Kajian hukum terhadap Pengalokasian Lahan Untuk Fasilitas Umum diatas Hak Pengelolaan Untuk Kegiatan Perumahan (studi Pada Perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah di Kota Batam)

  

KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN

FASILITAS UMUM DI ATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK

KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI TERHADAP PENGEMBANG

PERUMAHAN DI KOTA BATAM)

  

TESIS

Oleh

CANDY DESITA PARAMITHA MARIA

107011117/M.Kn

  

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2012

  

KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN

FASILITAS UMUM DI ATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK

KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI TERHADAP PENGEMBANG

PERUMAHAN DI KOTA BATAM)

  

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar

Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan

pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

  

Oleh

CANDY DESITA PARAMITHA MARIA

107011117/M.Kn

  

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2012

  

Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP

PENGALOKASIAN LAHAN UNTUK FASILITAS

UMUM DIATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI PADA PERUMAHAN PLAMO GARDEN DAN TAMAN

  HARAPAN INDAH DI KOTA BATAM) Nama Mahasiswa : CANDY DESITA PARAMITHA MARIA Nomor Pokok : 107011117 Program Studi : Kenotariatan

  

Menyetujui

Komisi Pembimbing

( Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN )

Pembimbing Pembimbing

  

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

  

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 28 Mei 2012

  Telah diuji pada Tanggal : 28 Mei 2012

PANITIA PENGUJI TESIS

  

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota :

  1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum

  2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

  3. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn

  4. Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn

SURAT PERNYATAAN

  Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

CANDY DESITA PARAMITHA MARIA

  Nama : Nim : 107011117 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN

LAHAN UNTUK FASILITAS UMUM DIATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI PADA PERUMAHAN PLAMO GARDEN DAN

  Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

  Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

  Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : CANDY DESITA PARAMITHA MARIA Nim : 107011117

  

ABSTRAK

Pihak Pengembang Perumahan yang telah memiliki lahan harus mengikuti persyaratan

pembagian luasan persil seluruhnya (Building coverage), Bagian lahan yang diserahkan kepada Pemda

tersebut akan di gunakan sebagai fasilitas demi kepentingan bersama penghuni dan juga penghijauan

agar perumahan terlihat asri. Namun pada kenyataannya telah ditemukan pihak pengembang yang

tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada Pemerintah Kota dengan

merubah fungsi yang tadinya pada Perumahan di janjikan akan di bangun prasarana lingkungan,

utilitas umum,fasiltas umum dan fasilitas sosial ternyata pada saat perumahan itu sudah terjual

beberapa unit di areal tersebut di rencanakan akan di bangun ruko/ rumah. Pengalihan fungsi ini tidak

sesuai dengan yang di perjanjikan sehingga merugikan konsumen Untuk itu perlu diteliti untuk mengetahui pengaturan,pelaksanaan,dan pengawasan

permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas hak

pengelolaan di Kota Batam. Untuk mengkaji hal tersebut dilakukan penelitian empiris karena

merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari kepustakaan

di gabung dengan penelitian lapangan.di samping itu sifat penelitian ini adalah deskriptif analistis

dengan mengambil sumber data primer dan sekunder Dari hasil temuan penelitian ditemukan kesimpulan bahwa Pengaturan Permohonan alokasi

lahan di Pulau Batam didasarkan kepada Keputusan Presiden No 41 Tahun 1973 yang menyatakan

bahwa seluruh tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan kepada Otorita Batam dengan Hak

pengelolaan, Kemudian pengaturan penyerahan fasilitas umum yang menjadi tanggung jawab

perusahaan pengembang kepada Pemda Kota Batam. Sedangkan pengaturan perolehan status hak atas

tanah di atas hak pengelolaan di atur berdasarkan peraturan pendaftaran tanah yang berlaku pada

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Kemudian untuk Pelaksanaan permohonan lahan oleh

pihak pengembang di Kota Batam adalah melalui beberapa tahapan yang di tetapkan oleh Otorita

Batam.Kemudian diurus sertifikat Hak guna Bangunan di atas HPL Otorita Batam dengan ketentuan

pemenuhan pembangunan fasilitas umum 40% dari luas areal yang diberikan Hak Guna Bangunan

serta penyerahan dilakukan dengan berita acara serah terima yang di serahkan bersama Site plan. Dan

untuk Pengawasan perolehan lahan untuk pihak pengembang dilakukan oleh Otorita Batam

berdasarkan Rekomendasi yang diterbitkan. Pengawasan untuk penyerahan Fasilitas umum dilakukan

oleh Pemerintah Kota Batam untuk memastikan peyerahan melalui pembuatan Berita Acara.

