Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian Bangun Bagi (Studi Pada Pembangunan Rumah Toko Oleh Developer Perorangan Di Kecamatan Medan Selayang)
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN BANGUN BAGI
(STUDI PADA PEMBANGUNAN RUMAH TOKO OLEH
DEVELOPER PERORANGAN DI KECAMATAN MEDAN
SELAYANG)
TESIS
OLEH
RACHEL SHEILA SITORUS
127011010/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
1
Universitas Sumatera Utara
2
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN BANGUN BAGI
(STUDI PADA PEMBANGUNAN RUMAH TOKO OLEH
DEVELOPER PERORANGAN DI KECAMATAN MEDAN
SELAYANG)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
RACHEL SHEILA SITORUS
127011010/Mkn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
3
Universitas Sumatera Utara
4
Telah diuji pada
Tanggal : 04 Mei 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1.Dr. Syahril Sofyan, SH,MKN
2.Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum
3.Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum
4.Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum
Universitas Sumatera Utara
5
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama
: RACHEL SHEILA SITORUS
Nim
: 127011010
Program Studi
: MAGISTER KENOTARIATAN
Judul Tesis
: TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN
BANGUN BAGI (STUDI PADA PEMBANGUNAN
RUMAH TOKO OLEH DEVELOPER PERORANGAN
DI KECAMATAN MEDAN SELAYANG)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan
sayasendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister
Kenotariatan FH-USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan
saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang Membuat Pernyataan
RACHEL SHEILA SITORUS
Nim:127011010
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Perjanjian Bangun Bagi yaitu hubungan hukum antara seseorang yang
berhak atas tanah dengan pihak lain (kedua), dimana pihak kedua ini diperkenankan
mengolah tanah yang bersangkutan dengan ketentuan, hasil dari pengolahan tanah
dibagi dua antara orang yang berhak atas tanah dan yang mengolah tanah itu.
Perjanjian bangun bagi pada saat sekaran ini sangat banyak diminati dalam kehidupan
masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya dalam bidang perumahan. Pada saat
proses pelaksanaan perjanjian bangun bagi muncul problematika diantara para pihak
sehingga dibutuhkan upaya perlindungan hukum yang bersifat mencegah dan
menyelesaikan problematika tersebut. Beberapa rumusan masalah yang dibahas di
dalam penelitian ini adalah mengenai hak dan kewajiban pemilik tanah dan developer
dalam akta perjanjian, problematika yang muncul pada saat proses pelaksanaan
perjanjian bangun bagi, upaya penyelesaian dalam mengatasi masalah yang muncul
dalam perjanjian bangun bagi.
Metode yang digunakan dalam penulisan tesis ini adalah penelitian yuridis
normatif, yaitu penelitian yang mengacu kepada norma-norma hukum, yang terdapat
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagai pijakan normatif dengan
menggunakan bahan hukum primer, sekunder, dan tersier.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa Perjanjian Bangun Bagi pembangunan
rumah toko di kecamatan Medan Selayang yang dilakukan Nyonya X dan Tuan Y
merupakan perjanjian konsensuil dan bersifat timbal balik, dalam pelaksanaannya
tidak berjalan sebagaimana mestinya sehingga menimbulkan tuntutan ganti kerugian
dan pembatalan perjanjian. Hak dan kewajiban para pihak yang terdapat dalam Akta
Perjanjian Bangun Bagi yang dibuat dihadapan Notaris tersebut kurang bersifat netral
dan kurang mengandung unsur perlindungan hukum bagi pihak yang melakukan
perjanjian sehingga dapat menimbulkan problematika dikemudian hari. Problematika
dalam perjanjian bangun bagi timbul pada pemilik tanah, pembeli dan developer.
Adapun problematika yang muncul tersebut tersebut dikarenakan ketidaksesuaian
hasil pembangunan dengan isi perjanjian, yaitu terdiri dari : penyerahan (levering),
lokasi dan sejarah tanah, pengurusan sertifikat, Kapling Siap Bangun, Izin
Mendirikan Bangunan, dan Kredit Macet. Problematika yang muncul antara Nyonya
X dan Tuan Y adalah keterlambatan penyelesaian pembangunan, ketidaksesuaian
hasil pembangunan dengan perjanjian, penerbitan sertifikat yang terlalu lama, dan
Tuan Y telah menjual kepada pihak ketiga sebelum menyelesaikan bangunan milik
pihak pertama.
