Penentuan Harga Jual Beli Tanah Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kota Pekanbaru
Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 Kantor Editorial : Fakultas Hukum, Universitas Andalas
Kampus Pancasila, Jalan Pancasila Nomor 10 Padang, Sumatera Barat Phone/Fax : 0751-27404 / 0751-34605 E-mail : nagarilawreview@gmail.com | Website : nalrev.fhuk.unand.ac.id
Penentuan Harga Jual Beli Tanah Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kota Pekanbaru
1 2 “Eka Yulianti Alwi 3 , Yuslim , Dasman ”
A RTICLE H ISTORY ABSTRACT
Received: 14 July 2018; The transfer of rights due to the sale and purchase of land and or Reviewed: 26 October 2018;
building by an individual or entity may incur tax liability, usually Accepted: 31 October 2018;
called Tax on Right on Land and Building Granting or BPHTB as local Published: 31 October 2018
tax imposed to a buyer. The basis for imposition of BPHTB is the Value Object Tax (NPOP) or the transaction price. If the NPOP is unknown
or lower than the Taxable Sales Value (NJOP) of the tax on Land and K EYWORD S Building (PBB) in the year of acquisition, the tax basis used is NJOP
Certificate of Land Ownership; Land PBB. The BPHTB payment is based on the Self-Assessment System, in Registration; Purchase of Land, Rights.
which the taxpayer is trusted to calculate his self. This article is aimed to determine of the sale and purchase price of land in the collection of
C ORRESPONDENSE BPHTB in Pekanbaru City. The research concludes that the 1 Alumnus 500 Program Studi Magister
determination of the sale and purchase price of land by Local Income Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Office or BAPENDA in collecting BPHTB is through adjustment of Andalas,
NJOP at Letter of Owed Tax Announce (SPPT) of PBB at the time of ekaalwi59@yahoo.com 2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Andalas, reporting SSPD BPHTB compared to the location of the object BPHTB
Indonesia.
Padang, Indonesia. by the Land Value Zone Appraiser( ZNT), or by conducting a field
3 Dosen Fakultas Hukum Universitas Andalas, inspection of the BPHTB object of a sale and purchase agreement made Padang, Indonesia.
by a Notary is referred to as a Deed of Sale and Purchase Agreement or PPJB fulfilling the conditions stipulated in Article 1320 of the Civil Code will be the basis in forming of AJB by PPAT and SSPD BPHTB form which has been filled completely the taxpayer along with the required payment proof for the verification of SSPD BPHTB form.
dan pembangunan
nasional. 1
Negara Indonesia dalam perkembangannya telah menghasilkan pembangunan yang sangat
Salah satu sumber potensi pajak yang patut pesat dalam kehidupan nasional yang perlu
digali oleh negara sesuai dengan situasi dan dilanjutkan dengan dukungan pemerintah dan
kondisi perekonomian masyarakat Indonesia seluruh potensi dari masyarakat, oleh karena itu
serta perkembangan pembangunan negara negara menempatkan perpajakan sebagai salah
Indonesia adalah jenis Pajak Bea Perolehan Hak satu perwujudan kewajiban kenegaraan yang
atas Tanah dan Bangunan yang selanjutnya merupakan sarana peran serta dalam
disingkat dengan BPHTB. Pemerintah mulai
1 Konsideran Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.
Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana
Daerah dan Retribusi Daerah, menjelaskan telah diubah terakhir dengan Undang-Undang
bahwa dengan diberlakukannya undang- Nomor 20 Tahun 2000. Kedua undang-undang
undang ini, maka terhadap Undang-Undang ini merupakan dasar hukum yang mengatur
Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas mengenai ketentuan pokok tentang pengenaan
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang BPHTB.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor
Negara menetapkan bahwa tanah yang 130, Tambahan Lembaran Negara Republik mempunyai fungsi sosial maupun bangunan Indonesia Nomor 3988) tetap berlaku paling yang memberikan keuntungan dan/atau lama 1 (satu) tahun sejak diberlakukannya mempunyai kedudukan sosial ekonomi yang
undang-undang ini.
baik bagi orang pribadi atau badan yang memperoleh suatu hak atasnya, maka oleh
Untuk dapat melakukan pemungutan BPHTB, karena itu sangatlah wajar apabila mereka yang
Pemerintah Daerah memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
maka
setiap
terlebih dahulu harus tersebut diwajibkan untuk membayar pajak
Kabupaten/Kota
menetapkan Perda tentang BPHTB. Perda inilah
yang menjadi dasar hukum dalam mengatur perundang-undangan yang berlaku, pajak yang
kepada negara. 2 Berdasarkan peraturan
kebijakan BPHTB di suatu daerah yang isinya dikenakan terhadap orang pribadi atau badan
memuat tentang ketentuan mengenai objek yang memperoleh hak atas tanah dan atau
pajak, subjek pajak, tarif pajak, dasar pengenaan bangunan adalah BPHTB. 3 pajak dan ketentuan lain yang diperlukan untuk
pemungutan BPHTB. 4
Sebagai pertimbangan atas efisiensi serta upaya untuk menata kembali sistem perpajakan
Di Kota Pekanbaru, peraturan tentang BPHTB nasional yang dikaitkan dengan pelaksanaan
diatur dalam Perda Nomor 4 Tahun 2010 Otonomi Daerah dan Desentralisasi Fiskal,
tentang BPHTB yang menjadi landasan hukum maka selanjutnya pemerintah menerbitkan
dan pedoman dalam sistem pemungutan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
BPHTB di Kota Pekanbaru. Pasal 7 ayat (2) Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD)
Perda Nomor 4 Tahun 2010 tentang BPHTB sebagai dasar hukum pemungutan BPHTB oleh
memuat tentang Sistem dan Prosedur suatu Kabupaten/Kota yang menegaskan
pemungutan BPHTB yang diatur dengan bahwa BPHTB merupakan salah satu Pajak
Peraturan Walikota (Perwako) Kota Pekanbaru, Daerah yang kewenangan untuk mengatur dan
yaitu Perwako Nomor 1 Tahun 2011 tentang memungutnya ada pada Pemerintahan Daerah.
Sistem dan Prosedur Pemungutan BPHTB dan Undang-undang ini telah mengubah status
Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor 9 Tahun pemungutan BPHTB yang semula merupakan
2011 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembayaran pajak yang diterima oleh Pemerintah Pusat
peraturan pelaksanaan menjadi pajak yang diterima oleh Pemerintah
BPHTB
sebagai
pengenaan dan pemungutan BPHTB. 5 Daerah Kabupaten/Kota.
2 Konsideran Undang-Undang Nomor 21 Tahun Paramita, SH, Program Studi Magister 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Bangunan.
