akan lebih sulit dilaksanakan bila hotel dalam keadaang sedang beroperasi. Sehingga, manajer proyek atau pihak-pihak terkait seperti kontraktor, pemilik proyek dan konsultan harus memiliki
rencana tindakan pengelolaan untuk meminimalkan risiko Smith
et al.
, 2006. Konsep risiko dapat diterapkan pada hampir pada semua kegiatan pengambilan keputusan
Flanagan and Norman, 1993. Risiko merupakan hasil atau konsekuensi yang terjadi akibat adanya ketidak-pastian atau
uncertainty
Smith
et al.
, 2006. Manajemen risiko merupakan serangkaian metode dan aktivitas yang didesain untuk untuk meminimalkan gangguan yang mungkin muncul
selama proses konstruksi Skorupka, 2003. Tahapan dalam manajemen risiko meliputi identifikasi, klasifikasi, analisis dan respon terhadap yang mungkin muncul pada proses konstruksi, serta
perumusan strategi untuk mengatasi dampak negatifnya Godfrey, 1996; Flanagan and Norman, 1993. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis risiko-risiko dominan
major risks
pada proyek pengembangan dan renovasi gedung hotel yang dapat berdampak terhadap kualitas proyek ditinjau
dari segi biaya, mutu dan waktu penyelesaian proyek.
2. STUDI PUSTAKA
Identifikasi risiko merupakan langkah awal pada manajemen risiko yang dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan, antara lain dengan mengidentifikasi berdasarkan sumber dan
dampaknya Flanagan and Norman, 1993; Godfrey, 1996; Al-Bahar and Crandall, 1990; Chileshe
et al.
, 2012; Sharma, 2013, atau berdasarkan tahapan pada pelaksanaan proyek konstruksi Skorupka, 2003; Sandyavitri, 2009. Berdasarkan identifikasi dari berbagai sumber literatur
tersebut , risiko yang berpotensi terjadi pada proyek renovasi dan pengembangan gedung hotel dapat bersumber dari tujuh aspek, seperti yang ditampilkan pada Tabel 2.1 berikut ini.
Tabel 1. Identifikasi Risiko Proyek Renovasi dan Pengembangan Gedung Hotel
No Risiko Serdasarkan Sumbernya
I Risiko Finansial pembiayaan dan Ekonomi
1 Terjadinya penambahan biaya, waktu dan lingkup pekerjaan yang tidak sesuai dengan
perencanaan 2
Terjadinya klaimtuntutan dari kontraktor kepada klien akibat penambahan biaya yang disebabkan keterlambatan penyelesaian desain, atau perubahan desain di lapangan.
3 Pasar finansial yang tidak menguntungkan Bad Market yang mempengaruhi menurunnya
pendapatan hotel dan berdampak pada kegagalan pihak owner dalam pembiayaan proyek. 4
Inflasi dan fluktuasi harga material dan tenaga yang menyebabkan pembengkakan biaya dari rencana awal.
5 Kompetisipersaingan harga
– menurunnya harga jual kamar hotel yang terkena dampak selama masa konstruksirenovasi yang berakibat pada penurunan pendapatan pemilik proyek.
II Risiko Sumber Daya manusia dan peralatan
6 Kegagalan dalam pengelolaan dan pengendalian sumber daya manusia, material dan peralatan
yang mengakibatkan keterlambatan proyek. 7
Kenaikan biaya tenaga kerja, harga material dan hargasewa peralatan yang tidak terprediksi yang mengakibatkan pembengkakan biaya proyek
8 Terganggunya ketersediaan, mobilitas dan produktivitas peralatan kegagalan peralatan.
9 Terganggunya ketersediaan, mobilitas, produktivitas, dan kualitas tenaga kerja termasuk
mogok kerjasakit 10
Terganggunya ketersediaan, mobilitas, dan kualitas material yang rendah
III Risiko Teknis pada Proyek
A Perencanaan dan Desain
11 Perubahan desain dan spesifikasi akibat tidak lengkapnya desain awal, skup, spesifikasi,
kesalahan desain maupun perbedaan kondisi di lapangan 12
Perubahan desain dan spesifikasi perluasan skup pekerjaan atas permintaan keinginan klien 13
Kesalahan memilih tim design 14
Kegagalan untuk menyelesaikan pekerjaan desain dan konstruksi sesuai waktu yang direncanakan.
