Problematika Hukum Atas Levering Dari Objek Hak yang Dibuat Dalam Akta Jual Beli Tanah
ABSTRAK
Dalam jual beli tanah khususnya yang sudah terdaftar, agar dapat dilakukan
balik nama ke pembeli maka jual beli itu haruslah dibuat dalam akta jual beli yang
dibuat oleh PPAT, oleh karenanya penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kapan
terjadi beralihnya hak milik atau penyerahan (Levering) atas tanah yang dijual
tersebut dan bagaimana keabsahan peralihan itu jika tidak diikuti dengan
pendaftarannya serta untuk mengetahui peran PPAT selaku pejabat yang membuat
akta jual beli tersebut.Jenis penelitian ini adalah penelitian yuridis normatif, yang
sifatnya deskriptif dan pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan perundangundangan (statute approahch). Data yang dipergunakan adalah data sekunder berupa
yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan,
dengan teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustaan (library
research).
Analisis data dilakukan dengan pendekatan kwalitatif analisis yang berarti
analisis yang dipakai dalam bentuk uraian, dan hasil penelitian diperoleh kesimpulan
bahwa saat atau momentum beralihnya hak milik atas tanah yang dijual yang sudah
terdaftar adalah pada saat setelah ditandatanganinya akta jual beli di hadapan PPAT,
dan bukan pada saat dilakukannya balik nama di kantor pertanahan, hal mana dapat
menimbulkan persoalan karena selama belum dilakukannya balik nama ke nama
pembeli, maka tanah tersebut masih tercatat atas nama pemilik lama (penjual)
sehingga pembeli selaku pemilik baru akan mengalami kesulitan didalam
mempertahankan haknya apabila ada tuntutan dari pihak ketiga. Oleh karenanya
PPAT selaku pejabat yang berwenang membuat akta pengalihan memegang peranan
yang penting dalam proses keaabsahan pengalihan hak atas tanah dimaksud.
Dengan demikian disarankan guna tercipta kepastian dan perlindungan hukum
bagi pihak pembeli, maka momentum beralihnya hak atas tanah yang dijual kepada
pembeli khususnya terhadap tanah yang telah terdaftar, sebaiknya adalah setelah
terlaksana balik nama atas sertifikatnya ke nama pembeli yaitu setelah dilakukannya
pendaftaran peralihan hak tersebut di Kantor Pertanahan, oleh karenanya disarankan
perlu adanya peraturan yang mengatur hal tersebut. Selanjutnya untuk menghindari
timbulnya sengketa atau permasalahan dikemudian hari, maka seorang Pejabat
Pembuat Akta Tanah disarankan untuk berhati-hati dalam menjalankan fungsi
jabatannya. Dibutuhkan ketelitian dan pemahaman ilmu hukum yang luas, karena
seorang PPAT yang lalai dan melanggar ketentuan-ketentuan yang telah diatur tidak
saja dapat dikenakan sanksi maupun tuntutan hukum baik pidana maupun perdata
akan tetapi dapat berakibat timbulnya kerugian bagi masyarakat yang harus memakai
jasa PPAT dalam hal apabila mengadakan jual beli tanah.
Kata Kunci : Penyerahan, Jual Beli dan Akta PPAT
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
The problems in this thesis are when is a land rights handed over/ transferred
to the buyer in a land sale? How about the legality of the land right transfer in the
sale deed which was not followed by a transfer of title (an application) in BPN
(National Land Agency)? How about the role and responsibility of a PPAT (Land
Title Registrar) as the maker of AJB (Sale Deed) in the conduct of the transfer of the
land rights?
The research was normative judicial which was descriptive and used statute
approach. The data were secondary data gathered through documentary studies on
literature which were collected through library research. The data were analyzed by
using qualitative approach which meant that the analysis made in the form of
description, namely by interpreting, studying, and assessing all regulations and the
legal materials in order to draw a conclusion by using deductive logical reasoning
which draws the conclusion from the more general to the more specific.
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997 states that
every transfer of land title through buy and sell can only be registered if its legal
action on the land title transfer has been made in a deed by PPAT. In other words,
the title of the land or also called the levering has to be put in a deed. It is clearly
stipulated in the Sale Deed made by the PPAT, “Starting from today the title of object
of the sale and purchase described in this deed has been transferred to the Second
Party and therefore all its advantages from which are gained, and all its
disadvantages has become the Second Party’s rights/ responsibility.” It shows that
the levering of the object has been judicially carries out; it is called juridische
levering in the legal context. However, there is still one legal problem; that as long
as the deed by PPAT is not registered yet in accordance with what is stipulated in
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997, the land titles is
not transferred in the name of the buyer yet, either on the Certificate of Land Title or
the Land Registrar at the Land Registrar Office; the title is still in the name of the
seller. There is also a chance in which the Head of the Land Registrar Office objects
the application to the Land Title Transfer because it does not meet all the
requirements stipulated by the law. As the official with the authority to make the deed
of the land title transfer, the role and responsibility of PPAT determine the transfer of
the title from the seller to the buyer; thus, his/her conscientiousness and carefulness
is demanded to analyze the truth of all documents and to meet the requirements both
formal and material of the title transfer deed so that it can be registered in the Land
Registrar and the title can be transferred into the name of the buyer.
