ANALISIS INVESTASI PEMBANGUNAN PABRIK RO
1
ANALISIS INVESTASI PEMBANGUNAN PABRIK ROTI
Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Analisis Investasi Industri
oleh
IING PAMUNGKAS 1409200250001
LIAN ARKANULLAH 1409200250007
PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK INDUSTRI
PROGRAM PASCA SARJANA
UNIVERSITAS SYIAH KUALA
2015
2
1.
Pendahuluan
1.1.
Latar Belakang
Produk roti merupakan salah satu produk olahan makanan yang cukup
digemari oleh masyarakat. Produk roti tawar potong dan roti berbagai rasa sangat
digemari oleh sebagian besar penduduk Indonesia. Roti tawar potong dan roti
berbagai rasa dapat dikonsumsi oleh berbagai kalangan masyarakat karena lebih
praktis dalam penyajiannya dan dapat di subtitusikan minuman manis. Sebagaian
besar bahan dasar/bahan pokok pembuatan roti tawar potong dan roti berbagai rasa
adalah tepung terigu.
Namun demikian, potensi pasar industri roti sangat besar dimana utilitas dari
kapasitas produksi industri roti hanya terpenuhi rata-rata 50% setiap tahunnya.
Peningkatan jumlah penduduk dan ekonomi masyarakat diharapkan akan mendorong
kesadaran masyarakat dalam peningkatan gizi dengan menganekaragamkan jenis
makanan pokoknya. Roti sebagai salah satu alternatif makanan pokok pengganti
beras mempunyai potensi yang cukup luas.
Melihat potensi pasar industri roti yang ada, pembangunan sebuah pabrik roti
menjadi sebuah peluang dalam pemenuhan kebutuhan roti tawar potong. Kota Banda
Aceh merupakan salah satu Kota yang berpotensi dalam pembangunan pabrik roti
mengingat konsumsi yang semakin lama terus meningkat. Sebelum melakukan
investasi dalam pembangunan pabrik roti, diperlukan analisis kelayakan investasi
untuk melihat apakah investasi tersebut layak atau tidak didirikan dengan
pertimbangan apakah investasi tersebut akan memberikan keuntungan di masa yang
akan datang. Kelayakan investasi pembangunan pabrik roti akan dilakukan analisis
meliputi business model, economical model dan financial model.
1.2.
Tujuan
Tujuan dilakukan analisis kelayakan investasi pembangunan pabrik roti
adalah agar diketahui layak atau tidaknya dibangun sebuah pabrik roti di Banda Aceh
dilihat dari hasil net present value dan internal rate of return.
3
2.
Pembahasan
2.1.
Businness Model
Produksi utama pada pabrik roti ini yaitu roti tawar potong dengan kapasitas
terpasang sebesar 500 roti perhari dan roti isi seperti roti keju, roti coklat, roti coklat
keju, roti meses coklat dan roti srikaya dengan kapasitas terpasang 1000 roti perhari.
Sedangkan harga jual roti potong yaitu sebesar Rp. 10.000,- dan roti isi sebesar Rp.
2.000,-. Skema pendanaan modal pembangunan pabrik roti melalui modal sendiri
dan kredit bank dengan pembagian masing-masing sebesar 50%. Segmen pasar
prioritas yang dituju yaitu kalangan masyarakat menengah baik dalam maupun luar
kota Banda Aceh berasal dari berbagai usia dengan harga yang terjangkau semua
kalangan dapat menikmati roti ini.
Saluran pemasaran roti yang digunakan yaitu secara langsung kepada
konsumen dan juga melalui toko ataupun agen sehingga jalur distribusi dari produsen
ke konsumen tidak panjang. Kondisi ini akan mampu memberikan kelonggaran bagi
perusahaan dalam menetapkan harga jual produk. Kepada toko perusahaan biasanya
memberikan komisi sekitar 5-10 persen dari harga jual produk. Sedangkan kepada
agen, komisi sekitar 20 persen dari harga jual produk. Pihak wiraniaga biasanya
menjual produk dengan mengambil marjin sekitar 10-25 persen. Kondisi semacam
itu masih tetap di pertahankan dalam rencana pengembangan ini. Salah satu kendala
yang bisa timbul dari sistem jalur distribusi tersebut adalah rendahnya loyalitas para
wiraniaga. Hal itu diakibatkan tidak adanya ikatan yang jelas antara produsen atau
agen dengan para wiraniaga. Untuk mengatasi terjadinya hal-hal tersebut, maka perlu
di buatkan perjanjian tertulis antara produsen, agen dan wiraniaga tentang hak dan
kewajiban masing-masing.
2.2.
Target Produksi
Gambar 1. Jumlah Produksi Tahun Pertama
4
No
1
2
3
4
5
6
2.3.