Kata Kunci : Perjanjian Bangun Bagi, Problematika, Upaya Perlindungan
Hukum.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Construction sharing agreement is a legal agreement between a person who
was land rights and another party(second party) who is given the right to work on the
land, on condition that the profits are divided into two: for the land owner and the
developer. This kind of agreement is interested by many people in fulfilling their
needs in housing. In the process of its implementation, there will be many problems in
stakeholders so that legal protection is needed in order to forestall and handle the
problems. The problems of the research were as follows: how about the right and
obligation of land owner and developer in the contract, how about the problems
which arouse in the process of its implementation, and how about the settlement for
any problems in the construction sharing agreement.
The research used judicial normative method which was referred to legal
norms found in the prevailing legal provisions as the normative basis, using primary,
secondary, and tertiary legal materials.
The result of the research showed that construction sharing agreement of a
shop-house construction in Medan Selayang Subdistrict between Mrs.X and Mr.Y was
a consensus and reciprocal agreement. It was found that in its implementation it
caused the complaint about indemnity and the cancellation of the contract. The right
and obligation in the contract which had been mad before a Notary was not neutral
and lacked of the element of legal protection for the parties concerned so that it
would cause a problem later on. The problem could occur in the land owner, the
buyer, and the developer. The problems which arouse because there was the
discrepancy between the constructed building and the contract which included
levering, location and land history, certification, ready, construction couplings,
building permit, and nonperforming loan. The problem which aroused between Mrs.X
and Mr.Y was about the lateness of constructing the building, the discrepancy of the
constructed building and the contract, prolonged issuance of certificate, and Mr.Y
had sold it to the third party before finishing the first party’s building.
Keywords: Construction Sharing Agreement, Problem, Legal Protection.
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena
atas karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu
persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera
Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah penulis menyusun dan memilih judul:
“Tinjauan
Yuridis
Terhadap
Perjanjian
Bangun
Bagi
(Studi
Pada
Pembangunan Rumah Toko Oleh Developer Perorangan Di Kecamatan Medan
Selayang)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam
penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari
semua pihak, agar dapat menjadi pedoman dimasa yang akan datang.
Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan
pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan
ini penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya
secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku
ketua komisi pembimbing dan Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, MKN serta Ibu Dr.
T. Keizerina Devi A, SH, CN, M. Hum, masing-masing selaku anggota komisi
pembimbing yang banyak memberi masukan dan bimbingan kepada penulis selama
dalam penulisan tesis ini dan kepada Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum, dan
Bapak Syafnil Gani, SH, M. Hum selaku dosen penguji yang telah banyak
memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.
iii
Universitas Sumatera Utara
Selanjutnya ucapan terima kasih yang tak terhingga penulis sampaikan
kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung SH. M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara Medan.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
4. Ibu T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan
Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara Medan.
Secara khusus penulis menghaturkan terima kasih yang tak terhingga kepada
ayahanda M. Sitorus dengan Ibunda saya yang tercinta Gloria Simanjuntak, yang
telah melahirkan, membesarkan, mendidik, mendoakan dan mendukung dengan
penuh kasih sayang kepada penulis selama ini. Tak lupa penulis ucapkan kepada
abang, kakak dan adik, Ralph Lukas Sudarto Sitorus, Erty Witalaya
Lumbantoruan, dan Riris Sophia Sitorus serta keponakan penulis Ranery Lamria
Benedicti Sitorus yang banyak memberikan dorongan kepada penulisan untuk
menyelesaikan tesis ini;
Ucapan terimakasih juga penulis ucapkan kepada kekasih penulis Paulus
Herdianto Manurung yang telah memberikan semangat dan dukungan dukungan,
iv
Universitas Sumatera Utara
serta rekan-rekan Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dan temanteman satu angkatan lainnya yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu
yang terus memberikan motivasi, semangat, kerjasama dan diskusi, memberikan
pemikiran kritik dan saran sejak berada di Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini.
Penulis berharap semoga bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada
penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu
dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah. Akhirnya
semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya
yang berkaitan dengan bidang Kenotariatan.
