Analisis Data dan Pembahasan

C. Analisis Data dan Pembahasan

Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu memang diperlukan apabila dilihat darisegi ekonomi memang memiliki prospek yang lumayan menjanjikan. Dengan adanya fasilitas sarana dan prasarana pasar yang menunjang, diharapkan dapat menambah kenyamanan berbelanja sekaligus dapat meningkatkan pendapatan dari para pedagang dan meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD).

Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu ini menghabiskan dana sebesar Rp. 25.230.936.000,00 (dua puluh lima milyar dua ratus tiga puluh juta sembilan ratus tiga puluh enam rupiah ). Analisis ini terbagi 3 bagian yaitu: pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi.

1. Pendekatan Ekonomis

Pada pendekatan ini akan dibahas mengenai asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut: - Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan

saja yang dihitung. - Discount rate, yang ditetapkan adalah 13% yaitu sebesar tingkat suku bunga pinjaman yang berlakku pada investasi proyek pemerintah. - Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price. - Nilai residu dari proyek ini adalah sebesar Rp. 5.046.187.200,00 (20%

dari total biaya investasi).

- Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun (UU No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung). Berikut yang akan dibahas adalah mengenai biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu di Kabupaten Karanganyar.

a. Biaya Investasi Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk membiayai revitalisasi Pasar Tawangmangu. Berikut adalah biaya investasi revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu:

Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan: Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar

No

Uraian Pekerjaan

Harga

I Pekerjaan Persiapan Rp. 179.842.564,40

II Pekerjaan Struktur Rp. 15.020.890.525,59 III

Pekerjaan Arsitektur

A Pekerjaan Pasangan dan Plesteran Rp. 1.346.381.293,00

B Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp. 649.057.309,03

C Pekerjaan Lantai dan Plafond Rp. 988.155.470,84

D Pekerjaan Finishing Rp. 391.369.811,45

IV Pekerjaan Landscape Rp. 1.428.154.838,28

V Pekerjaan Jembatan Rp. 326.847.609,85

VI Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal Rp. 2.497.424.215,61

Jumlah

Rp. 22.828.123.638,03

Biaya IMB

Rp. 120.000.000,00

Rp. 2.282.812.363,80 Jumlah Total

PPN 10%

Rp. 25.230.936.001,83

Rp. 25.230.936.000,00 Sumber : PT. Karisma Cipta Tunggal, data diolah, 2010.

Dibulatkan Dibulatkan

Tabel dibawah ini adalah tabel estimasi harga jual kios dan los di Pasar Wisata Tawangmangu. Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los

Pasar Wisata Tawangmangu

Harga Harga Jual / No.

Luas

Harga Jual

/ m² (Rp.)

(Rp.) Unit (Rp.)

A. Lantai Dasar Kios Ukuran

2.219.778.000 29.997.000 3x3 m (9m²)

A.1 74 666

3.333.000

Kios Ukuran

1.359.864.000 39.996.000 3x4 m (12m²)

A.2 34 408

3.333.000

Los Ukuran

2.394.042.000 4.998.000 1,5x2 m (3m²)

B. Lantai Satu Kios Ukuran

2.659.905.000 27.999.000 3x3 m (9m²)

B.1 95 855

3.111.000

Kios Ukuran

1.269.288.000 37.332.000 3x4 m (12m²)

B.2 34 408

3.111.000

Los Ukuran

2.047.935.000 4.665.000 1,5x2 m (3m²)

C. Kios Renteng Kios Ukuran

40 160

300.000

48.000.000 1.200.000

Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah, 2010. Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu dan Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, dalam pelaksanaan penjualan kios dan los pemerintah kabupaten Karanganyar mengambil kebijaksanaan untuk memberikan keringanan bagi pedagang lama yang sudah ada di pasar Tawangmangu dengan membayar 45% dari harga jual kios dan los (Interview dengan Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu, 25 Pebruari 2010). Dan sisanya untuk pedagang baru sebanyak 10 kios dan 52 los membayar penuh dari harga kios dan los. Berikut adalah penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu:

I. Lantai Dasar

a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, sudah terjual semua.

