Problematika Hukum Atas Levering Dari Objek Hak yang Dibuat Dalam Akta Jual Beli Tanah
PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK
HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
TESIS
Oleh
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
147011014/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK
HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
147011014/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
: PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING
DARI OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA
JUAL BELI TANAH
: MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
: 147011014
: KENOTARIATAN
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum)
Ketua Program Studi,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)
Pembimbing
(Dr. Edy Ikhsan, SH, MA)
Dekan,
(Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 25 Agustus 2016
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 25 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Dr. Edy Ikhsan, SH, MA
3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
4. Dr. Rosnidar Sembiring, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
Nim
:
147011014
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI
OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL
BELI TANAH
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
Nim : 147011014
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Dalam jual beli tanah khususnya yang sudah terdaftar, agar dapat dilakukan
balik nama ke pembeli maka jual beli itu haruslah dibuat dalam akta jual beli yang
dibuat oleh PPAT, oleh karenanya penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kapan
terjadi beralihnya hak milik atau penyerahan (Levering) atas tanah yang dijual
tersebut dan bagaimana keabsahan peralihan itu jika tidak diikuti dengan
pendaftarannya serta untuk mengetahui peran PPAT selaku pejabat yang membuat
akta jual beli tersebut.Jenis penelitian ini adalah penelitian yuridis normatif, yang
sifatnya deskriptif dan pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan perundangundangan (statute approahch). Data yang dipergunakan adalah data sekunder berupa
yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan,
dengan teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustaan (library
research).
Analisis data dilakukan dengan pendekatan kwalitatif analisis yang berarti
analisis yang dipakai dalam bentuk uraian, dan hasil penelitian diperoleh kesimpulan
bahwa saat atau momentum beralihnya hak milik atas tanah yang dijual yang sudah
terdaftar adalah pada saat setelah ditandatanganinya akta jual beli di hadapan PPAT,
dan bukan pada saat dilakukannya balik nama di kantor pertanahan, hal mana dapat
menimbulkan persoalan karena selama belum dilakukannya balik nama ke nama
pembeli, maka tanah tersebut masih tercatat atas nama pemilik lama (penjual)
sehingga pembeli selaku pemilik baru akan mengalami kesulitan didalam
mempertahankan haknya apabila ada tuntutan dari pihak ketiga. Oleh karenanya
PPAT selaku pejabat yang berwenang membuat akta pengalihan memegang peranan
yang penting dalam proses keaabsahan pengalihan hak atas tanah dimaksud.
Dengan demikian disarankan guna tercipta kepastian dan perlindungan hukum
bagi pihak pembeli, maka momentum beralihnya hak atas tanah yang dijual kepada
pembeli khususnya terhadap tanah yang telah terdaftar, sebaiknya adalah setelah
terlaksana balik nama atas sertifikatnya ke nama pembeli yaitu setelah dilakukannya
pendaftaran peralihan hak tersebut di Kantor Pertanahan, oleh karenanya disarankan
perlu adanya peraturan yang mengatur hal tersebut. Selanjutnya untuk menghindari
timbulnya sengketa atau permasalahan dikemudian hari, maka seorang Pejabat
Pembuat Akta Tanah disarankan untuk berhati-hati dalam menjalankan fungsi
jabatannya. Dibutuhkan ketelitian dan pemahaman ilmu hukum yang luas, karena
seorang PPAT yang lalai dan melanggar ketentuan-ketentuan yang telah diatur tidak
saja dapat dikenakan sanksi maupun tuntutan hukum baik pidana maupun perdata
akan tetapi dapat berakibat timbulnya kerugian bagi masyarakat yang harus memakai
jasa PPAT dalam hal apabila mengadakan jual beli tanah.
Kata Kunci : Penyerahan, Jual Beli dan Akta PPAT
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
The problems in this thesis are when is a land rights handed over/ transferred
to the buyer in a land sale? How about the legality of the land right transfer in the
sale deed which was not followed by a transfer of title (an application) in BPN
(National Land Agency)? How about the role and responsibility of a PPAT (Land
Title Registrar) as the maker of AJB (Sale Deed) in the conduct of the transfer of the
land rights?