Jenis Roti
Roti Potong
Roti Keju
Roti Coklat
Roti Coklat Keju
Roti Meses Coklat
Roti Srikaya
1
5000
2240
2560
3300
900
900
2
5500
2225
2545
3285
885
885
3
4760
2240
2560
3300
900
900
4
5200
2265
2585
3325
925
925
Total
5
5100
2240
2560
3300
900
900
Bulan
6
7
5400 5700
2275 2265
2595 2585
3335 3325
935 925
935 925
8
5600
2240
2560
3300
900
900
9
5400
2265
2585
3325
925
925
10
5500
2275
2595
3335
935
935
11
5200
2240
2560
3300
900
900
12
5100
2225
2545
3285
885
885
Total
63460
26995
30835
39715
10915
10915
182835
Economical Model
2.3.1. Capital Expenditure (Capex)
Capital expenditure yaitu pengeluaran yang menciptakan manfaat masa
depan. Sebuahbelanja modal tersebut terjadi ketika bisnis menghabiskan uang baik
untuk membeli aktiva tetap atau untuk menambah nilai aset yang ada dengan masa
manfaat yang melampaui tahun pajak. Berikut ini estimasi biaya capex:
Tabel 2. Estimasi Biaya Capital Expenditure (Capex)
No
1
Jenis Capex
Tanah dan Bangunan
2
Mesin
3
Peralatan
Item
@Harga
Jumlah
Tanah
1.000.000
Bangunan
1.200.000
Mixer
5.000.000
Dough Molder
6.500.000
Bun Divider
7.500.000
Proofer
11.000.000
Automatic Gas Open
13.000.000
Bread Slicer
7.000.000
Cyclone Turbin Ventilator 4.000.000
Rak Loyang
250.000
Rak Peralatan
500.000
Loyang Roti Tawar
30.000
Cetakan Roti Tawar
20.000
Timbangan 100gr
300.000
Total
Satuan
300
300
1
1
1
1
1
1
1
3
3
50
50
2
Total Harga
Total
m2 300.000.000
m2 360.000.000
unit
5.000.000
unit
6.500.000
unit
7.500.000
unit 11.000.000
unit 13.000.000
unit
7.000.000
unit
4.000.000
unit
750.000
unit
1.500.000
unit
1.500.000
unit
1.000.000
unit
600.000
660.000.000
54.000.000
5.350.000
719.350.000
2.3.2. Operational Expenditure (Opex)
Operating expenditure yaitu mengacu pada biaya yang dikeluarkan dalam
perjalanan bisnis biasa, seperti penjualan, beban umum dan administrasi (dan tidak
termasuk harga pokok penjualan atau HPP, pajak, depresiasi dan bunga). Berikut ini
estimasi biaya opex untuk produksi roti potong dan roti isi:
Tabel 3. Estimasi Biaya Bahan Baku Roti Potong
5
No
1
2
3
4
5
6
7
Pemakaian /
Harga/kg
satu roti (kg)
0,25
7.200
0,01
18.000
0,17
12.000
0,0033
60.000
0,015
70.000
0,0042
2.000
0,015
16.500
Item
Tepung
Susu bubuk
Mentega
Fernipan
Baker bonus
Garam
Baking powder
Total
Biaya / 1 roti
1.800
180
2.040
198
1.050
8
248
5.524
Biaya Pertahun
114.228.000
11.422.800
129.458.400
12.565.080
66.633.000
533.064
15.706.350
350.546.694
Tabel 4. Estimasi Biaya Bahan Baku Roti Isi Lainnya
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Pemakaian /
Harga/kg
satu roti (kg)
0,01515
7.200
0,00404
21.000
0,00505
12.000
0,00404
12.000
0,00023
25.000
0,00048
2.000
0,00105
35.000
0,00152
18.000
0,00101
25.000
0,00606
26.500
0,00101
86.000
Item
Tepung
Telur
Gula
Mentega
Ragi
Garam
Susu Cair
Susu bubuk
Pelembut
Meses
Keju
Total
Biaya / 1 roti
109
85
61
48
6
1
37
27
25
161
87
646
Biaya Pertahun
13.022.727
10.128.788
7.234.848
5.787.879
675.253
115.758
4.389.141
3.255.682
3.014.520
19.172.348
10.369.949
77.166.894
Tabel 5. Estimasi Biaya Utility
No
1
2
3
Item
Listrik
LPG
Air
Pemakaian
perbulan
1000
17
20
Total
Tabel 6. Estimasi Biaya Pekerja
Harga
Satuan
persatuan
1.300 Kwh
150.000 Tabung
2.300 m3
Biaya/bulan
1.300.000
2.550.000
46.000
3.896.000
Biaya/tahun
15.600.000
30.600.000
552.000
46.752.000
6
No
1
2
3
4
Jumlah
Pegawai
Posisi
Kepala Produksi
Pekerja Roti
Pekerja Gudang
OB
Gaji/bulan
1
5
2
1
1.800.000
1.200.000
1.000.000
800.000
Total
Gaji/tahun
21.600.000
72.000.000
24.000.000
9.600.000
127.200.000
Produksi pada bulan pertama akan memerlukan biaya operasional awal. Biaya
tersebut diperoleh dari jumlah produksi bulan pertama roti dikalikan kemasingmasing biaya produksi per satu buah roti, berikut perhitungannya:
Operasional awal = (Jumlah produksi roti potong bulan pertama x Biaya produksi
roti potong) + (Jumlah produksi roti isi bulan pertama x Biaya
produksi roti isi) + biaya utility perbulan
Operasional awal = (5.000 x Rp. 5.524) + (9.900 x Rp. 646) + Rp. 3.896.000
Operasional awal = Rp. 37.915.100,-
2.3.3. Overhead Cost
Biaya overhead pabrik adalah biaya produksi yang tidak langsung terhadap
produk. Berikut ini biaya overhead pabrik roti antara lain depresiasi, perawatan,
pajak dan angsuran bunga bank.
a. Depresiasi atau penyusutan yaitu penurunan dalam nilai fisik properti
seiring dengan waktu dan penggunaannya. Dalam hal ini taksiran pabrik
roti berproduksi yaitu selama 10 tahun dengan nilai sisa Rp.
