Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah Yang diagunkan Tanpa Persetujuan Bank (Studi di Bank Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan)

(1)

TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN

RUMAH YANG DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN

BANK (STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA

CABANG PEMUDA MEDAN)

TESIS

Oleh

RISMAWATY SIAHAAN

097011037/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

M E D A N

(2)

TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH YANG DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN

BANK (STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA CABANG PEMUDA MEDAN)

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan

pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh

RISMAWATY SIAHAAN

097011037/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

M E D A N

(3)

Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH YANG DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN BANK (STUDI DI BANK

TABUNGAN NEGARA CABANG PEMUDA

MEDAN)

Nama Mahasiswa : Rismawaty Siahaan Nomor Pokok : 097011037

Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH., MS) Ketua

(Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn) Anggota

(Chairani Bustami, SH, SpN., M.Kn) Anggota

Ketua Program Studi

(Prof. Dr. M. Yamin, SH., MS., CN)

Dekan Fakultas Hukum

(Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum)

(4)

Telah diuji pada

Tanggal : 15 November 2011

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH., MS Anggota : 1. Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn

2. Chairani Bustami, SH, SpN., M.Kn

3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN 4. Dr. T. Keizerina Devi A, SH., CN., M.Hum

(5)

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini

Nama : RISMAWATY SIAHAAN

NIM : 097011037

Program Studi : MKN-FH USU

Judul Tesis : Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah Yang diagunkan Tanpa Persetujuan Bank (Studi di Bank Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan)

Dengan ini menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan plagiat, apabila dikemudian hari diketahui tesis saya tersebut plagiat karena kesalahan sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

Demikianlah Surat Pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

Medan, Februari 2012 Yang membuat pernyataan

Nama:RISMAWATY SIAHAAN NIM : 097011068

(6)

ABSTRAK

Peralihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah. di dalam masyarakat sering terjadi peralihan Kredit secara diam-diam, permasalahan dibahas dalam tesis ini adalah: Bagaimana Akibat Hukum atas Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan dan Bagaimana upaya dan solusi yang diusahakan Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur), untuk memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank atas nama Debitur setelah kredit rumah lunas di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan.

Metode penelitian kualitatif adalah metode yang bersifat interaktif, yaitu metode yang lebih menekankan pada pencarian makna sesuai dengan realitas, kualitatif, secara logis dan sistematis dengan menggunakan metode berfikir deduktif, sehingga akan menghasilkan uraian yang bersifat deskriptif. Peralihan Kredit Pemilikan rumah tanpa persetujuan Bank pada BTN Cabang Medan umumnya dibuat debitur dengan pihak ketiga dengan akta dibawah tangan, atau onderhandsacte adalah akta yang dibuat tidak oleh atau tanpa perantaraan seorang pejabat umum, melainkan dibuat dan ditandatangani sendiri oleh para pihak yang mengadakan perjanjian, keterangan yang didapat dari wawancara (interview) dengan Pihak BTN Cabang Medan, frekuensi kasus alih debitur secara sembunyi yang terjadi di BTN selama dua tahun terakhir, persentasinya kira-kira 0,2 % dari 29.000 debitur yang ada.

Kesimpulan akibat hukumnya tindakan ini tidak disetujui bank, karena bank menghendaki peralihan Kredit Pemilikan Rumah secara resmi tindakan ini dapat merugikan pihak ketiga karena objeknya masih menjadi agunan bank. Upaya dan solusi yang diusahakan Pihak III (orang yang membeli objek agunan dari debitur) guna memperoleh sertifikat agunan atas nama debitur yaitu BTN akan memberikan sertifikat tersebut tetapi harus dengan Kuasa Pengambilan Sertifikat yang ditandatangani debitur yang terdaftar di BTN kepada Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur).Saran sebaiknya masyarakat proaktif membaca dan mempelajari peraturan perundangan yang berlaku, Sebaiknya masyarakat dalam melakukan peralihan Kredit Pemilikan Rumah di bank secara resmi dan diketahui bank untuk menghindari resiko dan kerugian, sejalan dengan itu diharapkan kepada bank meminimalisir ongkos dan biaya dan syarat peralihan kredit secara resmi sehingga animo masyarakat dalam melakukan Kredit Pemilikan Rumah secara resmi sesuai dengan undang-undang dapat dipatuhi dan dilaksanakan oleh masyarakat. Kata Kunci: Peralihan, Kredit Pemilikan Rumah, Persetujuan, Bank.

(7)

ABSTRACT

The transfer of home ownership credit is the change or exchange of the ownership of an object; in this case, a house. It is not uncommon that the transfer of credit is done covertly in the society. The problems discussed in this research are as follows: how the legal consequence of the credit transfer of home ownership which is certified and still collateral without the approval of the Bank; in this case, Bank Tabungan Negara (BTN), Medan Branch is, and what effort and solution are made by the third party (the person who has bought the collateral from the debtor) to obtain the home certificate from the Bank (Bank Tabungan Negara, Medan Branch) on behalf of the debtor’s name after its credit is paid off.

A qualitative method is an interactive one; that is, a method which emphasizes the finding of meaning which is realistic, qualitative, logical, and systematic, using deductive way of thinking so that it will result in a descriptive explanation. The transfer of home ownership credit is usually done by a debtor to the third party underhandedly, or onderhandsacte, a document which is not made by or without the present of a public official; it is made and signed by the debtor and the third party (the buyer) themselves. The data of the research were obtained from the interviews with the officials of BTN, Medan Branch. There have been 0.2% of the debtors of BTN, Medan Branch, who transfer their home ownership credits in the last two years.

The legal consequence is that the Bank does not approve of this practice because the Bank wants the transfer of home ownership credit is made legally since this practice will automatically injure the third party because the object is collateral. The effort and solution are made by the third party (the person who has bought the collateral from the debtor) to obtain the certificate on behalf of the debtor. The Bank will give the certificate to the third party (the person who has bought the collateral from the debtor) if there is a proxy letter signed by the debtor who is registered in BTN, Medan Branch. It is recommended that people should proactively read and learn legal provisions. They should do the transfer of home ownership credit legally and is acknowledged by the Bank in order to prevent the risk and the injury. It is also recommended that the Bank should minimize the cost and the requirements of the credit transfer legally so that people will also do the transfer of home ownership credit legally, according to the legal provisions which should be obeyed and implemented by them.

(8)

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas rahmat dan karuniaNya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul “Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang Diagunkan Tanpa Persetujuan Bank (Studi Di Bank Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan)”. Penulisan tesis ini adalah salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) pada sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara .

Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dorongan moril yaitu berupa masukan dan saran sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini dengan tepat waktu, oleh sebab itu penulis ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Bapak Prof. DR. Dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, Msc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas kesempatan menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

(9)

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus selaku Dosen Penguji yang telah banyak memberikan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini.

4. Ibu Dr. T. Kezeirina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum, selaku Dosen Penguji yang telah banyak memberikan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini.

5. Bapak Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH., M.S, selaku Dosen Pembimbing yang telah banyak memberikan dorongan, bimbingan, saran dan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini.

6. Bapak Notaris Dr.Syahril Sofyan, SH., M.Kn, selaku Dosen Pembimbing yang telah banyak memberikan dorongan, bimbingan, saran dan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini.

7. Ibu Chairani Bustami, SH., SpN., M.Kn, selaku Dosen pembimbing yang telah banyak memberikan dorongan, bimbingan, saran dan masukan kepada penulis untuk penyempurnaan penulisan tesis ini.

8. Seluruh Staf Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak memberikan ilmu kepada penulis selama menuntut ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

(10)

9. Seluruh Staf Pegawai/karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu penulis dalam hal kelancaran manajemen Administrasi yang penulis butuhkan.

10.Bapak Notaris Rubianto Tarigan, SH dan seluruh Staf Pegawai/Karyawan di Kantor Notaris Rubianto Tarigan, SH yang telah membantu penulis dalam melakukan penelitian dan memberikan data-data serta keterangan yang penulis butuhkan dalam penyempurnaan tesis ini.

