Tinjauan Yuridis Mengenai Hak Kebendaan Pembeli Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Bank adalah suatu lembaga keuangan yang sangat penting bagi suatu negara
mengingat fungsinya yang sangat vital bagi pemerataan pembangunan dan pemerataan
kesejahteraan di suatu negara. Fungsi utama dari bank adalah untuk menghimpun dana dari
masyarakat yang mempunyai kelebihan dana dan menyalurkan dana tersebut kepada
masyarakat yang membutuhkan dana . Dalam rangka menjalankan fungsi utamanya tersebut
maka bank harus menjunjung tinggi pelaksanaan prinsip kehati-hatian (prudential banking)
karena apabila suatu bank melakukan tugasnya dengan mengabaikan prinsip kehati-hatian
(prudential banking) maka akan menimbulkan dampak buruk bagi perekonomian negara dan
menerbitkan kerugian bagi nasabah atau pihak-pihak lain yang berkaitan dengan kinerja suatu
bank.
Bank yang tidak melaksanakan tugasnya berdasarkan prinsip kehati-hatian (prudential
banking)
dapat
dituntut
karena
telah
melakukan
perbuatan
melawan
hukum
(onrechtmatigdaad) sebagaimana dimaksud di dalam ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata.
1
Hal ini sesuai dengan putusan Hoge Raad pada tahun 1919 mengenai perkara LindebaumCohen yang menggeser paradigma mengenai perbuatan melawan hukum (onrechtmatigdaad)
yang mana putusan Hoge Raad tersebut telah memberikan syarat alternatif suatu perbuatan
dikatakan perbuatan melawan hukum yakni apabila 2 :
1) Melanggar hak orang lain atau
2) bertentangan dengan kewajiban hukum pelaku atau
3) bertentangan dengan kesusilaan atau
1
Pasal 1365 KUHPerdata antara lain menyebutkan “ Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa
kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk
menggantikan kerugian tersebut”
2
HR.31-1-1919,NJ 1919,161;Lindenbaum/Cohen
Universitas Sumatera Utara
4) bertentangan dengan kecermatan yang patut harus diperhatikan dalam lalu lintas
masyarakat terhadap diri dan barang orang lain.”
Dalam hal ini suatu bank yang melalaikan ataupun mengabaikan prinsip kehati-hatian
(prudential banking) dapat dituntut karena perbuatan melawan hukum (onrechmatigdaad)
karena telah melanggar kewajibannya untuk melaksanakan dan menjunjung tinggi prinsip
kehati-hatian (prudential banking) 3
. Penyaluran dana oleh bank kepada masyarakat yang membutuhkan dana dilakukan
melalui suatu perjanjian kredit, dimana perjanjian kredit tersebut dapat ditujukan kepada
berbagai macam hal yang dapat bersifat produktif ataupun bersifat konsumtif, termasuk di
dalamnya perjanjian kredit antara bank dan masyarakat nasabah debitur bank tersebut untuk
membeli atau pemilikan rumah bagi nasabah debitur bank tersebut. Masyarakat yang ingin
membeli suatu rumah pada umumnya akan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) yang dapat diberikan oleh suatu bank. Dalam hal ini bank dapat memberikan kredit
kepada masyarakat yang hendak membeli rumah dengan balas jasa berupa bunga pada
tingkatan tertentu.
Keberadaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ini sangat membantu
masyarakat yang ingin membeli rumah mengingat harga suatu rumah tergolong mahal untuk
dibeli secara tunai. Namun perlu diingat bahwa Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu kredit
jangka panjang, sedangkan dalam prakteknya, dana perbankan untuk penyediaan rumah
secara kredit melalui penerbitan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang berjangka panjang
pada umumnya berasal dari tabungan, giro dan deposito yang merupakan dana jangka
pendek. Apabila bank menerbitkan KPR secara terus menerus dengan pembiayaan bersumber
3
Pasal 2 UU no 7 Tahun 1992 jo UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan menyebutkan “Perbankan
Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehatihatian”
Universitas Sumatera Utara
pada dana jangka pendek, maka bank akan mengalami kesenjangan antara sumber dan
penggunaan dana (mismatch funding).
Untuk mengatasi permasalahan tersebut perlu dilakukan mobilisasi dana jangka
panjang guna memenuhi kebutuhan pembiayaan perumahan yang berjangka panjang pula.
Sejalan dengan program Pemerintah untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang
perumahan sebagai salah satu upaya penyediaan perumahan yang layak dan terjangkau oleh
masyarakat, perlu diupayakan tersedianya dana yang memadai melalui pembiayaan sekunder
perumahan 4. Untuk melakukan kegiatan pembiayaan yang dimaksud, didirikan perusahaan
pembiayaan sekunder perumahan. Sumber pembiayaan sekunder perumahan di samping
berasal dari modal sendiri, juga diperoleh dari penerbit Efek Beragun Aset dalam bentuk
Surat Utang dan Surat Partisipasi. 5
Pelaksanaan dari pada pembiayaan sekunder perumahan merupakan pengalihan
piutang-piutang yang dimiliki oleh bank yakni berupa kredit-kredit KPR kepada masyarakat
umum sebagai investor. Pengalihan piutang itu pun seseuai dengan prinsip demokrasi
ekonomi sebagaimana termaktub dalam ketentuan Pasal 2 UU No. 7 Tahun 1992 jo UU No.
10 Tahun 1998 tentang Perbankan yang antara lain menyebutkan bahwa bank dalam
melaksanakan fungsinya berasaskan demokrasi ekonomi. Asas demokrasi ekonomi
menggambarkan nilai-nilai demokrasi yang diturunkan pada pelaksanaan pembangunan
sebagai pilar perekonomian nasional, yakni mengenai demokrasi prosedural dimana
demokrasi prosedural diartikan sebagai suatu kajian demokrasi berkenaan dengan prosedur
keikutsertaan masyarakat dalam kehidupan bernegara, sehingga jargon demokrasi
sebagaimana yang diungkapkan oleh Abraham Lincoln yang berbunyi “ from the people, by
the people and for the people” dapat tercermin pada penyelenggaraan perekonomian nasional.
4
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 11 Perpres no 19 Tahun 2005 menyebutkan bahwa “pembiayaan
sekunder perumahan aalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang
kepada kreditor asal dengan melakukan sekuritisasi”.
5
Penjelasan Umum Perpres No 19 Tahun 2005.
Universitas Sumatera Utara
Proses memobilisasi dana kredit jangka panjang tersebut dilakukan dengan cara
melakukan sekuritisasi aset yakni dengan menerbitkan suatu surat berharga (efek/sekuritas)
yang mana surat berharga tersebut memiliki jaminan berupa tagihan-tagihan atau piutangpiutang yang dimiliki oleh kreditur asal. Dengan kata lain surat berharga yang diterbitkan
tersebut akan dibayarkan melalui tagihan-tagihan atau piutang-piutang yang dimiliki oleh
kreditur asal yakni tagihan-tagihan terhadap nasabah-nasabah pemohon Kredit Pemilikan
Rumah ( KPR). Suatu surat berharga yang memiliki jaminan berupa aset keuangan tesebut
disebut sebagai efek beragun aset 6 atau dalam tradisi Common Law surat berharga tersebut
disebut sebagai (Asset Backed Security).