Keywords: Transfer, Sale and Purchase and PPAT Deed
ii
Universitas Sumatera Utara
Dalam jual beli tanah khususnya yang sudah terdaftar, agar dapat dilakukan
balik nama ke pembeli maka jual beli itu haruslah dibuat dalam akta jual beli yang
dibuat oleh PPAT, oleh karenanya penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kapan
terjadi beralihnya hak milik atau penyerahan (Levering) atas tanah yang dijual
tersebut dan bagaimana keabsahan peralihan itu jika tidak diikuti dengan
pendaftarannya serta untuk mengetahui peran PPAT selaku pejabat yang membuat
akta jual beli tersebut.Jenis penelitian ini adalah penelitian yuridis normatif, yang
sifatnya deskriptif dan pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan perundangundangan (statute approahch). Data yang dipergunakan adalah data sekunder berupa
yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan,
dengan teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustaan (library
research).
Analisis data dilakukan dengan pendekatan kwalitatif analisis yang berarti
analisis yang dipakai dalam bentuk uraian, dan hasil penelitian diperoleh kesimpulan
bahwa saat atau momentum beralihnya hak milik atas tanah yang dijual yang sudah
terdaftar adalah pada saat setelah ditandatanganinya akta jual beli di hadapan PPAT,
dan bukan pada saat dilakukannya balik nama di kantor pertanahan, hal mana dapat
menimbulkan persoalan karena selama belum dilakukannya balik nama ke nama
pembeli, maka tanah tersebut masih tercatat atas nama pemilik lama (penjual)
sehingga pembeli selaku pemilik baru akan mengalami kesulitan didalam
mempertahankan haknya apabila ada tuntutan dari pihak ketiga. Oleh karenanya
PPAT selaku pejabat yang berwenang membuat akta pengalihan memegang peranan
yang penting dalam proses keaabsahan pengalihan hak atas tanah dimaksud.
Dengan demikian disarankan guna tercipta kepastian dan perlindungan hukum
bagi pihak pembeli, maka momentum beralihnya hak atas tanah yang dijual kepada
pembeli khususnya terhadap tanah yang telah terdaftar, sebaiknya adalah setelah
terlaksana balik nama atas sertifikatnya ke nama pembeli yaitu setelah dilakukannya
pendaftaran peralihan hak tersebut di Kantor Pertanahan, oleh karenanya disarankan
perlu adanya peraturan yang mengatur hal tersebut. Selanjutnya untuk menghindari
timbulnya sengketa atau permasalahan dikemudian hari, maka seorang Pejabat
Pembuat Akta Tanah disarankan untuk berhati-hati dalam menjalankan fungsi
jabatannya. Dibutuhkan ketelitian dan pemahaman ilmu hukum yang luas, karena
seorang PPAT yang lalai dan melanggar ketentuan-ketentuan yang telah diatur tidak
saja dapat dikenakan sanksi maupun tuntutan hukum baik pidana maupun perdata
akan tetapi dapat berakibat timbulnya kerugian bagi masyarakat yang harus memakai
jasa PPAT dalam hal apabila mengadakan jual beli tanah.
Kata Kunci : Penyerahan, Jual Beli dan Akta PPAT
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
The problems in this thesis are when is a land rights handed over/ transferred
to the buyer in a land sale? How about the legality of the land right transfer in the
sale deed which was not followed by a transfer of title (an application) in BPN
(National Land Agency)? How about the role and responsibility of a PPAT (Land
Title Registrar) as the maker of AJB (Sale Deed) in the conduct of the transfer of the
land rights?
The research was normative judicial which was descriptive and used statute
approach. The data were secondary data gathered through documentary studies on
literature which were collected through library research. The data were analyzed by
using qualitative approach which meant that the analysis made in the form of
description, namely by interpreting, studying, and assessing all regulations and the
legal materials in order to draw a conclusion by using deductive logical reasoning
which draws the conclusion from the more general to the more specific.
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997 states that
every transfer of land title through buy and sell can only be registered if its legal
action on the land title transfer has been made in a deed by PPAT. In other words,
the title of the land or also called the levering has to be put in a deed. It is clearly
stipulated in the Sale Deed made by the PPAT, “Starting from today the title of object
of the sale and purchase described in this deed has been transferred to the Second
Party and therefore all its advantages from which are gained, and all its
disadvantages has become the Second Party’s rights/ responsibility.” It shows that
the levering of the object has been judicially carries out; it is called juridische
levering in the legal context. However, there is still one legal problem; that as long
as the deed by PPAT is not registered yet in accordance with what is stipulated in
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997, the land titles is
not transferred in the name of the buyer yet, either on the Certificate of Land Title or
the Land Registrar at the Land Registrar Office; the title is still in the name of the
seller. There is also a chance in which the Head of the Land Registrar Office objects
the application to the Land Title Transfer because it does not meet all the
requirements stipulated by the law. As the official with the authority to make the deed
of the land title transfer, the role and responsibility of PPAT determine the transfer of
the title from the seller to the buyer; thus, his/her conscientiousness and carefulness
is demanded to analyze the truth of all documents and to meet the requirements both
formal and material of the title transfer deed so that it can be registered in the Land
Registrar and the title can be transferred into the name of the buyer.
Keywords: Transfer, Sale and Purchase and PPAT Deed
ii
Universitas Sumatera Utara