11.Bapak Salawudin Siregar dan seluruh Staf Pegawai /Karyawan di PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Jalan Pemuda Medan yang telah membantu penulis dalam melakukan Penelitian dan memberikan data-data serta keterangan yang penulis butuhkan dalam penyempurnaan tesis ini.

12.Teman-teman penulis angkatan 2009 khususnya di Kelas C Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara yang selama ini telah bersama dalam suka dan duka dalam menjalani perkuliahan, saling memotivasi sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini.

Teristimewa dengan tulus hati penulis ucapkan terima kasih kepada Suami tercinta Louis Penan Ak Tadong yang telah memberikan perhatian, dorongan dan semangat kepada penulis agar menyelesaikan studi di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Pada kesempatan ini juga penulis menghaturkan sujud dan terima kasih kepada Ayahanda Junjungan Siahaan dan Ibunda Marion Simorangkir yang selama ini telah memberikan limpahan kasih sayang dan nasihat serta motivasi kepada

(11)

penulis untuk dapat menyelesaikan studi di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera utara. Demikian juga kepada kakak dan adik-adik penulis yang telah banyak memberikan semangat kepada penulis dalam menyelesaikan studi.

Penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna, masih memiliki kekurangan dan kelemahan, baik dari segi penulisan maupun substansi, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran dari semua pihak yang bersifat membangun untuk penyempurnaan tesis ini.

Akhir kata kepada semua pihak yang tidak dapat sebutkan satu persatu penulis ucapkan terima kasih atas kebaikan, dukungan serta doa kepada penulis selama proses penulisan tesis ini. Semoga tesis ini berguna dan bermanfaat bagi kita semua. Amin.

Medan, November 2011 Penulis

(12)

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

A. DataPribadi :

Nama : Rismawaty Siahaan

Tempat/Tgl Lahir : Medan / 25 September 1968 Jenis Kelamin : Perempuan

Kewarganegaraan : Indonesia

Status : Kawin

Agama : Katolik

Alamat : Jl.Tembakau 18 No.2 Perumnas Simalingkar Medan Nama Ayah : J. Siahaan

Nama Ibu : M. Br.Simorangkir Anak ke : 2 dari 6 bersaudara B.Pendidikan :

SD.Advent Medan Tahun 1981 SMP.Kristen I Medan Tahun 1984

SMA.Nasional Khalsa Medan Tahun 1987 Universitas Darma Agung Medan Tahun 1993

Medan, November 2011 Penulis

(13)

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ………... i

ABSTRACT ……… ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP... vii

DAFTAR ISI……….. viii

DAFTAR LAMPIRAN... xi

BAB I: PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 12

C. Tujuan Penelitian ... 12

D. Manfaat Penelitian ... 13

E. Keaslian Penelitian ... 14

F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsional... 16

1. Kerangka Teori... 16

2. Kerangka Konsepsional... 18

G. Metode Penelitian ... .. 20 1. Spesifikasi Penelitian... 20

2. Sumber Data... 22

3. Alat Pengumpul Data... 22

(14)

BAB II.AKIBAT HUKUM ATAS PERALIHAN KREDIT KEPEMILIKAN

RUMAH YANG BERSERTIFIKAT YANG MASIH

DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN BANK PADA BANK

TABUNGAN NEGARA (BTN) PEMUDA CABANG MEDAN…_. ₂₅

A. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) pada Bank Tabungan Negara

(BTN) Cabang Pemuda Medan……….. 25 B. Dasar Pertimbangan Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang

Pemuda Medan dalam memberikan kredit pada Debitur…..………… 27 C Peralihan Hak Secara Resmi pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank

Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda

Medan... 39 D. Peralihan Kredit tanpa sepengetahuan Bank... 45

E. Akibat Hukum Atas Peralihan Kredit Kepemilikan rumah yang Bersertifikat yang Masih diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Pemuda Cabang

Medan……….…… 51

F. Isu Hukum Berkenaan dengan Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang Bersertifikat yang masih diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Pemuda Cabang Medan... 61 BAB III.UPAYA DAN SOLUSI YANG DIUSAHAKAN PIHAK III

UNTUK MEMPEROLEH SERTIFIKAT RUMAH YANG MASIH BERADA PADA PIHAK BANK ATAS NAMA PIHAK II SETELAH KREDIT RUMAH LUNAS DI BANK

TABUNGAN NEGARA (BTN) CABANG PEMUDA MEDAN… ₆₆

A. Kedudukan Jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada BTN

Cabang Pemuda Medan……….. 66

B. Upaya dan Solusi yang Diusahakan Pihak III Untuk Memperoleh

(15)

BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN ... 111

1. KESIMPULAN... 111

2. SARAN... 112

(16)

DAFTAR LAMPIRAN

1.

Surat Keterangan Penelitian Nomor 240/RT/NOT/VII/2011 Kantor Notaris Rubianto Tarigan, SH.

2.

Surat Keterangan Penelitian Nomor 749/MDN.U/GA/VII/2011 PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Kantor Cabang Medan Jalan Pemuda No. 10A Medan.

(17)

ABSTRAK

(18)

ABSTRACT

(19)

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, rumah merupakan kebutuhan dasar manusia mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa untuk membentuk manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri dan produktif.1 Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau didalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan diseluruh wilayah Indonesia.2

Perwujudan kesejahteraan rakyat ditandai dengan meningkatnya kehidupan yang layak dan bermartabat serta cukupnya kebutuhan dasar yaitu pangan, sandang, papan, kesehatan, pendidikan, dan lapangan kerja.3

Sandang, pangan dan papan sudah menjadi bagian dari kebutuhan pokok dalam kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka panjang, namun dapat diperoleh dalam

Konsiderans a Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

Konsiderans b Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Berkelanjutan, (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003), hal. 1.

(20)

waktu yang relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat oleh sebagian besar masyarakat. Secara umum, ada 2 (dua) pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan perumahan, yakni dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau melalui sewa.

Pemerintah perlu lebih berperan dalam penyelenggaraan dalam menyediakan dan memberikan kemudahan dan bantuan perumahan dan kawasan permukiman yang berbasis kawasan serta keswadayaan masyarakat sehingga merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi, otonomi daerah,dan keterbukaan dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa dan bernegara.4

Maksud dan tujuan didirikannya Perum Perumnas adalah untuk menyelenggarakan kemanfaatan umum berupa kegiatan-kegiatan produktif di bidang pelaksanaan pembangunan perumahan rakyat beserta sarana dan prasarananya serta melakukan pemupukan dana. Dengan tujuan melaksanakan kebijakan dan program pemerintah di bidang pembangunan perumahan rakyat beserta sarana dan prasarananya yang mampu mewujudkan lingkungan pemukiman sesuai dengan rencana pembangunan wilayah atau kota.5

Konsiderans c Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

Andi Hamzah, I Wayan Suandra, B.A Manalu, Dasar-dasar Hukum Perumahan, (Jakarta: Rineka Cipta, 1995), hal. 73.

(21)

Penyediaan dana untuk pembangunan perumahan dengan fasilitas kredit Pemilikan Kapling Siap Bangun dan Kredit Pemilikan Rumah diatur dalam keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 02/Kpts/1990 tentang Pengadaan Perumahan dan Pemukiman dengan Dukungan Fasilitas Kredit Pemilikan Kapling Siap Bangun (KPKSB) dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR Dalam Repelita V).6

Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 02/Kpts/1990, Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh Bank-bank yang ditetapkan oleh Bank Indonesia, kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah yang berpendapatan tetap dan tidak tetap dengan pendapatan keluarga maksimum Rp. 900.000,- perbulan, untuk membiayai Pemilikan Kapling Siap Bangun (54 meter sampai dengan 72 meter persegi, rumah inti, rumah sederhana dan rumah susun tipe 12 sampai dengan tipe 70, yang sumber dananya diatur oleh Pemerintah dan Dana Bank-bank Pelaksana.7

Menurut Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat (11), pengertian kredit disebutkan sebagai berikut:8

“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak yang meminjam yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”

Ibid, hal. 6. 7

Ibid, hal. 7. 8

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.

