PERALIHAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI KHUSUSNYA YANG BELUM BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA PERALIHAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI KHUSUSNYA YANG BELUM BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR PERTANAHAN (STUDI KASUS DI DESA NGIJO KECAM
PERALIHAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI KHUSUSNYA
YANG BELUM BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA
DI KANTOR PERTANAHAN (STUDI KASUS DI DESA NGIJO
KECAMATAN TASIKMADU KABUPATEN
KARANGANYAR)
ABSTRAKSI
Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Syarat-syarat Guna
Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Oleh :
SUSANTY PARAMITA PUTRI
NIM. C.100060127
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2011
HALAMAN PERSETUJUAN
Skripsi ini disetujui untuk dipertahankan dihadapan
Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Pembimbing I
Pembimbing II
Suparto, SH
Darsono , SH
ii
HALAMAN PENGESAHAN
Skripsi ini telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta
Hari
:
Tanggal
:
Dewan Penguji :
Ketua
: Suparto, SH
(
)
Sekretaris
: Darsono, SH
(
)
Anggota
:
(
)
Mengetahui
Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Muchammad Ikhsan, SH. M.Hum.
iii
MOTTO
Artinya :
Jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu. dan Sesungguhnya yang demikian
itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyu’’.
(QS. Al Baqarah : 45)
iv
PERSEMBAHAN
Skripsi
ini
Penulis
persembahkan
kepada :
1. Allah SWT “Rabb Semesta Alam”
yang
telah
memberiku
menciptakan
kesempatan
dan
untuk
menikmati kehidupan yang penuh
warna warni
2. Ayah dan Ibunda atas dukungannya
selama ini.
3. Suami dan anakku tercinta
4. The Big Familiyku.
5. Almamaterku.
v
KATA PENGANTAR
Assalamu ’alaikum Wr. Wb.
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SW, karena atas Rahmat-Nya
Penulis telah berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan mengambil judul :
“PERALIHAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI KHUSUSNYA
YANG BELUM BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI
KANTOR PERTANAHAN (STUDI KASUS DI DESA NGIJO KECAMATAN
TASIKMADU
KABUPATEN
KARANGANYAR)”
sebagai
syarat
untuk
memperoleh gelar kesarjanaan di bidang Hukum di Universitas Muhammadiyah
Surakarta.
Kami menyadari atas keterbatasan pengetahuan dan kemampuan yang penulis
miliki ini tentunya. Oleh sebab itu penulis dalam menyusun skripsi ini dibantu dan
dibimbing dari beberapa pihak, maka dengan penuh kerendahan hati, penulis
ucapkan terima kasih kepada :
1. Allah SWT atas segala Ridho dan Rahmat-Nya.
2. Bapak Muchammad Ikhsan, SH.M.Hum. Selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3. Bapak Suparto, SH, selaku Pembimbing Pertama yang penuh bijaksana
memberikan petunjuk dan bimbingan sehingga Skripsi ini dapat diselesaikan.
vi
4. Bapak Darsono, SH, selaku Pembimbing Kedua yang telah memberikan
pengarahan dan bimbingan dalam penulisan Skripsi ini.
5. Seluruh Dosen Pengajar yang telah banyak memberikan ilmu pengetahuan
selama penulis dalam menyelesaikan studi di Fakultas Hukum.
6. Para Staf Tata Usaha Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta
7. Buat Teman- temanku Angkatan 2006 untuk kalian semua yang terbaik
Besar harapan penulis semoga hasil yang sangat sederhana ini dapat
bermanfaat ba gi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta khususnya
dan para pembaca umumnya.
Wassalamu ’alaikum wr.wb.
Surakarta, Agustus 2011
Penulis
vii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN .............................................................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN ..............................................................................
iii
MOTTO ................................................................................................................
iv
PERSEMBAHAN ................................................................................................
v
KATA PENGANTAR ..........................................................................................
vi
DAFTAR ISI ........................................................................................................
viii
ABSTRAKSI.........................................................................................................
xi
BAB I
PENDAHULUAN ...............................................................................
