Akibat Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Objek Dan Subjeknya Satu Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda

26

BAB II
PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT PENGGANTI NAMUN
KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA
A. Pengertian Sertipikat Tanah
Sertipikat Tanah merupakan tanda bukti hak atas tanah yang dimiliki
seseorang

sebagai bukti

kepemilikannya atas tanah tersebut.

Karena bukti

kepemilikannya itulah didalam sertipikat tertulis siapa nama pemiliknya, dan
lokasi tanah tersebut berada. Selain nama dan lokasi tanah didalam sertipikat juga
tercantum mengenai batas, luas, dan gambar ukur. Sertipikat merupakan surat
yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, yaitu Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia. Di sertipikat dijahitkan surat ukur atau gambar situasi yang
menjadi satu kesatuan dari sertipikat tersebut, sertipikat berwarna hijau yang

sampul depannya diketik Badan Pertanahan, bertuliskan SERTIPIKAT

dan

berlogo burung Garuda dan lembaran dalamnya ditanda tangani oleh Kepala
Kantor Pertanahan dimana lokasi Kabupaten/Kota tanah tersebut berada.
Secara etimologi sertifikat berasal dari bahasa Belanda “Certificat” yang
artinya surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu. Jadi
kalau dikatakan sertifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak
seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan tersebut menyatakan
bahwa ada seseorang yang memiliki bidang-bidang tanah tertentu dan pemilikan
itu mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat oleh instansi yang
berwenang inilah yang disebut sertifikat tanah tadi.37
Karena sebagai tanda bukti hak atas tanah maka sertipikat mempunyai
fungsi sebagai alat bukti yang kuat atas kepemilikan sebidang tanah. Badan

37

Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Op. Cit,. hal. 204.

26

Universitas Sumatera Utara

27

Pertanahan Nasional sebagai

pihak yang ditunjuk oleh Negara untuk

mengeluarkan sertipikat mengadministrasi proses pensertipikatan. Dengan fungsi
sertipikat sebagai alat bukti yang kuat atas kepemilikan sebidang tanah, maka
sertipikat dapat dijadikan bukti jika terjadi sengketa atas kepemilikan maupun
batas-batasnya di depan pengadilan.
Karena sebagai alat bukti tanah, maka sertipikat dapat dijadikan sebagai
jaminan hukum yang kuat bagi seseorang atas kepemilikan sebidang tanah. Dan
apabila seseorang membeli tanah yang sudah bersertipikat terlebih dahulu
dilakukan akta jual belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),
kemudian balik nama sertipikatnya di Kantor Pertanahan.
Selain fungsi yang telah disebutkan diatas, sertipikat juga dapat dijadikan

jaminan atas utang seseorang terhadap lembaga pembiayaan baik bank maupun
bukan bank. Dengan dijadikannya sertipikat sebagai agunan dari lembaga
pembiayaan baik bank maupun bukan bank, maka sertipikat tersebut dibebani hak
tanggungan.
sehingga karena adanya jaminan hukum atas kepemilikan tanah tersebut,
lalu seseorang dapat menerimanya sebagai surat berharga. Surat berharga yang
nilai ekonomisnya tinggi, maka si pemilik dapat menggunakannya untuk dijadikan
sebagai jaminan hutang. Baik sebagai jaminan utang kepada lembaga Pembiayaan
baik bank maupun bukan bank. Apabila seseorang membutuhkan pinjaman uang
ke lembaga Pembiayaan baik Bank maupun bukan bank. maka sebagai Agunan
atas uang yang dipinjam tadi dijadikan sertipikat tanah tersebut sebagai
jaminannya. Yang oleh Undang-Undang diatur dalam Undang-Undang hak
Tanggungan, sebagaimana disebutkan pengaturannya dalam Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas tanah dan benda-benda yang
berkaitan dengan tanah (dulu Hipoti dan crediet verband).38
Dengan dijadikannya sertipikat sebagai jaminan utang, maka sertipikat

38

Ibid, hal. 205.

Universitas Sumatera Utara

28

juga bisa meningkatkan taraf perekonomian masyarakat. Pinjaman utang tersebut
dipergunakan untuk membantu kelancaran usaha dari si pemilik sertipikat.
Dengan diterbitkannya sertipikat maka telah tercipta tertib hukum dalam
sistem Pertanahan di Indonesia. Tertib hukum tersebut sangat diperlukan karena
Indonesia sebagai Negara yang menjunjung tinggi penegakan hukum.
Sehingga dengan pengeluaran sertipikat ini, menandakan telah ada
pendaftaran tanah yang dilakukan. Dan pendaftaran ini akan menciptakan
keuntungan akibat pelaksanaan administrasi pertanahan yang sah. Dengan ini
dapat memunculkan konsekwensinya yakni sebagai berikut:
1. Memberikan jaminan keamanan penggunaan bagi pemiliknya;
2. Mendorong atau meningkatkan penarikan pajak oleh Negara;
3. Meningkatkan fungsi tanah sebagai jaminan kredit;
4. Meningkatkan pengawasan pasar tanah;
5. Melindungi tanah Negara;
6. Mengurangi sengketa tanah;

7. Memfasilitasi kegiatan rural land reform;
8. Meningkatkan urban planning dan memajukan infrastruktur;
9. Mendorong pengelolaan lingkungan hidup yang berkualitas;
10. Dapat menyediakan data statistik tanah yang baik.39
Dikarenakan

begitu

banyaknya keuntungan

yang diperoleh

dari

diterbitkannya sertipikat, Badan pertanahan Nasional sebagai satu-satunya
lembaga resmi yang ditunjuk oleh Pemerintah dalam hal mengurusi pertanahan
hendaknya

meningkatkan peranan sosialisasinya kepada masyarakat dalam

memberikan penyuluhan tentang betapa pentingnya pensertipikatan atas tanah
agar masyarakat dapat memanfaatkan dengan maksimal segala keuntungan atas
tanah yang telah bersertipikat.
Meskipun begitu banyak keuntungan yang diperoleh dari penerbitan
sertipikat, tidak selalu pemilik sertipikat dapat mempergunakan sertipikat tersebut

39

Land Administration Guidelines with Special Reference to Countries in Transition, United
Nation, 1966, New York and Jeneva. Dalam Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum
Pendaftaran Tanah, (Mandar Maju, Bandung, 2010), hal.206.