Penerbitan surat berharga tersebut oleh suatu perusahaan atau lembaga keuangan yang
khusus didirikan untuk itu dan pembelian surat berharga tersebut oleh masyarakat investor
yang melalui mekanisme penawaran umum haruslah tunduk terhadap ketentuan-ketentuan di
dalam hukum pasar modal, 7 termasuk di dalamnya ketentuan mengenai prinsip keterbukaan8
mengenai fakta materil yang berkaitan dengan kondisi yang berkenaan dengan efek beragun
aset yang diterbitkan dalam rangka pembiayaan sekunder perumahan yang melalui
mekanisme penawaran umum.
Pasar modal pada hakikatnya adalah jaringan tatanan yang memungkinkan pertukaran
klaim jangka panjang, penambahan financial asset pada saat yang sama, memungkinkan
investor untuk mengubah dan menyesuaikan portofolio investasi (melalui pasar sekunder).
Berlangsungnya fungsi pasar modal adalah meningkatkan dan menghubungkan aliran dana
6
ibid
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 13 UU no 8 tahun 1995 menyebutkan bahwa “ pasar modal adalah
kegiatan yang bersangkutan dengan penawaran umum dan perdagangan efek, perusahaan publik yang
berkaitan dengan efek yangditerbitkannya serta lembaga dan profesi yang berkaitan dengan efek dengan
memperoleh imbalan jasa”
8
Pasal 1 angka 25 UU No 8 Tahun 1995 menyebutkan “Prinsip Keterbukaan adalah pedoman umum yang
mensyaratkan emiten, perusahaan publik, dan pihak lain yang tunduk pada undang-undang ini untuk
menginformasikan kepada masyarakat dalam waktu yang tepat seluruh informasi materila mengenasi
usahanya atau efeknya yang dapat berpengaruh terhadap keputusan pemodal efek dimaksud dan atau harga
efek tersebut”
7
Universitas Sumatera Utara
jangka panjang dengan ”kriteria pasarnya” secara efisien yang akan menunjang pertumbuhan
riil ekonomi secara keseluruhan 9.
Pasar modal diadakan untuk tujuan mempertemukan orang-orang yang membutuhkan
dana dengan orang-orang yang mempunyai kelebihan dana untuk di investasikan kepada
orang-orang yang membutuhkan dana tersebut, akan tetapi penjual dan pembeli pada pasar
modal sebenarnya tidak pernah bertemu atau berpapasan muka pada suatu tempat tertentu,
kehadiran kepentingan penjual dan pembeli di pasar modal diwakili oleh para pelaku pasar
modal yang lain, yakni antara lain broker atau pialang, custodian, wali amanat dan lain-lain,
ini merupakan perbedaan yang paling mencolok antara pasar modal dengan pasar pada
umumnya.
Permasalahan yang sering terjadi sebagai akibat dari tidak bertemunya penjual dan
pembeli pada pasar modal secara langsung adalah mengenai informasi dari pada surat
berharga yang dijual di pasar modal, tentu para investor dalam hal ini tidak mau untuk
membeli suatu surat berharga yang kualitasnya rendah, maka penilaian harga atas surat
berharga tersebut seharusnya sesuai dengan nilai atau kualitas dari surat berharga itu sendiri.
Pasar modal sendiri memiliki fungsi antara lain sebagai berikut
10
:
1) Sarana untuk menghimpun dana-dana masyarakat untuk disalurkan ke dalam
kegiatan-kegiatan yang produktif ;
2) Sumber pembiayaan yang mudah, murah, dan cepat bagi dunia usaha dan
pembangunan nasional ;
3) Mendorong terciptanya kesempatan berusahan dan sekaligus menciptakan
kesempatan kerja ;
4) Mempertinggi efisiensi alokasi sumber produksi
9
Pandji Anoraga, Piji Pakarti, 2001,Pengantar Pasar Modal,Semarang, Rineka Cipta, hal 5
Yulfasni, 2005, Hukum Pasar Modal, Jakarta, Badan Penerbit Iblam, hal 2.
10
Universitas Sumatera Utara
5) Memperkokoh beroperasinya mekanisme pasar dalam menata sistem moneter,
karena pasar modal dapat menjadi saran “open market operation” sewaktuwaktu oleh bank sentral ;
6) Menekan tingginya tingkat bunga menuju suatu “rate” yang reasonable dan
7) Sebagai alternatif investasi bagi para pemodal.
Nilai atau kualitas dari suatu surat berharga sangat bergantung pada tingkat kualitas
dari pihak yang menerbitkan dan menjual surat berharga tersebut kepada masyarakat dimana
dalam kajian pasar modal perusahaan tersebut disebut sebagai emiten. Ketika harga dari surat
berharga yang diterbitkan oleh emiten tersebut benar-benar telah merepresentasikan kualitas
dari surat berharga tersebut, maka keadaan inilah yang disebut sebagai suatu mekanisme
pasar yang efisien yakni ketika harga surat berharga yang diterbitkan oleh emiten benar-benar
sepenuhnya merupakan refleksi dari seluruh informasi mengenai kualitas dari surat berharga
yang tersedia. 11
Dalam hal ini jelaslah bahwa kepentingan pembeli surat berharga atau dalam hal ini
masyarakat investor untuk mendapatkan barang dengan harga yang sesuai dengan kualitas
dari surat berharga tersebut merupakan salah satu kebendaan hukum yang utama di dalam
pengaturan hukum di pasar modal dimana hal tersebut hanya dapat terwujud ketika pihak
emiten dalam hal ini mau terbuka atas segala informasi-informasi yang berkenaan dengan
kualitas dari surat berharga yang diterbitkan olehnya. Pihak Otoritas pasar modal yang mana
di Indonesia dipegang oleh Bappepam 12 harus dapat mewajibkan para emiten untuk dapat
bersifat terbuka. Pelaksanaan hal inilah yang dalam kajian hukum pasar modal disebut prinsip
keterbukaan (disclosure principle).
11
Lynn A Stout, The Unimfortance of being efficient; An Economic Analysis of Stock Market Pricing and
Securites Regulation, Michigan Law Review Vol,87, Desember 1988), hal 615.
12
Berdasarkan Pasal 6 huruf b UU No 21 tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan,yang mana antara lain
menyebutkan bahwa otoritas jasa keuangan memiliki tugas untuk mengatur dan mengawasi kegiatan jasa
keuangan di pasar modal, dengan demikian pada sekarang ini pemegang otoritas pasar modal di Indonesia
adalah Otoritas Jasa Keuangan.
Universitas Sumatera Utara
Dalam kerangka penerbitan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan
fakta materil yang perlu diketahui oleh para calon investor bukanlah mengenai kualitas
perusahaan yang menerbitkan efek beragun aset tersebut, karena dalam hal ini perusahaan
yang menerbitkan dan yang menawarkan efek beragun aset berupa obligasi pada penawaran
umum tersebut adalah suatu perusahaan special pupose vehicle (SPV) 13 dan perusahaan yang
menerbitkan dan menawarkan efek beragun aset berupa saham/partisipasi adalah lembaga
keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Perpres No.19 Tahun 2005. Tentu saja
kualitas perusahaan SPV tersebut tidak memiliki hubungan dengan kualitas dari efek beragun
aset berupa obligasi yang diterbitkan dan ditawarkan oleh perusahaan SPV tersebut begitu
juga bahwa kualitas lembaga keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Perpres No.19
Tahun 2005 tidak terlalu bersifat dominan untuk memberikan pertimbangan kepada calon
investor untuk membeli atau tidak efek yang ditawarkan tersebut dibandingkan kualitas dari
pada aset yang dijadikan dasar penerbitan efek beragun aset tersebut, oleh karenanya tidak
akan mempengaruhi para calon investor untuk membeli atau menjual efek beragun aset
berupa obligasi atau saham, tersebut.
