Tinjauan Yuridis Mengenai Hak Kebendaan Pembeli Efek Beragun Aset Pada Pembiayaan Sekunder Perumahan Chapter III V

BAB III
TINJAUAN YURIDIS MENGENAI PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN
A. Pengertian dan Macam-Macam Efek
Jika dilihat dari terminologi ,“efek” berasal dari bahasa belanda “effecten” yang
berarti surat-surat berharga. Pengertian efek atau surat berharga tersebut di dalam hukum
Indonesia dapat dilihat dari berbagai peraturan perundang-undangan antara lain sebagaimana
yang terdapat dalam UU Pasar Modal yang menyebutkan “Efek adalah surat berharga, yaitu
surat pengakuan utang, surat berharga komersial, saham, obligasi, tanda bukti utang, unit
penyertaan kontrak investasi kolektif, kontrak berjangka atas efek, dan setiap derivatif dari
efek 131.
Pengertian tentang efek atau surat berharga juga dapat dilihat dalam UU Perbankan
yang menyebutkan “Surat berharga adalah surat pengakuan utang, wesel, saham, obligasi,
sekuritas kredit, atau setiap derivatifnya, atau kepentingan lain, atau suatu kewajiban dari
penerbit dalam bentuk lazim diperdagangkan dalam Pasal modal dan pasar uang.” 132
Jika dilihat dari maksud diadakannya surat berharga, maka surat berharga itu sendiri
dibagi menjadi 2 yakni :
1. Surat berharga yang diadakan / diterbitkan dengan maksud untuk dijadikan
sebagai alat tukar/alat pembayaran (negotiable instrument) 133.
2. Surat berharga yang diadakan/diterbitkan dengan maksud untuk dijadikan
sebagai instrumen untuk mengumpulkan dana untuk suatu pembiayaan di luar
fasilitas kredit perbankan konvensional (sekuritas/ security). 134

131

Pasal 1 angka 5 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal
Pasal 1 angka 10 UU No 7 Tahun 1992 Jo UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
133
Negotiable instrument is a transferable, signed document that promises to pay the bearer a sum of
money at the future date or on demand, exam[les include checks, bills of exchange, and promissory notes,
http://www.investorwords.com/3226/negotiable_instrument.html , diakses pada tanggal 11-2-2013.
134
Security is an invesment, other than insurance policy or fixed annuity, issued by a corporation,
government, or other organization which offers evidence of debt or equity, http://www.investorword
s.com/4446/security.html , diakses tanggal 11-02-2013.
132

Universitas Sumatera Utara

1. Negotiable Instrument.
Negotioable Instrument, adalah surat berharga yang memiliki sifat mudah
untuk ditransfer/ bersifat dapat dinegosiasikan (negotiated) atau dipindahtangankan

dari satu pihak ke pihak yang lainnya. 135 Suatu surat berharga dikatakan memiliki
sifat dapat dinegosiasikan ketika surat berharga tersebut mudah untuk di transfer
dalam berbagai cara untuk menentukan siapa pemegang dari surat berharga
tersebut.136 Jika dapat dibayarkan kepada pembawa (surat berharga atas unjuk) maka
surat berharga tersebut dinegosiasikan melalui penyerahannya (feitelijk levering) 137,
sedangkan untuk surat berharga yang dibayarkan atas perintah 138 dinegosiasikan
melalui endosemen dan kemudian dilakukan penyerahan surat tersebut.139
Berikut ini adalah beberapa macam bentuk dari negotiable instrument, yakni
antara lain sebagai berikut :
a. Wesel ;
b. Cek ;
c. Bilyet Giro ;
d. Dll
a. Wesel.
Wesel adalah surat berharga yang di dalam termuat nama “surat wesel”,
perintah tak bersyarat untuk membayar suatu jumlah uang tertentu, nama orang
yang harus membayar, penunjukan hari jatuh tempo pembayaran, penunjukan
tempat pembayaran yang harus dilakukan, nama orang kepada siapa pembayaran
135

James Matlock Odgen,1922, The Law of Negotiable Instruments,Chicago, Callaghan & Company, hal 17
Ibid
137
Pasal 613 ayat (2) menyebutkan “Penyerahan surat-surat atas tunjuk dilakukan dengan
memberikannya;”
138
Ibid, antara lain menyebutkan” penyerahan surat utang atas perintah dilakukan dengan memberikannya
bersama endosement surat itu.
139
James Matlock Odgen, Op.cit.
136

Universitas Sumatera Utara

harus dilakukan, atau orang lain yang ditunjuk kepada siapa pembayaran itu harus
dilakukan, pernyataan hari ditandatangani beserta tempat penarikan surat wesel
itu, dan tanda tangan orang yang mengeluarkan surat wesel itu. 140
Apabila pada surat wesel tidak ditetapkan hari jatuh tempo pembayarannya,
maka pembayarannya dianggap dilakukan pada hari surat wesel itu ditunjukkan
kepada tersangkut. Sedangkan apabila surat berharga itu tidak ditetapkan tempat

pembayarannya, maka dianggap bahwa pembayaran dilakukan di tempat domisili
dari tersangkut. Sedangkan apabila pada surat wesel tidak tercantum tempat
diterbitkannya surat wesel maka dianggap bahwa surat wesel surat wesel itu telah
ditandatangani di tempat yang tercantum di samping nama penerbit. 141

b. Cek
Cek adalah suatu surat berharga yang merupakan alat pembayaran tunai, yang
mana di dalamnya terdapat nama “cek”, perintah tidak bersyarat untuk membayar
sejumlah uang tertentu, nama orang yang harus membayar, penunjukkan tempat
pembayaran harus dilakukan, pernyataan tanggal penandatanganan beserta tempat
cek itu ditarik, dan tanda tangan orang yang mengeluarkan cek itu (penerbit) 142

c. Bilyet giro.
Bilyet giro adalah surat perintah dari nasabah kepada bank penyimpan dana
untuk memindahbukukan sejumlah dana dari rekening yang bersangkutan kepada
rekening pemegang yang disebutkan namanya. 143

140

Pasal 100 KUHD

Pasal 101 KUHD
142
Pasal 178 KUHD
143
Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 28/32/KEP/DIR tanggal 4 Juli 1995 tentang Bilyet Giro.
141

Universitas Sumatera Utara

2. Sekuritas/ Security
Efek atau surat berharga dalam bahasa Inggris disebut sebagai “securities” 144
Mengenai efek atau security itu di dalam hukum Amerika diatur di dalam undangundang yang bernama The Securities Act 1933 The Securities Act 1933 tersebut
memberikan pengertian tentang

efek atau security di dalam sec 2, yang mana

disebutkan sebagai berikut : (1) The term ‘‘security’’ means any note, stock, treasury
stock, security future, security-based swap, bond, debenture, evidence of indebtedness,
certificate of interest or participation in any profit-sharing agreement, collateral-trust
certificate, preorganization certificate or subscription, transferable share, investment

contract, voting-trust certificate, certificate of deposit for a security, fractional
undivided interest in oil, gas, or other mineral rights, any put, call, straddle, option, or
privilege on any security, certificate of deposit, or group or index of securities
(including any interest therein or based on the value thereof), or any put, call, straddle,
option, or privilege entered into on a national securities exchange relating to foreign
currency, or, in general, any interest or instrument commonly known as a ‘‘security’’,
or any certificate of interest or participation in, temporary or interim certificate for,
receipt for, guarantee of, or warrant or right to subscribe to or purchase, any of the
foregoing.”
Dari rumusan yang diberikan dalam The Securities Act 1933 dapat dilihat bahwa
undang-undang tersebut ingin menunjukkan bahwa setiap bentuk penyertaan yang dilakukan
oleh investor dalam suatu perseroan yang menawarkan efeknya kepada masyarakat luas
adalah termasuk dalam bentuk efek.