Medan,
Mei 2015
RACHEL SHEILA SITORUS
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama
: Rachel Sheila Sitorus
Tempat dan Tanggal Lahir
: Medan, 29 Mei 1991
Alamat
: Jl. Kertas No. 20 A, Ayahanda, Medan
Umur
: 23 Tahun
Agama
: Kristen Protestan
Status
: Belum Menikah
II.KELUARGA
Nama Bapak
: Midian Sitorus
Nama Ibu
: Gloria Simanjuntak
Nama Saudara/i
: 1. dr.Ralph Lukas Sudarto Sitorus
2. Riris Sophia Sitorus
III. PENDIDIKAN
Taman Kanak-Kanak
: Taman Kanak-Kanak Perguruan Kristen Immanuel
Tahun 1995-1996
Sekolah Dasar
: Sekolah Dasar Perguruan Kristen Immanuel
Tahun 1996-2002
Sekolah Menengah Pertama : Sekolah Menengah Pertama Santo Thomas 1
Tahun 2002-2005
Sekolah Menengah Atas
: Sekolah Menengah Atas Perguruan Kristen Immanuel
Tahun 2005-2008
Perguruan Tinggi (S1)
: Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Tahun 2008-2012
Perguruan Tinggi (S2)
: Universitas Sumatera Utara Magister Kenotariatan
Tahun 2012-2014
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
ABSTRAK ……………………………………………………………………..
i
ABSTRACT …………………………………………………………………...
ii
KATA PENGANTAR ………………………………………………………... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ……………………………………………….
vi
DAFTAR ISTILAH DAN SINGKATAN…………………………………… vii
DAFTAR ISI ......................................................................................................
x
BAB I
PENDAHULUAN ............................................................................
1
A. Latar Belakang.............................................................................
1
B. Perumusan Masalah .....................................................................
2
C. Tujuan Penelitian .........................................................................
3
D. Manfaat Penelitian .......................................................................
3
E. Keaslian Penelitian ......................................................................
3
F. Kerangka Teori dan Konsepsi .....................................................
3
1. Kerangka Teori ........................................................................
3
2. Konsepsi ..................................................................................
5
G. Metode Penelitian ........................................................................
6
1. Sifat dan Jenis Penelitian .........................................................
6
2. Teknik Pengumpulan Data ......................................................
6
3. Sumber Data ............................................................................
6
4. Analisis Data ...........................................................................
6
BAB II
HAK
DAN
KEWAJIBAN
PARA
PIHAK
DALAM
PERJANJIANBANGUN BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN
Y DALAM AKTA PERJANJIAN NOMOR 4 TANGGAL 21
APRIL TAHUN 2009 OLEH NOTARIS Z
A. Pengertian Perjanjian dan Syarat Sahnya Perjanjian Bangun
Bagi ............................................................................................
B. Prestasi dan Wanprestasi serta akibat hukumnya .......................
8
13
vii
Universitas Sumatera Utara
C. Tugas dan Kewenangan Jabatan Notaris dalam pembuatan
akta perjanjian ...........................................................................
14
D. Hak dan Kewajiban para pihak dalam Perjanjian Bangun Bagi
antara Nyonya X dan Tuan Y dalam Akta Perjanjian Bangun
Bagi No. 4 tanggal 21 April 2009 oleh Notaris Y......................
BAB III
PROBLEMATIKA
YANG
DAPAT
TIMBUL
14
DALAM
PELAKSANAAN PERJANJIAN BANGUN BAGI
A. Problematika yang timbul pada pihak pemilik tanah .................
17
Kuasa Menjual……………………………………………..
17
2. Levering (Penyerahan) ..........................................................
17
3. Lokasi dan Sejarah Tanah .....................................................
20
B. Problematika yang timbul pada pihak pembeli rumah ...............
20
1. Kapling Siap Bangun ...........................................................
20
2. Membeli Rumah tanpa Izin Mendirikan Bangunan ............
21
3. Sertifikat ...............................................................................
21
C. Problematika yang timbul pada pihak Developer ......................
21
1. Kredit ...................................................................................
21
1.
BAB IV
UPAYA PENYELESAIAN DALAM MENGATASI MASALAH
YANG MUNCUL DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI
ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y
A. Duduk perkara antara pihak pertama dan pihak kedua dalam
Putusan No. 51X/Pdt.G/2013/PN Mdn .......................................
B. Pertimbangan
Hukum
oleh
Hakim
atas
Putusan
22
No.
51X/Pdt.G/2013/PN Mdn ............................................................
23
C. Analisis penyelesaian dalam mengatasi masalah yang muncul
dalam perjanjian bangun bagi antara Nyonya X dan Tuan Y .....