Dalam Pasar modal, masyarakat pemodal membeli suatu komoditi yang sangat
abstrak dan oleh karenanya kualitas dari komoditi tersebut yaitu saham dan/atau obligasi
ditentukan oleh kualitas informasi yang tersedia dari perusahaan emiten yang bersangkutan.
Apabila informasi tidak tersedia berarti kualitas dari barang yang diperjual-belikan sama
seperti apa yang ditawarkan pada rumah-rumah judi.
Dalam hal ini, peranan dari pada lembaga-lembaga penunjang pasar modal seperti:
akuntan publik, notaris, konsultan hukum, penjamin emisi, penilai dan wali amanat adalah
amat diperlukan. Pada awal ketika calon emiten berniat go public akan sangat menentukan
13
Menurut Pasal 1 angka 15 Perpres no 19 Tahun 2005 tentang pembiayan sekunder perumahan, yang
dimaksud dengan perusahaan Special Purpose Vehicle adalah perseroan terbata yang ditunjuk oleh lembaga
keuangan yang melaksanakan kegiatan pembiayan sekunder perumahan yang khusus didirikan untuk membeli
aset keuangan dan sekaligus menerbitkan efek beragun aset.
Universitas Sumatera Utara
kualitas akhir instrumen pasar modal yang akan dikeluarkan. 14 Oleh karenanya
untuk
menentukan fakta materil adalah sesuatu yang penting dalam rangka pembiayaan sekunder
perumahan. 15. Jadi apabila fakta-fakta materil apa yang perlu diketahui tersebut dapat
ditelisik maka dapat ditentukan sejauh mana perlindungan hukum dapat diberikan kepada
pembeli efek beragun aset tersebut dan kepada siapa pertanggungjawaban hukum dapat
dibebankan.
Permasalahan mengenai fakta materiil ini erat kaitannya dengan hukum jual-beli,
karena memang kegiatan pembiayan sekunder perumahan yang ditawarkan melalui
mekanisme penawaran umum yakni penawaran melalui proses pasar modal pada hakikatnya
merupakan suatu proses jual-beli surat berharga yakni efek beragun aset berupa obligasi.
Selain dari pada itu di dalam proses penerbitan efek beragun aset maka bank sebagai
originator atau pihak yang aset keuangannya dijadikan dasar penerbitan efek beragun aset
pada pembiayaan sekunder perumahan pada dasarnya melakukan perbuatan hukum berupa
jual beli piutang sebagaimana diatur di dalam Bagian 5 Buku Ke III KUHPerdata kepada
perusahaan SPV ataupun kepada lembaga keuangan yang khusus didirikan untuk itu
sebagaimana dimaksud di dalam ketentuan Pasal 3 Perpres No.19 Tahun 2005, yang mana
jual beli tersebut harus merupakan suatu jual-beli putus16.
Karena pembiayaan sekunder perumahan tersebut erat kaitannya dengan hukum jual
beli maka kajian hukum jual-beli mengenai tanggung jawab penjual atas barang yang dijual
oleh penjual terhadap pembeli adalah relevan untuk diterapkan dalam menentukan fakta
materiil yang perlu diketahui oleh calon investor untuk menilai harga dari obligasi yang
diterbitkan oleh perusahaan SPV atau saham yang diterbikan oleh lembaga keuangan khusus
14
Pandji Anoraga, Piji Pakarti Opcit hal 6
Pasal 1 angka 7 UU no 8 Tahun 1995 tentang pasar modal menyebutkan “ informasi atau fakta material
adalah informasi atau fakta penting dan relevan mengenai peristiwa , kejadian, atau fakta yang dapat
mempengaruhi harga efek pada bursa efek dan keputusan pemodal, calon pemodan, atau pihak lain yang
berkepentingan atas informasi atau fakta tersebut”.
16
Pasal 4 ayat (3) huruf a Peraturan Bank Indonesia No.7/4/PBI/2005.
15
Universitas Sumatera Utara
didirikan untuk itu secara wajar dan efisien. Selain itu masalah pembiayan sekunder
perumahan juga erat kaitannya dengan hukum kebendaan termasuk proses penyerahan benda
yang dalam hal ini adalah surat berharga. Sehingga sangatlah relevan menerapkan kaidahkaidah hukum yang terdapat di dalam Buku II dan Buku III KUHPerdata dan kaidah-kaidah
hukum perdata yang bersifat doktrinal terhadap perkara pembiayaan sekunder perumahan.
Seperti yang telah digambarkan di atas bahwa pada dasarnya pembiayaan sekunder
perumahan adalah proses pengalihan piutang yang terbit dari penerbitan KPR oleh bank
sebagai pemilik piutang yang pada akhirnya berhilir kepada pembeli efek beragun aset pada
pembiayaan sekunder perumahan melalui perbuatan jual-beli piutang dan penerbitan surat
berharga atau efek. Oleh karenanya di setiap perbuatan pengalihan piutang baik yang
dilakukan melalui jual-beli piutang maupun melalui penerbitan efek beragun aset maka akan
ada juga proses pengalihan hak kebendaan juga yang mana hak kebendaan tersebut pada
akhirnya akan beralih kepada pembeli efek beragun aset.
Seperti yang telah dikemukakan sebelumnya bahwa fakta materil pada pembiayaan
sekunder perumahan pada dasarnya adalah suatu fakta atau informasi yang dapat
mempengaruhi calon investor/pembeli efek beragun aset akan membeli atau tidak efek
beragun aset yang diterbitkan pada pembiayaan sekunder perumahan. Informasi-informasi
tersebut pada dasarnya adalah sesuatu yang melekat pada permasalahan apa-apa saja hak-hak
kebendaan yang dimiliki oleh pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan dan bagaimana keadaan atau kondisi dari hak-hak kebendaan tersebut sehingga
pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder menjatuhkan keputusan untuk
melakukan pembelian efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan.
Dengan sendirinya ketika calon investor pembeli efek beragun aset pada pembiayaan
sekunder perumahan dapat mengetahui dan memahami apa-apa saja hak-hak kebendaan yang
dimiliki olehnya dan bagaimana kondisi dari hak-hak kebendaan tersebut sebelum beralih
Universitas Sumatera Utara
kepadanya, maka calon investor pembeli efek beragun aset mengetahui dan memahami pula
bagaimana dan apa-apa saja fakta materil yang perlu diketahui olehnya. Selain dari pada itu
ketika mengenai hak-hak kebendaan pembeli efek beragun aset dapat dipahami maka dapat
memudahkan untuk mengetahui bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun
aset pada pembiayaan sekunder
Dalam penulisan kali ini maka akan dibahas mengenai bagaimana mekanisme
penerbitan efek pada pembiayaan sekunder perumahan dilaksanakan, bagaimana mekanisme
peralihan hak kebendaan yang dimiliki oleh pembeli efek beragun aset, bagaimana
perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan,
dan bagaiaman pengaturan KUHPerdata yang berkenaan dengan pembiayaan sekunder
perumahan dan hak-hak kebendaan pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan.
B. Permasalahan.
Dari latar belakang dan permasalahan-permasalahan yang muncul sebagaimana yang
telah disebutkan sebelumnya maka dapatlah ditarik beberapa perumusan masalahnya antara
lain sebagai berikut
1. Bagaimanakah hak-hak kebendaan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan ?
2. Bagaimanakah mekanisme peralihan hak kebendaan yang dimiliki oleh pembeli
efek beragun aset ?
3. Bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset berkenaan
dengan hak kebendaannya atas efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan ?
Universitas Sumatera Utara
4. Apakah hukum nasional sudah seusuai dengan konsep pembiayaan sekunder
perumahan di Indonesia ?
