• Definisi Aset tetap adalah aset berwujud yang: par 6 1. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan
2. Diharapkan digunakan selama lebih dari satu periode.
7
Tidak berlaku untuk
Hak penambangan Reservasi tambang
Ciri
►
“ Used in operations
” and not for resale.
►
Long-term in nature and
usually depreciated.
►
Possess physical substance
.
Harga Perolehan Aset Tetap - Dikapitalisasi
Kapitalisasi — proses menangguhkan biaya perolehan
yang terjadi pada periode sekarang ke periode masa depan di mana aset tersebut diharapkan memberikan manfaat
Biaya dikapitalisasi jika memenuhi kriteria : • Terjadi dari transaksi masa lalu
• Dapat diidentifikasi dan memiliki manfaat di masa
mendatang • Pemilik memiliki kendali atas manfaat di masa
depan dari aset tersebut control over future benefits
Kapitalisasi — proses menangguhkan biaya perolehan
yang terjadi pada periode sekarang ke periode masa depan di mana aset tersebut diharapkan memberikan manfaat
Biaya dikapitalisasi jika memenuhi kriteria : • Terjadi dari transaksi masa lalu
• Dapat diidentifikasi dan memiliki manfaat di masa
mendatang • Pemilik memiliki kendali atas manfaat di masa
depan dari aset tersebut control over future benefits
Dialokasikan Beban Depresiasi
Alokasi — proses membebankan biaya yang
dikapitalisasi pada periode di mana aset tersebut memberikan manfaat.
Ditentukan oleh masa manfaat, nilai sisi dan metode alokasi
Proses alokasi dikenal sebagai:
• Depreciation untuk aset tetap
Alokasi — proses membebankan biaya yang
dikapitalisasi pada periode di mana aset tersebut memberikan manfaat.
Ditentukan oleh masa manfaat, nilai sisi dan metode alokasi
Proses alokasi dikenal sebagai:
• Depreciation untuk aset tetap
Biaya perolehan aset tetap harus diakui sebagai aset jika dan hanya jika : par 7
a Besar kemungkinan manfaat ekonomis di
masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan
mengalir ke entitas; dan
b Biaya perolehan aset dapat
diukur secara andal
.
10
Kriteria pengakuan berlaku
pada saat pengakuan awal
dan untuk biaya setelah perolehan awal.
11
Suku cadang utama dan peralatan siap pakai termasuk
aset tetap jika
digunakan lebih dari satu periode
hanya digunakan untuk aset tertentu
komponen yang diganti tidak diakui lagi.
Suku cadang utama dan peralatan siap pakai termasuk aset tetap jika
digunakan lebih dari satu periode
hanya digunakan untuk aset tertentu
komponen yang diganti tidak diakui lagi.
Contoh: Entitas membeli suatu komponen suku cadang dari
suatu mesin. Suku cadang tersebut spesifik dan harganya material dibandingkan dengan nilai aset tersebut. Jangka
waktu pemakaian suku cadang tersebut lebih satu tahun.
Suku cadang dikategorikan sebagai aset pada saat pembelian, dengan syarat komponen yang akan diganti dihapuskan dari
pembukuan.
Contoh: Entitas membeli suatu komponen suku cadang dari
suatu mesin. Suku cadang tersebut spesifik dan harganya material dibandingkan dengan nilai aset tersebut. Jangka
waktu pemakaian suku cadang tersebut lebih satu tahun.
Suku cadang dikategorikan sebagai aset pada saat pembelian, dengan syarat komponen yang akan diganti dihapuskan dari
pembukuan.
Pengakuan Aset Tetap - materialitas
12
Unit ukuran dalam pengakuan sesuai kondisi entitas.
Kriteria agregasi atau invidual.
Mempengaruhi nilai aset
Mempengaruhi biaya depresiasi atau biaya operasi Laba
potensi earning management
Unit ukuran dalam pengakuan sesuai kondisi entitas.
Kriteria agregasi atau invidual.
Mempengaruhi nilai aset
Mempengaruhi biaya depresiasi atau biaya operasi Laba
potensi earning management
Materialitas digunakan sebagai tambahan kriteria untuk menentukan, apakah
pengeluaran akan dicatat sebagai aset tetap
Pengeluaran yang memenuhi kriteria aset tetap namun tidak material dari sisi jumlah seringkali tidak dikapitalisasi dan dicatat sebagai beban pada periode
berjalan.
