ANALISIS REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN STRUKTUR MALL ST. MORITZ JAKARTA BARAT.

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

ANALISIS REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN STRUKTUR

MALL ST. MORITZ JAKARTA BARAT

TUGAS AKHIR

Diajukan untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat untuk Memperoleh Gelar Sarjana Teknik

Oleh

MOCHAMAD MUSLIM THAHER 0606308

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL JURUSAN PENDIDIKAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS PENDIDIKAN TEKNOLOGI DAN KEJURUAN UNIVERSITAS PENDIDIKAN INDONESIA

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa tugas akhir dengan berjudul

“ANALISIS REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN STRUKTUR MALL ST. MORITZ” ini beserta seluruh isinya adalah benar-benar karya saya sendiri, dan saya tidak melakukan penjiplakan atau pengutipan dengan cara-cara yang tidak sesuai dengan etika keilmuan yang berlaku dalam masyarakat keilmuan. Atas pernyataan ini, saya siap menanggung risiko atau sanksi yang dijatuhkan kepada saya apabila kemudian ditemukan adanya pelanggaran terhadap etika keilmuan dalam karya saya ini, atau ada klaim dari pihak lain terhadap keaslian karya saya ini.

Bandung, Januari 2014 Yang Membuat Pernyataan,

M Muslim Thaher NIM 0606308

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

MOCHAMAD MUSLIM THAHER

ANALISIS REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN STRUKTUR

MALL ST. MORITZ JAKARTA BARAT

DISETUJUI DAN DISAHKAN OLEH :

Pembimbing I

Ir. Hj. Rochany Natawidjana, M.T. NIP 195610121985032001

Pembimbing II

Drs. Budi Kudwadi, M.T. NIP 196306221990011001

Mengetahui,

Ketua Jurusan Ketua Program Studi

Pendidikan Teknik Sipil Teknik Sipil

Drs. Sukadi, M.Pd., M.T. Drs. H. Rakhmat Yusuf, M.T. NIP 196409101991011002 NIP 196404241991011001

ANALISIS REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN STRUKTUR MALL ST. MORITZ JAKARTA BARAT

Oleh

Mochamad Muslim Thaher 0606308

ABSTRAK

Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat dengan dana yang sangat besar, diperlukan suatu upaya untuk mengoptimalkan seluruh anggaran biaya yang ada. Untuk mendapatkan biaya terendah atau optimasi biaya tanpa menghilangkan fungsinya dilakukan rekayasa nilai sebagai judul penelitian tugas akhir yaitu Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat.

Tugas akhir ini bertujuan melakukan analisis rekayasa nilai pada item pekerjaan yang terpilih pada proyek Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat. Metodologi Rencana Kerja Rekayasa Nilai menggunakan 5 (lima) tahap utama yaitu tahap informasi, tahap kreatif, tahap analisa, tahap pengembangan, dan tahap rekomendasi.

Dari hasil Analisis Rekayasa Nilai pada Pembangunan Struktur Mall St. Moritz berdasarkan item pekerjaan pelat lantai. Penghematan biaya sebesar 2,14% dari biaya yang didapat.

Agar mendapatkan penghematan biaya yang optimal, Rekayasa Nilai sebaiknya dilakukan pada setiap tahap pembangunan, dimulai dari tahap konsep, tahap perencanaan, dan tahap pelaksanaan.

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

VALUE ENGINEERING ANALYSIS STRUCTURE DEVELOPMENT OF WEST JAKARTA ST. MORITZ MALL

by

Mochamad Muslim Thaher 0606308

ABSTRACT

Structure Development of West Jakarta St. Moritz Mall with large fund, To get the expense optimation without eliminating the function value of that is apply of value engineering, and as a research tittle is Value Engineering Analysis Structure Development of West Jakarta St. Moritz Mall

The aim of the research to do the value engineering on the possibilities of the work items into structure project development of west Jakarta. VE Job Plan (Value Engineering Job Plan is used methodologies which consit of 5 (five) main phase there were Information Phase, Creative Phase, Analysis Phase, Development Phase and Recommendation Phase.

The result of value engineering analysis on st. moritz mall structure development based on slab work item. the saving cost has got 2,14% from the intial cost of project.

In order to get the optimal cost savings, value engineering should be done at every stage of development, from conceptualization, planning, and implementation phases.