C. Tujuan Penulisan
Adapun tujuan dari pembahasan penulisan ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui bagaimanakah hak-hak kebendaan pada efek beragun aset pada
pembiayaan sekunder perumahan.
2. Untuk mengetahui mekanisme peralihan hak kebendaan yang dimiliki oleh pembeli
efek beragun aset
3. Untuk mengetahui bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun
aset pada pembiayaan sekunder berkenaan dengan hak kebendaannya atas efek
beragun aset.
4. Untuk mengetahui apakah perlu dilakukan penyesuaian pada hukum nasional
berkenaan dengan konsep pembiayaan sekunder perumahan di Indonesia.
D. Manfaat Penulisan
Adapun penulisan skripsi ini mempunyai manfaat sebagai berikut :
a. Secara Teoretis
Secara teoretis pembahasan yang dikemukakan dalam penulisan skripsi ini diharapkan
dapat menambah kontribusi pemikiran dan khazanah keilmuan khusus dalam bidang
pembiayaan sekunder perumahan yakni mengenai hukum kebendaan dan hak-hak
kebendaan pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan.
b. Secara Praktis
Pembahasan di dalam skripsi ini diharapkan dapat memberikan manfaat kepada para
pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan. Agar para pembeli
Universitas Sumatera Utara
efek beragun aset dapat mengetahui apa-apa saja dan bagaimana hak kebendaan yang
dimiliki olehnya serta bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset
pada pembiayaan sekunder perumahan, sehingga dapat membantu para pembeli efek
beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan untuk membuat keputusan
apakah akan membeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan atau
tidak, dan membantu pula untuk menentukan keputusan apakah akan melepas atau
tidak efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan yang dimilikinya
kepada pihak lain atau tidak.
E. Metode Penelitian
Metode adalah proses, prinsip-prinsip dan tata cara memecahkan suatu masalah,
sedangkan penelitian adalah pemeriksaan secara hati-hai, tekun dan tuntas terhadap suatu
gejala untuk menambah pengetahuan manusia, maka metode penelitian dapat diartikan
sebagai proses prinsip-prinsip dan tata cara untuk memecahkan masalah yang dihadapi
dalam melakukan penelitiann17. Menurut Sutrisno Hadi, Penelitian atau riset adalah suatu
usaha untuk menemukan, mengembangkan, dan menguji kebenaran suatu pengetahuan, usaha
mana dilakukan dengan metode-metode ilmiah. 18
Untuk melengkapi tulisan ini dan agar penulisan skripsi ini lebih dapat
dipertanggungjawabkan maka akan dijelaskan mengenai metode penulisan yang digunakan
dalam penulisan skripsi ini. Adapun metode penulisan skrispi ini adalah sebagai berikut :
1. Jenis Penelitian.
Penulisan skripsi ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian
normatif. Metode penelitian bersifat normatif dalam artian bahwa dalam membahas
tentang pembahasan skripsi objek yang dibahas adalah mengenai dan berkenaan
dengan norma-norma hukum dan menggunakan serta mengolah data sekunder untuk
17
18
Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, hal 6
Sutrisno Hadi, 2000, Metodologi Research, Jilid I, Yayasan Andi, Yogyakarta, hal 4
Universitas Sumatera Utara
menjawab mengenai rumusan masalah yang dirumuskan di dalam penulisan skripsi
ini.
2. Sumber Data.
Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan data sekunder, yakni data yang
diperoleh dari sumber-sumber yang bersifat tidak langsung dan tertuang dalam
dokumen, peraturan perundang-undangan, buku-buku yang relevan , dll. Adapun data
sekunder tersebut antara lain sebagai berikut :
a. Bahan Hukum Primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat, dan terdiri dan
terdiri dari :
Peraturan Perundang-undangan :
1) Undang-undang dan peraturan yang setaraf
2) Peraturan pemerintah dan peraturan yang setaraf
3) Keputusan Presiden dan keputusan yang setaraf
4) Keputusan Menteri dan keputusan yang setaraf
b. Bahan Hukum Sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan
mengnai bahan hukum primer, seperti buku-buku hukum, hasil-hasil penelitian,
atau pendapat para pakar hukum.
c. Bahan Hukum Tertier, yaitu bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan
terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus (hukum),
dll.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan, yaitu
penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau yang disebut dengan
data sekunder. Adapun data sekunder yang digunakan dalam penulisan skripsi ini antara lain
berasal dari buku-buku koleksi pribadi maupun dari perpustakaan, artikel-artikel baik yang
Universitas Sumatera Utara
diambil dari media cetak maupun eletronik, dokumen-dokumen pemerintah termasuk
peraturan perundang-undangan
a. Analisis Data
Data sekunder yang telah disusun secara sistematis kemudian dianalisis dengan
menggunakan metode pendekatan konseptual, pendekatan perundang-undang , serta
pendekatan perbandingan hukum.
F. Keaslian Penulisan
“Tinjauan Yuridis Mengenai Hak Kebendaan Pembeli Efek Beragun Aset Pada
Pembiayaan Sekunder Perumahan” merupakan judul skripsi ini dan belum pernah ditulis
sebelumnya di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Ditulis dengan menggunakan
data-data yang diperoleh dari bahan kepustakaan berupa buku-buku, media cetak lainnya, dan
media elektronik sehingga keaslian penulisan dari skripsi ini dapat dipertanggungjawabkan.
G. Sistematika Penulisan
Dalam setiap penulisan karya ilmiah, maka penulisan tersebut perlu dilakukan secara
sistematis untuk merangkai tiap-tiap pembahasan agar pembahasan tersebut mudah untuk
dimengerti dan teratur. Penulisan ini dilakukan dengan kerangka penulisan yang tersistematis
ke dalam bab yang masing-masing membahas tiap-tiap permasalahan yang mana tiap-tiap
bab saling mendukung satu sama lain untuk menjawab pertanyaan yang tercantum di dalam
perumusan masalah. Adapun karya ilmiah ini ditulis dengan sistematika sebagai berikut. :
BAB I
: Pendahuluan
Bab I ini berisi tentang, latar belakang, permasalahan, tujuan dan manfaat
penulisan, metode penelitian, keaslian penulisan dan sistematika penulisan
BAB II
: Tinjauan Umum Mengenai Hak Kebendaan,
Universitas Sumatera Utara
Bab ini berisikan tentang, pengertian hak kebendaan, asas-asas dalam
hukum benda, pembagian hak kebendaan menurut KUHPerdata, macammacam hak kebendaan menurut KUHPerdata.
BAB III
: Tinjauan Yuridis Mengenai Pembiayaan Sekunder Perumahan
Bab ini berisikan tentang pengertian efek dan macam-macam efek, kajian
mengenai efek beragun aset, pengertian pembiayaan sekunder perumahan,
dan mekanisme pelaksanaan pembiayaan sekunder perumahan
BAB IV`
:Tinjauan Yuridis Mengenai Hak Kebendaan Pembeli Efek
Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan
Bab ini berisikan tentang hak kebendaan pada efek beragun aset pada
pembiayaan sekunder perumahan, mekanisme peralihan hak kebendaan
pada
efek
beragun
aset
pada
pembiayaan
sekunder
perumahan,
perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset pada pembiayaan
sekunder perumahan, penyesuaian hukum nasional terhadap konsep
pembiayaan sekuder perumahan
Bab V
: Kesimpulan dan Saran
Bab ini berisikan tentang kesimpulan dan saran
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Bank adalah suatu lembaga keuangan yang sangat penting bagi suatu negara
mengingat fungsinya yang sangat vital bagi pemerataan pembangunan dan pemerataan
kesejahteraan di suatu negara. Fungsi utama dari bank adalah untuk menghimpun dana dari
masyarakat yang mempunyai kelebihan dana dan menyalurkan dana tersebut kepada
masyarakat yang membutuhkan dana . Dalam rangka menjalankan fungsi utamanya tersebut
maka bank harus menjunjung tinggi pelaksanaan prinsip kehati-hatian (prudential banking)
karena apabila suatu bank melakukan tugasnya dengan mengabaikan prinsip kehati-hatian
(prudential banking) maka akan menimbulkan dampak buruk bagi perekonomian negara dan
menerbitkan kerugian bagi nasabah atau pihak-pihak lain yang berkaitan dengan kinerja suatu
bank.