(22)

Kredit yang diberikan oleh Bank didasarkan atas kepercayaan sehingga dengan demikian pemberian kredit merupakan pemberian kepercayaan kepada nasabah.9

Dari macam-macam perjanjian yang ada di dalam KUHPerdata salah satunya adalah perjanjian pinjam pengganti. Perjanjian ini diatur dalam Bab ketiga belas Buku Ketiga KUHPerdata. Perjanjian Kredit tergolong perjanjian pinjam pengganti, meskipun demikian perjanjian kredit tergolong perjanjian khusus, karena didalamnya terdapat kekhususan dimana pihak kreditur selaku bank dan obyek perjanjian berupa uang.10

Perjanjian kredit adalah perjanjian pokok (prinsipil) yang bersifat riil. Sebagai perjanjian prinsipiil, maka perjanjian jaminan adalah assessornya. Ada dan berakhirnya perjanjian jaminan tergantung pada perjanjian pokok. Arti riil ialah bahwa terjanjinya perjanjian kredit ditentukan oleh penyerahan uang oleh bank kepada nasabah debitur.11

Agunan menurut Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 Point 23 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, adalah Jaminan tambahan yang diserahkan nasabah Debitur kepada Bank dalam rangka pemberian fasilitas Kredit atau Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.12

Ibid, hal. 180. 10

Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, (Jakarta: PT. Djambatan, 1995), hal. 43.

Hermasyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Prenada Media, 2005), hal.67.

(23)

Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok untuk masyarakat, dan demand untuk Kredit Pemilikan Rumah sendiri juga masih tinggi. Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah. Walaupun penggunaannya mirip, tetapi Kredit Pemilikan Rumah berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang diperlukan untuk Kredit Pemilikan Rumah adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri. Tetapi untuk hal Kredit Pemilikan Rumah sekalipun, pihak bank tentunya sesuai dengan praktek perbankan yang lazim, tetap akan mengadakan studi kelayakan terlebih dahulu sebelum mencairkan kredit dimaksud.

Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Perkataan kredit tidak ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tetapi diatur oleh undang-undang tersendiri yaitu Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat (11) sebagamana telah disebutkan diatas.

Dari pengertian Pasal 1 ayat (11) tersebut dapat diketahui bahwa kredit itu merupakan perjanjian meminjam uang antara bank sebagai lembaga keuangan dan bertidak sebagai kreditur dengan nasabah atau debitur. Dalam perjanjian ini bank sebagai pemberi kredit percaya terhadap nasabahnya, bahwa dalam jangka waktu yang disepakatinya akan dikembalikan atau dibayar lunas.

(24)

Kredit Pemilikan Rumah termasuk dalam lingkup perjanjian, Perjanjian adalah terjemahan dari kons overenkomst, Hukum Perjanjian, yang diartikan sebagai peristiwa hukum sebagaimana di kemukakan sebagai berikut: Supaya perjanjian atau persetujuan yang dibuat oleh para pihak yang membuatnya, menyangkut para pihak yang bersangkutan maka perjanjian itu harus dibuat secara sah.13 Dari segi bahasa dapat pula diterjemahkan dengan persetujuan. Subekti mengartikannya sebagai perbuatan hukum, sebagaimana terlihat dari terjemahan yang dilakukannya terhadap isi Pasal 1313 KUHPerdata, yang bunyinya: “Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.”14

Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit. Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak (bank dan debitur) yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum.15

Peralihan Kredit yaitu menggantikan pekerjaan orang lain atau mengambil alih tugas orang lain dalam hal ini membeli barang dimana barang tersebut dibeli dengan cara kredit, atau menggantikan orang untuk melanjutkan kredit

Peralihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai

Ibid, hal. 39. 14

Subekti, Hukum Perjanjian, hal. 37. 15

(25)

suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah.

Beberapa faktor sebagai contoh yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak dalam Kredit Pemilikan Rumah, yaitu: 16

a. Pihak debitur lama

Faktor-faktor yang terjadi dari pihak debitur lama adalah: 1) Kesulitan ekonomi, sehingga tidak dapat melanjutkan angsuran kredit,

2) Resiko disita oleh pihak bank dengan terjadinya kredit macet, sehingga akan mengalami kerugian yang besar,

3) Mencari keuntungan, 4) Memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan oleh

kantor dimana debitur bekerja,

Pada kenyataan yang terjadi di dalam masyarakat terdapat pengalihan Kredit secara diam-diam, artinya nama debitur yang tertera pada bank tetap debitur yang lama sementara pembayaran angsuran kredit perumahan tersebut telah dilanjutkan secara diam-diam oleh pihak ketiga berdasarkan kesepakatannya dengan debitur tersebut.

Secara sadar atau tidak sadar, tindakan ini adalah merupakan hal yang sangat rentan dapat merugikan dan tidak memberikan kepastian serta perlindungan hukum bagi konsumen dalam hal ini pihak penerima pengalihan kredit (debitur baru). Hal

Dame Silitonga, Analisis Pengalihan Hak Dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan), Tesis MKn FH-USU

(26)

yang demikian terjadi di masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk peralihan kredit.. Banyak yang menganggap bahwa dengan bukti lunas (kwitansi) antara pembeli dan penjual saja urusan jual beli sudah selesai.17

Dari kaca mata hukum, hubungan antara nasabah dengan bank terdiri dari dua bentuk (1) Hubungan Kontraktual (2) Hubungan non kontraktual, hubungan kontraktual hubungan antara bank dengan debitur berdasarkan atas suatu kontrak yang dibuat antara bank sebagai kreditur (pemberi dana) dengan pihak debitur (peminjam dana).18 Hukum kontrak bersumber dari ketentuan KUHPerdata tentang kontrak (buku ketiga). Menurut Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berkekuatan sama dengan undang-undang bagi kedua belah pihak.19 Kontrak kredit pada bank diberlakukan kontrak standar (kontrak baku) dan hubungan antara kreditur dan debitur adalah hubungan kontrak.

Walaupun pihak nasabah dapat kapan saja menutup dan mengakhiri hubungannya dengan bank bahkan tanpa pemberitahuan sama sekali contoh penarikan uang seluruhnya lewat mesin ATM tetapi pihak bank tidak dapat begitu saja memutuskan hubungan kontraknya dengan nasabah tanpa pemberitahuan (notice) kepada pihak nasabah dengan jangka waktu yang reasonable.20

Dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah pada bank yang jelas alas hak atau jaminan masih berada dalam penguasaan bank, pengalihan hak dengan cara

H, Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2004), hal. 123.

Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan Undang-undang Tahun 1998, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999) hal, 102.

Ibid, hal. 102. 20

(27)

menjual/mengalihkan diam-diam terhadap Kredit Pemilikan Rumah kepada Pihak ketiga tanpa sepengetahuan bank, tidak diperbolehkan, bank jelas tidak dapat memutus kontrak/perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Bank dengan Pihak Penjual (Debitur), artinya bank hanya kenal secara administratif pada yang bersangkutan hanya nama Debitur lama/Pertama, apabila Kredit Pemilikan Rumah lunas bank hanya mau menyerahkan sertifikat agunan kepada Debitur lama, apabila debitur lama telah pindah domisili atau telah meninggal dunia, sementara bank hanya mau menyerahkan agunan kepada debitur lama oleh karena itu dikhawatirkan perbuatan ini merugikan bagi Pihak ketiga sebagai pembeli.