Universitas Sumatera Utara

29

dengan leluasa. Terkadang pemilik sertipikat masih saja terganggu dan merasa
tidak amanan atas sertipikat yang dimilikinya. Contohnya bila ada sanggahan dari
pihak lain yang mengaku bahwa atas tanah tersebut adalah milik dari orang lain
tersebut, dan mengajukan permohonan pembatalan sertipikat ke pengadilan.

Jika pengadilan mengabulkan permohonan untuk membatalkan sertipikat
tersebut, maka si pemilik sertipikat sudah barang tentu dirugikan karenanya. Dan
akibatnya si pemilik sertipikat tidak merasa aman walaupun ia telah mempunyai
bukti kepemilikan hak atas tanah.
Seharusnya menghadapi persoalan yang demikian, Pemerintah dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dapat secara tegas memperlakukan
bahwa setelah lima tahun sertipikat diterbitkan, wajib melindungi formalitas dan
materil (subyek dan obyek) dari hak itu sendiri. Cita-cita sistem publikasi negatif
bertendensi positif yang dianut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
benar-benar diwujudkan.40
Sehingga dengan diberlakukannya sistem publikasi negatif bertendensi
positif benar-benar terwujud, seseorang yang memiliki sertipikat merasa aman dan
terlindungi secara hukum. Karena proses penerbitan sertipikat telah melalui tahaptahapan yang sesuai prosedur hukum.

B. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Yang Dapat Dibebani Hak Tanggungan
Seperti yang telah diuraikan diatas Kegunaan Tanah sebagai hal yang
sangat penting dalam kehidupan manusia. Dengan memiliki bukti kepemilikan
atas tanah seseorang dapat memberikan bukti bahwa atas tanah tersebut benar
miliknya. Bukti kepemilikan hak atas tanah adalah sertipikat. Kepemilikan atas

40

Ibid,. hlm. 207.

Universitas Sumatera Utara

30

sertipikat dapat melindungi seseorang dari perbuatan sewenang-wenang orang
lain.
Di Indonesia dikenal beberapa jenis hak atas tanah yang dapat dibebani
hak tanggungan dan diatur dalam UUHT, berikut ini akan diurai jenis-jenis hak
atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, yaitu;
1.

Hak Milik (HM)

Hak milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan
kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas
bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut (dapat berupa Hak Guna

Bangunan atau Hak Pakai, dengan pengecualian Hak Guna Usaha), yang hampir
sama dengan kewenangan negara (sebagai penguasa) untuk memberikan hak atas
tanah kepada warganya.41
Definisi berdasarkan Pasal 20 ayat (1) UUPA:
(1) “Hak milik merupakanHak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang orang atas tanah dengan mengingat
pertaturan ketentuan dalam pasal 6”.
(2) Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 42
Jadi, Hak Milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang
memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu
hak lain di atas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut.43
Kata-kata “terkuat dan terpenuh” itu dimaksud untuk membedakannya
dengan hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan lainnya yaitu untuk
menunjukan bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dimiliki orang, hak miliklah
yang mempunyai kekuatan hukum paling kuat dan penuh. Yang dimaksud dengan
hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
41

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan, (Jakarta; Prenada
Media, 2003), hal. 30.

42
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Undang-Undang Pokok Agraria, (Jakarta: PT. Pradnya
Paramita, 2001), hal. 522.
43
Kartini Muljadi dan Guna, Seri Hukum Harta Kekayaan Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta;
Prenada Media, 2003), hal. 30.

Universitas Sumatera Utara

31

orang atas tanah, dengan kewenangan menguasai yang luas bagi pemilik tersebut
untuk menguasai, mengolah dan memilikinya, dengan batasan ketentuan fungsi
sosial dari kepemilikan tanah tersebut.44
Sebagai hak yang terkuat dan terpenuh Hak milik memiliki fungsi
ekonomi tinggi, yaitu dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan sebagaimana diatur dalam pasal 25 UUPA. Hak milik juga hak yang
dapat dipindah tangankan, yaitu karena peralihan yang dilakukan dengan jual beli,
hibah, pembahagian hak bersama ataupun kewarisan. Dalam UUPA pasal 21 ayat
(1) dan ayat (2), diatur mengenai pembatasan-pembatasan terhadap kepemilikan

atas tanah. Pasal tersebut menjelaskan bahwa yang berhak atas hak milik adalah
warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah
dan memenuhi syarat-syarat dapat mempunyai hak milik.
Sementara itu, orang-orang yang wajib melepaskan hak milik nya atas
tanah menurut Pasal 21 ayat (3) dan (4) UUPA, sebagai berikut :
a.

Warga negara asing.

b.

Warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya
UUPA ini kehilangan kewarganegaraannya.

c.

Seseorang yang memiliki dua status kewarganegaraan.
Orang asing atau bukan warga Negara Indonesia yang karena pewarisan

tanpa wasiat atau karena pencampuran harta karena perkawinan memperoleh hak
milik atas tanah setelah berlakunya UUPA, wajib melepaskan hak miliknya itu
dalam jangka waktu satu tahun sejak dipeolehnya hak milik tersebut.45

44

Eko Yulian Isnur, S.H., Tata Cara Mengurus Segala Macam Surat Rumah Dan Tana,
(Yogyakarta; Pustaka Yustisia ,2012), hlm 9.
45
Florianus SP Sangsun, Tata Cara Pengurusan Sertifikat Tanah, (Jakarta: Visimedia, 2009),
hal. 7.

Universitas Sumatera Utara

32

Sedangkan bagi setiap warga Negara Indonesia yang mempunyai
kepemilikan atas tanah dapat memiliki sertipikat hak milik.

2.

Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Usaha adalah hak yang diberikan untuk mengusahakan tanah

yang tanah tersebut dikuasai oleh Negara dan berbatas waktu. Apabila waktu
telah habis maka tanah tersebut diserahkan kembali kepada Negara. Tetapi
walaupun waktunya telah habis orang atau badan hukum yang memiliki hak guna
usaha dapat memohonkan untuk diperpanjang kembali hak guna usahanya.
Artinya kepemilikan hak atas tanah pada hak guna usaha bersifat sementara
sebagaimana yang diatur melalui Pasal 29 UUPA.
Usaha yang dapat dilakukan diatas tanah yang bersertipikat hak guna
usaha yaitu usaha di bidang pertanian, perikanan, atau peternakan. Sertipikat hak
guna usaha dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum yang
didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia. Seperti hak
milik, hak guna usaha juga dapat dijadikan jaminan utang orang atau badan
hukum dengan dibebani hak tanggungan.
Ketentuan hukum mengenai Hak Guna Usaha diatur dalam Pasal 28
UUPA yang menetapkan sebagai berikut :
a.

b.