144

Cambridge dictionary menyebutkan bahwa security adalah “property or goods that you promise to give
to someone if you cannot pay them what you owe them”,
http://dictionary.cambridge.org/dictionary/british/security_3 diakses pada tanggak 7 Januari 2013

Universitas Sumatera Utara

Sehubungan dengan pengertian efek tersebut, secara singkat dapat dikatakan bahwa
efek atau partisipasi pihak ketiga atau suatu badan hukum tertentu pada suatu perusahaan
adalah suatu bentuk kewajiban atau utang yang setiap saat bergantung pada jenis
partisipasinya, harus dikembalikan oleh perusahaan kepada pihak ketiga tersebut. Dengan
demikian efek atau partisipasi pihak ketiga dalam suatu perusahaan adalah liabilities atau
equity bagi perusahaan tersebut. Oleh karenannya bergantung pada wujud penyertaannya,
efek atau surat berharga tersebut dapat berbentuk penyertaan dalam bentuk equity (equity
participation) atau dalam bentuk utang bagi perusahaan (debt participation 145). Hal ini
secara umum efek dapat dibedakan ke dalam 146 :
a. Efek bersifat ekuitas (equity securities)
b. Efek bersifat utang (debt securities)
a. Efek bersifat ekuitas
Efek bersifat ekuitas adalah efek yang memberikan hak dalam bentuk ekuitas.
Dalam Black’s Law Dictionary disebutkan sebagai berikut :
Equity security means any stock or similar security; or any security convertible with
or without consideration, into such a security; or carrying any warrant or right to
subscribe to or purchase such a security; or any such warrant or right; or any other
security which the securities and exchange commission shall deem to be of similar

nature and consider necessarily,or appriopriate, by such rules and regulation as it
may prescribe in the public interest or for the protection of investors, to treat as an
equity security.
Selanjutnya dikatakan sebagai berikut :

145
146

Gunawan Widjaja,2004, Efek Sebagai Benda, Jakarta, Rajawali Pers, hal .23
ibid

Universitas Sumatera Utara

Equity security is a security that represent an equity ownership in a corporation,
rather than debt . Equity security are ussually considered to be common and
preferred stocks.
Dari rumusan yang diberikan oleh Black’s Law Dictionary tersebut, dapat diketahui
bahwa yang dinamakan efek bersifat ekuitas adalah suatu bentuk penyertaan dari
investor (yang biasanya terwujud dalam bentuk penyertaan saham) pada suatu
perseroan terbatas. 147

Perseroan terbatas adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal,
didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang
seluruhnya terbagi dalam saham. 148 Oleh karena itu setelah melihat makna dari pada
perseroan terbatas maka dapat dipahami bahwa apa yang menjadi harta kekayaan
yang dimiliki oleh perseroan terbatas yang merupakan badan hukum tersebut,
merupakan suatu kepemilikan bersama dari seluruh pemegang saham perseoran
terbatas tersebut. Dengan demikian dapat dipahami apa yang dimaksud sebagai benda
milik suatu persekutuan adalah benda milik bersama dari para sekutu tersebut,149
sedangkan benda milik perseorangan adalah benda milik seseorang atau beberapa
orang secara perseorangan. 150
Suatu kepemilikan bersama dapat dibagi menjadi dua, antara lain sebagai
berikut 151 :
1) Milik bersama yang terikat.
2) Milik bersama yang bebas.

1) Milik Bersama yang Terikat
147

Gunawan Widjaja, 2004 , Op.cit, hal 24.
Pasal 1 angka 1 UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas.

149
Pasal 526 KUHPerdata
150
Pasal 527 KUHPerdata.
151
Gunawan Widjaja, 2004 , Op.cit, hal 25
148

Universitas Sumatera Utara

Menurut Pitlo, suatu benda dikatakan dimiliki secara bersama secara terikat
apabila suatu benda dimiliki oleh lebih dari satu orang secara bersama-sama tanpa
adanya tujuan dari mereka (orang-orang yang memiliki benda tersebut secara
bersama). 152 Sifat dari harta bersama yang terikat tersebut ibarat suatu warisan
yang sudah terbuka tetapi belum dibagikan kepada ahli warisnya. Selanjutnya
suatu warisan yang belum terbuka, menentukan bahwa tiap-tiap ahli warisnya
tidak diperkenankan untuk berbuat sesuatu pada warisan yang belum terbuka. 153

2) Milik Bersama yang Tidak Terikat.
Jika pada milik bersama yang terikat mereka (orang-orang yang memiliki

benda tersebut secara bersama) sejak semula memang tidak bermaksud untuk
memiliki secara bersama suatu benda, sebaliknya dalam milik bersama yang
bebas ini, para pihak bertujuan untuk memiliki secara bersama suatu benda,
misalnya dengan cara membeli benda tersebut, dengan menggunakan uang
bersama. 154 Masing-masing bebas untuk berbuat atas bagian mereka masingmasing

baik

untuk

membebaninya

maupun

untuk

menyerahkan

atau

mengalihkannya kepada pihak lain.
Dari pemaparan mengenai benda milik bersama yang terikat dan yang tidak
terikat tersebut merupakan konskuensi dari asas individualitas (Individualiteit)
dari suatu kebendaan. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa apa yang
dimaksud sebagai asas individualitas (individualiteit) adalah bahwa apa yang
dapat diberikan menjadi kebendaan adalah apa yang menurut hukum dapat
ditentukan terpisah. 155 Maksudnya adalah bahwa sesuatu yang dapat dikatakan
152

Ibid, hal 31
Ibid, hal 26
154
Ibid, hal 33
155
Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaja, 2004, Op.cit, hal 180.