Akta otentik yang dibuat oleh Notaris sebagai alat bukti terkuat dan terpenuh mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang perbankan, pertanahan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional, regional, maupun global. Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban, menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat dihindari terjadinya sengketa. Walaupun sengketa tersebut tidak dapat dihindari, dalam proses penyelesaian sengketa tersebut, akta otentik yang

(28)

merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat.21

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh pembuatan akta otentik tertentu tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik ada yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum. Selain akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus, bagi masyarakat secara keseluruhan. Akta otentik pada hakikatnya memuat kebenaran formal sesuai dengan apa yang diberitahukan para pihak kepada Notaris. Namun, Notaris mempunyai kewajiban untuk memasukkan bahwa apa yang termuat dalam Akta Notaris sungguh-sungguh telah dimengerti dan sesuai dengan kehendak para pihak, yaitu dengan cara membacakannya sehingga menjadi jelas isi Akta Notaris, serta memberikan akses terhadap informasi, termasuk akses terhadap peraturan perundang-undangan yang terkait bagi para pihak penanda tangan akta. Dengan demikian, para pihak dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau tidak menyetujui isi Akta Notaris yang akan ditandatanganinya.22

21_{Penjelasan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tambahan Lembaran Negara Republik}

Indonesia Nomor 4432, Bagian I Umum paragraph 3, (Bandung: Fokus Media, 2004), hal. 46-47. 22

(29)

Dalam kehidupan sehari-hari dikalangan masyarakat banyak terjadi transaksi hukum yang tidak melibatkan Notaris dan tidak sesuai dengan peraturan dan ketentuan yang berlaku, salah satunya adalah peralihan kredit rumah yang sedang diagunkankan pada bank kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan bank yang memberikan kucuran kredit.

Sehubungan dengan itu, Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga) macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:23

1. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya.

2. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya.

3. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siapa si berhutang dibebaskan dari perikatannya.

Sementara dalam pengalihan hak Pemilikan Rumah tanpa sepengetahuan bank tidak jelas termasuk kedalam kategori yang mana.

Berdasarkan kenyataan yang demikian, maka disusun penelitian dalam bentuk tesis dengan judul “_{Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang di} agunkan Tanpa Persetujuan Bank “(Studi Pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pemuda Medan)”.

(30)

Adapun Kronologis Penulis memilih tempat penelitian pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan yang terletak di Jalan Pemuda adalah karena awalnya peneliti akan meneliti pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Medan Baru setelah peneliti datangi untuk observasi, oleh Staf bagian kredit pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Medan Baru disarankan untuk meneliti ke Bank Tabungan Negara Cabang Medan yang terletak di Jalan Pemuda alasannya karena di Bank Tabungan Negara Pemuda banyak terjadi transaksi Kredit dan banyak terjadi peralihan kredit Pemilikan Rumah yang tidak diketahui Bank Tabungan Negara.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka permasalahan yang akan dibahas dalam tesis ini adalah:

1. Bagaimana Akibat Hukum atas Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Pemuda Medan?

2. Bagaimana upaya dan solusi yang diusahakan Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur), untuk memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank atas nama Debitur setelah kredit rumah lunas di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Pemuda Medan?

(31)

C. Tujuan Penelitian

Mengacu kepada judul dan permasalahan dalam penelitian ini, maka dapat dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:

1. Untuk mengetahui akibat hukum atas peralihan Kredit Kepemilikan Rumah bersertifikat yang diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Pemuda Medan.

2. Untuk mengetahui upaya dan solusi yang di usahakan Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur), untuk memperoleh Sertifikat Rumah yang masih berada pada pihak bank atas nama Debitur setelah kredit rumah lunas di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan.

D. Manfaat Penelitian

Dari pembahasan permasalahan dalam kegiatan penelitian ini diharapkan nantinya dapat memberikan manfaat baik secara teoritis maupun secara praktek.

Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dalam bentuk sumbangan saran untuk perkembangan ilmu hukum pada umumnya serta ilmu Kenotariatan khususnya tentang peralihan kredit tanpa sepengetahuan bank. Secara praktek, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi kepada pihak-pihak yang berhubungan dengan peranan Notaris dalam aktivitas perbankan di tengah-tengah kehidupan masyarakat, yaitu:

(32)

1. Memberikan informasi yang dibutuhkan oleh masyarakat atau badan hukum khususnya masyarakat dan bank akibat hukum peralihan kredit yang tidak diketahui bank.

2. Memberi masukan kepada masyarakat umum bahwa setiap peristiwa hukum sebaiknya dibuat dengan akta otentik untuk menjamin kepastian hukum.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan, khususnya pada perpustakaan Sekolah Pasca Sarjana Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara di Medan, penelitian mengenai Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang diagunkan Tanpa Persetujuan Bank “(Studi di Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pemuda Medan) belum pernah disusun oleh peneliti lain.

Akan tetapi dapat penulis paparkan beberapa Peneliti terdahulu yang berkaitan dengan judul tesis penulis, antara lain Oleh:

1. Jannes Donald Vicky Boring, MKn FH USU Tahun 2005, Judul yang diangkat:”Pelaksanaan perjanjian kredit pemilikan rumah dalam upaya memenuhi kebutuhan akan rumah bagi masyarakat kota Medan (Studi kasus pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan)”, Permasalahan yang diangkat adalah:

1) Bagaimana pelaksanaan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (KPR/BTN) Cabang Medan dan apakah telah memberikan perlindungan hukum bagi debitur/konsumen?

(33)

2) Bagaimana tanggung jawab apabila debitur/konsumen mengalami kesulitan dalam memenuhi kesepakatan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Tersebut? 3) Upaya Hukum apakah yang ditempuh konsumen/masyarakat pengguna

fasiltas kredit kepemilikan (KPR), dan Bank jika terjadinya wanprestasi? 2. Elis Syahputra, MKn FH USU Tahun 2010 Judul yang diangkat: ”Alih debitur

sebagai salah satu alternatif penyelesaian kredit macet pada PT. Bank Mandiri Cabang Pekanbaru (Jl. Ahmad Yani)”, Elis Syahputra,

permasalahan yang diangkat:

1) Bagaimana dasar pertimbangan PT. Bank Mandiri Tbk (Persero) Divisi Credit Operation Pekan Baru untuk melakukan alih debitur?

2) Bagaimana prosedur alih debitur yang dilakukan oleh PT. Bank Mandiri Tbk (Persero) Divisi Credit Operation Pekan Baru?

3. Dame Silitonga, MKn FH USU Tahun 2010, Judul yang diangkat: Analisis Pengalihan Hak dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah (Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan), dimana dalam penelitian tersebut, permasalahan yang diangkat:

1. Bagaimana syarat dan prosedur pengalihan hak dan oper kredit pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?

2. Bagaimana hak dan kewajiban kreditur dan debitur lama, debitur baru dalam perjanjian pengalihan hak dan oper kredit pada rumah yang dibeli dengan

(34)

menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?

3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap kreditur jika debitur baru wanprestasi pada kredit pemilikan rumah pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak di Medan?

F. Kerangka Teori dan Kerangka Konsepsional 1. Kerangka Teori

Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengenai gejala spesifik atau proses sesuatu terjadi, dan teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya.24

Landasan teori ini dibuat agar pada waktu penelitian ini dibuat tidak salah arah jadi landasan teori ini berfungsi untuk memberikan arahan/petunjuk dan ramalan serta menjalankan gejala yang diamati, karena penelitian ini adalah penelitian hukum. Sejalan dengan hal tersebut, maka teori yang digunakan sebagai pisau analisis dalam penelitian ini, diantaranya adalah Teori positivisme hukum dan Teori Perjanjian untuk penyelesaian yang berhubungan dengan penyelesaian peralihan kredit.

Teori positivisme hukum yang dikembangkan oleh Jhon Austin yang terlihat dari bukunya yang berjudul Province of Jurispridence. Jhon Austin mengartikan bahwa:

(35)

Hukum itu sebagai a command of the lawgiver, yang artinya bahwa hukum adalah perintah dari penguasa, yaitu perintah dari mereka yang memegang kekuasaan tertinggi atau dari yang memegang kedaulatan, hukum dianggap sebagai sesuatu yang logis, tetap dan bersifat tertutup. Hukum secara tegas dipisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan pada penilaian baik-buruk.25

Oleh karena itu, hukum positif harus memenuhi unsur, yaitu adanya unsur perintah, sanksi, kewajiban dan kedaulatan. Di sinilah letak korelasi antara persoalan kepastian hukum yang merupakan salah satu tujuan hukum dengan peranan Negara. Dalam hukum positivisme, tujuan hukum adalah mewujudkan keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum. Tujuan keadilan adalah untuk melindungi diri dari kerugian.