The research was normative judicial which was descriptive and used statute
approach. The data were secondary data gathered through documentary studies on
literature which were collected through library research. The data were analyzed by
using qualitative approach which meant that the analysis made in the form of
description, namely by interpreting, studying, and assessing all regulations and the
legal materials in order to draw a conclusion by using deductive logical reasoning
which draws the conclusion from the more general to the more specific.
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997 states that
every transfer of land title through buy and sell can only be registered if its legal
action on the land title transfer has been made in a deed by PPAT. In other words,
the title of the land or also called the levering has to be put in a deed. It is clearly
stipulated in the Sale Deed made by the PPAT, “Starting from today the title of object
of the sale and purchase described in this deed has been transferred to the Second
Party and therefore all its advantages from which are gained, and all its
disadvantages has become the Second Party’s rights/ responsibility.” It shows that
the levering of the object has been judicially carries out; it is called juridische
levering in the legal context. However, there is still one legal problem; that as long
as the deed by PPAT is not registered yet in accordance with what is stipulated in
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997, the land titles is
not transferred in the name of the buyer yet, either on the Certificate of Land Title or
the Land Registrar at the Land Registrar Office; the title is still in the name of the
seller. There is also a chance in which the Head of the Land Registrar Office objects
the application to the Land Title Transfer because it does not meet all the
requirements stipulated by the law. As the official with the authority to make the deed
of the land title transfer, the role and responsibility of PPAT determine the transfer of
the title from the seller to the buyer; thus, his/her conscientiousness and carefulness
is demanded to analyze the truth of all documents and to meet the requirements both
formal and material of the title transfer deed so that it can be registered in the Land
Registrar and the title can be transferred into the name of the buyer.
Keywords: Transfer, Sale and Purchase and PPAT Deed
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan Syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Kuasa, karena atas berkatnyalah
Penulis dapat menyelesaikan Tesis ini yang diberi judul “ PROBLEMATIKA
HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM
AKTA JUAL BELI TANAH”.
Penulisan Tesis ini adalah merupakan salah satu persyaratan guna
memperoleh gelar Magister Kenotariatan (MKn) pada Fakultas Hukum USU, dan
semoga karya ilmiah ini memberi manfaat tidak saja bagi penulis sendiri tetapi juga
bagi rekan-rekan mahasiswa pada Program Magister Kenotariatan dan masyarakat
pada umumnya yang tidak terlepas dari perbuatan-perbuatan hukum jual beli tanah.
Dalam kesempatan ini penulis menyampaikan terimakasih yang sebesarbesarnya kepada sengenap pihak yang telah memberi dukungan bagi penulis sehingga
penulisan tesis ini dapat terlaksana dengan baik dan penulis menyadari bahwa tesis
ini masih jauh dari sempurna dan untuk itu penulis secara terbuka menerima
masukan-masukan dan kritikan yang bersifat menyempurnakan pengetahuan penulis
akan materi yang dibahas. Secara khusus penulis mengucapkan terimakasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat :
1.
Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara dan segenap Staf dan jajarannya;
2.
Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara dan segenap Staf dan jajarannya;
iii
Universitas Sumatera Utara
3.
Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program
Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan Fakkultas Hukum USU dan
sekaligus selaku Ketua Komisi Pembimbing yang telah banyak memberi arahan,
masukan dan saran dalam penulisan tesis ini;
4.
Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum, selaku Anggota Komisi
Pembimbing yang telah banyak memberi arahan, masukan dan saran dalam
penulisan tesis ini;
5.
Bapak Dr. Edy Ikhsan, SH. MA, selaku Anggota Komisi Pembimbing yang
telah banyak memberi arahan, masukan dan saran dalam penulisan tesis ini;
6.
Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS selaku dosen Penguji;
7.
Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, SH, MHum selaku dosen Penguji;
Ucapan terimakasih yang setulus-tulusnya kepada Suami tercinta Doniel
Ferdinand Hutasoit SH, Jaksa Penuntut Umum pada Kejaksaan Negeri Simalungun,
Papa dan Mama (Pantas Sianturi SH,MHum/ Nurhayati Pakpahan), Keluarga
Kakanda dan Ponakan (Eva Cristina Sianturi SE/ Donal Purba SE/Nathanael
Purba) dan Abanganda Adventus Darma Saputra Sianturi, ST, atas doa dan segala
pengorbanannya, kiranya Tuhan Yesus memberkati keluarga tercinta.
Medan,
Agustus 2016
Penulis,
MAYLISSA PUTRI BASANA SIANTURI
NIM : 1470110
iv
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
1.
Nama
:
MAYLISSA PUTRI BASANA
2.
Tempat, tanggal lahir
:
Medan
3.
Status
:
Kawin
4.
Agama
:
Kristen
5.
Alamat
:
Jln Setia Budi Psr II Nomor 15 Medan
II. KELUARGA
1.
Nama Suami
:
Doniel Ferdinand Hutasoit,SH
2.
Nama Ayah
:
Pantas Sianturi SH,MHum
3.
Nama Ibu
:
Nurhayati Pakpahan
4.
Nama Saudara
:
Eva Chistina Sianturi SE
:
Adventus Darma Saputra Sianturi ST
III. PENDIDIKAN
1.
SD
:
SD Anthonius Medan
2.
SMP
:
SMP Negeri I Medan
3.
SMA
:
SMA St.Thomas II Medan
4.
S1
:
Fakultas Hukum USU
5.
S2
:
Program Studi Magister Kenotariatan FH USU
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ...........................................................................................................
i
ABSTRACT .........................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..........................................................................
v
DAFTAR ISI .......................................................................................................
vi
DAFTAR TABEL ..............................................................................................
ix
BAB I.
PENDAHULUAN.............................................................................
1
A. Latar Belakang ............................................................................
1
B. Perumusan Masalah ....................................................................
9
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 10
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 10
E. Keaslian Penelitian...................................................................... 11
F. Landasan Teori dan Konseptual.................................................. 11
G. Metode Penelitian........................................................................ 20
BAB II.
1.
Sifat Dan Jenis Penelitian .................................................... 21
2.
Sumber Data......................................................................... 22
3.
Teknik Pengumpulan Data................................................... 23
4.
Analisa Data......................................................................... 24
TINJAUAN
UMUM
TERHADAP
PENYERAHAN
(LEVERING)
BERDASAR
ALAS
HAK
(TITEL)
PERJANJIAN JUAL BELI ............................................................ 26
A. Penyerahan (levering) Sebagai Perbuatan Pengalihan Objek
Hak .............................................................................................. 26
1.
Pengertian Penyerahan (levering) ........................................ 26
2.
Feitelijke Levering dan Juridische Levering........................ 29
3.
Sistem dan Sahnya Penyerahan (Levering).......................... 31
B. Konsepsi Jual Beli Tanah............................................................ 45
vi
Universitas Sumatera Utara
1.
Jual Beli Menurut KUHPerdata ........................................... 45
2.
Jual Beli Tanah Menurut UUPA .............................................. 53
3.
Tanah Sebagai Objek Hak Dalam Jual Beli .............................. 58
BAB III. PPAT
SELAKU
PEJABAT
YANG
BERWENANG
MEMBUAT AKTA PERALIHAN DAN PENDAFTARAN
AKTA PERALIHAN HAK ATAS TANAH .................................. 63
A. Tentang PPAT............................................................................. 63
1.
Pengertian PPAT.................................................................. 63
2.
Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT............................. 65
3.
Fungsi dan Tugas PPAT ...................................................... 67
B. Pendaftaran Tanah....................................................................... 70
BAB IV.
1.
Pengertian Pendaftaran Tanah ............................................. 70
2.
Tujuan Pendaftaran Tanah ................................................... 74
3.