400.000.000,-. Kemudian perhitungan depresiasi akan menggunakan
metode garis lurus dan berikut perhitungannya:
Biaya depresiasi tahunan
Biaya depresiasi tahunan
biaya aktiva tetap nilai sisa
umur ekonomis (tahun )
719.350.000 400.000.00
Rp.31.395.000
10
b. Biaya perawatan akan ditetapkan sebesar 2% dari pendapatan yang
diperoleh.
c. Biaya pajak akan ditetapkan sebesar 10% dari pendapatan yang
diperoleh.
7
d. Bunga bank akan menggunakan perhitungan suku bunga efektif sebesar
15% pertahun dengan flafond kredit Rp. 378.632.550,- jangka waktu 5
tahun. Berikut rumus perhitungannya:
angsuran pokok
angsuran bunga
plafond
jumlah angsuran
( flafond (angsuran pokok * (bulan angsuran 1))) * bunga
Berikut hasil perhitungannya:
Tabel 7. Perhitungan Angsuran Kredit Bank
12 bulan
8
Angsuran
ke1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Angsuran
Pokok
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
2.3.4. Cash flow
Angsuran
Bunga
4.732.907
4.654.025
4.575.143
4.496.262
4.417.380
4.338.498
4.259.616
4.180.734
4.101.853
4.022.971
3.944.089
3.865.207
3.786.326
3.707.444
3.628.562
3.549.680
3.470.798
3.391.917
3.313.035
3.234.153
3.155.271
3.076.389
2.997.508
2.918.626
2.839.744
2.760.862
2.681.981
2.603.099
2.524.217
2.445.335
2.366.453
2.287.572
2.208.690
2.129.808
2.050.926
1.972.045
1.893.163
1.814.281
1.735.399
1.656.517
1.577.636
1.498.754
1.419.872
1.340.990
1.262.109
1.183.227
1.104.345
1.025.463
946.581
867.700
788.818
709.936
631.054
552.172
473.291
394.409
315.527
236.645
157.764
78.882
Total
Angsuran
11.043.449
10.964.568
10.885.686
10.806.804
10.727.922
10.649.040
10.570.159
10.491.277
10.412.395
10.333.513
10.254.632
10.175.750
10.096.868
10.017.986
9.939.104
9.860.223
9.781.341
9.702.459
9.623.577
9.544.696
9.465.814
9.386.932
9.308.050
9.229.168
9.150.287
9.071.405
8.992.523
8.913.641
8.834.760
8.755.878
8.676.996
8.598.114
8.519.232
8.440.351
8.361.469
8.282.587
8.203.705
8.124.823
8.045.942
7.967.060
7.888.178
7.809.296
7.730.415
7.651.533
7.572.651
7.493.769
7.414.887
7.336.006
7.257.124
7.178.242
7.099.360
7.020.479
6.941.597
6.862.715
6.783.833
6.704.951
6.626.070
6.547.188
6.468.306
6.389.424
Total Bunga
Pertahun
51.588.685
40.229.708
28.870.732
17.511.755
6.152.779
9
Cash flow merupakan analisis yang berhubungan dengan pendapatan atau
keuntungan yang ditimbulkan karena adanya pembelanjaan atau investasi. Cash flow
biasanya dihitung dengan basis perhitungan tahun dengan tujuan evaluasi, yang
ditentukan melalui pengurangan cash outflow dari cash inflow yang dihasilkan dari
kegiatan investasi. Berikut ini cash flow dari investasi pembangunan usaha pabrik
roti:
10
Tabel 6. Cash Flow
KETERANGAN
Tahun 0
A. INFLOW
1 Penjualan
2 Modal Sendiri
3 Kredit Bank
TOTAL INFLOW
10%
B. OUTFLOW
1 Investasi/Capex
2 Awal Operasional
3 Bahan Baku
4 Tenaga Kerja
5 Utility
6 Perawatan
7 Pajak Penghasilan
8 Depresiasi Investasi (10 tahun)
9 Bunga Bank
TOTAL OUTFLOW
5%
5%
5%
2%
10%
Tahun 1
Tahun 2
Tahun 3
Tahun 4
Tahun 5
Tahun 6
Tahun 7
Tahun 8
Tahun 9
Tahun 10
1.278.671.735
1.278.671.735
1.406.538.909
1.406.538.909
1.547.192.799
1.547.192.799
1.701.912.079
1.701.912.079
1.872.103.287
1.872.103.287
2.059.313.616
2.059.313.616
469.766.096
170.460.165
62.652.151
30.943.856
154.719.280
31.935.000
493.254.401
178.983.174
65.784.759
34.038.242
170.191.208
31.935.000
517.917.121
187.932.332
69.073.997
37.442.066
187.210.329
31.935.000
543.812.977
197.328.949
72.527.697
41.186.272
205.931.362
31.935.000
378.632.550
378.632.550
757.265.100
873.350.000
873.350.000
960.685.000
960.685.000
1.056.753.500
1.056.753.500
1.162.428.850
1.162.428.850
719.350.000
37.915.100
350.546.694
127.200.000
46.752.000
17.467.000
87.335.000
31.935.000
51.588.685
712.824.379
368.074.029
133.560.000