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ... i

UCAPAN TERIMA KASIH ... ii

ABSTRAK ... iii

DAFTAR ISI ... iv

DAFTAR TABEL ... vii

DAFTAR GAMBAR ... viii

BAB I ... 1

PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Identifikasi Masalah ... 2

1.3 Batasan Masalah ... 2

1.4 Perumusan Masalah ... 3

1.5 Tujuan Penelitian ... 3

1.6 Manfaat Penelitian ... 3

1.7 Sistematika Penulisan ... 4

BAB II ... 5

TINJAUAN PUSTAKA ... 5

2.1. Proyek Konstruksi ... 5

2.1.1 Karakteristik Proyek Konstruksi ... 5

2.1.2 Sasaran Proyek dan Tiga Kendala (Triple Constraint) ... 6

2.2. Manajemen Konstruksi ... 6

2.2.1.Unsur-Unsur Manajemen ... 6

2.2.2.Siklus dan Proses Sistem dalam Manajemen ... 7

2.2.3.Manajemen Proyek Konstruksi ... 8

2.3. Rekayasa Nilai ... 10

2.3.1 Pengertian ... 10

2.3.2 Unsur-unsur utama Rekayasa Nilai ... 13

2.3.3 Metodologi Nilai (Value Engineering) ... 13

2.3.4 Sebab-Sebab Timbulnya Biaya-Biaya Yang Tidak Diperlukan ... 15

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

2.4. Rencana Kerja Rekayasa Nilai (Value Engineering Job Plan) ... 21

2.4.1 Tahap Informasi ... 21

2.4.2 Tahap Kreatif ... 23

2.4.3 Tahap Analisis ... 24

2.4.4 Tahap Pengembangan ... 25

2.4.5 Tahap Rekomendasi ... 27

2.5. Rekayasa Nilai Pada Tahap Perencanaan ... 27

2.6. Rekayasa Nilai Pada Tahap Pelaksanaan ... 28

2.7. Pertimbangan Kode Etik ... 29

2.8. Peranan Kontraktor Pada Rekayasa Nilai... 30

2.8.1 Value Engineering Incentive Clause ... 30

2.8.2 Value Engineering Program Requierement Clause ... 32

2.8.3 Mencapai Keberhasilan VECP ... 33

BAB III ... 35

METODOLOGI PENELITIAN ... 35

3.1. Jenis Penelitian ... 35

3.2. Tempat Penelitian ... 35

3.3. Proses Penelitian ... 35

3.4. Flow Chart Penelitian ... 41

BAB IV ... 44

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 44

4.1 Tahap Informasi ... 44

4.1.1 Data Proyek ... 44

4.1.2 Struktur Organisasi Proyek... 44

4.1.3 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Existing ... 45

4.1.4 Teknik Mengidentifikasi Pekerjaan yang akan direkayasa nilai ... 46

4.2 Tahap Kreatif ... 50

4.3 Tahap Analisis ... 56

4.3.1 Perhitungan Volume Pekerjaan Plat Existing ... 56

4.3.3 Perhitungan Volume Pekerjaan bondek (Alternatif 2) ... 61

4.3.4 Analisi Fungsi Pekerjaan Pelat Existing dan Alternatif ... 64

4.3.5 Metode Zero-One Mencari Bobot ... 65

4.3.6 Metode Zero-One Mencari Indeks ... 67

4.3.7 Matriks Evaluasi ... 70

4.4 Tahap Pengembangan ... 72

4.5 Tahap Rekomendasi ... 72

4.5.1 Desain Awal ... 72

4.5.2 Usulan ... 72

4.5.3 Pemilihan Pekerjaan Alternatif yang terpakai ... 73

4.5.3 Rencana Anggaran Biaya setelah rekayasa nilai ... 74

BAB V ... 76

KESIMPULAN ... 76

5.1 Kesimpulan ... 76

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Contoh Tabel Analisa Fungsi ... 23

Tabel 2.2 Contoh Tabel Pembobotan Kriteria dengan Metode Zero-One ... 24

Tabel 2.3 Contoh Tabel Metode Zero-One Mencari Nilai Index ... 25

Tabel 2.4 Contoh Tabel Metode Matrix Evaluasi ... 25

Tabel 3.1 Form Tabel Metode Zero-One Mencari bobot ... 37

Tabel 4.1 Rencana Anggaran Biaya Existing ... 46

Tabel 4.2 Breakdown Pekerjaan Struktur Atas ... 47

Tabel 4.3 Informasi Umum dan Kriteria Desain Pekerjaan Plat Existing ... 49

Tabel 4.4 Analisis Fungsi Pelat Existing ... 50

Tabel 4.5 Keuntungan dan kerugian alternatif Pekerjaan Pelat ... 54

Tabel 4.6 Luas Penampang Kawat ... 59

Tabel 4.7 Perbandingan Biaya Pekerjaan Plat existing dan alternatif ... 63

Tabel 4.8 Analisi Fungsi Pelat Existing dan Alternatif ... 64

Tabel 4.9 Metode Zero-One Mencari Bobot ... 65

Tabel 4.10 Metode Zero-One Mencari Indeks ... 67

Tabel 4.11 Matriks Evaluasi ... 70

Tabel 4.12 Breakdown RAB Setelah Rekayasa Nilai ... 74

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Triple Constraint ... 6

Gambar 2.2 Potential of Value Engineering Effort ... 18

Gambar 2.3 Distribusi Biaya Total ... 26

Gambar 3.1 Flow Chart Penelitian ... 42

Gambar 4.1 Struktur Organisasi Proyek ... 45

Gambar 4.2 Cost Model ... 48

Gambar 4.3 Spesifikasi Teknik Konstruksi Pemasangan Half Slab ... 51

Gambar 4.4 Support Halfslab ... 51

Gambar 4.5 Penampang Bondek ... 52

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perencanaan suatu proyek bangunan harus direncanakan desain terbaik dengan anggaran biaya yang efisien dan optimal. Banyak hal yang dapat dilakukan sebelum membuat rencana anggaran biaya (RAB) , diantaranya pemilihan desain dan bahan yang akan dipakai. Pemilihan desain dan bahan sangat penting dilakukan, karena akan menunjukkan kualitas daripada bangunan tersebut. Setelah RAB selesai, terkadang masih ada beberapa item pekerjaan yang memiliki anggaran biaya yang besar.

Dalam Manajemen Konstruksi (MK) terdapat suatu disiplin ilmu teknik sipil yang dapat digunakan untuk mengefesienkan dan mengefektifkan biaya. Ilmu tersebut dikenal dengan nama Rekayasa Nilai. Rekayasa Nilai merupakan suatu ilmu baru dalam dunia MK, karena masuk ke Indonesia mulai tahun 1980-an. Pemerintah baru menggunakannya pada tahun 1990-an dan keberadaan Rekayasa Nilai itu sendiri masih sebagai badan konsultan serta hanya dibutuhkan oleh proyek-proyek tertentu saja yang membutuhkan jasa konsultan Rekayasa Nilai.