Sistim dan Publikasi Pendaftaran Tanah.............................. 78
PROBLEMATIKA HUKUM PERALIHAN HAK MILIK
(LEVERING) ATAS TANAH DARI PENJUAL KE PEMBELI 87
A. Masalah Hukum Saat Beralihnya (Levering) Hak Atas Tanah
Berdasar Jual Beli ....................................................................... 87
1.
Problema Hukum Saat Beralihnya Hak Atas Tanah Dalam
Jual Beli................................................................................ 87
2.
Mekanisme Pengalihan dan Keabsahan Akta Jual Beli
sebagai Momentum Peralihan Hak ...................................... 99
B. Keabsahan Peralihan Hak yang Tidak Diikuti Pendaftaran........ 124
1.
Faktor-faktor yang mengakibatkan Akta Peralihan tidak
dapat Didaftar....................................................................... 124
2.
Mekanisme Pendaftaran Peralihan Hak Atas tanah ............. 129
C. Peran Dan Tanggung Jawab PPAT Selaku Yang Membuat
Akta Peralihan............................................................................. 134
1.
Peran PPAT Selaku Pembuat Akta Peralihan ...................... 134
2.
Tanggung Jawab PPAT terhadap Pembuatan Akta ............. 139
vii
Universitas Sumatera Utara
BAB V.
KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................ 151
A. Kesimpulan ................................................................................. 151
B. Saran............................................................................................ 152
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 154
viii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
1.
TABEL 1: Pasal yang Mengatur Istilah Dialihkan (Levering) Dalam UUPA
2.
TABEL 2: Dasar Hukum Pembuatan Akta PPAT
3.
TABEL 3: Pelaksanaan Pembuatan AJB Oleh PPAT dan Dasar Hukumnya.
4.
TABEL 4: PPAT Menolak Membuat Akta Peralihan Hak.
ix
Universitas Sumatera Utara
HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
TESIS
Oleh
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
147011014/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK
HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL BELI TANAH
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
147011014/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
: PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING
DARI OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA
JUAL BELI TANAH
: MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
: 147011014
: KENOTARIATAN
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum)
Ketua Program Studi,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN)
Pembimbing
(Dr. Edy Ikhsan, SH, MA)
Dekan,
(Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 25 Agustus 2016
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 25 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Dr. Edy Ikhsan, SH, MA
3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
4. Dr. Rosnidar Sembiring, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
Nim
:
147011014
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
PROBLEMATIKA HUKUM ATAS LEVERING DARI
OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM AKTA JUAL
BELI TANAH
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : MAY LISSA PUTRI BASANA SIANTURI
Nim : 147011014
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Dalam jual beli tanah khususnya yang sudah terdaftar, agar dapat dilakukan
balik nama ke pembeli maka jual beli itu haruslah dibuat dalam akta jual beli yang
dibuat oleh PPAT, oleh karenanya penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kapan
terjadi beralihnya hak milik atau penyerahan (Levering) atas tanah yang dijual
tersebut dan bagaimana keabsahan peralihan itu jika tidak diikuti dengan
pendaftarannya serta untuk mengetahui peran PPAT selaku pejabat yang membuat
akta jual beli tersebut.Jenis penelitian ini adalah penelitian yuridis normatif, yang
sifatnya deskriptif dan pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan perundangundangan (statute approahch). Data yang dipergunakan adalah data sekunder berupa
yaitu data yang dikumpulkan melalui studi dokumen terhadap bahan kepustakaan,
dengan teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustaan (library
research).
Analisis data dilakukan dengan pendekatan kwalitatif analisis yang berarti
analisis yang dipakai dalam bentuk uraian, dan hasil penelitian diperoleh kesimpulan
bahwa saat atau momentum beralihnya hak milik atas tanah yang dijual yang sudah
terdaftar adalah pada saat setelah ditandatanganinya akta jual beli di hadapan PPAT,
dan bukan pada saat dilakukannya balik nama di kantor pertanahan, hal mana dapat
menimbulkan persoalan karena selama belum dilakukannya balik nama ke nama
pembeli, maka tanah tersebut masih tercatat atas nama pemilik lama (penjual)
sehingga pembeli selaku pemilik baru akan mengalami kesulitan didalam
mempertahankan haknya apabila ada tuntutan dari pihak ketiga. Oleh karenanya
PPAT selaku pejabat yang berwenang membuat akta pengalihan memegang peranan
yang penting dalam proses keaabsahan pengalihan hak atas tanah dimaksud.
