Suatu Tinjauan Kasus Tentang Peralihan Hak Milik Suatu Bangunan - Ubaya Repository

SUATU TINJAUAN KASUS TENTANG
PEROLEHAN
HAK MILIK SUATUBANGUNAN

ABSTRAKSKRIPSI

OLEH
MUTIAWATITIRTODIPURO
NRP 2t900ro
NIRM 80.7.@a.t20A.3669a

FAKUTTAS
IIUI(U]T
UI{IYERSI
TISSURABIYA
SURABIYI
t994

S u r a b a y a , M a r e t 1 99 4
Xahasiswa jvane bersangkutan,
il

n
ll n
\l

Y\4qtnt

H U L I A I I A T IT I R T O D I P U R O

l{enlletahu

i

Pelb irb ing

6&vDAT{IEI,D]OKOTARLIMAN,S.H., },I.S.

KAM KAM, S.H.
IDA SA},IPIT

kita

Dalan kehidupan bermasyarakat
hubunElan dengan sesana.
yanEl berlainan
penyelesaian

KadanElkala terdapat

satu dengan vang lain

D e n E l a na d a n y a p e r i a n i i a n

ini

nenbuat masyarakat tidak
itu

sebagai undanE!-undang, seperti

dalan pasal

ta

sehingga menerlukan

denElanmenbuat periani ian.

karena perianii-an

cemas lagi

nengikat

kepentinElan

penEladilan. Pada umunnya nasyarakat

di

nenElatur kepentinElan tersebut

begitu

nenEladakan

selalu

(selanjutnya

KUH Perdata)

disinElkat

"Senua persetujuan

yang ditentukan

U n d a n g - U n d a n € lH u k u n P e r d a -

1 Kitab

1338 ayat

tel-ah

sendiri

yang dibuat

yanE berbunyi

secara sah berlaku

:

seba-

gai undang-undanElba€li nereka yanEl membuatnya". Karena
kekuatannya
itu

dapat nenjadi

pihak
jian

sana denElan undanll-undang naka perjaniian

yang lalai
itu.

sesuai

dasar penuntutan

ganti

ruEli terhadap

n e l a k s a n a k a n a t a u m el a n € l E l a r i s i

Seringkali

dalan

kejadian

dengan apa yang telah

sehari-hari

ditentukan

dalan

perjantidak

kaidah

hu kun .
Da1ampraktiknya

penerapan peraturan
seorang pemilik

tinbul

permasalahan nengenai

perundan€l-undangan tersebut

dinana

runah nenyewakan runahnya kepada penyewa

datam janElka waktu 10 tahun.

Kenudian nereka nenbuat

perjanj ian sewa nenyelra pada tanElgal 28 JuIi
Karena keadaan runah tersebut
penyelra akan nemperbaiki

1978.

sangat nenprihatinkan

dahulu runah tersebut.

naka

Setelah

10 tahun,

berjalan

periani
ruurah menElanClElap

penilik

sewa menyewa runah sudah berahir
1988, yaitu

nenyewa itu
itu

p e n y e w a m e n g a n E l E l appe r i a n i i a n s e w a
karena dinuLainya

belun berakhir

adalah pada saat runah telah

baiki

periani ian

d i b a n g u n , / di p e r -

selesai

perjanj ian sewa nenyewa runah

sesuai denElanbunyi

Negeri dalan putusannya nenyatakan

Pengadilan

tersebut.