Rekayasa Nilai adalah suatu cara pendekatan yang kreatif dan terencana dengan tujuan untuk mengidentifikasi dan mengefisienkan biaya-biaya yang tidak perlu. Rekayasa Nilai digunakan untuk mencari suatu alternatif-alternatif atau ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih baik dari harga yang telah direncanakan sebelumnya dengan batasan fungsional dan mutu pekerjaan. Dalam perencanaan Rekayasa Nilai biasanya melibatkan pemilik proyek, perencana, para ahli yang berpengalaman dibidangnya masing-masing dan konsultan Rekayasa Nilai.

Pada penelitian ini, perencanaan Rekayasa Nilai dilakukan pada tahap setelah pelaksanaan proyek. Analisis Rekayasa Nilai dilakukan pada pekerjaan struktur. Dalam RAB biasanya pekerjaan struktur memiliki biaya dan bobot pekerjaan yang besar. Biaya yang besar tersebut dipengaruhi dari segi pemilihan desain dan bahan

yang digunakan. Analisis Rekayasa Nilai dilakukan dengan memunculkan ide-ide yang kreatif untuk mengganti perencanaan existing pekerjaan struktur. Dalam memunculkan alternatif-alternatif pengganti pemilihan desain dan bahannya harus tepat, murah, kuat dan ekonomis. Selain itu, pemilihan desain dan bahan alternatif pengganti pekerjaan struktur nantinya juga akan berpengaruh pada pembiayaan dari segi waktu dan metode pelaksanaan. Pada pembahasan Rekayasa Nilai disini dilakukan pada proyek pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat. Bangunan ini terdiri dari 10 lantai dengan luas bangunan 315.176 m2. Analisis Rekayasa Nilai dalam penelitian ini dilakukan pada pekerjaan struktur yang memiliki biaya tertinggi sebagai item terpilih. Setelah dilakukan Analisis Rekayasa Nilai diharapkan nanti terdapat penghematan biaya dari total biaya pekerjaan struktur secara keseluruhan.

1.2 Identifikasi Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang diatas dapat diidentifikasi permasalahan sebagai berikut :

1. Adanya item pekerjaan yang kurang optimal terhadap fungsi biaya dan waktu.

2. Adanya pekerjaan tambah kurang, menyebabkan terjadinya penambahan item pekerjaan pada saat pelaksanaan proyek yang berdampak pada kebutuhan biaya dan waktu. Padahal waktu pelaksanaan sudah ditetapkan dan disepakati pada saat kontrak.

3. Adanya biaya-biaya yang tidak diperlukan yang disebabkan oleh beberapa hal seperti Kekurangan waktu, kekurangan informasi produk, kekurangan ide, kesalahan konsep, kekurangan biaya perencanaan, sikap, politik, kebiasaan, enggan mendapat saran, dan hubungan masyarakat yang kurang serasi.

1.3 Batasan Masalah

Batasan masalah dalam penelitian ini adalah:

1. Penerapan rekayasa nilai dilakukan hanya pada item pekerjaan yang terpilih sesuai hasil studi.

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

2. Biaya-biaya dan harga satuan diambil dari data Rencana Anggaran Biaya Proyek.

3. Analisis Rekayasa Nilai dilakukan pada Tahap Pelaksanaan Pembangunan. 4. Studi dilakukan di proyek pembangunan struktur mall St. Moritz Jakarta

Barat

1.4 Perumusan Masalah

Beberapa rumusan masalah dalam pelaksanaan pembangunan struktur Mall St. Moritz diantaranya :

1. Pekerjaan apa saja yang dapat dilakukan rekayasa nilai?

2. Alternatif terbaik apa yang dapat diterapkan pada item pekerjaan terpilih? 3. Berapa penghematan biaya yang diperoleh dari penerapan rekayasa nilai

pada Pembangunan Struktur Mall St. Moritz ?

1.5 Tujuan Penelitian

Tujuan spesifik dari penelitian ini adalah :

1. Mendapatkan item pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai pada Pembangunan Struktur Mall St. Moritz

2. Mendapatkan alternatif terbaik dengan biaya minimal dan kualitas optimal dengan menerapkan pada item pekerjaan terpilih.

3. Mendapatkan penghematan biaya yang terjadi dalam perencanaan biaya total proyek setelah dilakukan rekayasa nilai.

1.6 Manfaat Penelitian

Manfaat – manfaat penelitian yang dapat diperoleh, yaitu : 1. Untuk Pemilik Proyek :

Memberikan rekomendasi terbaik mengenai item alternatif apa saja yang dapat mengefesiensikan biaya dan waktu dalam pelaksanaan suatu proyek. 2. Untuk Perencana :

Memberikan informasi mengenai item alternatif terbaik yang dapat dijadikan bahan evaluasi perencanaan.

3. Untuk Pelaksana Proyek :

Memberikan solusi penghematan biaya dan efisiensi waktu pelaksanaan proyek.

4. Untuk Peneliti :

Memberikan pengetahuan tentang Rekayasa Nilai

1.7 Sistematika Penulisan

Tugas Akhir ini disusun dalam 5 (lima) bab yang dijabarkan sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN

Berisi tentang latar belakang, perumusan masalah, tujuan penulisan, batasan masalah, serta sistematika penulisan.

BAB II KAJIAN PUSTAKA

Berisi tentang pengertian, waktu, konsep dasar dan rencana kerja rekayasa nilai.

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

Berisi tentang tahap-tahap penyelesaian untuk menghasilkan desain alternatif. Tahapan tersebut diantaranya : Tahap Informasi, Tahap Kreatif, Tahap Analisis, Tahap Rekomendasi.

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Pendeskripsian data, hasil analisis data, serta pembahasan hasil penelitian.

BAB V KESIMPULAN

Kesimpulan penelitian dan saran dari hasil penelitian yang dilaksanakan.