Andalas Padang.
3 Mardiasmo, 2011, Perpajakan, Edisi Revisi,
Kota Pekanbaru, Penerbit Andi Offset, Yogyakarta, hlm. 1
5 Sekretariat
Daerah
Dokumentasi , Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2010 Tentang BPHTB, Peraturan Walikota
4 Chandra Fajri Ananda, dkk, Analisa Dampak Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Sistem Pengalihan Pemungutan BPHTB ke Daerah
dan Prosedur Pemungutan BPHTB Kota Terhadap Kondisi Fiskal Daerah, Jakarta, Dirjen
Pekanbaru, dan Peraturan Walikota Pekanbaru Kementerian Keuangan Bidang Desentralisasi
Nomor 9 Tahun 2011 Tentang Petunjuk Fiskal, 2012, hlm. 3 dalam Tesis Vista Anggarda
26 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
Ketentuan dari Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) pemekaran usaha dan hadiah adalah nilai pasar. huruf a angka 1 Undang-Undang Nomor 28
Ketentuan Pasal 3 ayat (3) Perda Nomor 4 Tahun Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
2010 tentang BPHTB mengatur bahwa apabila Daerah, mengatur bahwa yang menjadi objek
NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau
pada NJOP yang dalam pengenaan PBB pada bangunan tersebut salah satunya adalah
tahun terjadinya perolehan, maka dasar meliputi pemindahan hak karena jual beli.
pengenaan pajak yang digunakan adalah NJOP Pemindahan hak yang terjadi karena jual beli
PBB.
antara pihak penjual dengan pihak pembeli Sehubungan dengan telah diserahkannya dapat dilakukan dengan Akta PPAT yaitu pemungutan atas BPHTB kepada Pemerintahan
berupa akta yang dibuat oleh PPAT sebagai Kabupaten/Kota, maka seluruh aspek yang
bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum berkaitan dengan pemungutan BPHTB menjadi tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak tanggung jawab daerah mulai dari perumusan
Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pasal 2 ayat (2)
dengan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
kebijakan
sampai
pemungutan. Berdasarkan regulasi yang ada, tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat maka BAPENDA Kota Pekanbaru dalam Akta Tanah menjelaskan tentang perbuatan
dapat melakukan hukum yang menjadi kewenangan PPAT, yaitu
pemungutan
BPHTB
pengecekan atau verifikasi terhadap tanda bukti antara lain jual beli, tukar menukar, hibah, setoran pembayaran BPHTB serta dokumen pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pendukungnya yang dapat disertai dengan pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna pemeriksaan ke lapangan. 6 Tujuan pengecekan Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik,
verifikasi tersebut adalah untuk pemberian Hak Tanggungan dan pemberian
atau
terjadinya kekurangan Kuasa membebankan Hak Tanggungan.
mengantisipasi
pembayaran, manipulasi pembayaran atau Pasal 87 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28
pemalsuan pembayaran BPHTB, yang berakibat Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Pemerintah Kota Daerah dan Pasal 3 ayat (1) Perda Nomor 4
merugikan
keuangan
Pekanbaru. 7 Bahwa diwajibkan kepada orang Tahun 2010 tentang BPHTB, mengatur bahwa
pribadi atau badan yang memperoleh hak atas Dasar pengenaan dan tarif BPHTB adalah Nilai
tanah dan atau bangunan untuk melakukan Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP
penelitian/verifikasi tanda bukti setoran sebagaimana yang dimaksud dari peraturan-
pembayaran BPHTB ke BAPENDA Kota peraturan tersebut diatas menurut ketentuan
Pekanbaru. Penelitian/verifikasi SSPD BPHTB dari Pasal 3 ayat (2) Perda Nomor 4 Tahun 2010
di Kota Pekanbaru diatur dalam Pasal 2 ayat (2) tentang BPHTB yaitu dalam hal perbuatan
Perwako Nomor 1 Tahun 2011 tentang Sistem hukum berupa jual beli dan penunjukkan
dan Prosedur Pemungutan BPHTB, dimana pembeli dalam lelang adalah harga transaksi,
mengenai prosedur sedangkan untuk tukar menukar, hibah, hibah
ketentuan
penelitian/verifikasi SSPD BPHTB dimuat wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan,
sebagai Lampiran III Peraturan Walikota pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan,
merupakan proses peralihan hak karena pelaksanaan putusan
Pekanbaru
yang
penelitian/verifikasi kelengkapan dokumen hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap,
dan kebenaran data terkait objek pajak yang pemberian hak baru atas tanah sebagai
tercantum dalam SSPD BPHTB. Prosedur ini kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak
dilakukan setelah wajib pajak melakukan baru atas tanah diluar pelepasan hak,
pembayaran Pajak BPHTB terutang dengan penggabungan usaha,
peleburan usaha,
Pelaksanaan Pembayaran BPHTB, Pekanbaru 7 Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2010 Tentang 2015.
BPHTB
6 Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan
BPHTB Kota Pekanbaru
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 27 Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 27
1. Bagaimana penentuan harga jual beli tanah Kepri atau Bendahara Penerima. 8 dalam pemungutan BPHTB di Kota Pekanbaru?
Berdasarkan ketentuan dari Pasal 101 ayat (4)
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Bagaimana keabsahan akta perjanjian jual
beli terkait harga jual beli yang tidak disetujui Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menyatakan
oleh BAPENDA Kota Pekanbaru dalam bahwa dalam rangka pemungutan BPHTB, pemungutan BPHTB di Kota Pekanbaru? Kepala Daerah dapat mengatur mengenai tata
Bagaimana proses verifikasi formulir SSPD BPHTB jual beli oleh BAPENDA Kota
cara pembayaran,
penyetoran,
tempat
pembayaran, angsuran
pembayaran pajak. Artinya, Kepala Daerah atau
pejabat yang ditunjuk dapat melakukan penelitian/verifikasi atas bukti pembayaran
3. Metode Penelitian
BPHTB yang dilaksanakan berdasarkan Surat
3.1. Metode Pendekatan.
Edaran Bersama Menteri Keuangan, Menteri Pendekatan masalah yang penulis gunakan Dalam Negeri dan Menteri Badan Pertanahan
dalam penelitian ini adalah metode yuridis Nasional (BPN) RI Nomor 1 1837/7.1-
empris, yakni menganalisis masalah dengan 100/V/2014 tertanggal 21 Mei 2014 tentang
memperhatikan norma hukum yang berlaku Petunjuk Pemungutan BPHTB, yang berisikan
serta dihubungkan dengan fakta yang ditemui ketentuan bahwa sesuai dengan Standar
dilapangan dan membandingkannya dengan Operasional Prosedur (SOP) BPHTB yang
peraturan yang berlaku.
digunakan Direktorat Jenderal Pajak, proses
3.2. Sumber dan Jenis Data
penelitian/verifikasi bukti pembayaran BPHTB Untuk mengumpulkan data dalam penelitian dilakukan paling lama 1 (satu) hari kerja sejak
mengenai Penentuan Harga Jual Beli Tanah diterimanya
Dalam Pemungutan BPHTB Di Kota Pekanbaru, penelitian/verifikasi di tempat (administrasi)
penulis menggunakan sumber data, yaitu dan paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak SSPD
Penelitian Kepustakaan (Library Research), yaitu BPHTB untuk penelitian/verifikasi lapangan
penelitian yang dilakukan di kepustakaan dan dan tidak dipungut biaya.