Hak guna usaha merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29 UUPA,
guna perusahaan petanian, perikanan, atau peternakan.
Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektare
dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektare atau lebih, harus memakai
investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan
perkembangan zaman.

Universitas Sumatera Utara

33

c.

Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.46
Ada beberapa hal yang

menyebabkan hak guna usaha dapat dihapus

haknya seperti jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut karena dipergunakan untuk
kepentingan umum, ditelantarkan begitu saja, tanahnya musnah disebabkan oleh
berbagai macam musibah atau bencana, dan karena ketentuan Pasal 30 ayat (2)
UUPA.
Sebagaimana halnya hak milik, HGU juga dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain. Perorang atau badan hukum yang memiliki HGU atas tanah,
harus memiliki bukti hukum atas tanah tersebut yang berupa sertipikat HGU. 47

3.

Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan adalah hak yang diberikan kepada orang atau badan

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas sebidang tanah dan tanah
tersebut

bukan

kepunyaan

dari

pemilik

bangunan

dan

jangka

waktu

kepemilikannya paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktunya. Selain itu, HGB juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
hak tanggungan.

46
47

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Op. Cit, hal. 524.
Florianus SP Sangsun, Op. Cit, hal. 9.

Universitas Sumatera Utara

34

Seperti halnya hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan juga dapat
beralih dan dialihkan kepada pihak lain dengan syarat atau perjanjian yang jelas
dan benar menurut hukum.
Hapusnya Hak Guna Bangunan terjadi karena beberapa hal, yaitu karena
Jangka waktu yang berakhir, dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakahir, dicabut karena dipergunakan untuk kepentingan
umum, ditelantarkan begitu saja, tanahnya musnah disebabkan oleh berbagai
macam musibah atau bencana, atau karena ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)
UUPA.
Segala hal tentang HGB, baik syarat-syarat pemberiannya , setiap
peralihan, dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuanketentuan yang dimaksud dalam pasal 19 UUPA. Pendaftaran tersebut merupakan
alat bukti hukum yang kuat terutama jika terjadi gugatan hukum atas hapusnya
HGB, sahnya peralihan hak, dan sahnya penghapusan atas hak tersebut, kecuali
dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir .48
4.

Hak Pakai (HP)
Hak Pakai adalah hak yang diberikan kepada warga Negara Indonesia,

orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia, dan berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum
asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau

48

Ib id,. hal. 10.

Universitas Sumatera Utara

35

perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa
dan ketentuan-ketentuan UUPA. 49
Penggunaan hak pakai dapat diberikan secara cuma-cuma, atau melalui
pembayaran yang ditentukan sendiri dan pemberian hak pakai tidak boleh
memakai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemaksaan maupun
pemerasan.
Sertipikat hak pakai yang dapat dimiliki oleh warga Negara Indonesia,
orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan
menurut hukum di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum
asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dapat dialihkan kepada pihak lain,
dengan ketentuan;
Mengenai tanah yang dikuasai oleh negara, hak pakainya hanya dapat
dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Sedangkan Hak
Pakai atas tanah milik dapat dialihkan kepada pihak lain jika dimungkinkan
menurut perjanjian yang telah disepakati bersama antara pemilik tanah dengan
pemegang Hak Pakai.50
Selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai
yang dapat dibebani hak tanggungan pemerintah melalui Badan Pertanahan
Nasional juga mengatur tentang tata cara pemberian hak pengelolaan. Tata cara
pemberian hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional (perkaban) nomor 9 tahun 1999 Bab III pasal 67 sampai dengan pasal
75.
C. Cara Penerbitan Sertipikat
Sertipikat yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional tidak begitu

49
50

Ib id. hal 11
Ib.id, hal. 12.

Universitas Sumatera Utara

36

saja diberikan kepada yang berhak memperolehnya. Subyek hukum yang berhak
mendapatkan sertipikat yaitu orang atau badan hukum. Ketika akan memperoleh
sertipikat harus melalui tahapan-tahapan proses pendaftaran tanah untuk pertama
kali sebagai suatu proses yang harus dilalui hingga akhirnya diterbitkannya
sertipikat. Pendaftaran sertipikat untuk pertama kali adalah proses awal yang
dilalui dalam sistem pendaftaran tanah.
Dalam kegiatan pendaftaran tanah dikenal dan diawali dari pendaftaran
tanah untuk pertama kali. Hal tersebut sekaligus menggambarkan bahwa kegiatan
pendaftaran tanah itu teratur dan terus menerus berkesinambunagan.51

Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dapat dilakukan dengan
dua tahapan yaitu:
a.

Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
Pendaftaran Tanah pertama kali secara sistematik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak bersamasama yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan. Pelaksanaan pendaftaran
tanah pertama kali secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan
dilaksanakan di wilayah-wilayah yang penentuan wilayahnya ditetapkan oleh
Menteri karena pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik
dilaksanakan atas prakarsa pemerintah, maka kegiatan tersebut didasarkan pada
suatu rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri.
51

Tampil Anshari Siregar, Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, (Medan:Multi Grafik, 2007).
hal. 80.

Universitas Sumatera Utara

37

Pada pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematis
pemohon harus

memenuhi persyaratan-persyaratan

untuk diterbitkannya

sertipikat. Persyaratan-persyaratan untuk terbitnya sertipikat tersebut yaitu;
Pada pendaftaran tanah secara sistematik pemegang hak atas tanah,
kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan memiliki kewajiban dan tanggung
jawab untuk:
1. Memasang tanda-tanda batas pada bidang tanahnya sesuai ketentuan yang
berlaku;
2. Berada di lokasi pada saat panitia ajudikasi melakukan pengumpulan data
fisik dan data yuridis;
3. Menunjukkan batas-batas bidang tanahnya kepada panitia ajudikasi;
4. Menunjukkan bukti kepemilikan atau penguasaan tanahnya kepada panitia
ajudikasi;
5. Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi pemegang hak atau kuasanya
atau selaku pihak lain yang berkepentingan. (Pasal 56 ayat (3) PermenAgra/Ka.BPN No. 3/1997).52
Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematik menurut Peraturan
Pemerintah nomor 24 tahun 1997 yaitu:
1. Adanya rencana kerja (Pasal 13 (2))
Dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara
Agraria.
2. Pembentukan Panitia Ajudikasi (Pasal 8).
3. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15-16)
Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran diikatkan dengan titiktitik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Peta dasar pendaftaran
menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
4. Penetapan batas bidang-bidang tanah (Pasal 17-19)
Diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang
berkepentingan. Penempatan tanda2 batas termasuk pemeliharaannya
dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Jika surat
ukur/gambar situasi tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, maka
Panitia Ajudikasi berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang Hak Atas
Tanah yang bersangkutan dengan sedapat mungkin disetujui oleh pemegang
Hak Atas Tanah yang bersangkutan. Persetujuan batas-batas bidang tanah
dituangkan dalam Berita Acara yang di tandatangani oleh mereka yang
memberikan persetujuan. Jika tidak ada kesepakatan diantara mereka, maka
sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya
merupakan batas-batas bidang-bidang tanah yang bersangkuatan.
5. Pembuatan peta dasar pendaftaran (Pasal 20)
6. Pembuatan daftar tanah (Pasal 21)
7. Pembuatan surat ukur (pasal 22)
52

