Perkembangan Pendaftaran Tanah Adat Di Kabupaten Padang Pariaman

BAB II
KAJIAN TENTANG KEPASTIAN HUKUM PENDAFTARAN
TANAH, TANAH REDISTRIBUSI DAN KEBIJAKAN
PERTANAHAN NASIONAL

2.1 Kepastian Hukum
Kepastian adalah kata berasal dari pasti, yang artinya tentu; sudah tetap;
tidak boleh tidak; suatu hal yang sudah tentu.52 Seorang filsuf hukum Jerman yang
bernama Gustav Radbruch mengajarkan adanya tiga ide dasar hukum, yang oleh
sebagian besar pakar teori hukum dan filsafat hukum, juga diidentikan sebagai
tiga tujuan hukum, diantaranya keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum.53
Munculnya hukum modern membuka pintu bagi masuknya permasalahan
yang tidak ada sebelumnya yang sekarang kita kenal dengan nama kepastian
hukum itu sendiri. Kepastian hukum merupakan sesuatu yang baru, tetapi nilainilai keadilan dan kemanfaatan secara tradisional sudah ada sebelum era hukum
modern.

52

W.J.S. Poerwadarminta, 2006, Kamus Umum Bahasa Indonesia Edisi Ketiga, Balai
Pustaka, hal. 847
53

Achmad Ali, 2010, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori Peradilan
(Judicialprudence) Termasuk Undang-Undang (Legisprudence) Volume I Pemahaman Awal,
Kencana Prenada Media Group, Jakarta.hal. 288

54

55

Menurut pendapat Gustav Radbruch, kepastian hukum adalah “Scherkeit
des Rechts selbst” (kepastian hukum tentang hukum itu sendiri). Adapun 4(empat)
hal yang berhubungan dengan makna kepastian hukum, diantaranya:
1.

Bahwa hukum itu positif, artinya bahwa ia adalah perundangundangan (gesetzliches Recht).

2.

Bahwa hukum ini didasarkan pada fakta (Tatsachen), bukan suatu
rumusan tentang penilaian yang nanti akan dilakukan oleh hakim,
seperti ”kemauan baik”, “kesopanan”.

3.

Bahwa fakta itu harus dirumuskan dengan cara yang jelas sehingga
menghindari kekeliruan dalam pemaknaan, di samping juga mudah
dijalankan.

4.

Hukum positif itu tidak boleh sering diubah-ubah.54

Pendapat lainnya mengenai kepastian hukum diungkapkan oleh Roscoe
Pound, seperti yang dikutip di dalam buku yang berjudul Pengantar Ilmu Hukum
oleh Peter Mahmud Marzuki dimana kepastian hukum mengandung dua
pengertian, diantaranya:
1. Pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu
mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan.
2. kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenagan
pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu
individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau

dilakukan oleh Negara terhadap individu. Kepastian hukum bukan
54

Ibid, hal 292-293

56

hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang, melainkan juga
adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan yang satu
dengan putusan hakim yang lain untuk kasus serupa yang telah
diputus.55
Asas kepastian hukum merupakan suatu jaminan dimana suatu hukum
harus dijalankan dengan cara yang baik dan tepat. Tujuan utama dari hukum ialah
kepastian. Jika hukum tidak ada kepastian maka hukum akan kehilangan jati
dirinya serta maknanya, dan jika hukum tidak memiliki jati diri maka hukum tidak
lagi digunakan sebagai peduman berlaku setiap orang.56
Adanya kepastian hukum dalam suatu Negara menyebabkan adanya upaya
pengaturan hukum dalam suatu perundang-undangan yang ditetapkan oleh
pemerintah.57Peraturan-peraturan yang tidak berdasarkan pada keputusan sesaat
adalah system hukum yang berlaku. Sebuah konsep untuk memastikan bahwa

hukum dijalankan dengan baik sehingga tidak menimbulkan kerugian bagi
siapapun, hukum harus menjadi pedoman, mengayomi dan melindungi
masyarakat dari berbagai tindak kejahatan atau pelecehan pada individu ataupun
kelompok

merupakan

pengertian

dari

asas

kepastian

hukum

didalam

penyelenggaraan Negara.

Disini, hukum yang tidak boleh bertentangan serta harus dibuat dengan
rumusan yang bias dimengerti oleh masyarakat umum. di dalam asas ini. Dengan
hal ini, pengertian asas kepastian hukum dan keadilan yaitu hukum berlaku tidak
55

Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Media
Group, Jakarta, (selanjutnya di singkat Marzuki I), hal.137
56
Anonim, www.pengertianmenurutparaahli.com/pengertian-asas-kepastian-hukum/
(diakses pada tanggal 16 November 2015)
57
Ibid

57

surut sehingga tidak merusak integritas tistem yang ada dan terkait dengan adanya
peraturan dan pelaksanaannya. 58 Kepastian hukum diharapkan mengarahkan
masyarakat untuk bersikap positif pada hukum Negara yang telah ditentukan.

2.2 Pengertian Tanah

Kata tanah berasal dari bahasa Inggris yaitu “soil” yang bermakna lapisan
yang menduduki bagian atas kulit bumi.59Tanah merupakan karunia dari Tuhan
Yang Maha Esa kepada seluruh makhluk hidup di muka bumi, terlebih untuk
manusia melaksanakan hajat hidup, baik dahulu, sekarang, ataupun masa yang
akan datang.60Bagi bangsa Indonesia sendiri tanah bermakna multidimensional.
Tanah merupakan tempat masyarakat melakukan proses budaya, ruang hidup
bagi masyarakat bangsa Indonesia, dan memiliki fungsi sosial.61
Hak bangsa Indonesia atas tanah mempunyai sifat komunalistik.Sifat
komunalistik artinya, semua tanah yang ada dalam wilayah negara Republik
Indonesia merupakan tanah bersama rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai
bangsa Indonesia.62
Dalam sejarah peradaban umat manusia, tanah merupakan faktor yang
paling utama dalam menentukan produksi setiap fase peradaban.63Tanah tidak
hanya memiliki nilai ekonomis tinggi, tetapi juga nilai filosofis, politik, sosial,
58

Ibid
Anonim, http://dilihatya.com/1606/pengertian-tanah-menurut-para-ahli (diakses pada
tanggal 29 April 2015)
60