Penelitian Lapangan (Field Research) Sehubungan
Sedangkan Jenis Data yang digunakan dalam penelitian/verifikasi tersebut, BAPENDA Kota
dengan
pelaksanaan
penelitian ini berasal dari :
Pekanbaru selaku pemungut pajak dalam hal ini dianggap sebagai pihak yang memiliki
1. Data Primer
kepentingan dalam suatu peralihan hak atas Data primer merupakan data yang diperoleh tanah dan atau bangunan. Sehingga untuk
langsung dari lapangan melalui wawancara selanjutnya, kesepakatan harga jual beli tidak
bebas terpimpin, yaitu dengan terlebih hanya ditentukan oleh pihak penjual dan pihak
mempersiapkan pokok-pokok pembeli saja, akan tetapi ditentukan juga oleh
dahulu
interview ) sebagai BAPENDA Kota Pekanbaru selaku pemungut
pertanyaan
(guide
pedoman dan variasi-variasi dengan situasi pajak.
ketika wawancara. Wawancara merupakan suatu metode data dengan jalan komunikasi
yaitu dengan melalui kontak atau hubungan
2. Rumusan Masalah
pengumpul data Sehubungan dengan uraian dari latar belakang
pribadi
antara
dengan sumber data tersebut diatas, maka adapun yang menjadi
(pewawancara)
(responden), yang dapat dilakukan secara rumusan masalah dalam penulisan ini adalah
langsung maupun tidak langsung. sebagai berikut :
2. Data Sekunder
8 Lampiran III Peraturan Walikota Pekanbaru Prosedur Pemungutan Pajak Bea Perolehan Hak Nomor 1 Tahun 2011 tentang Sistem dan
atas Tanah dan Bangunan
28 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
Data sekunder adalah data yang diperoleh berlaku, pendapat para ahli maupun melalui penelitian Kepustakaan terhadap
pemikiran dan logika dari peneliti sendiri. bahan-bahan hukum, yaitu berupa :
a. Bahan hukum primer adalah semua
4. Pembahasan
ketentuan yang berkaitan dengan pokok permasalahan yang bersifat mengikat,
4.1. Penentuan Harga Jual Beli Tanah Dalam
berbentuk undang-undang atau peraturan
Pemungutan BPHTB di Kota Pekanbaru.
perundang-undangan yang relevan.
1. Norma Hukum yang Berlaku Dalam
b. Bahan hukum sekunder adalah bahan-
Pemungutan BPHTB Jual Beli Tanah di
bahan yang memberikan penjelasan atau
Kota Pekanbaru.
berlaku dalam peraturan perundang-undangan pada
pemungutan BPHTB Jual Beli Tanah di Kota bahan hukum primer.
Pekanbaru diatur dalam Perda Nomor 4 Tahun 2010 tentang BPHTB yang menjadi landasan
c. Bahan hukum tersier yaitu bahan hukum hukum dan pedoman dalam pemungutan yang memberikan petunjuk maupun
BPHTB. Sebagai pelaksanaan Perda Nomor 4 penjelasan terhadap badan hukum primer
Tahun 2010 tentang BPHTB perlu ditetapkan dan bahan hukum sekunder.
Peraturan Walikota tentang Sistem dan
Prosedur Pemungutan BPHTB di Kota Teknik pengumpulan data yang dipergunakan
3.3. Teknik Pengumpulan Data
Pekanbaru. Sebagaimana ditegaskan dalam dalam proses penelitian ini adalah :
Pasal 7 ayat (2) Perda Nomor 4 Tahun 2010
a. Wawancara atau interview, adalah studi tentang BPHTB yang menjelaskan bahwa Sistem peran antar pribadi bertatap muka.
dan Prosedur pemungutan BPHTB diatur
b. Studi dokumen atau studi kepustakaan dengan Peraturan Walikota, yaitu Peraturan merupakan langkah awal dari setiap
Walikota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011 penelitian hukum baik normartif maupun
tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan sosiologis, karena penelitian hukum selalu
BPHTB Kota Pekanbaru dan Peraturan Walikota bertolak dari premis normatif. Studi
Pekanbaru Nomor 9 Tahun 2011 tentang kepustakaan
Petunjuk Pelaksanaan Pembayaran BPHTB meliputi studi bahan-bahan hukum yang
bagi penelitian
hukum
sebagai peraturan pelaksananya. terdiri dari bahan hukum primer, bahan
BPHTB yang timbul sebagai akibat dari hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
perbuatan hukum berupa jual beli, dihitung berdasarkan NPOP. Hal ini diatur dalam Pasal 3
3.4. Pengolahan dan Analisis Data.
ayat (1) dan (2) huruf a Perda Nomor 4 Tahun
a. Pengolahan Data 2010 tentang BPHTB yang menyatakan bahwa
Pengolahan data diperlukan dalam usaha dasar pengenaan pajak adalah NPOP dan NPOP merapikan data yang telah dikumpulkan
yang dimaksud dalam perbuatan hukum sehingga memudahkan dalam menganalisis.
berupa jual beli adalah harga transaksi. Dalam Data yang telah diperoleh akan diperiksa
menetapkan nilai BPHTB dapat dilakukan dan diteliti untuk menjamin apakah data
dengan melihat harga jual beli tanah yang telah tersebut
disepakati oleh para pihak dan nilai yang tertera dipertanggungjawabkan sesuai dengan
sudah
dapat
pada NJOP. Apabila NPOP tidak diketahui atau kenyataan.
lebih rendah dari pada NJOP maka dasar
b. Analisis Data pengenaan BPHTB yang digunakan adalah Untuk menganalisa data tergantung pada
NJOP, dan begitu juga sebaliknya apabila NJOP sifat data yang dikumpulkan oleh peneliti
lebih rendah dari NPOP maka dasar pengenaan (tahap pengumpulan data). Kegunaan dari
BPHTB adalah NPOP.
analisis data ini adalah untuk menilai data- Pada dasarnya ada 3 (tiga) bentuk nilai yang data
menjadi NPOP, yaitu antara lain : menggunakan perundang-undangan yang
yang disajikan,
baik
dengan
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 29
Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
1. Nilai Pasar, yaitu nilai terbaik yang berlaku di pasaran yang ditentukan berdasarkan harga rata-rata yang berlaku di suatu wilayah tertentu;
2. Harga Transaksi, yaitu nilai yang berlaku pada saat terjadinya jual beli atas sebidang tanah dan atau bangunan yang disahkan melalui PPAT atau pejabat lainnya yang ditunjuk berdasarkan peraturan perundang- undangan;
3. NJOP PBB, apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang ditetapkan oleh Kepala Daerah beserta Instansi terkait dengan BPHTB.