Florianus SP Sangsun, Op. Cit, hal. 24.

Universitas Sumatera Utara

38

8.

Pengumpulan dan Penelitian data yuridis (Pasal 24-25)
Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi,
jika tidak tersedia alat pembuktian yang lengkap dapat dilakukan dengan
pernyataan penguasaan fisik selama 20 tahun berturut-turut, dengan syarat :
a. Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh
kesaksian orang yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah).
b. Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun
setelah pengumuman.
9. Pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran (Pasal 26-27)
dilakukan untuk 30 hari.
10. Pengesahan hasil pengumuman (pasal 28).
Jika setelah berakhirnya jangka waktu pengumuman masih ada kekurangan
data fisik dan/atau data yuridis atau masih ada keberatan yang belum
diselesaikan, makan pengesahan dilakukan dengan catatan. Pengesahan
dilakukan dalam suatu berita acara sebagai dasar untuk :
a. Pembukuan Hak Atas Tanah dalam buku tanah
b. Pengakuan Hak Atas Tanah
c. Pemberian Hak Atas Tanah
11. Pembukuan Hak dilakukan dalam buku tanah. (Pasal 29)
Didasarkan pada alat bukti hak-hak lama dan berita cara pengesahan
pengumuman data fisik dan data yuridis.
12. Penerbitan sertifikat (Pasal 31)
Diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di tandatangani oleh Ketua Panitia
Ajudikasi atas nama Kantor Pertanahan.53
Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik
pihak

Badan Pertanahan Nasional lebih aktif mendatangi para pemohon

sertipikat, sangat berbeda dengan pendaftaran tanah secara sporadik, yang para
pemohonnya lebih aktif mendatangi Kantor Pertanahan untuk mendaftarkan
permohonan pengajuan penerbitan sertipikatnya.
Oleh karena pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik adalah
atas prakarsa pemerintah dan melalui sistem rencana kerja maka sertipikat yang
diterbitkan ditanda tangani oleh ketua panitia ajudikasi untuk dan atas nama
kepala kantor pertanahan dimana wilayah sertipikat itu diterbitkan.

53

http://bukupertanahan.blogspot.com/2012/07/pendaftaran-tanah-secara-sporadik.html
Diakses pada tanggal 02 Januari 2014.

Universitas Sumatera Utara

39

b. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
Pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sporadik merupakan kegiatan
pendaftaran tanah pertama kali yang sistemnya berbeda dengan system
pendaftaran tanah secara sistematis. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah
pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara
individual atau massal (bersama-sama). Prosedur Pendaftaran Tanah Secara
Sporadik menurut Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 yaitu:
1.

2.

3.

4.
5.

6.
7.

8.

Diajukan secara individual atau massal oleh pihak yang berkepentingan
(Pasal 13 ayat (4)).
Yaitu pihak yang berhak atas bidang tanah yang bersangkutan atau kuasanya.
Permen Agraria/Kep BPN 3/1997 pihak yang berkepentingan adalah
pemegang hak dan pihak lain yang mempunyai kepentingan atas bidang tanah
Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran (Pasal 15-16).
Menjadi dasar pembuaan peta pendaftaran. Untuk kepentingan ini Badan
Pertanahan Nasional menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan
dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota.
Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah (Pasal 17-19).
Dilakukan dengan memperhatikan batas-batas bidang tanah yang telah
terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan, jika ada yang
tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya maka sedapat mungkin
disetujui oleh pemegang hak yang berbatasan Guna penetapan batas-batas,
maka BPN juga membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran.
Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran
(Pasal 20).
Pembuatan Daftar Tanah (Pasal 21).
Bidang tanah yang sudah dipetakan atau diberi nomor pendaftarannya
dibukukan dalam daftar tanah
Pembuatan Surat Ukur (Pasal 22), untuk keperluan pendaftaran haknya.
Pembuktian Hak Baru (Pasal 23).
a. Hak Atas Tanah baru dengan : penetapan pemberian hak oleh pejabat atau
asli akta PPAT
b. Hak Pengelolaan dengan penetapan pemberian Hak Pengelolaan oleh
pejabat yang berwenang
c. Tanah Wakaf dengan akta Ikrar Wakaf
d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan akta pemisahan
e. Hak Tanggungan dengan APHT
Pembuktian Hak lama (Pasal 24-25).