23
viii
Universitas Sumatera Utara
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ...................................................................................
25
B. Saran
.........................................................................................
26
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................
27
LAMPIRAN
ix
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISTILAH
Aan order
Aan toonder
Akta van transport
Buyer
Branch of contract
Cassie
Cedent
Cessionaries
Cessus
Condition
Consumen transaction
Cost
Credere
Damages
Deelbouwer
Deelbouw overeenkomst
Endosemen
Feitelijke levering
Force majeur
Frame of thinking
Haftung
Interest
Inkracht van gewijsde
Juridische levering
Komersial
Kompensasi
Konsensualisme
:piutang atas pengganti
:piutang atas bawah
:surat-surat penyerahan
:pembeli
:perbuatan cidera/ingkar janji
:penyerahan surat piutang atas nama dilakukan
dengan cara membuat akta di bawah tangan
:penggantian kedudukan berpiutang dari
dari kreditur lama kepada kreditur baru
:kreditur baru dalam cessie
:kreditur dalam cessie
:ketentuan
:transaksi konsumen
:ongkos atau biaya yang dikeluarkan
:kredit
:kelalaian
:pemaruh
:perjanjian bagi hasil
:pengalihan hak kepada orang lain atas surat
berharga yang dapat dialihkan dengan cara
membubuhkan nama dan tanda tangan
pengesahan di halaman belakang surat berharga
tersebut
:perbuatan yang berupa penyerahan kekuasaan
belaka
:keadaan memaksa
:kerangka pikir
:kewajiban yang lain
:bunga atau keuntungan yang diharapkan
:berkekuatan hukum tetap
:perbuatan hukum yang bertujuan memidahkan
hak milik kepada orang lain
:diperdagangkan
:hapusnya perikatan dikarenakan
perjumpaan utang
:kekuatan yang mengikat dari suatu kontrak
yang lahir ketika telah adanya kata sepakat
x
Universitas Sumatera Utara
Koper
Legal rights
Levering
Liability based on fault
Library research
Limitation of liability
Op naam
Operational definition
Pacta sun servanda
Performance
Plot of land
Presumption of liability
Presumption of nonliability
Rechtgerechtigheid
Rechthandeling
Rechtsutiliteit
Rechtszekerheid
Register eigendom
Sculd
Shelter
Strict liability
Term
Variable
Verbintenis
Wanprestasie
Yuridis normatif
:pembeli
:hak
:penyerahan
:prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan
:penelitian kepustakaan
:prinsip tanggung jawab dengan pembatasan
:piutang atas nama
:konsep diterjemahkan sebagai usaha membawa
sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang
konkrit
:asas mengikat sebagai undang-undang
:prestasi
:sebidang tanah;persil;kapling;dengan ukuran
dengan ukuran tertentu yang telah dikonversi
oleh kantor Agraria
:prinsip praduga untuk selalu bertanggung
jawab
:prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung
jawab
:keadilan
:tindakan hukum
:kemanfaatan
:kepastian hukum
:daftar hak milik
:kewajiban
:perumahan;hunian
:prinsip tanggung jawab mutlak
:syarat
:perubahan
:perikatan
:ingkar janji
:penelitian hukum normatif
xi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR SINGKATAN
BPHTB
BW
DIR
HGB
IMB
KBBI
KEP
KPR
KSB
KUHPerdata
LISIBA
M.C.K
Pdt
Perda
Perpres
PN
PP
Pph
SIMB
UU
UUD 1945
UUBG
UUPA
UUPK
:Bea Perolehan Hak Atas Tanah
:Burgerlijke Wetboek
:dirjen(direktur jendral)
:Hak Guna Bangunan
:Izin Mendirikan Bangunan
:Kamus Besar Bahasa Indonesia
:Keputusan
:Kredit Perumahan Rakyat
:Kapling Siap Bangun
:Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
:Lingkungan Siap Bangun
:Mandi Cuci Kakus
:Perdata
:Peraturan daerah
:Peraturan presiden
:Pengadilan Negeri
:Peraturan Pemerintah
:Pajak penghasilan
:Surat Izin Mendirikan Bangunan
:Undang-Undang
:Undang-Undang Dasar 1945
:Undang-Undang Bangunan Gedung
:Undang-Undang Pokok Agraria
:Undang-Undang Perlindungan Konsumen
xii
Universitas Sumatera Utara
(STUDI PADA PEMBANGUNAN RUMAH TOKO OLEH
DEVELOPER PERORANGAN DI KECAMATAN MEDAN
SELAYANG)
TESIS
OLEH
RACHEL SHEILA SITORUS
127011010/MKn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