NJOP menurut Pasal 1 angka 13 Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor 9 Tahun 2011 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembayaran BPHTB, sebagai
peraturan
pelaksanaan
pengenaan dan pemungutan BPHTB adalah harga rata-rata yang diperoleh dari harga jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat harga jual beli, maka NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau dengan nilai perolehan yang baru atau NJOP pengganti.
2. Proses Pelaporan SSPD BPHTB Jual Beli Tanah pada BAPENDA Kota Pekanbaru.
Menurut Pasal 90 ayat (1) huruf a Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menentukan bahwa saat terutangnya BPHTB ditetapkan untuk jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya AJB. Hal ini berarti bahwa PPAT hanya dapat menandatangani AJB apabila pihak penjual dan pihak pembeli telah melaksanakan semua kewajibannya atas pajak- pajak yang timbul dari perbuatan hukum berupa jual beli atas tanah dan atau bangunan. Demikian sebagaimana diatur dalam Pasal 91 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dan Pasal 6 ayat (1) Perda Nomor 4 Tahun 2010 tentang BPHTB, yang menjelaskan bahwa PPAT/Notaris hanya dapat menandatangani
9 Lampiran I Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011 tentang Sistem dan
Prosedur Pemungutan BPHTB Kota Pekanbaru
akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Berdasarkan dokumen-dokumen pendukung yang telah dilengkapi oleh para pihak berikut kuasa dari para pihak kepada PPAT, maka selanjutnya PPAT dalam kedudukannya tersebut diatas akan membawa kelengkapan dokumen tersebut ke BAPENDA Kota Pekanbaru untuk menerima formulir SSPD BPHTB dari BAPENDA Kota Pekanbaru. Kemudian PPAT akan menginformasikan kepada para pihak sekaligus sebagai wajib pajak untuk mengisi formulir SSPD BPHTB yang telah disiapkan oleh PPAT dengan mencantumkan seluruh informasi yang dibutuhkan secara lengkap dan benar. Hal ini sesuai dengan apa yang dijelaskan dalam Pasal 5 ayat (1) Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011 tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan BPHTB Kota Pekanbaru, yaitu wajib pajak menghitung dan mengisi formulir SSPD BPHTB yang telah disiapkan oleh PPAT.
Prosedur pemungutan BPHTB ini melibatkan PPAT sebagai pihak yang menyiapkan formulir SSPD BPHTB dan akta pemindahan hak atas
tanah dan bangunan. 9
Setelah wajib pajak mengisi formulir SSPD BPHTB dengan lengkap dan benar, maka selanjutnya wajib pajak diberikan kepercayaan untuk menghitung sendiri BPHTB yang terutang, karena pembayaran BPHTB itu sendiri dilaksanakan dengan menggunakan cara Self Assessment System , yaitu wajib pajak diberikan kepercayaan
untuk
menghitung, memperhitungkan, membayar sendiri dengan menggunakan formulir SSPD BPHTB dan melaporkan BPHTB terutang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ini berarti bahwa wajib pajak dituntut untuk mengerti dan memahami tentang ketentuan-ketentuan dan peraturan perpajakan yang berlaku terhadap BPHTB, sehingga tidak menutup kemungkinan untuk menghitung, memperhitungkan, membayar sendiri dengan menggunakan formulir SSPD BPHTB dan melaporkan BPHTB terutang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ini berarti bahwa wajib pajak dituntut untuk mengerti dan memahami tentang ketentuan-ketentuan dan peraturan perpajakan yang berlaku terhadap BPHTB, sehingga tidak menutup kemungkinan untuk
Pasal 79 ayat (3) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Setelah formulir SSPD BPHTB diisi dengan Daerah yang menyatakan bahwa penetapan lengkap dan benar dengan penghitungan Pajak besarnya NJOP ditetapkan oleh Kepala BPHTB terutang oleh wajib pajak, maka
Daerah. 10
selanjutnya wajib
menandatangani formulir SSPD BPHTB Penyesuaian besarnya NJOP PBB yang tersebut. Kemudian formulir SSPD BPHTB
dilakukan oleh Petugas Penilai ZNT bertujuan tersebut dilaporkan oleh wajib pajak sendiri
untuk menyesuaikan nilai objek BPHTB yang maupun oleh PPAT dalam kedudukannya
tertuang pada peta lokasi tanah yang terdapat tersebut diatas kepada BAPENDA Kota
pada Surat Ukur/Gambar Situasi sertipikat hak Pekanbaru. Kemudian SKPD melakukan proses
atas tanah atau Surat Keputusan Pemberian Hak penelitian terhadap kelengkapan dan kebenaran
dengan nilai ekonomis dan perkembangan data terkait objek pajak yang tercantum dalam
wilayah dari objek BPHTB. Hal ini berdasarkan formulir SSPD
BPHTB dan dokumen ketentuan dari Pasal 79 ayat (2) Undang- pendukungnya. Hal ini sebagaimana diatur
Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dalam Pasal 2 angka 5 Peraturan Walikota
Daerah dan Retribusi Daerah mengatur bahwa Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011 tentang Sistem
besarnya NJOP PBB ditetapkan setiap 3 (tiga) dan Prosedur Pemungutan BPHTB Kota
tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat Pekanbaru, yaitu prosedur penelitian atas
ditetapkan setiap tahun sesuai dengan formulir SSPD BPHTB merupakan prosedur
perkembangan wilayah. Sementara itu, untuk verifikasi yang dilakukan oleh SKPD atas
NJOP PBB yang belum tercantum dalam kebenaran dan kelengkapan SSPD BPHTB dan
Keputusan Walikota akan ditetapkan lebih dokumen pendukungnya. Selain itu Pasal 3 ayat
lanjut secara jabatan melalui Keputusan Kepala (2) Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor 1
Pekanbaru dengan Tahun 2011 tentang Sistem dan Prosedur
BAPENDA
Kota
mempertimbangkan pemekaran dan kriteria Pemungutan
dengan tetap menjelaskan bahwa fungsi pelayanan yang
mempedomani Daftar Nilai Indikasi Rata-rata disiapkan oleh BAPENDA Kota Pekanbaru
(NIR)/ZNT. 11
bertugas untuk melakukan interaksi dengan Menurut ketentuan Pasal 10 ayat (1), ayat (2) dan
wajib pajak dalam
tahapan-tahapan
ayat (3) Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor pemungutan Pajak BPHTB seperti penelitian
53 Tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan terhadap SSPD BPHTB dan proses pengurangan
Pemungutan PBB Perdesaan dan Perkotaan, BPHTB.
mengatur bahwa :
3. Penentuan Harga Jual Beli Tanah Dalam
(1) Penilaian objek pajak dilakukan oleh
Pemungutan BPHTB di Kota Pekanbaru.
BAPENDA (dahulu Dinas Pendapatan Penentuan harga jual beli tanah dalam
Daerah) atau pihak lain yang ditunjuk oleh pemungutan BPHTB di Kota Pekanbaru yaitu
Walikota atau Kepala BAPENDA dilakukan dilakukan dengan cara Petugas Penilai Zona
secara massal maupun secara individual Nilai Tanah (ZNT) BAPENDA Kota Pekanbaru
dengan menggunakan pendekatan penilaian terlebih dahulu melakukan penyesuaian
yang telah ditentukan.
terhadap SPPT PBB tahun saat pelaporan SSPD (2) Hasil penilaian objek pajak sebagaimana BPHTB dengan ketetapan besarnya NJOP PBB
dimaksud pada ayat (1) digunakan sebagai yang telah disesuaikan berdasarkan Keputusan
dasar menetapkan NJOP. Walikota Pekanbaru untuk periode setiap
10 Wawancara dengan Kepala Sub Bidang 11 Ibid, Kepala Sub Bidang Penilaian, Penetapan Penilaian, Penetapan PBB dan Verifikasi BPHTB
PBB dan Verifikasi BPHTB BAPENDA Kota BAPENDA Kota Pekanbaru pada tanggal 9 Mei
Pekanbaru
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 31
(3) Kegiatan penilaian dapat dilaksanakan Mengenai dasar pengenaan pajak sebagaimana melalui :
yang diatur dalam Pasal 95 ayat (3) huruf b
a. Penilaian massal, dimana NJOP Bumi Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang dihitung berdasarkan Daftar NIR yang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka terdapat pada setiap ZNT, sedangkan
berdasarkan ketentuan dari Pasal 87 ayat (1) dan NJOP Bangunan dihitung berdasarkan
ayat (2) huruf a Undang-Undang Nomor 28 Daftar Biaya Komponen Bangunan
Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi (DBKB);
Daerah dan ketentuan dari Pasal 3 ayat (1) dan
b. Penilaian individu diterapkan pada : ayat (2) huruf a Perda Nomor 4 Tahun 2010
1. Objek pajak umum (objek pajak non tentang BPHTB, menegaskan bahwa NPOP standar) yang bernilai tinggi;
adalah dasar pengenaan pajak dan NPOP yang
2. Objek pajak khusus yang memiliki dimaksud dalam hal jual beli adalah harga konstruksi
keberadaannya memiliki arti khusus.
4.2. Keabsahan Akta Perjanjian Jual Beli terkait
Penilaian terhadap ZNT juga dilakukan dengan
Harga Jual Beli Tanah yang Tidak
melakukan serangkaian pemeriksaan lapangan
Disetujui oleh BAPENDA Kota Pekanbaru
terhadap objek BPHTB yang tidak terlihat pada
dalam Pemungutan BPHTB.
peta tanah atau tidak diketahui besarnya NJOP
1. Norma Hukum yang Mengatur tentang
PBB. Kegiatan
Perjanjian Jual Beli.
menghasilkan besarnya NJOP PBB yang Perjanjian Jual Beli dalam KUHPerdata diatur semakin mendekati harga pasar atau nilai
KUHPerdata yang transaksi yang mendekati nilai sebenarnya.
dalam Pasal
menyatakan bahwa jual beli adalah suatu Ada 3 (tiga) bentuk pendekatan penilaian
persetujuan, dengan mana pihak yang satu terhadap objek pajak PBB Perdesaan dan
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu Perkotaan, yaitu :
barang, dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
1. Penilaian dengan pendekatan data pasar, yaitu
Suatu persetujuan menurut ketentuan Pasal membandingkan objek yang akan dinilai
1313 KUHPerdata adalah suatu perbuatan dengan objek pajak lain yang sejenis yang
dengan mana 1 (satu) orang atau lebih nilai jualnya sudah diketahui dengan
mengikatkan dirinya terhadap 1 (satu) orang melakukan beberapa penyesuaian.
lain atau lebih. Keterikatan suatu perjanjian
2. Penilaian dengan pendekatan biaya, yaitu yang terkandung di dalam janji yang dilakukan dilakukan untuk penilaian bangunan
oleh para pihak itu sendiri, dimana kata-kata dengan cara memperhitungkan biaya-biaya
yang ditujukan kepada pihak lainnya yang yang dikeluarkan untuk membangun baru
bersifat mengikat dan telah menyatakan dikurangi dengan penyusutan.
kehendak kepada pihak lain. 13
3. Pendekatan dengan kapitalisasi pendapatan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menjelaskan
yang dilakukan pada objek-objek yang bahwa semua persetujuan yang dibuat secara menghasilkan atau memiliki nilai komersil
sah berlaku sebagai undang-undang bagi dengan
mereka yang membuatnya. Semua persetujuan memproyeksikan seluruh pendapatan atau
yang dibuat menurut hukum yang berlaku atau sewa dalam satu tahun terhadap objek pajak
secara sah adalah mengikat sebagai undang- dikurangi dengan kekosongan, biaya
undang terhadap para pihak yang membuatnya operasional dan hak pengusaha. 12 demi tercapainya kepastian hukum.
