IAP Banten Kajian Teknis Tata Ruang Huni
Kajian Teknis
Laporan Akhir Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen Ayoma PT. Pembangunan
Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan
Dewan Pakar IAP Banten;Ir Puddu Razak MM, Tiar Pandapotan Purba, ST, IAP
5/24/2016
Dokumen ini merupakan dokumen pengkajian terhadap permohonan rencana pembangunan
apartemen ayoma oleh PT. PP Properti dan menjawab interpretasi Surat Rekomendasi BKPRD Kota
Tangerang Selatan No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi Pembangunan Apartermen
Ayoma.
Kata Pengantar
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat anugerah dan kuasa-Nya Laporan
Kajian Akhir dapat diselesaikan dengan baik.
Atas dasar permohonan dari PT PP Property Tbk, maka IAP Banten menugaskan Tim
Dewan Pakar yang meliputi senior ahli bidang tata ruang dan lingkungan yang berjumlah
enam (6) orang urun rembuk dalam melihat berbagai sisi permasalahan yang dihadapi oleh
pemohon dalam mengembangkan kawasan hunian vertikal di lokasi yang dimohon.
Berdasarkan hasil temuan lapangan, konflik pengetahuan dan formulasi serta ego berbagai
pihak menjadikan polemik pembangunan apartemen ayoma semakin memanas di
masyarakat. Pihak-pihak yang ditemui oleh IAP Banten meliputi pokja masyarakat Cluster
De Latinos Perumahan Caribean Islands, Organisasi Masyarakat Tangerang Selatan dan
dinas/badan di lingkungan Pemerintah Kota Tangerang Selatan termasuk para otoritas
kelurahan dan rukun tetangga.
IAP Banten melihat bahwa substansi bidang tata ruang dan lingkungan termasuk
didalamnya soal pengaturan intensitas ruang serta peruntukan lokasi tidak ada masalah,
namun IAP Banten menyebut adanya ‘nada fals’ dan atau celah hukum sehingga
membutuhkan diskresi kepala daerah agar prinsip-prinsip pembangunan yang transparan
dan berkelanjutan dipegang oleh semua pihak.
IAP Banten menyampaikan kepada pemohon agar dapat mengakomodir kepentingan
warga terutama yang terdampak langsung atas rencana pembangunan Apartemen Ayoma
dengan cara musyawarah dan kekeluargaan.
Pada laporan kajian akhir ini, IAP Banten mengucapkan terima kasih atas dukungan dari
berbagai pihak seperti Dinas Tata Kota Tangerang Selatan, BKPRD Kota Tangerang Selatan,
Badan Lingkungan Hidup Kota Tangerang Selatan, Pokja Cluster De Latinos Perumahan
Caribean Islands, Jajaran Manajemen Ayoma dan PT PP Properti Tbk dalam mendampingi
tim dewan pakar di lapangan.
Semoga bermanfaat,-
Mei 2016,
Dewan Pakar IAP Banten
Tim Penyusun
~i~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
DAFTAR ISI
Bagian I. Pendahuluan ........................................................................................................................ 1
A.
Latar Belakang ......................................................................................................................... 1
B.
Tujuan dan Sasaran ................................................................................................................. 2
C.
Ruang Lingkup Pengkajian ................................................................................................... 2
D.
Landasan Hukum Pengkajian ............................................................................................... 2
E.
Metodologi Pengkajian ........................................................................................................... 3
F.
Waktu Pelaksanaan Pengkajian ............................................................................................ 3
Bagian II. Hasil Pengkajian ................................................................................................................. 3
A.
Umum ....................................................................................................................................... 3
B.
UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; ............................................................... 3
C.
UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; ..................................................................... 3
D.
UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; .......................................................... 4
E.
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; ........................ 4
F.
Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
Jabodetabekpunjur; ................................................................................................................. 5
G.
Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan
Pembangunan Perumahan;.................................................................................................... 6
H.
Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung; ................................................................................................................. 6
I.
Peraturan Menteri No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan
Bangunan Gedung; ................................................................................................................. 8
J.
Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR); .................................................................................................... 9
K.
Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi
Banten; ...................................................................................................................................... 9
L.
Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Tangerang Selatan;....................................................................................................... 10
M.
Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan Gedung. .............. 11
N.
Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi
Pembangunan Apartemen. .................................................................................................. 12
Bagian III. Hasil Perhitungan ........................................................................................................... 13
Bagian IV. Kesimpulan ...................................................................................................................... 16
Bagian Akhir. Rekomendasi ............................................................................................................. 16
Lampiran: ............................................................................................................................................. A
~ii~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
~iii~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Laporan Akhir: Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen
Ayoma PT. Pembangunan Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater,
Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan
Bagian I. Pendahuluan
A. Latar Belakang
Sebagaimana amanat dari Peraturan Presiden Republik Indonesia No 54 Tahun 2008 tentang
Rencana Tata Ruang (RTR) Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur terutama
pada ps 13 ay 2 dibunyinyatakan bahwa ada upaya untuk mendorong pengembangan Pusat
Kegiatan Nasional Kawasan Perkotaan Jakarta dengan Kota Inti adalah Jakarta dan Kota
Satelit yang meliputi Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi dan Kota Lainnya. Yang kemudian
dalam arahan struktur ruangnya dikembangkan Jalan Lingkar Luar Jakarta Kedua (Jakarta
Outer Ring Road 2) dan jalan radialnya sebagai pembentuk struktur ruang
jabodetabekpunjur dan untuk memberikan pelayanan pengembangan sub pusat perkotaan
antara lain Serpong/Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, Cinere, Cimanggis, Cileungsi, Setu
dan Tambun/Cikarang.
Kota Tangerang Selatan yang merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang di tahun
2006 menjadi Kota Satelit yang sangat progresif dalam pembangunan hunian. Hal ini
diakibatkan dari pertumbuhan penduduk kota tangerang selatan yang cepat serta minat
investasi yang tinggi dari masyarakat baik dari dalam dan luar kota tangerang selatan. Hal
itu terlihat dari jumlah penduduk Kota Tangerang Selatan yang menurut BPS Kota
Tangerang Selatan pada tahun 2015 berjumlah 1.492.999 jiwa dengan laju pertumbuhan dari
tahun 2000-2014 mencapai 3.74%. Dimana laju pertumbuhan tertinggi dimiliki oleh
kecamatan Serpong Utara sebesar 5.59%, kedua kecamatan Serpong sebesar 4.66%, ketiga
kecamatan Pondok Aren mencapai 4.00%. Kemudian terlihat dari nilai investasi dalam
negeri diluar perijinan BKPM RI yang masuk ke Kota Tangerang Selatan pada tahun 2014
mencapai 5 Triliun, yang artinya gerak roda perekonomian di Kota Tangerang Selatan juga
ditopang oleh kegiatan swasta termasuk adalah sektor properti.
Para pengembang properti baik itu BUMN dan Swasta melirik Kota Tangerang Selatan
karena memiliki daya tarik yang sangat kuat karena memiliki aksesibilitas yang cepat
kepada pusat kegiatan nasional yakni Ibukota Jakarta serta daya dukung prasarana dan
sarana yang tinggi sebagaimana yang dirancangkan didalam Rencana Tata Ruang (RTR)
Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur.
Sebagaimana permohonan yang ditujukan kepada IAP Banten oleh pengembang BUMN PT.
PP Properti Tbk dimana didalam permohonannya meminta kajian teknis peruntukan lokasi
hunian vertikal (apartemen), maka didalam laporan ini disampaikan kajian satu demi satu
peraturan kebijakan yang terkait dengan bangunan gedung hunian vertikal dimana lokasi
yang dimohon kepada Pemerintah Kota Tangerang Selatan.
IAP Banten sangat mengapresiasi tingginya respon warga negara terutama warga
Tangerang Selatan dalam menyikapi pembangunan hunian, oleh karenanya sebagai
lembaga/asosiasi profesi yang menjunjung kode etik profesional dan mematuhi segala
~1~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
ketentuan yang berlaku di wilayah Republik Indonesia didalam pelaksanaan kajian teknis
ini tetap mengacu kepada ketentuan hukum yang berlaku.
B. Tujuan dan Sasaran
Adapun tujuan dari dilakukannya pengkajian adalah utuhnya pemahaman mengenai
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan dalam merespon rencana
pembangunan apartemen ayoma bagi warga Kota Tangerang Selatan.
Adapun sasaran yang hendak dicapai meliputi:
1. Dipahaminya produk hukum tata ruang dan produk turunan serta amanatnya; dan
2. Dipahaminya produk hukum bangunan gedung dan produk turunan serta
amanatnya;
3. Terjawabnya kesesuaian peruntukan lokasi dan intensitas pemanfaatan ruang
rencana pembangunan apartemen ayoma.
C. Ruang Lingkup Pengkajian
Ruang lingkup pengkajian terdiri atas:
1. Pengkajian kesesuaian terhadap peruntukan lokasi;
2. Pengkajian kesesuaian terhadap intensitas bangunan; dan
3. Rekomendasi.
D. Landasan Hukum Pengkajian
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
Jabodetabekpunjur;
Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan Pembangunan
Perumahan;
Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan
Gedung;
Peraturan Menteri No.24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan
Bangunan Gedung;
Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR);
Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi
Banten;
Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Tangerang Selatan;
Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan Gedung;
~2~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
13. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi
Pembangunan Apartemen.
E. Metodologi Pengkajian
Metodologi pengkajian terdiri atas:
1. Diskusi/Pertemuan;
2. FGD;
3. Desk study.
F. Waktu Pelaksanaan Pengkajian
Waktu pelaksanaan kajian dimulai sejak 4 Mei 2016.
Bagian II. Hasil Pengkajian
A. Umum
Didalam pelaksanaan pengkajian, sebagaimana landasan hukum pengkajian tim dewan
pakar menyampaikan satu-demi satu acuan hukum yang terkait langsung substansi
persoalan.
B. UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
Sebagaimana pada pasal 60 undang-undang penataan ruang dinyatakan bahwa setiap orang
berhak untuk: (i) mengetahui rencana tata ruang; (ii) menikmati pertambahan nilai ruang
sebagai akibat penataan ruang; (iii) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang
timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
(iv) mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya; (v) mengajukan tuntutan pembatalan izin
dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada
pejabat berwenang; dan (vi) mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah
dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana
tata ruang menimbulkan kerugian.
Oleh karena sebagai lembaga/asosiasi perencanaan (IAP) di Banten, maka IAP Banten
berusaha untuk menjawab kebutuhan warga negara terutama pemerintah kota Tangerang
selatan dan warga yang berada di sekitar apartemen Ayoma terkait polemik pernyataan
bahwa ada ketidaksesuaian peruntukan.
C. UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
Didalam undang-undang No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pada mukadimah
dijelaskan bahwa: (i) bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat
tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan
kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam
pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun
manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif; (ii) bahwa negara
bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia dalam penyelenggaraan
~3~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
perumahan melalui rumah susun yang layak bagi kehidupan yang sehat, aman, harmonis,
dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia; dan (iii) bahwa setiap orang dapat
berpartisipasi untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal melalui pembangunan rumah
susun yang layak, aman, harmonis, terjangkau secara mandiri, dan berkelanjutan.
IAP Banten memandang pesan mukadimah pada undang-undang ini menjadi penting
kepada setiap warga negara dan pemerintah kota tangerang selatan dalam menyikapi
persoalan kebutuhan rumah susun baik itu rumah susun komersial maupun rumah susun
sederhana.
D. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 7 Persyaratan Bangunan Gedung. Ay 1. Setiap
bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis
sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 8. Persyaratan administratif Bangunan
Gedung. Ay 1. (1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan
administratif yang meliputi: (i) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari
pemegang hak atas tanah; (ii) status kepemilikan bangunan gedung, dan (ii) izin
mendirikan bangunan gedung, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 9 Persyaratan Tata Bangunan.
Ay 1. Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan
intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan
pengendalian dampak lingkungan.
Ay 2. Persyaratan tata bangunan ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata
bangunan dan lingkungan oleh Pemerintah Daerah.
Ay 3. Ketentuan mengenai tata cara penyusunan rencana tata bangunan dan
lingkungan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 10 Persyaratan Peruntukan dan Intensitas
Bangunan Gedung.
Ay 1. Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi
persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas
bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.
Ay 2. Pemerintah Daerah wajib menyediakan dan memberikan informasi
secara terbuka tentang persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan
gedung bagi masyarakat yang memerlukannya.
5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Persyaratan peruntukan lokasi
dilaksanakan berdasarkan ketentuan tentang tata ruang.
E. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
1. Pesan penting didalam undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman terhadap proses permohonan pembangunan apartemen
(perumahan) ayoma adalah sebagaimana dinyatakan dalam mukadimah undangundang pada huruf a yakni bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan
batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat,
~4~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang
sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah
satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan
produktif; kemudian pada huruf b yang menyatakan bahwa negara bertanggung
jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan
dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta
menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman,
harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia;
2. Kemudian pada ps 19 ay 2 dinyatakan bahwa Penyelenggaraan rumah dan
perumahan dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang
untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati, menikmati, dan/atau
memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.
Yang artinya PT PP Property selaku perencana dan pembangun dapat berperan serta
dalam pembangunan perumahan di Indonesia, khususnya di Kota Tangerang
Selatan.
F. Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
Jabodetabekpunjur;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 3 Peran. Penataan ruang Kawasan
Jabodetabekpunjur memiliki peran sebagai acuan bagi penyelenggaraan
pembangunan yang berkaitan dengan upaya konservasi air dan tanah, upaya
menjamin tersedianya air tanah dan air permukaan, penanggulangan banjir, dan
pengembangan ekonomi untuk kesejahteraan masyarakat..
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 4 Fungsi. Penataan ruang Kawasan
Jabodetabekpunjur memiliki fungsi sebagai pedoman bagi semua pemangku
kepentingan yang terlibat langsung ataupun tidak langsung dalam penyelenggaraan
penataan ruang secara terpadu di Kawasan Jabodetabekpunjur, melalui kegiatan
perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Rencana Pola Ruang. Dinyatakan bahwa
rencana distribusi ruang terdiri atas kawasan lindung dan kawasan budi daya.
Kawasan lindung terdiri atas Zona Lindung N1 dan Zona Lindung N2. sedangkan
Kawasan Budi Daya terdiri atas Zona Budi Daya dan Zona Penyangga.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 33 Pengelolaan kawasan budi daya. Ay 1.
Zona B1 merupakan zona dengan karakteristik sebagai kawasan yang mempunyai
daya dukung lingkungan tinggi, tingkat pelayanan prasarana dan sarana tinggi, dan
bangunan gedung dengan intensitas tinggi, baik vertikal maupun horizontal.
5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 35 ay 1. Pemanfaatan ruang Zona B1
diarahkan untuk perumahan hunian padat, perdagangan dan jasa, serta industri
ringan nonpolutan dan berorientasi pasar, dan difungsikan sebagai pusat
pengembangan kegiatan ekonomi unggulan.
6. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 35 ay 2. Pemanfaatan ruang pada Zona B1
dilaksanakan melalui penerapan rekayasa teknis dan koefisien zona terbangun yang
besarannya diatur lebih lanjut dalam aturan daerah.
7. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 44 ay 1. Di Zona B1 dan B2 dilarang:
~5~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
8.
9.
10.
11.
a. membangun industri yang mencemari lingkungan dan banyak menggunakan air
tanah; dan/atau
b. menambah dan/atau memperluas industri di Kecamatan Cimanggis, Kecamatan
Cibinong, dan Kecamatan Gunung Putri..
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 48 ay 1. Pemanfaatan ruang Zona N, Zona B,
dan Zona P diatur lebih lanjut oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai
dengan kewenangan masing-masing dengan memperhatikan:
a. rencana rinci tata ruang;
b. peraturan zonasi; dan
c. persyaratan-persyaratan teknis.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 49 ay 1. Rencana tata ruang wilayah
provinsi/kabupaten/kota yang berada di Kawasan Jabodetabekpunjur harus
disesuaikan dengan Rencana Tata Ruang Kawasan Jabodetabekpunjur.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 49 ay 2. Rencana tata ruang wilayah
dijabarkan lebih lanjut dalam rencana rinci yang ditetapkan dengan Peraturan
Daerah
untuk mengimplementasikan
Rencana Tata Ruang Kawasan
Jabodetabekpunjur yang dilengkapi dengan peraturan zonasi.
Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa amanat Peraturan Presiden Republik
Indonesia arah pemanfaatan ruang dimana lokasi yang dimohon oleh PT. PP
Property dapat dibangun perumahan hunian padat dan merupakan zona dengan
karakteristik bangunan gedung dengan intensitas tinggi baik vertikal maupun
horizontal.
G. Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan
Pembangunan Perumahan;
1. Pentingya percepatan penyelenggaraan pembangunan perumahan di Indonesia,
Presiden Republik Indonesia pada tahun 2016 (tahun ini) menerbitkan Instruksi
Presiden kepada menteri terkait penyelenggaraan perumahan yakni Menteri
Koordinator Bidang Perekonomian, Menteri Dalam Negeri, Menteri Agraria dan
Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional, Menteri Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat, Menteri Lingkungan Hidup dan Kehutanan, Menteri
Perhubungan, Para Gubernur dan Para Bupati/Walikota untuk mengambil langkahlangkah yang diperlukan sesuai tugas, fungsi dan kewenangan masing-masing
dalam melakukan penyederhanaan perizinan pembangunan perumahan;
2. Yang artinya didalam proses permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma
(PT. PP Property) Pemerintah Kota Tangerang Selatan dapat mengambil langkahlangkah penyederhanaan perizinan guna mempercepat pembangunan perumahan
termasuk adalah apartemen Ayoma.
H. Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 5
~6~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
a. Pelaksanaan persyaratan teknis bangunan gedung di daerah diatur lebih
lanjut dengan Peraturan Daerah yang berpedoman pada Peraturan ini.
b. Dalam hal daerah belum mempunyai Peraturan Daerah sebagaimana pada
ayat (1) maka pelaksanaan persyaratan teknis bangunan gedung berpedoman
pada Peraturan ini. Sebagaimana diatur didalam lampiran hal III-4
c. Dalam hal daerah telah mempunyai Peraturan Daerah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) sebelum Peraturan ini diberlakukan, maka Peraturan
Daerah tersebut harus menyesuaikan dengan Peraturan ini.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Lamp III 4-9 Penetapan KDB dan Jumlah
Lantai/KLB sbb:
a. Penetapan besarnya kepadatan dan ketinggian bangunan gedung
sebagaimana dimaksud dalam butir a.ii dan a.iii di atas ditetapkan dengan
mempertimbangkan
perkembangan
kota,
kebijaksanaan
intensitas
pembangunan, daya dukung lahan/ lingkungan, serta keseimbangan dan
keserasian lingkungan.
b. Apabila KDB dan JLB/KLB belum ditetapkan dalam rencana tata ruang,
rencana tata bangunan dan lingkungan, peraturan bangunan setempat, maka
Kepala Daerah dapat menetapkan berdasarkan berbagai pertimbangan dan
setelah mendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.
c. Ketentuan besarnya KDB dan JLB/KLB dapat diperbarui sejalan dengan
pertimbangan perkembangan kota, kebijaksanaan intensitas pembangunan,
daya dukung lahan/lingkungan, dan setelah mendengarkan pendapat teknis
para ahli terkait.
d. Dengan pertimbangan kepentingan umum dan ketertiban pembangunan,
Kepala Daerah dapat menetapkan rencana perpetakan dalam suatu
kawasan/lingkungan dengan persyaratan:
1) Setiap bangunan yang didirikan harus sesuai dengan rencana perpetakan
yang telah diatur di dalam rencana tata ruang;
2) Apabila perpetakan tidak ditetapkan, maka KDB dan KLB
diperhitungkan berdasarkan luas tanah di belakang garis sempadan jalan
(GSJ) yang dimiliki;
3) Untuk persil-persil sudut bilamana sudut persil tersebut dilengkungkan
atau disikukan, untuk memudahkan lalu lintas, maka lebar dan panjang
persil tersebut diukur dari titik pertemuan garis perpanjangan pada
sudut tersebut dan luas persil diperhitungkan berdasarkan lebar dan
panjangnya;
4) Penggabungan atau pemecahan perpetakan dimungkinkan dengan
ketentuan KDB dan KLB tidak dilampaui, dan dengan memperhitungkan
keadaan lapangan, keserasian dan keamanan lingkungan serta memenuhi
persyaratan teknis yang telah ditetapkan;
5) Dimungkinkan adanya pemberian dan penerimaan besaran KDB/KLB
diantara perpetakan yang berdekatan, dengan tetap menjaga
keseimbangan daya dukung lahan dan keserasian lingkungan.
~7~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
6) Dimungkinkan adanya kompensasi berupa penambahan besarnya KDB.
JLB/KLB bagi perpetakan tanah yang memberikan sebagian luas
tanahnya untuk kepentingan umum.
7) Penetapan besarnya KDB, JLB/KLB untuk pembangunan bangunan
gedung di atas fasilitas umum adalah setelah mempertimbangkan
keserasian, keseimbangan dan persyaratan teknis serta mendengarkan
pendapat teknis para ahli terkait.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Bag III. Huruf g. Bagi daerah yang belum
memiliki RTRW, RRTR, ataupun peraturan bangunan setempat dan RTBL, maka
Kepala Daerah dapat memberikan persetujuan membangun bangunan gedung
dengan pertimbangan:
a. Persetujuan membangun tersebut bersifat sementara sepanjang tidak
bertentangan dengan ketentuan-ketentuan tata ruang yang lebih makro,
kaidah perencanaan kota dan penataan bangunan;
b. Kepala Daerah segera menyusun dan menetapkan RRTR, peraturan
bangunan setempat dan RTBL berdasarkan rencana tata ruang yang lebih
makro;
c. Apabila persetujuan yang telah diberikan terdapat ketidaksesuaian dengan
rencana tata ruang dan tata bangunan yang ditetapkan kemudian, maka
perlu
diadakan
penyesuaian
dengan
resiko
ditanggung
oleh
pemohon/pemilik bangunan;
d. Bagi daerah yang belum memiliki RTRW Daerah, Kepala Daerah dapat
memberikan persetujuan membangun bangunan pada daerah tersebut untuk
jangka waktu sementara;
e. Apabila di kemudian hari terdapat penetapan RTRW daerah yang
bersangkutan, maka bangunan tersebut harus disesuaikan dengan rencana
tata ruang yang ditetapkan.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Bag III Hal III-7 butir V. Dimungkinkan adanya
kompensasi berupa penambahan besarnya KDB. JLB/KLB bagi perpetakan tanah
yang memberikan sebagian luas tanahnya untuk kepentingan umum.