Menurut Satjipto Raharjo:

Hukum melindungi kepentingan seseorang dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam rangka kepentingannya tersebut. Pengalokasian kekuasaan ini dilakukan secara terukur, dalam arti, ditentukan keluasan dan kedalamannya. Kekuasaan yang demikian itulah yang disebut hak. Tetapi tidak disetiap kekuasaan dalam masyarakat bisa disebut sebagai hak, melainkan hanya kekuasaan tertentu yang menjadi alasan melekatnya hak itu pada seseorang.26

Jadi menurut teori ini peralihan hak pada kredit pemilikan rumah perlu mendapatkan perlindungan dan jaminan demi tercapainya kepastian,27 keadilan28

Lili Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Pengantar Filsafat Hukum, (Bandung: Mandar Maju, 2002), hal. 55.

Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991, Cetakan ke-V, 2000, hal. 53.

Kepastian memiliki arti ”ketentuan: ketetapan” sedangkan jika kata kepastian itu

digabungkan dengan kata hukum menjadi kepastian hukum, memiliki arti ”perangkat hukum suatu

negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga negara”, lihat dalam E. Fernando M.

Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi Nilai, (Jakarta, Buku Kompas, 2007), hal. 91-92.

Menurut Aristoteles, keadilan adalah suatu kebijakan politik yang aturan-aturannya menjadi dasar dari peraturan negara dan aturan-aturan ini merupakan ukuran tentang apa yang hak. Aristoteles mendekati masalah keadilan dari segi persamaan. Asas ini menghendaki agar sumber daya di dunia ini

(36)

serta ketertiban hukum.29 Menurut Utrecht, hukum bertugas menjamin adanya kepastian hukum dalam pergaulan manusia dan hubungan-hubungan dalam pergaulan kemasyarakatan. Hukum menjamin kepastian pada pihak yang satu terhadap pihak yang lain.30 Van Apeldoorn juga sependapat dimana, dengan adanya kepastian hukum berarti ada perlindungan hukum.

2. Kerangka Konsepsional

Konsep adalah satu bagian terpenting dari teori. Konsepsi diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang disebut dengan operational definition.31 Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindari perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai.32

diberikan atas asas persamaan kepada anggota-anggota masyarakat atau negara. Dalam hubungan ini ia membedakan antara keadilan distributif dan korektif. Menurut Aristoteles, kedua-duanya mengikuti asas persamaan, yang dikatakannya ”harus ada persamaan dalam bagian yang diterima oleh orang -orang, oleh karena rasio dari yang dibagi harus sama dengan risiko dari orang-orangnya; sebab apabila orangnya tidak sama, maka di situ tidak akan ada bagian yang sama pula; maka apabila orang-orang yang sama tidak menerima bagian yang sama atau orang-orang-orang-orang yang tidak sama menerima bagian yang sama, timbullah sengketa. Lihat dalam Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991), hal. 163.

Ketertiban merupakan nilai yang mengarahkan pada tiap-tiap individu untuk bersikap dan bertindak yang seharusnya agar keadaan yang teratur tersebut dapat dicapai dengan baik. Lihat dalam E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan Tinjauan Hukum Kodrat dan Antinomi Nilai, (Jakarta: Buku Kompas, 2007), hal. 131.

M. Solly Lubis, Beberapa Pengertian Umum tentang Hukum, (Program Studi Ilmu Hukum Sekolah Pascasarjana USU, 2004), hal. 21.

Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: Institut Bankir Indonesia), 1993, hal. 10.

Tan Kamelo, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia: Suatu Tinjauan Putusan Pengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara, (Medan, PPs-USU, 2002), hal. 35.

(37)

Untuk dapat menjawab permasalahan dalam penelitian tesis ini perlu didefinisikan beberapa konsep dasar dalam rangka menyamakan persepsi untuk dapat menjawab permasalahan penelitian.

a. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik33

dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004.34

b. Akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004.35

c. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah adalah perjanjian yang lahir sejak adanya kata sepakat antara kedua belah pihak yaitu pihak bank dan pihak debitur atau konsumen mengenai pembiayaan perumahan.

Lihat Pasal 15 angka (1 dan 2) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menjelaskan bahwa:

1. Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

2. Notaris berwenang pula:

a. mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

b. membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

c. membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;

d. melakukan pengesahan kecocokan foto copi dengan surat aslinya; e. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta; f.membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau

g.membuat akta risalah lelang. 34

Lihat Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang

Jabatan Notaris. 35

Lihat Pasal 1 angka (7) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Akta Notaris diatur secara tegas pada BAB VII Pasal 38 s/d 65.

(38)

d. Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah.

e. Debitur adalah pihak yang berhutang dalam suatu hubungan hutang piutang tertentu.

f. Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan hutang-piutang tertentu36.

g. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga37.

h. Bank, yaitu badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dana menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak38.

i. Pihak Ketiga (debitur baru) adalah pihak yang menerima pengalihan kredit pemilikan rumah dari debitur lama.

j. Perlindungan Hukum adalah suatu perbuatan yaitu untuk melindungi seseorang dalam hukum yang merupakan suatu peraturan yang mengatur pergaulan hidup dalam masyarakat dan berlaku untuk orang banyak.

Pasal 1 butir 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. 37

Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. 38

(39)

k. Peralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang dikuatkan dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang.

G. Metode Penelitian 1. Spesifikasi Penelitian

Berdasarkan rumusan permasalahan dan tujuan penelitian yang telah disebutkan di muka, maka dapat dilihat bahwa sifat penelitian ini adalah deskriptif analitis. Penelitian yang bersifat deskriptif analitis merupakan suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan, dan menganalisis suatu peraturan hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek pelaksanaan dari hasil penelitian di lapangan. Dalam penelitian hukum normatif ada hal-hal yang tidak diperlukan misalnya sampling dan sebagainya.39

Ditinjau dari segi sifatnya, penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu analisis data yang dilakukan tidak keluar dari lingkup permasalahan dan berdasarkan teori atau konsep yang bersifat umum diaplikasikan untuk menjelaskan tentang seperangkat data, atau menunjukkan komparasi atau hubungan seperangkat data dengan seperangkat data yang lain.40

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1986), hal. 63. 40

Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1997), hal. 38.

(40)

Penelitian ini dilakukan melalui pendekatan juridis normatif.41 Dengan pendekatan terhadap permasalahan yang dirumuskan dengan mempelajari ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berkaitan dengan permasalahan, membandingkan dengan penerapan hukum dan peraturan di dalam masyarakat, yang berkaitan dengan oper kredit khususnya alih debitur yang tanpa sepengetahuan bank sekaligus fungsi Notaris dalam membuat akta otentik perbankan yang berhubungan dengan Analisis Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang di agunkan tanpa persetujuan Bank (Studi Pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan).

2.Sumber Data

Data dalam penelitian ini diperoleh dengan mengumpulkan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier. Data sekunder adalah data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan dan data yang dikumpulkan melalui dokumen dan wawancara.

Dalam penelitian ini bahan dasar penelitian hukum normatif dari sudut kekuatan mengikatnya dibedakan atas 3 (tiga) bagian, yaitu:

a. Bahan hukum primer adalah hukum yang mengikat dari sudut norma dasar, peraturan dasar dan peraturan perundang-undangan, yaitu:

1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, 2) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan,

Ronny Hamitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurumetri, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1990), hal. 14.

(41)

3) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris,

4) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

b. Bahan hukum sekunder adalah bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer yang berupa hasil-hasil penelitian dan atau karya ilmiah dari kalangan hukum yang dianggap relevan dengan penelitian ini.

c. Bahan hukum tertier adalah bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.