1
A. Latar Belakang Masalah ................................................................
1
B. Perumusan Masalah .......................................................................
10
C. Tujuan Penelitian ...........................................................................
10
D. Manfaat Penelitian .........................................................................
11
E. Metode Penelitian ..........................................................................
12
F. Sistematika Skripsi ........................................................................
15
KAJIAN PUSTAKA ...........................................................................
18
A. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli Tanah ....................................
18
1. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Perdata ..............................
18
2. Jual Beli Menurut Hukum Adat .............................................
20
3. Jual Beli Tanah Menurut UUPA ............................................
23
BAB II
viii
B. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah ................................
28
1. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah ..........................................
28
2. Pengertian Pendaftaran Tanah ................................................
29
3. Tujuan Pendaftaran Tanah .....................................................
30
4. Asas Pendaftaran Tanah .........................................................
34
5. Sistem Pendaftaran Tanah ......................................................
36
6. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah .............................................
41
7. Conversi .................................................................................
45
8. Sertifikat Hak Atas Tanah ......................................................
46
C. Pendaftaran Peralihan Hak Milik Tanah Karena Jual Beli ...........
49
D. Tinjauan Umum Tentang Hak Milik Atas Tanah ..........................
54
1. Dasar Hukum Hak Milik Atas tanah.......................................
54
2. Pengertian Hak Milik Atas Tanah ..........................................
57
3. Subyek Hak Milik Atas Tanah ...............................................
58
4. Terjadinya Hak Milik Atas Tanah ..........................................
61
5. Hapusnya Hak Milik Atas Tanah ...........................................
63
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................
67
A. Deskripsi Lokasi Penelitian ...........................................................
67
B. Hasil Penelitian ..............................................................................
72
1. Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli
Khususnya Yang Belum Bersertifikat Dan Pendaftaran
Haknya Di Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar.........
ix
72
2. Kendala -kendala
Yang
Dialami
Masyarakat
Dalam
Pendaftaran Tanah Yang Belum Bersertifikat di Kantor
Pertanahan Kabupaten Karanganyar ......................................
81
C. Pembahasan Hasil Penelitian ........................................................
87
1. Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli
Khususnya Yang Belum Bersertifikat Dan Pendaftaran
Haknya Di Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar.........
2. Kendala -kendala
Yang
Dialami
Masyarakat
87
Dalam
Pendaftaran Tanah Yang Belum Bersertifikat di Kantor
BAB IV
Pertanahan Kabupaten Karanganyar ......................................
98
PENUTUP .........................................................................................
107
A. Kesimpulan ...................................................................................
107
B. Saran .............................................................................................
108
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
x
ABSTRAKSI
SUSANTY PARAMITA PUTRI. NIM. C.100060127. PERALIHAN HAK ATAS
TANAH
KARENA
JUAL
BELI
KHUSUSNYA
YANG
BELUM
BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR
PERTANAHAN (STUDI KASUS DI DESA NGIJO KECAMATAN TASIKMADU
KABUPATEN KARANGANYAR)
Penelitian ini mempunyai tujuan untuk mengetahui peralihan hak atas tanah
karena jual beli khususnya yang belum bersertifikat dan pendaftaran haknya di
Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar. Mengetahui kendala -kendala yang
dialami masyarakat dalam pendaftaran tanah yang belum bersirtifikat di Kantor
Pertanahan Kabupaten Karanganyar.
Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah penelitian deskriptif,
lokasi penelitian ini dilaksanakan di Desa Ngijo Kecamatan Tasikmadu Kabupaten
Karanganyar dan Kantor Pertanaha n Kabupaten Karanganyar. Jenis data yang
digunakan berupa data primer yang diperoleh melalui wawancara. Data sekunder
berupa studi kepustakaan dan Undang-Undang yang berkaitan dengan permasalahan
penelitian. Teknik analisis data menggunakan analisis data model interaktif yaitu
bahwa reduksi data, penyajian data, dan penarikan kesimpulan.
