B. Larangan Kuasa Substitusi dalam Pembuatan SKMHT terhadap Pemegang Hak Tanggungan
Kewenangan PPAT membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan selain tercantum dalam Pasal 15 ayat 1 juga berdasarkan Penjelasan
Umum angka 7 yang antara lain menyatakan bahwa : 1
PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang
berbentuk aktanya ditetapkan, sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing.
Sebagai pejabat umum tersebut maka aktaakta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.
2 Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan selain kepada
Notaris, ditugaskan juga kepada PPAT yang keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan untuk memudahkan pelayanan kepada pihak-pihak yang
memerlukan.
42
Dengan demikian jika Notaris berwenang membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk tanah-tanah diseluruh wilayah Indonesia,
maka PPAT hanya boleh membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk tanah-tanah yang berada di wilayah jabatannya terutama ditempat-tempat
dimana tidak ada Notaris yang bertugas. Surat Kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggugnan dan wajib memenuhi persyaratan
42
bid., hal. 167-168.
Universitas Sumatera Utara
mengenai muatannya sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 15 ayat 1 Undang- Undang Hak Tanggungan.
Jika Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dibuat sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan tersebut di atas maka
Surat Kuasa yang bersangkutan batal demi hukum, artinya Surat Kuasa itu tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Undang-Undang Hak Tanggungan secara tegas membatasi isi atau muatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yaitu hanya memuat perbuatan
hukum membebankan Hak Tanggungan. Jadi tidak boleh memuat kuasa-kuasa melakukan perbuatan hukum lain yang bermaksud mendukung tercapainya
maksud pemberian jaminan yang bersangkutan misalnya, tidak memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, memperpanjang hak atas
tanah atau untuk mengurus perpanjangan sertifikat, mengurus balik nama dan sebagainya. Jika memang dikehendaki, hal-hal semacam itu dapat dimuat di
dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan namun bukan sebagai kuasa tetapi hanya berupa Hak Tanggungan seperti halnya yang dimuat dalam Pasal 11 ayat 2 a
sampai dengan k. Selain itu, jika dalam Surat Kuasa Memasang Hipotik SKMH debitor
dapat memberi kuasa kepada kreditor dengan hak substitusi, maka menurut Undang-Undang Hak Tanggungan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
tidak boleh memuat kuasa substitusi yaitu penggantian penerima kuasa melalui pengadilan. Namun juka penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain
dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya misalnya, Direksi Bank
Universitas Sumatera Utara
menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya atau pihak lain, maka ini bukan merupakan substitusi Penjelasan Pasal 15 ayat 1
huruf b. Guna mencegah berlarut-larutnya pemberian kuasa dan terjadinya
penyalahgunaan serta demi tercapainya kepastian hukum, maka berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dibatasi jangka waktunya, untuk hak atas
tanah, yang sudah terdaftar, wajib diiukti dengan pembuatan Akta Pembuatan Hak Tanggungan selambat-lambatna 1 satu bulan sesudah diberikan, sedangkan
terhadap hak atas tanah yang belum terdaftar harus dipenuhi dalam waktu 3 tiga bulan.
Dalam Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu, seperti kredit usaha kecil, berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok
kredit usaha kecil tersebut; sedangkan untuk objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang pensertifikatannya sedang dalam pengurusan, berlaku sampai
terbitnya sertifikat hak atas tanah tersebut ditambah tiga bulan.
Pasal 15 ayat 1 UU Nomor 4 Tahun 1996 memuat larangan dan persyaratan bagi sahnya SKMHT sebagai berikut :
1 Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum
lainnya daripada membebankan Hak Tanggungan. Tidak dilarang pemberi kuasa memberikan janji-janji yang dimaksudkan dalam Pasal 11 ayat 2
UU Nomor 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
2 Dilarang memuat kuasa substitusi. “Substitusi” adalah penggantian
penerima kuasa melalui peralihan, hingga ada penerima kuasa baru. 3
Wajib dicantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang, nama serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila
debitor bukan pemberi Hak Tanggungan. Apabila persyaratan tersebut tidak dipenuhi atau dilanggar larangan-larangan di atas, SKMHT yang
bersangkutan menjadi batal demi hukum.
43
4 Perlindungan Bagi Kreditor Pemegang Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan Kuasa untuk memberikan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika
Pemberi Hak Tanggungan meninggal dunia. Kuasa tersebut berakhir setelah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Hal tersebut diatur
oleh undang-undang dalam rangka melindungi kepentingan kreditor sebagai pihak yang umumnya diberi kuasa untuk membebankan Hak
Tanggungan yang dijanjikan.
44
Pasal 15 ayat 1 UU Nomor 4 Tahun 1996 memuat larangan dan persyaratan bagi sahnya SKMHT sebagai berikut :
1 Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum
lainnya daripada membebankan Hak Tanggungan. Tidak dilarang pemberi kuasa memberikan janji-janji yang dimaksudkan dalam Pasal 11 ayat 2
UU Nomor 4 Tahun 1996.
43
Penjelasan Pasal 15 UU Nomor 4 Tahun 1996.
44
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
2 Dilarang memuat kuasa substitusi. “Substitusi” adalah penggantian
penerima kuasa melalui peralihan, hingga ada penerima kuasa baru.
3 Wajib dicantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang,
nama serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan. Apabila persyaratan tersebut
tidak dipenuhi atau dilanggar larangan-larangan di atas, SKMHT yang bersangkutan menjadi batal demi hukum.
45
4 Perlindungan Bagi Kreditor Pemegang Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan Kuasa untuk memberikan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika
Pemberi Hak Tanggungan meninggal dunia. Kuasa tersebut berakhir setelah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Hal tersebut diatur
oleh undang-undang dalam rangka melindungi kepentingan kreditor sebagai pihak yang umumnya diberi kuasa untuk membebankan Hak
Tanggungan yang dijanjikan.
46
“Sesuai dengan kewenangannya sebagaimana terdapat dalam Pasal 15 ayat 3 UUJN, bahwa Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam
Peraturan perundang-undangan, selain itu dalam UUHT sendiri juga tidak ada pembatasan kewenangan notaris dalam pembuatan SKMHT dan dalam hal ini
45
Ibid
46
Ibid
Universitas Sumatera Utara
notaris bukan hanya sebagai petugas pengisi blangko tetapi sebagai pejabat umum yang mempunyai kewenangan untuk membuat akta secara notariil”
47
C. Aspek Hukum dari SKMHT terhadap UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
Kategori