1
Universitas Sumatera Utara
2
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN BANGUN BAGI
(STUDI PADA PEMBANGUNAN RUMAH TOKO OLEH
DEVELOPER PERORANGAN DI KECAMATAN MEDAN
SELAYANG)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
RACHEL SHEILA SITORUS
127011010/Mkn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2015
Universitas Sumatera Utara
3
Universitas Sumatera Utara
4
Telah diuji pada
Tanggal : 04 Mei 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1.Dr. Syahril Sofyan, SH,MKN
2.Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum
3.Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum
4.Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum
Universitas Sumatera Utara
5
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama
: RACHEL SHEILA SITORUS
Nim
: 127011010
Program Studi
: MAGISTER KENOTARIATAN
Judul Tesis
: TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN
BANGUN BAGI (STUDI PADA PEMBANGUNAN
RUMAH TOKO OLEH DEVELOPER PERORANGAN
DI KECAMATAN MEDAN SELAYANG)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan
sayasendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister
Kenotariatan FH-USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan
saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang Membuat Pernyataan
RACHEL SHEILA SITORUS
Nim:127011010
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Perjanjian Bangun Bagi yaitu hubungan hukum antara seseorang yang
berhak atas tanah dengan pihak lain (kedua), dimana pihak kedua ini diperkenankan
mengolah tanah yang bersangkutan dengan ketentuan, hasil dari pengolahan tanah
dibagi dua antara orang yang berhak atas tanah dan yang mengolah tanah itu.
Perjanjian bangun bagi pada saat sekaran ini sangat banyak diminati dalam kehidupan
masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya dalam bidang perumahan. Pada saat
proses pelaksanaan perjanjian bangun bagi muncul problematika diantara para pihak
sehingga dibutuhkan upaya perlindungan hukum yang bersifat mencegah dan
menyelesaikan problematika tersebut. Beberapa rumusan masalah yang dibahas di
dalam penelitian ini adalah mengenai hak dan kewajiban pemilik tanah dan developer
dalam akta perjanjian, problematika yang muncul pada saat proses pelaksanaan
perjanjian bangun bagi, upaya penyelesaian dalam mengatasi masalah yang muncul
dalam perjanjian bangun bagi.
Metode yang digunakan dalam penulisan tesis ini adalah penelitian yuridis
normatif, yaitu penelitian yang mengacu kepada norma-norma hukum, yang terdapat
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagai pijakan normatif dengan
menggunakan bahan hukum primer, sekunder, dan tersier.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa Perjanjian Bangun Bagi pembangunan
rumah toko di kecamatan Medan Selayang yang dilakukan Nyonya X dan Tuan Y
merupakan perjanjian konsensuil dan bersifat timbal balik, dalam pelaksanaannya
tidak berjalan sebagaimana mestinya sehingga menimbulkan tuntutan ganti kerugian
dan pembatalan perjanjian. Hak dan kewajiban para pihak yang terdapat dalam Akta
Perjanjian Bangun Bagi yang dibuat dihadapan Notaris tersebut kurang bersifat netral
dan kurang mengandung unsur perlindungan hukum bagi pihak yang melakukan
perjanjian sehingga dapat menimbulkan problematika dikemudian hari. Problematika
dalam perjanjian bangun bagi timbul pada pemilik tanah, pembeli dan developer.
Adapun problematika yang muncul tersebut tersebut dikarenakan ketidaksesuaian
hasil pembangunan dengan isi perjanjian, yaitu terdiri dari : penyerahan (levering),
lokasi dan sejarah tanah, pengurusan sertifikat, Kapling Siap Bangun, Izin
Mendirikan Bangunan, dan Kredit Macet. Problematika yang muncul antara Nyonya
X dan Tuan Y adalah keterlambatan penyelesaian pembangunan, ketidaksesuaian
hasil pembangunan dengan perjanjian, penerbitan sertifikat yang terlalu lama, dan
Tuan Y telah menjual kepada pihak ketiga sebelum menyelesaikan bangunan milik
pihak pertama.