15 Kurang tepatnya penentuan prioritas terhadap proyek dan jadwal kerja yang tidak tepat.
B Konstruksi dan Operasional
16 Kesalahan pemilihan teknologi
No Risiko Serdasarkan Sumbernya
17 Kurangnya kompetensi dari konsultan dan kontraktor
18 Rendahnya kualitas pekerjaan yang dihasilkan akibat lemahnya kontrol kinerja terhadap
pekerjaan di lapangan 19
Kegagalan struktur bangunan akibat kesulitankesalahan pengidentifikasian struktur tanah. 20
Terjadinya pencurian terhadap material dan peralatan di lapangan. 21
Kecelakaan kerja selama proses konstruksi yang menyebabkan luka fisik 22
Kesulitan mobilitas dan terbatasnya lahan parkir untuk pemindahan material bongkaran dan mobilisasi material ke dalam lokasi proyek loading area, karena harus berbagi dengan
kendaraan operasional hotel dan kendaraan tamu hotel. 23
Pengaturan jadwal kerja proyek yang tidak maksimal akibat berbenturan dengan jam operasional hotel.
C Project hand-over
24 Kegagalan dalam menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang direncanakan delay
IV Risiko hubungan dan koordinasi, serta Risiko terkait operasional hotel selama masa
konstruksi 25
Organisasi, koordinasi, komunikasi yang buruk, dan rendahnya komitmen dari pihak-pihak terkait tim proyek dan klien terhadap penyelesaian desain final, strategi pencapaian target
dari pelaksanaan proyek biaya, mutu, waktu, serta penugasan dilapangan. 26
Terjadinya konflik di lapangan antara tim proyek, operasional hotel dan klien akibat kurang koordinasi maupun akibat dilanggarnya hal-hal yang telah disepakati di lapangan, misalnya:
tidak melakukan penjualan terhadap kamar yang berada pada daerah yang terdampak oleh pekerjaan konstruksi.
27 Terganggunya operasional hotel, menurunnya kenyamanan dan kebersihan hotel selama masa
konstruksi. 28
Menurunnya kepercayaan konsumen akibat terganggu selama tinggal di hotel selama masa konstruksi
29 Adanya keluhan dari tamu akibat kebisingan, polusi udara dan ketidaknyamanan selama masa
konstruksi 30
Adanya tuntunan pemberian biaya kompensasi akibat ketidakpuasan tamu selama masa konstruksi
31 Adanya komplain dan tuntutan kompensasi dari hotel terdekat yang terganggu akibat proses
konstruksi 32
Penurunan pendapatan hotel selama proses konstruksi
V Risiko Lingkungan
33 Keterlambatan akibat cuaca buruk tidak menentu sulit diprediksi
34 Keterlambatan proyek karena kondisi tanah buruk yang tidak terprediksi terjadi Perbedaan
Kondisi di lapangan 35
Terjadinya pencemaran lingkungan polusi udara, suara, tanah 36
Force majeur banjir, gempa, tanah longsor, dll
VI Risiko legalitas, regulasi pemerintah, Politik
37 Kesalahan pada kontrak kontrak tidak lengkap
38 Terjadinya perubahan regulasi perubahan pemerintahan perubahan hukum perubahan
persyaratan untuk perijinan dan persetujuan, serta lamanya waktu pengurusan perijinan yang menyebabkan keterlambatan pelaksanaan proyek
39 Kegagalan untuk memenuhi standar teknik yang disyaratkan untuk kualitas, fungsi, kesesuaian
dengan tujuan, keamanan safety dan kelestarian lingkungan environment preservation. Sumber: Hasil identifikasi risiko dari berbagai literatur Flanagan and Norman, 1993; Godfrey, 1996;
Chileshe et al., 2012; Al-Bahar and Crandall, 1990; Sharma, 2013; Skorupka, 2003; Sandyavitri, 2009; Dharmika et al., 2015 dan pengembangan sesuai konteks penelitian ini
Risiko-risiko yang ditambahkan pada penelitian ini ditandai pada Tabel 1 dikelompokkan pada sumber
“Risiko terkait operasional hotel selama masa konstruksi” yang digabungkan dengan sumber risiko “hubungan dan koordinasi” yang merupakan temuan penelitian
sebelumnya Dharmika
et al.
, 2015 . Penggabungan tersebut dikarenakan sumber risiko “Risiko
terkait operasional hotel selama masa konstruksi” dapat berdampak terhadap timbulnya risiko- risiko yang bersumber dari
“hubungan dan koordinasi” antara pihak-pihak terkait selama masa konstruksi.
3. METODE