Berdasarkan uraian dan pembahasan yang telah dikemukakan, maka dapat
disimpulkan : 1) Bahwa proses pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena
jual beli untuk saat ini sudah cukup baik dalam pelaksanaannya, tetapi masih ada
yang belum melaksanakannya. Hal tersebut dikarenakan banyak masyarakat yang
kurang memahami mengenai kepastian hukum hak milik atas tanah yang baru dan
ketidaktahuan masyarakat mengenai waktu pendaftaran peralihan hak milik atas
tanah karena jual beli. Dengan didaftarkannya peralihan hak milik atas tanah akan
diperoleh sertifikat hak atas tanah sebagai hasil akhir proses pendaftaran tanah yang
berisi data fisik (keterangan tentang letak, batas, luas, bangunan yang ada diatanya)
dan data yuridis (keterangan status tanah dan bangunan yang didaftar pemegang hak
atas tanah), dengan demikian dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan pendaftaran
tanah karena jual beli di Desa Ngijo sudah dapat dikatakan sesuai de ngan ketentuan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. 2) Kendala-kendala yang timbul dalam
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah menurut hukum adat di Desa Ngijo
Kecamatan Tasikmadu Kabupaten Karanganyar antara lain : kurangnya peralatan
teknis, pada waktu petugas pengukur datang ke lokasi tanah yang akan diukur,
pemilik tanah belum memberikan tanda-tanda batas tidak jelas sehingga tidak jarang
petugas mengalami kesulitan dalam menentukan batas-batas tanah yang akan diukur
secara pasti, lokasi tanah yang akan diukur terletak di daerah pedesaan, misalkan
pegunungan (jauh di Kantor Pertanahan) sehingga memerlukan waktu lebih lama
untuk memberitahukan kepada pemohon maupun desa, permohonan tidak sesuai
dengan persyaratan yang ditentukan sehingga permohonan yang seharusnya saat itu
bisa didaftarkan terpaksa ditangguhkan, dan urangnya penerangan atau informasi
yang diberikan oleh pihak Kantor Pertanahan kepada masyarakat, terutama di daerah
yang jauh dari jangkauan Kantor Pertanahan Kabupaten Karanga nyar.
xi
YANG BELUM BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA
DI KANTOR PERTANAHAN (STUDI KASUS DI DESA NGIJO
KECAMATAN TASIKMADU KABUPATEN
KARANGANYAR)
ABSTRAKSI
Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Syarat-syarat Guna
Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Oleh :
SUSANTY PARAMITA PUTRI
NIM. C.100060127
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2011
HALAMAN PERSETUJUAN
Skripsi ini disetujui untuk dipertahankan dihadapan
Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Pembimbing I
Pembimbing II
Suparto, SH
Darsono , SH
ii
HALAMAN PENGESAHAN
Skripsi ini telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta
Hari
:
Tanggal
:
Dewan Penguji :
Ketua
: Suparto, SH
(
)
Sekretaris
: Darsono, SH
(
)
Anggota
:
(
)
Mengetahui
Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta
Muchammad Ikhsan, SH. M.Hum.
iii
MOTTO
Artinya :
Jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu. dan Sesungguhnya yang demikian
itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyu’’.
(QS. Al Baqarah : 45)
iv
PERSEMBAHAN
Skripsi
ini
Penulis
persembahkan
kepada :
1. Allah SWT “Rabb Semesta Alam”
yang
telah
memberiku
menciptakan
kesempatan
dan
untuk
menikmati kehidupan yang penuh
warna warni
2. Ayah dan Ibunda atas dukungannya
selama ini.
3. Suami dan anakku tercinta
4. The Big Familiyku.
5. Almamaterku.
v
KATA PENGANTAR
Assalamu ’alaikum Wr. Wb.
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SW, karena atas Rahmat-Nya
Penulis telah berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan mengambil judul :
“PERALIHAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI KHUSUSNYA
YANG BELUM BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI
KANTOR PERTANAHAN (STUDI KASUS DI DESA NGIJO KECAMATAN
TASIKMADU
KABUPATEN
KARANGANYAR)”
sebagai
syarat
untuk
memperoleh gelar kesarjanaan di bidang Hukum di Universitas Muhammadiyah
Surakarta.