Universitas Sumatera Utara

40

Berasal dari konversi hak, dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi,
jika tidak tersedia alat pembuktian yabng lengkap dapat dilakukan dengan
pernyataan penguasaan fisik selama 20 tahun berturut-turut, dengan syarat :
a. Penguasaan dilakukan dengan itikad baik secara terbuka dikuatkan oleh
kesaksian orang yang dapat dipercaya (umumnya oleh lurah)
b. Tidak ada permasalahan dalam hal penguasaan baik sebelum maupun
setelah pengumuman.
9. Pengumuman Hasil Penelitian Yuridis dan Hasil Pengukuran (Pasal 26-27.)
Jika ada pihak yang berkeberatan, maka disarankan untuk menyelesaikan
secara musyawarah, jika tidak berhasol, maka diselsaikan di pengadilan.
10. Pengesahan Hasil Pengumuman (Pasal 28).
Disahkan dalam suatu berita acara sebagai dasar untuk :
a. Pembukuan Hak Atas Tanah dalam buku tanah
b. Pengakuan Hak Atas Tanah
c. Pemberian Hak Atas Tanah
11. Pembukuan Hak (Pasal 29-30).
Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur merupakan
bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang
tanah yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah terdaftar. Jika ada
yang belum lengkap dibuat catatan yang akan dihapus bila, telah dilengkapi
atau dalam jangka waktu 5 tahun tidak ada pengajuan gugatan ke pengadilan.
Jika ada sengketa, maka akan dibuat catatan, yang akan hapus jika telah ada
kesepakatan damai atau 90 hari setelah terima pemberitahuan tidak diajukan
gugatan di pengadilan.
12. Penerbitan sertifikat (Pasal 31).
Dilakukan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai
dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.54
Maksud diterbitkan sertifikat dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa
dirinya sebagai pemegang haknya. Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan
pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang
telah didaftarkan dalam buku tanah.55
Permohonan penerbitan sertipikat secara sporadik melalui tahapan
pengajuan permohonan yang dilakukan pemohon, menanda tangani berkas-berkas
permohonan, Setelah adanya pengajuan penerbitan sertipikat, petugas Badan
Pertanahan melakukan pengukuran ke lokasi tanah yang akan disertipikatkan

54

Ibid,.
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta;Kencana Prenada Media
Group, 2010), hal. 261.
55

Universitas Sumatera Utara

41

dengan disaksikan oleh pemohon, Kepala Desa, tetangga yang berbatasan dengan
tanah yang akan disertipikatkan. Setelah selesai pengukuran dan pihak pemohon,
kepala desa dan tetangga yang berbatasan menanda tangani surat gambar
ukur.Proses selanjutnya petugas Badan Pertanahan akan memasukkan ukuran
tanah yang telah diukur ke dalam surat ukur, setelah itu akan dilanjutkan proses
pengumuman selama 2 bulan dan proses akan berlanjut hingga selesai penerbitan
sertipikat. Sertipikat yang diterbitkan melalui sistem sporadik ditanda tangani oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten tempat wilayah tanah tersebut
diterbitkan.
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan Badan Pertanahan Nasional
harus diakui oleh setiap orang sebagai satu-satunya alat bukti yang kuat sepanjang
tidak ada yang menerbitkan lagi hak atas tanah yang berkepastian hukum bagi
pemegangnya.56 Dan sepanjang tidak ada yang membuktikan lain

atas

kepemilikan tanah tersebut.Pada dasarnya UUPA mengatur tentang pendaftaran
tanahSertipikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional sebagai satusatunya badan resmi yang mewakili pemerintah dalam bidang pertanahan adalah
bukti kepemilikan hak atas tanah yang resmi dan sah secara hukum. Karena ketika
akan memperoleh sertipikat tersebut dilaksanakan sesuai dengan prosedurprosedur hukum yang berlaku dalam sistem pendaftaran tanah pertama kali.
Tetapi pada kenyataannya sertipikat yang kita miliki masih saja diragukan
keabsahannya di karenakan adanya pihak-pihak yang mengakui atas kepemilikan
tanah tersebut.
56

S. Chandra, Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Hak Atas Tanah, (Medan; Pustaka
Bangsa Press, 2006), hal. 135.

Universitas Sumatera Utara

42

Artinya badan pertanahan nasional dalam hal ini masih membuka
kesempatan kepada pihak-pihak yang dapat membuktikan bahwa atas tanah yang
telah diterbitkan sertipikatnya tersebut adalah miliknya. Tentunya dengan
mengajukan permohonan pembatalan sertipikat melalui pengadilan. Dan
pengajuan permohonan pembatalan sertipikat tersebut disertai dengan bukti-bukti
yang kuat dan meyakinkan. Setelah pengadilan mengabulkan permohonan pihak
tersebut maka pengadilan akan memerintahkan badan pertanahan nasional untuk
membatalkan sertipikat tersebut.
Dari hal ini jelas terlihat bahwa walaupun sertipikat merupakan satusatunya alat bukti yang terkuat kepemilikan orang ataupun badan hukum atas
tanah tidak bisa dijadikan bukti di Pengadilan apabila terjadi sengketa pertanahan
dan ada pihak lain yang bisa membuktikan bahwa atas tanah tersebut bukan milik
si pemilik yang namanya tersebut di dalam sertipikat.
Proses penerbitan sertipikat untuk pertama kali memakan waktu yang
lama. Dilalui dengan proses awal yaitu pendaftaran tanah dan dilanjutkan dengan
proses pengumuman. Pada masa proses pengumuman dilalui dengan waktu 2
(dua) bulan. Pada masa pengumuman tersebut diberikan waktu bagi pihak-pihak
yang merasa keberatan untuk diterbitkannya sertipikat tersebut melakukan
penyanggahan. Surat sanggahan keberatan atas penerbitan sertipikat tersebut di
kirim ke kantor pertanahan. Jika sanggahan yang dikirim ke kantor pertanahan
oleh panitia pengumuma dan kepala kantor pertanahan dianggap cukup bukti
untuk ditindak lanjuti maka proses penerbitan sertipikat di hentikan. Tetapi
sebaliknya apabila sanggahan yang diajukan oleh panitia dan kepala kantor

Universitas Sumatera Utara

43

pertanahan tidak cukup bukti maka proses penerbitan sertipikat tetap berlanjut.
Dalam penerbitan sertipikat

untuk pertama kali hal-hal yang perlu diketahui

adalah;
a.

Sertipikat Sebagai Alat Bukti Hak Atas Tanah
Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan untuk pertama kali diterbitkan

bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dari pemegang sertipikat hak atas
tanah tersebut. Penentuan hak yang akan diberikan dari sertipikat yang dimaksud
didasarkan atas kriteria-kriteria dari pemohon dan kondisi yang ada.
Ketika sertipikat hak atas tanah telah selesai maka sertipikat hak atas tanah
tersebut harus diserahkan langsung kepada pemilik sertipikat hak atas tanah dan
atau pemegang kuasa dari pemilik sertipikat.

b. Sertipikat Sebagai Alat Bukti Yang Kuat
Sertipikat yang telah diterbitkan oleh badan pertanahan nasional
merupakan alat bukti yang kuat dari kepemilikan hak atas tanah. Dalam sistem
sertipikat yang terdiri dari sistem negatif bertedensi positif dapat tergambarkan
dari kalimat dibawah ini, yaitu;
Sertipikat hak atas tanah yang ada pada seseorang yang secara nyata
menguasai tanah tersebut secara fisik dan dengan itikad baik tidak dapat lagi
dituntut pihak lain jika telah lampau 5 (lima) tahun setelah sertifikat diterbitkan.57
Namun dalam hal ini tidak berlaku apabila si penyangga dapat
membuktikan kepemilikannya atas tanah tersebut secara sah dan meyakinkan
57

Tampil Anshari Siregar, Op. Cit, hal. 105.