Kata Kunci : Perjanjian Bangun Bagi, Problematika, Upaya Perlindungan
Hukum.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Construction sharing agreement is a legal agreement between a person who
was land rights and another party(second party) who is given the right to work on the
land, on condition that the profits are divided into two: for the land owner and the
developer. This kind of agreement is interested by many people in fulfilling their
needs in housing. In the process of its implementation, there will be many problems in
stakeholders so that legal protection is needed in order to forestall and handle the
problems. The problems of the research were as follows: how about the right and
obligation of land owner and developer in the contract, how about the problems
which arouse in the process of its implementation, and how about the settlement for
any problems in the construction sharing agreement.
The research used judicial normative method which was referred to legal
norms found in the prevailing legal provisions as the normative basis, using primary,
secondary, and tertiary legal materials.
The result of the research showed that construction sharing agreement of a
shop-house construction in Medan Selayang Subdistrict between Mrs.X and Mr.Y was
a consensus and reciprocal agreement. It was found that in its implementation it
caused the complaint about indemnity and the cancellation of the contract. The right
and obligation in the contract which had been mad before a Notary was not neutral
and lacked of the element of legal protection for the parties concerned so that it
would cause a problem later on. The problem could occur in the land owner, the
buyer, and the developer. The problems which arouse because there was the
discrepancy between the constructed building and the contract which included
levering, location and land history, certification, ready, construction couplings,
building permit, and nonperforming loan. The problem which aroused between Mrs.X
and Mr.Y was about the lateness of constructing the building, the discrepancy of the
constructed building and the contract, prolonged issuance of certificate, and Mr.Y
had sold it to the third party before finishing the first party’s building.
Keywords: Construction Sharing Agreement, Problem, Legal Protection.
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena
atas karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu
persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera
Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah penulis menyusun dan memilih judul:
“Tinjauan
Yuridis
Terhadap
Perjanjian
Bangun
Bagi
(Studi
Pada
Pembangunan Rumah Toko Oleh Developer Perorangan Di Kecamatan Medan
Selayang)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam
penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari
semua pihak, agar dapat menjadi pedoman dimasa yang akan datang.
Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan
pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan
ini penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya
secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku
ketua komisi pembimbing dan Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, MKN serta Ibu Dr.
T. Keizerina Devi A, SH, CN, M. Hum, masing-masing selaku anggota komisi
pembimbing yang banyak memberi masukan dan bimbingan kepada penulis selama
dalam penulisan tesis ini dan kepada Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum, dan
Bapak Syafnil Gani, SH, M. Hum selaku dosen penguji yang telah banyak
memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.
iii
Universitas Sumatera Utara
Selanjutnya ucapan terima kasih yang tak terhingga penulis sampaikan
kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung SH. M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara Medan.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
4. Ibu T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Medan.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan
Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara Medan.
Secara khusus penulis menghaturkan terima kasih yang tak terhingga kepada
ayahanda M. Sitorus dengan Ibunda saya yang tercinta Gloria Simanjuntak, yang
telah melahirkan, membesarkan, mendidik, mendoakan dan mendukung dengan
penuh kasih sayang kepada penulis selama ini. Tak lupa penulis ucapkan kepada
abang, kakak dan adik, Ralph Lukas Sudarto Sitorus, Erty Witalaya
Lumbantoruan, dan Riris Sophia Sitorus serta keponakan penulis Ranery Lamria
Benedicti Sitorus yang banyak memberikan dorongan kepada penulisan untuk
menyelesaikan tesis ini;
Ucapan terimakasih juga penulis ucapkan kepada kekasih penulis Paulus
Herdianto Manurung yang telah memberikan semangat dan dukungan dukungan,
iv
Universitas Sumatera Utara
serta rekan-rekan Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dan temanteman satu angkatan lainnya yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu
yang terus memberikan motivasi, semangat, kerjasama dan diskusi, memberikan
pemikiran kritik dan saran sejak berada di Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini.
Penulis berharap semoga bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada
penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu
dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah. Akhirnya
semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya
yang berkaitan dengan bidang Kenotariatan.