49.089.600
19.213.700
96.068.500
31.935.000
40.229.708
738.170.537
386.477.730
140.238.000
51.544.080
21.135.070
105.675.350
31.935.000
28.870.732
765.875.962
405.801.617
147.249.900
54.121.284
23.248.577
116.242.885
31.935.000
17.511.755
796.111.018
426.091.697
154.612.395
56.827.348
25.573.435
127.867.174
31.935.000
6.152.779 829.059.828
447.396.282
162.343.015
59.668.716
28.130.778
140.653.891
31.935.000
870.127.682
920.476.549
974.186.784
1.031.510.845
1.092.722.257
536.411.227
626.716.250
727.725.296
840.592.442
966.591.359
757.265.100
C. SELISIH KAS (A-B)
0
160.525.621
222.514.463
290.877.538
366.317.832
449.611.907
D. KEWAJIBAN KE BANK
0
75.726.510
75.726.510
75.726.510
75.726.510
75.726.510
(757.265.100)
84.799.111
146.787.953
215.151.028
290.591.322
373.885.397
E. NET PROFIT (C-D)
IRR 6 tahun
IRR 10 tahun
NPV
Keterangan
Hari kerja
Kapasitas Produksi
Harga Roti Potong
Harga Roti lainnya
Jangka waktu suku bunga efektif
Perkiraan nilai depresiasi
Rate
15%
20%
34%
Rp1.861.511.438 Layak Investasi
240 Hari
750 Roti/hari
10.000 Rp
2.000 Rp
5 Tahun
400.000.000 Rp
-
0
536.411.227
-
0
626.716.250
-
0
727.725.296
-
0
840.592.442
0
966.591.359
11
2.4.
Financial Model
2.4.1. Internal Rate of Return (IRR)
Metode Internal Rate of Return menghitung tingkat bunga yang menyamakan
nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa
mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar dari tingkat bunga relevan (tingkat
keuntungan yang di isyaratkan) maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau
lebih kecil dikatakan merugikan. Kriteria yang layak dari internal rate of return yaitu
lebih besar dari 15%. Hasil penghitungan internal rate of return dari arus kas bersih
di atas, ditemukan nilai internal rate of return sebesar 34% pada tahun ke 10. Maka
34% > 15% sehingga perhitungan dapat dinyatakan layak sesuai kriteria kelayakan
bisnis. Sedangkan tahun minimal dikatakan layak sesuai kriteria berdasarkan
perhitungan internal rate of return diperoleh pada tahun ke 6 yaitu sebesar 20%.
2.4.2. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) merupakan salah satu alat ukur untuk mengetahui
profitabilitas investasi yang ditanamkan. Metode net present value menghitung
selisih antara modal investasi sekarang dengan nilai sekarang dari penerimaanpenerimaan kas bersih (operasional maupun Terminal Cash Flow) dimasa yang akan
datang. Rumus yang digunakan untuk menghitung NPV adalah:
NPV
n
t 1
di mana:
Ct
(1 k ) t
Co
Ct = net cash flow tahun ke –t
k
= discount rate
Co = initial cost dari investasi yang digunakan
n
= periode investasi yang akan dihitung
Agar memudahkan perhitungan net present value, maka akan digunakan formula di
Microsoft Excel. Berdasarkan hasil perhitungan formula Microsoft Excel, diperoleh
hasil
sebesar
Rp.
1.861.511.438,-.
Dikarenakan
nilai
net
present
value
Rp.1.861.511.438 > 0, menunjukkan hasil positif, maka dinyatakan bahwa investasi
pembangunan pabrik roti di Banda Aceh dinyatakan telah layak.
12
3.
Kesimpulan
Berdasarkan hasil pembahasan tentang kelayakan investasi pembangunan
usaha pabrik roti tawar potong dengan kapasitas Terpasang 500 roti perhari dan roti
isi dengan kapasitas terpasang 1000, diperoleh nilai internal rate of return sebesar
34% pada tahun ke 10. Maka 34% > 15% sehingga perhitungan dapat dinyatakan
layak sesuai kriteria kelayakan bisnis. Sedangkan tahun minimal dikatakan layak
sesuai kriteria berdasarkan perhitungan internal rate of return diperoleh pada tahun
ke 6 yaitu sebesar 20%. Sedangkan hasil perhitungan net present value diperoleh
nilai sebesar Rp. 1.861.511.438,-. Dari nilai Rp. 1.861.511.438,-. > 0 menunjukkan
hasil positif, maka dinyatakan bahwa investasi pembangunan pabrik roti di Banda
Aceh dinyatakan telah layak.