Dengan demikian disarankan guna tercipta kepastian dan perlindungan hukum
bagi pihak pembeli, maka momentum beralihnya hak atas tanah yang dijual kepada
pembeli khususnya terhadap tanah yang telah terdaftar, sebaiknya adalah setelah
terlaksana balik nama atas sertifikatnya ke nama pembeli yaitu setelah dilakukannya
pendaftaran peralihan hak tersebut di Kantor Pertanahan, oleh karenanya disarankan
perlu adanya peraturan yang mengatur hal tersebut. Selanjutnya untuk menghindari
timbulnya sengketa atau permasalahan dikemudian hari, maka seorang Pejabat
Pembuat Akta Tanah disarankan untuk berhati-hati dalam menjalankan fungsi
jabatannya. Dibutuhkan ketelitian dan pemahaman ilmu hukum yang luas, karena
seorang PPAT yang lalai dan melanggar ketentuan-ketentuan yang telah diatur tidak
saja dapat dikenakan sanksi maupun tuntutan hukum baik pidana maupun perdata
akan tetapi dapat berakibat timbulnya kerugian bagi masyarakat yang harus memakai
jasa PPAT dalam hal apabila mengadakan jual beli tanah.
Kata Kunci : Penyerahan, Jual Beli dan Akta PPAT
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
The problems in this thesis are when is a land rights handed over/ transferred
to the buyer in a land sale? How about the legality of the land right transfer in the
sale deed which was not followed by a transfer of title (an application) in BPN
(National Land Agency)? How about the role and responsibility of a PPAT (Land
Title Registrar) as the maker of AJB (Sale Deed) in the conduct of the transfer of the
land rights?
The research was normative judicial which was descriptive and used statute
approach. The data were secondary data gathered through documentary studies on
literature which were collected through library research. The data were analyzed by
using qualitative approach which meant that the analysis made in the form of
description, namely by interpreting, studying, and assessing all regulations and the
legal materials in order to draw a conclusion by using deductive logical reasoning
which draws the conclusion from the more general to the more specific.
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997 states that
every transfer of land title through buy and sell can only be registered if its legal
action on the land title transfer has been made in a deed by PPAT. In other words,
the title of the land or also called the levering has to be put in a deed. It is clearly
stipulated in the Sale Deed made by the PPAT, “Starting from today the title of object
of the sale and purchase described in this deed has been transferred to the Second
Party and therefore all its advantages from which are gained, and all its
disadvantages has become the Second Party’s rights/ responsibility.” It shows that
the levering of the object has been judicially carries out; it is called juridische
levering in the legal context. However, there is still one legal problem; that as long
as the deed by PPAT is not registered yet in accordance with what is stipulated in
Article 37 paragraph (1) of Government Regulations No.24/1997, the land titles is
not transferred in the name of the buyer yet, either on the Certificate of Land Title or
the Land Registrar at the Land Registrar Office; the title is still in the name of the
seller. There is also a chance in which the Head of the Land Registrar Office objects
the application to the Land Title Transfer because it does not meet all the
requirements stipulated by the law. As the official with the authority to make the deed
of the land title transfer, the role and responsibility of PPAT determine the transfer of
the title from the seller to the buyer; thus, his/her conscientiousness and carefulness
is demanded to analyze the truth of all documents and to meet the requirements both
formal and material of the title transfer deed so that it can be registered in the Land
Registrar and the title can be transferred into the name of the buyer.