Kami menyadari atas keterbatasan pengetahuan dan kemampuan yang penulis
miliki ini tentunya. Oleh sebab itu penulis dalam menyusun skripsi ini dibantu dan
dibimbing dari beberapa pihak, maka dengan penuh kerendahan hati, penulis
ucapkan terima kasih kepada :
1. Allah SWT atas segala Ridho dan Rahmat-Nya.
2. Bapak Muchammad Ikhsan, SH.M.Hum. Selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3. Bapak Suparto, SH, selaku Pembimbing Pertama yang penuh bijaksana
memberikan petunjuk dan bimbingan sehingga Skripsi ini dapat diselesaikan.
vi
4. Bapak Darsono, SH, selaku Pembimbing Kedua yang telah memberikan
pengarahan dan bimbingan dalam penulisan Skripsi ini.
5. Seluruh Dosen Pengajar yang telah banyak memberikan ilmu pengetahuan
selama penulis dalam menyelesaikan studi di Fakultas Hukum.
6. Para Staf Tata Usaha Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta
7. Buat Teman- temanku Angkatan 2006 untuk kalian semua yang terbaik
Besar harapan penulis semoga hasil yang sangat sederhana ini dapat
bermanfaat ba gi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta khususnya
dan para pembaca umumnya.
Wassalamu ’alaikum wr.wb.
Surakarta, Agustus 2011
Penulis
vii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN .............................................................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN ..............................................................................
iii
MOTTO ................................................................................................................
iv
PERSEMBAHAN ................................................................................................
v
KATA PENGANTAR ..........................................................................................
vi
DAFTAR ISI ........................................................................................................
viii
ABSTRAKSI.........................................................................................................
xi
BAB I
PENDAHULUAN ...............................................................................
1
A. Latar Belakang Masalah ................................................................
1
B. Perumusan Masalah .......................................................................
10
C. Tujuan Penelitian ...........................................................................
10
D. Manfaat Penelitian .........................................................................
11
E. Metode Penelitian ..........................................................................
12
F. Sistematika Skripsi ........................................................................
15
KAJIAN PUSTAKA ...........................................................................
18
A. Tinjauan Umum Tentang Jual Beli Tanah ....................................
18
1. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Perdata ..............................
18
2. Jual Beli Menurut Hukum Adat .............................................
20
3. Jual Beli Tanah Menurut UUPA ............................................
23
BAB II
viii
B. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah ................................
28
1. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah ..........................................
28
2. Pengertian Pendaftaran Tanah ................................................
29
3. Tujuan Pendaftaran Tanah .....................................................
30
4. Asas Pendaftaran Tanah .........................................................
34
5. Sistem Pendaftaran Tanah ......................................................
36
6. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah .............................................
41
7. Conversi .................................................................................
45
8. Sertifikat Hak Atas Tanah ......................................................
46
C. Pendaftaran Peralihan Hak Milik Tanah Karena Jual Beli ...........
49
D. Tinjauan Umum Tentang Hak Milik Atas Tanah ..........................
54
1. Dasar Hukum Hak Milik Atas tanah.......................................
54
2. Pengertian Hak Milik Atas Tanah ..........................................
57
3. Subyek Hak Milik Atas Tanah ...............................................
58
4. Terjadinya Hak Milik Atas Tanah ..........................................
61
5. Hapusnya Hak Milik Atas Tanah ...........................................
63
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................
67
A. Deskripsi Lokasi Penelitian ...........................................................
67
B. Hasil Penelitian ..............................................................................
72
1. Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli
Khususnya Yang Belum Bersertifikat Dan Pendaftaran
Haknya Di Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar.........
ix
72
2. Kendala -kendala
Yang
Dialami
Masyarakat
Dalam
Pendaftaran Tanah Yang Belum Bersertifikat di Kantor
Pertanahan Kabupaten Karanganyar ......................................