Sedangkan Pengawasan perolehan status haknya yang berupa Hak Guna Bangunan dilakukan oleh

instansi Badan Pertanahan Republik Indonesia dalam hal ini Kantor Pemerintah Kota Batam dengan

konsekwensi di kenakan sanksi administratif Perdata atau Tata Usaha Negara dan Pidana terhadap

pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang dan sanksi kepada pejabat yang menerbitkan Fatwa

planologi yang menyalahi ketentuan.

  Terhadap hal tersebut diatas maka disarankan agar Pengaturan penyediaan Fasilitas umum

oleh pengembang lebih diperketat dan di tuangkan dalam aturan yang lebih tinggi. Termasuk

membuat aturan yang menegaskan bahwa perusahaan pengembang yang tidak melaksanakan

penyerahan fasilitas umum dan pejabat yang menerbitkan Fatwa Planologi yang menyimpang

dikenakan sanksi yang tegas, dan pengawasan penyediaan dan penyerahan fasilitas umum benar-benar

dilaksanakan oleh pihak pengembang, dilakukan dengan memonitoring secara berkala oleh

pemerintah Kota Batam,sehingga dengan pengawasan yang lebih diperketat maka Pihak pengembang

perumahan akan semakin konsisten terhadap apa yang dijanjikan serta memperhatikan aspek-aspek

penting dalam perumahan.

Kata Kunci: Pengalokasian Lahan Fasilitas umum, pengaturan, pelaksanaan,Penyerahan fasilitas

umum, perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan

  

ABSTRACT

Real estate developers that have land to be developed must follow the requirement of

building coverage. The part of land submitted to the local government will be used as the

facility for the people who live there and the greening to make the residential area looks

beautiful. Yet, it has been found out that the developers do not give what should belong to the

community to the local government. The developers changed the function of the land by

building shop houses instead of environmental infrastructure, public utilities, public facilities

and social facilities as they promised. This action inflicted a loss to the consumers.

  The purpose of this descriptive analytical empirical study was to find out the

regulation, implementation and control of the application for land allocation, public facility

submission and status acquisition of right to the land under the right of management in the

City of Batam. The primary and secondary data for this study were obtained through library

and field researches.

  The result of this study showed that the Regulation of Land Allocation Application in

Batam Island was based on Presidential Decree No. 41/1973 stating that all of the land

located in Batam Island is submitted to Batam Authority under the right of management.

Then the regulation of public facility submission which became the responsibility of the real

estate companies to the City Government of Batam. The regulation of status acquisition of

right to the land under the right of management was regulated based on the regulation of

land registration which is applicable at the National Land Board of the Republic of

Indonesia. The implementation of application for land by the developers in the City of Batam

was through several stages defined by Batam Authority. Then the certificate of right to use

the building on the land under the right of management of Batam Authority was arranged

under one condition that 40% of the total area of land which was given Right to Use the

Building must be for the construction of public facility and this part of land was submitted to

the City Government of Batam with the official report of handover ceremony and Site Plan.

The supervision of land acquisition for the developers was done by Batam Authority based on

the issued recommendation. The supervision of facility submission was done by the City

Government of Batam to ensure that the submission was done under an Official Report. The

supervision of the right status acquisition in the form of Right to Use the Building was done

by the Indonesian National Land Board in this case represented by the City Government of

Batam with consequence that any violation done by either the developers or the government

officials issuing fatwa of city planning will be subject to Civil or State Administrative and

Criminal sanctions.

  It is suggested that the regulation of public facility allocation by the developers

that do not provide land for public facilities and the government officials who issue the

deviating fatwa of city planning will be subject to firm sanctions must be made, the

supervision of provision and submission of public facilities must be actually implemented by

the developers under periodical monitoring by the City Government of Batam that with a

stricter control the real estate developers will be more consistent about what they have

promised and pay more attention to the important housing aspects.

Keywords: Public Facility, Land Allocation, Regulation, Implementation, Public Facility

Submission, Status Acquisition, Right to Land, Right of Management

KATA PENGANTAR

  Alhamdulillah, Segala puji syukur Saya panjatkan kehadirat Allah SWT atas segala karunia dan ridho-NYA, sehingga tesis dengan judul “KAJIAN HUKUM

  

TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN FASILITAS UMUM DI ATAS

HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI

TERHADAP PENGEMBANG PERUMAHAN DI KOTA BATAM)” yang

  merupakan salah satu persyaratan yang harus ditempuh guna menyelesaikan Pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera dapat saya selesaikan.

  Penyelesaian Tesis ini tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak baik itu berupa bimbingan, pengarahan, nasehat maupun dorongan moral. Karena itu tidaklah berlebihan jika penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

  1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSC (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan kesempatan dan fasilitas kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini.

  2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga selaku Pembimbing 2 penulis dalam tesis ini, yang telah dengan sabar memberikan segala petunjuk dan arahan dalam proses penyelesaian tesis ini.

  Magister Kenotariatan dan selaku ketua komisi pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan ilmunya di Bidang Pertanahan dan dengan sabar memberikan bimbingan.

  4. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum, selaku Pembantu Dekan I (satu) yang telah banyak membantu penulis dalam memberikan masukan untuk Teori Hukum dan juga memberikan spirit agar terselesaikannya tesis ini

  5. Bapak Prof. Dr. M. Solly Lubis, SH yang telah memberikan memberikan masukan mengenai Teori Hukum untuk penyempurnaan tesis ini.

  6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum selaku pembimbing penulis yang telah dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, informasi dan cara penulisan tesis yang benar.

  7. Bapak Prof. Sulaiman Hamid beserta keluarga yang telah memberi dukungan, dengan kebaikan dan kesabaran menolong penulis ketika menjalankan perkuliahan di Universitas Sumatera Utara.

  8. Suamiku tercinta, Agus Ardiansyah, SE, SH, atas segala jerih payahnya, memberi dukungan doa, moriil dan materiil, dorongan, dan perhatiannya selama ini, serta yang terpenting adalah kebersamaannya dalam mendukung penulis selama menjalankan pendidikan di lain kota.

  9. Papi dan Mamiku tercinta. Kolonel Stefanus Subandi dan Arianne Marijke untuk semua doa restu yang dukungan yang diberikan.

  10. Anak-anakku tersayang Monica Andriani, Veramitha Andriani, Rosalinda Candriansy, Clarissa Indira Candriansy dan Rodrigo Auffaa Ghatfaan untuk doa, dukungannya dan yang dengan sabar menunggu penulis dalam menjalankan pendidikan di lain kota, yang terkadang dengan air mata.

  11. Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen pengajar pada Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan banyak ilmu selama penulis menempuh pendidikan di Universitas Sumatera Utara

  12. Para Pegawai/ karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas manajemen administrasi yang di perlukan

  13. Rekan - rekan mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan banyak dukungan dan kerjasamanya yang baik dalam tugas-tugas kelompok selama penulis menjalankan pendidikan, terutama Jojor Imelda Limbong, Raymond, Willy Tanjaya, dan Lydia Lim yang selalu mendukung penulis. Semoga kita semua dapat menjadi Notaris yang amanah dengan menjalankan tugas sebaik mungkin.

  14. Bapak Gempar Soekarnoputra, SH, yang telah sangat membantu dalam memberikan masukan dan ilmunya yang sangat berarti pada saat penulis mewawancara untuk penyelesaian tesis ini.

  15. Bapak Agus Setyadi Hadi Susilo, selaku Notaris di Batam yang telah memberikan pendapat, ilmu dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini.

  16. Kepada semua pihak yang telah membantu yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.

  Dengan keterbatasan pengalaman, pengetahuan maupun pustaka yang ditinjau, penulis menyadari sepenuhnya bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna karena keterbatasan kemampuan dan kurangnya pengetahuan yang penulis miliki untuk itulah saran dan kritikan yang bersifat konstruktif dari pembaca sangat penulis harapkan sebagai masukan bagi penulis untuk penelitian dan penulisan karya ilmiah di masa yang akan datang.

  Akhir kata, Penulis mengharapkan agar kiranya tesis ini bermanfaat bagi semua pihak, termasuk bagi kemajuan negara dan bangsa melalui pengembangan penelitian yang terus berkesinambungan dari waktu ke waktu

  Medan, Mei 2012 Penulis

  Candy Desita Paramitha Maria

RIWAYAT HIDUP I.

  IDENTITAS PRIBADI :

  Nama : Candy Desita Paramitha Maria Tempat/tanggal lahir : Bandung, 24 Januari 1976 JenisKelamin : Perempuan Status : Menikah Agama : Islam Pekerjaan : Wiraswasta Alamat : Baloi Persero 38 , Batam No. HP : 087894075888 /085264079566

  II. IDENTITAS KELUARGA :

  NamaSuami : AgusArdiansyah, SE, SH Anak :

  1. Monica Andriani

  2. Veramitha Andriani

  3. Rosalinda Candriansy

  4. Clarissa Indira Candriansy

  5. Rodrigo Auffaa Ghatfaan Nama Ayah : Stevanus Subandi NamaIbu : Arianne Marijke

  III. PENDIDIKAN :

  SD SANTA MARIA ,Cimahi Bandung SMP SANTO ALOYSIUS , Bandung SMA YOS SUDARSO ,Batam (kelas 1) SMA BPI I Bandung (kelas 2-3) S-1 Fakultas Ilmu Hukum UniversitasBatam S-2 Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

  

DAFTAR ISI

Halaman ABSTRAK ........................................................................................................... i ABSTRACT