3. Alat Pengumpulan Data

Alat pengumpulan data yang digunakan di dalam penelitian ini yaitu: a. Studi Dokumen

Studi dokumen yakni dengan menelaah berbagai Peraturan Perundang-undangan, buku hukum atau karya ilmiah, majalah-majalah, internet dan lain-lain yang berkaitan dengan permasalahan yang akan diteliti dalam penelitian ini.

b. Pedoman Wawancara

Penelitian ini dilakukan dengan dengan wawancara yang menggunakan pedoman wawancara (interview). Informan yang dijadikan sebagai sumber informasi pengumpulan data dalam penelitian ini, yaitu:

1. Pimpinan Cabang pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan, 2. Pegawai bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan, 3. Debitur yang melakukan pengalihan kredit rumah tanpa persetujuan Bank pada

(42)

4. Pihak Ke III yang membeli rumah yang masih terikat Kredit Pemilikan Rumah dan melanjutkan cicilan atas nama pihak penjual pada Bank tanpa persetujuan Bank,

5. Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kota Medan. 4. Analisis Data

Analisis data dilakukan dengan metode analisis kualitatif. Metode penelitian kualitatif adalah metode yang bersifat interaktif, yaitu metode yang lebih menekankan pada pencarian makna sesuai dengan realitas. Metode ini akan menghasilkan data berupa pernyataan-pernyataan atau data yang dihasilkan berupa data deskriptif mengenai subjek yang diteliti.42

Analisis data terhadap data dilakukan setelah diadakan terlebih dahulu pengumpulan untuk kemudian diseleksi, dipilah-pilah berdasarkan kualitas dan relevansinya. Selanjutnya diadakan pengelompokan terhadap data sejenis untuk kepentingan analisis dan penulisan evaluasi dilakukan terhadap data dengan kualitatif, secara logis dan sistematis dengan menggunakan metode berfikir deduktif, suatu logika yang berangkat dari kaidah-kaidah umum ke kaidah yang bersifat khusus, sehingga akan menghasilkan uraian yang bersifat deskriptif, yaitu uraian yang menggambarkan permasalahan dan hasil analisis tersebut diharapkan dapat menjawab permasalahan yang diajukan.

Miles and Hubberman, Analisis Data Kualitatif, Buku Sumber tentang Metode-metode Baru, (Jakarta: Universitas Indonesia Press, 1992), hal. 15.

(43)

BAB II

AKIBAT HUKUM ATAS PERALIHAN

KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH BERSERTIFIKAT YANG MASIH DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN PADA BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) CABANG PEMUDA MEDAN

A. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu fasilitas kredit yang disediakan bank dimana tujuan penggunannya untuk membeli rumah. Pada saat sekarang ini, banyak sekali para penjual mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada masyarakat. Namun yang menjadi persoalan adalah tidak semua masyarakat sanggup untuk membeli rumah secara tunai. Hal itu dikarenakan keterbatasan keuangan sebagai penyebab utamanya. Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas Kredit Pemilikan Rumah sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai.

Secara etimologis istilah kredit berasal dari bahasa latin, credere, yang berarti kepercayaan. Seorang nasabah debitur yang memperoleh kredit dari bank adalah seseorang yang mendapat kepercayaan dari bank. Hal ini menunjukan bahwa yang menjadi dasar pemberian kredit oleh bank kepada nasabah debitur adalah kepercayaan.43

Istilah Kredit Perbankan dalam istilah umum hampir dipersamakan dengan hutang piutang pada umumnya,namun senyatanya dalam kaidah Hukum Perdata,

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.57.

(44)

antara Utang dan Kredit merupakan dua perbuatan hukum yang berbeda dan memiliki konsekuensi yuridis yang berbeda pula.44

Menurut kamus besar bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah pinjaman sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain. Dalam pasal 1 butir 11 Undang-Undang Nomor. 10 tahun 1998 dirumuskan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.45

Berdasarkan pengertian di atas menunjukan bahwa prestasi yang wajib dilakukan oleh debitur atas kredit yang diberikan kepadanya adalah tidak semata-mata melunasi utangnya tetapi juga disertai dengan bunga sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati sebelumnya.46

Berkaitan dengan pengertian kredit di atas, menurut ketentuan pasal 1 butir 5 peraturan bank Indonesia No. 7/2/PbI/2005 tentang penilaian kualitas Aktiva bank umum, yang dimaksud dengan kredit adalah penyedian uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga termasuk:

Badriyah Harun, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, Solusi Hukum (Legal Action) dan Alternatif Penyelesaian Segala Jenis Kredit Bermasalah, (Yogyakarta; Penerbit Pustaka Yustisia, 2010), hal.1.

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.57.

(45)

a) Cerukan (overdraft), yaitu saldo negatif pada rekening giro nasabah yang tidak dapat di bayar lunas pada akhir hari;

b) Pengambil alih tagihan dalam rangka kegiatan anjak-piutang;dan c) Pengambil alihan atau pembelian ktedit dari pihak lain.

Unsur-unsur kredit sebagaimana diketahui ada unsur esensial dari kredit bank yaitu kepercayaan dari bank sebagai debitur. Kepercayaan tersebut timbul karena dipenuhinya segala ketentuan dan persyaratan untuk memperoleh kredit oleh debitur antara lain adanya benda jaminan atau agunan dan lain-lain.47

Makna dari kepercayaan tersebut adalah adanya keyakinan dari bank sebagai kreditur bahwa kredit yang diberikan akan sungguh-sungguh diterima kembali dalam jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan.

B. Dasar Pertimbangan Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan. dalam memberikan kredit kepada Debitur.

Berdasarkan wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Jalan Pemuda Medan) Data Debitur tahun 2010 yang mengajukan permohon KPR di BTN pemuda, Untuk transaksi dari 1 Januari 2010 s/d 31 Desember 2010 Jumlah debitur 5.343 (Lima Ribu Tiga Ratus Empat Puluh Tiga) yakni dengan total pinjaman Rp.390.643.000.000,. dan

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.58.

(46)

Transaksi dari 1 Jan 2011 s/d juli 2011 dengan Jumlah debitur 1. 834 dengan jumlah pinjaman dalam Rupiah Rp.126.452.616-971.48

Hasil wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Jalan Pemuda Medan adapun Syarat-syarat yang ditetapkan BTN agar permohonan Kreditnya dikabulkan, harus melengkap syarat sebagai berikut:

I.Data Pribadi:

1) Foto copy KTP permohonan/pasangan, 2) Foto copy Kartu Keluarga,

3) Foto copy Surat Nikah atau Surat Cerai, 4) Foto copy NPWP,

5) Foto copy buku tabungan berwarna batara,

6) Pass photo 3x4 terbaru berwarna pemohon/pasangan II.Data Pekerjaan/Usaha:

A.Pegawai Tetap:

1) Surat keterangan bekerja/copy sk pertama & terakhir, 2) Slip gaji/surat keterangan penghasilan,

3) surat kuasa pemotongan gaji,

4) Foto copy rekening koran tabungan/giro 3 bulan terakhir. B.Wiraswasta

Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang JL. Pemuda Medan) hari Selasa tanggal, 12-7-2011.

(47)

1) Foto copy SIUP, TDP, Situ, NPWP dan izin lainnya, 2) Foto copy akte pendirian perusahaan/company profile, 3) Foto copy rekening koran tabungan/giro 3 bulan terakhir, III.Data Agunan

1) Foto copy sertifikat (SHM/SHGB), 2) Foto copy IMB,

Mengenai syarat-syarat pengajuan kredit ini harus dipenuhi secara lengkap oleh pemohon dan Bagian Kredit bertugas melihat dengan teliti kelengkapan persyaratannya dengan cara Checklist Kelengkapan Data Permohonan Kredit49

Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan untuk alih debitur dan untuk pemohon baru, BTN selalu melakukan BI cheking (cek daftar utang), tujuannya untuk mengetahui apakah debitur bersih dalam utang piutang, apakah ada kredit macetnya, dari situlah nanti pihak BTN akan melihat dapat meluluskan kreditnya atau tidak.

Dalam bukunya yang berjudul dasar-dasar perkreditan, Thomas Suyatno, mengemukakan bahwa unsur-unsur kredit terdiri atas:50

a. Kepercayaan, yaitu keyakinan dari si pemberi kredit bahwa prestasi yang diberikannya baik dalam bentuk uang, barang, atau jasa, akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tersebut di masa yang akan datang.

Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Jl. Pemuda Medan) hari selasa, tanggal, 12-7-2011.