Muchsin dan Imam Koeswahyono, 2008, Aspek Kebijaksanaan Hukum Penatagunaan
Tanah dan Penataan Ruang, Sinar Grafika, Malang, hal 46
61
Bernhard Limbong, 2014, Politik Pertanahan, Pustaka Margaretha, Jakarta, hal 26
62
Bernhard Limbong, 2012, Hukum Agraria Tradisional, Pustaka Margaretha, Jakarta,
221
63
Bernhard Limbong, 2012, Reforma Agraria, Pustaka Margaretha, Jakarta, hal 233
59

58

ekologis, dan kultural, dimana tidak mengherankan jika tanah menjadi harta
istimewa yang tak henti-hentinya memicu berbagai masalah sosial yang komleks
dan rumit.64
Djuhaendra Hasan yang merupakan pakar pertanahan berpendapat, tanah
memiliki kedudukan istimewa dalam kehidupan masyarakat adat di Indonesia
sampai sekarang.65Sebutan tanah air, tanah tumpah darah, dan tanah pustaka
adalah sebutan bangsa Indonesia untuk memberikan suatu penghormatan kepada

kata tanah.
Tanah menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah diartikan sebagai
berikut:66
1. Permukaan bumi atau lapisan bumi yang ada diatasnya.
2. Keadaan bumi disuatu tempat.
3. Permukaan Bumi yang diberi batas.
4. Bahan-bahan dari bumi, sebagai bahan sesuatu (pasir dan lain sebagainya).
Selain menurut Kamus Besar Bahas Indonesia, definisi tanah juga diatur
dalam Pasal 4 UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria), yang dinyatakan sebagai
berikut:67
Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal
2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orangorang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badanbadan hukum.

64

Ibid
Ibid
66
Poerwadarminta W.J.S., Kamus Umum Bahasa Indonesia, PN. Balai Pustaka, Jakarta,

65

Hal 893
67

Supriadi, 2006, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Palu, hal 3

59

Pernyataan diatas menyebutkan bahwa pengertian tanah dalam pasal diatas
ialah permukaan bumi dan merupakan bagian dari Bumi.68 Makna dari permukaan
bumi sebagai bagian dari tanah yang dapat dihaki oleh setiap orang ataupun
badan hukum. Oleh karena itu, hak-hak yang timbul atas hak permukaan bumi
(hak atas tanah) termasuk di dalamnya bangunan atau benda-benda yang terdapat
diatasnya merupakan suatu persoalan hukum.69
Adapun pengertian Tanah menurut para ahli baik di Indonesia maupun di
luar Indonesia, diantaranya:
1. Vink, seorang ahli tanah dan geografi, menyatakan bahwa tanah
merupakan permukaan bumi dengan kedalaman tertentu di bawah dan
ketinggian tertentu di atas, merupakan luasan berkaitan dengan ruang

(spatial context).70
2. Petter Butt, menurutnya secara umum tanah didefinisikan sebagai luasan
fisik dari permukaan bumi yang ada luasan tertentu dalam sebuah area
tertentu, pemilikan atas tanah tersebut dibuktikan dengan sebuah dokumen
yang disebut “title deed.”71
3. AP. Parlindungan berpendapat bahwa tanah hanya merupakan salah satu
bagian dari bumi, yaitu yang disebut

sebagai permukaan bumi atau

lapisan bumi diatas sekali, disamping apa yang ditanam ditubuh bumi atau

68

Bernhard Limbong, 2012, Hukum Agraria Tradisional, Pustaka Margaretha, Jakarta, hal

89
69

Ibid

Bernhard Limbong, Op.Cit., Hal 24
71
Ibid, hal 24-25
70

60

bumi.72 Sedangkan batasan tanah menurut pengertian yuridis ialah apa
yang telah diberikan pengertian oleh UUPA yaitu yang disebut dengan
permukaan bumi.73
4. Fiedrich Fallo, ahli geologi mengemukakan bahwa, tanah merupakan
lapisan bumi teratas yang terbentuk dari batu-batuan yang telah lapuk.74
5. E. Saifudin Sarief berpendapat, tanah adalah benda alami yang terdapat di
permukaan bumi yang tersusun dari bahn-bahan mineral sebagai hasil
pelapukkan batuan dan bahan organik (pelapukkan sisa tumbuhan dan
hewan), yang merupakan medium pertubuhan tanaman dengan sifat-sifat
tertentu yang terjadi akibat gabungan dari faktor-faktor alami, iklim,
bahan induk, jasad hidup, bentuk wilayah dan lamanya waktu
pembentukkan.75
6. M. Isa Darmawijaya, mengemukakan, tanah merupakan akumulasi alam
bebas yang menduduki sebagian planet bumi yang mampu menumbuhkan
tumbuhan dan memiliki sifat sebagai akibat pengaruh iklim dan jasad
hidup yang bertindak terhadap bahan induknya dalam keadaan relief
tertentu selama jangka waktu tertentu.76
Tanah bersifat tidak dapat bergerak sehingga tidak bisa berpindah dan
dibawa karena bersifat abadi secara fisik, selain itu tanah tidak dapat dihancurkan

72

AP. Parlindungan, 1999, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, Hal

10
73

Boedi Harsono, 1997, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan UUPA dan
Pelaksanaannya), Djambatan, Jakarta, hal 17
74
Francisca, http://fransischa09.blogspot.com/2012/05/pengertian-geografi-tanah.html
(diakases pada tanggal 29 April 2015)
75
Ibid
76
Ibid

61

diubah luasnya sebagaimana bumi itu sendiri, dan tanah tidak dapat dinaikkan,
diturunkan bahkan dihancurkan sebagaimana yang dapat terjadi untuk bentukbentuk kekayaan lainnya.
Uraian Pengertian dari tanah menurut pasal Pasal 5 Nasional Land Code
Malaysia (Undang-undang Pertanahan Malaysia) diantara sebagai berikut;
1. The surface of earth and all subtances forming that surface (permukaan
bumi berikut segala sesuatu yang membentuk permukaan bumi tersebut).
2. The earth below the surface and all substance there in (lapisan yang ada
dibawah permukaan bumi berikut segala sesuatu yang terkandung
dibawahnya).
3. All vegetation and other naturah products. Whether on nor requiring the
periodical application af labour in their production and whether on or
below the surface (semua tumbuh-tumbuhan dan hasil alam lainnya baik
yang untuk memperoleh hasil diperlukan pemeliharaan tenaga kerja
maupun yang tidak baik yang berada dipermukaan bumi maupun yang
ada dibawah lapisan permukaan bumi).
4. All things attached to the earth of permanently fastened to any things
attached. Whether on or below the surface (segala sesuatu yang
sedemikian rupa yang diletakkan dipermukaan bumi sehingga merupakan
barang yang terikat pada tanah atau yang secara permanen ditempelkan
kepada benda yang terikat pada bumi tersebut baik yang berada diatas
permukaan bumi maupun yang dibawahnya). And
5. Land cover by water (tanah yang berada dibawah permukaan air).77