28 Juli

diadakannya kesepakatan pada tanggal

sejak

1978. Tetapi

28 JuIi

pada tanggal

ian

bahwa penyewa adalah sebagai penyelra yang sah. Karena
perjanj ian sewa nenyewa runah belum berakhir
tinggal

dapat tetap

di

runah tersebut

1990 (karena banElunanselesai

maka ia

sanpai bulan Haret

dibangun Pada bulan Maret

1 S 8 0) .
Setelah
jukan

EiuElatan ke Pengadilan

Pengadilan
nyewa itu

penyewa runah nenta-

Dasa sewa berakhir,
Negeri

dengan naksud aElar

Negeri nenyatakan bah*a perianj ian sewa uebatal

an runah dari

deni

hukun karena surat

penilik

itu

bukti

kepenilik-

keabsahannya dan

diragukan

mohon agar penyewa sebagai penggugat dinyatakan
penilik
telah

yang sah dari
nendirikan

runah tersebut

banElunantersebut

dan menbayar senua pajak
Akhirnya

yang tinbul

Pengadilan

sebagai

karena penggugat

dengan biaya
dari

sendiri

bangunan itu.

Negeri dalan putusannya

nenyatakan bahwa pengguElat yanEl dahulu oleh PenEadilan
Negeri

sudah dinyatakan

sebaElai penyewa yanEl sah atas

atas runah senElketa tersebut

sah dan batal

dan perjani ian sewa nenyewa

1978 atas tanah sengketa adalah tidak

21 JuIi

tanggal

hukun. Atas putusan PN itu

deni

Tinggi

nenElajukan banding ke Pengadilan
Manado dan ternyata

sebut PT)

nenEluatkan putusan
itu

penggugat

kasasi

( setanjutnya

tergugat

(selaniutnva

di-

PT dalan putusannya

PN Hanado. Atas Putusan

nengaiukan

Indonesia

blih

rumah yanEl sah

adalah sebaElai penilik

runah tersebut

hakin

banding

ke Hahkamah Agung Repul'lA-RI) dan seka-

disingkat

dalan proses peneriksaan.

ranEl nasih

Atas dasar dikabulkannya

gugatan penggugat terse-

but tanpak ada kesenjanElan antara
dalan penerapan kasus di

atas.

dan praktik

teori

I'lenurut pasal

584 KUH

Perdata:
Hak nilik
atas sesuatu kebendaan tak dapat diperoleh
karena perledenElan cara 1ain, nelainkan penilikan,
p
e
w
a
r
i
s
a
n, baik nekatan, karena daluwarsa, karena
dan
nurut undanEl-undanEl naupun nenurut surat wasiat,
p
e
n
u
n
j
u
k
a
n
p
e
n
y
e
r
a
h
a
n
a
t
a
s
atau
berdasar
karena
perdata untuk nenindahkan hak niIik,
suatu peristiwa
dilakukan oleh seorang yang berhak berbuat bebas
terhadap kebendaan itu.
Dalam hal
rumah tersebut
disebutkan

kut:

tidak

penggugat nemperoleh hak nilik
nelalui

dalan pasal

pernasalahan

suatu

ini

584 KUH Perdata,

yanEf dapat dirunuskan

"BaElaj.nana seoranEl penyewa dapat

penilik

dari

tersebut

eara-cara

atas

seperti

sehingga tinbul
sebaElai beri-

dinyatakan

sebagai

suatu bangunan oleh putusan pengadilan

?".

penelitian

Tujuan dilakukannya
adalah

untuk

denEianpasal

ini

EenEletahui iawaban yang benar,/nendekat i

benaran tentanEl perolehan
yang terletak

dalan skripsi

di

atas

ke-

atas sebuah rumah

hak nilik

tanah neElara yanEl kuran€l sesuai

584 KUH Perdata.

Metode pendekatan nasalah yang digunakan dalan
adalah yuridis

skripsi

ini

nasalah

denElan neninjau

yang berlaku

peraturan

yanEl dibahas.