153

Universitas Sumatera Utara

sebagai benda atau diberikan sebagai benda adalah segala sesuatu yang dapat
ditentukan sebagai suatu kesatuan atau sebagai suatu jumlah atau ukuran tertentu.
Dengan demikian seseorang hanya dapat berbuat bebas atas suatu benda
apabila dia memiliki 2/2 (totalitas) atas benda tersebut, sedangkan untuk bendabenda yang hanya dimiliki oleh seseorang dengan proporsi yang kurang dari 2/2,
maka orang tersebut hanya dapat berbuat atas benda tersebut apabila telah
mendapatkan izin bersama untuk berbuat atas benda tersebut dari orang lain yang
sama-sama memiliki benda tersebut. Permasalahan utama dari kepemilikan
bersama tersebut adalah mengenai proporsionalitas masing-masing pemilik
bersama atas benda yang dimiliki bersama. Apakah proporsionalitas itu dapat
ditentukan secara individualitas (individuel beepald) atau tidak.
demikian setiap kepemilikan bersama atas

Dengan

benda yang dapat dibagi adalah

kepemilikan bersama yang tidak terikat (bebas).
Adapun ada 2 macam sekuritas yang bersifat partisipasi ekuitas (equity
security), yakni antara lain sebagai berikut :
a) Saham ;
b) Unit Penyertaan.

a) Saham
Adapun yang menjadi contoh dari efek sekuritas yang paling dikenal sekarang
ini adalah saham terutama saham pada perseroan terbatas. Saham berarti suatu unit
kepemilikan dari suatu perusahaan. Ketika seseorang memiliki saham dalam suatu

Universitas Sumatera Utara

bisnis tidak berarti bahwa mereka memiliki hak kontrol secara langsung terhadap
kegiatan perusahaan sehari-hari. 156
Dengan demikian dapat dipahami bahwa perseroan terbatas yakni suatu
perusahaan yang berbadan hukum juga kepemilikannya ditandai dengan saham.
Disebutkan bahwa suatu perseroan terbatas adalah suatu persekutuan modal157 dengan
demikian dapat dipahami bahwa seluruh kekayaan dari perseroan adalah modal yakni
sejumlah uang tertentu 158 atau benda lain yang dapat dihitung/dinilai dengan uang
berdasarkan harga pasar atau berdasarkan penilaian ahli yang tidak terafiliasi dengan
perseroan. 159 Sedangkan apa yang disebut sebagai modal tersebut dibagi-bagi menjadi
satu unit kepemilikan yang disebut sebagai saham. 160
Dapat disimpulkan bahwa pemilik dari suatu perseroan terbatas adalah para
pemegang saham. Para pemegang saham tersebut memiliki seluruh harta kekayaan
perseroan terbatas secara bersama-sama. Kepemilikan bersama tersebut adalah
kepemilikan bersama yang tidak terikat (bebas), yakni sebatas satuan unit saham yang
dimiliki oleh para pemegang saham, dengan demikian tiap-tiap pemegang saham
dapat mengalihkan kepemilikan bersama atas seluruh harta perseroan terbatas, sebatas
saham-saham yang dimiliki oleh masing-masing pemegang saham.
Saham di dalam suatu perseroan dapat diklasifikasikan menjadi beberapa
klasifikasi, 161 hanya saja ketika saham dalam perseroan terbatas tersebut dibagi
menjadi lebih dari satu klasifikasi maka di dalam anggaran dasar harus ditetapkan

156

“Shares is an unit ownership interest in a corporation or financial asset. While owning shares in a
business does not mean that the shareholder has direct control over the business’s day-to-day operations.”
http://www.investopedia.com/terms/s/shares.asp, diakses pada tanggal 12-02-2013
157
Pasal 1 angka 1 UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
158
Pasal 34 ayat (1) UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
159
Pasal 34 ayat (2) UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
160
Pasal 1 angka 1 UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
161
Pasal 53 ayat (1) UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas

Universitas Sumatera Utara

bahwa salah satu klasifikasi saham tersebut adalah klasifikasi saham biasa 162. Tiaptiap orang yang memiliki jumlah unit saham yang sama dengan klasifikasi yang sama
pula atas suatu perseroan terbatas mempunyai hak yang sama. 163

b) Unit Penyertaan
Secara sederhana unit penyertaan dapat dikatakan sebagai suatu satuan bagi
suatu kumpulan modal/uang yang dikumpulkan dalam suatu wadah (reksa
dana/investasi kolektif) dengan maksud untuk diinvestasikan kepada suatu wadah
investasi tertentu (portofolio efek 164), yang mana wadah investasi tersebut
dimaksudkan untuk diinvestasikan dalam bentuk efek yang bersifat ekuitas (equity
security) atau yang bersifat utang (debt security) atau dapat bersifat campuran dari
keduanya. Pengertian Unit Penyertaan itu dapat dilihat di dalam UU pasar modal yang
menyebutkan unit penyertaan adalah satuan ukuran yang menunjukkan bagian
kepentingan setiap pihak dalam portofolio investasi kolektif. 165 Wadah yang dijadikan
untuk mengumpulkan dana tersebut yang kemudian akan diinvestasikan ke dalam
portofolio efek disebut sebagai reksa dana. Reksa dana sendiri menurut UU Pasar
Modal adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat
pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan dalam portofolio efek oleh manajer
investasi. 166 Dapat juga dikatakan bahwa apa yang dimaksud dengan reksa dana
adalah suatu instrumen investasi yang mengumpulkan sejumlah dana yang
dikumpulkan dari beberpa investor untuk tujuan diinvestasikan ke dalam sekuritassekuritas seperti saham,obligasi, instrumen pasar uang dan aset-aset lain yang serupa.

162

Pasal 53 ayat (3) UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
Pasal 53 ayat (2) UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
164
Pasal 1 angka 24 UU No 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal menyebutkan “portofolio efek adalah
kumpulan efek yang dimiliki oleh pihak.
165
Pasal 1 angka 5 UU No 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
166
Pasal 1 angka 27 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
163