Medan,
Mei 2015
RACHEL SHEILA SITORUS
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama
: Rachel Sheila Sitorus
Tempat dan Tanggal Lahir
: Medan, 29 Mei 1991
Alamat
: Jl. Kertas No. 20 A, Ayahanda, Medan
Umur
: 23 Tahun
Agama
: Kristen Protestan
Status
: Belum Menikah
II.KELUARGA
Nama Bapak
: Midian Sitorus
Nama Ibu
: Gloria Simanjuntak
Nama Saudara/i
: 1. dr.Ralph Lukas Sudarto Sitorus
2. Riris Sophia Sitorus
III. PENDIDIKAN
Taman Kanak-Kanak
: Taman Kanak-Kanak Perguruan Kristen Immanuel
Tahun 1995-1996
Sekolah Dasar
: Sekolah Dasar Perguruan Kristen Immanuel
Tahun 1996-2002
Sekolah Menengah Pertama : Sekolah Menengah Pertama Santo Thomas 1
Tahun 2002-2005
Sekolah Menengah Atas
: Sekolah Menengah Atas Perguruan Kristen Immanuel
Tahun 2005-2008
Perguruan Tinggi (S1)
: Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Tahun 2008-2012
Perguruan Tinggi (S2)
: Universitas Sumatera Utara Magister Kenotariatan
Tahun 2012-2014
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
ABSTRAK ……………………………………………………………………..
i
ABSTRACT …………………………………………………………………...
ii
KATA PENGANTAR ………………………………………………………... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ……………………………………………….
vi
DAFTAR ISTILAH DAN SINGKATAN…………………………………… vii
DAFTAR ISI ......................................................................................................
x
BAB I
PENDAHULUAN ............................................................................
1
A. Latar Belakang.............................................................................
1
B. Perumusan Masalah .....................................................................
2
C. Tujuan Penelitian .........................................................................
3
D. Manfaat Penelitian .......................................................................
3
E. Keaslian Penelitian ......................................................................
3
F. Kerangka Teori dan Konsepsi .....................................................
3
1. Kerangka Teori ........................................................................
3
2. Konsepsi ..................................................................................
5
G. Metode Penelitian ........................................................................
6
1. Sifat dan Jenis Penelitian .........................................................
6
2. Teknik Pengumpulan Data ......................................................
6
3. Sumber Data ............................................................................
6
4. Analisis Data ...........................................................................
6
BAB II
HAK
DAN
KEWAJIBAN
PARA
PIHAK
DALAM
PERJANJIANBANGUN BAGI ANTARA NYONYA X DAN TUAN
Y DALAM AKTA PERJANJIAN NOMOR 4 TANGGAL 21
APRIL TAHUN 2009 OLEH NOTARIS Z
A. Pengertian Perjanjian dan Syarat Sahnya Perjanjian Bangun
Bagi ............................................................................................
B. Prestasi dan Wanprestasi serta akibat hukumnya .......................
8
13
vii
Universitas Sumatera Utara
C. Tugas dan Kewenangan Jabatan Notaris dalam pembuatan
akta perjanjian ...........................................................................
14
D. Hak dan Kewajiban para pihak dalam Perjanjian Bangun Bagi
antara Nyonya X dan Tuan Y dalam Akta Perjanjian Bangun
Bagi No. 4 tanggal 21 April 2009 oleh Notaris Y......................
BAB III
PROBLEMATIKA
YANG
DAPAT
TIMBUL
14
DALAM
PELAKSANAAN PERJANJIAN BANGUN BAGI
A. Problematika yang timbul pada pihak pemilik tanah .................
17
Kuasa Menjual……………………………………………..
17
2. Levering (Penyerahan) ..........................................................
17
3. Lokasi dan Sejarah Tanah .....................................................
20
B. Problematika yang timbul pada pihak pembeli rumah ...............
20
1. Kapling Siap Bangun ...........................................................
20
2. Membeli Rumah tanpa Izin Mendirikan Bangunan ............
21
3. Sertifikat ...............................................................................
21
C. Problematika yang timbul pada pihak Developer ......................
21
1. Kredit ...................................................................................
21
1.
BAB IV
UPAYA PENYELESAIAN DALAM MENGATASI MASALAH
YANG MUNCUL DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI
ANTARA NYONYA X DAN TUAN Y
A. Duduk perkara antara pihak pertama dan pihak kedua dalam
Putusan No. 51X/Pdt.G/2013/PN Mdn .......................................
B. Pertimbangan
Hukum
oleh
Hakim
atas
Putusan
22
No.
51X/Pdt.G/2013/PN Mdn ............................................................
23
C. Analisis penyelesaian dalam mengatasi masalah yang muncul
dalam perjanjian bangun bagi antara Nyonya X dan Tuan Y .....