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1.Jenis Penelitian

Untuk memecahkan dan membahas permasalahan yang terjadi peneliti menggunakan penelitian deskriptif atau survey dengan metode penelitian studi kasus. Menurut Nazir (2003) metode deskriptif adalah suatu metode dalam meneliti status sekelompok manusia, suatu objek, suatu kondisi, suatu sistem pemikiran, ataupun suatu kelas peristiwa pada masa sekarang. Tujuan dari penelitian deskriptif ini adalah untuk membuat deskripsi, gambaran atau lukisan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta -fakta, sifat-sifat serta hubungan antar fenomena yang diselidiki.

Studi kasus atau penelitian studi kasus adalah penelitian tentang status subjek penelitian yang berkenan dengan suatu fase spesifik atau khas dari keseluruhan personalitas. Subjek penelitian dapat saja individu, kelompok, lembaga, maupun masyarakat. Tujuan studi kasus adalah untuk memberikan gambaran secara mendetail tentang latar belakang, sifat-sifat serta karakter-karakter yang khas dari kasus, ataupun status dari individu, yang kemudian dari sifat-sifat di atas akan dijadikan suatu hal yang bersifat umum. Hasil dari penelitian kasus merupakan suatu generalisasi dari pola-pola kasus yang tipikal dari individu, kelompok, lembaga dan sebagainya.

3.2.Tempat Penelitian

Penelitian dilakukan pada pembangunan struktur mall St. Moritz Jakarta Barat.

3.3.Proses Penelitian

Langkah-langkah dan hal-hal perlu dilakukan dalam proses penelitian, diantaranya : 3.3.1 Tahap persiapan

Sebelum melakukan proses penelitian peneliti harus melakukan tahap persiapan, diantaranya mengumpulkan atau mencari data-data proyek yang

memiliki nilai biaya diatas 1 (satu) miliar. Pencarian data dapat dilakukan baik pada konsultan, kontraktor maupun pada Dinas Pekerjaan Umum yang menangani proyek-proyek besar. Setelah mendapatkan data proyek kemudian peneliti melakukan survey ke lokasi proyek untuk mendapatkan gambaran umum kondisi lapangan.

Selain itu peneliti juga melakukan studi pustaka baik melalui buku-buku pustaka, internet, peraturan-peraturan Departemen Pekerjaan Umum dan peraturan-peraturan lainnya yang dapat dijadikan sebagai bahan referensi dan tambahan pengetahuan.

3.3.2 Data Penelitian

Data yang digunakan dalam penelitian dikelompokkan menjadi 2 (dua), yaitu:

1. Data Primer

Data primer adalah data yang dikumpulkan sendiri oleh perorangan atau suatu organisasi langsung melalui objeknya (J. Supranto, hal 120, 1997)

2. Data Sekunder

Data sekunder adalah data-data pendukung yang dapat dijadikan input dan referensi dalam melakukan analisis Rekayasa Nilai. Data sekunder, diantaranya data mengenai rencana anggaran biaya, daftar harga satuan, data bahan atau material bangunan yang digunakan, data alat-alat berat, peraturan-peraturan bangunan gedung dari Departemen Pekerjaan Umum dan data-data lainnya yang dapat dijadikan referensi dalam menganalisis Rekayasa Nilai.

3.3.3 Metode Pengumpulan Data

Pengumpulan data dapat dilakukan dengan cara : A. Metode Pengambilan Data Primer

Yaitu metode dengan cara melakukan survey langsung pada konsultan maupun pelaksana yang menangani proyek tersebut. Selain itu peneliti juga melakukan observasi dan wawancara langsung ke lokasi proyek tersebut.

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

 Instrumen Penelitian

Instrument penelitian adalah suatu alat yang dapat digunakan untuk mengukur objek ukur atau mengumpulkan data mengenai suatu variabel untuk kebutuhan penelitian (Metode penelitian kuantitatif, Nasehudin dan Gozali, 2012 : 131). Instrument dalam penelitian ini adalah scoring wawancara untuk validasi penelitian yang bersifat Expert Judgement.

Instrument wawancara untuk mengisi tabel Zero-one mencari bobot :

1. Apa saja menurut bapak kriteria yang menjadi faktor pemilihan item alternatif ?

2. Mengapa kriteria- kriteria tersebut menjadi faktor pertimbangan dalam penentuan item alternatif? Mohon penjelasan setiap kriteria?

3. Bagaimana cara menentukan kriteria A lebih penting dari B dan seterusnya? mohon penjelasan setiap kriteria?

Tabel 3.1 Form Tabel Metode Zero-One Mencari bobot Kriteria No Nomor

Kriteria

Total Rank Angka Rank

Bobot

1 2 3 1

2 3

Tabel diatas digunakan setelah mendapatkan jawaban hasil wawancara, tabel ini menjelaskan kriteria yang menjadi bahan pertimbangan pemilihan item alternatif.

B. Metode Pengambilan Data Sekunder

Yaitu metode dengan cara melakukan survey langsung pada instansi-instansi atau perusahaan-perusahaan yang dianggap berkepentingan. Perusahaan itu dapat meliputi perusahaan bahan/ material bangunan, persewaan alat-alat berat, konsultan, kontraktor, pemborong tenaga kerja, instansi yang menangani masalah jasa dan konstruksi bangunan, dan perusahaan-perusahaan lainnya yang bisa dijadikan bahan referensi.