Universitas Sumatera Utara

44

bahwa atas tanah tersebut benar miliknya dan pengadilan memutuskan bahwa
sertipikat harus dibatalkan serta memerintahkan kepada Badan pertanahan
Nasional untuk membatalkan sertipikat hak atas tanah.

D. Penyebab terbitnya Sertipikat Pengganti Atas Sertipikat Yang Telah
Dibebani Hak Tanggungan
1.

Itikad Tidak Baik Dari Pemohon
Dalam kegiatan penggantian sertipikat di kantor pertanahan kabupaten

pidie,

yang salah satu

pemohon

mendatangi kantor pertanahan dengan

membawa data tanah yang sesuai dan membawa bukti-bukti yang meyakinkan
meminta pembuatan sertipikat pengganti ke kantor Pertanahan, yang mana si
pemohon tersebut mempunyai niat atau itikad yang tidak baik yaitu dikarenakan
sertipikat yang dimohonkan oleh si pemohon tersebut telah di pasang sebagai
jaminan atau telah dibebani Hak Tanggungan ke sebuah bank yang tidak diketahui
oleh Kantor Pertanahan dikarenakan arsip dan buku tanah Sertipikat maupun
buku tanah Sertipikat Hak Tanggungan telah musnah terbakar.
Setelah adanya permohonan penerbitan sertifikat pengganti oleh pemohon
maka kantor Pertanahan melakukan pengurusan sertipikat pengganti yaitu dengan
syarat-syarat:
a. Ada pernyataan dibawah sumpah dari yang bermohon di hadapan kepala
Kepala Kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya
sertipikat tersebut.
b. Sudah didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat
kabar harian setempat atas biaya si pemohon dengan tujuan untuk
mengetahui adakah pihak-pihak yang keberatan jika diterbitkan sertipikat
pengganti atas nama si pemohon yang ternyata pada saat pengumuman
dilakukan di surat kabar, lembaga atau bank yang menjadi kreditor atas

Universitas Sumatera Utara

45

c.

d.

e.
f.

sertifikat pemohon yang pertama tersebut tidak mengetahui pengumuman
tersebut.
Setelah 30 (tigapuluh) hari sejak pengumuman disurat kabar harian
diterbitkan tidak ada pihak-pihak yang keberatan atau kalaupun ada pihakpihak yang keberatan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor
Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, maka dapat diterbitkan
sertipikat baru. Tetapi jika keberatan tersebut dianggap cukup beralasan
oleh Kepala Kantor Pertanahan maka permohon penerbitan sertifikat
pengganti itu ditolak.
Mengenai pengumuman disurat kabar harian, penolakan penerbitan
sertifikat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan penerbitan/penyerahan
sertifikat pengganti berdasarkan persetujuan Kepala Kantor Pertanahan
harus dibuat berita acaranya yang jelas oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Sertifikat pengganti harus diserahkan langsung kepada pemohon atau
orang lainyang diberi kuasa menerimanya.
Untuk daerah-daerah tertentu yang kemungkinan tidak dapat dilakukan
pengumumannya melalui surat kabar harian sebagaisyarat yang harus
dipenuhi, misalnya karena biaya terlalu besar dibanding harga tanah
tersebut atau diluar kemampuanpemohon,oleh Menteri (Kepala BPN)
dapat menentukan cara dan pengumuman yang lain untuk memenuhi
persyaratan dimaksud yaitu menempatkannya di papan pengumuman
Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang sertifikatnya yang akan
diganti itu.58
Dalam hal ini setelah 30 (tigapuluh) hari pengumuman diterbitkan, bank

yang menjadi kreditor dan pemegang hak tanggungan atas sertipikat

yang

diterbitkan pertama kali tidak juga melapor dan menyanggah untuk tidak
diterbitkannya sertipikat pengganti atau pemegang hak tanggungan atas sertipikat
yang diterbitkan pertamakali tidak mengetahui pengumuman tersebut maka
Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat pengganti atas sertipikat yang ternyata
telah di pasang Hak Tanggungan pada bank yang di jadikan sebagai jaminan atas
kredit tertentu.
Hal tersebutlah yang mengakibatkan atau yang menjadi penyebab terbitnya
sertipikat pengganti atas sertipikat yang telah di pasang Hak Tanggungan yang

58

Ibid., hal. 210-212.

Universitas Sumatera Utara

46

mana si pemohon dapat dikenakan sanksi karena adanya niat atau itikad yang
tidak baik yaitu melakukan pemalsuan data-data tentang sertipikat hak milik atas
tanah yang telah di pasang atau dibebani hak tanggungan.
Selanjutnya sertipikat pengganti hak atas tanah yang telah diterbitkan
diserahkan kepada si pemilik sertipikat, dan dengan itikad yang tidak baik si
pemilik

sertipikat

menggunakan

sertipikat

pengganti

tersebut

untuk

kepentingannya dan mempergunakannya sebagai jaminan atas utangnya pada
salah satu lembaga pembiayaan.
Penerbitan sertipikat pengganti merupakan kegiatan yang bertujuan untuk
menerbitkan sertipikat lagi atas sertipikat yang telah diterbitkan, tetapi sertipikat
tersebut telah hilang atau musnah yang disebabkan berbagai macam hal atau juga
dikarenakan sertipikat yang diterbitkan pertama kali telah rusak sehingga tidak
sertipikat tidak bisa lagi dipergunakan.

Dalam penelitian ini akan diteliti

penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat yang telah diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan kabupaten Pidie, dengan alasan Sertipikat hilang. Penerbitan sertipikat
pengganti harus melalui tahapan yang jelas dan disertai dengan bukti yang cukup
kuat. Dengan demikian tidak akan mudah seseorang/badan hukum mengajukan
permohonan penerbitan sertipikat pengganti ataupun dijadikan celah

untuk

menerbitkan sertipikat Ganda.
Hal-hal yang dapat menyebabkan sertipikat pengganti diterbitkan adalah
sebagai berikut:
1.

Apabila sertipikat itu rusak dan penyebab kerusakan tersebut tidak
dipersoalkan apakah karena sengaja, lalai atau terjadi bencana alam dan lainlain, sertipikat tersebut harus diganti dengan sertifikat baru.