(48)

b. Tenggang waktu, yaitu suatu masa yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan datang. Dalam unsur waktu ini, terkandung pengertian nilai agio dari uang, yaitu uang yang ada sekarang lebih tinggi nilainya dari uang yang akan diterima pada masa yang akan datang.

c. Degree of risk, yaitu tingkat resiko yang akan dihadapi sebagai akibat dari adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari. Semakin lama kredit

diberikan semakin tinggi pula tingkat resikonya, karena sejauh-jauh kemampuan manusia untuk menerobos masa depan itu, maka masih selalu terdapat unsur ketidak tentuan yang tidak dapat diperhitungkan, inilah yang menyebabkan timbulnya unsur risiko. Dengan adanya unsur risiko inilah, maka timbullah jaminan dalam pemberian kredit.

d. Prestasi atau objek kredit itu tidak saja diberikan dalam bentuk uang, tetapi juga dapat berbentuk barang, atau jasa. Namun, karena kehidupan ekonomi modern sekarang ini didasarkan kepada uang, maka transaksi-transaksi kredit yang menyangkut uanglah yang setiap kali kita jumpai dalam praktik perkreditan.51 Bertitik tolak dari pendapat di atas, maka bisa dikemukakan bahwa selain unsur kepercayaan tersebut, dalam permohonan dan pemberian kredit juga mengandung unsur lain, yaitu unsur waktu, unsur risiko, dan unsur prestasi.

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.59.

(49)

Dalam pemberian kredit ditentukan juga mengenai unsur waktu, unsur waktu ini merupakan jangka waktu atau tenggang waktu tertentu antara pemberian atau pencairan kredit oleh bank dengan pelunasan kredit oleh debitur. Lazimnya pelunasan kredit tersebut dilakukan melalui angsuran dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan kemampuan dari debitur, misalnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan jangka waktu pelunasannya sampai dengan 20 tahun.

Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian, bahwa yang dimaksud dengan risiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak. Berkaitan dengan pemberian kredit oleh bank kepada debitur tentu pula mengandung risiko usaha bagi bank. Resiko disini adalah resiko dari kemungkinan ketidak mampuan dari debitor untuk membayar angsuran atau melunasi kreditnya karena sesuatu hal tertentu yang tidak dikehendaki. Oleh karena itu, semakin lama jangka waktu atau tenggang waktu yang diberikan untuk pelunasan kredit, maka makin besar juga resiko bagi bank.

Setiap perjanjian tertentu mengandung adanya prestasi dan kontraprestasi,oleh karena itu, dalam perjanjian kredit sejak saat adanya kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak (bank dan nasabah debitor) telah menimbulkan hubungan hukum atau menimbulkan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak sesuai kesepakatan yang telah mereka sepakati.52

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.60.

(50)

Bank sebagai kreditur berkewajiban untuk memberikan kredit sesuai dengan jumlah yang disetujui, dan atas prestasinya tersebut bank berhak untuk memperoleh pelunasan kredit dan bunga dari debitor sebagai kontraprestasinya.

Bahwa berdasarkan jangka waktu dan penggunaanya kredit dapat dgolongkan menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu:53

a. Kredit investasi, yaitu kredit jangka menengah atau panjang yang diberikan kepada debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, perluasan ataupun pendirian proyek baru, misalnya pembelian tanah dan bangunan untuk perluasan pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang-barang modal yang dibiayai tersebut. Jadi, kredit investasi adalah kredit jangka menengah atau panjang yang tujuannya untuk pembelian barang modal dan jasa yang diperlukan untuk rehabilitasi, modernisasi, perluasan, proyek penempatan kembali dan/atau pembuatan proyek baru.

b. Kredit modal kerja, yaitu kredit modal kerja yang diberikan baik dalam rupiah maupun maupun valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha dengan jangka waktu maksimal 1(satu) tahun dan dapat diperpanjang sesuai kesepakatan antara para pihak yang bersangkutan. Dapat juga dikatakan bahwa kredit ini diberikan untuk membiayai modal kerja, dan

(51)

modal kerja adalah jenis pembiayaan yang diperlukan oleh perusahaan untuk operasi perusahaan sehari-hari.54

c. Kredit konsumsi, yaitu kredit jangka pendek atau panjang yang diberikan kapada debitor untuk membiayai barang-barang kebutuhan atau konsumsi dalam skala kebutuhan rumah tangga yang perlunasannya dari penghasilan bulanan nasabah debitur yang bersangkutan. Dengan perkataan lain, kredit konsumsi merupakan kredit perorangan untuk tujuan non bisnis, termasuk kredit pemilikan rumah. Kredit konsumsi biasanya digunakan untuk membiayai pembelian mobil atau barang konsumsi barang tahan lama lainnya.55

Ada beberapa contoh dari kredit konsumtif itu ialah56: 1. KPR (Kredit Pemilikan Rumah),

2. Kredit Profesi Guru (KPG), 3. Kredit Mahasiswa Indonesia, 4. Kredit Asrama Mahasiswa,

Hasil penelitian penulis pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan. Sebelum memberikan fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) kepada calon debitur maka Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan mempunyai pertimbangan dan ketentuan tertentu supaya tidak terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari, penilaian suatu bank untuk memberikan persetujuan

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.60.

) Ibid. hal.61. 56

Zainal Asikin, Pokok-pokok Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995). hal.60.

(52)

terhadap suatu permohonan kredit dilakukan dengan berpedoman kepada formula 4P dan formula 5C.57

Formula 4P dapat diuraikan sebagai berikut: a. personality

Dalam hal ini pihak bank mencari data secara lengkap mengenai kepribadian Si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat hidupnya, pengalamannya

dalam berusaha, pergaulan dalam masyarakat, dan lain-lain kredit ini diperlukan untuk menentukan persetujuan kredit yang diajukan oleh pemohonan kredit.58

b. purpose

selain mengenai kepribadian (personality) dari permohonan kredit, bank juga harus mencari data tentang tujuan atau penggunaan kredit tersebut sesuai line of business kredit bank bersangkutan.

a. Prospect

Dalam hal ini bank harus melakukan analisis secara cermat dan mendalam tentang bantuk usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit. Misalnya, apakah usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit mempunyai prospek di kemudian hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan masyarakat.

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.63.

(53)

d. playment

Bahwa dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan jelas mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditetapkan.59

Mengenai Formula 5C dapat diuraikan sebagai berikut: a. Character

Bahwa calon debitor memiliki watak, moral, dan sifat-sifat pribadi yang baik. Penilaian terhadap karakter ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kejujuran, integritas, dan kemampuan dari calon nasabah debitor untuk memenuhi kewajiban dan menjalankan usahanya, informasi ini dapat diperoleh oleh bank melalui riwatyat hidup, riwayat usaha, dan informasi dari usaha-usaha yang sejenis.

b. Capacity

Yang dimaksud dengan capacity dalam hal ini untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat prospektif masa depan, sehingga usahanya akan dapat berjalan dengan baik dan memberikan keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu melunasi utang kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan. pengukuran kemampuan ini dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan, misalnya pendekatan materil, yaitu melakukan penelitian terhadap keadaan neraca, laporan rugi laba, dan arus kas (cash flow)

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.64.

(54)

usaha dari beberapa tahun terakhir. Serta kemampuan dan keunggulan perusahaan dalam melakukan persaingan usaha dengan pesaing lainnya.60 c. Capital

Dalam hal ini bank harus terlebih harus terlebih dahulu melakukan penelitian terhadap modal yang memiliki oleh pemohonan kredit. Penyelidikan ini tidaklah semata-mata didasarkan pada besar kecilnya modal ditempatkann oleh perusahaan tersebut, sehingga segala sumber yang telah ada dapat berjalan secara efektif.

d. Collateral

collateral adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang mungkin terjadi atas wanprestasinya nasabah debitor di kemudian hari, misalnya terjadi kredit macet. Jaminan ini diharapkan mampu malunasi utang kredit baik utang pokok maupun bunganya.61

e. Condition of Economy

Bahwa dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi secara umum dan kondisi sektor usaha pemohonan kredit perlu memperoleh perhatian dari bank untuk mamperkecil risiko yang mungkin terjadi yang diakibatkan oleh kondisi ekonomi tersebut.