pendekatan

p e rundanE!-undanElan

dalan nenElatur haI-ha1

denElan pernasalahan

yaitu

nornatif,

yang berkaitan

Sedangkan sunber

datanya berupa data sekunder yanEl diperoleh
takaan yanEl terdiri
ini

KUH Perdata

dari

atas bahan hukum priner

serta

dalam ha1

UU. No. 4,11992dan bahan hukun

sekunder yanEl menjelaskan bahan hukun primer
literatur-literatur

kePus-

berupa

naupun bahan-bahan perkuliahan

yanEl

ada hubungan den€lan nasalah yang dibahas.
Pengunpulan data dilakukan
nempelajari,

menElidentif ikasi,

kan sehingEla diperoleh

dari

kenudian nengkalisifasi-

data yang ada kaitan

denElannasalah yang dibahas.
diolah

Kenudian data

m e n E l E l u n a k am
n etode deduktif

hal yanEl unum disinpulkan

diperoleh

dengan cara nembaca,

langsung
tersebut

naksudnya bertolak

nenjadi

khusus sehingga

jawaban atas nasalah yang dibahas.

dianalisis

secara kualitatif

didasarkan

atas pernikiran

yaitu
loElis,

Selaniutnya

netode analisis
sistenatis,

yanEl

dan runtut

yang nenganalisis

perundanEl-undanElan yanEl berlaku

peraturan

sistenatika

data berdasarkan

dengan

dan ada kaitannya

masalah yanEl d ibahas .
Penyusunan skripsi
s eb aElai berikut

tahap

ini

saya baEli neniadi

3 (tiEla)

:

- Tahap pertana

: persiapan

- Tahap kedua

: penElunpulan data

- Tahap ketiga

: analisis

data yang keseluruhannnya

nenerlukan

waktu nulai

bulan Juni

1 9 9 3 s a n p a i d e n Ea n J a n u a r u 1 9 9 4 .
Setelah

melakukan penelitian

dapat disinpulkan
secara
deni

lisan

bahwa perjanjian

naupun tertulis

di. atas

sewa nenyewa baik

adalah tidak

sah dan batal

hukun karena bertentanElan dengan hak subjektif

orang lain,

kesusilaan,

kepatutan,

kehati-hatian,

kete-

dan bertentanElan dengan undanEl-undangdan keter-

litian

unun. Untuk nenperoleh

tiban

hak nilik

diperoleh

denElancara pemilikan,

pewarisan

yang nenurut

hanya daPat

perlekatan,

seoranEl yang berhak berbuat

bebas terhadap

Sedangkan dengan dibayarnya

penilik

runah berarti

pemilik

rumah atas

daluwarsa,

undanEl-undanEl maupun surat

penyerahan untuk nenindahkan hak nilik

siat,

itu.

tersebut

wa-

oleh sekebendaan

uanEl sewa kepada

penyewa sudah nengakui kepenil-ikan

runah tersebut.

Dalan kasus ini

Sertifikat

Hak Guna Bangunan No.

311 yangi sudah diniliki
oleh karena didasarkan

tidak

dan seorang penyena

terbukti

sebagainya.
tuntutan

antara

pemilik

runah sejak

Sehingga apabila

senula

hukum baik

berupa EenEluasai, nenenpati,

pasif

nengelola,

dan

hakin PN Hanado nengabulkan

penggugat untuk nenyatakan bahwa runah tersebut

adalah nilik

dari

penggugat;

hal

ini

nenurut

karena sesuai denllan bunyi pasal

hak nilik
perlekatan,
dahulu

runah

dan nenghuni banElunantersebut

ada hubungan hukun dan perbuatan

maupun aktif

tepat

hanva berdasarkan

yang nenyatakan penili.k

pernah nendirikan

dan apabila
tidak

sebaEiai penilik

saksi-saksi

keterangan

pertana

pada adanya sertifikat

yang keabsahannya sudah dibatalkan
dapat dinyatakan

dibatalkan

I/perilik

tergugat

hanya dapat diperoleh
daluwarsa,

penggugat

sudah diputus

saya kurang

584 KUH Perdata,

dengfan cara penilikan,

pewarisan dan penyerahan. Padahal

sudah uenElakui sebagai

penyewa dan

oleh PN I'lanado sebagai penyewa yang sah.