I. Peraturan Menteri No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin
Mendirikan Bangunan Gedung;
1. Sesuai dengan amanatnya, sebagaimana dijelaskan pada Bagian II Tata Cara
Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Gedung, huruf C Tata Cara Pengesahan
Dokumen Rencana Teknis. Disebutkan bahwa dalam proses penerbitan IMB,
dokumen rencana teknis wajib mengikuti persyaratan dalam RTRW Nasional,
RTRW Provinsi, RTRW Kab/Kota, RDTRKP, dan/atau RTBL. Tata Cara Pengesahan
Dokumen Rencana Teknis Bangunan Gedung Pada Umumnya dapat melihat
Lampiran 9.1 pada Peraturan Menteri yang dimaksud.
2. Yang artinya persyaratan yang dimaksudkan didalam Peraturan Menteri No 24.
Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung mengacu
kepada Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
~8~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Kota Tangerang Selatan dan/atau Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan
Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014.
J. Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR);
1. Menurut PermenPU No 20/PRT/M Tahun 2011 pada Lampiran 1, Zona Perumahan
Kepadatan Tinggi (R1 dan R2) memiliki kriteria Zona dengan wilayah perencanaan
yang memiliki kepadatan bangunan diatas 1000 rumah/hektar, dengan tujuan
penetapan menyediakan zona untuk pembangunan unit hunian dengan tingkat
kepadatan sangat tinggi. Dalam pembangunan rumah secara vertikal dengan
kepadatan sangat tinggi berlaku kepemilikan berdasarkan strata title, dimana setiap
pemilik unit hunian memiliki hak menggunakan bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama dan kewajiban yang sama dalam menyediakan fasilitas
lingkungan di dalam satuan perpetakannya (apartemen/rumah susun).
2. Yang artinya, permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma (PT. PP
Property Tbk) sebagaimana juga persyaratan dan ketentuan yang direkomendasikan
oleh Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No.
005//052/BKPRD/XII/2014 telah memenuhi kriteria perencanaan sebagaimana yang
dimaksud oleh Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/PRT/M Tahun 2011
tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
K. Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Provinsi Banten;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 59. Pola ruang kawasan peruntukan
permukiman perkotaan dan perdesaan diarahkan pada:
a. Kabupaten Serang;
b. Kota Serang;
c. Kabupaten Tangerang;
d. Kota Tangerang;
e. Kota Tangerang Selatan;
f. Kabupaten Pandeglang;
g. Kabupaten Lebak;
h. Kota Cilegon.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 84. Arahan pengelolaan kawasan peruntukan
permukiman permukiman kawasan khusus seperti penyediaan tempat
peristirahatan pada kawasan pariwisata, kawasan permukiman baru sebagai akibat
perkembangan infrastruktur, kegiatan sentra ekonomi, sekitar kawasan industri,
dilakukan dengan tetap memegang kaidah lingkungan hidup dan bersesuaian
dengan RTRW masing-masing kabupaten/kota.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 92 ay 1. Indikasi arahan peraturan zonasi
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 91 huruf a disusun sebagai pedoman
pengendalian pemanfaatan ruang, menyeragamkan arahan peraturan zonasi di
seluruh wilayah provinsi untuk peruntukan ruang yang sama, serta sebagai arahan
~9~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
peruntukan ruang yang diperbolehkan, diperbolehkan dengan syarat, dan dilarang,
serta intensitas pemanfaatan ruang;
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 92 ay 9 huruf h. indikasi arahan peraturan
zonasi untuk kawasan peruntukan permukiman perkotaan terdiri dari:
a. diijinkan pengembangan rumah tunggal, apartemen, cluster perumahan;
b. intensitas bangunan berkepadatan sedang – tinggi;
c. zona perumahan harus terlayani oleh minimum satu moda sarana umum
angkutan massal pada kawasan berkepadatan sedang, dan minimum dua
moda sarana umum angkutan massal pada kawasan berkepadatan tinggi;
d. boleh mengembangkan perdagangan jasa dengan syarat sesuai
dengan
skalanya;
e. diijinkan pengembangan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai skalanya;
f. dilarang pengembangan budidaya lainnya.
5. Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa amanat Peraturan Daerah Provinsi Banten
No. 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten
diperbolehkan/diijinkan membangun apartemen pada lokasi yang dimohon oleh
PT. PP Property.
L. Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 47. Kawasan peruntukan perumahan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 huruf a direncanakan sebesar kurang lebih
7.610,67 (tujuh ribu enam ratus sepuluh koma enam tujuh) hektar tersebar di seluruh
wilayah kota terdiri atas perumahan vertikal dan perumahan horizontal meliputi :
a. kawasan peruntukan perumahan kepadatan tinggi meliputi :
a. Kecamatan Pondok Aren;
b. Kecamatan Ciputat;
c. Kecamatan Ciputat Timur; dan
d. Kecamatan Pamulang.
b. kawasan peruntukan perumahan kepadatan sedang meliputi :
a. Kecamatan Serpong Utara;
b. Kecamatan Serpong; dan
c. Kecamatan Setu.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 80 ay 1. Ketentuan umum peraturan zonasi
kawasan perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 ayat (3) huruf a berupa
ketentuan umum peraturan zonasi perumahan kepadatan tinggi dan perumahan
kepadatan sedang meliputi :
a. kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pembangunan perumahan, RTH,
kegiatan pembangunan prasarana dan sarana lingkungan perumahan sesuai
dengan standar, hirarki dan skala pelayanannya;
b. kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi kegiatan selain
sebagaimana dimaksud pada huruf a berupa pemanfaatan ruang secara terbatas
untuk mendukung kegiatan permukiman beserta prasarana dan sarana
lingkungan, kegiatan pengembangan perumahan horizontal dengan luasan
~10~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
3.
4.
5.
6.
7.
kurang dari 1 (satu) hektar, industri kecil dan mikro dengan luas ruang
maksimal 100 (seratus) meter persegi dan tidak merupakan industri polutif; dan
c. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan industri besar dan kegiatan
lainnya yang mengakibatkan terganggunya kegiatan perumahan.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 80 ay 2. Ketentuan umum intensitas
pemanfaatan ruang kawasan perumahan kepadatan tinggi sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) meliputi :
a. KDB maksimal 60 (enam puluh) persen;
b. KLB maksimal 1,2 (satu koma dua);
c. tinggi bangunan maksimal dibatasi sesuai dengan ketentuan Peraturan
Perundang-undangan; dan
d. KDH minimum 10 (sepuluh) persen.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 98 Ay 3. Perangkat atau mekanisme insentif
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa :
a. keringanan pajak, pengurangan retribusi, pemberian kompensasi, subsidi
silang, imbalan, sewa ruang, dan urun saham;
b. pembangunan serta pengadaaan infrastuktur;
c. kemudahan prosedur perizinan; dan
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau Pemerintah
Daerah.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 98 Ay 4. Perangkat atau mekanisme
disinsentif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa :
a. pengenaan pajak yang tinggi disesuaikan dengan besarnya biaya yang
dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan
ruang; dan
b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, penalti,
pembatasan administrasi pertanahan dan persyaratan khusus dalam perizinan.
Pemahaman mengenai zona perumahan kepadatan sedang. Mengacu kepada
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan, maka yang disebut dengan
zona kepadatan sedang adalah keseluruhan wilayah yang ditetapkan sebagaimana
yang dimaksud pada ps 47 bukan kawasan dengan luasan 1 hektar dan atau 1
petak/hamparan;
Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa permohonan rencana pembangunan
apartemen ayoma harus memenuhi persyaratan dan ketentuan yang berlaku.
Namun apabila pada sebuah permohonan pembangunan gedung dimana
persil/petak tanahnya lebih dari satu dan arahan peraturan zonasinya berbeda, maka
perlu mendapatkan pertimbangan teknis dari Badan Koordinasi Penataan Ruang
Daerah Kota Tangerang Selatan.
M. Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan
Gedung.
1. Sebagaimana disampaikan pada Ps 11 ay 1, 2 dan 3. Bahwa persyaratan bangunan
gedung harus memenuhi persyaratan teknis bangunan gedung yang meliputi
persyaratan tata bangunan dan lingkungan dan persyaratan kenadalan bangunan
gedung;
~11~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
2. Didalam persyaratan tata bangunan dan lingkungan disebutkan ada lima (5) syarat
dimana persyaratan pertama dan kedua mensyaratkan harus memenuhi ketentuan
peryaratan peruntukan lokasi dan intensitas bangunan gedung;
3. Pada ps 17 ay 1 dinyatakan bahwa bangunan gedung harus diselenggarakan sesuai
dengan peruntukan lokasi yang telah ditetapkan dalam ketentuan tentang rencana
tata ruang dan ketentuan tentang tata bangunan dan lingkungan dari lokasi
bersangkutan atau dapat disebut lokasi yang dimohon;
4. Pada ps 18 ay 1, 2, 3 dan 5 dinyatakan bahwa bangunan gedung yang akan dibangun
harus memenuhi persyaratan intensitas bangunan yang terdiri atas: (a). kepadatan
dan ketinggian bangunan gedung; (b). penetapan KDB, KLB, dan jumlah lantai; (c).
perhitungan KDB dan KLB; (d). garis sempadan bangunan gedung (muka,
samping,belakang); (e). jarak bebas bangunan gedung; dan (f). pemisah di sepanjang
halaman muka/samping/belakang bangunan gedung, berdasarkan peraturan terkait
tentang RTRW dan peraturan tentang RTBL. Kemudian pada ps 5 dijelaskan bahwa
Ketentuan lebih lanjut mengenai persyaratan intensitas bangunan gedung yang
belum ditetapkan, ketentuan mengenai kepadatan dan ketinggian bangunan gedung
diatur dalam Peraturan Walikota dengan memperhatikan pendapat TABG.
5. Yang artinya, terhadap permohonan PT PP Property telah dipersyaratkan intensitas
bangunan sebagaimana disampaikan dalam Surat Rekomendasi Badan Koordinasi
Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014 pada
angka 1 dan 2.
N. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang
Rekomendasi Pembangunan Apartemen.
1. Sebagaimana disampaikan oleh BKPRD Kota Tangerang Selatan, permohonan PT PP
Properti dapat disetujui apabila memenuhi dan mengikuti ketentuan dan
persyaratan yang ditetapkan.
2. Ketentuan dan persyaratan yang dimaksud sebagai berikut:
a. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dan intensitas bangunan pada
kawasan perdagangan dan jasa sesuai dengan RTRW Kota Tangerang Selatan
yakni:
i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) minimum 20% maksimum 60%,
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 7,20;
ii. Koefisien Dasar Hijau yang akan digunakan untuk Ruang Terbuka
Hijau (RTH) minimum 10%;
iii. Koefisien Tapak Basement (KTB) maksimum 60%.
b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang dan Intensitas Bangunan pada
kawasan perumahan Kepadatan Sedang sesuai dengan RTRW Kota
Tangerang Selatan yakni:
i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 55%, Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) maksimum 1,20;
ii. Koefisien Dasar Hijau yang akan digunakan untuk Ruang Terbuka
Hijau (RTH) minimum 12,5%.
3. Mengacu kepada ketentuan dan persyaratan diatas, maka PT. PP Property wajib
memenuhi dan menuangkannya ke dalam rencana teknis. Apabila didalam
~12~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
permohonan pengesahan rencana teknisnya melebihi/melampaui KDB dan KLB
yang dipersyaratkan maka dapat diteruskan dengan syarat mendapat disinsentif
dari Pemerintah Kota Tangerang Selatan sebagaimana diatur didalam ps 98 ay 3 & 4
pada Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan No. 15 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Tangerang Selatan.