Suatu aset secara individu tidak material, namun pembelian dalam jumlah banyak material sehingga dikapitalisasi
Materialitas digunakan sebagai tambahan kriteria untuk menentukan, apakah
pengeluaran akan dicatat sebagai aset tetap
Pengeluaran yang memenuhi kriteria aset tetap namun tidak material dari sisi jumlah seringkali tidak dikapitalisasi dan dicatat sebagai beban pada periode
berjalan.
Suatu aset secara individu tidak material, namun pembelian dalam jumlah banyak material sehingga dikapitalisasi
13
Agregasi
Entitas membeli satu buah kursi seharga
Rp1.000.000
Entitas membeli 100 buah kursi dengan harga satuan Rp1.000.000 total Rp100.000.000
Materialitas
Entitas membeli mesin hitung elektrik seharga Rp
1.500.000
Entitas membeli dinding seharga Rp1.250.000
Agregasi
Entitas membeli satu buah kursi seharga
Rp1.000.000
Entitas membeli 100 buah kursi dengan harga satuan Rp1.000.000 total Rp100.000.000
Materialitas
Entitas membeli mesin hitung elektrik seharga Rp
1.500.000
Entitas membeli dinding seharga Rp1.250.000
?
?
?
?
?
?
?
?
14
Pertimbangan penentuan batas suatu pengeluaran dikapitalisasi sebagai aset tetap:
Ukuran entitas
Relevansi informasi bagi pengguna
Biaya dan manfaat, biaya untuk menyelenggarakan pencatatan
aset tetap dan manfaat dari informasi yang dihasilkan dari pencatatan aset tetap tersebut.
Konsekuensi ekonomis
Semakin tinggi batas materialitas pengeluaran akan cenderung
dicatat sebagai beban
laba akan kecil
administrasi pencatatan aset lebih mudah
Entitas dapat menetapkan 1 jt, 5 jt, 10jt, 25jt, 50jt
Jika tidak dicatat sebagai aset biasanya tidak diinventarisasi sehingga aset tidak dipelihara.
Pertimbangan penentuan batas suatu pengeluaran dikapitalisasi sebagai aset tetap:
Ukuran entitas
Relevansi informasi bagi pengguna
Biaya dan manfaat, biaya untuk menyelenggarakan pencatatan
aset tetap dan manfaat dari informasi yang dihasilkan dari pencatatan aset tetap tersebut.
Konsekuensi ekonomis
Semakin tinggi batas materialitas pengeluaran akan cenderung
dicatat sebagai beban
laba akan kecil
administrasi pencatatan aset lebih mudah
Entitas dapat menetapkan 1 jt, 5 jt, 10jt, 25jt, 50jt
Jika tidak dicatat sebagai aset biasanya tidak diinventarisasi sehingga aset tidak dipelihara.
Pengukuran Awal
Suatu aset tetap yang memenuhi kualifikasi diakui sebagai aset tetap pada awalnya harus diukur sebesar biaya
perolehan. par 15 Suatu aset tetap yang memenuhi kualifikasi diakui sebagai
aset tetap pada awalnya harus diukur sebesar biaya
perolehan . par 15
15
Biaya Perolehan Biaya Perolehan
Biaya yang dapat diatribusikan secara
langsung Biaya yang dapat
diatribusikan secara langsung
Biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan
restorasi lokasi aset Biaya pembongkaran dan
pemindahan aset tetap dan restorasi lokasi aset
Biaya Perolehan awal
Seluruh biaya terkait aset yang memiliki
manfaat di masa mendatang.
Aset lain yang berfungsi agar suatu aset dapat memiliki manfaat di masa mendatang.
Alat yang dipasang agar pabrik dapat
berjalan sesuai dengan ketentuan pengolahan limbah industri.
Seluruh biaya terkait aset yang memiliki
manfaat di masa mendatang.
Aset lain yang berfungsi agar suatu aset dapat memiliki manfaat di masa mendatang.
Alat yang dipasang agar pabrik dapat
berjalan sesuai dengan ketentuan pengolahan limbah industri.