23
viii
Universitas Sumatera Utara
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ...................................................................................
25
B. Saran
.........................................................................................
26
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................
27
LAMPIRAN
ix
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISTILAH
Aan order
Aan toonder
Akta van transport
Buyer
Branch of contract
Cassie
Cedent
Cessionaries
Cessus
Condition
Consumen transaction
Cost
Credere
Damages
Deelbouwer
Deelbouw overeenkomst
Endosemen
Feitelijke levering
Force majeur
Frame of thinking
Haftung
Interest
Inkracht van gewijsde
Juridische levering
Komersial
Kompensasi
Konsensualisme
:piutang atas pengganti
:piutang atas bawah
:surat-surat penyerahan
:pembeli
:perbuatan cidera/ingkar janji
:penyerahan surat piutang atas nama dilakukan
dengan cara membuat akta di bawah tangan
:penggantian kedudukan berpiutang dari
dari kreditur lama kepada kreditur baru
:kreditur baru dalam cessie
:kreditur dalam cessie
:ketentuan
:transaksi konsumen
:ongkos atau biaya yang dikeluarkan
:kredit
:kelalaian
:pemaruh
:perjanjian bagi hasil
:pengalihan hak kepada orang lain atas surat
berharga yang dapat dialihkan dengan cara
membubuhkan nama dan tanda tangan
pengesahan di halaman belakang surat berharga
tersebut
:perbuatan yang berupa penyerahan kekuasaan
belaka
:keadaan memaksa
:kerangka pikir
:kewajiban yang lain
:bunga atau keuntungan yang diharapkan
:berkekuatan hukum tetap
:perbuatan hukum yang bertujuan memidahkan
hak milik kepada orang lain
:diperdagangkan
:hapusnya perikatan dikarenakan
perjumpaan utang
:kekuatan yang mengikat dari suatu kontrak
yang lahir ketika telah adanya kata sepakat
x
Universitas Sumatera Utara
Koper
Legal rights
Levering
Liability based on fault
Library research
Limitation of liability
Op naam
Operational definition
Pacta sun servanda
Performance
Plot of land
Presumption of liability
Presumption of nonliability
Rechtgerechtigheid
Rechthandeling
Rechtsutiliteit
Rechtszekerheid
Register eigendom
Sculd
Shelter
Strict liability
Term
Variable
Verbintenis
Wanprestasie
Yuridis normatif
:pembeli
:hak
:penyerahan
:prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan
:penelitian kepustakaan
:prinsip tanggung jawab dengan pembatasan
:piutang atas nama
:konsep diterjemahkan sebagai usaha membawa
sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang
konkrit
:asas mengikat sebagai undang-undang
:prestasi
:sebidang tanah;persil;kapling;dengan ukuran
dengan ukuran tertentu yang telah dikonversi
oleh kantor Agraria
:prinsip praduga untuk selalu bertanggung
jawab
:prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung
jawab
:keadilan
:tindakan hukum
:kemanfaatan
:kepastian hukum
:daftar hak milik
:kewajiban
:perumahan;hunian
:prinsip tanggung jawab mutlak
:syarat
:perubahan
:perikatan
:ingkar janji
:penelitian hukum normatif
xi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR SINGKATAN
BPHTB
BW
DIR
HGB
IMB
KBBI
KEP
KPR
KSB
KUHPerdata
LISIBA
M.C.K
Pdt
Perda
Perpres
PN
PP
Pph
SIMB
UU
UUD 1945
UUBG
UUPA
UUPK
:Bea Perolehan Hak Atas Tanah
:Burgerlijke Wetboek
:dirjen(direktur jendral)
:Hak Guna Bangunan
:Izin Mendirikan Bangunan
:Kamus Besar Bahasa Indonesia
:Keputusan
:Kredit Perumahan Rakyat
:Kapling Siap Bangun
:Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
:Lingkungan Siap Bangun
:Mandi Cuci Kakus
:Perdata
:Peraturan daerah
:Peraturan presiden
:Pengadilan Negeri
:Peraturan Pemerintah
:Pajak penghasilan
:Surat Izin Mendirikan Bangunan
:Undang-Undang
:Undang-Undang Dasar 1945
:Undang-Undang Bangunan Gedung
:Undang-Undang Pokok Agraria
:Undang-Undang Perlindungan Konsumen
xii
Universitas Sumatera Utara