34 x 12 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 611.938.800,00

b. Kios ukuran 3 x 3 m = 74 buah, sudah terjual semua.

74 x 9 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 998.900.100,00

c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 479 buah, terjual 461 sisa 18. 461 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 x 45% = Rp. 1.036.835.100,00

18 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 = Rp. 89.964.000,00

II. Lantai 1

a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, terjual 31 sisa 3.

3 x 12 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 111.996.000,00

b. Kios ukuran 3 x 3 m = 95 buah, terjual 88 sisa 7.

88 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 x 45% = Rp. 1.108.760.400,00

7 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 195.993.000,00

c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 439 buah, terjual 405 sisa 34 405 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 x 45% = Rp. 850.196.250,00

34 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 = Rp. 158.610.000,00

III. Kios Renteng

a. Kios ukuran 2 x 2 m = 40 buah, sudah terjual semua.

40 x 4 m x Rp. 300.000,00 x 75% = Rp. 36.000.000,00 Total dari hasil penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu adalah Rp. 5.719.975.050,00, peneliti mengasumsikan kios dan los ini akan terjual habis pada lima tahun pertama, seperti yang terlihat pada tabel dan grafik berikut:

Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los

Pasar Wisata Tawangmangu

Tahun

Penjualan Kios

Prosentase (%) Prosentase

dan Los (Rp.)

Sumber : * Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar,

data diolah, 2010. ** Hasil Estimasi Penjualan Kios dan Los, 2010.

Grafik 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los Pasar Wisata Tawangmangu

Sumber : Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu Tabel 4.11.

Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-2 (2010) akan terdapat beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa hal, yang pertama dibuatnya titik reklame di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu.

Kemudian yang kedua adanya peningkatan jumlah pedagang dan pengunjung seiring dengan tujuan dari direvitalisasinya pasar ini yakni sebagai tempat tujuan wisata sesuai dengan namanya yaitu Pasar Wisata Kemudian yang kedua adanya peningkatan jumlah pedagang dan pengunjung seiring dengan tujuan dari direvitalisasinya pasar ini yakni sebagai tempat tujuan wisata sesuai dengan namanya yaitu Pasar Wisata

Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka diasumsikan estimasi pendapatan pasar adalah sebagai berikut:

a. Pendapatan Parkir Sepeda Motor Tahun ke-2 (2010) Asumsi: - Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00. - Dalam satu hari terdapat 700 sepeda motor yang parkir. - Pendapatan parkir sepeda motor dalam 1 tahun adalah:

Rp. 500,00 x 700 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 126.000.000,00

b. Pendapatan Parkir Mobil Tahun ke-2 (2010) Asumsi: - Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00. - Dalam satu hari terdapat 100 mobil parkir. - Pendapatan parkir mobil dalam 1 tahun adalah:

Rp. 1.000,00 x 120 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 43.200.000,00

c. Pendapatan Retribusi Kios - Tahun ke-2 (2010)

Asumsi: · Retribusi kios ukuran 3 x 4 m

= Rp. 2.000,00 Ukuran 3 x 4 m (56 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 112.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 112.000,00 x 30 x 12) = Rp. 40.320.000,00.

· Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00 Ukuran 3 x 3 m (142 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 213.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 213.000,00 x 30 x 12) = Rp. 76.680.000,00

· Retribusi kios renteng = Rp. 1.000,00 Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 1.000)

= Rp. 36.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 36.000,00 x 30 x 12) = Rp. 12.960.000,00 · Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m

= Rp. 1.000,00 Dalam 1 hari = 866 los x Rp. 500 = Rp. 433.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 433.000,00 x 30 x 12) =Rp. 155.880.000,00

- Tahun ke-5 (2013) Asumsi: · Retribusi kios ukuran 3 x 4 m

= Rp. 2.000,00 Ukuran 3 x 4 m (68 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 136.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 136.000,00 x 30 x 12) = Rp. 48.960.000,00

· Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00

Dalam 1 tahun (Rp. 253.500,00 x 30 x 12) = Rp. 91.260.000,00 · Retribusi kios renteng

= Rp. 1.000,00 Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 1.000)