16
Biaya pemeliharaan dan perbaikan diakui beban di laporan
laba rugi komprehensif periode berjalan
Perawatan
Suku cadang kecil
Penggantian aset akan menambah aset jika:
Memenuhi kriteria aset memiliki masa manfaat lebih dari satu
periode dan diukur dengan andal
Komponen yang diganti tidak lagi dicatat sebagai aset
Inspeksi yang signifikan dapat diakui sebagai aset jika:
Memenuhi kriteria aset
Nilai inspeksi terdahulu dibedakan dari fisik dihentikan
pencatatanya
Biaya pemeliharaan dan perbaikan diakui beban di laporan
laba rugi komprehensif periode berjalan
Perawatan
Suku cadang kecil
Penggantian aset akan menambah aset jika:
Memenuhi kriteria aset memiliki masa manfaat lebih dari satu
periode dan diukur dengan andal
Komponen yang diganti tidak lagi dicatat sebagai aset
Inspeksi yang signifikan dapat diakui sebagai aset jika:
Memenuhi kriteria aset
Nilai inspeksi terdahulu dibedakan dari fisik dihentikan
pencatatanya
17
a Harga perolehan, termasuk bea impor dan pajak pembelian yang tidak
dapat dikreditkan setelah dikurangi diskon pembelian dan potongan lain;
b Biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung
untuk membawa aset ke lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap digunakan sesuai
dengan keinginan dan maksud manajemen c Estimasi awal biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan
restorasi lokasi aset. Kewajiban atas biaya tersebut timbul
– ketika aset tersebut diperoleh, atau
– karena entitas menggunakan aset tersebut selama periode tertentu untuk
tujuan selain untuk menghasilkan persediaan .
18
a Biaya imbalan kerja yang timbul dari pembangunan atau akuisisi aset tetap.
b Biaya penyiapan lahan untuk pabrik; c Biaya handling dan penyerahan awal;
d Biaya perakitan dan instalasi e Biaya pengujian aset apakah aset berfungsi dengan baik
setelah dikurangi hasil penjualan produk tersebut f Komisi profesional
19
Bukan Komponen Biaya Perolehan
a Biaya pembukaan fasilitas baru b Biaya pengenalan produk baru
c Biaya penyelenggaraan bisnis di lokasi baru termasuk
biaya pelatihan staf d Administrasi dan overhead umum
e Biaya saat alat belum beroperasi penuh f Kerugian awal operasi
g Biaya relokasi dan reorganisasi operasi entitas. h Hasil dari aset sebelum dimanfaatkan hasil parkir dari
lahan yang belum digunakan. i
Laba internal jika aset tersebut merupakan persediaan perusahaan.
20
Ilustrasi Biaya Perolehan
• Entitas membeli peralatan tambang, diimport dari luar neger. Harga peralatan 200.000 USD.
• Cost insurance and freight sebesar 10.000 USD. • Peralatan tersebut dikenakan bea masuk dan bea
masuk tambahan sebesar 15 dari nilai CIF. • PPN 10, PPnBM 10 dan PPh 22 sebesar 2,5.
• Kurs spot atas atas pembelian peralatan tersebut
sebesar 11.000 dan kurs KMK yang berlaku pada saat transaksi sebesar 11.100.
Contoh Contoh
21
Ilustrasi Biaya Perolehan
Contoh Contoh
22
• Nilai peralatan : 200.000 + 10.000 = 210.000 USD
• 210.000 x 11.000 = 2.310.000.000 pencatatan perusahaan
• Bea masuk 210.000 x 15 x 11.100 = 349.650.000
• Total CIF + bea masuk kurs pajak = 210.000 x 115 x 11.100 = 2.680.650.000
• PPN = 10 x 2.680.650.000 = 268.065.000
• PPnBM = 20 x 2.680.650.000 = 536.130.000
• PPh 22 = 2,5 x 2.680.650.000 = 67.016.250
• Nilai peralatan 2.310.000.000 + 349.650.000 + 536.130.000 = 3.195.780.000
Peralatan 2.310.000.000
Utang Dagang 2.310.000.000
Peralatan bea masuk 349.650.000
Peralatan PPnBM 536.130.000
Kas 885.780.000
PPN Masukan 268.065.000
Pajak dby dmk PPh22 67.016.250 Kas
604.800.000
3.195.780.000
Ilustrasi Biaya Perolehan
Berikut ini biaya yang dikeluarkan PT. Kelana dalam rangka perolehan mesin baru untuk produk barunya:
1. 20 milyar untuk pembelian mesin 2. 1.300 juta biaya tenaga kerja untuk memodifikasi dan instalasi
mesin sesuai layout pabrik. 3. 200 juta untuk penyiapan lokasi pabrik
4. 300 juta untuk pengiriman mesin 5. 1.000 juta PPN dan 1.500 juta bea masuk.