Universitas Sumatera Utara

Reksa dana dioperasikan oleh manajer investasi, yang menanam reksa dana
dan berusaha untuk menghasilkan keuntungan bagi investor reksa dana tersebut.
Portofolio reksa dana distrukturkan dan dijaga agar tetap sesuai objek reksa dana yang
dinyatakan di dalam prospektus.167Dari pemahaman tersebut maka dapat dilihat
bahwa pihak yang menginvestasikan dana yang dikumpulkan melalui reksa dana
tersebut ke dalam portofolio efek disebut sebagai manajer investasi. Manajer investasi
adalah pihak yang kegiatan usahanya mengelola portofolio efek untuk para nasabah
atau mengelola portofolio efek untuk para nasabah atau mengelola portofolio efek
untuk para nasabah atau mengelola portofolio investasi kolektif untuk sekelompok
nasabah kecuali perusahaan asuransi, dana pensiun, dan bank yang melakukan sendiri
usahanya berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 168
Apa yang dimaksud sebagai reksa dana dalam terminologi KUHPerdata dapat
disebut sebagai persekutuan perdata. Persekutuan perdata adalah suatu persetujuan
antara dua orang atau lebih yang berjanji untuk memasukkan seseuatu ke dalam
persekutuan itu dengan maksud supaya keuntungan yang diperoleh dari persekutuan
itu dibagi antara mereka. 169 Jika di dalam persekutuan perdata “sesuatu” yang
dimasukkan tersebut dapat berupa uang dapat juga berupa benda lain 170 atau hanya
berupa tenaganya 171, maka di dalam reksa dana maka barang sesuatu yang
dimasukkan dalam persekutuan itu harus berupa uang dengan sejumlah tertentu.
Di dalam persekutuan perdata tersebut pihak yang menjadi pengurusnya
adalah pihak yang dijadikan pengurus berdasarkan perjanjian kontrak investasi
167

http://www.investopedia.com/terms/m/mutualfund.asp, diakses tanggal, 15-02-2013
Pasal 1 angka 11 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
169
Pasal 1618 KUHPerdata.
170
Pasal 1625 KUHPerdata menyebutkan “Tiap peserta wajib memasukkan ke dalam perseroan itu segala
sesuatu yang sudah ia janjikan untuk dimasukkan, dan jika pemasukkan itu terdiri dari suatu barang tertentu,
maka wajib memberikan pertanggungan menurut cara yang sama dengan cara jual-beli.”
171
Pasal 1627 KUHPerdata menyebutkan “para peserta yang sudah berjanji akan menyumbangkan tenaga
dan usahanya kepada perseroan mereka, wajib memberik perhitungan tanggung jawab kepada perseroan itu
atas hasil dari kegiatan mereka masing-masing.”
168

Universitas Sumatera Utara

kolektif, 172 yaitu manajer investasi dengan mana para pihak persekutuan itu
mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian yang disebut sebagai kontrak investasi
kolektif. Kontrak Investasi kolektif adalah kontrak yang dibuat oleh manajer investasi
(sebagai pengelola kontrak investasi) dengan bank kustodian (selaku penyimpan harta
kekayaan reksa dana)

b. Efek yang Bersifat Utang (Debt Security)
Efek yang bersifat utang (debt security) adalah instrument utang yang dapat
dibeli atau dijual di antara 2 pihak dan memiliki ketentuan dasar yang dijelaskan,
seperti jumlah uang yang dipinjamkan, tingkat bunga, dan tanggal jatuh tempo. 173
Efek yang bersifat utang (debt security) ini sering juga disebut sebagai efek dengan
penghasilan tetap (fix income securities) 174. Dengan demikian dapat dipahami bahwa
efek yang bersifat utang adalah surat berharga yang perikatan dasarnya adalah
perjanjian pinjam-meminjam 175 uang antara pihak penerbit sebagai debitur dengan
pihak pembeli efek yang bersifat utang tersebut. Surat berharga itu berfungsi sebagai
tanda bukti yang di dalam surat tersebut terdapat/dicantumkan klausula mengenai
perikatan dasarnya, seperti jumlah uang yang harus dibayarkan, bunga, dan tanggal
jatuh tempo.
Ada beberapa jenis dari pada efek yang bersifat utang (debt security) ini antara
lain sebagai berikut :
1) Debenture
2) Collateral-trust certificate
172

Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-53/PM/1997 butir (a) menyebutkan “Kontrak Invetasi Kolektif
adalah Kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan
dimana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola investasi kolektif dan ban Kustodian diberi
wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif. ”
173
http://www.investopedia.com/terms/d/debtsecurity.asp, diakses pada tangga 12-02-2013.
174
Gunawan Widjaja, 2004 , Op.cit, hal 39
175
Pasal 1754 KUHPerdata jo Pasal 1765 KUHPerdata

Universitas Sumatera Utara

3) Obligasi (bond)
4) dll
1) Debenture.
Debenture adalah suatu tipe instrumen utang (efek yang bersifat utang) yang
tidak dijamin oleh aset fisik ataupun jaminan tertentu. Debenture hanya dijamin
berdasarkan jaminan umum 176 dan reputasi dari pihak penerbit. 177

2) Collateral-trust certificate.
Collateral-trust certificate adalah obligasi yang dikeluarkan oleh suatu
perusahaan yang dijamin dengan menggunakan aset yang berada di bawah
penguasaan dari entitas bisnis yang lain. Dalam kebanyakan kasus Collateral-trust
certificate dijamin oleh aset yang secara langsung dimiliki oleh anak perusahaan
(subsidiary company) dari perusahaan yang menerbitkan obligasi tersebut.178

3) Obligasi (Bond).
Obligasi (bond) adalah surat utang jangka panjang yang dikeluarkan oleh
peminjam, dengan kewajiban untuk membayar kepada pemegang obligasi (bond
holder) sejumlah bunga tetap yang telah ditetapkan sebelumnya. 179 Obligasi juga
dapat dikatakan sebagai suatu janji tertulis untuk membayar suatu jumlah uang
tertentu pada tanggal tertentu atau pemenuhan suatu kondisi tertentu. 180 Pada dasarnya
debenture dan obligasi (bond) adalah 2 hal yang serupa tetapi tidak sama hanya saja

176

Pasal 1131 KUHPerdata menyebutkan “Segala benda-benda bergerak dan tak bergerak milik debitur,
baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur
itu”
177
http://www.investopedia.com/terms/d/debenture.asp#axzz2Kg7BAMJW, diakses pada tanggal 12-022013.
178
http://www.wisegeek.com/what-is-a-collateral-trust-certificate.htm, diakses pada tanggal 12-02-2013
179
Adrian Sutedi,2008, Aspek Hukum Obligasi dan Sukuk, Jakarta, Sinar Grafika, hal 1.
180
http://www.businessdictionary.com/definition/bond.html, Diakses pada tanggal 12-02-2013.