Bagian III. Hasil Perhitungan
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien dasar bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
Berdasarkan hasil perhitungan awal, maka didapatkan KDB sebesar 0,6 sesuai dengan Surat
Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No.
005//052/BKPRD/XII/2014 pada angka 1 dan 2.
Ayoma*
total luas KDB yang dapat dibangun
total luas KDB hasil perhitungan draf lapangan/gam
Total luas lahan tidak terbangun (di RTH/RTNH)**
Total luas lahan PT. PP Property Tbk
Hitung KDB (IAP Banten)
Persyaratan KDB RTRW Perdakota No 15/2011
HASIL
6.325
2.339
3.986
10.541 m2
0,6
0,6
2.339
Sesuai
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
** termasuk petak lahan yang berada pada zona perdagangan dan jasa
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien lantai bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
~13~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Berdasarkan hasil perhitungan awal IAP Banten, terdapat belum sesuai antara dokumen
rencana teknis yang diajukan oleh PT PP Property Tbk kepada Dinas Tata Kota Tangerang
Selatan terhadap KLB sebagaimana yang direkomendasikan.
Solusi:
beberapa praktik ketidaksesuaian ini dapat diselesaikan melalui keputusan walikota
tangerang selatan dengan judul pemberian disinsentif maupun insentif. Pemberian
disinsentif dapat berupa:
1. Pembelian KLB pada persil perdagangan jasa yang masih dalam satu (1)
hamparan lahan permohonan;
2. Penyediaan lahan dan/atau membangun RTH Publik;
3. Penyediaan lahan dan/atau membangun rumah susun sewa;
4. Penyediaan lahan dan/atau membangun waduk/situ;
5. Penyediaan infrastruktur;
6. Penyediaan prasarana (ducting);
7. Penyediaan jalur dan peningkatan kualita fasilitas pejalan kaki yang terintegrasi
dengan angkutan umum; dan/atau
8. Penyediaan jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum.
Praktik terbaik dapat melihat kepada:
1. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 175 tahun 2015 tentang Pengenaan
Kompensasi Terhadap Pelampauan Nilai Koefisien Lantai Bangunan;
2. Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 05 Tahun 2014 tentang Pemberian Insentif dan
Disinsentif dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Kota Bekasi;
Ayoma*
p
total luas lantai 1 s.d lantai ke- 30
total luas lahan
Hitung KLB (IAP Banten)
Persyaratan KLB Perdakot No 15/2011
HASIL
AMANAT PERDA RTRW KOTA
41.070
10.541 m2
4
1,2
belum Sesuai
Beri DIsInsentif
57.610
2.339
l
40.600
--->
Atur melalui PERWAKO
semisal
- membeli KLB di persil perdagangan jasa dalam 1 hamparan permohonan;
- membayar dan atau mengacu kepada PERWAKO.
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
~14~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
C. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Koefisien daerah hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang
diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan.
Berdasarkan hasil perhitungan dari IAP Banten, dengan asumsi bahwa petak mendapat
rekomendasi dari BKPRD sebagai arahan fungsi perdagangan dan jasa dimana pada saat ini
berkegiatan eksisting sebagai tempat restoran Pecel Madiun akan di RTH/RTNH-kan, maka
perhitungan IAP Banten masih layak untuk diberi insentif.
Ayoma*
total luas KDH yang harus disediakan
total luas KDB hasil perhitungan lapangan/gambar**
Total luas lahan tidak terbangun (di RTH/RTNH)**
Total luas lahan PT. PP Property Tbk
Hitung KDH
Persyaratan KDH RTRW Perdakota No 15/2011
AMANAT PERDA RTRW KOTA
1.054
3.986
10.541 m2
0,4
0,1
p
57.610
l
40.600
2.339
Beri Insentif
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
** termasuk petak lahan yang berada pada zona perdagangan dan jasa
*** belum ada data, diperlukan gambar kerja kawasan Ayoma
~15~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Bagian IV. Kesimpulan
Sengaja dikosongkan
Bagian Akhir. Saran
Sengaja dikosongkan
Bagian Akhir. Rekomendasi
Sengaja dikosongkan
~16~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Daftar Lampiran :
1. Lampiran I. Dokumen kelengkapan kajian sebagaimana telah diberikan oleh PT. PP
Properti Tbk;
2. Lampiran II. Peta RTRW Kota Tangerang Selatan berindikatif lokasi apartemen Ayoma;
3. Lampiran III. Peta RTRW Provinsi Banten berindikatif lokasi apartemen Ayoma.
4. Lampiran IV. Peta RTR KSN Jabodetabekpunjur berindikatif lokasi apartemen Ayoma.
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Lampiran I
1. Surat Permohonan Kajian Teknis Ikatan Ahli Perencanaan DPD Banten tertanggal 02
Mei 2016;
2. Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang
Selatan No. 005/052/BKPRD/XII/2014;
3. Surat Keputusan Walikota No. 591/15-BP2T/2015 tentang Pemberian Izin Lokasi
Untuk Keperluan Apartemen Atas Nama PT. PP Properti terletak di Kelurahan
Ciater Kecamatan Serpong Kota Tangerang Selatan;
4. Surat Keputusan Walikota Tangerang Selatan No. 653/1752-BP2T/2015 tentang
Penggunaan Pemanfaatan Tanah Atas Nama PT. PP Properti Tbk;
5. Gambar Teknis Zonasi Ayoma;
6. Peta Zonasi dan Peruntukan Ayoma;
7. Materi Perizinan Apartemen Ayoma; dan
8. Gambar Peruntukan Apartemen Ayoma.
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Lampiran II
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Peta Indikatif Lokasi Apartemen Ayoma
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Peta Lokasi Apartemen Ayoma menurut Perpres No 54/2008
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
LAMPIRAN XXII.b
PERATURAN DAERAH KOTA TANGERANG SELATAN
NOMOR 15 TAHUN 2011
TENTANG
RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA
TANGERANG SELATAN TAHUN 2011 – 2031
TABEL ZONASI BERDASARKAN LUASAN TANAH
KAWASAN PPK/BLOK KOMERSIAL
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
LUAS TANAH
(M2)
KDB
(%)
KLB
KDH
Min
(%)
KOEFISIEN
TAPAK
BASEMENT
(KTB)
Maks. (%)
Zona B1
>
10,000
20%
-
70%
8.00
10%
70%
Zona B2
>
10,000
20%
-
60%
7.20
15%
70%
Zona B3
>
10,000
20%
-
50%
6.00
20%
60%
Zona B4
>
10,000
20%
-
30%
2.40
30%
0%
Zona B1
5,001
-
10,000
25%
-
70%
7.20
10%
70%
Zona B2
5,001
-
10,000
25%
-
60%
6.00
15%
70%
Zona B3
5,001
-
10,000
25%
-
50%
5.40
20%
60%
Zona B4
5,001
-
10,000
20%
-
30%
2.00
30%
0%
Zona B1
3,001
-
5,000
30%
-
70%
3.00
10%
70%
Zona B2
3,001
-
5,000
30%
-
60%
2.40
15%
60%
Zona B3
3,001
-
5,000
30%
-
50%
2.00
20%
50%
Zona B4
3,001
-
5,000
20%
-
30%
1.80
30%
0%
Zona B1
≤
3,000
30%
-
70%
2.40
10%
70%
Zona B2
≤
3,000
30%
-
60%
2.10
15%
60%
Zona B3
≤
3,000
30%
-
50%
1.80
20%
50%
Zona B4
≤
3,000
20%
-
30%
1.60
30%
0%
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
KAWASAN SPK/KOMERSIAL STRIP/PERDAGANGAN JASA DI JALAN
NASIONAL DAN PROVINSI
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
LUAS TANAH
(M2)
KDB
(%)
KLB
KDH
Min
(%)
KOEFISIEN
TAPAK
BASEMENT
(KTB) Max
(%)
Zona B1
>
10,000
20%
-
60%
7.20
10%
60%
Zona B2
>
10,000
20%
-
50%
6.00
15%
50%
Zona B3
>
10,000
20%
-
40%
5.40
20%
40%
Zona B4
>
10,000
20%
-
30%
2.00
30%
0%
Zona B1
5,001
-
10,000
25%
-
60%
6.00
10%
60%
Zona B2
5,001
-
10,000
25%
-
50%
5.40
15%
50%
Zona B3
5,001
-
10,000
25%
-
40%
4.80
20%
40%
Zona B4
5,001
-
10,000
20%
-
30%
1.80
30%
0%
Zona B1
3,001
-
5,000
30%
-
60%
2.80
10%
60%
Zona B2
3,001
-
5,000
30%
-
50%
2.00
15%
50%
Zona B3
3,001
-
5,000
30%
-
40%
1.80
20%
40%
Zona B4
3,001
-
5,000
20%
-
30%
1.40
30%
0%
Zona B1
≤
3,000
30%
-
60%
2.00
10%
60%
Zona B2
≤
3,000
30%
-
50%
1.80
15%
50%
Zona B3
≤
3,000
30%
-
40%
1.60
20%
40%
Zona B4
≤
3,000
20%
-
30%
1.20
30%
0%
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
KAWASAN PL/ KOMERSIAL STRIP/PERDAGANGAN JASA DI JALAN KOTA
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
LUAS TANAH
(M2)
KDB
(%)
KLB
KDH
Min
(%)
KOEFISIEN
TAPAK
BASEMENT
KTB Maks.
(%)
Zona B1
>
10,000
20%
-
60%
4.00
10%
60%
Zona B2
>
10,000
20%
-
50%
3.60
15%
50%
Zona B3
>
10,000
20%
-
40%
3.20
20%
40%
Zona B4
>
10,000
20%
-
30%
1.80
30%
0%
Zona B1
5,001
-
10,000
25%
-
60%
3.60
10%
60%
Zona B2
5,001
-
10,000
25%
-
50%
3.20
15%
50%
Zona B3
5,001
-
10,000
25%
-
40%
2.80
20%
40%
Zona B4
5,001
-
10,000
20%
-
30%
1.60
30%
0%
Zona B1
3,001
-
5,000
30%
-
60%
2.40
10%
60%
Zona B2
3,001
-
5,000
30%
-
50%
2.10
15%
50%
Zona B3
3,001
-
5,000
30%
-
40%
1.20
20%
40%
Zona B4
3,001
-
5,000
20%
-
30%
1.00
30%
0%
Zona B1
≤
3,000
30%
-
60%
1.80
10%
60%
Zona B2
≤
3,000
30%
-
50%
1.50
15%
50%
Zona B3
≤
3,000
30%
-
40%
1.00
20%
0%
Zona B4
≤
3,000
20%
-
30%
0.60
30%
0%
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
KAWASAN PERUMAHAN
Zona B1
PERUMAHAN KEPADATAN
TINGGI
KDB
KLB
KDH
maks
maks
min (%)
(%)
(%)
60%
1.20
10.0%
Zona B2
55%
1.20
12.5%
50%
1.20
15.0%
Zona B3
50%
1.20
15.0%
45%
1.20
17.5%
Zona B4
30%
1.00
17.5%
30%
1.00
20.0%
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
PERUMAHAN KEPADATAN SEDANG
KDB
maks (%)
KLB
maks (%)
KDH
min (%)
55%
1.20
12.5%
WALIKOTA
TANGERANG SELATAN,
ttd/cap
AIRIN RACHMI DIANY
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Laporan Akhir Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen Ayoma PT. Pembangunan
Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan
Dewan Pakar IAP Banten;Ir Puddu Razak MM, Tiar Pandapotan Purba, ST, IAP
5/24/2016
Dokumen ini merupakan dokumen pengkajian terhadap permohonan rencana pembangunan
apartemen ayoma oleh PT. PP Properti dan menjawab interpretasi Surat Rekomendasi BKPRD Kota
Tangerang Selatan No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi Pembangunan Apartermen
Ayoma.