Bank yang tidak melaksanakan tugasnya berdasarkan prinsip kehati-hatian (prudential
banking)
dapat
dituntut
karena
telah
melakukan
perbuatan
melawan
hukum
(onrechtmatigdaad) sebagaimana dimaksud di dalam ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata.
1
Hal ini sesuai dengan putusan Hoge Raad pada tahun 1919 mengenai perkara LindebaumCohen yang menggeser paradigma mengenai perbuatan melawan hukum (onrechtmatigdaad)
yang mana putusan Hoge Raad tersebut telah memberikan syarat alternatif suatu perbuatan
dikatakan perbuatan melawan hukum yakni apabila 2 :
1) Melanggar hak orang lain atau
2) bertentangan dengan kewajiban hukum pelaku atau
3) bertentangan dengan kesusilaan atau
1
Pasal 1365 KUHPerdata antara lain menyebutkan “ Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa
kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk
menggantikan kerugian tersebut”
2
HR.31-1-1919,NJ 1919,161;Lindenbaum/Cohen
Universitas Sumatera Utara
4) bertentangan dengan kecermatan yang patut harus diperhatikan dalam lalu lintas
masyarakat terhadap diri dan barang orang lain.”
Dalam hal ini suatu bank yang melalaikan ataupun mengabaikan prinsip kehati-hatian
(prudential banking) dapat dituntut karena perbuatan melawan hukum (onrechmatigdaad)
karena telah melanggar kewajibannya untuk melaksanakan dan menjunjung tinggi prinsip
kehati-hatian (prudential banking) 3
. Penyaluran dana oleh bank kepada masyarakat yang membutuhkan dana dilakukan
melalui suatu perjanjian kredit, dimana perjanjian kredit tersebut dapat ditujukan kepada
berbagai macam hal yang dapat bersifat produktif ataupun bersifat konsumtif, termasuk di
dalamnya perjanjian kredit antara bank dan masyarakat nasabah debitur bank tersebut untuk
membeli atau pemilikan rumah bagi nasabah debitur bank tersebut. Masyarakat yang ingin
membeli suatu rumah pada umumnya akan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) yang dapat diberikan oleh suatu bank. Dalam hal ini bank dapat memberikan kredit
kepada masyarakat yang hendak membeli rumah dengan balas jasa berupa bunga pada
tingkatan tertentu.
Keberadaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ini sangat membantu
masyarakat yang ingin membeli rumah mengingat harga suatu rumah tergolong mahal untuk
dibeli secara tunai. Namun perlu diingat bahwa Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu kredit
jangka panjang, sedangkan dalam prakteknya, dana perbankan untuk penyediaan rumah
secara kredit melalui penerbitan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang berjangka panjang
pada umumnya berasal dari tabungan, giro dan deposito yang merupakan dana jangka
pendek. Apabila bank menerbitkan KPR secara terus menerus dengan pembiayaan bersumber
3
Pasal 2 UU no 7 Tahun 1992 jo UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan menyebutkan “Perbankan
Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehatihatian”
Universitas Sumatera Utara
pada dana jangka pendek, maka bank akan mengalami kesenjangan antara sumber dan
penggunaan dana (mismatch funding).
Untuk mengatasi permasalahan tersebut perlu dilakukan mobilisasi dana jangka
panjang guna memenuhi kebutuhan pembiayaan perumahan yang berjangka panjang pula.
Sejalan dengan program Pemerintah untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang
perumahan sebagai salah satu upaya penyediaan perumahan yang layak dan terjangkau oleh
masyarakat, perlu diupayakan tersedianya dana yang memadai melalui pembiayaan sekunder
perumahan 4. Untuk melakukan kegiatan pembiayaan yang dimaksud, didirikan perusahaan
pembiayaan sekunder perumahan. Sumber pembiayaan sekunder perumahan di samping
berasal dari modal sendiri, juga diperoleh dari penerbit Efek Beragun Aset dalam bentuk
Surat Utang dan Surat Partisipasi. 5
Pelaksanaan dari pada pembiayaan sekunder perumahan merupakan pengalihan
piutang-piutang yang dimiliki oleh bank yakni berupa kredit-kredit KPR kepada masyarakat
umum sebagai investor. Pengalihan piutang itu pun seseuai dengan prinsip demokrasi
ekonomi sebagaimana termaktub dalam ketentuan Pasal 2 UU No. 7 Tahun 1992 jo UU No.
10 Tahun 1998 tentang Perbankan yang antara lain menyebutkan bahwa bank dalam
melaksanakan fungsinya berasaskan demokrasi ekonomi. Asas demokrasi ekonomi
menggambarkan nilai-nilai demokrasi yang diturunkan pada pelaksanaan pembangunan
sebagai pilar perekonomian nasional, yakni mengenai demokrasi prosedural dimana
demokrasi prosedural diartikan sebagai suatu kajian demokrasi berkenaan dengan prosedur
keikutsertaan masyarakat dalam kehidupan bernegara, sehingga jargon demokrasi
sebagaimana yang diungkapkan oleh Abraham Lincoln yang berbunyi “ from the people, by
the people and for the people” dapat tercermin pada penyelenggaraan perekonomian nasional.
4
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 11 Perpres no 19 Tahun 2005 menyebutkan bahwa “pembiayaan
sekunder perumahan aalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang
kepada kreditor asal dengan melakukan sekuritisasi”.
5
Penjelasan Umum Perpres No 19 Tahun 2005.
Universitas Sumatera Utara
Proses memobilisasi dana kredit jangka panjang tersebut dilakukan dengan cara
melakukan sekuritisasi aset yakni dengan menerbitkan suatu surat berharga (efek/sekuritas)
yang mana surat berharga tersebut memiliki jaminan berupa tagihan-tagihan atau piutangpiutang yang dimiliki oleh kreditur asal. Dengan kata lain surat berharga yang diterbitkan
tersebut akan dibayarkan melalui tagihan-tagihan atau piutang-piutang yang dimiliki oleh
kreditur asal yakni tagihan-tagihan terhadap nasabah-nasabah pemohon Kredit Pemilikan
Rumah ( KPR). Suatu surat berharga yang memiliki jaminan berupa aset keuangan tesebut
disebut sebagai efek beragun aset 6 atau dalam tradisi Common Law surat berharga tersebut
disebut sebagai (Asset Backed Security).
Penerbitan surat berharga tersebut oleh suatu perusahaan atau lembaga keuangan yang
khusus didirikan untuk itu dan pembelian surat berharga tersebut oleh masyarakat investor
yang melalui mekanisme penawaran umum haruslah tunduk terhadap ketentuan-ketentuan di
dalam hukum pasar modal, 7 termasuk di dalamnya ketentuan mengenai prinsip keterbukaan8
mengenai fakta materil yang berkaitan dengan kondisi yang berkenaan dengan efek beragun
aset yang diterbitkan dalam rangka pembiayaan sekunder perumahan yang melalui
mekanisme penawaran umum.