Universitas Sumatera Utara

obligasi (bond) sifatnya lebih aman dibandingkan dengan debenture dan memuat
bunga yang lebih rendah dibandingkan debenture. Dalam hal suatu perusahaan
dilikuidasi maka pemegang obligasi (bond) akan menerima pembayaran terlebih
dahulu dari pada pada pemegang debenture. 181

B. Kajian Mengenai Efek Beragun Aset.
Berikut adalah beberapa pengertian dari Efek beragun aset, yakni antara lain sebagai
berikut :
1. Menurut Knowledge Bank dari Lyons Financial Solution Holding Ltd.
”Asset-backed Security are securities that are primarily serviced by cash flows of
securtized assets that attract interest on the basis of either being fixed or variable for
maturities that can be fixed, revolving, either long term or short term, that by their
own terms convert into cash over duration attached to them”182
Menurut Ian H Giddy
“Asset-backed securities are securities which based on pools of underlying assets” 183
2. Menurut Tsui Kai Chong
“Asset-backed securities are bonds or notes that are backed by financial assets” 184
4. Menurut Bank Indonesia.
“Efek Beragun Aset adalah surat berharga yang diterbitkan oleh penerbit berdasarkan
aset keuangan yang dialihkan.” 185

181

http://www.articlesbase.com/business-opportunities-articles/understanding-the-difference-betweendebentures-and-stocks-and-bonds-47265.html, diakses pada tanggal 12-02-2013.
182
Tim Studi Perdagangan Efek Beragun Aset, 2003, Studi Tentang PerdaganganEfek Beragun Aset,
Departemen Keuangan Republik Indonesia, hal 8
183
http://www.absresearch.com/ , diakses pada tanggal 12-02-2013
184
Tim Studi Perdagangan Efek Beragun Aset, Loc.cit.
185
Pasal 1 angka 9 Peraturan Bank Indonesia No 7/4/PBI/205

Universitas Sumatera Utara

Dari beberapa pengertian Efek Beragun Aset tersebut maka dapat dipahami secara
sederhana apa yang dimaksud sebagai efek beragun aset adalah surat berharga
(sekuritas/security) yang dijamin oleh suatu aset keuangan. Dapat juga dikatakan bahwa efek
beragun aset adalah surat berharga yang dapat berupa surat utang atau surat partisipasi yang
diterbitkan oleh penerbit yang pembayarannya terutama bersumber dari kumpulan piutang.186
Oleh karenanya efek beragun aset terbit setelah dilakukannya proses sekuritisasi aset. Oleh
karenanya untuk memahami apa yang dimaksud dengan efek beragun aset maka harus
dibahas mengenai sekur itisasi aset itu sendiri.

1. Pengertian Sekur itisasi Aset.
Berikut adalah beberapa pengertian dari sekuritisasi aset. Adapun beberapa pengertian
Sekurtisasi Aset antara lain sebagai berikut :
a. Menurut ketentuan Pasal 1 angka 14 Peraturan Presiden No 19 Tahun 2005
menyebutkan :
“Sekuritisasi adalah transformasi aset yang tidak liquid menjadi liquid dengan cara
pembelian Aset keuangan dari kreditor asal dan penerbit Efek Beragun Aset. ”
b. Sedangkan Pasal 1 angka 2 Peraturan Bank Indonesia No. 7/4/PBI/2005
menyebutkan:
“Sekuritisasi Aset adalah penerbitan surat berharga oleh penerbit efek beragun aset
yang didasarkan pada pengalihan aset keuangan dari kreditur asal yang diikuti dengan
pembayaran yang berasal dari hasil penjualan efek beragun aset kepada pemodal.”
c. Menurut Black Law Dictionary.

186

Pasal 1 angka 5 Perpres No.19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan

Universitas Sumatera Utara

Securitization is the process of homogenizing and packaging financial instrument into
a new fungible one. Acquisition, classification, collateralization, composition,
pooling, and distribution are function within this process. 187
(Sekuritisasi adalah suatu proses homogenisasi dan pengemasan instrumen finansial
ke dalam bentuk yang mudah diperdagangkan. Akuisisi, klasifikasi, dan koleteralisasi,
komposisi, penyatuan dan distribusi adalah fungsi dalam proses ini).

d. Menurut Dictionary of Financial Risk Management,
The process of converting assets which would normally serve as collateral for a bank
loan into securities which are more liquid and can be traded at a lower cost than the
underlying assets. The largest category of securitized assets is real estate mortgage
loans which serve as collateral for mortgage-backed securities 188
(sekuritisasi adalah proses pengubahan aset yang secara normal akan menjadi sebagai
jaminan bagi pinjaman bank menjadi sekuritas yang mana lebih liquid dan dapat
diperdagangkan pada harga yang lebih rendah dari undetlying asset. Kategori paling
besar dari asset yang disekuritisasi adalah kredit perumahan yang menjadi sebagai
jaminan bagi pinjaman perumahan yang dijamin sekuritas).
e. Menurut A Financial Services to be Nurtured.
Repackaging of receivebles into tradable forms. Securitization refers to packaging of
designated pools of loan and receivebles with an appropriate level of credit
enhancement and the redistribution of these packages to the investors in the form of
securities or loans, which collateralized on the underlying pool and its associated
streams. 189
187

Black Law Dictionary 7th edition
www.vinodkothari.com, securitization glossary
189
RL Hyderabad & Mohana Rao, 2002 , Financial Services text, Casest and Strategy, New Delhi, Deep &
Deep Publication Pvt Ltd., hlm 171.
188

Universitas Sumatera Utara

(Sekuritisasi adalah pengemasan ulang dari piutang-piutang menjadi bentuk yang
dapat diperdagangkan. Sekuritisasi merujuk kepada pengemasan dari kumpulankumpulan pinjaman yang ditunjuk dan piutang-piutang dengan sebuah level credit
enhancement yang layak dan redistribusi dari kemasan-kemasan ini kepada investor
dalam bentuk sekuritas atau pinjaman, yang dijamin pada kumpulan aset yang
diagunkan dan aliran-alirannya yang terkait).
f. Menurut Global Securitization and CDOs
The process of converting cash flows arising from certain assets into a smoothed
payment so that Asset Backed Finance (often in the form of Assets Backed Securities)
is raised with limited resource in nature to the credit of relevant assets (typically
debts or Receivebles due from a large number of third parties) rather than against the
credit of th borrower originator as a whole. 190
g. Menurut Office of the CoMPTSroller of the Currency dari US Department of the
Treasury.
Asset securitization is the structured process whereby interests in loans and other
receivables are packaged, underwritten, and sold in the form of “assetbacked”
securities. From the perspective of credit originators, this market enables them to
transfer some of the risks of ownership to parties more willing or able to manage
them. By doing so, originators can access the funding markets at debt ratings higher
than their overall corporate ratings, which generally gives them access to broader
funding sources at more favorable rates. By removing the assets and supporting debt
from their balance sheets, they are able to save some of the costs of on-balance-sheet

190

John Deacon, Global Securitization and CDOs ( Chichester; John Wiley & Sons Ltd, 2004), hlm 611.