Kata Pengantar
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat anugerah dan kuasa-Nya Laporan
Kajian Akhir dapat diselesaikan dengan baik.
Atas dasar permohonan dari PT PP Property Tbk, maka IAP Banten menugaskan Tim
Dewan Pakar yang meliputi senior ahli bidang tata ruang dan lingkungan yang berjumlah
enam (6) orang urun rembuk dalam melihat berbagai sisi permasalahan yang dihadapi oleh
pemohon dalam mengembangkan kawasan hunian vertikal di lokasi yang dimohon.
Berdasarkan hasil temuan lapangan, konflik pengetahuan dan formulasi serta ego berbagai
pihak menjadikan polemik pembangunan apartemen ayoma semakin memanas di
masyarakat. Pihak-pihak yang ditemui oleh IAP Banten meliputi pokja masyarakat Cluster
De Latinos Perumahan Caribean Islands, Organisasi Masyarakat Tangerang Selatan dan
dinas/badan di lingkungan Pemerintah Kota Tangerang Selatan termasuk para otoritas
kelurahan dan rukun tetangga.
IAP Banten melihat bahwa substansi bidang tata ruang dan lingkungan termasuk
didalamnya soal pengaturan intensitas ruang serta peruntukan lokasi tidak ada masalah,
namun IAP Banten menyebut adanya ‘nada fals’ dan atau celah hukum sehingga
membutuhkan diskresi kepala daerah agar prinsip-prinsip pembangunan yang transparan
dan berkelanjutan dipegang oleh semua pihak.
IAP Banten menyampaikan kepada pemohon agar dapat mengakomodir kepentingan
warga terutama yang terdampak langsung atas rencana pembangunan Apartemen Ayoma
dengan cara musyawarah dan kekeluargaan.
Pada laporan kajian akhir ini, IAP Banten mengucapkan terima kasih atas dukungan dari
berbagai pihak seperti Dinas Tata Kota Tangerang Selatan, BKPRD Kota Tangerang Selatan,
Badan Lingkungan Hidup Kota Tangerang Selatan, Pokja Cluster De Latinos Perumahan
Caribean Islands, Jajaran Manajemen Ayoma dan PT PP Properti Tbk dalam mendampingi
tim dewan pakar di lapangan.
Semoga bermanfaat,-
Mei 2016,
Dewan Pakar IAP Banten
Tim Penyusun
~i~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
DAFTAR ISI
Bagian I. Pendahuluan ........................................................................................................................ 1
A.
Latar Belakang ......................................................................................................................... 1
B.
Tujuan dan Sasaran ................................................................................................................. 2
C.
Ruang Lingkup Pengkajian ................................................................................................... 2
D.
Landasan Hukum Pengkajian ............................................................................................... 2
E.
Metodologi Pengkajian ........................................................................................................... 3
F.
Waktu Pelaksanaan Pengkajian ............................................................................................ 3
Bagian II. Hasil Pengkajian ................................................................................................................. 3
A.
Umum ....................................................................................................................................... 3
B.
UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; ............................................................... 3
C.
UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; ..................................................................... 3
D.
UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; .......................................................... 4
E.
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; ........................ 4
F.
Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
Jabodetabekpunjur; ................................................................................................................. 5
G.
Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan
Pembangunan Perumahan;.................................................................................................... 6
H.
Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung; ................................................................................................................. 6
I.
Peraturan Menteri No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan
Bangunan Gedung; ................................................................................................................. 8
J.
Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR); .................................................................................................... 9
K.
Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi
Banten; ...................................................................................................................................... 9
L.
Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Tangerang Selatan;....................................................................................................... 10
M.
Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan Gedung. .............. 11
N.
Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi
Pembangunan Apartemen. .................................................................................................. 12
Bagian III. Hasil Perhitungan ........................................................................................................... 13
Bagian IV. Kesimpulan ...................................................................................................................... 16
Bagian Akhir. Rekomendasi ............................................................................................................. 16
Lampiran: ............................................................................................................................................. A
~ii~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
~iii~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Laporan Akhir: Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen
Ayoma PT. Pembangunan Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater,
Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan
Bagian I. Pendahuluan
A. Latar Belakang
Sebagaimana amanat dari Peraturan Presiden Republik Indonesia No 54 Tahun 2008 tentang
Rencana Tata Ruang (RTR) Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur terutama
pada ps 13 ay 2 dibunyinyatakan bahwa ada upaya untuk mendorong pengembangan Pusat
Kegiatan Nasional Kawasan Perkotaan Jakarta dengan Kota Inti adalah Jakarta dan Kota
Satelit yang meliputi Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi dan Kota Lainnya. Yang kemudian
dalam arahan struktur ruangnya dikembangkan Jalan Lingkar Luar Jakarta Kedua (Jakarta
Outer Ring Road 2) dan jalan radialnya sebagai pembentuk struktur ruang
jabodetabekpunjur dan untuk memberikan pelayanan pengembangan sub pusat perkotaan
antara lain Serpong/Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, Cinere, Cimanggis, Cileungsi, Setu
dan Tambun/Cikarang.
Kota Tangerang Selatan yang merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang di tahun
2006 menjadi Kota Satelit yang sangat progresif dalam pembangunan hunian. Hal ini
diakibatkan dari pertumbuhan penduduk kota tangerang selatan yang cepat serta minat
investasi yang tinggi dari masyarakat baik dari dalam dan luar kota tangerang selatan. Hal
itu terlihat dari jumlah penduduk Kota Tangerang Selatan yang menurut BPS Kota
Tangerang Selatan pada tahun 2015 berjumlah 1.492.999 jiwa dengan laju pertumbuhan dari
tahun 2000-2014 mencapai 3.74%. Dimana laju pertumbuhan tertinggi dimiliki oleh
kecamatan Serpong Utara sebesar 5.59%, kedua kecamatan Serpong sebesar 4.66%, ketiga
kecamatan Pondok Aren mencapai 4.00%. Kemudian terlihat dari nilai investasi dalam
negeri diluar perijinan BKPM RI yang masuk ke Kota Tangerang Selatan pada tahun 2014
mencapai 5 Triliun, yang artinya gerak roda perekonomian di Kota Tangerang Selatan juga
ditopang oleh kegiatan swasta termasuk adalah sektor properti.
Para pengembang properti baik itu BUMN dan Swasta melirik Kota Tangerang Selatan
karena memiliki daya tarik yang sangat kuat karena memiliki aksesibilitas yang cepat
kepada pusat kegiatan nasional yakni Ibukota Jakarta serta daya dukung prasarana dan
sarana yang tinggi sebagaimana yang dirancangkan didalam Rencana Tata Ruang (RTR)
Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur.
Sebagaimana permohonan yang ditujukan kepada IAP Banten oleh pengembang BUMN PT.
PP Properti Tbk dimana didalam permohonannya meminta kajian teknis peruntukan lokasi
hunian vertikal (apartemen), maka didalam laporan ini disampaikan kajian satu demi satu
peraturan kebijakan yang terkait dengan bangunan gedung hunian vertikal dimana lokasi
yang dimohon kepada Pemerintah Kota Tangerang Selatan.
IAP Banten sangat mengapresiasi tingginya respon warga negara terutama warga
Tangerang Selatan dalam menyikapi pembangunan hunian, oleh karenanya sebagai
lembaga/asosiasi profesi yang menjunjung kode etik profesional dan mematuhi segala
~1~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
ketentuan yang berlaku di wilayah Republik Indonesia didalam pelaksanaan kajian teknis
ini tetap mengacu kepada ketentuan hukum yang berlaku.
B. Tujuan dan Sasaran
Adapun tujuan dari dilakukannya pengkajian adalah utuhnya pemahaman mengenai
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan dalam merespon rencana
pembangunan apartemen ayoma bagi warga Kota Tangerang Selatan.
Adapun sasaran yang hendak dicapai meliputi:
1. Dipahaminya produk hukum tata ruang dan produk turunan serta amanatnya; dan
2. Dipahaminya produk hukum bangunan gedung dan produk turunan serta
amanatnya;
3. Terjawabnya kesesuaian peruntukan lokasi dan intensitas pemanfaatan ruang
rencana pembangunan apartemen ayoma.
C. Ruang Lingkup Pengkajian
Ruang lingkup pengkajian terdiri atas:
1. Pengkajian kesesuaian terhadap peruntukan lokasi;
2. Pengkajian kesesuaian terhadap intensitas bangunan; dan
3. Rekomendasi.
D. Landasan Hukum Pengkajian
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
Jabodetabekpunjur;
Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan Pembangunan
Perumahan;
Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan
Gedung;
Peraturan Menteri No.24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan
Bangunan Gedung;
Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR);
Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi
Banten;
Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Tangerang Selatan;
Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan Gedung;
~2~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
13. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi
Pembangunan Apartemen.
E. Metodologi Pengkajian
Metodologi pengkajian terdiri atas:
1. Diskusi/Pertemuan;
2. FGD;
3. Desk study.
F. Waktu Pelaksanaan Pengkajian
Waktu pelaksanaan kajian dimulai sejak 4 Mei 2016.
Bagian II. Hasil Pengkajian
A. Umum
Didalam pelaksanaan pengkajian, sebagaimana landasan hukum pengkajian tim dewan
pakar menyampaikan satu-demi satu acuan hukum yang terkait langsung substansi
persoalan.
B. UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
Sebagaimana pada pasal 60 undang-undang penataan ruang dinyatakan bahwa setiap orang
berhak untuk: (i) mengetahui rencana tata ruang; (ii) menikmati pertambahan nilai ruang
sebagai akibat penataan ruang; (iii) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang
timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
(iv) mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya; (v) mengajukan tuntutan pembatalan izin
dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada
pejabat berwenang; dan (vi) mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah
dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana
tata ruang menimbulkan kerugian.
Oleh karena sebagai lembaga/asosiasi perencanaan (IAP) di Banten, maka IAP Banten
berusaha untuk menjawab kebutuhan warga negara terutama pemerintah kota Tangerang
selatan dan warga yang berada di sekitar apartemen Ayoma terkait polemik pernyataan
bahwa ada ketidaksesuaian peruntukan.
C. UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
Didalam undang-undang No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pada mukadimah
dijelaskan bahwa: (i) bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat
tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan
kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam
pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun
manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif; (ii) bahwa negara
bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia dalam penyelenggaraan
~3~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
perumahan melalui rumah susun yang layak bagi kehidupan yang sehat, aman, harmonis,
dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia; dan (iii) bahwa setiap orang dapat
berpartisipasi untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal melalui pembangunan rumah
susun yang layak, aman, harmonis, terjangkau secara mandiri, dan berkelanjutan.
IAP Banten memandang pesan mukadimah pada undang-undang ini menjadi penting
kepada setiap warga negara dan pemerintah kota tangerang selatan dalam menyikapi
persoalan kebutuhan rumah susun baik itu rumah susun komersial maupun rumah susun
sederhana.
D. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 7 Persyaratan Bangunan Gedung. Ay 1. Setiap
bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis
sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 8. Persyaratan administratif Bangunan
Gedung. Ay 1. (1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan
administratif yang meliputi: (i) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari
pemegang hak atas tanah; (ii) status kepemilikan bangunan gedung, dan (ii) izin
mendirikan bangunan gedung, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 9 Persyaratan Tata Bangunan.