ANALISIS INVESTASI PEMBANGUNAN PABRIK ROTI
Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Analisis Investasi Industri
oleh
IING PAMUNGKAS 1409200250001
LIAN ARKANULLAH 1409200250007
PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK INDUSTRI
PROGRAM PASCA SARJANA
UNIVERSITAS SYIAH KUALA
2015
2
1.
Pendahuluan
1.1.
Latar Belakang
Produk roti merupakan salah satu produk olahan makanan yang cukup
digemari oleh masyarakat. Produk roti tawar potong dan roti berbagai rasa sangat
digemari oleh sebagian besar penduduk Indonesia. Roti tawar potong dan roti
berbagai rasa dapat dikonsumsi oleh berbagai kalangan masyarakat karena lebih
praktis dalam penyajiannya dan dapat di subtitusikan minuman manis. Sebagaian
besar bahan dasar/bahan pokok pembuatan roti tawar potong dan roti berbagai rasa
adalah tepung terigu.
Namun demikian, potensi pasar industri roti sangat besar dimana utilitas dari
kapasitas produksi industri roti hanya terpenuhi rata-rata 50% setiap tahunnya.
Peningkatan jumlah penduduk dan ekonomi masyarakat diharapkan akan mendorong
kesadaran masyarakat dalam peningkatan gizi dengan menganekaragamkan jenis
makanan pokoknya. Roti sebagai salah satu alternatif makanan pokok pengganti
beras mempunyai potensi yang cukup luas.
Melihat potensi pasar industri roti yang ada, pembangunan sebuah pabrik roti
menjadi sebuah peluang dalam pemenuhan kebutuhan roti tawar potong. Kota Banda
Aceh merupakan salah satu Kota yang berpotensi dalam pembangunan pabrik roti
mengingat konsumsi yang semakin lama terus meningkat. Sebelum melakukan
investasi dalam pembangunan pabrik roti, diperlukan analisis kelayakan investasi
untuk melihat apakah investasi tersebut layak atau tidak didirikan dengan
pertimbangan apakah investasi tersebut akan memberikan keuntungan di masa yang
akan datang. Kelayakan investasi pembangunan pabrik roti akan dilakukan analisis
meliputi business model, economical model dan financial model.
1.2.
Tujuan
Tujuan dilakukan analisis kelayakan investasi pembangunan pabrik roti
adalah agar diketahui layak atau tidaknya dibangun sebuah pabrik roti di Banda Aceh
dilihat dari hasil net present value dan internal rate of return.
3
2.
Pembahasan
2.1.
Businness Model
Produksi utama pada pabrik roti ini yaitu roti tawar potong dengan kapasitas
terpasang sebesar 500 roti perhari dan roti isi seperti roti keju, roti coklat, roti coklat
keju, roti meses coklat dan roti srikaya dengan kapasitas terpasang 1000 roti perhari.
Sedangkan harga jual roti potong yaitu sebesar Rp. 10.000,- dan roti isi sebesar Rp.
2.000,-. Skema pendanaan modal pembangunan pabrik roti melalui modal sendiri
dan kredit bank dengan pembagian masing-masing sebesar 50%. Segmen pasar
prioritas yang dituju yaitu kalangan masyarakat menengah baik dalam maupun luar
kota Banda Aceh berasal dari berbagai usia dengan harga yang terjangkau semua
kalangan dapat menikmati roti ini.
Saluran pemasaran roti yang digunakan yaitu secara langsung kepada
konsumen dan juga melalui toko ataupun agen sehingga jalur distribusi dari produsen
ke konsumen tidak panjang. Kondisi ini akan mampu memberikan kelonggaran bagi
perusahaan dalam menetapkan harga jual produk. Kepada toko perusahaan biasanya
memberikan komisi sekitar 5-10 persen dari harga jual produk. Sedangkan kepada
agen, komisi sekitar 20 persen dari harga jual produk. Pihak wiraniaga biasanya
menjual produk dengan mengambil marjin sekitar 10-25 persen. Kondisi semacam
itu masih tetap di pertahankan dalam rencana pengembangan ini. Salah satu kendala
yang bisa timbul dari sistem jalur distribusi tersebut adalah rendahnya loyalitas para
wiraniaga. Hal itu diakibatkan tidak adanya ikatan yang jelas antara produsen atau
agen dengan para wiraniaga. Untuk mengatasi terjadinya hal-hal tersebut, maka perlu
di buatkan perjanjian tertulis antara produsen, agen dan wiraniaga tentang hak dan
kewajiban masing-masing.
2.2.
Target Produksi
Gambar 1. Jumlah Produksi Tahun Pertama
4
No
1
2
3
4
5
6
2.3.