2.3 Pengertian Pendaftaran Tanah
Kamus Besar Bahasa Indonesia menjelaskan arti dari kata pendaftaran,
dimana memiliki arti pencatatan nama, alamat dan lain sebagainya dalam daftar,
perihal mendaftar.78 Menurut Shashi Shekhar yang dimaksud dengan pengertian
pendaftaran adalah:79
a cadastre may be defined as an official geographic information system
(GIS) which identifies geographic object within a country, or more
77

Ibid, hal 22
Poerwadarminta, Op.Cit., hal 179
79
Shashi Shekhar, 2008, Encyclopedia of GIS, Springer Sciences + Business Media, New
York, Hal 65
78

62

precisely, whitin a jurisdiction. Just like land registry, it records attributes
concerning places of land, but while the recording of a land registry is
based on deeds of conveyance and other right in land, the cadastre is
based on easurements and other renderings of the location, size, and value
of units of property (Kadaster dapat didefinisikan sebagai sistem informasi
resmi geografis (SIG) yang mengidentifikasi objek geografis dalam suatu
negara, atau lebih tepatnya, dalam yurisdiksi. Sama seperti pendaftaran
tanah, itu mencatat atribut tentang tempat tanah, tapi sementara pencatatan
pendaftaran tanah berdasarkan perbuatan angkut dan kanan lain di tanah,
kadaster didasarkan pada pengukuran dan rendering lainnya dari lokasi,
ukuran, dan nilai unit properti).
Pengertian pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ialah:
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi
pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian
surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya
dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
Pendaftaran tanah tersebut dapat dilakukan secara seporadik dan
sistematik menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah, jadi masing-masing pelaksanaannya mempunyai kriteria yang
berbeda. Batasan pengertian pendaftaran tanah diberikan batasan menurut Pasal
19 ayat (2) UUPA meliputi:
1. pendaftaran, perpetaan dan pembukuan tanah.
2. pendaftaran hak-hak tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
3. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang dimana merupakan alat
pembuktian yang kuat.
Asas-asas yang digunakan di dalam pendaftaran tanah terdiri dari 5 (lima)
asas diantaranya asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka

63

sebagaimana diatur dalam Pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997. Definisi-definisi
atas kelima asas tersebut, diantaranya:
a. Asas sederhana.
Asas sederhana ini berarti agar prosedur dan ketentuan-ketentuan
pokoknya tidak rumit jadi dapat dengan mudah dipahami oleh pihak yang
berkepentingan.
b. Asas aman.
Asas aman ini bertujuan agar menunjukkan proses pendaftaran atas tanah
dilakukan dengan secara cermat dan teliti sehingga dapat memberikan
jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah itu
sendiiri.
c. Asas terjangkau.
Asas terjangkau berarti penyelenggaran pendaftaran tanah tidak memakan
uang dengan jumblah yang besar.Ini berarti golongan masyarakat dengan
perekonomian lemah juga bisa mendaftarkan tanahnya sehingga memiliki
hak atas tanahnya.
d. Asas mutakhir.
Asas mutakhir berarti data-data yang ada haruslah menunjukkan keadaan
yang

mutakhir.Ini

berarti

kelengkapan

yang

memadai

dalam

pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan data.Nantinya
perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan
yang bisa terjadi dikemudian hari.
e. Asas terbuka.

64

Asas terbuka berarti agar data-data yang ada di kantor Pertanahan sesuai
dengan apa yang ada dilapangan atau serta bersifat terbuka untuk publik
sehingga masyarakat dapat mengetahui data-data yang sebenarnya.
UUPA mejelaskan bahwa semua tanah dikawasan Negara Republik
Indonesia dikuasai oleh Negara.Jika di atas tanah itu tidak ada hak pihak tertentu
(orang atau badan hukum), maka tanah itu disebut dengan tanah yang langsung
dikuasai oleh negara, kalau diatas tanah itu ada hak pihak tertentu, maka tanah itu
disebut tanah hak.80
Hak pada hakekatnya adalah suatu kekuasaan yang diberikan oleh hukum
kepada seseorang terhadap sesuatu benda maupun orang, sehingga diantaranya
menimbulkan hubungan hukum. 81 Penguasaan, peruntukan, pemilikan dan
pengendalian pemanfaatan tanah yang bertujuan terselenggaranya pengelolaan dan
pemanfaatan tanah untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat diatur di dalam UUPA,
yang merupakan peraturan dasar. Untuk menggapai tujuan tersebut maka salah satu
aspek yang diperlukan ialah mengenai kepastian hak atas tanah yang menjadi dasar
utama dalam rangka kepastian hukum kepemilikan tanah.
Pasal 19 UUPA telah diatur ketentuan dasar pendaftaran tanah guna
menjamin kepastian hukum hak atas tanah, diantaranya:
1. Untuk menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran
tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, menurut ketentuan yang
diatur dengan peraturan pemerintah.
2. Pendaftaran tanah tersebut pada ayat (1) meliputi :
a. pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
80

Efendi Perangin-angin, 1991, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Rajawali Press,

81

Rusmadi Murad, 1991, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Alumni Bandung,

hal 3
hal 28

65

pembuktian yang kuat.82

Pendaftaran suatu tanah sangat penting dilakukan, karena dengan
mendaftarkan tanahnya maka seseorang dapat mengetahui keterangan-keterangan
yang berkenaan dengan tanahnya tersebut, seperti: hal yang dimiliki, luas tanah,
letak tanah hingga apakah tanah tersebut dibebani hak tanggungan atau tidak.
Pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah atau hak tanah dilaksanakan berdasarkan
ketentuan UUPA dan PP Nomor 24 Tahun 1997 telah menggunakan asas
publisitas dan asas spesialitas. Adapun penjelasan dari kedua asas ini ialah:
1. Asas publisitas tercermin dengan adanya pendaftaran tanah yang
menyebutkan subyek haknya, jenis haknya, peralihan dan pembebanannya.
2. Asas spesialitas tercermin dengan adanya data-data fisik tentang hak atas
tanah tersebut seperti luas tanah, letak tanah, dan batas-batas tanah
Kedua asas ini dimuat dalam suatu daftar guna dapat diketahui secara
mudah oleh siapa saja yang ingin mengetahuinya, sehingga yang ingin
mengetahui data-data atas tanah tersebut tidak perlu lagi langsung ke lokasi tanah
untuk mengadakan penyelidikan karena data-data tersebut dengan mudah dapat
diperoleh di Kantor Pertanahan.Jadi peralihan hak atas tanah tersebut tidak
memakan waktu yang lama sera dapat berjalan lancar dan tertib.

