Akibat Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Objek Dan Subjeknya Satu Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda

AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS
SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA

TESIS

Oleh

JULI ASTUTI
117011151/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2014

Universitas Sumatera Utara

AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS
SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh

JULI ASTUTI
117011151/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2014

Universitas Sumatera Utara

Judul Tesis

Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi

: AKIBAT
HUKUM
PENDAFTARAN
HAK
TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG
OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN
DIKETAHUI
SERTIPIKATNYA
GANDA
: JULI ASTUTI
: 117011151
: MAGISTER KENOTARIATAN

Menyetujui

Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Pembimbing

(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum)

Ketua Program Studi,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Dekan,

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 04 Juli 2014

Universitas Sumatera Utara

Telah diuji pada
Tanggal : 04 Juli 2014

PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua

: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota

: 1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum
2. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
4. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

Universitas Sumatera Utara

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama

: JULI ASTUTI

Nim

: 117011151

Program Studi

: Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis

: AKIBAT
HUKUM

PENDAFTARAN
HAK
TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK
DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN
DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.

Medan,
Yang membuat Pernyataan

Nama : JULI ASTUTI
Nim : 117011151

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK
Sertipikat hak milik diterbitkan pada tahun 2001, oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten Pidie.Pada tahun 2002 sertipikat tersebut dijadikan jaminan dan dipasang hak
tanggungannya.Pada tahun 2007 Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie mengalami
kebakaran yang menyebabkan buku tanah sertipikat dan buku tanah sertipikat hak
tanggungan terbakar.Pada akhir tahun 2007 pemilik sertipikat yang telah dibebani hak
tanggungan, mengajukan permohonan untuk menerbitkan sertipikat pengganti. Setelah
sertipikat pengganti terbit, pada tahun 2008 sertipikat tersebut dijadikan jaminan dan
dipasang lagi hak tanggungannya, Saat pergantian Kasubsi Hak tanggungan dan
pendaftaran tanah pada awal tahun 2012, dilakukan pembenahan arsip termasuk
sebahagian kecil dari sisa kebakaran dengan menggunakan tekhnologi digital. Saat itulah
diketahui adanya sertipikat ganda yang objek dan subjeknya satu. Dan masing-masing
sertipikat telah dibebani hak tanggungan oleh kreditor berbeda.Dan permasalahan dalam
penelitian tesis ini apakah yang menjadi penyebab terbitnya sertipikat pengganti namun
kemudian diketahui sertipikatnya ganda, bagaimana akibat hukum pendaftaran hak
tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui
sertipikatnya ganda, bagaimana penyelesaian hukum pendaftaran hak tanggungan atas

sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
Penelitian bersifat deskriptif analitis, penelitian yang menggambarkan,
menelaah, menjelaskan dan menganalisis hukum tentang akibat hukum pendaftaran hak
tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui
sertipikatnya ganda dengan jenis penelitian juridis normatif. Analisis data kualitatif, data
yang berdasarkan peraturan perundang-undangan, dan pandangan dari nara sumber.
Kesimpulan dari penelitian ini Penyebab terbitnya sertipikat pengganti karena
itikad tidak baik dari si pemilik sertipikat, ketidak telitian dari kantor pertanahan
kabupaten pidie dalam memeriksa berkas surat-surat dalam penerbitan sertipikat
pengganti. Akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan
subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda,ketidak amanan agunan
yang diberikan debitor kepada kreditor.
Penyelesaian hukum pendaftaran hak
tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui
sertipikatnya ganda, dapat dilakukan secara pidana, perdata, dan dimediasi oleh Kantor
pertanahan. Berdasarkan kesimpulan diambil saran-saran sebagai berikut; dalam
menerbitkan sertipikat pengganti, Kantor pertanahan kabupaten Pidie, harus lebih
berhati-hati dan meningkatkan ketelitian dalam bekerja terutama dalam memeriksa
berkas surat-surat yang sudah terbakar.Kreditor dalam memberikan kredit kepada debitor
memperhatikan dan meneliti benar-benar sertipikat yang dijadikan jaminan, dan selalu

berkoordinasi secara terus-menerus dengan Kantor pertanahan sehingga mendapatkan
data dan informasi terkini dan akurat atas sertipikat yang dijadikan jaminan. Dalam
menyelesaikan permasalahan seharusnya pemilik sertipikat dihukum secara pidana sesuai
dengan perbuatan yang dilakukannya sehingga menimbulkan efek jera bagi si pelaku dan
tidak mengulangi lagi perbuatannya.
Kata Kunci; Pendaftaran Hak Tanggungan dan Sertipikat Ganda