6. Biaya promosi produk baru 700 juta 7. Biaya pengetesan awal 250 juta
8. Biaya grand opening 350 juta 9. Biaya tenaga enginering yang melakukan pengetesan dan instalasi
150 juta 10. Biaya administrasi yang dimasukkan dalam biaya overhead 120
juta
Contoh Contoh
23
Diskusikan mana yang
merupakan biaya
perolehan
??
Pengukuran Awal
• Biaya dari pembukaan pabrik tersebut sebesar 20.000+1.300+200+300+1.500+250+250+150 =
23.700 milyar • Biaya yang tidak berhubungan langsung dengan
perolehan dan pemasangan mesin pabrik tersebut tidak boleh diakui.
1. Biaya grand opening 350 juta 2. Biaya promosi produk baru 800 juta
3. Biaya administrasi yang dimasukkan dalam biaya overhead
120 juta
• Biaya dari pembukaan pabrik tersebut sebesar 20.000+1.300+200+300+1.500+250+250+150 =
23.700 milyar • Biaya yang tidak berhubungan langsung dengan
perolehan dan pemasangan mesin pabrik tersebut tidak boleh diakui.
1. Biaya grand opening 350 juta 2. Biaya promosi produk baru 800 juta
3. Biaya administrasi yang dimasukkan dalam biaya overhead
120 juta
Example Example
24
Dismantling Cost
Perusahaan menyewa sebuah bangunan selama 8 tahun untuk dijadikan kantor senilai 2.000juta. Perusahaan mengeluarkan biaya untuk modifikasi interior ruangan sebesar
1.000juta. Menurut perjanjian bangunan tersebut harus kembali dalam keadaan kosong di akhir
masa sewa. Estimasi biaya pembongkaran interior tersebut 100 juta. Harga perolehan peralatan interior perolehan interior adalah 1.000 juta ditambah estimasi biaya
pembongkaran. 100 juta : 1 + 6
8
= 62.741jt asumsi tingkat suku bunga 6 Perusahaan menyewa sebuah bangunan selama 8 tahun untuk dijadikan kantor senilai
2.000juta. Perusahaan mengeluarkan biaya untuk modifikasi interior ruangan sebesar 1.000juta.
Menurut perjanjian bangunan tersebut harus kembali dalam keadaan kosong di akhir
masa sewa. Estimasi biaya pembongkaran interior tersebut 100 juta. Harga perolehan peralatan interior perolehan interior adalah 1.000 juta ditambah estimasi biaya
pembongkaran. 100 juta : 1 + 6
8
= 62.741jt asumsi tingkat suku bunga 6
Contoh Contoh
25
Biaya partisi diakui dalam neraca dengan jurnal berikut: DrAset Tetap
1.062,741 jt Cr
Kas 1.000 jt
Kewajiban diestimasi 63,741jt
Jurnal penyesuaian kewajiban tahun 1 CrBeban bunga 3,764 jt
Kewajiban diestimasi 3,764jt
Biaya partisi diakui dalam neraca dengan jurnal berikut: DrAset Tetap
1.062,741 jt Cr
Kas 1.000 jt
Kewajiban diestimasi 63,741jt
Jurnal penyesuaian kewajiban tahun 1 CrBeban bunga 3,764 jt
Kewajiban diestimasi 3,764jt
Dismantling Cost
PT. ABC membangun instalasi minyak lepas pantai. Biaya yang dikeluarkan sebesar 500 milyar. Peraturan pemerintah mengharuskan entitas
memindahkan instalasi tersebut di akhir konsesi 20 tahun yang akan datang. Estimasi biaya untuk melakukan pemindahan dan restorasi
sebesar 80 milyar. Tingkat bunga yang berlaku 6. PV dari biaya restorasi 24,94.