2.4 Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah
2.4.1 Tujuan Pendaftaran Tanah
Pemerintah dibebankan dan ditugaskan untuk melayani pendaftaran tanah
82

Indonesia (a), Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No. 5, LN No. 104 Tahun
1960, TLN No. 2043, ps. 19.

66

diseluruh Indonesia yang oleh Pasal 19 ayat (1) UUPA ditentukan bertujuan
tunggal yaitu untuk menjamin kepastian hukum. Pelaksanaan pendaftaran tanah
merupakan kewajiban dari Pemerintah bertujuan menjamin kepastian hukum yang
bersifat rechtscadaster menurut penjelasan dari UUPA.Rechtscadaster artinya
untuk kepentingan pendaftaran tanah saja dan hanya mempermasalahkan haknya
apa dan siapa pemiliknya, bukan untuk kepentingan lain seperti perpajakan.83
Pendaftaran tanah selain berfungsi untuk melindungi si pemilik, juga
berfungsi untuk mengetahui status sebidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya,
berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan sebagainya.84
Keharusan pemegang hak untuk mendaftarkan tanahnya dimaksudkan agar
adanya suatu kepastian hukum bagi pemegang haknya. Oleh karena pendaftaran
atas setiap peralihan, penghapusan dan pembebanannya, pendaftaran pertama kali
atau karena konversi atau pembebanannya akan banyak menimbulkan komplikasi
hukum jika tidak didaftarkan, apalagi pendaftaran tersebut merupakan bukti yang
kuat bagi pemegang haknya.85
Menurut Rawton Simson, 86 di Inggris tujuan pendaftaran tanah yang
dirumuskan oleh Judical Committee of the Privacy Council ialah:
“To save person dealing with registered land from the trouble and expense
of going behind the Register in order to investigate the history of their
author’s tutle and to satisfy themselves of its validity.“ (“bertujuan untuk
mengamankan seseorang yang berhubungan dengan tanah yang telah
terdaftar dari permasalahan dan peralihan yang terjadi untuk menyelidiki
riwayat sesuatu hak atas tanah dan untuk kepuasan kekuatan hukum”).

83

AP. Parlindungan, Op.Cit, hal 13
Chadidjah Dalimunthe, 2000, Pelaksanaan Landreform di Indonesia
Permasalahannya, FH USU Press,Medan, hal 132
85
AP. Parlindungan, Op.Cit, hal 11
86
Simson, S.R., Land Law and Registration, Cambridge University Press, Page 16
84

dan

67

Di Indonesia sendiri, tujuan pendaftaran tanah dimuat didalam Pasal 3 dan
Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu:87
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan.88
Di dalam Pasal 19 UUPA, tujuan utama pendaftaran tanah ialah
memberikan jaminan kepastian hukum.Maka memperoleh sertifikat, bukan
sekedar fasilitas, melainkan merupakan hal pemegang hak atas tanah yang
dijamin oleh undang-undang.89
Jaminan kepastian hukum yang merupakan tujuan dari pendaftaran
tanah, meliputi:
1) Kepastian status hak yang didaftar
Artinya akan diketahui status hak yang didaftarkan dengan
didaftarkannya tanah tersebut, seperti Hak Milik, Hak Guna
Bangungan (HGB), Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak
Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun, atau Tanah Wakaf.
2) Kepastian subyek hak
Artinya akan diketahui siapa pemegang hak atas tanah tersebut
dengan didaftarannya tanah tersebut, apakah perseorangan,
sekelompok orang secara bersama-sama, atau badan hukum.
87

Urip Santoso, Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, Kencana, Surabaya, hal 292
Ibid
89
Boedi Harsono, Op. Cit, hal 475
88

68

3) Kepastian obyek hak
Artinya akan diketahui tanah pertanian dan bukan pertanian, 90
dimana loksi tanah tersebut, luas atau besar tanah atau batasan
tanah tersebut dengan didaftarkannya tanah tersbut.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Penyajian

data

dilakukan

oleh

Kantor

Pertanahan

di

Kabupaten/Kota tata usaha pendaftaran tanah dilakukan dalam bentuk
yang dikenal dengan daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran,
daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Sehingga pihakpihak yang berkepentingan, terutama calon pembeli atau calon kreditur,
sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah
atau satuan rumah susun tertentu perlu dan karenanya mereka berhak
mengetahui dat yang tersimpan dalam daftar-daftar di Kantor Pertanahan
tersebut.Hal inilah yang sesuai dengan asas terbuka dari pendaftaran
tanah.91
c. Untuk tersenggaranya tertib pertanahan.
Catur Tertib Pertanahan adalah program Pemerintah di bidang
pendaftaran, yang dimana terdiri:

90

Richard Eddy, 2010,Aspek Legal Properti: Teori, Contoh, dan Aplikasi, Penerbit Andi,
Yogyakarta, hal 4
91
Anonim, https://dunianotaris.wordpress.com/2011/04/12/tujuan -pendaftaran-tanah/
(diakses pada tanggal 17 Maret 2015)

69

1. Tertib Hukum Pertanahan.
2. Tertib Administrasi Pertanahan.
3. Tertib Penggunaan Tanah.
4. Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestarian Lingkungan Hidup.
Pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan
tertib

administrasi

di

bidang

pertanahan.Untuk

mencapai

tertib

administrasi tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah susun,
termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya wajib didaftar.92
Selain tujuan diatas, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 telah
memperkaya ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria yaitu:93
1. Bahwa dengan terbitnya sertifikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya
diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
2. Di jaman reformasi ini kantor pertanahan sebagai kantor di garis depan
haruslah terpelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk
suatu bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat
merencanakan pembangunan bersama masyarakat.
3. Sehingga untuk itu diperlukan tertib administrasi pertanahan dijadikan
suatu hal yang wajar dan patut dilaksanakan.