Jenis Roti
Roti Potong
Roti Keju
Roti Coklat
Roti Coklat Keju
Roti Meses Coklat
Roti Srikaya
1
5000
2240
2560
3300
900
900
2
5500
2225
2545
3285
885
885
3
4760
2240
2560
3300
900
900
4
5200
2265
2585
3325
925
925
Total
5
5100
2240
2560
3300
900
900
Bulan
6
7
5400 5700
2275 2265
2595 2585
3335 3325
935 925
935 925
8
5600
2240
2560
3300
900
900
9
5400
2265
2585
3325
925
925
10
5500
2275
2595
3335
935
935
11
5200
2240
2560
3300
900
900
12
5100
2225
2545
3285
885
885
Total
63460
26995
30835
39715
10915
10915
182835
Economical Model
2.3.1. Capital Expenditure (Capex)
Capital expenditure yaitu pengeluaran yang menciptakan manfaat masa
depan. Sebuahbelanja modal tersebut terjadi ketika bisnis menghabiskan uang baik
untuk membeli aktiva tetap atau untuk menambah nilai aset yang ada dengan masa
manfaat yang melampaui tahun pajak. Berikut ini estimasi biaya capex:
Tabel 2. Estimasi Biaya Capital Expenditure (Capex)
No
1
Jenis Capex
Tanah dan Bangunan
2
Mesin
3
Peralatan
Item
@Harga
Jumlah
Tanah
1.000.000
Bangunan
1.200.000
Mixer
5.000.000
Dough Molder
6.500.000
Bun Divider
7.500.000
Proofer
11.000.000
Automatic Gas Open
13.000.000
Bread Slicer
7.000.000
Cyclone Turbin Ventilator 4.000.000
Rak Loyang
250.000
Rak Peralatan
500.000
Loyang Roti Tawar
30.000
Cetakan Roti Tawar
20.000
Timbangan 100gr
300.000
Total
Satuan
300
300
1
1
1
1
1
1
1
3
3
50
50
2
Total Harga
Total
m2 300.000.000
m2 360.000.000
unit
5.000.000
unit
6.500.000
unit
7.500.000
unit 11.000.000
unit 13.000.000
unit
7.000.000
unit
4.000.000
unit
750.000
unit
1.500.000
unit
1.500.000
unit
1.000.000
unit
600.000
660.000.000
54.000.000
5.350.000
719.350.000
2.3.2. Operational Expenditure (Opex)
Operating expenditure yaitu mengacu pada biaya yang dikeluarkan dalam
perjalanan bisnis biasa, seperti penjualan, beban umum dan administrasi (dan tidak
termasuk harga pokok penjualan atau HPP, pajak, depresiasi dan bunga). Berikut ini
estimasi biaya opex untuk produksi roti potong dan roti isi:
Tabel 3. Estimasi Biaya Bahan Baku Roti Potong
5
No
1
2
3
4
5
6
7
Pemakaian /
Harga/kg
satu roti (kg)
0,25
7.200
0,01
18.000
0,17
12.000
0,0033
60.000
0,015
70.000
0,0042
2.000
0,015
16.500
Item
Tepung
Susu bubuk
Mentega
Fernipan
Baker bonus
Garam
Baking powder
Total
Biaya / 1 roti
1.800
180
2.040
198
1.050
8
248
5.524
Biaya Pertahun
114.228.000
11.422.800
129.458.400
12.565.080
66.633.000
533.064
15.706.350
350.546.694
Tabel 4. Estimasi Biaya Bahan Baku Roti Isi Lainnya
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Pemakaian /
Harga/kg
satu roti (kg)
0,01515
7.200
0,00404
21.000
0,00505
12.000
0,00404
12.000
0,00023
25.000
0,00048
2.000
0,00105
35.000
0,00152
18.000
0,00101
25.000
0,00606
26.500
0,00101
86.000
Item
Tepung
Telur
Gula
Mentega
Ragi
Garam
Susu Cair
Susu bubuk
Pelembut
Meses
Keju
Total
Biaya / 1 roti
109
85
61
48
6
1
37
27
25
161
87
646
Biaya Pertahun
13.022.727
10.128.788
7.234.848
5.787.879
675.253
115.758
4.389.141
3.255.682
3.014.520
19.172.348
10.369.949
77.166.894
Tabel 5. Estimasi Biaya Utility
No
1
2
3
Item
Listrik
LPG
Air
Pemakaian
perbulan
1000
17
20
Total
Tabel 6. Estimasi Biaya Pekerja
Harga
Satuan
persatuan
1.300 Kwh
150.000 Tabung
2.300 m3
Biaya/bulan
1.300.000
2.550.000
46.000
3.896.000
Biaya/tahun
15.600.000
30.600.000
552.000
46.752.000
6
No
1
2
3
4
Jumlah
Pegawai
Posisi
Kepala Produksi
Pekerja Roti
Pekerja Gudang
OB
Gaji/bulan
1
5
2
1
1.800.000
1.200.000
1.000.000
800.000
Total
Gaji/tahun
21.600.000
72.000.000
24.000.000
9.600.000
127.200.000
Produksi pada bulan pertama akan memerlukan biaya operasional awal. Biaya
tersebut diperoleh dari jumlah produksi bulan pertama roti dikalikan kemasingmasing biaya produksi per satu buah roti, berikut perhitungannya:
Operasional awal = (Jumlah produksi roti potong bulan pertama x Biaya produksi
roti potong) + (Jumlah produksi roti isi bulan pertama x Biaya
produksi roti isi) + biaya utility perbulan
Operasional awal = (5.000 x Rp. 5.524) + (9.900 x Rp. 646) + Rp. 3.896.000
Operasional awal = Rp. 37.915.100,-
2.3.3. Overhead Cost
Biaya overhead pabrik adalah biaya produksi yang tidak langsung terhadap
produk. Berikut ini biaya overhead pabrik roti antara lain depresiasi, perawatan,
pajak dan angsuran bunga bank.
a. Depresiasi atau penyusutan yaitu penurunan dalam nilai fisik properti
seiring dengan waktu dan penggunaannya. Dalam hal ini taksiran pabrik
roti berproduksi yaitu selama 10 tahun dengan nilai sisa Rp.