Universitas Sumatera Utara

47

2.
3.

4.

Apabila sertipikat itu hilang, juga tidak dipersoalkan penyebab hilangnya
sertipikat tersebut, sertipikatnya harus diganti dengan sertipikat baru.
Apabila sertipikat yang ada di tangan si pemegang hak masih menggunakan
blanko sertipikat yang lama yang tidak digunakan lagi. Blanko sertipikat itu
dicetak oleh negara dan tetap terbuka kemungkinan perubahannya sesuai
dengan perubahan ketentuan hukum yang berlaku. Sertipikat tersebut dapat
diminta oleh pemegang hak untuk diganti dengan sertipikat baru dalam artian
penggantiannya bersifat fakultatif.
Apabila tanah tersebut dieksekusi lelang karena dijadikan obyek hak
tanggungan dimana pemberi hak tanggungan (debitor) wanprestasi, si
pemegang hak (debitor) tidak menyerahkan sertipikat tanah tersebut kepada
pemegang pembeli lelang maka sertipikatnya harus diganti dengan yang
baru.59
Penggantian sertipikat disebabkan hal-hal di atas dicatat pada sertipikat

dan buku tanah sertipikat yang bersangkutan di Kantor Pertanahan. Dan dalam hal
penggantian sertipikat karena rusak atau pembaruan blanko sertipikat, sertipikat
yang lama ditarik dan di musnahkan oleh Kantor Pertanahan.
Hal-hal yang menjadi penyebab terbitnya sertipikat pengganti seperti yang
dimaksud di atas berbeda dengan penyebab terbitnya sertipikat pengganti dalam
penelitian tesis ini yang mana ditemukannya kasus sertipikat pengganti terhadap
sertipikat yang telah dibebani Hak Tanggungan, yang terjadi di Kantor Pertanahan
Kabupaten Pidie.
Adapun hal tersebut terjadi juga dikarenakan adanya suatu hal yang terjadi
yang tidak diduga-duga atau dikehendaki seperti kebakaran yang terjadi di Kantor
Badan Pertanahan Kabupaten Pidie. Dalam peristiwa kebakaran tersebut banyak
pihak yang dirugikan terutama para pemilik sertipikat atau Pemegang Sertipikat
Hak Tanggungan yang mana dalam peristiwa tersebut buku tanah Sertipikat dan
buku tanah Sertipikat Hak Tanggungan, Warkah, buku desa serta arsip-arsip
Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie juga ikut terbakar.
59

Ibid,. hal. 208.

Universitas Sumatera Utara

48

Penerbitan dari sertipikat pengganti yang dimohonkan oleh pemilik
sertipikat hak atas tanah itu sendiri merupakan tanggung jawab sepenuhnya dari
pemilik sertipikat itu dan karenanya termasuk segala biaya yang dikeluarkan dari
penerbitan sertipikat hak atas tanah itu merupakan tanggung jawabnya sendiri dan
dibiayainya sendiri.
Tentu biaya penerbitan sertifikat tidak terkecuali sertifikat pengganti
tersebut harus di tanggung oleh si penerima sertifikat. Disamping itu tentu masih
banyak kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi berbagai pihak yang terkait
dengan pelaksanaan pendaftaran tanah itu agar kewajiban-kaewajiban dimaksud
semaksimal mungkin terpenuhi maka sanksi hukum bagi si pelanggar harus
diterapkan.60

1.

2.

3.

4.

5.

Penerbitan sertifikat pengganti itu hanya dapat dilakukan :
Apabila yang berkepentingan yang telah memenuhi hal-hal yang disebut di
atas mengajukan permohonan pengganti sertifikat tanahnya kepada Kepala
Kantor Pertanahan. Pihak yang berkepentingan dimaksud adalah pihak yang
namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang ada di
kantor pertanahan yang diberlakukan bagi sertifikaat yang rusak, hilang dan
masih menggunakan blanko sertifikat lama yang tidak digunakan lagi.
Apabila terjadi peralihan karena lelang maka pihak yang berkepemtingan itu
adalah pihak yang namanya tercantum dalam kutipan risalah lelang sebagai
pembeli lelang dimaksud, diberlakukan khusus bagi sertifikat yang tidak
diserahkan pemegang hak (debitur) kepada pembelli lelang karena rusak,
hilang atua balanko sertifikatnya yang lama yang tidak digunakan lagi.
Apabila terhadap tanah yang dilakukan atass pemindahan hak seperti jual
beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan
hukum pemindahan hak lainnya, pihak yang berkepentingan dimaksud adalah
pihak yang namanya tercantum dalam akta PPAT sebagai penerima hak,
diberlakukan khusus bagi pemindahan hak yang belum terdaftar dimana
sertifikat hak atas tanahya rusak, hilang atau blanko sertifikatnya yang lama
tidak digunakan lagi.
Apabila terhadap tanah tersebut terjadi peralihan hak karena penggabungan
atau peleburan perseroan atau koperasi, pihak yang berkepentingan dimaksud
adalah pihak yang namanya tercantum sebagai penerima hak pada akta
peralihan hak tersebut, diberlakukan khusus bag peralihan yang belum
didaftar dimana sertifikat hak atas tanahnya rusak, hilang atau blanko
sertifikatnya yang lama yang tidak digunakan lagi.
Apabila terhadap tanah yang dijadikan obyek hak tanggungan dan terjadi
peralihan piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau
60

Ibid,. hal. 207.

Universitas Sumatera Utara

49

penggabungan serta peleburan perseroan, pihak yang berkepentingan
dimaksud adalah pihak yang namanya tercantum pada surat tanda bukti
beralihnya piutang pada hak tanggungan tersebut, diberlakukan khusus bagi
peralihan yang belum didaftar dimana sertifikat tanahnya rusak, hilang atau
blanko sertifikat tanahnya rusak, hilang atau blanko sertifikat tanahnya yang
lama yang tidak digunakan lagi.
Apabila pemegang hak atau penerima hak sebagaimana uraian diatas sudah
meninggal dunia, permohonan penggantian sertifikat hak atas tanah dapat
diajukan oleh ahli warisnya dengan menunjukkan dan menyerahkan surat
tanda bukti sebagai ahli waris.61

6.