Universitas Sumatera Utara

financing

and

manage

potential

asset-liability

mismatches

and

credit

concentrations 191.
(Sekuritisasi aset adalah proses terstruktur dimana bunga-bunga di dalam suatu
pinjaman dan piutang-piutang lain dikemas, dijamin dan dijual dalam bentuk efek
beragun aset. Dari persepektif kredit origninator, pasar ini memungkinkan mereka
untuk memindahkan risiko dari kepemilikan kepada pihak lain yang lebih mau atau
lebih mampu untuk mengelola risiko-risiko tersebut. Dengan melakukan hal tersebut
originator dapat mengakses pasar pembiayaan pada rating utang yang lebih tinggi
dari
pada keseluruhan rating perusahaan yang secara umum memberikan kepada mereka
untuk mengakses sumber pembiayaan yang lebih luas pada tingkatan-tingkatan yang
lebih menguntungkan. Dengan memindahkan aset-aset dan menyokong utang-utang
dari neraca mereka, mereka dapat menghemat biaya-biaya pada neraca pembiayaan
dan mengelola kesenjangan yang potensial antara aset dan kewajiban dan konsentrasi
kredit)
Dari pengertian-pengertian sekuritisasi baik secara yuridis maupun secara doktrinal
maka dapatlah dilihat bahwa dalam hal sekuritisasi terdapat beberapa unsur yakni :
a. Adanya Underlying asset
Underlying asset adalah aset yang dimiliki oleh kredit originator yang
menjadi dasar diterbitkannya efek beragun aset oleh issuer yang mana underlying
asset tersebut berupa aset keuangan (financial asset) piutang-piutang.
b. Adanya Originator.
Deacon merumuskan originator sebagai “the entity originates or generates
the receiveables that backed the finance raised” 192 (originator adalah suatu
191

US CoMPTSroller of The Currency Administrator of National Bank, 1997, Asset Securitization
CoMPTSroller’s Handbook, US Treasury, hal 2

Universitas Sumatera Utara

kesatuan/pihak yang memberikan tagihan miliknya yang menjadi jaminan bagi
terbitnya suatu pembiayaan)
c. Adanya Issuer.
Issuer adalah pihak yang melakukan penerbitan efek beragun aset (asset
backed security. 193)
d. Adanya Efek yang Diterbitkan oleh Issuer
Efek yang diterbitkan oleh issuer dalam hal sekuritsasi aset adalah efek yang
beragun aset yang mana yang mana aset tersebut dimiliki oleh Originator.
e. Bertujuan Untuk Mengubah Aset yang Kurang Liquid Menjadi Aset yang Liquid.194
Dalam hal ini underlying asset atau aset yang dijadikan dasar penerbitan efek
adalah aset-aset yang pada dasarnya tidak atau kurang liquid kemudian karena adanya
sekuritisasi terhadap aset tersebut maka aset tersebut bertransformasi menjadi aset
yang liquid yakni berupa efek atau surat hutang yang dijamin atau beragunkan asetaset yang tidak atau kurang liquid tersebut.

2. Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Sekuritisasi Aset.
Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam proses sekuritisasi aset, antara lain
sebagai berikut : 195
a. Debitur awal
Debitur awal adalah pihak yang (akan berhutang) kepada originator.
Apabila dalam hutang-piutang antara debitur dengan originator terdapat aset
yang dijaminkan, maka proses sekuritisasi hal tersebut (jaminannya) menjadi
jaminan hutang. Debitur yang semula membayar hutangnya kepada originator,
192

Deacon, Op.cit hal 575.
Gunawan Widjaja, E Paramitha Sapardan, 2005, Seri Aspek Hukum Dalam Pasar Modal;Asset
Securitization (Pelaksanaan SMF di Indonesia), Jakarta, Raja Grafindo Persada, hal 23
194
Ibid, hal 13.
195
Tim Studi Perdagangan Efek Beragun Aset, Loc.cit, hal 21
193

Universitas Sumatera Utara

setelah disekuritisasi, pembayaran hutang dilakukan kepada pihak yang
bertindak sebagai servicer. Debitur bertanggung jawab atas pembayaran atas
underlying asset, dan oleh karena itu ini merupakan pemenuhan prestasi yang
terakhir dari efek beragun aset. Karena debitur awal sering kali tidak
menyadari bahwa kewajiban mereka telah dijual, originator biasanya dapat
memelihara hubungan relasinya dengan debitur awal tersebut.196
b. Originator.
Originator merupakan pihak yang mengalihkan aset keuangannya atau
yang melakukan sekuritisasi atas aset keuangannya. Setelah aset keuangannya
dijual kepada issuer, maka originator berhak atas pembayaran dari issuer,
Pelunasan dari debitur menjadi hak dari issuer yang akan diterima melalui
servicer untuk selanjutnya disalurkan kepada para pemegang efek beragun
aset.
c.

Servicer.
Servicer adalah pihak yang bertanggung jawab untuk memproses dan
mengawasi pembayaran yang akan dilakukan debitur, termasuk melakukan
tindakan awal apabila terjadi keterlambatan/kegagalan pembayaran dari
debitur hingga negosiasi sesuai dengan kontrak. Dapat pula dikatakan bahwa
yang dimaksud dengan servicer adalah pihak yang memperoleh kuasa dari
issuer

untuk melakukan collecting

atas piutang yang menjadi jaminan

penerbitan efek beragun aset. 197 Apabila dikehendaki dimungkinkan ada backup servicer atau penyedia jasa pendukung dan originator dapat saja menjadi
servicer.
d. Issuer.
196
197

US CoMPTSroller of the Currency Administrator of National Banks, Loc.cit, hal 8
Gunawan Widjaja dan E. Paramitha Sapardan, Op.cit hal 22

Universitas Sumatera Utara

Issuer adalah pihak yang dapat menerbitkan efek beragun aset dalam
proses sekuritisasi aset.

e. Perusahaan Pemeringkat Efek.
Perusahaan Pemeringkat Efek adalah pihak yang memberikan
peringkat atas kelas-kelas efek beragun aset. Selain faktor kondisi makro
ekonomi dan aspek hukumnya, Perusahaan Pemeringkat Efek akan
memperhatikan karakter protofolio aset keuangan yang menjadi agunan (Efek
Beragun Aset) dalam proses pemeringkatan, dan biasanya ditinjau dari aspekaspek :
1) Record pembayaran masa lalu.
2) Jaminan dari debitur yang melekat pada hutang
3) Analisa cash flow projection
4) Struktur layer efek beragun aset
5) Credit enhancement, 198 serta.
6) Dalam hal aset keuangannya berupa future receivable maka
originator juga diperhitungkan.
f. Investor
Investor adalah para pemegang efek beragun aset yang akan menerima
pembayaran yang berasal dari debitur awal sesuai dengan jadula dan ketentuan
yang tertera dalam sertifikat efek beragun aset.
g. Pihak-pihak lain sesuai dengan kebutuhan seperti underwritter 199 jika
dibutuhkan untuk menjamin proses penjualan efek beragun aset, Biro

198

Credit enhancement adalah suatu metode untuk melindungi investor dalam hal arus kas (cash flow) dari
underlying assets tidak mencukupi untuk membayar bunga dan utang pokok yang diharapkan dari sekuritas
dengan tepat waktu. Credit enhancement digunakan untuk meningkatkan credit rating. Ibid, hal 11

Universitas Sumatera Utara

Administrasi Efek 200 untuk mendukung proses administrasi Efek Beragun
Aset, credit enhancer untuk menanggung kerugian tingkat tertentu, dan Bursa
Efek 201 sebagai tempat pasar sekunder Efek Beragun Aset.