12 Penjelasan Prosedur Penilaian Objek Pajak pada 13 Herlien Budiono, 2006, Asas Keseimbangan bagi Peraturan Walikota Pekanbaru Nomor 53
Hukum Perjanjian Indonesia , Bandung, PT. Citra Tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Aditya Bakti, hlm. 101
Pemungutan PBB Perdesaan dan Perkotaan
32 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
Semua perjanjian yang telah dibuat dengan sah terjadi suatu pembelian. 15 Ini berarti bahwa, akan berlaku sebagai undang-undang bagi
pihak penjual dan pihak pembeli mempunyai mereka yang membuatnya, sehingga perjanjian
hak sepenuhnya untuk menentukan harga jual tersebut akan mengikat dan melahirkan
beli yang didasarkan pada kesepakatan dan perikatan bagi para pihak dalam perjanjian
persesuaian kehendak yang tidak bertentangan tersebut. Keabsahan suatu perjanjian ditentukan
dengan peraturan yang berlaku. oleh terpenuhi atau tidaknya syarat-syarat yang
Dengan demikian, perjanjian jual beli yang ditetapkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata,
harga transaksinya ditetapkan atau ditentukan yaitu :
a. Adanya kesepakatan kedua belah pihak.
oleh pihak ketiga merupakan suatu perjanjian
dengan
suatu
syarat tangguh atau
b. Kecakapan untuk melakukan perbuatan diperbolehkan juga untuk menetapkan harga
hukum. transaksi jual beli, asalkan cara untuk
c. Adanya suatu hal tertentu. menetapkan harga transaksi jual beli tersebut
d. Adanya sebab yang halal. disetujui oleh pihak penjual dan pihak pembeli.
Perjanjian jual beli merupakan suatu perjanjian
2. Keabsahan Akta Perjanjian Jual Beli terkait
konsensuil yang berarti bahwa ia sudah
Harga Jual Beli Tanah yang Tidak Disetujui
dilahirkan sebagai suatu perjanjian yang sah,
oleh BAPENDA Kota Pekanbaru.
mengikat dan mempunyai kekuatan hukum Pemindahan hak yang terjadi karena jual beli pada saat tercapainya kesepakatan antara pihak
antara pihak penjual dengan pihak pembeli penjual dengan pihak pembeli mengenai unsur-
dapat dilakukan dengan menggunakan Akta unsur pokok (essentialia) tentang barang dan
PPAT, yaitu berupa akta yang dibuat oleh PPAT harga, walaupun jual beli itu mengenai barang
sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan
yang tidak bergerak. 14
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Pasal 1458 KUHPerdata yang menyebutkan
Hal ini juga diatur dalam
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Akta bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara
otentik yang dibuat oleh PPAT dalam perbuatan kedua belah pihak, segera setelah orang-orang
hukum berupa jual beli atas tanah dan atau itu mencapai kesepakatan tentang barang
bangunan dengan harga transaksi yang telah tersebut beserta harganya, meskipun barang itu
disepakati oleh para pihak dapat memberikan belum diserahkan dan harganya belum dibayar,
kepastian hukum bagi para pihak yang yang selanjutnya dilakukan dengan penyerahan
membuatnya, karena kewenangan PPAT diatur terhadap barang tersebut.
melalui peraturan pemerintah. Adapun unsur-unsur yang terkandung dalam
Kewenangan PPAT untuk membuat akta-akta perjanjian jual beli, yaitu antara lain :
otentik tersebut diatas diatur dalam Pasal 2 ayat
a. Adanya subjek hukum, yaitu pihak penjual (2) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
dan pihak pembeli; tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat
b. Adanya kesepakatan antara pihak penjual Akta Tanah yang menjelaskan bahwa perbuatan
dengan pihak pembeli tentang objek jual beli hukum yang menjadi kewenangan PPAT yaitu dan harga;
antara lain jual beli, tukar menukar, hibah,
c. Adanya hak dan kewajiban yang timbul pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng),
antara pihak penjual dengan pihak pembeli. pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Sudah barang tentu harga transaksi jual beli
Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, harus ditetapkan oleh pihak penjual dan pihak
pemberian Hak Tanggungan dan pemberian pembeli. Namun diperbolehkan juga untuk
Kuasa membebankan Hak Tanggungan. menyerahkan harga transaksi jual beli itu
Notaris dapat membuatkan suatu akta kepada perkiraan dari pihak ketiga. Jika pihak
Perjanjian Pengikatan Jual Beli hak atas tanah ketiga ini tidak suka atau tidak mampu
dan bangunan yang disebut dengan akta PPJB. membuat perkiraan tersebut, maka tidaklah
14 Subekti, 2005, Hukum Perjanjian, Jakarta, 15 Pasal 1465 Kitab Undang-Undang Hukum Intermasa, hlm. 79
Perdata.
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 33
Akta PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan oleh calon penjual dan calon pembeli atas tanah
tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu dan bangunan sebagai pengikatan awal sebelum
belum diserahkan, maupun harganya belum para pihak membuat AJB yang dibuat
dibayar.
dihadapan PPAT. Biasanya akta PPJB akan Secara materiil akta PPJB telah melahirkan
dibuat oleh para pihak karena adanya syarat- peralihan hak atas tanah dan bangunan seketika syarat atau keadaan-keadaan yang harus saat terjadi kata sepakat berdasarkan akta PPJB,
dilaksanakan terlebih dahulu oleh para pihak walaupun harganya belum dibayar lunas dan
sebelum melakukan AJB dihadapan PPAT. barangnya belum diserahkan. Secara formal Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan terjadinya jual beli hak atas tanah dan bangunan
dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan
dihadapan PPAT hak atas tanah dan bangunan.
akan
dilangsungkan
sebagaimana diatur dalam PP Nomor 24 Tahun Secara umum, isi dari akta PPJB adalah
1997 tentang Pendaftaran Tanah juncto PP kesepakatan dari penjual untuk mengikatkan
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan diri akan menjual hak atas tanah dan bangunan
Pejabat Pembuat Akta Tanah. kepada pembeli dengan disertai pemberian
Pada dasarnya perjanjian jual beli ini dilakukan uang muka atau tanda jadi berdasarkan
berdasarkan kesepakatan bebas berkontrak kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah
antara dua pihak yang cakap untuk bertindak tangan dikarenakan adanya beberapa syarat- demi hukum untuk melaksanakan suatu syarat dan ketentuan-ketentuan yang belum prestasi yang tidak bertentangan dengan aturan terpenuhi untuk dapat dilaksanakannya AJB hukum yang berlaku, kesusilaan, dan ketertiban yang dibuat dihadapan PPAT. Dalam akta PPJB umum. Kebebasan Berkontrak (Freedom of tersebut, para pihak telah saling setuju dan Contract ), artinya para pihak bebas membuat sepakat mengenai harga, sistem pembayaran, perjanjian atau kontrak dan mengatur sendiri isi barang yang akan diperjual belikan dan sistem dari perjanjian tersebut, sepanjang memenuhi penyerahan barang serta pelaksanaan AJB
syarat sebagai suatu perjanjian, tidak dilarang
terhadap objek yang diperjanjikan tersebut. 16
oleh undang-undang dan dilaksakan dengan Pasal 1340 ayat (1) KUHPerdata menyatakan
itikad baik.
bahwa perjanjian-perjanjian yang dibuat hanya berlaku diantara para pihak yang membuatnya.