i

Universitas Sumatera Utara

ABSTRACT
The Property Rights Certificate was issued in 2001. It was made collateral
and hypothecation by the Land Office of Pidie District in 2002. In 2007, the Land
Office burned down; in consequence, land certificates and the hypothecation
certificates also burned up. By the end of 2007, the owner of both certificates made a
request for substitute certificates in lieu of the old ones. After the new certificates
were issued, they were used as collateral and hypothecation. At the beginning of
2008, the Head of the Department of Hypothecation and Land Registration was
changed, and all files were arranged, including a small part of the fire remnants by

using digital technology. At this moment, it was found that there were double
certificates with the same object and subject, and each certificate had its own
hypothecation by different creditors. The problems in the research were as follows:
what had caused the issuance of the substitute certificates which later became a
problem since they were doubled, what was the legal consequence of the registration
of hypothecation which had the same object and subject and then became a problem
since they were doubled, and how about the legal solution of the registration of
hypothecation which had the same object and subject and became a problem since
they were doubled.
The research used descriptive analytic and judicial normative method which
described, explained, and analyzed the legal consequences of the Registration of
hypothecation which had the same object and subject and became a problem since
the certificates were doubled. The data were analyzed qualitatively, based on the
prevailing laws and regulations and on the opinion of the source persons.
The conclusion of the research was that the cause of the issuance of the
substitute certificates was the good faith of the owner of the certificates and the
carelessness of the staffs of the Land Office of Pidie District in examining the files
before issuing substitute certificates. The legal consequence of the registration of
hypothecation which had the same object and subject and became a problem since
the certificates were doubled was the insecurity of hypothecation given by debtors to

creditors. Its legal solution could be by criminal proceedings, civil proceedings, and
mediation by the Land Office. It is recommended that, in issuing substitute
certificates, the staffs of the Land Office of Pidie District should be careful in doing
their job, particularly in examining the files which have burned up. The creditors, in
giving credit to debtors, should pay great attention to the certificates for collateral
and coordinate continuously with the Land Office in order to obtain the latest and the
most accurate information about certificates for collateral. The owners of certificates
are liable to punishment so that they will learn their lesson and do not do it again.

Keywords: Registration of Hypothecation, Double Certificates

ii

Universitas Sumatera Utara

RIWAYAT HIDUP
I.

DATA PRIBADI
Nama Lengkap

: Juli Astuti

Tempat/Tanggal Lahir

: Medan, 22 Juli 1975

Jenis Kelamin

: Perempuan

Agama

: Islam

Status

: Belum Kawin

Alamat

: Jl.Sei serayu nomor 33 B Medan

II. IDENTITAS KELUAGA
Nama Ayah

: SAI’IN ABDI

Nama Ibu

: MUSINEM

III. RIWAYAT PENDIDIKAN
SD Nurul Huda Medan

: Tamat Tahun 1988

SMP Darma Wanita Medan

: Tamat Tahun 1991

SMEA Swasta Jambi Medan

: Tamat Tahun 1994

S-1 Fakultas Hukum Universitas Jabal Ghafur Sigli

: Tamat Tahun 2011

S-2 MKn Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

: Tamat Tahun 2014

vi

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR
Puji syukur dipanjatkan atas kehadirat ALLAH SWT karena hanya dengan
berkat rahmat dan karunia-Nya Penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini
dengan judul “AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA.” Penulisan tesis

ini

merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan
(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam

penulisan

tesis

ini banyak pihak

yang telah

memberikan

bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis
ini

dapat diselesaikan

terima

kasih

yang terhormat

tepat

yang mendalam

pada

waktunya. Oleh

Penulis

sampaikan

sebab
secara

itu,

ucapkan

khusus

kepada

dan amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH,

MS, CN, Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, dan Bapak Prof. Dr.
Syafruddin Kalo, SH, M.Hum selaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus
ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Dengan selesainya penulisan tesis ini penulis menyampaikan ucapan terima
kasih dan penghargaan setinggi-tingginya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
dalam menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, atas kesempatan dan Fasilitas yang diberikan kepada Penulis
dalam meyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah

iii

Universitas Sumatera Utara

memberikan dorongan kepada Penulis untuk segera menyelesaikan penulisan tesis
ini.
4. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum, selaku Pembimbing yang telah
memberikan dorongan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
5. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan selaku
penguji yang telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk meyelesaikan
penulisan tesis ini.
6. Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn selaku penguji yang telah memberikan
dorongan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
7. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang
telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat
selama Penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar di bangku kuliah.
8. Seluruh Staf/Pegawai di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama
menjalani pendidikan.
9. Rekan-rekan Mahasiswa dan Mahasiswi di Program Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya angkatan 2011 yang telah
banyak memberikan motivasi kepada Penulis dalam meyelesaikan penulisan tesis
ini.
10. Kakanda SRI SUSILOWATI, SH, SpN, yang telah banyak memberikan dorongan
moril dan materil sehingga Penulis dapat menyelesaikan studi tepat pada
waktunya, semoga amal baiknya mendapat berkah dari ALLAH SWT.
11. Bapak Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie, beserta staf dan Bapak Kasubsi
peralihan, pembebanan Hak dan PPAT, Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie
yang telah memberikan data dan informasi berguna dalam penelitian tesis ini.
12. Kepada Abang, Kakak-Kakak, Adik dan seluruh keponakan tercinta yang telah
memberikan motivasi serta inspirasi bagi Penulis dalam menyelesaikan penulisan
tesis ini.
iv