Pasar modal pada hakikatnya adalah jaringan tatanan yang memungkinkan pertukaran
klaim jangka panjang, penambahan financial asset pada saat yang sama, memungkinkan
investor untuk mengubah dan menyesuaikan portofolio investasi (melalui pasar sekunder).
Berlangsungnya fungsi pasar modal adalah meningkatkan dan menghubungkan aliran dana
6
ibid
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 13 UU no 8 tahun 1995 menyebutkan bahwa “ pasar modal adalah
kegiatan yang bersangkutan dengan penawaran umum dan perdagangan efek, perusahaan publik yang
berkaitan dengan efek yangditerbitkannya serta lembaga dan profesi yang berkaitan dengan efek dengan
memperoleh imbalan jasa”
8
Pasal 1 angka 25 UU No 8 Tahun 1995 menyebutkan “Prinsip Keterbukaan adalah pedoman umum yang
mensyaratkan emiten, perusahaan publik, dan pihak lain yang tunduk pada undang-undang ini untuk
menginformasikan kepada masyarakat dalam waktu yang tepat seluruh informasi materila mengenasi
usahanya atau efeknya yang dapat berpengaruh terhadap keputusan pemodal efek dimaksud dan atau harga
efek tersebut”
7
Universitas Sumatera Utara
jangka panjang dengan ”kriteria pasarnya” secara efisien yang akan menunjang pertumbuhan
riil ekonomi secara keseluruhan 9.
Pasar modal diadakan untuk tujuan mempertemukan orang-orang yang membutuhkan
dana dengan orang-orang yang mempunyai kelebihan dana untuk di investasikan kepada
orang-orang yang membutuhkan dana tersebut, akan tetapi penjual dan pembeli pada pasar
modal sebenarnya tidak pernah bertemu atau berpapasan muka pada suatu tempat tertentu,
kehadiran kepentingan penjual dan pembeli di pasar modal diwakili oleh para pelaku pasar
modal yang lain, yakni antara lain broker atau pialang, custodian, wali amanat dan lain-lain,
ini merupakan perbedaan yang paling mencolok antara pasar modal dengan pasar pada
umumnya.
Permasalahan yang sering terjadi sebagai akibat dari tidak bertemunya penjual dan
pembeli pada pasar modal secara langsung adalah mengenai informasi dari pada surat
berharga yang dijual di pasar modal, tentu para investor dalam hal ini tidak mau untuk
membeli suatu surat berharga yang kualitasnya rendah, maka penilaian harga atas surat
berharga tersebut seharusnya sesuai dengan nilai atau kualitas dari surat berharga itu sendiri.
Pasar modal sendiri memiliki fungsi antara lain sebagai berikut
10
:
1) Sarana untuk menghimpun dana-dana masyarakat untuk disalurkan ke dalam
kegiatan-kegiatan yang produktif ;
2) Sumber pembiayaan yang mudah, murah, dan cepat bagi dunia usaha dan
pembangunan nasional ;
3) Mendorong terciptanya kesempatan berusahan dan sekaligus menciptakan
kesempatan kerja ;
4) Mempertinggi efisiensi alokasi sumber produksi
9
Pandji Anoraga, Piji Pakarti, 2001,Pengantar Pasar Modal,Semarang, Rineka Cipta, hal 5
Yulfasni, 2005, Hukum Pasar Modal, Jakarta, Badan Penerbit Iblam, hal 2.
10
Universitas Sumatera Utara
5) Memperkokoh beroperasinya mekanisme pasar dalam menata sistem moneter,
karena pasar modal dapat menjadi saran “open market operation” sewaktuwaktu oleh bank sentral ;
6) Menekan tingginya tingkat bunga menuju suatu “rate” yang reasonable dan
7) Sebagai alternatif investasi bagi para pemodal.
Nilai atau kualitas dari suatu surat berharga sangat bergantung pada tingkat kualitas
dari pihak yang menerbitkan dan menjual surat berharga tersebut kepada masyarakat dimana
dalam kajian pasar modal perusahaan tersebut disebut sebagai emiten. Ketika harga dari surat
berharga yang diterbitkan oleh emiten tersebut benar-benar telah merepresentasikan kualitas
dari surat berharga tersebut, maka keadaan inilah yang disebut sebagai suatu mekanisme
pasar yang efisien yakni ketika harga surat berharga yang diterbitkan oleh emiten benar-benar
sepenuhnya merupakan refleksi dari seluruh informasi mengenai kualitas dari surat berharga
yang tersedia. 11
Dalam hal ini jelaslah bahwa kepentingan pembeli surat berharga atau dalam hal ini
masyarakat investor untuk mendapatkan barang dengan harga yang sesuai dengan kualitas
dari surat berharga tersebut merupakan salah satu kebendaan hukum yang utama di dalam
pengaturan hukum di pasar modal dimana hal tersebut hanya dapat terwujud ketika pihak
emiten dalam hal ini mau terbuka atas segala informasi-informasi yang berkenaan dengan
kualitas dari surat berharga yang diterbitkan olehnya. Pihak Otoritas pasar modal yang mana
di Indonesia dipegang oleh Bappepam 12 harus dapat mewajibkan para emiten untuk dapat
bersifat terbuka. Pelaksanaan hal inilah yang dalam kajian hukum pasar modal disebut prinsip
keterbukaan (disclosure principle).
11
Lynn A Stout, The Unimfortance of being efficient; An Economic Analysis of Stock Market Pricing and
Securites Regulation, Michigan Law Review Vol,87, Desember 1988), hal 615.
12
Berdasarkan Pasal 6 huruf b UU No 21 tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan,yang mana antara lain
menyebutkan bahwa otoritas jasa keuangan memiliki tugas untuk mengatur dan mengawasi kegiatan jasa
keuangan di pasar modal, dengan demikian pada sekarang ini pemegang otoritas pasar modal di Indonesia
adalah Otoritas Jasa Keuangan.
Universitas Sumatera Utara
Dalam kerangka penerbitan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan
fakta materil yang perlu diketahui oleh para calon investor bukanlah mengenai kualitas
perusahaan yang menerbitkan efek beragun aset tersebut, karena dalam hal ini perusahaan
yang menerbitkan dan yang menawarkan efek beragun aset berupa obligasi pada penawaran
umum tersebut adalah suatu perusahaan special pupose vehicle (SPV) 13 dan perusahaan yang
menerbitkan dan menawarkan efek beragun aset berupa saham/partisipasi adalah lembaga
keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Perpres No.19 Tahun 2005. Tentu saja
kualitas perusahaan SPV tersebut tidak memiliki hubungan dengan kualitas dari efek beragun
aset berupa obligasi yang diterbitkan dan ditawarkan oleh perusahaan SPV tersebut begitu
juga bahwa kualitas lembaga keuangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 Perpres No.19
Tahun 2005 tidak terlalu bersifat dominan untuk memberikan pertimbangan kepada calon
investor untuk membeli atau tidak efek yang ditawarkan tersebut dibandingkan kualitas dari
pada aset yang dijadikan dasar penerbitan efek beragun aset tersebut, oleh karenanya tidak
akan mempengaruhi para calon investor untuk membeli atau menjual efek beragun aset
berupa obligasi atau saham, tersebut.
Dalam Pasar modal, masyarakat pemodal membeli suatu komoditi yang sangat
abstrak dan oleh karenanya kualitas dari komoditi tersebut yaitu saham dan/atau obligasi
ditentukan oleh kualitas informasi yang tersedia dari perusahaan emiten yang bersangkutan.