Penolakan yang dilakukan oleh BAPENDA Kota Ini berarti bahwa setiap perjanjian hanya
Pekanbaru atas harga jual beli tanah dan membawa akibat bagi para pihak yang terlibat
bangunan yang dilaporkan oleh wajib pajak atau yang membuat perjanjian tersebut.
dalam formulir SSPD BPHTB dengan berpedomankan pada akta PPJB tidaklah bisa
Ketentuan Pasal 1454 KUHPerdata memberikan diterima sepenuhnya, karena apa yang telah pemahaman, bahwa jual beli yang didahului disepakati oleh para pihak dalam akta PPJB
dengan uang muka atau tanda jadi tidak dapat merupakan perjanjian yang telah dibuat dengan
dibatalkan. Hal ini sesuai dengan sifat sah dan berlaku sebagai undang-undang bagi konsensuil dalam perjanjian berdasarkan mereka yang membuatnya, sehingga perjanjian
KUHPerdata, karena dengan adanya uang tersebut akan mengikat dan melahirkan
muka atau tanda jadi sesungguhnya telah terjadi perikatan bagi para pihak dalam perjanjian konsensus atau kesepakatan antara para pihak, tersebut karena telah terpenuhinya syarat-syarat
sehingga jual beli telah terjadi. Mengenai sifat sah perjanjian yang ditetapkan dalam Pasal 1320
konsensuil perjanjian tersebut lebih tegas diatur KUHPerdata. Sementara itu, akta PPJB yang dengan ketentuan Pasal 1458 KUHPerdata, dibuat dihadapan Notaris merupakan suatu
bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara akta otentik, demikian sebagaimana yang diatur
kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-
dalam Pasal
KUHPerdata yang
16 Wawancara dengan SRI HATIKA, SH, Notaris/PPAT di Kota Pekanbaru pada tanggal
27 April 2018
34 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 34 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
4.3. Proses Verifikasi terhadap SSPD BPHTB
suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang
Jual Beli Tanah oleh BAPENDA Kota
ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh
Pekanbaru.
atau dihadapan pejabat umum yang berwenang
1. Norma Hukum yang Mengatur tentang
untuk itu ditempat dimana akta itu dibuatnya.
Verifikasi SSPD BPHTB Jual Beli Tanah
Bahwa mengenai sah atau tidaknya serta
oleh BAPENDA Kota Pekanbaru.
terjadinya suatu perbuatan hukum peralihan BAPENDA Kota Pekanbaru, sebagai satuan hak atas tanah dan bangunan tidak tergantung
kerja yang ditunjuk untuk mengelola BPHTB dari ada atau tidak adanya akta PPAT atas
berdasarkan Perda Nomor 4 Tahun 2010 tentang peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut,
untuk melakukan serta dilakukan dan/atau tidak dilakukan
BPHTB,
bertugas
penelitian/verifikasi terhadap tanda bukti dihadapan PPAT. Hal ini ditegaskan dalam
setoran pembayaran BPHTB yang telah ketentuan Pasal 37 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun
disetorkan oleh subjek pajak BPHTB. 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang
Pemeriksaan/penelitian/verifikasi menurut menyatakan, bahwa dalam keadaan tertentu
ketentuan Pasal 1 angka 29 Perda Nomor 4 sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri,
Tahun 2010 tentang BPHTB adalah serangkaian Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar
kegiatan untuk mencari, mengumpulkan, dan pemindahan hak atas bidang tanah hak milik,
mengolah data dan atau keterangan lainnya dilakukan di antara perorangan Warga Negara
pengawasan kepatuhan Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang
dalam
rangka
pemenuhan kewajiban perpajakan daerah tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut
berdasarkan peraturan perundang-undangan Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar
perpajakan daerah.
kebenarannya dianggap
cukup
untuk
mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan. Penelitian/verifikasi terhadap SSPD BPHTB oleh BAPENDA Kota Pekanbaru diatur dalam
Sehingga dengan demikian BAPENDA Kota Pasal 2 ayat (2) huruf c Peraturan Walikota Pekanbaru
Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011 tentang Sistem membatalkan sebagian dari isi yang telah
dan Prosedur Pemungutan BPHTB Kota diperjanjikan dalam akta PPJB, karena yang
mengenai prosedur dapat membatalkan isi perjanjian dalam akta
Pekanbaru
penelitian/verifikasi SSPD BPHTB. Proses PPJB tersebut hanyalah para pihak yang saling
penelitian/verifikasi tersebut dilakukan oleh terkait dalam perjanjian tersebut. Pasal 1338 ayat
SKPD atas kebenaran dan kelengkapan dari (2) KUHPerdata menentukan bahwa perjanjian-
Penelitian/verifikasi ini perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain
SSPD
BPHTB.
dilakukan setelah wajib pajak melakukan dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau
terutang dengan karena alasan-alasan yang oleh undang-undang
pembayaran
BPHTB
menggunakan formulir SSPD BPHTB melalui dinyatakan cukup untuk itu. Dengan ketentuan
Bank penerima setoran BPHTB yang dalam hal tersebut jelas bahwa apa yang sudah disepakati
ini adalah Bank RiauKepri sebagai bank yang oleh para pihak tidak boleh diubah oleh
ditunjuk oleh walikota.
siapapun juga, kecuali jika hal tersebut memang dikehendaki secara bersama oleh para pihak,
Pelaksanaan penelitian/verifikasi terhadap ataupun ditentukan demikian oleh undang-
SSPD BPHTB juga diatur dalam Surat Edaran undang berdasarkan suatu perbuatan hukum
Bersama Menteri Keuangan, Menteri Dalam atau peristiwa hukum atau keadaan hukum
Negeri dan Kepala Badan Pertanahan Nasional tertentu. 17 Nomor 1837/7.1-100/V/2014 tanggal 21 Mei
2014 tentang Petunjuk Pemungutan BPHTB Dalam Kaitannya Dengan Pendaftaran Hak atas
17 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2010, Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian , Jakarta, PT.
RajaGrafindo Persada, hlm.166
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 35
Tanah atau Pendaftaran Peralihan Hak atas (1) Setiap pembayaran BPHTB wajib diteliti Tanah, yang menentukan bahwa :
oleh Fungsi Pelayanan.