Universitas Sumatera Utara

13. Teristimewa kepada Almarhum Ayah dan kepada Ibu tercinta yang menjadi
motivator terbesar bagi Penulis dan karena doa-doanya serta restu beliaulah
Penulis dapat menyelesaikan studi pada Magister Kenotariatan.

Medan,
Penulis

Juli 2014

(Juli Astuti)

v

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI

Halaman
ABSTRAK ..........................................................................................................
i
ABSTRACT .........................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR ........................................................................................

iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..........................................................................

vi

DAFTAR ISI ...................................................................................................... vii
DAFTAR SINGKATAN.....................................................................................

ix

BAB I

PENDAHULUAN ..........................................................................

1

A. Latar Belakang .........................................................................

1

B. Perumusan Masalah .................................................................. 12
C. Tujuan Penelitian ...................................................................... 12
D. Manfaat Penelitian ................................................................... 13
E. Keaslian Penelitian .................................................................. 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................. 14
1.

Kerangka Teori .................................................................. 14

2.

Konsepsi ........................................................................... 20

G. Metode Penelitian ..................................................................... 22

BAB II

1.

Sifat dan Jenis Penelitian ................................................... 22

2.

Teknik Pengumpulan Data ................................................ 23

3.

Alat Pengumpulan Data..................................................... 24

4.

Analisis Data ..................................................................... 24

PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT PENGGANTI
NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA
GANDA .......................................................................................... 26
A. Pengertian Sertipikat Tanah ..................................................... 26
B. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Yang Dapat Dibebani Hak
Tanggungan ............................................................................. 29
C. Cara Penerbitan Sertipikat ........................................................ 35

vii

Universitas Sumatera Utara

D. Penyebab Terbitnya Sertifikat Pengganti Atas Sertipikat
Yang Telah Di Bebani Hak Tanggungan ................................. 44

BAB III

1.

Itikad Tidak Baik Dari Pemohon....................................... 44

2.

Ketidak Telitian Kantor Pertanahan Dalam Memeriksa
Berkas Surat-Surat Yang Berkaitan Dengan
Penerbitan Sertipikat Pengganti ........................................ 50

AKIBAT
HUKUM
PENDAFTARAN
HAK
TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK
DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN
DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA .............................. 53
A. Pengertian Hak Tanggungan..................................................... 53
B. Obyek dan Subyek Hak Tanggungan ...................................... 57
C. Proses Terjadinya Hak Tanggungan ......................................... 60
D. Ketidakamanan Agunan Yang Diberikan Debitor Kepada
Kreditor..................................................................................... 73

BAB IV

1.

Kedudukan Kreditor Sebagai Pemegang Hak
Tanggungan Atas Sertipikat Yang Diterbitkan Pertama .. 73

2.

Kedudukan Kreditor Sebagai Pemegang Hak
Tanggungan Atas Sertipikat Pengganti (Kedua) .............. 76

PENYELESAIAN
HUKUM
PENDAFTARAN
HAK
TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN
SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI
SERTIPIKATNYA GANDA ....................................................... 80
A. Penyelesaian Permasalahan Secara Pidana ............................... 80
B. Penyelesaian Permasalahan Secara Perdata .............................. 84
C. Penyelesaian Permasalahan Di Kantor Pertanahan ................... 87

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN ...................................................... 99
A. Kesimpulan ............................................................................... 99
B. Saran........................................................................................... 100

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 102

viii

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR SINGKATAN

UUPA

:

Undang-Undang Pokok Agraria

UUHT

:

Undang-Undang Hak Tanggungan

KUHP

:

Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

KUHPer

:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

APHT

:

Akta Pemberian Hak Tanggungan

SKMHT

:

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

PNBP

:

Pendapatan Negara Bukan Pajak

HM

:

Hak Milik

HGU

:

Hak Guna Usaha

HGB

:

Hak Guna Bangunan

HP

:

Hak Pakai

BPN RI

:

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia

Perkaban RI

:

Peraturan kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia

Kakanwil

:

Kepala Kantor Wilayah

Kakan

:

Kepala Kantor

Kasi

:

Kepala Seksi

Kasubsi

:

Kepala Sub Seksi

ix

Universitas Sumatera Utara