Apabila informasi tidak tersedia berarti kualitas dari barang yang diperjual-belikan sama
seperti apa yang ditawarkan pada rumah-rumah judi.
Dalam hal ini, peranan dari pada lembaga-lembaga penunjang pasar modal seperti:
akuntan publik, notaris, konsultan hukum, penjamin emisi, penilai dan wali amanat adalah
amat diperlukan. Pada awal ketika calon emiten berniat go public akan sangat menentukan
13
Menurut Pasal 1 angka 15 Perpres no 19 Tahun 2005 tentang pembiayan sekunder perumahan, yang
dimaksud dengan perusahaan Special Purpose Vehicle adalah perseroan terbata yang ditunjuk oleh lembaga
keuangan yang melaksanakan kegiatan pembiayan sekunder perumahan yang khusus didirikan untuk membeli
aset keuangan dan sekaligus menerbitkan efek beragun aset.
Universitas Sumatera Utara
kualitas akhir instrumen pasar modal yang akan dikeluarkan. 14 Oleh karenanya
untuk
menentukan fakta materil adalah sesuatu yang penting dalam rangka pembiayaan sekunder
perumahan. 15. Jadi apabila fakta-fakta materil apa yang perlu diketahui tersebut dapat
ditelisik maka dapat ditentukan sejauh mana perlindungan hukum dapat diberikan kepada
pembeli efek beragun aset tersebut dan kepada siapa pertanggungjawaban hukum dapat
dibebankan.
Permasalahan mengenai fakta materiil ini erat kaitannya dengan hukum jual-beli,
karena memang kegiatan pembiayan sekunder perumahan yang ditawarkan melalui
mekanisme penawaran umum yakni penawaran melalui proses pasar modal pada hakikatnya
merupakan suatu proses jual-beli surat berharga yakni efek beragun aset berupa obligasi.
Selain dari pada itu di dalam proses penerbitan efek beragun aset maka bank sebagai
originator atau pihak yang aset keuangannya dijadikan dasar penerbitan efek beragun aset
pada pembiayaan sekunder perumahan pada dasarnya melakukan perbuatan hukum berupa
jual beli piutang sebagaimana diatur di dalam Bagian 5 Buku Ke III KUHPerdata kepada
perusahaan SPV ataupun kepada lembaga keuangan yang khusus didirikan untuk itu
sebagaimana dimaksud di dalam ketentuan Pasal 3 Perpres No.19 Tahun 2005, yang mana
jual beli tersebut harus merupakan suatu jual-beli putus16.
Karena pembiayaan sekunder perumahan tersebut erat kaitannya dengan hukum jual
beli maka kajian hukum jual-beli mengenai tanggung jawab penjual atas barang yang dijual
oleh penjual terhadap pembeli adalah relevan untuk diterapkan dalam menentukan fakta
materiil yang perlu diketahui oleh calon investor untuk menilai harga dari obligasi yang
diterbitkan oleh perusahaan SPV atau saham yang diterbikan oleh lembaga keuangan khusus
14
Pandji Anoraga, Piji Pakarti Opcit hal 6
Pasal 1 angka 7 UU no 8 Tahun 1995 tentang pasar modal menyebutkan “ informasi atau fakta material
adalah informasi atau fakta penting dan relevan mengenai peristiwa , kejadian, atau fakta yang dapat
mempengaruhi harga efek pada bursa efek dan keputusan pemodal, calon pemodan, atau pihak lain yang
berkepentingan atas informasi atau fakta tersebut”.
16
Pasal 4 ayat (3) huruf a Peraturan Bank Indonesia No.7/4/PBI/2005.
15
Universitas Sumatera Utara
didirikan untuk itu secara wajar dan efisien. Selain itu masalah pembiayan sekunder
perumahan juga erat kaitannya dengan hukum kebendaan termasuk proses penyerahan benda
yang dalam hal ini adalah surat berharga. Sehingga sangatlah relevan menerapkan kaidahkaidah hukum yang terdapat di dalam Buku II dan Buku III KUHPerdata dan kaidah-kaidah
hukum perdata yang bersifat doktrinal terhadap perkara pembiayaan sekunder perumahan.
Seperti yang telah digambarkan di atas bahwa pada dasarnya pembiayaan sekunder
perumahan adalah proses pengalihan piutang yang terbit dari penerbitan KPR oleh bank
sebagai pemilik piutang yang pada akhirnya berhilir kepada pembeli efek beragun aset pada
pembiayaan sekunder perumahan melalui perbuatan jual-beli piutang dan penerbitan surat
berharga atau efek. Oleh karenanya di setiap perbuatan pengalihan piutang baik yang
dilakukan melalui jual-beli piutang maupun melalui penerbitan efek beragun aset maka akan
ada juga proses pengalihan hak kebendaan juga yang mana hak kebendaan tersebut pada
akhirnya akan beralih kepada pembeli efek beragun aset.
Seperti yang telah dikemukakan sebelumnya bahwa fakta materil pada pembiayaan
sekunder perumahan pada dasarnya adalah suatu fakta atau informasi yang dapat
mempengaruhi calon investor/pembeli efek beragun aset akan membeli atau tidak efek
beragun aset yang diterbitkan pada pembiayaan sekunder perumahan. Informasi-informasi
tersebut pada dasarnya adalah sesuatu yang melekat pada permasalahan apa-apa saja hak-hak
kebendaan yang dimiliki oleh pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan dan bagaimana keadaan atau kondisi dari hak-hak kebendaan tersebut sehingga
pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder menjatuhkan keputusan untuk
melakukan pembelian efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan.
Dengan sendirinya ketika calon investor pembeli efek beragun aset pada pembiayaan
sekunder perumahan dapat mengetahui dan memahami apa-apa saja hak-hak kebendaan yang
dimiliki olehnya dan bagaimana kondisi dari hak-hak kebendaan tersebut sebelum beralih
Universitas Sumatera Utara
kepadanya, maka calon investor pembeli efek beragun aset mengetahui dan memahami pula
bagaimana dan apa-apa saja fakta materil yang perlu diketahui olehnya. Selain dari pada itu
ketika mengenai hak-hak kebendaan pembeli efek beragun aset dapat dipahami maka dapat
memudahkan untuk mengetahui bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun
aset pada pembiayaan sekunder
Dalam penulisan kali ini maka akan dibahas mengenai bagaimana mekanisme
penerbitan efek pada pembiayaan sekunder perumahan dilaksanakan, bagaimana mekanisme
peralihan hak kebendaan yang dimiliki oleh pembeli efek beragun aset, bagaimana
perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan,
dan bagaiaman pengaturan KUHPerdata yang berkenaan dengan pembiayaan sekunder
perumahan dan hak-hak kebendaan pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan.
B. Permasalahan.
Dari latar belakang dan permasalahan-permasalahan yang muncul sebagaimana yang
telah disebutkan sebelumnya maka dapatlah ditarik beberapa perumusan masalahnya antara
lain sebagai berikut
1. Bagaimanakah hak-hak kebendaan efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan ?
2. Bagaimanakah mekanisme peralihan hak kebendaan yang dimiliki oleh pembeli
efek beragun aset ?
3. Bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset berkenaan
dengan hak kebendaannya atas efek beragun aset pada pembiayaan sekunder
perumahan ?
Universitas Sumatera Utara
4. Apakah hukum nasional sudah seusuai dengan konsep pembiayaan sekunder
perumahan di Indonesia ?