Example Example
26
Instalasi minyak diakui dalam neraca dengan jurnal berikut: Dr
Aset Tetap 524,94 milyar Cr
Kas 500 milyar
Kewajiban diestimasi 24,94
milyar
Jurnal penyesuaian kewajiban tahun 1 CrBeban bunga
1,497 milyar Kewajiban diestimasi
1,497 milyar Instalasi minyak diakui dalam neraca dengan jurnal berikut:
Dr Aset Tetap 524,94 milyar
Cr Kas
500 milyar Kewajiban diestimasi
24,94 milyar
Jurnal penyesuaian kewajiban tahun 1 CrBeban bunga
1,497 milyar Kewajiban diestimasi
1,497 milyar
Diskusi - Pengukuran Awal
• Entitas membeli peralatan dengan harga 2,4 milyar. Biaya instalasi dan pemasangan 200 juta. Biaya komisi perantara sebesar 600
juta, biaya pengadaan dan perjalanan dinas terkait pengadaan peralatan tersebut 400 juta?
• Biaya lain-lain tersebut apakah dapat dikategorikan sebagai biaya perolehan aset ?
• Entitas membeli peralatan dengan harga 2,4 milyar. Biaya instalasi dan pemasangan 200 juta. Biaya komisi perantara sebesar 600
juta, biaya pengadaan dan perjalanan dinas terkait pengadaan peralatan tersebut 400 juta?
• Biaya lain-lain tersebut apakah dapat dikategorikan sebagai biaya perolehan aset ?
Example Example
27
• Berdasarkan konsep perolehan semua biaya yang terkait dengan
pengadaan dapat ditambahkan dalam penilaian aset. •
Namun jika nilai biaya ini material, akan membuat nilai tercatat aset tidak mencerminkan manfaat yang akan diperoleh di masa
mendatang. •
Aset dapat dicatat mengalami penurunan nilai pada periode berikutnya
• Berdasarkan konsep perolehan semua biaya yang terkait dengan
pengadaan dapat ditambahkan dalam penilaian aset. •
Namun jika nilai biaya ini material, akan membuat nilai tercatat aset tidak mencerminkan manfaat yang akan diperoleh di masa
mendatang. •
Aset dapat dicatat mengalami penurunan nilai pada periode berikutnya
Diskusi - Pengukuran Awal
• Bagaimana pencatatan nilai aset dan biaya-biaya lain terkait dengan aset tersebut?
• Apakah perlu dipisahkan atau dicatat menjadi satu? • Praktik yang sering dilakukan, semua biaya tersebut dicatat
menjadi satu sebagai nilai aset. • Dokumen transaksi yang menjelaskan secara rinci komponen
biaya perolehan. • Tanggal pengeluaran biaya seringkali berbeda-beda, dapat terjadi
sebelum atau sesudah aset utama diperoleh.
– Untuk sebelum aset utama diperoleh jika dapat diidentifikasi berhubungan langsung dengan aset dapat diakui sebagai beban tangguhan sebelum dicatat
sebagai aset. – Untuk beban setelah aset utama diakui sebagai penambah nilai aset tetap
ditentukan titik pengakuan saat aset mulai digunakan.
• Bagaimana pencatatan nilai aset dan biaya-biaya lain terkait dengan aset tersebut?
• Apakah perlu dipisahkan atau dicatat menjadi satu? • Praktik yang sering dilakukan, semua biaya tersebut dicatat
menjadi satu sebagai nilai aset. • Dokumen transaksi yang menjelaskan secara rinci komponen
biaya perolehan. • Tanggal pengeluaran biaya seringkali berbeda-beda, dapat terjadi
sebelum atau sesudah aset utama diperoleh.
– Untuk sebelum aset utama diperoleh jika dapat diidentifikasi berhubungan langsung dengan aset dapat diakui sebagai beban tangguhan sebelum dicatat
sebagai aset. – Untuk beban setelah aset utama diakui sebagai penambah nilai aset tetap
ditentukan titik pengakuan saat aset mulai digunakan.
Example Example
28
Diskusi - Pengukuran Awal
• Apakah pencatatan aset dilakukan secara global sebagai satu kesatuan atau pencatatan harus dilakukan untuk masing-masing
komponen. • Pertimbangan pencatatan sebagai aset terpisah
– Manfaat dan biaya dari pencatatan aset secara terpisah – Aset dapat diidentifikasi secara terpisah
– Entitas dapat secara ekonomis memisahkan biaya aset per komponen. – Masing-masing komponen aset memiliki masa manfaat yang berbeda
contoh rangka pesawat dan asesoris dalam pesawat; bangunan dan lift; tanah dan bangunan.