Keywords: Transfer, Sale and Purchase and PPAT Deed
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji dan Syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Kuasa, karena atas berkatnyalah
Penulis dapat menyelesaikan Tesis ini yang diberi judul “ PROBLEMATIKA
HUKUM ATAS LEVERING DARI OBJEK HAK YANG DIBUAT DALAM
AKTA JUAL BELI TANAH”.
Penulisan Tesis ini adalah merupakan salah satu persyaratan guna
memperoleh gelar Magister Kenotariatan (MKn) pada Fakultas Hukum USU, dan
semoga karya ilmiah ini memberi manfaat tidak saja bagi penulis sendiri tetapi juga
bagi rekan-rekan mahasiswa pada Program Magister Kenotariatan dan masyarakat
pada umumnya yang tidak terlepas dari perbuatan-perbuatan hukum jual beli tanah.
Dalam kesempatan ini penulis menyampaikan terimakasih yang sebesarbesarnya kepada sengenap pihak yang telah memberi dukungan bagi penulis sehingga
penulisan tesis ini dapat terlaksana dengan baik dan penulis menyadari bahwa tesis
ini masih jauh dari sempurna dan untuk itu penulis secara terbuka menerima
masukan-masukan dan kritikan yang bersifat menyempurnakan pengetahuan penulis
akan materi yang dibahas. Secara khusus penulis mengucapkan terimakasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat :
1.
Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara dan segenap Staf dan jajarannya;
2.
Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara dan segenap Staf dan jajarannya;
iii
Universitas Sumatera Utara
3.
Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program
Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan Fakkultas Hukum USU dan
sekaligus selaku Ketua Komisi Pembimbing yang telah banyak memberi arahan,
masukan dan saran dalam penulisan tesis ini;
4.
Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum, selaku Anggota Komisi
Pembimbing yang telah banyak memberi arahan, masukan dan saran dalam
penulisan tesis ini;
5.
Bapak Dr. Edy Ikhsan, SH. MA, selaku Anggota Komisi Pembimbing yang
telah banyak memberi arahan, masukan dan saran dalam penulisan tesis ini;
6.
Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS selaku dosen Penguji;
7.
Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, SH, MHum selaku dosen Penguji;
Ucapan terimakasih yang setulus-tulusnya kepada Suami tercinta Doniel
Ferdinand Hutasoit SH, Jaksa Penuntut Umum pada Kejaksaan Negeri Simalungun,
Papa dan Mama (Pantas Sianturi SH,MHum/ Nurhayati Pakpahan), Keluarga
Kakanda dan Ponakan (Eva Cristina Sianturi SE/ Donal Purba SE/Nathanael
Purba) dan Abanganda Adventus Darma Saputra Sianturi, ST, atas doa dan segala
pengorbanannya, kiranya Tuhan Yesus memberkati keluarga tercinta.
Medan,
Agustus 2016
Penulis,
MAYLISSA PUTRI BASANA SIANTURI
NIM : 1470110
iv
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
1.
Nama
:
MAYLISSA PUTRI BASANA
2.
Tempat, tanggal lahir
:
Medan
3.
Status
:
Kawin
4.
Agama
:
Kristen
5.
Alamat
:
Jln Setia Budi Psr II Nomor 15 Medan
II. KELUARGA
1.
Nama Suami
:
Doniel Ferdinand Hutasoit,SH
2.
Nama Ayah
:
Pantas Sianturi SH,MHum
3.
Nama Ibu
:
Nurhayati Pakpahan
4.
Nama Saudara
:
Eva Chistina Sianturi SE
:
Adventus Darma Saputra Sianturi ST
III. PENDIDIKAN
1.
SD
:
SD Anthonius Medan
2.
SMP
:
SMP Negeri I Medan
3.
SMA
:
SMA St.Thomas II Medan
4.
S1
:
Fakultas Hukum USU
5.
S2
:
Program Studi Magister Kenotariatan FH USU
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ...........................................................................................................
i
ABSTRACT .........................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..........................................................................
v
DAFTAR ISI .......................................................................................................
vi
DAFTAR TABEL ..............................................................................................
ix
BAB I.