3.3.4 Analisis Data

Dari data-data yang telah dikumpulkan dilakukan analisis VE untuk menghasilkan adanya suatu penghematan biaya atau saving cost. Analisis VE dilakukan tiga tahap, yaitu :

A. Tahap Informasi

Pada tahap awal ini dilakukan upaya-upaya untuk mendapatkan informasi sebanyak-sebanyaknya yang relevan dengan obyek studi yang akan dianalisis, dimana data dan informasi tersebut diolah menurut kebutuhan pada tahap selanjutnya. Informasi umum yang diperlukan antara lain adalah :

 Nama proyek

 Lokasi proyek

 Pemilik proyek

 Nilai proyek

 Luas bangunan

Langkah-langkah penunjang yang biasa diterapkan dalam tahap informasi adalah sebagai berikut :

a. Pengulangan desain informasi

Adalah pelaksanaan mengumpulkan semua informasi yang menyangkut segala aspek kepentingan obyek studi. Adapun yang termasuk didalam obyek studi, yaitu :

 Gambar-gambar perencanaan

 Spesifikasi biaya

 Perkiraan biaya

 Pendekatan desain

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

Dalam proses analisis selanjutnya, data informasi tersebut dapat dijadikan kumpulan data yang dibutuhkan dan disusun dalam suatu deskripsi permasalahan dan tujuan penghematannya.

b. Penentuan sasaran studi

Untuk mengetahui sasaran studi dan berapa besar perkiraan target penghematan biaya didapat dengan membuat struktur biaya dari keseluruhan elemen obyek studi yang memperlihatkan dengan jelas bagian dan elemen yang ada sebagai sasaran studi tersebut.

c. Pemilihan elemen dengan potensi penghematan optimum

Dari struktur dan perkiraan target penghematan biaya tersebut, maka dapat dipilih elemen-elemen obyek studi yang mempunyai potensi penghematan optimum dengan metode perbandingan (rasio) antara biaya asal dan target biaya, dan perhatian diutamakan kepada rasio yang menyolok. Cara ini dikenal dengan analisis fungsi yang menguraikan rasio cost dengan worth, presentasi pembagian pekerjaan (bobot).

B. Tahap Kreatif

Didalam Rekayasa Nilai, berfikir kreatif adalah hal sangat penting dalam mengembangkan ide-ide untuk memunculkan alternatif-alternatif dari elemen yang masih memenuhi fungsi tersebut, kemudian disusun secara sistematis.

Alternatif-alternatif tersebut dapat ditinjau dari berbagai aspek, diantaranya : a. Bahan atau material

Pemunculan penggunaan alternatif bahan dikarenakan semakin banyaknya jenis bahan bangunan yang diproduksi dengan kriteria mempunyai fungsi yang sama. Seiring dengan berkembangnya kemajuan teknologi jenis bahan yang mempunyai fungsi yang sama dapat dibuat atau dicetak dengan mutu dan kualitas yang hampir sama juga. Hanya karena memiliki merk atau lisensi yang berbeda, maka harga bahan tersebut menjadi berbeda. Dengan demikian, maka pemilihan alternatif bahan dapat dilakukan

dalam analisis rekayasa nilai. Pencarian bahan dengan mutu, kualitas dan fungsi yang sama dengan rencana awal tapi dengan harga lebih rendah dapat dilakukan

b. Cara atau metode pelaksanaan pekerjaan

Dalam melaksanakan suatu pekerjaan pastinya mempunyai cara atau metode sendiri-sendiri. Pada zaman dulu cara menyelesaikan suatu pekerjaan hanya mengandalkan tenaga manusia dengan alat-alat sederhana, sehingga waktu penyelesaian pekerjaan dapat membutuhkan waktu yang cukup lama. Seiring dengan kemajuan teknologi, kini muncul alat-alat bantu yang lebih canggih dalam menyelesaikan pekerjaan. Sebagai contoh, adanya alat-alat berat seperti dozer, excavator, crane dan lain-lain yang dapat membantu dalam menyelesaikan pekerjaan konstruksi bangunan, sehingga pekerjaan dapat cepat selesai. Dengan demikian dapat dilihat, bahwa suatu pekerjaan konsrtuksi bangunan yang dikerjakan dengan tenaga manusia dan alat-alat sederhana akan membutuhkan waktu yang lama dibandingkan dengan dikerjakan menggunakan alat-alat yang lebih modern. Maka dalam analisis Rekayasa Nilai dapat berpedoman pada metode pelaksanaan, karena semakin pendek waktu yang dibutuhkan dalam menyelesaikan pekerjaan, semakin kecil pula biaya yang dikeluarkan.

c. Waktu pelaksanaan pekerjaan

Setiap pekerjaan dalam suatu proyek pastinya sudah mempunyai jadwal pelaksanaan dalam perencanaan time schedule. Terkadang dengan bobot pekerjaan yang tetap, waktu pelaksanaan pekerjaan dapat dikurangi, asalkan pekerjaan tersebut tidak terdapat dalam jalur kritis. Banyak cara yang dilakukan untuk mewujudkan hal tersebut, diantaranya dengan mengganti metode pelaksanaan, menambah jumlah tenaga kerja dan lain-lain. Dengan demikian, alternatif pengurangan waktu pelaksanaan dapat dijadikan pedoman karena akan berpengaruh pada perhitungan anggaran biaya.

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat C. Tahap Analisis

Alternatif yang timbul diformulasikan, kemudian melakukan eliminasi ide-ide yang kurang praktis dan menilai ide kreatifitas tersebut dari segi keuntungan dan kelemahannya dengan mencari potensi penghematan biaya untuk setiap ide yang dievaluasi. Pemilihan dapat dilakukan dengan metode

zero-one, matrik evaluasi dan lain-lain. Kemudian dibuatkan suatu ranking

hasil penilaiannya.

D. Tahap Pengembangan

Mempersiapkan rekomendasi yang telah dilengkapi informasi dan perhitungannya secara tertulis dari alternatif yang dipilih dengan mempertimbangkan pelaksanaan secara teknis dan ekonomis.

Langkah-langkah tahapan pengembangan adalah sebagai berikut :

 Membuat konsep/ desain untuk dibandingkan satu sama lain.