Ay 1. Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan
intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan
pengendalian dampak lingkungan.
Ay 2. Persyaratan tata bangunan ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata
bangunan dan lingkungan oleh Pemerintah Daerah.
Ay 3. Ketentuan mengenai tata cara penyusunan rencana tata bangunan dan
lingkungan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 10 Persyaratan Peruntukan dan Intensitas
Bangunan Gedung.
Ay 1. Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi
persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas
bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.
Ay 2. Pemerintah Daerah wajib menyediakan dan memberikan informasi
secara terbuka tentang persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan
gedung bagi masyarakat yang memerlukannya.
5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Persyaratan peruntukan lokasi
dilaksanakan berdasarkan ketentuan tentang tata ruang.
E. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
1. Pesan penting didalam undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman terhadap proses permohonan pembangunan apartemen
(perumahan) ayoma adalah sebagaimana dinyatakan dalam mukadimah undangundang pada huruf a yakni bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan
batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat,
~4~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang
sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah
satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan
produktif; kemudian pada huruf b yang menyatakan bahwa negara bertanggung
jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan
dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta
menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman,
harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia;
2. Kemudian pada ps 19 ay 2 dinyatakan bahwa Penyelenggaraan rumah dan
perumahan dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang
untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati, menikmati, dan/atau
memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.
Yang artinya PT PP Property selaku perencana dan pembangun dapat berperan serta
dalam pembangunan perumahan di Indonesia, khususnya di Kota Tangerang
Selatan.
F. Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
Jabodetabekpunjur;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 3 Peran. Penataan ruang Kawasan
Jabodetabekpunjur memiliki peran sebagai acuan bagi penyelenggaraan
pembangunan yang berkaitan dengan upaya konservasi air dan tanah, upaya
menjamin tersedianya air tanah dan air permukaan, penanggulangan banjir, dan
pengembangan ekonomi untuk kesejahteraan masyarakat..
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 4 Fungsi. Penataan ruang Kawasan
Jabodetabekpunjur memiliki fungsi sebagai pedoman bagi semua pemangku
kepentingan yang terlibat langsung ataupun tidak langsung dalam penyelenggaraan
penataan ruang secara terpadu di Kawasan Jabodetabekpunjur, melalui kegiatan
perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Rencana Pola Ruang. Dinyatakan bahwa
rencana distribusi ruang terdiri atas kawasan lindung dan kawasan budi daya.
Kawasan lindung terdiri atas Zona Lindung N1 dan Zona Lindung N2. sedangkan
Kawasan Budi Daya terdiri atas Zona Budi Daya dan Zona Penyangga.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 33 Pengelolaan kawasan budi daya. Ay 1.
Zona B1 merupakan zona dengan karakteristik sebagai kawasan yang mempunyai
daya dukung lingkungan tinggi, tingkat pelayanan prasarana dan sarana tinggi, dan
bangunan gedung dengan intensitas tinggi, baik vertikal maupun horizontal.
5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 35 ay 1. Pemanfaatan ruang Zona B1
diarahkan untuk perumahan hunian padat, perdagangan dan jasa, serta industri
ringan nonpolutan dan berorientasi pasar, dan difungsikan sebagai pusat
pengembangan kegiatan ekonomi unggulan.
6. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 35 ay 2. Pemanfaatan ruang pada Zona B1
dilaksanakan melalui penerapan rekayasa teknis dan koefisien zona terbangun yang
besarannya diatur lebih lanjut dalam aturan daerah.
7. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 44 ay 1. Di Zona B1 dan B2 dilarang:
~5~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
8.
9.
10.
11.
a. membangun industri yang mencemari lingkungan dan banyak menggunakan air
tanah; dan/atau
b. menambah dan/atau memperluas industri di Kecamatan Cimanggis, Kecamatan
Cibinong, dan Kecamatan Gunung Putri..
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 48 ay 1. Pemanfaatan ruang Zona N, Zona B,
dan Zona P diatur lebih lanjut oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai
dengan kewenangan masing-masing dengan memperhatikan:
a. rencana rinci tata ruang;
b. peraturan zonasi; dan
c. persyaratan-persyaratan teknis.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 49 ay 1. Rencana tata ruang wilayah
provinsi/kabupaten/kota yang berada di Kawasan Jabodetabekpunjur harus
disesuaikan dengan Rencana Tata Ruang Kawasan Jabodetabekpunjur.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 49 ay 2. Rencana tata ruang wilayah
dijabarkan lebih lanjut dalam rencana rinci yang ditetapkan dengan Peraturan
Daerah
untuk mengimplementasikan
Rencana Tata Ruang Kawasan
Jabodetabekpunjur yang dilengkapi dengan peraturan zonasi.
Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa amanat Peraturan Presiden Republik
Indonesia arah pemanfaatan ruang dimana lokasi yang dimohon oleh PT. PP
Property dapat dibangun perumahan hunian padat dan merupakan zona dengan
karakteristik bangunan gedung dengan intensitas tinggi baik vertikal maupun
horizontal.
G. Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan
Pembangunan Perumahan;
1. Pentingya percepatan penyelenggaraan pembangunan perumahan di Indonesia,
Presiden Republik Indonesia pada tahun 2016 (tahun ini) menerbitkan Instruksi
Presiden kepada menteri terkait penyelenggaraan perumahan yakni Menteri
Koordinator Bidang Perekonomian, Menteri Dalam Negeri, Menteri Agraria dan
Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional, Menteri Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat, Menteri Lingkungan Hidup dan Kehutanan, Menteri
Perhubungan, Para Gubernur dan Para Bupati/Walikota untuk mengambil langkahlangkah yang diperlukan sesuai tugas, fungsi dan kewenangan masing-masing
dalam melakukan penyederhanaan perizinan pembangunan perumahan;
2. Yang artinya didalam proses permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma
(PT. PP Property) Pemerintah Kota Tangerang Selatan dapat mengambil langkahlangkah penyederhanaan perizinan guna mempercepat pembangunan perumahan
termasuk adalah apartemen Ayoma.
H. Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 5
~6~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
a. Pelaksanaan persyaratan teknis bangunan gedung di daerah diatur lebih
lanjut dengan Peraturan Daerah yang berpedoman pada Peraturan ini.
b. Dalam hal daerah belum mempunyai Peraturan Daerah sebagaimana pada
ayat (1) maka pelaksanaan persyaratan teknis bangunan gedung berpedoman
pada Peraturan ini. Sebagaimana diatur didalam lampiran hal III-4
c. Dalam hal daerah telah mempunyai Peraturan Daerah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) sebelum Peraturan ini diberlakukan, maka Peraturan
Daerah tersebut harus menyesuaikan dengan Peraturan ini.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Lamp III 4-9 Penetapan KDB dan Jumlah
Lantai/KLB sbb:
a. Penetapan besarnya kepadatan dan ketinggian bangunan gedung
sebagaimana dimaksud dalam butir a.ii dan a.iii di atas ditetapkan dengan
mempertimbangkan
perkembangan
kota,
kebijaksanaan
intensitas
pembangunan, daya dukung lahan/ lingkungan, serta keseimbangan dan
keserasian lingkungan.
b. Apabila KDB dan JLB/KLB belum ditetapkan dalam rencana tata ruang,
rencana tata bangunan dan lingkungan, peraturan bangunan setempat, maka
Kepala Daerah dapat menetapkan berdasarkan berbagai pertimbangan dan
setelah mendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.
c. Ketentuan besarnya KDB dan JLB/KLB dapat diperbarui sejalan dengan
pertimbangan perkembangan kota, kebijaksanaan intensitas pembangunan,
daya dukung lahan/lingkungan, dan setelah mendengarkan pendapat teknis
para ahli terkait.
d. Dengan pertimbangan kepentingan umum dan ketertiban pembangunan,
Kepala Daerah dapat menetapkan rencana perpetakan dalam suatu
kawasan/lingkungan dengan persyaratan:
1) Setiap bangunan yang didirikan harus sesuai dengan rencana perpetakan
yang telah diatur di dalam rencana tata ruang;
2) Apabila perpetakan tidak ditetapkan, maka KDB dan KLB
diperhitungkan berdasarkan luas tanah di belakang garis sempadan jalan
(GSJ) yang dimiliki;
3) Untuk persil-persil sudut bilamana sudut persil tersebut dilengkungkan
atau disikukan, untuk memudahkan lalu lintas, maka lebar dan panjang
persil tersebut diukur dari titik pertemuan garis perpanjangan pada
sudut tersebut dan luas persil diperhitungkan berdasarkan lebar dan
panjangnya;
4) Penggabungan atau pemecahan perpetakan dimungkinkan dengan
ketentuan KDB dan KLB tidak dilampaui, dan dengan memperhitungkan
keadaan lapangan, keserasian dan keamanan lingkungan serta memenuhi
persyaratan teknis yang telah ditetapkan;
5) Dimungkinkan adanya pemberian dan penerimaan besaran KDB/KLB
diantara perpetakan yang berdekatan, dengan tetap menjaga
keseimbangan daya dukung lahan dan keserasian lingkungan.
~7~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
6) Dimungkinkan adanya kompensasi berupa penambahan besarnya KDB.
JLB/KLB bagi perpetakan tanah yang memberikan sebagian luas
tanahnya untuk kepentingan umum.
7) Penetapan besarnya KDB, JLB/KLB untuk pembangunan bangunan
gedung di atas fasilitas umum adalah setelah mempertimbangkan
keserasian, keseimbangan dan persyaratan teknis serta mendengarkan
pendapat teknis para ahli terkait.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Bag III. Huruf g. Bagi daerah yang belum
memiliki RTRW, RRTR, ataupun peraturan bangunan setempat dan RTBL, maka
Kepala Daerah dapat memberikan persetujuan membangun bangunan gedung
dengan pertimbangan:
a. Persetujuan membangun tersebut bersifat sementara sepanjang tidak
bertentangan dengan ketentuan-ketentuan tata ruang yang lebih makro,
kaidah perencanaan kota dan penataan bangunan;
b. Kepala Daerah segera menyusun dan menetapkan RRTR, peraturan
bangunan setempat dan RTBL berdasarkan rencana tata ruang yang lebih
makro;
c. Apabila persetujuan yang telah diberikan terdapat ketidaksesuaian dengan
rencana tata ruang dan tata bangunan yang ditetapkan kemudian, maka
perlu
diadakan
penyesuaian
dengan
resiko
ditanggung
oleh
pemohon/pemilik bangunan;
d. Bagi daerah yang belum memiliki RTRW Daerah, Kepala Daerah dapat
memberikan persetujuan membangun bangunan pada daerah tersebut untuk
jangka waktu sementara;
e. Apabila di kemudian hari terdapat penetapan RTRW daerah yang
bersangkutan, maka bangunan tersebut harus disesuaikan dengan rencana
tata ruang yang ditetapkan.
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Bag III Hal III-7 butir V. Dimungkinkan adanya
kompensasi berupa penambahan besarnya KDB. JLB/KLB bagi perpetakan tanah
yang memberikan sebagian luas tanahnya untuk kepentingan umum.