  ......................................................................................................... ii KATA PENGANTAR ....................................................................................... iii RIWAYAT HIDUP ........................................................................................... vi DAFTAR ISI ....................................................................................................... vii DAFTAR SINGKATAN..................................................................................... x

  BAB I PENDAHULUAN ........................................................................ 1 A. Latar Belakang ....................................................................... 1 B. Permasalahan ......................................................................... 13 C. Tujuan Penelitian ................................................................... 13 D. Manfaat Penelitian ................................................................. 14 E. Keaslian Penelitian ................................................................ 15 F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................... 17

  1. Kerangka Teori ............................................................... 17

  2. Konsepsi .......................................................................... 21

  G. Metode Penelitian .................................................................. 25

  1. Spesifikasi Penelitian ..................................................... 25

  2. Lokasi Penelitian ............................................................ 26

  3. Sumber Data ................................................................... 26

  4. Alat Pengumpulan Data .................................................. 27

  5. Analisis Data ................................................................... 29

  BAB II PENGATURAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM, DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM ........................................................................ 30 A. Gambaran Lokasi Penelitian .................................................. 30

  B. Pengaturan Permohonan Alokasi Lahan ................................ 34

  1. Hak Pengelolaan di Kota Batam ..................................... 34

  2. Tata Ruang Kota Batam ................................................. 37

  3. Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan ........................... 45

  4. Mekanisme Permohonan Lahan ...................................... 47

  C. Ketentuan Perbandingan Luasan Persil terbangun dan Luasan Persil Seluruhnya (Building coverage)…………… .. 49

  D. Penyerahan Fasilitas Umum ................................................. 50

  E. Perolehan Status Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan... 52

  1. Permohonan Status Hak Atas Tanah di Badan Pertanahan Kota Batam ................................................... 52

  2. Ketentuan Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli........................................................................... 54

  BAB III PELAKSANAAN PENGALOKASIAN LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM DAN PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DI KOTA BATAM................................... 58 A. Pelaksanaan Permohonan Alokasi Lahan .............................. 58 B. Pelaksanaan Perencanaan Pembangunan Perumahan

  dan Persyaratan Lingkungan ................................................. 70

  1. Konsep Pembangunan Berwawasan Lingkungan ........... 70

  2. Konsep Pola Hunian........................................................ 73

  C. Pelaksanaan Penyerahan Fasilitas Umum Kepada Pemerintah ............................................................................. 79

  D. Kesesuaian fungsi Fasiltias Umum ........................................ 81

  E. Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli……………… .... 83

  BAB IV PENGAWASAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM ..................................... 91 A. Peran Pelaku Bisnis Properti .............................................. 91 B. Pengawasan Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah di Kota Batam ….. 105

  1. Tugas dan Wewenang Pemerintah Dalam Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah .................................... 105

  2. Akibat Hukum Bagi Pihak Pengembang Yang Tidak Mengikuti Peraturan.......................................... 108

  

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ………………………………… 120

A. Kesimpulan ………………………………………………… 120 B. Saran ……………………………………………………… .. 122

DAFTAR PUSTAKA ………………………………………………………… 124

DAFTAR SINGKATAN

  AJB : Akte Jual Beli AT2 : Alokasi Tanah Terdaftar BAST : Berita Acara Serah Terima BP : Badan Pengusahaan BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPN : Badan Pertanahan Nasional DPP REI : Dewan Pengurus Pusat Real Estate Indonesia HGB : Hak Guna Bangunan HPL : Hak Pengelolaan

  IMB : Izin Mendirikan Bangunan

  IPL : Izin Penetapan Lokasi

  IPPT : Izin penggunaan dan Peruntukan Lahan KBK : Kontrak Bangunan Kaveling KPR : Kredit Pemilikan Rumah KSD : Koefisien Dasar Bangunan NJOP : Nilai Jual Objek Pajak NPWP : Nomor Pokok Wajib Pajak OB : Otorita Batam OPDIP : Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam

  PL : Penetapan Lokasi PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah PPh : Pajak Penghasilan PPJB : Perjanjian Pendahuluan Jual beli PPJB : Perjanjian Perikatan Jual Beli PSJB : Perjanjian Sementara Jual Beli PTUN : Peradilan Tata usaha Negara RDTR : Rencana detail Tata Ruang RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah SBPMB : Surat Bukti Pelaksanaan Mendirikan Bangunan SIUP : Surat Ijin Usaha Perusahaan SKEP : Surat Keputusan SKPH : Surat Keputusan Pemindahan Hak SKPT : Surat Keterangan pendaftaran Tanah SPJ : Surat Perjanjian SPK : Surat pernyataan Kesanggupan SSP : Surat Setoran Pajak STUN : Sengketa Tata Usaha Negara TDP : Tanda Daftar Perusahaan TUN : Tata Usaha Negara UWTO : Uang Wajib Tahunan Otorita