 Membandingkan konsep semula dengan desain usulan/ alternatif.

 Membandingkan analisa life cycle cost dari biaya investasi/ awal,

 biaya operasi dan pemeliharaan, biaya annual dan operasi. E. Tahap Rekomendasi

Memberikan rekomendasi yang dapat berupa presentasi secara tertulis atau lisan dari alternatif yang sudah dipilih dalam usulan tim rekayasa nilai untuk ditujukan kepada semua pihak, baik pemilik, perencana maupun pelaksana. Dalam tahap rekomendasi dapat juga berisi usulan alternatif yang direkomendasikan beserta dasar pertimbangan.

3.4.Flow Chart Penelitian

Untuk memudahkan pengertian dan tahapan-tahapan proses dalam penelitian dapat dibuat sebuah flow chart penelitian seperti pada gambar 3.1

Gambar 3.1 Flow Chart Penelitian

Gambar 3.1 menggambarkan urutan-urutan dalam tahapan proses penelitian aplikasi Rekayasa Nilai dan dijelaskan sebagai berikut :

1. Tahap Informasi

Tahapan ini dimulai dengan mencari data-data baik primer maupun sekunder untuk digunakan dalam proses tahapan Rekayasa Nilai selanjutnya. Pada

bagian “konsep biaya reduksi” menganalisis data primer yang sudah

diperoleh yaitu data rencana anggaran biaya proyek. Analisis dilakukan sasaran mengidentifikasi bagian elemen bangunan mana yang mempunyai

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

potensi untuk dianalisis Rekayasa Nilai. Untuk memudahkan dalam mencari dibuatlah cost model, yaitu sebuah bagan yang menggambarkan distribusi rencana biaya proyek secara keseluruhan. Analisis fungsi dan breakdown adalah teknik yang dipakai dalam mengidentifikasi elemen bangunan yang akan direkayasa nilai. Dalam pengidentifikasian supaya lebih mudah harus berpedoman pada cost model yang sudah dibuat.

2. Tahap Kreatif

Tahapan ini mencari sebanyak mungkin alternatif-alternatif pekerjaan struktur yang nantinya untuk dianalisis Rekayasa Nilai.

3. Tahap Analisis

Tahapan ini semua alternatif yang diusulkan dianalisis untuk nantinya dipilih satu alternatif terbaik untuk mengganti existing. Sebelum dilakukan perhitungan Rekayasa Nilai, alternatif juga diperhitungkan dari segi desain, bahan dan biaya.

4. Tahap Pengembangan

Tahapan ini dilakukan perhitungan perbandingan struktur lama dengan struktur alternatif dalam siklus hidup (life cycle cost). Dalam perhitungan biayanya kedua pekerjaan tersebut dipresent value-kan / perhitungan biayanya dibuat menjadi harga sekarang (PV).

5. Tahap Rekomendasi

Tahapan ini dibuat rekomendasi berupa presentasi baik secara tertulis maupun lisan mengenai alternatif terbaik yang diusulkan.

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

BAB V KESIMPULAN

5.1 Kesimpulan

Dari analisis Rekayasa Nilai yang dilakukan pada proyek pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :

1. Pekerjaan Pelat lantai pada pembangunan struktur mall St. Moritz terpilih sebagai item pekerjaan yang direkayasa nilai karena memiliki bobot prosentase sebesar 42,51% dari total biaya pekerjaan struktur atas.

2. Alternatif 1 (satu) yaitu half slab terpilih sebagai item pekerjaan terbaik karena memiliki biaya minimal dan kualitas optimal.

3. Aplikasi Rekayasa Nilai pada pekerjaan struktur atas khususnya pelat dengan memunculkan alternatif pengganti beton precast / half slab terdapat penghematan biaya sebesar Rp. 1.841.580.157,00 atau 2,14% dari biaya desain awal.

5.2 Saran

1. Agar mendapatkan penghematan biaya yang optimal, Rekayasa Nilai dapat dilibatkan pada setiap tahap proyek, yaitu mulai tahap konsep, perencanaan dan pelaksanaan. Hal ini terutama dapat dilaksanakan pada proyek yang besar dengan jumlah item pekerjaan yang banyak. Untuk proyek yang sedang dan kecil penerapan Rekayasa Nilai sudah cukup efektif dilakukan pada tahap perencanaan.

2. Dalam melakukan penerapan Rekayasa Nilai, Konsultan Rekayasa Nilai harus berkoordinasi dengan pemilik proyek, perencana maupun pelaksan agar tercipta kesamaan persepsi mengenai keberadaan Rekayasa Nilai dalam proyek yang bersangkutan.

3. Agar tidak terjadi perbedaan pendapat mengenai penerapan Rekayasa Nilai pada suatu proyek, sebaiknya pada dokumen pelelangan disebutkan secara jelas mengenai permasalahan tersebut.

4. Penerapan Rekayasa Nilai tidak hanya dilakukan pada pekerjaan yang memiliki prosentase biaya yang besar, tetapi dapat juga dilakukan pada pekerjaan yang memiliki potensi untuk dilakukan Rekayasa Nilai

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu | perpustakaan.upi.edu

DAFTAR

PUSTAKA

Barrie, Donald dan Poulson, Boyd C. (1984).Manajemen Konstruksi Profesional. Alih Bahasa Sudinarto. 1990. Edisi Kedua. Jakarta : Erlangga.

Beton Elemenindo. 2014 [online] tersedia di http://beton.co.id/products/half-slab Dell’Isola, A. 1974. Value Engineering in the Construction Industry. New York:

Construction Publishing Corp., Inc.