92

Ibid
AP. Parlindungan, Op. Cit, hal 10

93

70

2.4.2 Manfaat Pendaftaran Tanah
Di Australia, secara garis besar, Williamson mengemukakan manfaat
sistem pendaftaran tanah diantaranya:94
1. Centainty of ownership (kepastian pemilikan).
2. Security of tenure (jaminan keamanan).
3. Reduction in land disputes (pengurangan persengkataan).
4. Improved conceyancing (peningkatan peralihan).
5. Stimulation of the land market (merangsang pemasaran tanah).
6. Security for credit (jaminan kredit).
7. Monitoring of the land market (pengendalian harga pasar tanah).
8. Facilitating land reform (memudahkan perombakan tanah/perencanaan).
9. Management of state land (pengaturan tanah oleh Negara).
10. Greater efficiency in land taxation (mendukung pajak tanah).
11. Improvements in physical planning (mendukung pajak tanah).
12. Support for land resource managment (mereka informasi sumber daya
pertanahan).
Urip Santoso dalam bukunya mengungkapkan bahwa, pihak-pihak yang
memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran tanah terdiri dari
pemegang hak, bagi pemerintah, dan bagi calon pembeli kreditur, yang dimana:95
a. Manfaat bagi pemegang hak, diantaranya:
1. Memperoleh rasa aman.
2. Dapat mengetahui dengan jelas semua data, baik data fisik ataupun
94

Williamson, Cadastral and Land Information System In Developing Countries The
Australia Surveyer, Vol, Page 27-43
95
Urip Santoso, Op. Cit, hal 295

71

data yuridis.
3. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak.
4. Mempengruhi harga tanah menjadi naik.
5. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
6. Tidak akan keliru dalam penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
b. Manfaat bagi pemerintah, diantaranya:
1. Salah satu program Catur Tertib Pertanahan yaitu tertib administrasi
pertanahan akan terwujud.
2. Kegiatan pemerintah

yang berkaitan dengan tanah dalam bidang

pembangunan akan terwujud.
3. Sengketa dibidang pertanahan menjadi berkurang, seperti sengketa
batas-batas tanah dan pendudukan tanah secara liar.
c. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditur, yaitu dapat dengan mudah
mendapat keterangan yang jelas tentang data fisik dan data yuridis tanah
yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.

2.5 Objek Pendaftaran Tanah
Hak-hak yang didaftarkan hanya berupa hak milik, hal ini diatur dalam
Pasal 23 UUPA, sedangkan hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai

72

masing-masing diatur dalam pasal 32, pasal 38 dan pasal 41 UUPA, sedangkan
yang tidak wajib didaftarkan adalah hak sewa untuk bangunan. Menurut Pasal 9
PP Nomor 24 Tahun 1997, yang dimaksud dengan objek pendaftaran tanah ialah
bidang-bidang tanah sebagai berikut:
a. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6
(Pasal 20 ayat (1) UUPA).96 Yang dikatakan punya hak milik, diantaranya:
1) Warga Negara Indonesia (WNI).
2) Bank Pemerintah atau Badan Keagamaan dan Badan Sosial.
b. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha ialah hak untuk menguasai tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara, yang dimana hak ini berlaku dalam jangka waktu paling
lama 35 tahun dan bisa diperpanjang lagi paling lama 25 tahun untuk
perusahaan pertanian, perusahaan peternakan, atau perusahaan perikanan
(Pasal 28 ayat (1) UUPA). Yang berhak mempunyai Hak Guna Usaha,
diantaranya:
1) Warga Negara Indonesia (WNI).
2) Badan Hukum yang berdiri di Indonesia dan didirikan menurut
Hukum Indonesia.
c. Hak Guna Bangunan

96

Urip Susanto, Op. Cit, hal 299

73

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, sesuai
dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.97 Serta dapat diperpanjang
dengan jangka waktu paling lama 20 tahun (Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2)
UUPA). Yang mempunyai hak dalam Hak Guna Bangunan, diantaranya:
1) Warga Negara Indonesia (WNI).
2) Badan Hukum yang berdiri di Indonesia dan didirikan menurut
Hukum Indonesia.
d. Hak Pakai
Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, definisi atas Hak Pakai adalah hak
untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang

dan

kewajiban

yang

ditentukan

dalam

keputusan

pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewamenyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini. 98 Yang
berhak atas Hak Pakai ini, diantaranya:
1) Warga Negara Indonesia (WNI).

97

Anonim, http://www.hukumproperti.com/tag/hak-guna-bangunan/ (diakses tanggal 18
Maret 2015)
98
Anonim, http://www.hukumproperti.com/tag/hak-pakai/ (diakses pada tanggal 18
Maret 2015)

74

2) Badan Hukum yang berdiri di Indonesia dan didirikan menurut
Hukum Indonesia.
3) Departemen, lembaga pemerintahan non-departemen dan Pemerintah
Daerah (Pemda).
4) Badan-badan keagamaan dan sosial.
5) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
6) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
7) Perwakilan negara asing dan perwakilan Badan Internasional.
Pada dasarnya Hak Pakai dapat dialihkan. Dalam hal terdapat tanah yang
merupakan tanah yang dikuasai oleh negara, maka Hak Pakai hanya dapat
dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Namun,
apabila terdapat tanah yang merupakan tanah hak milik, maka pengalihan
Hak Pakai kepada pihak lain hanya dimungkinkan apabila dinyatakan
secara tegas dalam perjanjian. Jadi, apabila dalam suatu kejadian
pemegang Hak Pakai kehilangan persyaratannya atas hak tersebut, maka
pihak tersebut akan kehilangan haknya dan wajib mengalihkannya kepada
pihak lain atau Hak Pakai tersebut dihapuskan.99
e. Hak Pengelolaan
Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara atas tanah yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang
haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah,
menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan

99

Ibid

75

bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama
dengan pihak ketiga.100 Yang berhak atas hak pengelolaan, diantaranya:
1) Instansi Pemerintahan termasuk Pemerintahan Daerah (Pemda).
2) Badan Usaha Milik Negara (BUMN).
3) Badan Usaha Milik Daerah.
4) PT Persero.
5) Badan Otoritas.
6) Badan-badan hukum pemerintahan yang ditunjuk oleh pemerintah.
Hak Pengelolan tidak bisa diterbitkan atas tanah yang sudah dilekati hak
lain. Maka jika ada di atasnya pemegang Hak Pengelolaan harus
membebaskan hak-hak di atasnya. Bberdasarkan pasal 1 dari Peraturan
Menteri Dalam Negeri No 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan
Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-bagian Tanah Hak
Pengelolaan serta Pendaftarannya, Hak Pengelolaan bukanlah bagian dari
hak atas tanah. Hak pengelolaan lahan hanyalah hak menguasai dari
negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpihkan kepada
pemegangnya.101
f. Tanah Wakaf
Menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 28
Tahun 1977, wakaf adalah sebagai berikut:
Wakaf adalah Perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang
memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik
dan melembagakannya untuk selama lamanya untuk kepentingan
100

Erin Daryansyah, https://erindaryansyah.wordpress.com/2011/11/01/hak-pengelolaan/
(diakses pada tanggal 18 Maret 2015)
101
Ibid

76

peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama
islam.
Hak atas tanah dapat diwakafkan untuk kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum lainnya menurut ajaran Agama Islam hanyalah Hak
Milik.

102

Tanah

wakaf

didaftarkan

melalaui

Kantor

Pertanahan

kabupaten/Kota.
g. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Menurut Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yang
dimaksud dengan satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang
tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai
tempat hunian dan memiliki saranan penghubung ke jalan umum.
Menurut pasal 46 ayat (1) di undang-undang yang sama dengan yang
diatas, kepemilikan satuan rumah susun merupakan hak milik atas satuan
rumah susun yang bersifat perseorangan

yang terpisah dengan hak

bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
h. Hak Tanggungan
Hak Tanggungan sesuai dengan Undang-undang No. 4 Tahun1996 pasal 1
angka 1 adalah:
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak
jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud
dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan
utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

102

Urip Santoso, Op. Cit, Hal 302

77

Yang dapat dijadikan jaminan utang yang dibebani hak tanggungan ialah
hak-hak diantaranya, Hak Milik, Hak Guna Usaha. Hak Guna bangunan
atas tanah negara, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, Hak
Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuannya wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipundahtangankan, dan Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna bangunan
dan Hak Pakai Atas Tanah Negara.103
i. Tanah Negara
Pasal 1 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang disebut
dengan tanah negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu
hak atas tanah.
Tanah Negara yang dimaksud ialah:104
1. Tanah-tanah Kawasan Hutan, yang dikuasai oleh Departemen
Kehutanan berdasarkan Undang Undang Pokok Kehutanan. Hak
Penguasaan ini pada hakikatnya juga merupakan pelimpahan sebagian
kewenangan Hak Menguasai dari Negara.
2. Tanah yang telah di wakafkan secara tidak langsung telah menjadi
tanah negara,yang di pergunakan untuk kepentingan umum.
o Tanah-tanah Hak Pengelolaan, yaitu tanah-tanah yang dikuasai
dengan Hak Pengelolaan, yang merupakan pelimpahan pelaksanaan
sebagian kewenangan Hak Menguasai dari Negara kepada pemegang
haknya.
103

Ibid, hal 303
Iqbal, http://iqbal-ketersediaanlahan.blogspot.com/ (diakses pada tanggal 18 Maret

104

2015)

78

3. Tanah-tanah Hak Ulayat, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh
masyarakat hukum adat di suatu daerah.
Sebagai objek pendaftaran tanah, tanah negara didaftarkan melalui cara
membukukan bidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar
tanah.Daftar tanah ini merupakan dokumen yang berbentuk daftar yang
berisikan identitas bidang tanah dengan sisten penomoran.
Di atas tanah negara tidak diterbitkan sertifikat , dimana tidak disediakan
buku tanah untuk tanah negara.

2.6 Sistem Pendaftaran Tanah
Sistem pendaftaran tanah disuatu berbeda-beda baik disuatu negara dengan
negara lainnya sesuai dengan asas hukum yang dianut dalam suatu negara
tersebut. Asas hukum terdiri dari 2 (dua) macam, diantaranya:
1. Asas itikad baik
Asas itikad baik berbunyi orang yang memperoleh suatu hak dengan itikad
baik, akan tetapi menjadi pemegang hak yang sah menurut hukum. Asas
ini bertujuan untuk melindungi orang yang beritikad baik. 105Kekuatan
bukti dengan diperlukannya daftar umum diperlukan untuk melindungi
orang yang bertikad baik.Sistem pendaftaran inilah yang disebut dengan
sistem positif.
105

Adrian Sutedi, 2006, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika,
Jakarta, Hal 117

79

2. Nemo plus yuris
Nemo plus yuris berbunyi orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi
hak yang ada padanya, yang artinya peralihan hak adalah batal pabila
dilakukan oleh orang yang tidak berhak. Asas ini bertujuan untuk
melindungi pemegang hak yang sebenarnya.106 Jadi pemegang hak yang
sebenarnya akan dapat menuntut haknya yang terdaftar atas nama siapa
saja. Disini tidak adanya kekuatan bukti di dalam daftar umum.Sistem
pendaftaran inilah yang disebut dengan sistem negatif.
Di Indonesia sendiri dipergunakan Sistem Torrens, yang mana sistem ini
memang banyak diikuti. Sistem Torens atau yang dikenal di dunia dengan nama
Torens System dikenalkan oleh Torrens saat menjadi anggota First Colonial
Ministry dari Provinsi South Australia dengan mengambil inisiatif untuk
mengintroduksi pendaftaran tanah yang ada di Australia yang dikena sebagai
Real Property Act Nomor 15 Tahun 1857-1858.107
Keuntungan dari sistem Torrens atau Torrens System diantaranya:
1. Menetapkan biaya-biaya yang tak terduga sebelumnya.
2. Meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang.
3. Meniadakan kebanyakan rekaman.
4. Secara tegas menyatakan dasar hukumnya.
5. Melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak ada/tercantum di
dalam sertipikat.
6. Meniadakan (hampir tidak ada) pemalsuan.
106
107