400.000.000,-. Kemudian perhitungan depresiasi akan menggunakan
metode garis lurus dan berikut perhitungannya:
Biaya depresiasi tahunan
Biaya depresiasi tahunan
biaya aktiva tetap nilai sisa
umur ekonomis (tahun )
719.350.000 400.000.00
Rp.31.395.000
10
b. Biaya perawatan akan ditetapkan sebesar 2% dari pendapatan yang
diperoleh.
c. Biaya pajak akan ditetapkan sebesar 10% dari pendapatan yang
diperoleh.
7
d. Bunga bank akan menggunakan perhitungan suku bunga efektif sebesar
15% pertahun dengan flafond kredit Rp. 378.632.550,- jangka waktu 5
tahun. Berikut rumus perhitungannya:
angsuran pokok
angsuran bunga
plafond
jumlah angsuran
( flafond (angsuran pokok * (bulan angsuran 1))) * bunga
Berikut hasil perhitungannya:
Tabel 7. Perhitungan Angsuran Kredit Bank
12 bulan
8
Angsuran
ke1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Angsuran
Pokok
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
6.310.543
2.3.4. Cash flow
Angsuran
Bunga
4.732.907
4.654.025
4.575.143
4.496.262
4.417.380
4.338.498
4.259.616
4.180.734
4.101.853
4.022.971
3.944.089
3.865.207
3.786.326
3.707.444
3.628.562
3.549.680
3.470.798
3.391.917
3.313.035
3.234.153
3.155.271
3.076.389
2.997.508
2.918.626
2.839.744
2.760.862
2.681.981
2.603.099
2.524.217
2.445.335
2.366.453
2.287.572
2.208.690
2.129.808
2.050.926
1.972.045
1.893.163
1.814.281
1.735.399
1.656.517
1.577.636
1.498.754
1.419.872
1.340.990
1.262.109
1.183.227
1.104.345
1.025.463
946.581
867.700
788.818
709.936
631.054
552.172
473.291
394.409
315.527
236.645
157.764
78.882
Total
Angsuran
11.043.449
10.964.568
10.885.686
10.806.804
10.727.922
10.649.040
10.570.159
10.491.277
10.412.395
10.333.513
10.254.632
10.175.750
10.096.868
10.017.986
9.939.104
9.860.223
9.781.341
9.702.459
9.623.577
9.544.696
9.465.814
9.386.932
9.308.050
9.229.168
9.150.287
9.071.405
8.992.523
8.913.641
8.834.760
8.755.878
8.676.996
8.598.114
8.519.232
8.440.351
8.361.469
8.282.587
8.203.705
8.124.823
8.045.942
7.967.060
7.888.178
7.809.296
7.730.415
7.651.533
7.572.651
7.493.769
7.414.887
7.336.006
7.257.124
7.178.242
7.099.360
7.020.479
6.941.597
6.862.715
6.783.833
6.704.951
6.626.070
6.547.188
6.468.306
6.389.424
Total Bunga
Pertahun
51.588.685
40.229.708
28.870.732
17.511.755
6.152.779
9
Cash flow merupakan analisis yang berhubungan dengan pendapatan atau
keuntungan yang ditimbulkan karena adanya pembelanjaan atau investasi. Cash flow
biasanya dihitung dengan basis perhitungan tahun dengan tujuan evaluasi, yang
ditentukan melalui pengurangan cash outflow dari cash inflow yang dihasilkan dari
kegiatan investasi. Berikut ini cash flow dari investasi pembangunan usaha pabrik
roti:
10
Tabel 6. Cash Flow
KETERANGAN
Tahun 0
A. INFLOW
1 Penjualan
2 Modal Sendiri
3 Kredit Bank
TOTAL INFLOW
10%
B. OUTFLOW
1 Investasi/Capex
2 Awal Operasional
3 Bahan Baku
4 Tenaga Kerja
5 Utility
6 Perawatan
7 Pajak Penghasilan
8 Depresiasi Investasi (10 tahun)
9 Bunga Bank
TOTAL OUTFLOW
5%
5%
5%
2%
10%
Tahun 1
Tahun 2
Tahun 3
Tahun 4
Tahun 5
Tahun 6
Tahun 7
Tahun 8
Tahun 9
Tahun 10
1.278.671.735
1.278.671.735
1.406.538.909
1.406.538.909
1.547.192.799
1.547.192.799
1.701.912.079
1.701.912.079
1.872.103.287
1.872.103.287
2.059.313.616
2.059.313.616
469.766.096
170.460.165
62.652.151
30.943.856
154.719.280
31.935.000
493.254.401
178.983.174
65.784.759
34.038.242
170.191.208
31.935.000
517.917.121
187.932.332
69.073.997
37.442.066
187.210.329
31.935.000
543.812.977
197.328.949
72.527.697
41.186.272
205.931.362
31.935.000
378.632.550
378.632.550
757.265.100
873.350.000
873.350.000
960.685.000
960.685.000
1.056.753.500
1.056.753.500
1.162.428.850
1.162.428.850
719.350.000
37.915.100
350.546.694
127.200.000
46.752.000
17.467.000
87.335.000
31.935.000
51.588.685
712.824.379
368.074.029
133.560.000