Jika penerbitan sertipikat pengganti dilakukan dengan niat dan itikad
yang tidak baik dari pemilik sertipikat maka segala konsekwensi hukum yang
terjadi kedepannya harus di pertanggung jawabkan oleh si pemilik sertipikat.
Konsekwensi hukum yang terjadi dari terbitnya sertipikat pengganti atas sertipikat
yang telah dipasang hak tanggungan seperti yang diteliti dalam tesis ini adalah
terjadinya sertipikat ganda dan kerugaian dan ketidak pastian hukum yang dialami
oleh pemegang hak tanggungan atas sertipikat yang diterbitkan untuk pertama
kali.
Perbuatan dari si pemilik sertipikat yang tidak beritikad baik tersebut adalah
perbuatan yang tercela dan dapat dituntun secara hukum pidana maupun secara
hukum perdata. Akibat dari perbuatan yang dilakukannya menimbulkan kerugian
pihak kreditor sebagai pihak yang memberikan hutang dan dalam hal ini kreditor
beritikad baik untuk memberikan pinjaman dengan maksud memberikan pinjaman
modal untuk membantu kelancaran usaha si debitor atau si pemilik sertipikat.

61

Ibid . hal 209

Universitas Sumatera Utara

50

2.

Ketidak Telitian Kantor Pertanahan Dalam Memeriksa Berkas SuratSurat Yang Berkaitan Dengan Penerbitan Sertipikat Pengganti
Penerbitan sertipikat pengganti yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan di

Kabupaten Pidie, yang proses penerbitan sertipikat pengganti tersebut telah sesuai
dengan peraturan yang ada, tetapi walaupun telah sesuai dengan peraturan, terjadi
juga terbitnya sertipikat ganda atas sertipikat yang telah dibebani hak tanggungan
di Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie.
Tetapi, walaupun penerbitan sertipikat pengganti tersebut telah sesuai
dengan prosedur terdapat kesalahan atau kelalaian akibat dari ketidak telitian
Kantor Pertanahan dalam mengecek berkas-berkas arsip yang telah terbakar dan
menerbitkan sertipikat pengganti, yang mana dalam hal ini Kantor Pertanahan
Kabupaten Pidie telah melakukan penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat
yang objek dan subjeknya satu yang mana sertipikat tersebut telah dibebani Hak
Tanggungan di salah satu bank.
Akibat dari ketidak telitian yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten Pidie yang tidak memeriksa status data tanah serta bukti-bukti
formalitas surat yang dibawa oleh pemohon dengan teliti saat si pemohon
meminta pembuatan sertipikat pengganti dengan secara seksama tentu saja
mengakibatkan adanya kerugian yang dialami oleh berbagai pihak karena si
pemohon menggunakan kedua sertipikat tersebut sebagai jaminan atau
membebani Hak Tanggungan terhadap keduanya dengan masing-masing bank
yang berbeda. Ketelitian dalam mengecek berkas yang pernah terbakar seharusnya
dilakukan dengan sangat hati-hati dan bertanggung jawab. Karena Badan

Universitas Sumatera Utara

51

Pertanahan Nasional merupakan satu-satunya Badan Pemerintahan di Indonesia
yang mengurusi segala hal yang menyangkut pertanahan. Baik itu mengenai
penerbitan sertipikat, sertipikat hak tanggungan, peralihan balik nama sertipikat
yang disebabkan akta peralihan maupun kewarisan yang disebabkan pemilik
sertipikat telah meninggal dunia, pemecahan sertipikat, maupun segala hal yang
menyangkut system pertanahan di Indonesia.
Dalam hal ini yang menjadi korban adalah pihak bank, karena bank telah
memberikan sejumlah pinjaman kepada debitornya yang menjadikan sertipikat
sebagai jaminannya tetapi sertipikat tersebut tidak dapat dijadikan sebagai
jaminan yang berkekuatan hukum dikarenakan telah adanya penerbitan sertipikat
pengganti atas sertipikat pertama yang telah dibebani hak tanggungan

dan

sertipikat pengganti tersebut juga di jadikan sebagai jaminan di bank lain. Maka
oleh karena itu kantor pertanahan Kabupaten Pidie ikut bertanggung jawab dalam
menyelesaikan permasalahan yang terjadi. Karena permasalahan timbul akibat
dari itikad tidak baik dari pemilik sertipikat juga dari ketidak telitian Kantor
Pertanahan Kabupaten Pidie.
Ketelitian dalam menerima dan mengecek berkas yang akan diproses di
kantor pertanahan adalah hal yang sangat penting dilakukan karena dengan
ketelitian mengecek berkas maka akan terhindar dari hal-hal yang tidak
diinginkan terjadi yang dapat merugikan pihak lain seperti yang diteliti dalam
tesis ini yaitu kerugian yang diderita lembaga pembiayaan bank karena akibat
terbitnya sertipikat ganda dan masing-masing sertipikat dijadikan agunan dan
telah dibebani hak tanggungan pada kreditor yang berbeda. Apalagi bila di Kantor

Universitas Sumatera Utara

52

Pertanahan pernah terjadi suatu musibah atau bencana seperti yang terjadi di
Kantor Petanahan Kabupaten Pidie yaitu musibah kebakaran.
Ketelitian penerimaan berkas seharusnya dimulai dari petugas yang
bertugas menerima berkas hingga petugas yang memeriksa kebenaran dan
kelengkapan berkas tersebut. Sehingga apabila petugas Kantor Pertanahan benarbenar meneliti berkas dari petugas yang ditingkat bawah sampai dengan petugas
yang ditingkat atas maka akan terjalin kerja sama yang baik dalam mencegah atau
mengantisipasi dari hal-hal yang tidak diinginkan terjadi dan dapat menciptakan
kepastian hukum bagi seluruh lapisan masyarakat baik itu si pemilik sertipikat hak
atas tanah ataupun pihak lain yang saling terkait dengan keberadaan sertipikat hak
atas tanah.
Dengan terwujudnya kepastian hukum tersebut menimbulkan kepercayaan
yang besar dari seluruh lapisan masyarakat terhadap keberadaan dan kewenangan
dari Badan Pertanahan Nasional sebagai satu-satunya lembaga yang mewakili
Pemerintah dalam hal sistem pertanahan di Indonesia.
Badan Pertanahan Nasional sebagai wakil dari pemerintah dalam hal
pertanahan haruslah memberikan pelayanan yang bagus dan semaksimal mungkin
kepada seluruh masyarakat. Sehingga cita-cita dari terciptanya Undang-Undang
pokok Agraria nomor 5 tahun 1960 dapat terwujud.

Universitas Sumatera Utara