2. Keuntungan diadakannya Sekuritisasi Aset/ Keuntungan Diterbitkannya Efek
Beragun Aset.
a. Bagi Investor
Sekuritisasi aset menawarkan berbagai kombinasi dari keuntungan
yang menarik (dibandingkan dengan instrumen lainnya yang memiliki kualitas
yang serupa). Peningkatan likuiditas pasar sekunder dan secara umum
perlindungan lebih oleh jaminan yang menjamin oleh entitas dengan credit
rating yang tinggi dan stabil. Sekuritasi aset juga menawarkan suatu ukuran
fleksibilitas karena alur pembayaran oleh debitur awal dapat distrukturkan
untuk dipertemukan dengan keperluan tertentu dari investor.202
b. Bagi Originator
Sekuritisasi meningkatkan pengembalian modal dengan mengkonversi
suatu bisnis peminjaman dari yang bersifat on-balance sheet menjadi aliran
pendapatan off-balance sheet yang kurang padat modal. Bergantung pada tipe
struktur yang digunakan, sekuritsasi aset juga menurunkan biaya peminjaman,
melepaskan modal tambahan bagi ekspansi atau tujuan reinvetasi, dan
199

Underwritter adalah penjamin emisi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 17 UU no 8 tahun
1995 tentang Pasar Modal yang menyebutkan “Penjamin emisi efek adalah pihak yang membuat kontrak
dengan emiten untuk melakukan penawaran umum bagi kepentingan dengan atau tanpa kewajiban untuk
membeli sisa Efek yang tidak terjual”
200
Pasal 1 angka 3 UU no 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal menyebutkan “Biro Administrasi Efek adalah
pihak yang berdasarkan kontrak dengan Emiten melaksanakan pencatatan pemilikan Efek dan pembagian hak
yang berkaitan dengan Efek.
201
Pasal 1 angka 4 UU no 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal menyebutkan “Bursa Efek adalah pihak yang
menyelenggarakan dan menyediakan sistem dan atau sarana untuk mempertemukan penawaran jual dan beli
Efek pihak-pihak lain dengan tujuan untuk memperdagangkan efek di antara mereka.
202
Gunawan Widjaja, E Paramitha Sapardan, 2005, Op.cit hal 24

Universitas Sumatera Utara

meningkatkan aset dan manajemen risko kredit. Kemudian alasan-alasan lain
mengapa originator melakukan sekuritisasi aset, antara lain sebagai berikut 203
:
1) Untuk mengubah aset yang kurang likuid menjadi lebih likuid
2) Untuk mengubah aset yang tadinya kurang menarik menjadi
mudah untuk diperdagangkan di pasar.
3) Agar terjadi peluasan investor terhadap aset.
c. Bagi Debitur Awal
Keuntungan debitur awal berasal dari peningkatan ketersediaan
kredit.204 Maksudnya adalah bahwa ketika para pihak yang meminjamkan
modal/ kreditur melakukan sekuritisasi aset maka aset-aset keuangan yang
merupakan piutang-piutang yang dimiliki debitur bisa menjadi likuid, dengan
demikian ada modal dari pihak kreditur tersebut untuk kemudian memperluas
kegiatan usaha peminjaman modal yang dilakukannya. Dengan demikian jika
kreditur memiliki kemudahan dalam memperluas usaha peminjaman
modalnya, maka tentu masyarakat debitur tersebut akan mendapat kemudahan
juga untuk mendapatkan pinjaman modal dari kreditur.

3. Sifat Efek Beragun Aset
Telah disebutkan sebelumnya bahwa surat berharga dapat ditinjau dari maksud
diterbitkannya surat berharga tersebut oleh pihak penerbit. Apabila maksud dari
diterbitkannya suatu surat berharga itu adalah untuk menjadikan surat berharga tersebut
sebagai instrumen pembayaran atau bagi pemenuhan perikatan maka surat berharga tersebut
disebut sebagai negotiable instrument. Sedangkan apabila maksud dari diterbitkannya surat
203
204

Ibid hal 25
Ibid.

Universitas Sumatera Utara

berharga itu oleh penerbit adalah untuk menjadikan surat berharga tersebut sebagai instrumen
untuk mengumpulkan dana dalam rangka pembiayaan, maka surat berharga tersebut disebut
sebagai sekuritas (security).
Dari pembagian surat berharga tersebut maka dapat dilihat bahwa Efek Beragun Aset
adalah suatu surat berharga yang tergolong sebagai sekuritas (security). Efek beragun aset ini
adalah suatu sekuritas yang mana sifatnya dapat bersifat partisipasi (equity security) ataupun
bersifat utang (debt security). 205

C. Pengertian Pembiayaan Sekunder Perumahan.
Pembiayaan sekunder perumahan adalah suatu bentuk pembiayaan, yang pada
awalnya berasal dari Negara Amerika Serikat yang mana disebut sebagai secondary
mortgage facility. Dari terminologi tersebut dapat kita temukan kata mortgage di dalamnya.
Mortgage sendiri berarti suatu perjanjian hukum yang memberikan hak kondisional terhadap
kepemilikan atas aset atau properti oleh pemiliknya (the mortgagor) kepada peminjam
(mortgagee) sebagai jaminan bagi pinjaman. Sebenarnya setiap kepemilikan hukum atas
properti dapat dibebankan dengan mortgage, walaupun tanah dan bangunan adalah jenis
properti yang paling sering dibebankan dengan mortgage. 206
Dengan demikian mortgage jika dilihat dari sisi penjaminannya merupakan bentuk
yang mirip dengan Hipotek 207 yang mana jaminan tersebut sekarang telah digantikan menjadi
Hak Tanggungan 208. Sedangkan jika kita melihat makna mortgage dari sisi perikatannya
(perjanjiannya) maka dapat dilhat bahwa mortgage tersebut adalah serupa dengan apa yang
205

Pasal 4 ayat (2) Perpres No 19 Tahun 2005.
http://www.businessdictionary.com/definition/mortgage.html
207
Pasal 1162 menyebutkan “ Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan
jaminan dalam pelunasan suatu perikatan.
208
Pasal 1 angka 1 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan menyebutkan “Hak Tanggungan atas
tanah berserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan adallah
hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5
Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu kreditur-kreditur lain”
206