=Rp. 40.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 40.000,00 x 30 x 12) = Rp. 14.400.000,00 · Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m

= Rp. 1.000,00 Dalam 1 hari = 903 los x Rp. 500 = Rp. 451.500,00 Dalam 1 tahun (Rp. 451.500,00 x 30 x 12) = Rp. 162.540.000,00 Jumlah pendapatan retribusi kios dan los Pasar Wisata

Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 317.160.000,00.

d. Retribusi Kebersihan - Tahun ke-2 (2010)

Asumsi: · Retribusi kebersihan kios pasar

= Rp. 300,00 Dalam 1 hari (198 kios x Rp. 300,00)

=Rp. 59.400,00 Dalam 1 tahun (Rp.59.400,00 x 30 x 100)= Rp. 25.596.000,00

· Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200 Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 200,00)

= Rp. 7.200,00 Dalam 1 tahun (Rp. 7.200,00 x 30 x 12) = Rp. 2.592.000,00 · Retribusi kebersihan los

= Rp. 100,00 Dalam 1 hari (866 los x Rp. 100)

= Rp. 86.600,00

Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-2 (2010) adalah Rp. 59.364.000,00. - Tahun ke-5 (2013) Asumsi: · Retribusi kebersihan kios pasar

= Rp. 300,00 Dalam 1 hari (237 kios x Rp. 300,00)

=Rp. 71.100,00 Dalam 1 tahun (Rp.71.100 x 30 x 100) = Rp. 25.596.000,00

· Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200 Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 200,00)

= Rp. 8.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 8.000,00 x 30 x 12) = Rp. 2.880.000,00 · Retribusi kebersihan los

= Rp. 100,00 Dalam 1 hari (903 los x Rp. 100)

= Rp. 90.300,00 Dalam 1 tahun (Rp. 90.300,00 x 30 x 12) = Rp. 32.508.000,00 Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 60.984.000,00.

e. Pendapatan Pengelolaan Kamar mandi (MCK) atau lavatory Tahun ke-2 (2010) Asumsi: - Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00 - Dalam 1 hari terdapat 300 orang yang menggunakan kamar

mandi.

(300 kali x Rp. 1.000,00 x 30 hari x 12 bulan) = 108.000.000,00 Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu

Tahun 2009

No. Jenis Peruntukan

Target

Realisasi

1. Retribusi Pasar Rp. 208.952.000,00 Rp. 209.399.300,00

2. Retribusi Kebersihan Rp. 31.970.400,00 Rp. 28.510.000,00

3. Retribusi Parkir Rp. 4.000.000,00 Rp. 9.950.000,00

4. Retribusi MCK Rp. 12.000.000,00 Rp. 12.760.000,00 Total

Rp. 256.922.400,00 Rp. 260.619.300,00 Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010.

f. Pendapatan Pajak Reklame Pasar Wisata Tawangmangu memberikan manfaat secara langsung dalam penerimaan pendapatan dari pajak reklame. Reklame ini bertempat di jembatan penyeberangan yang menghubungkan Pasar Wisata Tawangmangu dan terminal Tawangmangu, dengan ukuran reklame 1,5 x 15 m. Penarikan pajak reklame ini dibagi menjadi retribusi titik reklame (Rp. 9.000.000,00), pajak reklame (Rp. 2.187.000,00) dan retribusi tempat lokasi (Rp. 1.487.000,00) sehingga total yang dapat diperoleh dari pajak reklame yang bertempat di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu sebesar Rp. 12.674.000,00.

g. Izin Penempatan Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 6 Tahun 2007, bahwa jangka waktu izin penempatan untuk kios pasar selama 5 tahun dan los pasar selama 1 tahun. Berarti dalam 5 tahun g. Izin Penempatan Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 6 Tahun 2007, bahwa jangka waktu izin penempatan untuk kios pasar selama 5 tahun dan los pasar selama 1 tahun. Berarti dalam 5 tahun

5 tahun sekali (Rp. 65.000,00 x 237 kios) = Rp. 15.405.000,00 - Los ukuran 1,5x2m

1 tahun sekali (Rp. 5.000 x 903 los) = Rp. 4.515.000,00

h. Penarikan Pajak Listrik Pedagang Penarikan pajak listrik hanya dikenakan bagi pedagang kios saja, dimana setiap bulannya pedagang harus membayar Rp. 7.500.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010). Berarti dalam 1 tahun pedagang harus membayar pajak listrik sebesar Rp. 90.000.000,00 (12 bulan x Rp. 7.500.000,00).

i. Subsidi Listrik Pemerintah Kabupaten Karanganyar Pasar Wisata Tawangmangu untuk beroperasi setiap bulannya mendapatkan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar sebesar Rp. 5.000.000,00. Berarti dalam satu tahun Pasar Wisata Tawangmangu memperoleh subsidi sebesar Rp. 60.000.000,00.

c. Estimasi Biaya Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji, biaya

1. Biaya Listrik Pengeluaran biaya listrik, telepon dan air untuk Pasar Wisata Tawangmangu setiap bulannya sekitar Rp. 12.000.000,00. Sehingga dalam satu tahun memerlukan biaya sebesar (12 x 12.000.000,00) = Rp. 144.000.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010).

2. Biaya Gaji Biaya gaji sebesar Rp. 60.000.000,00 per tahun adalah gaji karyawan honorer di luar pegawai Dinas Pengelolaan Pasar, meliputi 4 petugas kebersihan, 4 satpam, 1 petugas listrik (Interview dengan Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu, 25 Pebruari 2010). - 4 petugas kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu

(Rp 600.000,00 x 4) x 12 = Rp 28.800.000,00 - 4 Satpam Pasar Wisata Tawangmangu (Rp 500.000,00 x 4) x 12

= Rp 24.000.000,00 - Petugas listrik Pasar Wisata Tawangmangu Rp 600.000,00 x 12 = Rp 7.200.000,00

3. Biaya Pengelolaan Sampah dan Kebersihan Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu pada Tahun 2009.

Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Wisata

Tawangmangu Tahun 2009

No. Keterangan Unit Harga / unit Jumlah Ganti

1. Sepatu boot

2. Keranjang besar

3. Keranjang kecil

4. Sapu lidi

5. Sapu rayung

7. Alat pel

Sumber : Estimasi biaya pembelian alat-alat kebersihan, 2010.

4. Biaya Pemeliharaan Bangunan Biaya pemeliharaan fisik pasar dianggarkan 5 tahun sekali sebesar Rp. 5.000.000,00.

2. Kriteria Investasi

Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu merupakan proyek yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar, sehingga untuk menghitung kelayakan Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu ini digunakan analisis kelayakan investasi proyek.

a. Analisis Kelayakan Investasi Proyek

Beberapa alat analisis yang dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menilai kelayakan suatu proyek yang sudah berjalan adalah sebagai berikut: Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period.

1. Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present- value-kan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebutsama atau lebih besar dari 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤ 0), maka proyek tersebut dianggap tidak layak.

Dari tabel 4.14. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh NPV sebagai berikut: n B - C

NPV = å t

t = 0 + (1 t i) NPV = -17.053.525.248

Perhitungan Net Present Value (NPV) menunjukan hasil sebesar – Rp. 17.053.525.248,00 yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak.

Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV)

Net cash flow

DF 13% (Rp.)

0 0 25.230.936.000 -25.230.936.000 1,0000 -25.230.936.000

1 1.241.814.613

206.510.000

1.035.304.613 0,8850 916.244.583

2 2.289.408.000

204.354.000

2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787

631.749.440 0,0471 29.755.399 -17.053.525.248 Sumber : Data diolah, 2010.

2. Iternal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang 2. Iternal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang

Berdasarkan tabel 4.15. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13% diperoleh NPV sebesar -17.053.525.248,37 sedangkan pada tingkat discount factor 15% diperoleh NPV sebesar -17.770.708.305,07. Kemudian dengan rumus :

NPV' IRR = i' + (i" - i' )

NPV' - NPV"

IRR = 13 +

(15-13) (-17.053.525.248,37) - (-17.770.708.305,07)

-17.053.525.248,37

IRR = 13 + -23,77848318 (2) = - 34,56 Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR sebesar - 34,56, nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak dilaksanakan.

Tabel 4.15. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)

DF NPV Th.

Net cash flow

DF NPV

-17.770.708.305,07 Sumber : Data diolah, 2010.

3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah di-present-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak.

Dari tabel 4.16. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh Benefit Cost Ratio sebagai berikut : n (B )

t = 0 (1 + i) t B/C Ratio =

n (C å

t ) t = 0 (1 + i) t

B/C Ratio = 9.685.203.417,43 26.738.728.665,80

B/C Ratio = 0,362216302 dibulatkan 0,36 Berdasarkan perhitungan di atas diperoleh Benefit Cost Ratio sebesar 0,36 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan tidak layak untuk dilaksanakan.

Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

Th. Benefit

PV Cost (Rp.)

Cost

DF PV Benefit

Sumber : Data diolah, 2010.

4. Profitability Ratio (PV/K) Profitability Ratio (PV’/K) menunjukan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila PV’/K > 1, sebaliknya apabila PV’/K < 1 maka proyek akan ditolak.

Dari tabel 4.17. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh Profitability Ratio sebagai berikut :

n B - å t EP t

t = 0 (1 + i) t

PV/K =

t t = 0 (1 + i) t

PV/K = 8.177.410.751,63

25.230.936.000 PV/K = 0,324102552 dibulatkan 0,32 Berdasarkan hasil perhitungan di atas diperoleh Profitability Ratio sebesar 0,32 < 1, yang artinya Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomi tidak layak untuk dilaksanakan.

Tabel 4.17. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K)

NPV Gross Investasi

DF NPV Investasi Th.

Benefit-O&M (Rp.)

Gross Benefit

(Rp.)

O&M (Rp.)

(Rp.)

Sumber : Data diolah, 2010.

5. Payback Periods Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya proyek yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Dalam pemilihan suatu proyek, proyek yang paling cepat mengembalikan investasi maka kemungkinan proyek tersebut untuk dipilih semakin besar. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money (perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa memperhitungkan nilai waktu dari uang).

Dari perhitungan tabel 4.18. dapat diketahui aliran kas yang belum lunas setelah akhir tahun ke-32 adalah Rp. 94.641.650,00 sedangkan aliran kas tahun operasional ke-33 sebesar Rp. 526.702.790,00. Ini berarti bahwa waktu yang diperlukan untuk memperoleh dana sebesar Rp. 94.641.650,00 dalam tahun operasional ke-33 adalah sebagai berikut :

94.641.650 x 12 bulan = 2,2 bulan. 526.702.790

Dapat disimpulkan bahwa payback period investasi yang dilakukan pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu dapat terbayar kembali setelah 32 tahun 2 bulan.

Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP)

Net cash flow Cash flow Th. (Rp.)

(Rp.)

0 -25.230.936.000 -25.230.936.000

1 1.035.304.613 -24.195.631.387

2 2.085.054.000 -22.110.577.387

3 2.034.438.000 -20.076.139.387

4 1.885.054.000 -18.191.085.387

5 1.271.077.737 -16.920.007.650

6 618.179.000 -16.301.828.650

7 617.563.000 -15.684.265.650

8 621.960.440 -15.062.305.210

9 621.344.440 -14.440.960.770

10 631.025.440 -13.809.935.330

11 621.344.440 -13.188.590.890

12 621.960.440 -12.566.630.450

13 621.344.440 -11.945.286.010

14 621.960.440 -11.323.325.570

15 631.749.440 -10.691.576.130

16 621.960.440 -10.069.615.690

17 621.344.440 -9.448.271.250

18 621.960.440 -8.826.310.810

19 621.344.440 -8.204.966.370

20 631.025.440 -7.573.940.930

21 621.344.440 -6.952.596.490

526.702.790 Sumber : Data diolah, 2010.

3. Analisis Sensitivitas

Dengan pengujian sensitivitas kita dapat mengetahui derajat sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap kelayakan usaha tersebut.

Pada tabel 4.111 dapat dilihat contoh pengujian sensitifitas beberapa asumsi terhadap NPV suatu usaha. Dengan berbagai asumsi apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 278.827. Jika harga kios dan los naik lebih kecil dari 177,9%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi pasar naik 758,51% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan Apabila retribusi pasar naik 758,51% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan

Apabila retribusi parkir naik 1.651,38% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3.733. Jika retribusi parkir naik lebih kecil dari 1.651,38%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi MCK naik 2511.01% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 35,506. Jika retribusi MCK naik lebih kecil dari 2511.01%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila pajak reklame naik 20978.43% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,057. Jika pajak reklame naik lebih kecil dari 20978.43%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila ijin penempatan naik 51005.81% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,062. Jika ijin penempatan naik lebih kecil dari 51005.81%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila penarikan listrik pedagang naik 2685.15% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak Apabila penarikan listrik pedagang naik 2685.15% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak

Apabila subsidi listrik Pemkab naik 3977.73% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 33,300. Jika subsidi listrik Pemkab naik lebih kecil dari 3977.73%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat disimpulkan bahwa usaha tersebut secara logis akan layak setelah harga kios dan los dinaikan sebesar 177,9%. Apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, usaha tersebut menjadi layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 278.827. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga jual kios dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan usaha di masa yang akan datang.

Tabel 4.19. Pengujian Sensitivitas Beberapa Asumsi Terhadap NPV

Penarikan Subsidi Pengujian

Harga jual Retribusi Retribusi Retribusi

Pajak

Ijin

listrik listrik

kios&los

reklame penempatan

pedagang pemkab

Asumsi Asumsi Variabel

kenaikan kenaikan Kenaikan kenaikan

kenaikan

kenaikan kenaikan

- - Kenaikan retribusi pasar,

Kenaikan harga jual kios dan los

177.9%

- - Kenaikan retribusi parkir

758.51%

- - Kenaikan retribusi MCK

1651.38%

- - Kenaikan pajak reklame

2511.01%

- - Kenaikan ijin penempatan

20978.43%

- - Kenaikan penarikan listrik

51005.81%

2685.15% - pedagang

Kenaikan subsidi listrik Pemkab

Asumsi semula Harga kios dan los Rp. 5.719.975.050,00; Retribusi pasar Rp. 9.282.611.220,00; Retribusi parkir Rp. 4.070.750.000,00; MCK Rp. 2.604.760.000,00; Pajak Reklame Rp. 304.176.000,00; Ijin Penempatan Rp. 189.160.000,00; Penarikan listrik pedagang Rp. 2.250.000.000,00; Subsidi listrik pemerintah Rp. 1.500.000.000,00

4. Implementasi Ekonomi

Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu secara ekonomi tidak layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena dari pihak Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar ingin menjadikan Pasar Wisata Tawangmangu menjadi salah satu ikon Kabupaten Karanganyar. Dalam merevitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu Pemerintah Kabupaten Karanganyar mengeluarkan investasi yang besar, sehingga pendapatan dan biaya pasar untuk menutup dana pembangunan pasar tidak tercapai.

Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar dalam penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu mengeluarkan kebijakan untuk pedagang lama Pasar Wisata Tawangamangu hanya membayar 45% dari harga yang telah ditentukan (Peraturan Bupati Karanganyar Nomor. 6 Tahun 2007). Hal ini dapat dikatakan bahwa kebijakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM). Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan pasar yang berasal dari penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu, hal ini tidak seimbang dengan investasi yang digunakan untuk merevitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu. Para pedagang juga terkesan selalu bergantung pada kebijakan dan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar.

Akan tetapi, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di pasar dan opini dari para pedagang Pasar Wisata Tawangmangu dapat diketahui bahwa kondisi pasar setelah direvitalisasi untuk lantai satu belum seramai kondisi dilantai dasar dan masih terdapat beberapa kios yang masih kosong atau belum terjual. Sementara itu untuk lantai dasar sudah ramai oleh pedagang maupun pembeli. Berikut ini adalah data pedagang kios dan los yang berada di Pasar Wisata Tawangmangu pada hari biasa dan hari pasaran :

Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu

pada hari Biasa dan hari Pasaran