1. Sesuai dengan SOP (Standar Operasional (2) Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat Prosedur)
a. Kebenaran informasi yang tercantum penelitian/verifikasi bukti pembayaran
Direktorat Jenderal
Pajak,
proses
dalam SSPD BPHTB; BPHTB dilakukan paling lama 1 (satu) hari
b. Kelengkapan dokumen pendukung kerja sejak diterimanya SSPD BPHTB untuk
SSPD BPHTB.
penelitian/verifikasi
(3) Jika diperlukan, penelitian sebagaimana (administrasi) dan paling lama 3 (tiga) hari
di
tempat
dimaksud pada ayat (1) disertai dengan kerja sejak diterimanya SSPD BPHTB untuk
pemeriksaan lapangan.
penelitian/verifikasi lapangan dan tidak
2. Proses Verifikasi SSPD BPHTB Jual Beli
dipungut biaya.
Tanah oleh BAPENDA Kota Pekanbaru.
2. Berdasarkan ketentuan dari Pasal 101 ayat Adapun prosedur yang dilalui dalam
(4) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 pelaksanaan penelitian/verifikasi terhadap tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah,
harga yang diterima sebenarnya oleh Pihak Kepala Daerah atau pejabat yang ditunjuk
Penjual dari Pihak Pembeli yang tertuang SSPD dapat melakukan penelitian/verifikasi atas
BPHTB, yaitu antara lain :
bukti pembayaran BPHTB, dengan tujuan
a. Wajib pajak selaku penerima hak antara lain :
menyiapkan dokumen pendukung yang
a. Mencocokkan Nilai Objek Pajak (NOP) dibutuhkan untuk diisikan pada formulir
yang dicantumkan dalam SSPD BPHTB SSPD BPHTB dengan benar dan lengkap,
dengan yang tercantum dalam fotokopi yang selanjutnya akan diserahkan oleh wajib SPPT PBB atau bukti pembayaran PBB
pajak kepada Fungsi Pelayanan yang telah lainnya;
dipersiapkan
oleh
BAPENDA Kota
b. Mencocokkan NJOP bumi per meter
Pekanbaru.
persegi yang dicantumkan dalam SSPD
b. Selanjutnya Fungsi Pelayanan melakukan BPHTB dengan NJOP bumi per meter
pemeriksaan terhadap kebenaran data yang persegi yang dicantumkan pada basis
tercantum dalam formulir SSPD BPHTB data PBB;
berikut dengan dokumen pendukung yang
c. Mencocokkan NJOP bangunan per meter dilaporkan oleh wajib pajak. Fungsi
kemudian mengajukan BPHTB dengan NJOP bangunan per
persegi yang dicantumkan dalam SSPD
Pelayanan
permintaan data terkait objek pajak yang meter persegi yang dicantumkan pada
tertulis dalam formulir SSPD BPHTB. basis data PBB;
Pengajuan mana dilakukan dengan mengisi
d. Meniliti kebenaran
dan menyampaikan Formulir Pengajuan BPHTB terutang yang meliputi dasar
penghitungan
Data kepada Fungsi Pengolahan Data dan pengenaan NPOP/NJOP, NPOPTKP,
Informasi.
tarif, pengenaan atas objek tertentu,
c. Fungsi Pengolahan Data dan Informasi Pajak BPHTB terutang/yang harus
menarik data yang dibutuhkan dari sistem dibayar;
database objek pajak dan selanjutnya akan
e. Meneliti kebenaran
mencantumkan informasi tentang objek BPHTB yang disetor, termasuk besarnya
penghitungan
pajak tersebut pada formulir Pengajuan pengurangan yang dihitung sendiri.
yang akan diserahkan kembali oleh Fungsi Pasal 7 ayat (1), ayat (2) dan ayat (3) Peraturan
Pengolahan Data dan Informasi kepada Walikota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2011
Fungsi Pelayanan.
tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan
d. Fungsi Pelayanan kemudian memeriksa BPHTB Kota Pekanbaru, yang menegaskan
kebenaran data yang tercantum dalam bahwa :
formulir SSPD BPHTB berikut dengan dokumen pendukungnya berdasarkan data
36 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 36 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
atau tidak diketahui besarnya NJOP PBB. BAPENDA Kota Pekanbaru berhak untuk
Pendekatan penilaian besarnya NJOP PBB melakukan penelitian lapangan untuk
ini dilakukan berdasarkan ketentuan dari mengecek kebenaran data secara nyata.
Pasal 10 Peraturan Walikota Pekanbaru
e. Setelah semua kebenaran data dan informasi Nomor 53 Tahun 2016 tentang Petunjuk tentang objek pajak dalam formulir SSPD
Pelaksanaan Pemungutan Pajak Bumi dan BPHTB berikut dengan kelengkapan data
Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. pendukung
Kegiatan ini bertujuan untuk menghasilkan selanjutnya
besarnya NJOP PBB yang semakin menandatangani formulir SSPD BPHTB
Fungsi
Pelayanan
mendekati harga pasar atau nilai transaksi (lembar 1, 2, 3, 4, 5 dan 6) tersebut.
yang mendekati nilai sebenarnya. Kemudian Fungsi Pelayanan mengarsipkan
2. Notaris dapat membuatkan suatu akta formulir SSPD BPHTB (lembar 4, 5, dan 6)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli hak atas tersebut sebagai dokumentasi, sedangkan
tanah dan bangunan yang disebut dengan formulir SSPD BPHTB (lembar 1, 2 dan 3) akta PPJB. Akta PPJB adalah suatu perjanjian diserahkan oleh Seksi Pendaftaran dan yang dibuat oleh calon penjual dan calon
Pendataan kepada wajib pajak. 18
pembeli atas tanah dan bangunan sebagai
pengikatan awal sebelum para pihak
5. Penutup
membuat AJB yang dibuat dihadapan PPAT.
5.1. Kesimpulan
Biasanya akta PPJB akan dibuat oleh para
1. Penentuan harga jual beli tanah dan pihak karena adanya syarat-syarat atau bangunan oleh BAPENDA Kota Pekanbaru
keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan dalam pemungutan BPHTB terutang
terlebih dahulu oleh para pihak sebelum dilakukan
dihadapan PPAT. penyesuaian terhadap SPPT PBB tahun saat
1454 KUHPerdata pelaporan SSPD BPHTB dengan ketetapan
Ketentuan
Pasal
memberikan pemahaman, bahwa jual beli besarnya NJOP PBB yang telah disesuaikan
yang didahului dengan uang muka atau berdasarkan
tanda jadi tidak dapat dibatalkan. Hal ini Pekanbaru untuk periode setiap tahunnya.
Keputusan
Walikota
sesuai dengan sifat konsensuil dalam Penyesuaian besarnya NJOP PBB yang