Departemen Teknik. 2012. Bill of Quantity Proyek St. Moritz. Jakarta : PT Hutama Karya

Dwi, Ari. 2007.Aplikasi Value Engineering Terhadap Elemen Plat dan Fondasi

pada Proyek Pembangunan Gedung Rektorat Universitas Muhammadiyah.Tugas Akhir S1. Semarang : Universitas Negeri

Semarang

Hidayat Achmad Nurul. 2011.Rekayasa.Nilai Pembangunan Gedung Rusunawa

Amabarawa.Tugas Akhir S1. Semarang : Universitas Dipenogoro.

Hutabarat, J. 1995. Diktat Rekayasa Nilai (Value Engineering).Malang : Institut Teknologi Nasional.

http://www.dutaartasempana.co.id/60_product_wiremesh. 2014. Product

Wiremesh : Duta Arta Sempana

http://www.unionmetal.co.id/Download.aspx. 2013. Union Floor Deck : PT Union Metal

http://file.upi.edu/Direktori/FPTK/JUR._PEND.TEKNIK_SIPIL/SITI_NURAISY IAH/Proyek_Konstruksi.pdf. 2013. Proyek Konstruksi : Siti Nurasiyah S, Chandra. 1987. Aplikasi Value Engineering & Analysis Pada Perencanaan

Dan Pelaksanaan Untuk Mencapai Program Efisiensi.Semarang :

Universitas Dipenogoro.

________, 1992. Value Engineering Program Guide for Design and

Construction..United State : General Service Administration Public

dalam analisis rekayasa nilai. Pencarian bahan dengan mutu, kualitas dan fungsi yang sama dengan rencana awal tapi dengan harga lebih rendah dapat dilakukan

b. Cara atau metode pelaksanaan pekerjaan

Dalam melaksanakan suatu pekerjaan pastinya mempunyai cara atau metode sendiri-sendiri. Pada zaman dulu cara menyelesaikan suatu pekerjaan hanya mengandalkan tenaga manusia dengan alat-alat sederhana, sehingga waktu penyelesaian pekerjaan dapat membutuhkan waktu yang cukup lama. Seiring dengan kemajuan teknologi, kini muncul alat-alat bantu yang lebih canggih dalam menyelesaikan pekerjaan. Sebagai contoh, adanya alat-alat berat seperti dozer, excavator, crane dan lain-lain yang dapat membantu dalam menyelesaikan pekerjaan konstruksi bangunan, sehingga pekerjaan dapat cepat selesai. Dengan demikian dapat dilihat, bahwa suatu pekerjaan konsrtuksi bangunan yang dikerjakan dengan tenaga manusia dan alat-alat sederhana akan membutuhkan waktu yang lama dibandingkan dengan dikerjakan menggunakan alat-alat yang lebih modern. Maka dalam analisis Rekayasa Nilai dapat berpedoman pada metode pelaksanaan, karena semakin pendek waktu yang dibutuhkan dalam menyelesaikan pekerjaan, semakin kecil pula biaya yang dikeluarkan.

c. Waktu pelaksanaan pekerjaan

Setiap pekerjaan dalam suatu proyek pastinya sudah mempunyai jadwal pelaksanaan dalam perencanaan time schedule. Terkadang dengan bobot pekerjaan yang tetap, waktu pelaksanaan pekerjaan dapat dikurangi, asalkan pekerjaan tersebut tidak terdapat dalam jalur kritis. Banyak cara yang dilakukan untuk mewujudkan hal tersebut, diantaranya dengan mengganti metode pelaksanaan, menambah jumlah tenaga kerja dan lain-lain. Dengan demikian, alternatif pengurangan waktu pelaksanaan dapat dijadikan pedoman karena akan berpengaruh pada perhitungan anggaran biaya.

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu | perpustakaan.upi.edu C. Tahap Analisis

Alternatif yang timbul diformulasikan, kemudian melakukan eliminasi ide-ide yang kurang praktis dan menilai ide kreatifitas tersebut dari segi keuntungan dan kelemahannya dengan mencari potensi penghematan biaya untuk setiap ide yang dievaluasi. Pemilihan dapat dilakukan dengan metode zero-one, matrik evaluasi dan lain-lain. Kemudian dibuatkan suatu ranking hasil penilaiannya.

D. Tahap Pengembangan

Mempersiapkan rekomendasi yang telah dilengkapi informasi dan perhitungannya secara tertulis dari alternatif yang dipilih dengan mempertimbangkan pelaksanaan secara teknis dan ekonomis.

Langkah-langkah tahapan pengembangan adalah sebagai berikut :

 Membuat konsep/ desain untuk dibandingkan satu sama lain.

 Membandingkan konsep semula dengan desain usulan/ alternatif.

 Membandingkan analisa life cycle cost dari biaya investasi/ awal,

 biaya operasi dan pemeliharaan, biaya annual dan operasi. E. Tahap Rekomendasi

Memberikan rekomendasi yang dapat berupa presentasi secara tertulis atau lisan dari alternatif yang sudah dipilih dalam usulan tim rekayasa nilai untuk ditujukan kepada semua pihak, baik pemilik, perencana maupun pelaksana. Dalam tahap rekomendasi dapat juga berisi usulan alternatif yang direkomendasikan beserta dasar pertimbangan.

3.4.Flow Chart Penelitian

Untuk memudahkan pengertian dan tahapan-tahapan proses dalam penelitian dapat dibuat sebuah flow chart penelitian seperti pada gambar 3.1

Gambar 3.1 Flow Chart Penelitian

Gambar 3.1 menggambarkan urutan-urutan dalam tahapan proses penelitian aplikasi Rekayasa Nilai dan dijelaskan sebagai berikut :

1. Tahap Informasi

Tahapan ini dimulai dengan mencari data-data baik primer maupun sekunder untuk digunakan dalam proses tahapan Rekayasa Nilai selanjutnya. Pada

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu | perpustakaan.upi.edu

potensi untuk dianalisis Rekayasa Nilai. Untuk memudahkan dalam mencari dibuatlah cost model, yaitu sebuah bagan yang menggambarkan distribusi rencana biaya proyek secara keseluruhan. Analisis fungsi dan breakdown adalah teknik yang dipakai dalam mengidentifikasi elemen bangunan yang akan direkayasa nilai. Dalam pengidentifikasian supaya lebih mudah harus berpedoman pada cost model yang sudah dibuat.