Ibid, hal 118
Supriadi, Op. Cit, hal 166

80

7. Tetap melihara sistem tersebut, karena pemeliharaan sistem tersebut
dibebankan kepada mereka yang memperoleh manfaat dari sistem tersebut
yang membayar biaya.
8. Meniadakan alas hak pajak.
9. Dijamin oleh negara tanpa batas, dan lainnya. 108
Indonesia sendiri menggunakan sistem pendaftaran hak (registration of
titles) buka sistem pendaftaran akta seperti apa yang termuat di dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dengan adanya buku tanah yang merupakan
dokumen data yuridis yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertiikat
sebagai surat bukti.
Adapun periode dalam sistem pendaftaran di Indonesia, diantaranya:
1. Berlakunya S.1824-27 jo. S.1947-53 yang mana perjanjian obligatoir
peralihan hak dilaksanakan dengan segala bukti tertulis, baik akta notaris,
ataupun dibawah tangan yang disaksikan oleh notaris lalu kemudian oleh
Kepala Kantor Kadaster yang merupakan seorang Pegawai Balik Nama
(overschrijvingsambtenaar) beserta salah seorang pegawainya dibuatkan
akta peralihannya, baru didaftarkan pada daftar yang bersangkutan setelah
kewajiban-kewajiban pembayaran lebih dahulu. S.1824-27 jo. S.1947-53
berlaku sebelum UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961
berlaku.
2. Adanya perubahan asas ke asas negatif sehingga dapat saja seseorang
mengklaim bahwa haknya lebih benar dari yang tercantum dalam bukti

108

Ibid, hal 167

81

hak tanahnya dan hakim berhak memeriksa/memutuskan perkara tersebut
dan dapat pemerintahan kepala Kantor Pendaftaran tanah untuk mengubah
kepemilikan tanah tersebut setelah berlakunya UUPA dan Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961.
Nantinya yang menang perkara dalam masalah hak atas tanah harus
mengajukan permohonan kepada kepala kantor Badan Pertanahan
Nasional (BPN) prihal

penggantian pemilik hak tersebut dengan

melampirkan putusan pengadilan tersebut.
Banding atau kasasi dapat dilakukan, hal ini dikarenakan Hakim
Pengadilan Negeri bukan satu-satunya atau sebagai instansi pertama dan
terakhir.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 telah menganut asas lebih
pragmatis dan memperluas cakupan dalam pelaksanaan konversi dan juga
hak-hak apa saja yang dapat dijadikan sebagai bukti untuk dapat diproses
dalam pendaftaran tanah.109

2.7 Kegiatan Pendaftaran Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah, menurut
Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria, diantaranya:
1. Pengaturan, perpetaan dan pembukuan tanah.
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak tersebut.

109

AP. Parlindungan, Op. Cit, hal 65-66

82

3. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjabarkan kegiatan
pendaftaran tanah dalam pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA), yaitu:
1. Kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali (Opzet atau Initial
Registration).
Pertama kali pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran
tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Menurut
Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,
pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali secara serentak

yang meliputi semua objek

pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah
suatu desa/kelurahan, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik
menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
ialah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau
beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah
suatau desa/kelurahan secara individual atau masal.110
Untuk pertama kalinya, kegiatan pendaftaran tanah meliputi:
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.

110

Urip Santoso, Op. Cit, Hal 306

83

Kegiatan yang dilakukan untuk keperluan pengumpulan dan
pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan
pemetaan, diantaranya:111
1) Pembuatan peta dasar pendaftaran.
2) Penetapan batas bidang-bidang tanah.
3) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan
peta pendaftaran.
4) Pembuatan daftar tanah.
5) Pembuatan surat ukur.
b. Pembuktian hak dan pembukuannya.
Kegiatan pembukuan hak dan pembukuannya, meliputi:
1) Pembuktian hak baru.
2) Pembuktian hak lama.
3) Pembukuan hak.
4) Penerbitan sertifikat.
5) Penyajian data fisik dan data yuridis.
6) Penyimpanan daftar umum dan dokumen.112
2. Kegiatan pemeliharaan

Data Pendaftaran Tanah (Bijhouding atau

Maintenance).
Pemeliharan data pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka 12
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah kegiatan pendaftaran
tanah
111

untuk menyesuaikan

Ibid, hal 307-308
Ibid, hal 308

112

data fisik dan data yuridis dalam peta

84

pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah

dan

sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Kegiatan

pemeliharaan

dan

pembebanan

hak,

meliputi,

diantaranya:113
a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, meliputi:
1) Pemindahan hak.
2) Pemindahan hak dengan lelang.
3) Peralihan hak karena pewarisan.
4) Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan
atau koperasi.
5) Pembebanan hak.
6) Penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak.
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, meliputi:114
1) Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
2) Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah.
3) Pembagian hak bersama
4) Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun.
5) Peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan.
6) Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan
atau penetapan pengadilan.
7) Perubahan nama.
113

Ibid
Ibid, hal 308-309

114

85

Perubahan data yuridis, dapat berupa:115
a. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah , pemasukan
dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya.
b. Peralihan hak karena warisan.
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau
koperasi.
d. Pembebanan hak tanggungan.
e. Peralihan hak tanggungan.
f. Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atau satuan
rumah susun dan hak tanggungan.
g. Pembagian hak bersama.
h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan
atau penetapan Ketua Pengadilan.
i. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama.
j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
Perubahan data fisik dapat berupa:116
a. Pemecahan bidang tanah.
b. Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah.
c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.

2.8 Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

115

Ibid, 309
Ibid

116

86

UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 telah menetapkan
2 (dua) kewajiban yang harus dilaksanakan, yaitu:
1. Kewajiban bagi pemerintah untuk melaksanakan tanah untuk seluruh
wilayah Indonesia.
Kewajiban tersebut, diantaranya:
a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
2. Kewajiban bagi pemegang hak atas tanah untuk mendaftarkan hak atas
tanah tertentu yang dimilikinya.
Hak yang wajib didaftarkan diantaranya, hak milik, hak guna usaha, dan
hak guna bagunan sesuai dengan pasal 23,32,dan 38, tetapi dengan adanya
Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1997 diperluas dengan
menambahkan hak pakai dan hak pengelolaan.
Pertama-tama,

pemerintah

harus

mengadakan

pengukuran

secara

menyeluruh, setelah itu barulah mengadakan pemetaan tanah yang lengkap dan
membukakan tanah yang ada dikawasan Indonesia. Setelah semua itu terlaksana
tahap berikutnya adalah diadakan pendaftaran hak-hak atas tanah untuk
mengetahui hak-hak apa saja yang ada diatas tanah serta siapa yang memegang
hak tersebut.

2.9 Redistribusi Tanah

87

Istilah landreform kadangkala juga disebut agraria reform.117 R. Soeprapto
menyatakan bahwa landreform merupakan perombakan sistem penguasaan dan
pemilikan tanah serta pertanian disesuaikan dengan batas kemampuan manusia
untuk mengerjakan sendiri tanahnya, dengan memperhatikan

keseimbangan

antara tanah yang ada dan manusia yang membutuhkan.118 Sedangkan Bachsan
Mustofa menyatakan bahwa landreform berarti perubahan sistem pemilikan dan
penguasaan tanah yang lampau diubah dengan sistem tata pertanahan yang baru
yang disesuaikan dengan perubahan dan perkembangan masyarakat yang sedang
giat melaksanakan pembangunan ekonominya.119
Kondisi di suatu negara menentukan program landreform, sebab
landreform merupakan sasaran atau target yang harus diwujudkan pemerintah di
suatu negara. Adapun program landreform di Indonesia, diantaranya:
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah.
2. Larangan pemilikan tanah secara abstentee atau guntai
3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum, tanahtanah yang terkena larangan absentee, tanah-tanah bekas swaparaja, dan
tanah-tanah negara.
4. Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang
digadaikan.
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian.

117

A. P. Parlindungan, 2011, Tanya Jawab Hukum Agraria dan Pertanahan, Mandar
Maju, Bandung, hal 160
118
R. Soeprapto, 1986, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Praktik, Universitas
Indonesia Press, Jakarta, hal 122
119
Bachsan Mustofa, 1988, Hukum Agraria Dalam Perspektif, Remadja Karya, Bandung,
hal 26

88

6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian disertai larangan
untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan
pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau
kecil.120
Redistribusi tanah merupakan salah satu program yang memegang peranan
penting dalam menyukseskan program landreform. Redistribusi tanah adalah
pengambilalihan tanah-tanah pertanian

yang melebihi batas maksimum oleh

pemerintah, kemudian dibagikan kepada para petani yang tidak memiliki
tanah. 121 Landasan pengambilan tanah tersebut diatur di dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 224 Tahun 1961 mengenai Pelaksanaan Tanah dan Pembagian
Ganti Kerugian (LN 1961 Nomor 28, penjelasannya di dalam TLN Nomor 2322).
Pasal 1 PP No. 224 Tahun 1961 dinyatakan bahwa: tanah-tanah yang
dalam rangka pelaksanaan landreform akan dibagikan menurut ketentuanketentuan dalam peraturan ini ialah:122
a. Tanah-tanah selebihnya dari batas maksimum sebagai dimaksudkan dalam
Undang-undang No. 56 Prp Tahun 1960 dan tanah-tanah yang jatuh pada
negara, karena pemiliknya melanggar ketentuan Undang-undang tersebut.
b. Tanah-tanah yang diambil oleh pemerintah, karenanya pemiliknya
bertempat tinggal diluar daerah, sebagai yang dimaksudkan dalam Pasal 3
ayat (5).
c. Tanah-tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah beralih kepada
negara, sebagai yang dimaksudkan dalam diktum keempat huruf A UUPA.
120

Supriadi, Op. Cit, hal 203
Ibid, hal 211
122
Ibid
121

89

d. Tanah-tanah lain yang langsung dikuasai oleh negara yang akan
ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria.
Tanah yang diambil oleh pemerintah karena untuk kegiatan redistribusi
tanah akan diberikan ganti rugi kepada pemilik tanah terdahulunya. Hal ini sesuai
dengan ketentuan Pasal 6 ayat (1) PP Nomor 224 Tahun 1961, yang berbunyi:123
Kepada bekas pemilik tanah yang berdasarkan Pasal 1 peraturan ini
diambil oleh pemerintah untuk dibagi-bagikan kepada yang berhak atau
dipergunakan oleh pemerintah itu sendiri, diberikan ganti kerugian, yang
besarnya ditetapkan oleh panitia landreform daerah tingkat II yang
bersangkutan, atas dasar perhitungan perkalian hasil bersih rata-rata
selama 5 (lima) tahun terakhir, yang ditetapkan tiap hektarnya menurut
golongan kelas tanah, dengan menggunakan degresivitet sebagai tertera
dibawah ini:
a. Untuk 5 (lima) hektar pertama , tiap hektarnya 10 (sepuluh) kali hasil
bersih setahun.
b. Untuk 5 (lima) hektar kedua, ketiga dan keempat, tiap hektarnya (
(sembilan) kali hasi bersih setahun.
c. Untuk yang selebihnya tiap hektarnya 7 (tujuh) kali hasi bersih
setahun, dengan ketentuan bahwa jika harga tanah menurut
perhitungan di atas atau lebih tinggi daripada harga umum, maka
harga umumlah yang dipakai untuk penetapan ganti kerugian tersebut.
Hasi bersih yang dimaksud diatas ialah sperdua hasi kotor bagi tanaman
padi atau sepertiga hasil kotor bagi tanaman palawija.
Menurut Pasal 6 ayat (3), jika nantinya pemilik tanah tidak menyetujui
besarnya ganti kerugian yang ditetapkan oleh panitia landreform tingkat II maka
si pemilik tanah dapat mengajukan banding kepada panitia landreform tingkat I
dalam tempo 3 (tiga) bulan sejak penetapan ganti kerugian tersebut.
Tujuan dari redistribusi tanah adalah untuk memperbaiki keadaan sosial
ekonomi rakyat dengan cara mengadakan pembagian tanah yang adil dan merata

123

Ibid, hal 212

90

atas sumber penghidupan rakyat tani berupa tanah, sehingga dengan pembagian
tersebut dapat dicapai pembagian hasil yang adil dan merata.
Petani-petani yang berhak menerima redistribusi itu adalah mereka yang
telah memenuhi syarat dan prioritas menurut ketentuan Pasal 8 dan 9 Peraturan
Pemerintah No. 224 Tahun 1961 seperti berikut ini:124
1. Penggar