PENDAHULUAN.............................................................................
1
A. Latar Belakang ............................................................................
1
B. Perumusan Masalah ....................................................................
9
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 10
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 10
E. Keaslian Penelitian...................................................................... 11
F. Landasan Teori dan Konseptual.................................................. 11
G. Metode Penelitian........................................................................ 20
BAB II.
1.
Sifat Dan Jenis Penelitian .................................................... 21
2.
Sumber Data......................................................................... 22
3.
Teknik Pengumpulan Data................................................... 23
4.
Analisa Data......................................................................... 24
TINJAUAN
UMUM
TERHADAP
PENYERAHAN
(LEVERING)
BERDASAR
ALAS
HAK
(TITEL)
PERJANJIAN JUAL BELI ............................................................ 26
A. Penyerahan (levering) Sebagai Perbuatan Pengalihan Objek
Hak .............................................................................................. 26
1.
Pengertian Penyerahan (levering) ........................................ 26
2.
Feitelijke Levering dan Juridische Levering........................ 29
3.
Sistem dan Sahnya Penyerahan (Levering).......................... 31
B. Konsepsi Jual Beli Tanah............................................................ 45
vi
Universitas Sumatera Utara
1.
Jual Beli Menurut KUHPerdata ........................................... 45
2.
Jual Beli Tanah Menurut UUPA .............................................. 53
3.
Tanah Sebagai Objek Hak Dalam Jual Beli .............................. 58
BAB III. PPAT
SELAKU
PEJABAT
YANG
BERWENANG
MEMBUAT AKTA PERALIHAN DAN PENDAFTARAN
AKTA PERALIHAN HAK ATAS TANAH .................................. 63
A. Tentang PPAT............................................................................. 63
1.
Pengertian PPAT.................................................................. 63
2.
Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT............................. 65
3.
Fungsi dan Tugas PPAT ...................................................... 67
B. Pendaftaran Tanah....................................................................... 70
BAB IV.
1.
Pengertian Pendaftaran Tanah ............................................. 70
2.
Tujuan Pendaftaran Tanah ................................................... 74
3.
Sistim dan Publikasi Pendaftaran Tanah.............................. 78
PROBLEMATIKA HUKUM PERALIHAN HAK MILIK
(LEVERING) ATAS TANAH DARI PENJUAL KE PEMBELI 87
A. Masalah Hukum Saat Beralihnya (Levering) Hak Atas Tanah
Berdasar Jual Beli ....................................................................... 87
1.
Problema Hukum Saat Beralihnya Hak Atas Tanah Dalam
Jual Beli................................................................................ 87
2.
Mekanisme Pengalihan dan Keabsahan Akta Jual Beli
sebagai Momentum Peralihan Hak ...................................... 99
B. Keabsahan Peralihan Hak yang Tidak Diikuti Pendaftaran........ 124
1.
Faktor-faktor yang mengakibatkan Akta Peralihan tidak
dapat Didaftar....................................................................... 124
2.
Mekanisme Pendaftaran Peralihan Hak Atas tanah ............. 129
C. Peran Dan Tanggung Jawab PPAT Selaku Yang Membuat
Akta Peralihan............................................................................. 134
1.
Peran PPAT Selaku Pembuat Akta Peralihan ...................... 134
2.
Tanggung Jawab PPAT terhadap Pembuatan Akta ............. 139
vii
Universitas Sumatera Utara
BAB V.
KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................ 151
A. Kesimpulan ................................................................................. 151
B. Saran............................................................................................ 152
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 154
viii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
1.
TABEL 1: Pasal yang Mengatur Istilah Dialihkan (Levering) Dalam UUPA
2.
TABEL 2: Dasar Hukum Pembuatan Akta PPAT
3.
TABEL 3: Pelaksanaan Pembuatan AJB Oleh PPAT dan Dasar Hukumnya.
4.
TABEL 4: PPAT Menolak Membuat Akta Peralihan Hak.
ix
Universitas Sumatera Utara