81
C. Pembahasan Hasil Penelitian ........................................................
87
1. Pelaksanaan Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli
Khususnya Yang Belum Bersertifikat Dan Pendaftaran
Haknya Di Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar.........
2. Kendala -kendala
Yang
Dialami
Masyarakat
87
Dalam
Pendaftaran Tanah Yang Belum Bersertifikat di Kantor
BAB IV
Pertanahan Kabupaten Karanganyar ......................................
98
PENUTUP .........................................................................................
107
A. Kesimpulan ...................................................................................
107
B. Saran .............................................................................................
108
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
x
ABSTRAKSI
SUSANTY PARAMITA PUTRI. NIM. C.100060127. PERALIHAN HAK ATAS
TANAH
KARENA
JUAL
BELI
KHUSUSNYA
YANG
BELUM
BERSERTIFIKAT DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR
PERTANAHAN (STUDI KASUS DI DESA NGIJO KECAMATAN TASIKMADU
KABUPATEN KARANGANYAR)
Penelitian ini mempunyai tujuan untuk mengetahui peralihan hak atas tanah
karena jual beli khususnya yang belum bersertifikat dan pendaftaran haknya di
Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar. Mengetahui kendala -kendala yang
dialami masyarakat dalam pendaftaran tanah yang belum bersirtifikat di Kantor
Pertanahan Kabupaten Karanganyar.
Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah penelitian deskriptif,
lokasi penelitian ini dilaksanakan di Desa Ngijo Kecamatan Tasikmadu Kabupaten
Karanganyar dan Kantor Pertanaha n Kabupaten Karanganyar. Jenis data yang
digunakan berupa data primer yang diperoleh melalui wawancara. Data sekunder
berupa studi kepustakaan dan Undang-Undang yang berkaitan dengan permasalahan
penelitian. Teknik analisis data menggunakan analisis data model interaktif yaitu
bahwa reduksi data, penyajian data, dan penarikan kesimpulan.
Berdasarkan uraian dan pembahasan yang telah dikemukakan, maka dapat
disimpulkan : 1) Bahwa proses pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena
jual beli untuk saat ini sudah cukup baik dalam pelaksanaannya, tetapi masih ada
yang belum melaksanakannya. Hal tersebut dikarenakan banyak masyarakat yang
kurang memahami mengenai kepastian hukum hak milik atas tanah yang baru dan
ketidaktahuan masyarakat mengenai waktu pendaftaran peralihan hak milik atas
tanah karena jual beli. Dengan didaftarkannya peralihan hak milik atas tanah akan
diperoleh sertifikat hak atas tanah sebagai hasil akhir proses pendaftaran tanah yang
berisi data fisik (keterangan tentang letak, batas, luas, bangunan yang ada diatanya)
dan data yuridis (keterangan status tanah dan bangunan yang didaftar pemegang hak
atas tanah), dengan demikian dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan pendaftaran
tanah karena jual beli di Desa Ngijo sudah dapat dikatakan sesuai de ngan ketentuan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. 2) Kendala-kendala yang timbul dalam
pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah menurut hukum adat di Desa Ngijo
Kecamatan Tasikmadu Kabupaten Karanganyar antara lain : kurangnya peralatan
teknis, pada waktu petugas pengukur datang ke lokasi tanah yang akan diukur,
pemilik tanah belum memberikan tanda-tanda batas tidak jelas sehingga tidak jarang
petugas mengalami kesulitan dalam menentukan batas-batas tanah yang akan diukur
secara pasti, lokasi tanah yang akan diukur terletak di daerah pedesaan, misalkan
pegunungan (jauh di Kantor Pertanahan) sehingga memerlukan waktu lebih lama
untuk memberitahukan kepada pemohon maupun desa, permohonan tidak sesuai
dengan persyaratan yang ditentukan sehingga permohonan yang seharusnya saat itu
bisa didaftarkan terpaksa ditangguhkan, dan urangnya penerangan atau informasi
yang diberikan oleh pihak Kantor Pertanahan kepada masyarakat, terutama di daerah
yang jauh dari jangkauan Kantor Pertanahan Kabupaten Karanga nyar.
xi