– Perolehan aset dilakukan secara terpisah sehingga dapat diidentifikasi dengan mudah.
• Apakah pencatatan aset dilakukan secara global sebagai satu kesatuan atau pencatatan harus dilakukan untuk masing-masing
komponen. • Pertimbangan pencatatan sebagai aset terpisah
– Manfaat dan biaya dari pencatatan aset secara terpisah – Aset dapat diidentifikasi secara terpisah
– Entitas dapat secara ekonomis memisahkan biaya aset per komponen. – Masing-masing komponen aset memiliki masa manfaat yang berbeda
contoh rangka pesawat dan asesoris dalam pesawat; bangunan dan lift; tanah dan bangunan.
– Perolehan aset dilakukan secara terpisah sehingga dapat diidentifikasi dengan mudah.
Example Example
29
Semua biaya terkait dengan akuisisi atau konstruksi :
Material, tenaga kerja, overhead selama proses konstruksi , biaya bunga
jika membangun sendiri
Harga beli bangunan dan pengurusan hak perolehan bangunan.
Fee profesional
Ijin pendirian bangunan
30
Semua biaya terkait dengan akuisisi dan penyiapan tanah sesuai dengan tujuan penggunaan :
1 Harga Beli
2 Biaya pengurusan hak tanah sertifikat,
pajakBPHTB, biaya notaris, dll.
3 Biaya untuk perataan tanah, penghancuran
bangunan yang tidak diperlukan.
31
Perolehan Tanah
Pengeluaran dan penerimaan berikut terkait dengan tanah, land improvement dan pembelian gedung. Tentukan bagaimana
perusahaan mengklasifikasikan pengeluaran tersebut?
32
1. Biaya arsitek membangun gedung
2. Biaya untuk membeli pabrik, 2.000juta untuk
tanah dan 5.000 bangunan 3.
Biaya komisi pembelian pabrik 4.
Biaya untuk membangun pagar di sekeliling tanah dan bangunan
5. Biaya untuk menghancurkan bangunan yang ada
di atas tanah sebelum gedung dibangun 6.
Hasil dari penjualan sisa bangunan yang dihancurkan
7. Biaya untuk membangun lahan parkir
8. Biaya untuk membeli pohon ditanam sekitar
bangunan 1.
Biaya arsitek membangun gedung 2.
Biaya untuk membeli pabrik, 2.000juta untuk tanah dan 5.000 bangunan
3. Biaya komisi pembelian pabrik
4. Biaya untuk membangun pagar di sekeliling
tanah dan bangunan 5.
Biaya untuk menghancurkan bangunan yang ada di atas tanah sebelum gedung dibangun
6. Hasil dari penjualan sisa bangunan yang
dihancurkan 7.
Biaya untuk membangun lahan parkir 8.
Biaya untuk membeli pohon ditanam sekitar bangunan
1. Bangunan
2. Tanah
3. Tanah
4. Land Improvement
5. Tanah
6. Tanah
7. Land Improvement
8. Land
Ilustrasi : Perolehan
Tanah dan Bangunan Investasi Properti
• Properti Investasi menurut PSAK 13 adalah:
– properti tanah atau bangunan—atau bagian dari bangunan—atau keduanya yang dikuasai oleh
pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan
nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk
:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. • Sebagian aset digunakan sebagian yang
lain disewakan prorata
33
Pengakuan Investasi Properti
• Kriteria Pengakuan Sama dengan PSAK 16
– Memiliki manfaat ekonomi di masa mendatang – Dapat diukur dengan andal
• Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan.
– Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal – Biaya pengurusan surat-surat
• Setelah pengukuran awal perusahaan dapat memilih menggunakan :
– Metode biaya harga perolehan dikurangi akumulasi depresiasi – Metode nilai wajar nilai properti pada tanggal pelaporan, selisih
perubahan nilai diakui dalam laporan laba rugi komprehensif, aset properti investasi tidak disusutkan.
34
Fair value model PSAK 13
• Menggunakan nilai wajar • Menggunakan nilai wajar
• Menggunakan nilai wajar • Menggunakan nilai wajar
Revaluation model PSAK 16
• Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode
terjadinya. • Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi pada periode terjadinya.
• Perubahan nilai wajar diakui dalam ekuitas laba komprehensif atau laba
rugi untuk penurunan nilai. • Perubahan nilai wajar diakui dalam
ekuitas laba komprehensif atau laba rugi untuk penurunan nilai.
• Tidak ada penyusutan. • Tidak ada penyusutan.
• Penyusutan. • Penyusutan.
• Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca.
• Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca.
• Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler.
• Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler.
35
Ilustrasi - Investasi Properti
• Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai digunakan untuk kegiatan entitas, sedangkan
sisanya disewakan. Aktivitas utama entitas bukan menyewakan gedung.
• Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap,
bagian gedung yang disewakan disajikan sebagai properti investasi
• Alokasi dapat dilakukan berdasarkan jumlah lantai
Ilustrasi - Investasi Properti
• PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta.
Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja 2.000 dan bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan metode fair value untuk penilaian properti investasi
tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut:
• Properti Investasi
4.500 Kas
4.500 •
Properti Investasi 500
Keuntungan peningkatan nilai 500 •
Kerugian penurunan nilai 100 Properti investasi
100
31122012 31122013
Tanah 2.000
2.100 Bangunan
3.000 2.800
Peralatan dapat meliputi mesin, kendaraan, peralatan
kantor, peralatan pabrik, peralatan tambang, mesin dan peralatan lain.
Biaya perolehan meliputi
1 Harga beli,
2 Pajak atau Bea yang tidak dapat dikreditkan
3 Biaya transportasi
4 Biaya asuransi selama pengiriman barang
5 Biaya instalasi dan biaya penyiapan tempat untuk
melakukan instalasi
6 Biaya untuk pengetesan peralatan
38
Perolehan Peralatan
• Biaya yang dikeluarkan sampai aset tersebut siap digunakan:
– Material dan tenaga kerja – Overhead biaya variabel dan porsi dari fixed
overhead yang terkait langsung dengan pembangunan aset.
– Biaya bunga selama proses pembangunan
39
Bunga selama Proses Konstruksi
• Alternatif pembebanan biaya bungan yang muncul selama proses konstruksi
40
Biaya bunga tidak
dikapitalisasi selama
konstruksi Kapitalisasi biaya
bunga aktual selama konstruksi
dengan modifikasi Kapitalisasi
semua biaya bunga
IFRSPSAK
Rp 0 Rp ?
Menambah Nilai Aset
PSAK 26 IFRS 23 mengkapitalisasi biaya bunga aktual dengan modifikasi
SAK ETAP dan IFRS SME, bunga pinjaman tidak dikapitalisasi
Konsisten dengan prinsip harga perolehan
Dalam kapitalisasi ada tiga pertimbangan 1.
Qualifying assets 2.
Periode kapitalisasi 3.
Jumlah yang dikapitalisasi
Bunga Pinjaman PSAK 26
41
Qualifying Assets Aset kualifikasi
Memerlukan periode yang cukup lama untuk membangun atau menyiapkan aset tujuan penggunaannya:
Ada dua jenis aset : aset yang dibangun sendiri maupun aset yang akan dijual disewakan.
Bunga Pinjaman PSAK 26
Periode Kapitalisasi
Dimulai :
1. terjadinya pengeluaran untuk aset; 2. terjadinya biaya pinjaman; dan
3. entitas telah melakukan aktivitas yang diperlukan untuk menyiapkan aset untuk digunakan atau dijual sesuai dengan
maksudnya.
• Berakhir
1. Aset telah selesai dibangun dan siap digunakan 2. Jika aset dihentikan pembangunannya karena kondisi force
major maka kapitalisasi dihentikan sementara.
42
Jumlah yang dikapitalisasi
Jumlah yang lebih kecil antara
Biaya bunga aktual
Avoidable interest – bunga yang dapat dihindarkan yaitu biaya bunga yang tidak akan muncul jika kegiatan
pembangunan tersebut tidak dilaksanakan.
Bunga Pinjaman PSAK 26
43
Bunga Pinjaman PSAK 26
Pinjaman dapat meliputi
1. Pinjaman khusus yang dikeluarkan untuk untuk mendanai aset