49.089.600
19.213.700
96.068.500
31.935.000
40.229.708
738.170.537
386.477.730
140.238.000
51.544.080
21.135.070
105.675.350
31.935.000
28.870.732
765.875.962
405.801.617
147.249.900
54.121.284
23.248.577
116.242.885
31.935.000
17.511.755
796.111.018
426.091.697
154.612.395
56.827.348
25.573.435
127.867.174
31.935.000
6.152.779 829.059.828
447.396.282
162.343.015
59.668.716
28.130.778
140.653.891
31.935.000
870.127.682
920.476.549
974.186.784
1.031.510.845
1.092.722.257
536.411.227
626.716.250
727.725.296
840.592.442
966.591.359
757.265.100
C. SELISIH KAS (A-B)
0
160.525.621
222.514.463
290.877.538
366.317.832
449.611.907
D. KEWAJIBAN KE BANK
0
75.726.510
75.726.510
75.726.510
75.726.510
75.726.510
(757.265.100)
84.799.111
146.787.953
215.151.028
290.591.322
373.885.397
E. NET PROFIT (C-D)
IRR 6 tahun
IRR 10 tahun
NPV
Keterangan
Hari kerja
Kapasitas Produksi
Harga Roti Potong
Harga Roti lainnya
Jangka waktu suku bunga efektif
Perkiraan nilai depresiasi
Rate
15%
20%
34%
Rp1.861.511.438 Layak Investasi
240 Hari
750 Roti/hari
10.000 Rp
2.000 Rp
5 Tahun
400.000.000 Rp
-
0
536.411.227
-
0
626.716.250
-
0
727.725.296
-
0
840.592.442
0
966.591.359
11
2.4.
Financial Model
2.4.1. Internal Rate of Return (IRR)
Metode Internal Rate of Return menghitung tingkat bunga yang menyamakan
nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa
mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar dari tingkat bunga relevan (tingkat
keuntungan yang di isyaratkan) maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau
lebih kecil dikatakan merugikan. Kriteria yang layak dari internal rate of return yaitu
lebih besar dari 15%. Hasil penghitungan internal rate of return dari arus kas bersih
di atas, ditemukan nilai internal rate of return sebesar 34% pada tahun ke 10. Maka
34% > 15% sehingga perhitungan dapat dinyatakan layak sesuai kriteria kelayakan
bisnis. Sedangkan tahun minimal dikatakan layak sesuai kriteria berdasarkan
perhitungan internal rate of return diperoleh pada tahun ke 6 yaitu sebesar 20%.
2.4.2. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) merupakan salah satu alat ukur untuk mengetahui
profitabilitas investasi yang ditanamkan. Metode net present value menghitung
selisih antara modal investasi sekarang dengan nilai sekarang dari penerimaanpenerimaan kas bersih (operasional maupun Terminal Cash Flow) dimasa yang akan
datang. Rumus yang digunakan untuk menghitung NPV adalah:
NPV
n
t 1
di mana:
Ct
(1 k ) t
Co
Ct = net cash flow tahun ke –t
k
= discount rate
Co = initial cost dari investasi yang digunakan
n
= periode investasi yang akan dihitung
Agar memudahkan perhitungan net present value, maka akan digunakan formula di
Microsoft Excel. Berdasarkan hasil perhitungan formula Microsoft Excel, diperoleh
hasil
sebesar
Rp.
1.861.511.438,-.
Dikarenakan
nilai
net
present
value
Rp.1.861.511.438 > 0, menunjukkan hasil positif, maka dinyatakan bahwa investasi
pembangunan pabrik roti di Banda Aceh dinyatakan telah layak.
12
3.
Kesimpulan
Berdasarkan hasil pembahasan tentang kelayakan investasi pembangunan
usaha pabrik roti tawar potong dengan kapasitas Terpasang 500 roti perhari dan roti
isi dengan kapasitas terpasang 1000, diperoleh nilai internal rate of return sebesar
34% pada tahun ke 10. Maka 34% > 15% sehingga perhitungan dapat dinyatakan
layak sesuai kriteria kelayakan bisnis. Sedangkan tahun minimal dikatakan layak
sesuai kriteria berdasarkan perhitungan internal rate of return diperoleh pada tahun
ke 6 yaitu sebesar 20%. Sedangkan hasil perhitungan net present value diperoleh
nilai sebesar Rp. 1.861.511.438,-. Dari nilai Rp. 1.861.511.438,-. > 0 menunjukkan
hasil positif, maka dinyatakan bahwa investasi pembangunan pabrik roti di Banda
Aceh dinyatakan telah layak.