Universitas Sumatera Utara

disebut sebut sebagai Kredit Pemilikan Rumah. Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu
fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan
membeli atau memperbaiki rumah. 209 Dengan demikian dapat dipahami bahwa Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) merupakan suatu perikatan/perjanjian pinjam-meminjam 210 uang
antara bank dan nasabah debitur dari bank tersebut.
Penyaluran dana oleh bank kepada masyarakat yang membutuhkan dana dilakukan
melalui suatu perjanjian kredit, dimana perjanjian kredit tersebut dapat ditujukan kepada
berbagai macam hal yang dapat bersifat produktif ataupun bersifat konsumtif, termasuk di
dalamnya perjanjian kredit antara bank dan masyarakat nasabah debitur bank tersebut untuk
membeli atau pemilikan rumah bagi nasabah debitur bank tersebut. Masyarakat yang ingin
membeli suatu rumah pada umumnya akan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) yang dapat diberikan oleh suatu bank. Dalam hal ini bank dapat memberikan kredit
kepada masyarakat yang hendak membeli rumah dengan balas jasa berupa bunga pada
tingkatan tertentu.
Keberadaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ini sangat membantu
masyarakat yang ingin membeli rumah mengingat harga suatu rumah tergolong mahal untuk
dibeli secara tunai. Namun perlu diingat bahwa Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu kredit
jangka panjang, sedangkan dalam prakteknya, dana perbankan untuk penyediaan rumah
secara kredit melalui penerbitan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang berjangka panjang
pada umumnya berasal dari tabungan, giro dan deposito yang merupakan dana jangka
pendek. Apabila bank menerbitkan KPR secara terus menerus dengan pembiayaan bersumber
pada dana jangka pendek, maka bank akan mengalami kesenjangan antara sumber dan
penggunaan dana (mismatch funding).

209

http://www.bi.go.id/NR/rdonlyres/48E94639-BE6B-4AE5-87BD6E796F847705/1479/MemilikiRumahSendiridenganKPR.pdf , diakses tanggal 13-2-2013
210
Pasal 1754 jo 1765 KUHPerdata

Universitas Sumatera Utara

Untuk mengatasi permasalahan tersebut perlu dilakukan mobilisasi dana jangka
panjang guna memenuhi kebutuhan pembiayaan perumahan yang berjangka panjang pula.
Sejalan dengan program Pemerintah untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang
perumahan sebagai salah satu upaya penyediaan perumahan yang layak dan terjangkau oleh
masyarakat, perlu diupayakan tersedianya dana yang memadai melalui pembiayaan sekunder
perumahan. 211 Untuk melakukan kegiatan pembiayaan yang dimaksud, didirikan perusahaan
pembiayaan sekunder perumahan. Sumber pembiayaan sekunder perumahan di samping
berasal dari modal sendiri, juga diperoleh dari penerbit Efek Beragun Aset dalam bentuk
Surat Utang dan Surat Partisipasi. 212
Dengan demikian dapat dipahami bahwa apa yang dimaksud dengan pembiayaan
sekunder perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah
dan/atau panjang kepada kreditur dengan melakukan sekuritsasi aset. 213 Dari proses
sekuritisasi tersebut kemudian dihasilkan suatu surat berharga yang disebut efek beragun aset
(asset-backed security) yang dapat bersifat ekuitas/partisipasi (saham) ataupun bersifat utang
(obligasi). 214
Adapun yang menjadi underlying asset dalam sekuritisasi dalam rangka pembiayaan
sekunder perumahan adalah piutang-piutang/ tagihan-tagihan yang timbul dari Kredit
Pemilikan Rumah. Dengan demikian jelaslah bahwa proses sekuritisasi aset dalam
pembiayaan sekunder perumahan itu dibatasi hanya mengenai piutang-piutang yang terbit
dari Kredit Pemilikan Rumah, yang tentunya berbeda dengan sekuritisasi aset yang lainnya

211

Menurut ketentuan Pasal 1 angka 11 Perpres no 19 Tahun 2005 menyebutkan bahwa “pembiayaan
sekunder perumahan aalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang
kepada kreditor asal dengan melakukan sekuritisasi”.
212
Penjelasan Umum Perpres No 19 Tahun 2005.
213
Pasal 1 angka 11 Perpres No.19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan.
214
Pasal 4 ayat (2) Perpres No.19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan

Universitas Sumatera Utara

yang dapat dilakukan atas aset-aset keuangan lainnya atau tagihan yang timbul dari segala
macam bentuk perjanjian kredit. 215
Dari penjabaran di atas tersebut maka dapat dipahami bahwa suatu proses sekuritsasi
aset merupakan proses yang harus ada dalam pembiayaan sekunder perumahan, dimana hal
itu dilakukan dengan maksud awal untuk mengalihkan piutang-piutang kepada pihak lain.
Proses sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan yang bertujuan untuk
mengalihkan piutang tersebut adalah sesuatu yang sangat penting karena ketika suatu bank
mengalihkan piutangnya hanya dengan perjanjian jual-beli piutang 216

pada umumnya217

tentu akan mengalami kendala dalam pelaksanaannya.
Kendala tersebut antara lain karena tidak praktis karena kreditur asal (originator) harus
melakukan pengalihan piutang (cessie) 218 di setiap kali ada pembeli dari piutang tersebut.
Sedangkan apabila bank dalam pembiayaan sekunder perumahan mengalihkan piutangnya
dengan cara sekuritisasi aset maka akta cessie cukup satu kali saja dibuat, yakni antara
kreditur asal (originator) dengan Issuer.
Selain dari pada itu pada umumnya jumlah piutang yang akan dialihkan itu tentu harus
satu persatu, dalam artian bahwa kreditur asal (originator) dalam mengalihkan piutangnya
melalui jual-beli piutang pada umumnya, hanya dapat mengalihkan piutangnya terhadap
sekurang-kurangnya satu orang debiturnya, dengan demikian bank harus mengalihkan
seluruh piutangnya terhadap seorang debitur tersebut kepada pembeli piutang, hal ini
dikarenakan asas individual (individualiteit), asas totalitas (totaliteit) dan asas tak dapat
dipisahkan (onsplitsbaarheid) sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya. Maksudnya adalah
bahwa seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa piutang adalah suatu benda tak
215

Gunawan Widjaja, E Paramitha Saparda, Op.cit hal 99.
Pasal 1533 KUHPerdata
217
Bentuk jual-beli piutang ini mempunyai bentuk yang mirip dengan anjak piutang, dimana yang
dimaksud dengan anjak piutang adalah usaha yang dilakukan dengan pembelian atau pengalihan
piutang/tagihan jangka pendek dari transaksi perdagangan dalam atau luar negeri, Bismar Nasution, 2009,
Hukum Kegiatan Ekonomi, Medan, Books Terrace &Library, hal 59
218
Pasal 613 KUHPerdata.
216

Universitas Sumatera Utara

berwujud yang bergerak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 511 angka 3 KUHPerdata yakni
berupa “tuntutan mengenai jumlah uang yang dapat ditagih”, oleh karena asas individualitas
(individualiteit) maka suatu hal hanya dapat diberikan sebagai benda apabila sesuatu tersebut
adalah sesuatu yang dapat ditentukan secara terpisah (in