Berkaitan dengan prinsip pemberian kredit diatas, pada dasarnya pemberian Kredit oleh bank kepada nasabah debitor berpedoman kepada 2 prinsip, yaitu:

Ibid.

Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2011) hal.65.

(1)

2. Fase kedua: Akta PPat, pihak penjual dan pembeli harus menuangkan kehendak tentang penyerahan itu dalam akta PPAT;

Fase ketiga: Pendaftaran di Kantor Pertanahan.

Hasil wawancara (Interview) dengan Staff Bagian Legal pada BTN Cabang Pemuda Medan, Setiap hari kerja rata-rata 10-15 orang yang ambil sertifikat secara umum jadi rata-rata per bulan sekitar 25-40 orang, dari jumlah tersebut yang mengambil sertifikat dengan surat kuasa sekitar 20%, 10% yang ambil ahli waris jadi totalnya 30%, jadi dari 100%, 70%mengambil secara resmi, kalau yang mengambil debitur resmi sendiri sertifikatnya maka syarat yang harus dibawa hanya KTP saja156

156

Hasil wawancara (interview) dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara Cabang Medan Bapak.Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.

(2)

BAB IV

KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

1. Akibat hukum atas peralihan kredit kepemilikan rumah bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan pada Bank pada Tabungan Negara (BTN) cabang Pemuda Medan adalah: Bahwa peralihan kredit tanpa sepengetahuan Bank merupakan tindakan yang tidak disetujui oleh Bank, Bank menyarankan peralihan Kredit Pemilikan Rumah sebaiknya secara resmi. Tindakan Peralihan kredit tanpa sepengetahuan Bank dapat merugikan pihak ketiga (orang yang membeli objek agunan dari debitur) oleh karena sertifikat objeknya masih menjadi agunan Bank, dalam artian masih dipegang Bank, akibatnya apabila Kredit Pemilikan Rumah sudah lunas dikemudian hari maka sertifikat (agunan) hanya akan diserahkan oleh Bank kepada debitur yang namanya terdaftar. Tindakan Peralihan kredit tanpa sepengetahuan Bank dapat merugikan Pihak III (orang yang membeli objek agunan dari debitur) apabila terjadi isu hukum sidebitur meninggal dunia, sementara pegangan Pihak III (orang yang membeli objek agunan dari debitur) sangat lemah yaitu berupa surat dibawah tangan, bahkan apabila dibawa ke Pengadilan Pihak III tetap pada posisi lemah sementara ahli waris sidebitur mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat, bahkan ancaman bagi pihak III (orang yang membeli objek agunan dari debitur), Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan debitur

(3)

kepada pihak berwajib dengan tuduhan penggelapan sekaligus mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan Kredit Pemilikan Rumah tanpa sepengetahuan bank tersebut.

2. Upaya dan solusi yang diusahakan Pihak III (orang yang membeli objek agunan dari debitur) untuk memperoleh sertifikat agunan atas nama debitur setelah Kredit Pemilikan Rumah lunas, dari hasil penelitian penulis, Pihak BTN Cabang Pemuda Medan hanya akan memberikan sertifikat pada debitur yang terdaftar atau orang yang dikuasakan oleh debitur, maka solusi yang dilakukan oleh Pihak III (orang yang membeli objek agunan dari debitur) adalah dengan membuat Kuasa Pengambilan Sertifikat yang ditandatangani debitur yang terdaftar dan dalam Kuasa Pengambilan Sertifikat tersebut disebutkan yang diberi kuasa yaitu nama Pihak ke III (orang yang membeli objek agunan dari debitur) tersebut.

B. Saran:

1. Sebaiknya masyarakat proaktif membaca dan mempelajari peraturan perundangan yang berlaku dalam segala hal terutama tentang Kredit dan Bank.

2. Sebaiknya masyarakat dalam melakukan peralihan Kredit Pemilikan Rumah di Bank secara resmi dan diketahui bank untuk menghindari resiko dan kerugian yang akan terjadi apabila melakukan Peralihan Kredit tanpa sepengetahuan Bank.

(4)

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku-buku:

Asikin, Zainal, Pokok-pokok Hukum Perbankan di Indonesia, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995.

Badrulzaman, Mariam Darus, Beberapa masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypotek serta Hambatannya dalam Praktek di Medan, Bandung, Alumni, 1978.

Mariam Badrul Zaman, Perjanjian Kredit Bank, Medan, FH 1978.

Djumhana Muhamad Hukum Perbankan di Indonesia, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1996.

Fuady Munir, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan Undang-undang Tahun 1998, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1999

Hamzah Andi Hamzah, Suandra I Wayan, B.A Manalu, Dasar-dasar Hukum Perumahan, Jakarta, Rineka Cipta, 1995, I Wayan Suandra, B.A Manalu, Dasar-dasar Hukum Perumahan, Jakarta, Rineka Cipta, 1995.

Harun, Badriyah, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, Solusi Hukum (Legal Action) dan Alternatif Penyelesaian Segala Jenis Kredit Bermasalah, Yogyakarta, Penerbit Pustaka Yustisia, 2010.

Hermasyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta, Prenada Media, 2005. Ibrahim, Johanes., Sebagai Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, Bandung,

Refika Aditama,2004.

Kamelo, Tan. Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia: Suatu Tinjauan Putusan Pengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara, PPs-USU, Medan, 2002. Kadir, Muhammad Abdul, Hukum Perdata Indonesia, Bandung, PT. Citra Aditya

Bakti, 2000.

(5)

Lubis, M. Solly, Beberapa Pengertian umum tentang Hukum, Program Studi Ilmu Hukum Sekolah Pasca Sarjana USU, 2004.

Miles and Hubberman, Analisis Data Kualitatif, Buku Sumber tentang Metode-metode Baru, Jakarta, Universitas Indonesia Press, 1992.

Muljadi, Kartini-Widjaja, Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan, Jakarta, Prenada Media, 2005.

Moleong, Lexy J., Metodology Penelitian Kualitatif, Remaja Rosdakarya, Bandung, 2004.

Nasution, Bismar, Filsafat Hukum, Diktat Mata Kuliah Filsafat Hukum Universitas Sumatera Utara.

Rasjidi, Lili & Rasjidi, Ira Thania, Pengantar Filsafat Hukum, Mandar Maju Bandung, 2002.

Rahardjo, Satjipto, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991.

HS, H, Salim, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta, Raja Grafindo Persada, 2004.

Salim, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada, 2004.

Sjahdeini, Sutan Remy. Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Jakarta, Institut Bankir Indonesia, 1993.

Sjahdeini, Sutan Remy, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan pokok dan masalah yang dihadapi oleh Perbankan, Bandung, Penerbit Alumni, 1999. Soemitro, Roni Hamitijo, Methodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia

Indonesia, Semarang, 1990.

Soeroso, Perjanjian dibawah Tangan, pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi Hukum, Jakarta, Sinar Grafika, 2010.

Soerjopratiknjo, Hartono, Hutang Piutang Perjanjian-perjanjian Pembayaran dan Jaminan Hypotik, Yogyakarta, Seksi Notariat Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, 1984.

(6)

Sunggono, Bambang, Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta, Raja Grafindo Persada, 1997.

Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta, PT. Djambatan, 1995.

Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986. Syahrin, Alvi, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Berkelanjutan, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2003.

Taufik, Ady Imam, Agar KPR Langsung Disetujui Bank, Yogyakarta, MedPress, 2011.

Widiyono, Try, Aspek Hukum Operasionalisasi Produk Perbankan di Indonesia, Simpanan, Jasa, Kredit, Bogor, Ghalia Indonesia, 2006

Wuisman, J.J M. Penelitian Ilmu-ilmu Sosial, Asas-asas, Penyunting M. Hisyam FE UI, Jakarta, 1996.

B. Peraturan Perundang-undangan: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.

Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah Yang diagunkan Tanpa Persetujuan Bank (Studi di Bank Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan)