Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli Tanah Yang Dibuat Di...
IDENTIFIKASI FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB TERJADINYA
SENGKETA ATAS AKTA JUAL BELI TANAH YANG DIBUAT
DI HADAPAN NOTARIS / PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH
(Kajian Putusan-Putusan Sengketa Akta Jual Beli Tanah
Di Pengadilan Negeri Medan)
TESIS
Oleh :
MIRZA BAHARSAN
047011045 / M.Kn.
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2006
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas A k t a J u a l B e l i T a n a h
Yang Dibuat Di Hadapan Notaris/P e j a b a t P e m b u a t A k t a T a n a h
(Kajian Putusan-Putusan Sengketa Akta Jual Beli Tanah di Pengadilan Negeri Medan)
Mirza Baharsan*)
Chairani Bustami**)
Runtung Sitepu**)
Syafruddin Hasibuan**)
INTI SARI
Dengan semakin meningkatnya nilai ekonomis dari tanah dan
meningkatnya pertumbuhan ekonomi telah meningkatkan kebutuhan akan tanah baik
untuk kepentingan industri, jasa, pemukiman. Oleh karena itu keberadaan tanah
sangat terkait erat dengan kehidupan manusia, maka orang akan berusaha keras dan
berupaya berjuang untuk mendapatkannya, sebab itu akan mengakibatkan terjadinya
pertikaian dalam merebut sumber daya alam yang berupa tanah, yang menjurus kepada
sengketa, jual beli tanah.
Dalam era globalisasi seperti sekarang ini, sudah menjadi kebiasaan umum
yang selalu memakai jasa Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan tujuan
bahwa perbuatan hukum dalam transaksi jual beli tersebut mendapatkan perlindungan
hukum sehingga dengan demikian dapat dihindari akibat hukum yang merugikan pihak-pihak
yang bersangkutan.
Penelitian bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor penyebab
t e r j a d i n y a s e n g k e t a a t a s A k t a J u a l B e l i t a n a h y a n g d ib u a t d i h a d a p a n
notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengetahui akibat hukum setelah
perkaranya diputus oleh Pengadilan Negeri Medan dan juga untuk menjelaskan dan
memberikan suatu pemikiran bagaimana cara mencegah t e r j a d i n y a s e n g k e t a a t a s
a k t a j u a l b e l i t a n a h y a n g d i b u a t d i h a d a p a n Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).
Hasil penelitian disusun secara sistematis berdasarkan kuantitatif perkara
yang diperoleh di Pengadilan Negeri Medan, jumlah perkara jual beli tanah yang masuk
sebanyak 194 perkara, perkara yang diproses sebanyak 130 perkara, perkara yang
dicabut (diselesaikan di luar pengadilan) sebanyak 64 perkara, sedangkan yang
diputus banding 116 perkara, sedangkan perkara yang diputus (tanpa banding) sebanyak
14 perkara.
*)
**)
Mahasiswa Magister Kenotariatan Pasca Sarjana USU – Medan
Dosen Magister Konotariatan Pasca Sarjana USU - Medan
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
Sedangkan
faktor-faktor
penyebab
sengketa
ialah
tidak
teliti
dari
penjual/pembeli/notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), itikad tidak b a i k d a r i
p e n j u a l / p e m b e l i , i n g k a r j a n j i ( w a n p r e s t a s i ) d a n k u r a n g n y a pengetahuan hukum.
Untuk dapat mencegah sengketa atas akta jual beli tanah ada 11 (sebelas) hal cara yang
dapat dipelajari sebagai panutan bagi pembaca khususnya masy arakat y ang akan
membeli/memiliki tanah, mahasiswa, notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
dan Dinas Badan Pertanahan yaitu sebelum membeli/memiliki tanah terlebih dahulu
harus meneliti dengan cermat rencana dari tata kota, status hak atas tanah harus jelas,
apakah tanah tersebut boleh kita beli atau tidak, pastikan batas-batas tanahnya harus
jelas, tanda bukti haknya harus ada, apakah tanah tersebut ada bangunan yang
berdiri di atasnya, tanah tersebut tidak sedang dijadikan jaminan, tidak dalam sengketa
atau bebas dari perselisihan dan sitaan, kepemilikannya harus jelas, a k t a j u a l b e l i n y a
a k t a p e j a b a t p e m b u a t a k t a t a n a h u n t u k t a n a h y a n g bersertifikat dan jangan lupa
langsung dibalik namakan.
Di s a ran k an k ep ad a Pen g ad i lan N e g er i , P e n g a d i l a n T i n g g i j u g a
Mahkamah Agung untuk tanah-tanah sengketa yang masih dalam proses perkara
agar setiap bulan diumumkan dalam surat edaran Pengadilan atau pengumuman di
Kantor Pengadilan setempat agar di ketahui oleh Notaris /Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT)/Umum, Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) melalui pegawai
harus selalu mencari informasi/keterangan atas tanah sengketa atau yang masih dalam
proses perkara di Pengadilan, juga diharapkan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) tidak akan membuat akta atas tanah sengketa walaupun dengan iming-iming
biaya yang sangat tinggi.
Kata Kunci: - Sengketa.
- Akta Jual Beli Tanah
- Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
IDENTIFICATION OF CAUSE FACTORS CAUSING THE DISPUTE OVER LAND TRADE
DOCUMENT MADE BEFORE THE NOTARY/A UTHORIZED LAND CERTIFICATE
MAKER
(THE STUDIES ON THE DECISION OF THE DISPUTE OVER LAND TRADE IN
MEDAN STATE COURT)
Mirza Baharsan*)
Chairani Bustami**)
Runtung Sitepu**)
Syafruddin Hasibuan**)
ABSTRACT
With the increase of the economic value of land economic growth, the need of land for
industry, services, and residential area is also increasing. Since the existence of land is very closely
related to human life, people will work hard and struggle to get in that there is a conflict in taking
control of the land which results in the dispute over land trade.
In this era of globalization, it is common to hire a Notary/Authorized Land Certificate
Maker (PPAT) to guarantee that the legal action of land trade transaction can be legally
protected and the legal consequence inflicting loss to the parties involved can be avoided.
This study aims at examining the factors causing the dispute over land trade document made
before the Notary/Authorized Land Certificate Maker (PPAT) to learn about the legal consequence
give after the case is decide by Medan State Court and also explain and to give an insight on how to
prevent the occurrence of the dispute over land trade document made before the Notary/Authorized
Land Certificate Maker (PPAT).
The result of study is systematically arranged based on the quantitative cases found at Medan
State Court. Of 194 cases of land trades filed in Medan State Court, 130 cases were processed, 64
cases were cancelled (settled outside of the court), 116 cases were to appeal to a higher court
level, and 14 cases were given decisions (without appeal).
The research findings reveal that the factors causing the dispute are, among other things, the
seller/the buyer/Divas Badan Pertanahan are not careful, both the seller and the buyer do not have
good intentions, break their promise, and lack legal knowledge. To prevent from the dispute
over land trade document, there are 11 (eleven) ways that can be learned as a guidance by the
readers, especially those who want to buy/own land, university
*)
**)
Student, Magister of Notariat Study Program, School of Postgraduate Studies, USU.
Lecturers, Magister of Notariat Study Program, School of Postgraduate Studies, USU.
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
stu dent, notary , authorized land certificate mak er and Din as Ba dan Pertanahan.
Before buying/owning a plot of land, we should carefully examine the land use planning, the
legal status of the land right must be clear, whether or not we may buy the land, make sure
about the borders of the land, the evidence of land right must be available, whether not
there is a building (buildings) built on the land, the land is not being mortgaged, the
land is not under dispute or free from conflict and confiscation, the ownership must be
clear, for the land with a certificate its land trade document should be the one made by the
authorized land certificate maker and do not forget to transfer the title of ownership as soon as
possible.
It is suggested that the Court of First Instance, the Appellate Court, and the
Supreme Court monthly announce the disputed lands under the case process in the court's
circulars or on the board of announcement of the local court to be known by Notary/Authorized
land certificate maker/Public. The Notary/Authorized land certificate maker should, through
their employees, look for the information about the dispute lands or the land which are still
under the case process in the court. The Notary/Authorized land certificate maker is also
expected not to make or issue a document of disputed land even though he is highly paid for
his services.
Key words:
- Dispute
- Land trade document
- Notary/Authorized land certificate maker.
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
SENGKETA ATAS AKTA JUAL BELI TANAH YANG DIBUAT
DI HADAPAN NOTARIS / PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH
(Kajian Putusan-Putusan Sengketa Akta Jual Beli Tanah
Di Pengadilan Negeri Medan)
TESIS
Oleh :
MIRZA BAHARSAN
047011045 / M.Kn.
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2006
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas A k t a J u a l B e l i T a n a h
Yang Dibuat Di Hadapan Notaris/P e j a b a t P e m b u a t A k t a T a n a h
(Kajian Putusan-Putusan Sengketa Akta Jual Beli Tanah di Pengadilan Negeri Medan)
Mirza Baharsan*)
Chairani Bustami**)
Runtung Sitepu**)
Syafruddin Hasibuan**)
INTI SARI
Dengan semakin meningkatnya nilai ekonomis dari tanah dan
meningkatnya pertumbuhan ekonomi telah meningkatkan kebutuhan akan tanah baik
untuk kepentingan industri, jasa, pemukiman. Oleh karena itu keberadaan tanah
sangat terkait erat dengan kehidupan manusia, maka orang akan berusaha keras dan
berupaya berjuang untuk mendapatkannya, sebab itu akan mengakibatkan terjadinya
pertikaian dalam merebut sumber daya alam yang berupa tanah, yang menjurus kepada
sengketa, jual beli tanah.
Dalam era globalisasi seperti sekarang ini, sudah menjadi kebiasaan umum
yang selalu memakai jasa Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan tujuan
bahwa perbuatan hukum dalam transaksi jual beli tersebut mendapatkan perlindungan
hukum sehingga dengan demikian dapat dihindari akibat hukum yang merugikan pihak-pihak
yang bersangkutan.
Penelitian bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor penyebab
t e r j a d i n y a s e n g k e t a a t a s A k t a J u a l B e l i t a n a h y a n g d ib u a t d i h a d a p a n
notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengetahui akibat hukum setelah
perkaranya diputus oleh Pengadilan Negeri Medan dan juga untuk menjelaskan dan
memberikan suatu pemikiran bagaimana cara mencegah t e r j a d i n y a s e n g k e t a a t a s
a k t a j u a l b e l i t a n a h y a n g d i b u a t d i h a d a p a n Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).
Hasil penelitian disusun secara sistematis berdasarkan kuantitatif perkara
yang diperoleh di Pengadilan Negeri Medan, jumlah perkara jual beli tanah yang masuk
sebanyak 194 perkara, perkara yang diproses sebanyak 130 perkara, perkara yang
dicabut (diselesaikan di luar pengadilan) sebanyak 64 perkara, sedangkan yang
diputus banding 116 perkara, sedangkan perkara yang diputus (tanpa banding) sebanyak
14 perkara.
*)
**)
Mahasiswa Magister Kenotariatan Pasca Sarjana USU – Medan
Dosen Magister Konotariatan Pasca Sarjana USU - Medan
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
Sedangkan
faktor-faktor
penyebab
sengketa
ialah
tidak
teliti
dari
penjual/pembeli/notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), itikad tidak b a i k d a r i
p e n j u a l / p e m b e l i , i n g k a r j a n j i ( w a n p r e s t a s i ) d a n k u r a n g n y a pengetahuan hukum.
Untuk dapat mencegah sengketa atas akta jual beli tanah ada 11 (sebelas) hal cara yang
dapat dipelajari sebagai panutan bagi pembaca khususnya masy arakat y ang akan
membeli/memiliki tanah, mahasiswa, notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
dan Dinas Badan Pertanahan yaitu sebelum membeli/memiliki tanah terlebih dahulu
harus meneliti dengan cermat rencana dari tata kota, status hak atas tanah harus jelas,
apakah tanah tersebut boleh kita beli atau tidak, pastikan batas-batas tanahnya harus
jelas, tanda bukti haknya harus ada, apakah tanah tersebut ada bangunan yang
berdiri di atasnya, tanah tersebut tidak sedang dijadikan jaminan, tidak dalam sengketa
atau bebas dari perselisihan dan sitaan, kepemilikannya harus jelas, a k t a j u a l b e l i n y a
a k t a p e j a b a t p e m b u a t a k t a t a n a h u n t u k t a n a h y a n g bersertifikat dan jangan lupa
langsung dibalik namakan.
Di s a ran k an k ep ad a Pen g ad i lan N e g er i , P e n g a d i l a n T i n g g i j u g a
Mahkamah Agung untuk tanah-tanah sengketa yang masih dalam proses perkara
agar setiap bulan diumumkan dalam surat edaran Pengadilan atau pengumuman di
Kantor Pengadilan setempat agar di ketahui oleh Notaris /Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT)/Umum, Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) melalui pegawai
harus selalu mencari informasi/keterangan atas tanah sengketa atau yang masih dalam
proses perkara di Pengadilan, juga diharapkan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) tidak akan membuat akta atas tanah sengketa walaupun dengan iming-iming
biaya yang sangat tinggi.
Kata Kunci: - Sengketa.
- Akta Jual Beli Tanah
- Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
IDENTIFICATION OF CAUSE FACTORS CAUSING THE DISPUTE OVER LAND TRADE
DOCUMENT MADE BEFORE THE NOTARY/A UTHORIZED LAND CERTIFICATE
MAKER
(THE STUDIES ON THE DECISION OF THE DISPUTE OVER LAND TRADE IN
MEDAN STATE COURT)
Mirza Baharsan*)
Chairani Bustami**)
Runtung Sitepu**)
Syafruddin Hasibuan**)
ABSTRACT
With the increase of the economic value of land economic growth, the need of land for
industry, services, and residential area is also increasing. Since the existence of land is very closely
related to human life, people will work hard and struggle to get in that there is a conflict in taking
control of the land which results in the dispute over land trade.
In this era of globalization, it is common to hire a Notary/Authorized Land Certificate
Maker (PPAT) to guarantee that the legal action of land trade transaction can be legally
protected and the legal consequence inflicting loss to the parties involved can be avoided.
This study aims at examining the factors causing the dispute over land trade document made
before the Notary/Authorized Land Certificate Maker (PPAT) to learn about the legal consequence
give after the case is decide by Medan State Court and also explain and to give an insight on how to
prevent the occurrence of the dispute over land trade document made before the Notary/Authorized
Land Certificate Maker (PPAT).
The result of study is systematically arranged based on the quantitative cases found at Medan
State Court. Of 194 cases of land trades filed in Medan State Court, 130 cases were processed, 64
cases were cancelled (settled outside of the court), 116 cases were to appeal to a higher court
level, and 14 cases were given decisions (without appeal).
The research findings reveal that the factors causing the dispute are, among other things, the
seller/the buyer/Divas Badan Pertanahan are not careful, both the seller and the buyer do not have
good intentions, break their promise, and lack legal knowledge. To prevent from the dispute
over land trade document, there are 11 (eleven) ways that can be learned as a guidance by the
readers, especially those who want to buy/own land, university
*)
**)
Student, Magister of Notariat Study Program, School of Postgraduate Studies, USU.
Lecturers, Magister of Notariat Study Program, School of Postgraduate Studies, USU.
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007
stu dent, notary , authorized land certificate mak er and Din as Ba dan Pertanahan.
Before buying/owning a plot of land, we should carefully examine the land use planning, the
legal status of the land right must be clear, whether or not we may buy the land, make sure
about the borders of the land, the evidence of land right must be available, whether not
there is a building (buildings) built on the land, the land is not being mortgaged, the
land is not under dispute or free from conflict and confiscation, the ownership must be
clear, for the land with a certificate its land trade document should be the one made by the
authorized land certificate maker and do not forget to transfer the title of ownership as soon as
possible.
It is suggested that the Court of First Instance, the Appellate Court, and the
Supreme Court monthly announce the disputed lands under the case process in the court's
circulars or on the board of announcement of the local court to be known by Notary/Authorized
land certificate maker/Public. The Notary/Authorized land certificate maker should, through
their employees, look for the information about the dispute lands or the land which are still
under the case process in the court. The Notary/Authorized land certificate maker is also
expected not to make or issue a document of disputed land even though he is highly paid for
his services.
Key words:
- Dispute
- Land trade document
- Notary/Authorized land certificate maker.
Mirza Baharsan : Identifikasi Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli…, 2006
USU Repository © 2007