk memastikan keaslian penulisan, penulis telah
melakukan penelusuran terhadap berbagai judul skripsi uyang tercatat pada
katalog skripsi Departemen Hukum Agraria Fakultas Hukum USU dan tidak
menemukan judul skripsi yang sama. Dengan berdasarkan surat tertanggal 23
Mei 2016 yang dikeluarkan oleh Perpustakan Universitas Cabang Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara / Pusat Dokumentasi dan Informasi
Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara menyatakan bahwa tidak
ada judul yang sama pada Arsip Perpustakaan Universitas Cabang Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.Apabila dikemudian hari terdapat
kesamaaan dengan penulisan skripsi sebelum skripsi ini dibuat, hal itu pastilah
dilakukan dengan tidak sengaja. Penulisan skripsi ini juga dilengkapi dengan
kutipan-kutipan dari berbagai para ahli dengan tidak bermaksud untuk
mengurangi manfaat, tujuan dan keaslian dari penulisan ini.
G. Tinjauan Pustaka
1.
Pengertian-pengertian tentang Pendaftaran Tanah
Salah satu tujuan pokok diberlakukannya Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA) adalah untuk mewujudkan kepastian hukum mengenai hak-hak
atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia. Adapun upaya yang dilakukan
untuk mewujudkan kepastian hukum tersebut adalah:
Universitas Sumatera Utara
a. Tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap, dan jelas yang
dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan ketentuanketentuannya
b. Penyelenggaraan pendaftaran tanah
yang
memungkinkan
bagi
pemegang hak atas tanahuntuk dengan mudah membuktikan hak atas
tanah yang dikuasainya, dan bagi pihak yang berkepentingan, seperti
calon pembeli dan calon kreditur, untuk memperoleh keterangan yang
diperlukan mengenai tanah yang menjadi objek perbuatan hukum yang
akan
dilakukan,
serta
bagi
pemerintah
untuk
melaksanakan
kebijaksanaan pertanahan 13.
Menurut A.P Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata
Cadastre (Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu
rekaman, menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan terhadap
suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin “Capistratum”
yang berarti suatu capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah
Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastreadalah
record (rekaman) pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang
haknya dan untuk kepentingan perpajakan, dengan demikian Cadastre
merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi,
dan
juga
sebagai
Continuous
recording
(rekaman
yang
berkesinambungan) dari hak atas tanah.
13
Wibowo Tunardy, “Pendaftaran Tanah”, Jurnal Hukum, diakses dari
http://www.jurnalhukum.com/pendaftaran-tanah/, pada tanggal 1 Juni 2016, pukul 10.45
Universitas Sumatera Utara
Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
menyebutkan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan
dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk
peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran tanah tersebut merupakan suatu upaya yang tangguh
dalam administrasi kenegaraan, sehingga dapat juga dikatakan sebagai
sebagian dari mekanisme pemerintahan. Bedakan antara pendaftaran
suatu alas (title) dan perekaman (recording) dari suatu bukti. Pada
pendaftaran suatu alas hak, dimana seseorang akan berpegang padanya.
Di lain pihak perekaman dari suatu akta, menyediakan suatu perekaman
perbuatan hkum (deed of conveyance) dan lain-lain upaya tanpa suatu
jaminan akan alas hak tersebut, menyerahkan kepada pembeli dan orang
lain yang berkepentingan untuk menilai upaya dari perekaman tersebut
dan menyimpulkan sendiri konklusinya, atas akibatnya pada alas hak
tersebut.14
2.
14
Asas-Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah
A.P. Parlindungan, Op.cit., hlm.18-19.
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997, Pendaftaran Tanah dilaksanakan berdasarkan asas-asas sebagai
berikut:
1) Asas Sederhana
Azas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar
ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat
dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang
hak atas tanah.
2) Asas Aman
Azas aman dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran
tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya
dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuannya pendaftaran
tanah itu sendiri.
3) Asas Terjangkau
Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak
yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan
kemam-puan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh
para pihak yang memerlukan.
4) Asas Mutakhir
Universitas Sumatera Utara
Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksa-naannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data
yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu
diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang
terjadi di kemudian hari.
Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah
secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang
tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di
lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data
yang benar setiap saat. Untuk itulah diberlakukan pula azas terbuka.
5) Asas Terbuka
Asas Terbuka dimaksudkan masyarakat dapat memperoleh
keterangan mengenai data pendaftaran tanah yang benar setiap saat.
Pendaftaran tanah bertujuan: 15
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
15
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Universitas Sumatera Utara
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar, untuk
terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana tercantum pada huruf a
merupakan tujuan utama pendaftaran tanah yang diperintahkan oleh
Pasal 19 UUPA. Disamping itu dengan terselenggaranya pendaftaran
tanah juga dimaksudkan terciptanya suatu pusat informasi mewarnai
bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun yang sudah didaftar. Terselenggaranya
pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib
administrasi di bidang pertanahan. 16
3.
Gambaran Umum Proses Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah
yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah atau Peraturan Pemerintah ini. Pemeliharaan data
pendaftaran
tanah
adalah
kegiatan
pendaftaran
tanah
untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar
16
Penjelasan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Universitas Sumatera Utara
tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan
perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:
a.
pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b.
pembuktian hak dan pembukuannya;
c.
penerbitan sertipikat;
d.
penyajian data fisik dan data yuridis;
e.
penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Kegiatan pemelihaan data pendaftaran tanah meliputi:
a.
pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b.
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lain-nya.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui
pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara
sporadik.Pendaftaran tanah secara sistematis adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi
semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau
bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sporadik
adalah kegiatan pen-daftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu
atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu
rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri. Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai
Universitas Sumatera Utara
wilayah
pendaftaran
tanah
secara
sistematik,
pendaftarannya
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Sedangkan
pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak
yang berkepentingan.
H. Sistematika Penulisan
Dalam sistematika penulisan skripsi ini dibagi dalam beberapa bab,
dimana dalam bab itu masing-masing terdiri dari beberapa sub-bsgian.
Adapun sistematika penulisan skripsi ini diuraikan sebagai berikut:
BAB I
PENDAHULUAN
Dalam Bab ini memuat Latar Belakang, Rumusan Masalah,
Tujuan Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penulisan,
Keaslian Penulisan, dan Sistematika Penulisan.
BAB II
PRINSIP – PRINSIP DASAR UNTUK MEWUJUDKAN
KEPASTIAN
HUKUM
DALAM
PENDAFTARAN
TANAH
Dalam Bab ini akan membahas tentang gambaran umum
pendaftaran tanah, kegiatan pendaftaran tanah, sistem
pendaftaran tanah, pemberian status hukum dari tanah dan
atas hak-hak atas tanah, dan kepastian hukum dalam
pendaftaran tanah.
Universitas Sumatera Utara
BAB III
KEGIATAN ADMINISTRASI PERTANAHAN DALAM
PENDAFTARAN TANAH
Dalam Bab ini akan membahas tentang penetapan hak atas
tanah, pendaftaran perubahan data yuridis, dan pendaftaran
perubahan data fisik.
BAB IV
BENTUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
Dalam Bab ini akan membahas mengenai pendaftaran tanah
secara sistematik, pendaftaran tanah secara sporadik, dan
hambatan dalam proses pendaftaran tanah.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Dalam Bab ini akan memuat kesimpulan dan saran dari halhal yang dibahas dan diuraikan dalam bab-bab sebelumnya
sebagaihasil analisis penulisan dan permasalahan dalam
skripsi ini.
Universitas Sumatera Utara