I. Peraturan Menteri No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin
Mendirikan Bangunan Gedung;
1. Sesuai dengan amanatnya, sebagaimana dijelaskan pada Bagian II Tata Cara
Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Gedung, huruf C Tata Cara Pengesahan
Dokumen Rencana Teknis. Disebutkan bahwa dalam proses penerbitan IMB,
dokumen rencana teknis wajib mengikuti persyaratan dalam RTRW Nasional,
RTRW Provinsi, RTRW Kab/Kota, RDTRKP, dan/atau RTBL. Tata Cara Pengesahan
Dokumen Rencana Teknis Bangunan Gedung Pada Umumnya dapat melihat
Lampiran 9.1 pada Peraturan Menteri yang dimaksud.
2. Yang artinya persyaratan yang dimaksudkan didalam Peraturan Menteri No 24.
Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung mengacu
kepada Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
~8~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Kota Tangerang Selatan dan/atau Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan
Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014.
J. Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR);
1. Menurut PermenPU No 20/PRT/M Tahun 2011 pada Lampiran 1, Zona Perumahan
Kepadatan Tinggi (R1 dan R2) memiliki kriteria Zona dengan wilayah perencanaan
yang memiliki kepadatan bangunan diatas 1000 rumah/hektar, dengan tujuan
penetapan menyediakan zona untuk pembangunan unit hunian dengan tingkat
kepadatan sangat tinggi. Dalam pembangunan rumah secara vertikal dengan
kepadatan sangat tinggi berlaku kepemilikan berdasarkan strata title, dimana setiap
pemilik unit hunian memiliki hak menggunakan bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama dan kewajiban yang sama dalam menyediakan fasilitas
lingkungan di dalam satuan perpetakannya (apartemen/rumah susun).
2. Yang artinya, permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma (PT. PP
Property Tbk) sebagaimana juga persyaratan dan ketentuan yang direkomendasikan
oleh Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No.
005//052/BKPRD/XII/2014 telah memenuhi kriteria perencanaan sebagaimana yang
dimaksud oleh Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/PRT/M Tahun 2011
tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
K. Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Provinsi Banten;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 59. Pola ruang kawasan peruntukan
permukiman perkotaan dan perdesaan diarahkan pada:
a. Kabupaten Serang;
b. Kota Serang;
c. Kabupaten Tangerang;
d. Kota Tangerang;
e. Kota Tangerang Selatan;
f. Kabupaten Pandeglang;
g. Kabupaten Lebak;
h. Kota Cilegon.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 84. Arahan pengelolaan kawasan peruntukan
permukiman permukiman kawasan khusus seperti penyediaan tempat
peristirahatan pada kawasan pariwisata, kawasan permukiman baru sebagai akibat
perkembangan infrastruktur, kegiatan sentra ekonomi, sekitar kawasan industri,
dilakukan dengan tetap memegang kaidah lingkungan hidup dan bersesuaian
dengan RTRW masing-masing kabupaten/kota.
3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 92 ay 1. Indikasi arahan peraturan zonasi
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 91 huruf a disusun sebagai pedoman
pengendalian pemanfaatan ruang, menyeragamkan arahan peraturan zonasi di
seluruh wilayah provinsi untuk peruntukan ruang yang sama, serta sebagai arahan
~9~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
peruntukan ruang yang diperbolehkan, diperbolehkan dengan syarat, dan dilarang,
serta intensitas pemanfaatan ruang;
4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 92 ay 9 huruf h. indikasi arahan peraturan
zonasi untuk kawasan peruntukan permukiman perkotaan terdiri dari:
a. diijinkan pengembangan rumah tunggal, apartemen, cluster perumahan;
b. intensitas bangunan berkepadatan sedang – tinggi;
c. zona perumahan harus terlayani oleh minimum satu moda sarana umum
angkutan massal pada kawasan berkepadatan sedang, dan minimum dua
moda sarana umum angkutan massal pada kawasan berkepadatan tinggi;
d. boleh mengembangkan perdagangan jasa dengan syarat sesuai
dengan
skalanya;
e. diijinkan pengembangan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai skalanya;
f. dilarang pengembangan budidaya lainnya.
5. Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa amanat Peraturan Daerah Provinsi Banten
No. 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten
diperbolehkan/diijinkan membangun apartemen pada lokasi yang dimohon oleh
PT. PP Property.
L. Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan;
1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 47. Kawasan peruntukan perumahan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 huruf a direncanakan sebesar kurang lebih
7.610,67 (tujuh ribu enam ratus sepuluh koma enam tujuh) hektar tersebar di seluruh
wilayah kota terdiri atas perumahan vertikal dan perumahan horizontal meliputi :
a. kawasan peruntukan perumahan kepadatan tinggi meliputi :
a. Kecamatan Pondok Aren;
b. Kecamatan Ciputat;
c. Kecamatan Ciputat Timur; dan
d. Kecamatan Pamulang.
b. kawasan peruntukan perumahan kepadatan sedang meliputi :
a. Kecamatan Serpong Utara;
b. Kecamatan Serpong; dan
c. Kecamatan Setu.
2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 80 ay 1. Ketentuan umum peraturan zonasi
kawasan perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 ayat (3) huruf a berupa
ketentuan umum peraturan zonasi perumahan kepadatan tinggi dan perumahan
kepadatan sedang meliputi :
a. kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pembangunan perumahan, RTH,
kegiatan pembangunan prasarana dan sarana lingkungan perumahan sesuai
dengan standar, hirarki dan skala pelayanannya;
b. kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi kegiatan selain
sebagaimana dimaksud pada huruf a berupa pemanfaatan ruang secara terbatas
untuk mendukung kegiatan permukiman beserta prasarana dan sarana
lingkungan, kegiatan pengembangan perumahan horizontal dengan luasan
~10~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
3.
4.
5.
6.
7.
kurang dari 1 (satu) hektar, industri kecil dan mikro dengan luas ruang
maksimal 100 (seratus) meter persegi dan tidak merupakan industri polutif; dan
c. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi kegiatan industri besar dan kegiatan
lainnya yang mengakibatkan terganggunya kegiatan perumahan.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 80 ay 2. Ketentuan umum intensitas
pemanfaatan ruang kawasan perumahan kepadatan tinggi sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) meliputi :
a. KDB maksimal 60 (enam puluh) persen;
b. KLB maksimal 1,2 (satu koma dua);
c. tinggi bangunan maksimal dibatasi sesuai dengan ketentuan Peraturan
Perundang-undangan; dan
d. KDH minimum 10 (sepuluh) persen.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 98 Ay 3. Perangkat atau mekanisme insentif
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa :
a. keringanan pajak, pengurangan retribusi, pemberian kompensasi, subsidi
silang, imbalan, sewa ruang, dan urun saham;
b. pembangunan serta pengadaaan infrastuktur;
c. kemudahan prosedur perizinan; dan
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau Pemerintah
Daerah.
Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 98 Ay 4. Perangkat atau mekanisme
disinsentif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa :
a. pengenaan pajak yang tinggi disesuaikan dengan besarnya biaya yang
dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan
ruang; dan
b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, penalti,
pembatasan administrasi pertanahan dan persyaratan khusus dalam perizinan.
Pemahaman mengenai zona perumahan kepadatan sedang. Mengacu kepada
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan, maka yang disebut dengan
zona kepadatan sedang adalah keseluruhan wilayah yang ditetapkan sebagaimana
yang dimaksud pada ps 47 bukan kawasan dengan luasan 1 hektar dan atau 1
petak/hamparan;
Sebagaimana dijelaskan diatas, bahwa permohonan rencana pembangunan
apartemen ayoma harus memenuhi persyaratan dan ketentuan yang berlaku.
Namun apabila pada sebuah permohonan pembangunan gedung dimana
persil/petak tanahnya lebih dari satu dan arahan peraturan zonasinya berbeda, maka
perlu mendapatkan pertimbangan teknis dari Badan Koordinasi Penataan Ruang
Daerah Kota Tangerang Selatan.
M. Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan
Gedung.
1. Sebagaimana disampaikan pada Ps 11 ay 1, 2 dan 3. Bahwa persyaratan bangunan
gedung harus memenuhi persyaratan teknis bangunan gedung yang meliputi
persyaratan tata bangunan dan lingkungan dan persyaratan kenadalan bangunan
gedung;
~11~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
2. Didalam persyaratan tata bangunan dan lingkungan disebutkan ada lima (5) syarat
dimana persyaratan pertama dan kedua mensyaratkan harus memenuhi ketentuan
peryaratan peruntukan lokasi dan intensitas bangunan gedung;
3. Pada ps 17 ay 1 dinyatakan bahwa bangunan gedung harus diselenggarakan sesuai
dengan peruntukan lokasi yang telah ditetapkan dalam ketentuan tentang rencana
tata ruang dan ketentuan tentang tata bangunan dan lingkungan dari lokasi
bersangkutan atau dapat disebut lokasi yang dimohon;
4. Pada ps 18 ay 1, 2, 3 dan 5 dinyatakan bahwa bangunan gedung yang akan dibangun
harus memenuhi persyaratan intensitas bangunan yang terdiri atas: (a). kepadatan
dan ketinggian bangunan gedung; (b). penetapan KDB, KLB, dan jumlah lantai; (c).
perhitungan KDB dan KLB; (d). garis sempadan bangunan gedung (muka,
samping,belakang); (e). jarak bebas bangunan gedung; dan (f). pemisah di sepanjang
halaman muka/samping/belakang bangunan gedung, berdasarkan peraturan terkait
tentang RTRW dan peraturan tentang RTBL. Kemudian pada ps 5 dijelaskan bahwa
Ketentuan lebih lanjut mengenai persyaratan intensitas bangunan gedung yang
belum ditetapkan, ketentuan mengenai kepadatan dan ketinggian bangunan gedung
diatur dalam Peraturan Walikota dengan memperhatikan pendapat TABG.
5. Yang artinya, terhadap permohonan PT PP Property telah dipersyaratkan intensitas
bangunan sebagaimana disampaikan dalam Surat Rekomendasi Badan Koordinasi
Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No. 005//052/BKPRD/XII/2014 pada
angka 1 dan 2.
N. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang
Rekomendasi Pembangunan Apartemen.
1. Sebagaimana disampaikan oleh BKPRD Kota Tangerang Selatan, permohonan PT PP
Properti dapat disetujui apabila memenuhi dan mengikuti ketentuan dan
persyaratan yang ditetapkan.
2. Ketentuan dan persyaratan yang dimaksud sebagai berikut:
a. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dan intensitas bangunan pada
kawasan perdagangan dan jasa sesuai dengan RTRW Kota Tangerang Selatan
yakni:
i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) minimum 20% maksimum 60%,
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 7,20;
ii. Koefisien Dasar Hijau yang akan digunakan untuk Ruang Terbuka
Hijau (RTH) minimum 10%;
iii. Koefisien Tapak Basement (KTB) maksimum 60%.
b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang dan Intensitas Bangunan pada
kawasan perumahan Kepadatan Sedang sesuai dengan RTRW Kota
Tangerang Selatan yakni:
i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 55%, Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) maksimum 1,20;
ii. Koefisien Dasar Hijau yang akan digunakan untuk Ruang Terbuka
Hijau (RTH) minimum 12,5%.
3. Mengacu kepada ketentuan dan persyaratan diatas, maka PT. PP Property wajib
memenuhi dan menuangkannya ke dalam rencana teknis. Apabila didalam
~12~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
permohonan pengesahan rencana teknisnya melebihi/melampaui KDB dan KLB
yang dipersyaratkan maka dapat diteruskan dengan syarat mendapat disinsentif
dari Pemerintah Kota Tangerang Selatan sebagaimana diatur didalam ps 98 ay 3 & 4
pada Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan No. 15 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Tangerang Selatan.