2. Tahap Kreatif

Tahapan ini mencari sebanyak mungkin alternatif-alternatif pekerjaan struktur yang nantinya untuk dianalisis Rekayasa Nilai.

3. Tahap Analisis

Tahapan ini semua alternatif yang diusulkan dianalisis untuk nantinya dipilih satu alternatif terbaik untuk mengganti existing. Sebelum dilakukan perhitungan Rekayasa Nilai, alternatif juga diperhitungkan dari segi desain, bahan dan biaya.

4. Tahap Pengembangan

Tahapan ini dilakukan perhitungan perbandingan struktur lama dengan struktur alternatif dalam siklus hidup (life cycle cost). Dalam perhitungan biayanya kedua pekerjaan tersebut dipresent value-kan / perhitungan biayanya dibuat menjadi harga sekarang (PV).

5. Tahap Rekomendasi

Tahapan ini dibuat rekomendasi berupa presentasi baik secara tertulis maupun lisan mengenai alternatif terbaik yang diusulkan.

BAB V KESIMPULAN 5.1 Kesimpulan

Dari analisis Rekayasa Nilai yang dilakukan pada proyek pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :

1. Pekerjaan Pelat lantai pada pembangunan struktur mall St. Moritz terpilih sebagai item pekerjaan yang direkayasa nilai karena memiliki bobot prosentase sebesar 42,51% dari total biaya pekerjaan struktur atas.

2. Alternatif 1 (satu) yaitu half slab terpilih sebagai item pekerjaan terbaik karena memiliki biaya minimal dan kualitas optimal.

3. Aplikasi Rekayasa Nilai pada pekerjaan struktur atas khususnya pelat dengan memunculkan alternatif pengganti beton precast / half slab terdapat penghematan biaya sebesar Rp. 1.841.580.157,00 atau 2,14% dari biaya desain awal.

5.2 Saran

1. Agar mendapatkan penghematan biaya yang optimal, Rekayasa Nilai dapat dilibatkan pada setiap tahap proyek, yaitu mulai tahap konsep, perencanaan dan pelaksanaan. Hal ini terutama dapat dilaksanakan pada proyek yang besar dengan jumlah item pekerjaan yang banyak. Untuk proyek yang sedang dan kecil penerapan Rekayasa Nilai sudah cukup efektif dilakukan pada tahap perencanaan.

2. Dalam melakukan penerapan Rekayasa Nilai, Konsultan Rekayasa Nilai harus berkoordinasi dengan pemilik proyek, perencana maupun pelaksan agar tercipta kesamaan persepsi mengenai keberadaan Rekayasa Nilai dalam proyek yang bersangkutan.

3. Agar tidak terjadi perbedaan pendapat mengenai penerapan Rekayasa Nilai pada suatu proyek, sebaiknya pada dokumen pelelangan disebutkan secara jelas mengenai permasalahan tersebut.

4. Penerapan Rekayasa Nilai tidak hanya dilakukan pada pekerjaan yang memiliki prosentase biaya yang besar, tetapi dapat juga dilakukan pada pekerjaan yang memiliki potensi untuk dilakukan Rekayasa Nilai

Mochamad Muslim Thaher, 2014

Analisis Rekayasa Nilai Pembangunan Struktur Mall St. Moritz Jakarta Barat

Universitas Pendidikan Indonesia | repository.upi.edu | perpustakaan.upi.edu

DAFTAR

PUSTAKA

Barrie, Donald dan Poulson, Boyd C. (1984).Manajemen Konstruksi Profesional. Alih Bahasa Sudinarto. 1990. Edisi Kedua. Jakarta : Erlangga.

Beton Elemenindo. 2014 [online] tersedia di http://beton.co.id/products/half-slab

Dell’Isola, A. 1974. Value Engineering in the Construction Industry. New York: Construction Publishing Corp., Inc.

Departemen Teknik. 2012. Bill of Quantity Proyek St. Moritz. Jakarta : PT Hutama Karya

Dwi, Ari. 2007.Aplikasi Value Engineering Terhadap Elemen Plat dan Fondasi pada Proyek Pembangunan Gedung Rektorat Universitas Muhammadiyah.Tugas Akhir S1. Semarang : Universitas Negeri Semarang

Hidayat Achmad Nurul. 2011.Rekayasa.Nilai Pembangunan Gedung Rusunawa Amabarawa.Tugas Akhir S1. Semarang : Universitas Dipenogoro.

Hutabarat, J. 1995. Diktat Rekayasa Nilai (Value Engineering).Malang : Institut Teknologi Nasional.

http://www.dutaartasempana.co.id/60_product_wiremesh. 2014. Product Wiremesh : Duta Arta Sempana

http://www.unionmetal.co.id/Download.aspx. 2013. Union Floor Deck : PT Union Metal

http://file.upi.edu/Direktori/FPTK/JUR._PEND.TEKNIK_SIPIL/SITI_NURAISY IAH/Proyek_Konstruksi.pdf. 2013. Proyek Konstruksi : Siti Nurasiyah S, Chandra. 1987. Aplikasi Value Engineering & Analysis Pada Perencanaan

Dan Pelaksanaan Untuk Mencapai Program Efisiensi.Semarang : Universitas Dipenogoro.

________, 1992. Value Engineering Program Guide for Design and Construction..United State : General Service Administration Public Buildings Service.