C. Tujuan Penulisan
Adapun tujuan dari pembahasan penulisan ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui bagaimanakah hak-hak kebendaan pada efek beragun aset pada
pembiayaan sekunder perumahan.
2. Untuk mengetahui mekanisme peralihan hak kebendaan yang dimiliki oleh pembeli
efek beragun aset
3. Untuk mengetahui bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun
aset pada pembiayaan sekunder berkenaan dengan hak kebendaannya atas efek
beragun aset.
4. Untuk mengetahui apakah perlu dilakukan penyesuaian pada hukum nasional
berkenaan dengan konsep pembiayaan sekunder perumahan di Indonesia.
D. Manfaat Penulisan
Adapun penulisan skripsi ini mempunyai manfaat sebagai berikut :
a. Secara Teoretis
Secara teoretis pembahasan yang dikemukakan dalam penulisan skripsi ini diharapkan
dapat menambah kontribusi pemikiran dan khazanah keilmuan khusus dalam bidang
pembiayaan sekunder perumahan yakni mengenai hukum kebendaan dan hak-hak
kebendaan pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan.
b. Secara Praktis
Pembahasan di dalam skripsi ini diharapkan dapat memberikan manfaat kepada para
pembeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan. Agar para pembeli
Universitas Sumatera Utara
efek beragun aset dapat mengetahui apa-apa saja dan bagaimana hak kebendaan yang
dimiliki olehnya serta bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset
pada pembiayaan sekunder perumahan, sehingga dapat membantu para pembeli efek
beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan untuk membuat keputusan
apakah akan membeli efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan atau
tidak, dan membantu pula untuk menentukan keputusan apakah akan melepas atau
tidak efek beragun aset pada pembiayaan sekunder perumahan yang dimilikinya
kepada pihak lain atau tidak.
E. Metode Penelitian
Metode adalah proses, prinsip-prinsip dan tata cara memecahkan suatu masalah,
sedangkan penelitian adalah pemeriksaan secara hati-hai, tekun dan tuntas terhadap suatu
gejala untuk menambah pengetahuan manusia, maka metode penelitian dapat diartikan
sebagai proses prinsip-prinsip dan tata cara untuk memecahkan masalah yang dihadapi
dalam melakukan penelitiann17. Menurut Sutrisno Hadi, Penelitian atau riset adalah suatu
usaha untuk menemukan, mengembangkan, dan menguji kebenaran suatu pengetahuan, usaha
mana dilakukan dengan metode-metode ilmiah. 18
Untuk melengkapi tulisan ini dan agar penulisan skripsi ini lebih dapat
dipertanggungjawabkan maka akan dijelaskan mengenai metode penulisan yang digunakan
dalam penulisan skripsi ini. Adapun metode penulisan skrispi ini adalah sebagai berikut :
1. Jenis Penelitian.
Penulisan skripsi ini dilakukan dengan menggunakan metode penelitian
normatif. Metode penelitian bersifat normatif dalam artian bahwa dalam membahas
tentang pembahasan skripsi objek yang dibahas adalah mengenai dan berkenaan
dengan norma-norma hukum dan menggunakan serta mengolah data sekunder untuk
17
18
Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, hal 6
Sutrisno Hadi, 2000, Metodologi Research, Jilid I, Yayasan Andi, Yogyakarta, hal 4
Universitas Sumatera Utara
menjawab mengenai rumusan masalah yang dirumuskan di dalam penulisan skripsi
ini.
2. Sumber Data.
Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan data sekunder, yakni data yang
diperoleh dari sumber-sumber yang bersifat tidak langsung dan tertuang dalam
dokumen, peraturan perundang-undangan, buku-buku yang relevan , dll. Adapun data
sekunder tersebut antara lain sebagai berikut :
a. Bahan Hukum Primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat, dan terdiri dan
terdiri dari :
Peraturan Perundang-undangan :
1) Undang-undang dan peraturan yang setaraf
2) Peraturan pemerintah dan peraturan yang setaraf
3) Keputusan Presiden dan keputusan yang setaraf
4) Keputusan Menteri dan keputusan yang setaraf
b. Bahan Hukum Sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan
mengnai bahan hukum primer, seperti buku-buku hukum, hasil-hasil penelitian,
atau pendapat para pakar hukum.
c. Bahan Hukum Tertier, yaitu bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan
terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus (hukum),
dll.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan, yaitu
penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau yang disebut dengan
data sekunder. Adapun data sekunder yang digunakan dalam penulisan skripsi ini antara lain
berasal dari buku-buku koleksi pribadi maupun dari perpustakaan, artikel-artikel baik yang
Universitas Sumatera Utara
diambil dari media cetak maupun eletronik, dokumen-dokumen pemerintah termasuk
peraturan perundang-undangan
a. Analisis Data
Data sekunder yang telah disusun secara sistematis kemudian dianalisis dengan
menggunakan metode pendekatan konseptual, pendekatan perundang-undang , serta
pendekatan perbandingan hukum.
F. Keaslian Penulisan
“Tinjauan Yuridis Mengenai Hak Kebendaan Pembeli Efek Beragun Aset Pada
Pembiayaan Sekunder Perumahan” merupakan judul skripsi ini dan belum pernah ditulis
sebelumnya di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Ditulis dengan menggunakan
data-data yang diperoleh dari bahan kepustakaan berupa buku-buku, media cetak lainnya, dan
media elektronik sehingga keaslian penulisan dari skripsi ini dapat dipertanggungjawabkan.
G. Sistematika Penulisan
Dalam setiap penulisan karya ilmiah, maka penulisan tersebut perlu dilakukan secara
sistematis untuk merangkai tiap-tiap pembahasan agar pembahasan tersebut mudah untuk
dimengerti dan teratur. Penulisan ini dilakukan dengan kerangka penulisan yang tersistematis
ke dalam bab yang masing-masing membahas tiap-tiap permasalahan yang mana tiap-tiap
bab saling mendukung satu sama lain untuk menjawab pertanyaan yang tercantum di dalam
perumusan masalah. Adapun karya ilmiah ini ditulis dengan sistematika sebagai berikut. :
BAB I
: Pendahuluan
Bab I ini berisi tentang, latar belakang, permasalahan, tujuan dan manfaat
penulisan, metode penelitian, keaslian penulisan dan sistematika penulisan
BAB II
: Tinjauan Umum Mengenai Hak Kebendaan,
Universitas Sumatera Utara
Bab ini berisikan tentang, pengertian hak kebendaan, asas-asas dalam
hukum benda, pembagian hak kebendaan menurut KUHPerdata, macammacam hak kebendaan menurut KUHPerdata.
BAB III
: Tinjauan Yuridis Mengenai Pembiayaan Sekunder Perumahan
Bab ini berisikan tentang pengertian efek dan macam-macam efek, kajian
mengenai efek beragun aset, pengertian pembiayaan sekunder perumahan,
dan mekanisme pelaksanaan pembiayaan sekunder perumahan
BAB IV`
:Tinjauan Yuridis Mengenai Hak Kebendaan Pembeli Efek
Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan
Bab ini berisikan tentang hak kebendaan pada efek beragun aset pada
pembiayaan sekunder perumahan, mekanisme peralihan hak kebendaan
pada
efek
beragun
aset
pada
pembiayaan
sekunder
perumahan,
perlindungan hukum bagi pembeli efek beragun aset pada pembiayaan
sekunder perumahan, penyesuaian hukum nasional terhadap konsep
pembiayaan sekuder perumahan
Bab V
: Kesimpulan dan Saran
Bab ini berisikan tentang kesimpulan dan saran
Universitas Sumatera Utara