Bagian III. Hasil Perhitungan
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien dasar bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
Berdasarkan hasil perhitungan awal, maka didapatkan KDB sebesar 0,6 sesuai dengan Surat
Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang Selatan No.
005//052/BKPRD/XII/2014 pada angka 1 dan 2.
Ayoma*
total luas KDB yang dapat dibangun
total luas KDB hasil perhitungan draf lapangan/gam
Total luas lahan tidak terbangun (di RTH/RTNH)**
Total luas lahan PT. PP Property Tbk
Hitung KDB (IAP Banten)
Persyaratan KDB RTRW Perdakota No 15/2011
HASIL
6.325
2.339
3.986
10.541 m2
0,6
0,6
2.339
Sesuai
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
** termasuk petak lahan yang berada pada zona perdagangan dan jasa
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien lantai bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
~13~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Berdasarkan hasil perhitungan awal IAP Banten, terdapat belum sesuai antara dokumen
rencana teknis yang diajukan oleh PT PP Property Tbk kepada Dinas Tata Kota Tangerang
Selatan terhadap KLB sebagaimana yang direkomendasikan.
Solusi:
beberapa praktik ketidaksesuaian ini dapat diselesaikan melalui keputusan walikota
tangerang selatan dengan judul pemberian disinsentif maupun insentif. Pemberian
disinsentif dapat berupa:
1. Pembelian KLB pada persil perdagangan jasa yang masih dalam satu (1)
hamparan lahan permohonan;
2. Penyediaan lahan dan/atau membangun RTH Publik;
3. Penyediaan lahan dan/atau membangun rumah susun sewa;
4. Penyediaan lahan dan/atau membangun waduk/situ;
5. Penyediaan infrastruktur;
6. Penyediaan prasarana (ducting);
7. Penyediaan jalur dan peningkatan kualita fasilitas pejalan kaki yang terintegrasi
dengan angkutan umum; dan/atau
8. Penyediaan jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum.
Praktik terbaik dapat melihat kepada:
1. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 175 tahun 2015 tentang Pengenaan
Kompensasi Terhadap Pelampauan Nilai Koefisien Lantai Bangunan;
2. Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 05 Tahun 2014 tentang Pemberian Insentif dan
Disinsentif dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Kota Bekasi;
Ayoma*
p
total luas lantai 1 s.d lantai ke- 30
total luas lahan
Hitung KLB (IAP Banten)
Persyaratan KLB Perdakot No 15/2011
HASIL
AMANAT PERDA RTRW KOTA
41.070
10.541 m2
4
1,2
belum Sesuai
Beri DIsInsentif
57.610
2.339
l
40.600
--->
Atur melalui PERWAKO
semisal
- membeli KLB di persil perdagangan jasa dalam 1 hamparan permohonan;
- membayar dan atau mengacu kepada PERWAKO.
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
~14~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
C. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Koefisien daerah hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang
diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan.
Berdasarkan hasil perhitungan dari IAP Banten, dengan asumsi bahwa petak mendapat
rekomendasi dari BKPRD sebagai arahan fungsi perdagangan dan jasa dimana pada saat ini
berkegiatan eksisting sebagai tempat restoran Pecel Madiun akan di RTH/RTNH-kan, maka
perhitungan IAP Banten masih layak untuk diberi insentif.
Ayoma*
total luas KDH yang harus disediakan
total luas KDB hasil perhitungan lapangan/gambar**
Total luas lahan tidak terbangun (di RTH/RTNH)**
Total luas lahan PT. PP Property Tbk
Hitung KDH
Persyaratan KDH RTRW Perdakota No 15/2011
AMANAT PERDA RTRW KOTA
1.054
3.986
10.541 m2
0,4
0,1
p
57.610
l
40.600
2.339
Beri Insentif
* data perhitungan menggunakan sumber dari www.ayoma.com
** termasuk petak lahan yang berada pada zona perdagangan dan jasa
*** belum ada data, diperlukan gambar kerja kawasan Ayoma
~15~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Bagian IV. Kesimpulan
Sengaja dikosongkan
Bagian Akhir. Saran
Sengaja dikosongkan
Bagian Akhir. Rekomendasi
Sengaja dikosongkan
~16~
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Daftar Lampiran :
1. Lampiran I. Dokumen kelengkapan kajian sebagaimana telah diberikan oleh PT. PP
Properti Tbk;
2. Lampiran II. Peta RTRW Kota Tangerang Selatan berindikatif lokasi apartemen Ayoma;
3. Lampiran III. Peta RTRW Provinsi Banten berindikatif lokasi apartemen Ayoma.
4. Lampiran IV. Peta RTR KSN Jabodetabekpunjur berindikatif lokasi apartemen Ayoma.
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Lampiran I
1. Surat Permohonan Kajian Teknis Ikatan Ahli Perencanaan DPD Banten tertanggal 02
Mei 2016;
2. Surat Rekomendasi Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah Kota Tangerang
Selatan No. 005/052/BKPRD/XII/2014;
3. Surat Keputusan Walikota No. 591/15-BP2T/2015 tentang Pemberian Izin Lokasi
Untuk Keperluan Apartemen Atas Nama PT. PP Properti terletak di Kelurahan
Ciater Kecamatan Serpong Kota Tangerang Selatan;
4. Surat Keputusan Walikota Tangerang Selatan No. 653/1752-BP2T/2015 tentang
Penggunaan Pemanfaatan Tanah Atas Nama PT. PP Properti Tbk;
5. Gambar Teknis Zonasi Ayoma;
6. Peta Zonasi dan Peruntukan Ayoma;
7. Materi Perizinan Apartemen Ayoma; dan
8. Gambar Peruntukan Apartemen Ayoma.
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Lampiran II
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Peta Indikatif Lokasi Apartemen Ayoma
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
Peta Lokasi Apartemen Ayoma menurut Perpres No 54/2008
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
LAMPIRAN XXII.b
PERATURAN DAERAH KOTA TANGERANG SELATAN
NOMOR 15 TAHUN 2011
TENTANG
RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA
TANGERANG SELATAN TAHUN 2011 – 2031
TABEL ZONASI BERDASARKAN LUASAN TANAH
KAWASAN PPK/BLOK KOMERSIAL
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
LUAS TANAH
(M2)
KDB
(%)
KLB
KDH
Min
(%)
KOEFISIEN
TAPAK
BASEMENT
(KTB)
Maks. (%)
Zona B1
>
10,000
20%
-
70%
8.00
10%
70%
Zona B2
>
10,000
20%
-
60%
7.20
15%
70%
Zona B3
>
10,000
20%
-
50%
6.00
20%
60%
Zona B4
>
10,000
20%
-
30%
2.40
30%
0%
Zona B1
5,001
-
10,000
25%
-
70%
7.20
10%
70%
Zona B2
5,001
-
10,000
25%
-
60%
6.00
15%
70%
Zona B3
5,001
-
10,000
25%
-
50%
5.40
20%
60%
Zona B4
5,001
-
10,000
20%
-
30%
2.00
30%
0%
Zona B1
3,001
-
5,000
30%
-
70%
3.00
10%
70%
Zona B2
3,001
-
5,000
30%
-
60%
2.40
15%
60%
Zona B3
3,001
-
5,000
30%
-
50%
2.00
20%
50%
Zona B4
3,001
-
5,000
20%
-
30%
1.80
30%
0%
Zona B1
≤
3,000
30%
-
70%
2.40
10%
70%
Zona B2
≤
3,000
30%
-
60%
2.10
15%
60%
Zona B3
≤
3,000
30%
-
50%
1.80
20%
50%
Zona B4
≤
3,000
20%
-
30%
1.60
30%
0%
Lampiran Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
KAWASAN SPK/KOMERSIAL STRIP/PERDAGANGAN JASA DI JALAN
NASIONAL DAN PROVINSI
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
LUAS TANAH
(M2)
KDB
(%)
KLB
KDH
Min
(%)
KOEFISIEN
TAPAK
BASEMENT
(KTB) Max
(%)
Zona B1
>
10,000
20%
-
60%
7.20
10%
60%
Zona B2
>
10,000
20%
-
50%
6.00
15%
50%
Zona B3
>
10,000
20%
-
40%
5.40
20%
40%
Zona B4
>
10,000
20%
-
30%
2.00
30%
0%
Zona B1
5,001
-
10,000
25%
-
60%
6.00
10%
60%
Zona B2
5,001
-
10,000
25%
-
50%
5.40
15%
50%
Zona B3
5,001
-
10,000
25%
-
40%
4.80
20%
40%
Zona B4
5,001
-
10,000
20%
-
30%
1.80
30%
0%
Zona B1
3,001
-
5,000
30%
-
60%
2.80
10%
60%
Zona B2
3,001
-
5,000
30%
-
50%
2.00
15%
50%
Zona B3
3,001
-
5,000
30%
-
40%
1.80
20%
40%
Zona B4
3,001
-
5,000
20%
-
30%
1.40
30%
0%
Zona B1
≤
3,000
30%
-
60%
2.00
10%
60%
Zona B2
≤
3,000
30%
-
50%
1.80
15%
50%
Zona B3
≤
3,000
30%
-
40%
1.60
20%
40%
Zona B4
≤
3,000
20%
-
30%
1.20
30%
0%
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
KAWASAN PL/ KOMERSIAL STRIP/PERDAGANGAN JASA DI JALAN KOTA
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
LUAS TANAH
(M2)
KDB
(%)
KLB
KDH
Min
(%)
KOEFISIEN
TAPAK
BASEMENT
KTB Maks.
(%)
Zona B1
>
10,000
20%
-
60%
4.00
10%
60%
Zona B2
>
10,000
20%
-
50%
3.60
15%
50%
Zona B3
>
10,000
20%
-
40%
3.20
20%
40%
Zona B4
>
10,000
20%
-
30%
1.80
30%
0%
Zona B1
5,001
-
10,000
25%
-
60%
3.60
10%
60%
Zona B2
5,001
-
10,000
25%
-
50%
3.20
15%
50%
Zona B3
5,001
-
10,000
25%
-
40%
2.80
20%
40%
Zona B4
5,001
-
10,000
20%
-
30%
1.60
30%
0%
Zona B1
3,001
-
5,000
30%
-
60%
2.40
10%
60%
Zona B2
3,001
-
5,000
30%
-
50%
2.10
15%
50%
Zona B3
3,001
-
5,000
30%
-
40%
1.20
20%
40%
Zona B4
3,001
-
5,000
20%
-
30%
1.00
30%
0%
Zona B1
≤
3,000
30%
-
60%
1.80
10%
60%
Zona B2
≤
3,000
30%
-
50%
1.50
15%
50%
Zona B3
≤
3,000
30%
-
40%
1.00
20%
0%
Zona B4
≤
3,000
20%
-
30%
0.60
30%
0%
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma
KAWASAN PERUMAHAN
Zona B1
PERUMAHAN KEPADATAN
TINGGI
KDB
KLB
KDH
maks
maks
min (%)
(%)
(%)
60%
1.20
10.0%
Zona B2
55%
1.20
12.5%
50%
1.20
15.0%
Zona B3
50%
1.20
15.0%
45%
1.20
17.5%
Zona B4
30%
1.00
17.5%
30%
1.00
20.0%
PERPRES
JABODE
TABEKPUNJUR
PERUMAHAN KEPADATAN SEDANG
KDB
maks (%)
KLB
maks (%)
KDH
min (%)
55%
1.20
12.5%
WALIKOTA
TANGERANG SELATAN,
ttd/cap
AIRIN RACHMI DIANY
Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma