ANALISIS RISIKO DAN PEMODELAN KINERJA DU
ANALISIS RISIKO DAN PEMODELAN KINERJA
DURASI PENGADAAN TANAH
PADA PROYEK JALAN TOL DENGAN MENGGUNAKAN
SIMULASI MONTE CARLO
Kartika Nur Rahma Putri
Program Studi Magister Teknik Sipil, Pengutamaan Manajemen Rekayasa Konstruksi, Institut
Teknologi Bandung, Jl. Ganesha No. 10, Bandung
Email : Kartika_nurrahmaputri@yahoo.com
Abstrak
Proyek jalan tol merupakan salah satu dari proyek infrastruktur yang fokus dikerjakan
oleh pemerintah. Proses pengadaan tanah yang lama dan memiliki tingkat
ketidakpastian tinggi membuat investor berpikir panjang untuk menyalurkan uangnya
dalam investasi jalan tol. Hal ini dapat menghambat usaha pemerintah dalam
mengupayakan proyek jalan tol untuk dibangun dengan dana publik.
Pada penelitian ini, risiko-risiko pengadaan tanah pada proyek jalan tol akan
diidentifikasi menggunakan sistem manajemen risiko menurut ISO 31000 2009, dan
akan dilakukan pemodelan kinerja durasi proyek menggunakan simulasi Monte carlo.
Pemodelan kinerja durasi ini ditetapkan berdasarkan target waktu pada UU Nomor 2
Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Pemodelan akan diuji validitasnya dengan kenyataan di lapangan menggunakan proyek
Cisumdawu seksi II. Diharapkan dengan diketahuinya risiko utama dan pemodelan
kinerja waktu proyek selama ini, baik pemilik proyek (owner), maupun kontraktor dapat
memanfaatkan hasil penelitian ini untuk dapat menyusun waktu penjadwalan dan
mengantisipasi risiko utama di lapangan dengan lebih baik.
Hasil akhir dari penelitian ini didapatkan bahwa risiko utama yang memiliki tingkat
kejadian tinggi di lapangan adalah tidak adanya UGK, kurangnya partisipasi
masyarakat, kurangnya sumberdaya BPN, dan lamanya proses penyelesaian di
Pengadilan Negeri dan Mahkamah Agung. Sementara hasil akhir pemodelan
menunjukkan bahwa model yang dihasilkan cukup dapat menggambarkan kenyataan di
lapangan sehingga model ini dapat digunakan untuk membuat penjadwalan pengadaan
tanah pada proyek selanjutnya dengan baik.
Kata kunci : manajemen risiko, pengadaan tanah, montecarlo
Abstrack
Toll road is one of the infrastructure project undertaken by the government in
Indonesia. The land acquisition process is long and has a high level of uncertainty. It
makes investors have to reconsider about distribute their money in toll road investment.
This could hamper the government's efforts to pursue toll road projects to be built with
public funds.
1
In this study, the risks of land acquisition in toll road projects will be identified using a
risk management system according to ISO 31000 2009, and will be modeled using
Monte carlo simulation. The model of duration permormance is set based on a target
date mentioned in Act No. 2 of 2012 on Land Acquisition for Development for Public
Interest. The validity of the model will be tested using Cisumdawu section II project. By
doing this research, we expect to know the main risk and how to model the duration
performance of the project. We hope both project owner and contractors can use the
results of this study to devise a scheduling time and anticipate the major risk in the field
in a better way.
The final results of this study found that the main risks that have a high probability of
occurance are lack of money, lack of community participation, lack of resources BPN,
and the length of time to complete land acquisition suit in the District Court and the
Supreme Court. While the final results of modeling showed that the model can
reasonably describe the reality of the projec so that these models can be used to create
the scheduling of land acquisition in the next project well.
Indonesia sedang berada pada masa
pembangunan.
Proyek
jalan
tol
merupakan salah satu dari proyek
infrastruktur yang dicanangkan oleh
pemerintah untuk meningkatkan sektor
transportasi dan distribusi logistik.
Dalam dunia konstruksi, kemungkinan
adanya risiko selalu ada. Risiko yang
tidak
diperhitungkan
dalam
perencanaan awal akan mengakibatkan
adanya pembengkakan biaya dan jadwal
penyelesaian proyek, bahkan dapat juga
berdampak pada tidak selesainya
proyek.
Selama ini, permasalahan terbesar
dalam pembangunan jalan tol terletak
pada pengadaan tanah. Kesulitan dan
besarnya
ketidakpastian
dalam
pengadaan tanah baik dalam jangka
waktu pelaksanaan maupun biaya
membuat pemilik proyek kesulitan
dalam menentukan risiko dan kondisi
proyek. Hal ini membuat proyek
menjadi tidak layak untuk didanai
secara finansial dan menghambat usaha
pemerintah
dalam
mengupayakan
proyek jalan tol untuk menjadi proyek
dengan dana publik.
Studi yang dilakukan sebelumnya,
banyak mengulas mengenai risiko apa
saja yang terdapat pada proyek jalan tol
dan bagaimana memitigasi risiko
tersebut. Pada penelitian kali ini, risikorisiko tidak hanya diharapkan dapat
teridentifikasi, namun dapat juga
dijadikan salah satu bahan dalam
pemodelan kinerja durasi proyek.
Risiko yang akan ditinjau adalah risiko
yang terkait dengan pengadaan tanah,
mengingat
hal
ini
merupakan
permasalahan
utama
penyebab
keterlambatan proyek.
Sejak
adanya
peraturan
bahwa
pengadaan
tanah
merupakan
tanggungjawab dari pemerintah, maka
seluruh risiko keterlambatan proyek
pengadaan tanah ini menjadi ditangung
oleh pemerintah.
Diharapkan dengan diketahuinya risiko
utama dan pemodelan kinerja waktu
proyek selama ini, baik pemilik proyek
(owner), maupun kontraktor dapat
memanfaatkan hasil penelitian ini untuk
dapat menyusun waktu penjadwalan dan
1. Pendahuluan
2
mengidentifikasi risiko pengadaan tanah
pada pekerjaan proyek jalan tol dengan
lebih baik dan akurat.
2. Metoda Penelitian
Tahapan untuk mengerjakan penelitian ini
disajikan dalam gambar 1 sebagai berikut.
METODE
OUTPUT
Rumusan Masalah
Kajian Literatur
MENGETAHUI FAKTOR RESIKO UTAMA (KUALITATIF)
Identifikasi faktor-faktor resiko yang mungkin
terjadi pada pembebasan lahan dari literatur dan
penelitian terdahulu
Membuat kuesioner dan daftar pertanyaan
wawancara
1. Resiko-resiko yang mungkin terjadi pada proyek
pengadaan tanah
2. Kuesioner dan pertanyaan wawancara
Pengambilan data dengan kuesioner dan
wawancara, serta melihat berkas dokumen
Didapatkan data penelitian baik data sekunder dan
primer
Pengolahan data hasil wawancara dan kuesioner
menggunakan Severity Index.
Didapatkan resiko-resiko besar yang sering
terjadi dan berpengaruh terhadap durasi
pengadaan tanah.
PEMODELAN (KUANTITATIF)
Wawancara kepada PPK Jalan tol terkait durasi
aktual yang terjadi dan terjadi atau tidaknya resiko
besar (sesuai hasil kualitatif) di lapangan
Didapatkan Data durasi aktual setiap jalan tol dan
resiko besar yang terjadi di lapangan sehingga dapat
dibuat probabilitas kejadiannya.
Menyusun model kinerja durasi pengadaan tanah
Didapatkan Model Kinerja Durasi Pengadaan tanah
Menentukan distribusi probabilitas dari aktivitas
utama
Didapatkan distribusi probabilitas setiap aktivitas
Melakukan pengecekan model dengan simulasi
montecarlo
Didapatkan durasi proyek, grafik sensitivitas, grafik
tornado, spider chart
Analisis Hasil Simulasi dan pengolahan data
Kesimpulan dan Saran
Gambar 1 Metode Penelitian
tahap pelaksanaan pengadaan tanah
telah dilakukan dengan peraturan lama,
dan peraturan baru diterapkan untuk
tahap pelaksanaan. Karena itu, pada
penelitian ini akan difokuskan untuk
melihat kinerja pengadaan tanah pada
tahap pelaksanaan saja.
3. Pengolahan Data
Proses pengadaan tanah saat ini
merupakan proyek yang mengalami
masa transisi dari Perpres 65 Tahun
2006 dengan UU Nomor 2 Tahun 2012.
Artinya, proses persiapan dan sebagian
3
I = 0,1,2,3,4,……..n
n = jumlah responden
x1, x2, x3, x4, x5 = respon frekuensi
responden
a0=0, a1=1, a2=2, a3=3, a4=4, a5 = 5
x0 = frekuensi responden yang memilih
nilai 0
x1= frekuensi responden yang memilih
nilai 1 (sangat rendah/sangat rendah)
x2 = frekuensi responden yang memilih
nilai 2 (jarang/rendah)
x3 = frekuensi responden yang memilih
nilai 3 (normal)
x4 = frekuensi responden yang memilih
nilai 4 (cukup sering / cukup tinggi)
X5 = frekuensi responden yang memilih
nilai 5 (sangat sering/sangat tinggi)
3.1 Analisis Risiko Kualitatif
Identifikasi risiko merupakan proses
untu melihat risiko apa saja yang ungkin
terjadi dalam suatu kegiatan.
Tahapan
yang dilakukan dalam
identifikasi risiko ini adalah melihat
tujuan, durasi, dan batasan yang
mungkin menimbulkan risiko dari UU
Nomor
2
Tahun
2012,
dan
mengumpulkan risiko yang mungin
terjadi dari studi terdahulu maupun
literatur.
Berdasarkan berbagai hal yang telah
disebutkan diatas, didapatkan 54 risiko
yang mungkin terjadi pada pengadaan
tanah. Hasil dari 54 risiko ini akan
ditanyakan kepada responden pada
kuesioner
pertama.
Responden
merupakan pihak dari Kementerian
PUPR, kontraktor, maupun BPJT yang
telah terjun di pengadaan tanah.
Responden akan diminta untuk mengisi
dengan skala likert 1-5 terkait frekuensi
terjadinya risiko, dan dampak jika risiko
tersebut terjadi.
Nilai Severity Index ini bernilai dari 0
sampai 1, kemudian dikonversi menjadi
skala 0 sampai 25 dengan cara :
�
=�
�
Nilai kuesioner tersebut kemudian akan
diolah dengan menggunakan Severity
Index untuk mendapatkan nilai risiko
utama. Risiko besar didefinisikan
sebagai risiko yang memiliki nilai risiko
diatas 12.
�=
∑5�=0 �� ��
5 ∑5�=0 ��
Dimana :
Gambar 2 Tabel Frekuensi vs dampak kejadian
risiko (Sumber : ISO 31000 : 2009)
%
ai = Nilai yang diberikan
responden
xi = Frekuensi responden
Dari metode yang dilakukan diatas,
didapatkan 9 risiko yang memiliki nilai
besar yaitu :
oleh
Tabel 1 Kategori Risiko Tinggi
Kode
Potensi Risiko
Nilai
Risiko
Pihak / hal
yang
terkait
X3
Keterlambatan pembayaran Uang Ganti kerugian
(UGK)
12.14
PUPR
4
Kode
X5
X6
X7
X11
X13
Potensi Risiko
Pembebasan lahan tidak serentak sehingga
menyebabkan kenaikan harga lebih tinggi pada
daerah lain yang belum dibebaskan
Inventarisasi data fisik Penguasaan, Pemilikan,
Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah berjalan
lama
Pengukuran dan pemetaan bidang tanah berjalan
lama
Berkas penguasaan dan atau kepemilikan tanah
milik warga tidak ada, tidak sesuai atau
bermasalah
Anggota P2T yang terdiri dari pejabat struktural
tidak memiliki waktu untuk menyelesaikan
pekerjaan dalam pembebasan lahan
Nilai
Risiko
Pihak / hal
yang
terkait
14.06
PUPR
12.78
BPN
12.22
BPN
13.42
BPN
12.25
BPN
X17
Pelaksanaan Musyawarah Penentuan Ganti
kerugian berjalan lama
12.22
Masyarakat
X27
Pemilik tanah menunutut uang ganti rugi tinggi
15.89
Masyarakat
X44
Adanya tumpang tindih peraturan pembebasan
tanah untuk lahan milik Kementerian Agama
sehingga tim harus menunggu pemrosesan dari
pihak kementerian Agama
13.44
Instansi /
kementerian
lain
Dari 9 risiko utama ini, akan di
breakdown lagi berdasarkan sumber
risiko
dan
disesuaikan
dengan
kemungkinan
adanya
variasi
di
lapangan. Didapatkan fator risiko baru
sebagai berikut.
Tabel 2 Faktor Utama dan Variasi Risiko Pengadaan Tanah
No
Faktor Utama
Sumber Risiko
Kode
Y1
1
2
Kementerian
Pekerjaan Umum /
BUJT
Badan Pertanahan
Negara
Y2
Y3
Risiko
Sumber Daya instansi yang memerlukan tanah kurang memadai
untuk melaksanakan tahapan dalam aktivitas pengadaan tanah
Sumberdaya pihak pemerintah provinsi maupun kabupaten kurang
memadai untuk melaksanakan tahapan dalam aktivitas pengadaan
tanah
Uang operasional untuk pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah
tidak ada atau tersendat
Y4
Uang Ganti Kerugian (UGK) tidak ada atau tersendat
pencairannya.
Y5
Kapasitas BPN tidak mencukupi untuk melakukan pengadaan
tanah serentak
Y6
Sumberdaya BPN tidak fokus mengerjakan kegiatan pengadaan
tanah saja
Y7
Berkas penguasaan dan atau kepemilikan tanah milik warga tidak
ada, tidak sesuai atau bermasalah
5
No
3
Faktor Utama
Sumber Risiko
Masyarakat
Kode
Y8
Masyarakat perkotaan kawasan pemukiman
Y9
Masyarakat perkotaan kawasan komersil/industri
Y10
Masyarakat pedesaan kawasan permukiman
Y11
Masyarakat pedesaan kawasan komersil/industri
Y12
Masyarakat pedesaan kawasan pertanian/perkebunan
Y13
Masyarakat kaum adat kawasan permukiman
Y14
Masyarakat kurang tanggap terhadap proses pengadaan tanah
Y15
Proses putusan Pengadilan Negeri atau PTUN dalam menangani
kasus gugatan masyarakat berjalan lama
Y16
4
Instansi Atau
Kementerian Lain
Risiko
Y17
Penyelesaian pengalihan tanah dari instansi lain seperti
kementerian agama, kementerian perhutanan, dll berjalan lama
Tim penilai yang ditunjuk melakukan kesalahan perhitungan
sehingga nilai akhir dari tim banyak yang tidak disetujui oleh
masyarakat.
Y18
Tim penilai melakukan apraisal dalam waktu yang lama
Y19
Proses putusan Pengadilan Negeri atau Mahkamah Agung dalam
menangani kasus gugatan terkait Uang Ganti Kerugian berjalan
lama.
menerapkan UU Nomor 2 Tahun 2012
atau peralihannya yaitu.
3.2 Analisis Risiko Kuantitatif
Berdasaran hasil dari analisis risiko
kualitatif, didapatkan 9 risiko utama,
yang dijabarkan lagi menjadi 19 sumber
faktor (faktor Y) yang mungkin terjadi
di lapangan. Untuk mengecek apakah
hasil dari faktor risiko di analisis
kualitatif ini benar benar terjadi di
lapangan, para responden di kuesioner
kedua akan diminta untuk mengisi
apakah 19 risiko Y tersebut terjadi di
proyek yang mereka kerjakan.
Jalan Tol DKI Jakarta
1. Cibitung Cilincing
2. Cengkareng – Batuceper – Kunciran
3. Akses Tanjung Priuk
Jalan Tol Jawa Barat
4. Soreang – Pasirkoja
5. Cileunyi – Sumedang- Dawuan 1
(Cisumdawu 1)
Jalan Tol Jawa Timur
Penyebaran kuesioner untuk risiko
kualitatif ini ditujukan kepada Pejabat
Pembuat Kesepakatan (PPK) untuk
masing-masing jalan tol. Pada studi kali
ini, dipilih jalan tol yang telah
6. Solo - Ngawi
Jalan Tol Luar Jawa
7. Pekanbaru – Kandis (Bagian dari
Trans Sumatera)
6
8. Bakaheueni-Bandar
LampungTerbanggi Besar (Bagian dari Trans
Sumatera)
Ko
de
Masyarakat kurang tanggap
terhadap proses pengadaan
50.0%
tanah
2. PENILAIAN GANTI KERUGIAN DAN
MUSYAWARAH
Uang Ganti Kerugian (UGK)
Y4 tidak ada atau tersendat
75.0%
pencairannya.
Masyarakat kurang tanggap
Y14
terhadap proses pengadaan
50.0%
tanah
3. PENYELESAIAN GUGATAN BENTUK
GANTI KERUGIAN
Proses putusan Pengadilan
Negeri atau Mahkamah Agung
Y19
dalam menangani kasus
62.5%
gugatan terkait Uang Ganti
Kerugian berjalan lama.
4. PEMBAYARAN UANG GANTI
KERUGIAN
Uang Ganti Kerugian (UGK)
85.71
Y4 tidak ada atau tersendat
%
pencairannya.
Berkas penguasaan dan atau
kepemilikan tanah milik warga
14.29
Y7
tidak ada, tidak sesuai atau
%
bermasalah
Y14
Durasi
masing-masing
aktivitas
disesuaikan dengan pemodelan yaitu
hanya di empat tahapan pelaksanaan
saja seperti tabel berikut.
Tabel 3 Durasi Aktivitas Pelasanaan
Berdasarkan UU Nomor 2 Tahun 2012
PELAKSANAAN
1. Identifikasi dan Inventarisasi
2. Penetapan Nilai dan Musyawarah
Ganti Kerugian
3. Penyelesaian Keputusan Ganti
Kerugian
4. Pembayaran UGK
Durasi
276
hari
79 hari
90 hari
102
hari
35 hari
4. Pemodelan dan Analisis
Pemodelan kinerja durasi pengadaan tanah
dilakukan dengan menggunakan program
Microsoft Project dan simulasi monte carlo
akan dibantu dengan Software @Risk.
Risiko utama didefinisikan sebagai
risiko yang tingkat kejadian di
lapangannya diatas 50 %. Hasil dari
kuesioner 2 ini adalah sebagai berikut.
4.1 Pemodelan
Pada kegiatan pengadaan tanah ini,
penjadwalan yang dilakukan adalah
dengan memodelkan seluruh tahapan
kegiatan bersifat seri. Atau dengan kata
lain, hubungan antar kegiatan adalah
Finish to Start (FS). Hal ini didasari
dengan peraturan perundang-undangan
yang memberikan batasan waktu secara
serial untuk setiap kegiatan. Sumber
ketidakpastian yang akan dimodelkan
Tabel 4 Risiko Utama dengan Peluang Terjadi
diatas 50%
Ko
de
Risiko
Persent
ase
terjadi
pengadaan tanah saja
Pertanyaan yang diajukan kepada
responden adalah yang terkait dengan
hal berikut data proyek, waktu
dimulainya pengadaan tanah, persentase
selesai pengadaan tanah dengan
peraturan lama, persentase selesai
pengadaan tanah dengan peraturan baru,
durasi masing-masing aktivitas pada
peraturan baru yang telah dilaksanakan
di lapangan, dan kendala yang dialami
di
masing-masing
PPK
dalam
menerapkan aturan baru.
Aktivitas
Risiko
Persent
ase
terjadi
1. IDENTIFIKASI DAN INVENTARISASI
Kapasitas BPN tidak
Y5 mencukupi untuk melakukan
75.0%
pembebasan lahan serentak
Sumberdaya BPN tidak fokus
Y6
62.5%
mengerjakan kegiatan
7
adalah kinerja untuk keempat aktivitas
dalam tahap pelaksanaan.
Gambar 3 Model Durasi Pengadaan Tanah Aktivitas Utama
Untuk dapat dilakukan simulasi
montecarlo,
perlu
didapatkan
pemodelan distribusi kejadian risiko
utama. Karena itu, data hasil dari hasil
wawancara akan dicari distribusinya
dengan software fit distribution.
Semakin banyak data proyek yang
didapatkan, akan membuat sebaran
distribusi
semakin
baik
dan
representatif.
Perhitungan kinerja produktivitas dapat
dilihat sebagai berikut.
�
=
�
�
�
=
�
�
� � � �
�
ℎ
� � � �
�
ℎ
=
� �
�
�
�
��
�
�
�
ℎ
Kinerja
(%)
Soreang - Pasir Koja
60.40%
Bogor Ringroad
85.58%
Bakauheni-Bandar LampungTerbanggi Besar
52.32%
Cibitung Cilincing
28.30%
Cengkareng - Batuceper Kunciran
4.63%
Nilai kinerja inilah yang akan diplot dan
dicari distribusinya. Hasilnya sebagai
berikut.
ℎ
%
Perhitungan seperti diatas dilakukan
untuk keenam proyek dan didapatkan
hasil sebagai berikut.
Frekuensi
�
Proyek
Tabel 5 Data Produktivitas aktivitas Identifikasi
dan Inventarisasi untuk diplot menjadi PDF
Proyek
Kinerja
(%)
Pekan Baru - Kandis
30.73%
Persentase Tercapainya Produktivitas
Gambar 4 Hasil Plotting Distribusi Probabilitas
Kegiatan Identifikasi dan Inventarisasi
Distribusi Triangular Kiri Yaitu
distribusi yang memiliki sebaran seperti
bentuk segitiga dengan parameter nilai
8
minimum (a), nilai paling mungkin (b)
dan nilai maksimum (c). Untuk
distribusi triangular kiri, nilai minimum
dan nilai paling mungkin menunjukkan
angka yang sama.
Parameter 1 (Minimum)
0.0463
(a)
Parameter 2 (Paling mungkin) (a)
0.0463
:
Parameter 3 (Maksimum)
1.0938
:
(b)
Nilai PDF untuk seluruh aktivitas dapat
dilihat pada tabel berikut.
:
Tabel 6 PDF masing-masing aktivitas
No
1
2
3
4
Aktivitas
Distribusi
Identifikasi
dan
Inventarisasi
Penilaian
dan
Musyawarah
Penyelesaian
Gugatan
UGK
Pembayaran
UGK
Jenis
Distribusi
Parameter
Triangular
kiri (ramp
down )
Parameter 1 (Minimum) (a) :
0.0463
Parameter 2 (Paling mungkin) (a) :
0.0463
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.0938
Triangular
kanan
(ramp up )
Parameter 1 (Minimum) (a) : 0.20044
Parameter 2 (Nilai paling mungkin)
(b): 1.0017
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.0017
Triangular
kiri (ramp
down )
Parameter 1 (Minimum) (a) :
0.051289
Parameter 2 (Nilai paling mungkin)
(a) : 0.051289
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.6072
Triangular
kiri (ramp
down )
Parameter 1 (Minimum) (a) :
0.14228
Parameter 2 (Nilai paling mungkin)
(a) : 0.14228
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.3294
rencana bersifat tetap sesuai dengan
data proyek yang sesungguhnya.
Simulasi montecarlo ini dilakukan
dengan 100x iterasi dan 100x simulasi
menggunakan software @RISK.
4.2 Simulasi Montecarlo
Setelah seluruh data distribusi masingmasing kegiatan didapatkan, akan
dimulai simulasi montecarlo. Pada
penelitian
kali
ini,
sumber
ketidakpastian adalah kinerja untuk
setiap kegiatan, sementara produktivitas
Konsep dari simulasi ini adalah mencari
nilai kinerja masing-masing aktivitas,
9
nilai ini mendekati nilai aktual di
lapangan, aka simulasi dapat dikatakan
sesuai dan merepresentasikan nilai di
lapangan.
kemudian
dikalikan
dengan
produktivitas rencana, sehingga akan
didapatkan produktivitas aktual dari
simulasi. Nilai produktivitas rencana
bersifat pasti, dan nilai kinerja
merupakan hasil simulasi.
Produktivitas Rencana yang bernilai
pasti (bukan simulasi) didapatkan
dengan perhitungan manual. Sementara,
produktivitas aktual merupakan nilai
kinerja yang terjadi di lapangan dan
didapatkan melalui wawancara.
Nilai produktivitas simulasi total ini
kemudian akan dibandingkan hasilnya
dengan nilai produktivitas aktual di
cisumdawu, dan dilakukan analisis. Jika
Tabel 7 Input untuk simulasi Montecarlo
Aktivitas
Produktivitas
rencana
(km/th)
Kinerja
Proyek (%)
(triangular)
8.96
7.87
6.94
20.23
0.395
0.601
0.570
0.538
Identifikasi dan inventarisasi
Penilaian dan musyawarah
Gugatan ganti kerugian
Pembayaran UGK
Risk Output (km/th)
Parameter
1
0.046
-0.200
0.052
0.142
23.131
Parameter
2
Parameter
3
0.046
1.002
0.052
0.142
1.094
1.002
1.607
1.329
Akan ditentukan nilainya berdasarkan angka acak dalam simulasi montecarlo
4.3 Hasil Simulasi Durasi Proyek
Parameter Hasil Simulasi
Setelah dilakukan Run simulation, akan
muncul
hasil
simulasi
yang
menunjukkan jika dipilih nilai acak
untuk aktivitas 1 sampai aktivitas 4,
akan didapatkan nilai Risk output
seperti berikut.
Gambar 5 Hasil Simulasi Montecarlo
10
Minimum
: 9.874 (km/th)
Maksimum : 39.527 (km/th)
Mean
: 23.131 (km/th)
Std. Deviasi : 6.704 (km/th)
Median
: 22.335 (km/th)
Dengan melihat hasil simulasi diatas,
dapat ditentukan berapa waktu harus
disediakan agar probabilitas proyek
dapat diselesaikan dengan tingkat
kepercayaan tertentu dalam persen.
Misal ingin diketahui berapa nilai
proyek dapat diselesaikan adalah 90%.
Probabilitas: P (z < zx) = 90%;
Dari tabel ’distribusi standar
normal’ dapat dibaca bahwa
untuk P (z < zx) = 90%, diperoleh
z = 1,28.
�− �
=
� � �
��� �
− .
.
=
.
=
.
/ℎ
Maka perlu disediakan waktu
31.83 km/th agar 90% yakin
proyek dapat diselesaikan.
Percentile
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Namun karena nilai yang disimulasikan
merupakan nilai produktivitas, sehingga
semakin besar nilai produktivitas,
artinya kita mengandaikan bahwa
keberjalanan proyek sangat cepat
(optimis) maka perlu dilakukan sedikit
modifikasi pada nilai persentil. Nilai
90% persentil ini justru akan menjadi
tingkat keyakinan di 10%, nilai 80%
akan menjadi tingkat keyakinan 20%,
dan begitu seterusnya. Dengan begitu,
nilai persentil simulasi ini menjadi
masuk akal dan hasilnya dapat dilihat
pada tabel berikut.
Tabel tersebut menunjukan besarnya
tingkat
kepercayaan
yang
akan
mempengaruhi keyakinan kinerja durasi
proyek pengadaan tanah. Hasil simulasi
dapat dilihat pada kolom Forecast
Value.
Tabel 8 Percentile hasil simulasi
4.4 Analisis
Untuk dapat melakukan validasi apakah
simulasi
yang
dilakukan
dapat
merepresentasikan nilai di lapangan,
dapat kita lakukan perbandingan nilai
produktivitas
pengerjaan
kegiatan
pengadaan tanah hasil simulasi dengan
yang aktual terjadi di lapangan.
Forecast Value
Produktivitas
(km/th)
39.53
31.83
28.84
26.67
Percentile
0%
10%
20%
30%
Forecast Value
Produktivitas
(km/th)
24.83
23.13
21.43
19.60
17.42
14.43
9.87
Tabel 9 Perbandingan Hasil Simulasi dengan Aktual di Lapangan
Aktivitas
Produktivitas
Bobot
rencana
Produktivitas
(km/th)
Nilai Produktivitas Hasil
S imulasi (km/th)
Total
Per kegiatan
Produktivitas
Aktual
(km/th)
S elisih
Identifikasi dan inventarisasi
8.96
20.37%
4.71
4.90
-0.19
Penilaian dan musyawarah
7.87
17.88%
4.14
4.63
-0.49
Gugatan ganti kerugian
6.94
15.78%
3.65
2.81
0.84
Pembayaran UGK
20.23
45.98%
10.63
8.16
2.47
23.13
20.50
2.63
Total
43.99
23.131
km/th) lebih kecil daripada standar
deviasi yang diizinkan yaitu 6.7 km/th.
Maka model diatas dinyatakan dapat
diterima dan sesuai dengan kenyataan
pada Proyek Cisumdawu Karena selisih
nilai aktual dengan nilai simulasi (2.62
11
2. Penilaian dan Musyawarah Ganti
Kerugian
3. Penyelesaian
Gugatan
Ganti
Kerugian
4. Identifikasi dan Inventarisasi
Diagram Tornado
Diagram tornado menunjukkan sejauh
mana nilai suatu alternatif dapat
berubah dengan adanya perubahan suatu
kuantitas tertentu. Diagram Tornado
menggunakan batang (bar) untuk
merepresentasikan payoff range apabila
suatu kuantitas (variabel) yang spesifik
divariasikan dari ujung yang satu ke
ujung yang lain di dalam range yang
bersangkutan, dengan mempertahankan
semua variabel yang lain pada nilai
dasarnya.
4.5 Langkah Penggunaan Hasil
Simulasi
Tahapan yang perlu dilakukan dalam
pemanfaatan hasil pemodelan ini adalah
sebagai berikut.
1. Mencari nilai input dan tahapan
simulasi seperti dijelaskan pada bab
sebelumnya
2. Mencari percentile hasil simulasi
Nilai diagram tornado simulasi ini dapat
dilihat pada gambar berikut.
Dari nilai percentile ini, pengambil
keputusan dapat memilih untuk
merencanakan penjadwalan proyek
dengan tingkat kepercayaan pasti
sukses di persentase berapa.
Misalnya, untuk menjamin proyek
pasti akan selesai di tingkat
keyakinan 80%, maka pengambil
keputusan
akan
merencanakan
bahwa proyek akan berjalan dengan
produktivitas total proyek sebesar
17.42 km/th. Nilai 17,42 km/th ini
kemudian dicari nilai simulasi per
kegiatan.
Gambar 6 Diagram Tornado Hasil Simulasi
Aktivitas yang paling
dalam simulasi ini adalah
berpengaruh
1. Pembayaran Uang Ganti Kerugian
Tabel 10 Nilai simulasi kegiatan dengan tingkat keyakinan 80%
No
Aktivitas
Nilai bobot
produktivitas
a
1
2
3
4
Identifikasi dan inventarisasi
Penilaian dan musyawarah
Penyelesaian gugatan UGK
Pembayaran UGK
20.37%
17.88%
15.78%
45.98%
Panjang yang harus dibebaskan
adalah 2,95 km. Maka untuk
menentukan durasi proyek ini akan
selesai dalam berapa lama, akan
Nilai Simulasi (km/th)
Total
Per kegiatan
b
c=a*b
17.42
3.55
3.11
2.75
8.01
dilakukan
berikut.
12
perhitungan
sebagai
Durasi Penyelesaian Proyek
Dalam waktu 79 hari, tim hanya
akan
direncanakan
mampu
menyelesaikan 1.17 km. Maka
jika tanah yang akan dibebaskan
adalah 2.95 km, maka durasi
penyelesaian didapatkan dengan
perhitungan sebagai berikut.
Nilai Produktivitas
Misalkan untuk aktifitas 1. Nilai
produktivitas
hasil
simulasi
adalah 3.55 km/th. Nilai ini
merupakan produktivitas jika tim
hanya mengerjakan aktifitas
identifikasi dan inventarisasi
terus menerus selama 1 tahun
atau 240 hari. Karena itu, perlu
dihitung nilai produktivitas yang
akan dikerjakan dalam 79 hari
(Sesuai waktu dalam Undangundang). Perhitungannya adalah
sebagai berikut :
P��dukt���ta� km/t�
= N�la� ��mula�� km
/t� � Waktu �e�ua� UU �a��
P��dukt���ta� km/t�
= . km
ta�un
/t� �
�a��
�a��
= .
/�
�
=
�
=
=
ta�un
�a��
�
.
.
�
�
ℎ
ℎ
�
ℎ
ℎ
ℎ
/ℎ
/ℎ
Aktifitas
identifikasi
dan
inventarisasi yang ditargetkan
akan selesai dalam 79 hari
menurut UU Nomor 2 Tahun
2012, jika ingin dijadwalkan
dengan tingkat keyakinan 80 %,
maka harus dimodelkan untuk
selesai dalam 200 hari.
Nilai 1.17 km per tahun ini akan
sama untuk seluruh tahap 1
sampai 4
Perhitungan seperti ini dilakukan
untuk keempat aktivitas, dan
didapatkan hasil seperti pada
tabel berikut.
Tabel 11 Perhitungan Durasi Penyelesaian dengan tingkat keyakinan 80%
No
1
2
3
4
Aktivitas
Identifikasi dan
inventarisasi
Penilaian dan musyawarah
Penyelesaian gugatan
UGK
Pembayaran UGK
Nilai
Simulasi
(km/th)
Waktu
Sesuai UU
(hari)
Produktivitas
(km/th)
Durasi
penyelesaian
(hari)
c
d
e=c*d/
240
f = 2.95 * d / e
3.55
79
1.17
200
3.11
90
1.17
227
2.75
102
1.17
258
8.01
35
1.17
88
Total
306
3. Melakukan perhitungan kemampuan
kerja dari tim pengadaan tanah yang
773
dimiliki oleh proyek. Nilai ini
merupakan nilai perkiraan pihak
13
yang akan melaksanakan pengadaan
tanah, berapa kecepatan tim dalam
menyelesaikan tiap tahapan. Nilai
ini dapat diperkirakan dari data
historis tim PPK, BPN, MA dan PN
di
aerah
tersebut
dalam
menyelesaikan proses pengadaan
tanah. Pertanyaan untuk menghitung
kemampuan kerja kurang lebih
adalah sebagai berikut.
Mampukah tim PPK dengan
mempertimbangkan kemampuan
pihak
lain
seperti
BPN,
masyarakat, PN, dan MA untuk
2.95 km panjang ruas jalan tol
dalam waktu 773 hari?
Jika tidak mampu, maka langkah
apa yang harus dilakukan untuk
menambah
produktivitas?
Perbaikan
dapat
dilakukan
dengan
melihat
Error!
Reference source not found..
Jika tim merasa cukup mampu
menyelesaikan proyek sesuai
target
waktu
yang
telah
ditentukan yaitu 773 hari, maka
langkah
pengerjaan
dapat
dilanjutkan ke tahap selanjutnya.
4. Analisis oleh pengambil keputusan
Aktivitas
pelaksanaan
yang
seharusnya diselesaikan dalam 306
hari kerja, jika ingin dimodelkan
dengan tingkat keyakinan 80 %,
maka akan selesai dalam 773 hari.
Hal ini menjadi satu informasi bagi
pengambil keputusan. Ada dua
pilihan yang dapat dilakukan :
a. Tetap menjadwalkan bahwa
durasi pengadaan tanah tahap
pelaksanaan akan selesai dalam
773
hari
dengan
tingkat
keyakinan 80% pasti berhasil.
b. Melakukan penjadwalan dengan
durasi lebih cepat dari 773 hari
jika
pengambil
keputusan
merasa tim dapat menyelesaikan
proyek dengan lebih cepat. Hal
ini tentu akan mengurangi tingat
keyakinan menjadi kurang dari
80 %.
Pengambilan
keputusan
diatas
merupakan wewenang dari pihak
yang menentukan, dalam hal ini
adalah Ketua PPK Pengadaan Tanah
di Jalan Tol yang akan dibangun.
Hasil dari penelitian ini hanya
memberikan
sebuah
tambahan
informasi baru yaitu peluang
kesuksesan
proyek
dengan
percentile tertentu dalam durasi
waktu tertentu. Namun keberjalanan
proyek tetap tergantung pada
pelaksana di lapangan.
5
Simpulan dan Saran
5.1 Simpulan
Hasil dari setiap tahapan penelitian
diatas dapat dipergunakan untuk
menjawab tujuan dari penelitian.
Simpulan dari seluruh rangkaian hasil
penelitian diatas adalah sebagai berikut.
5. Risiko
Utama
dan
tingkat
kejadiannya
dalam
tahap
pelaksanaan pengadaan tanah dari
hasil penelitian adalah sebagai
berikut.
a. Identifikasi dan Inventarisasi
Kapasitas
BPN
tidak
mencukupi untuk melakukan
pembebasan lahan serentak.
(75% terjadi)
Sumberdaya BPN tidak fokus
mengerjakan
kegiatan
pengadaan tanah saja. (62.5
% terjadi)
Masyarakat kurang tanggap
terhadap proses pengadaan
tanah. (50% terjadi)
b. Penilaian Ganti Kerugian dan
Musyawarah
14
Uang Ganti Kerugian (UGK)
tidak ada atau tersendat
pencairannya. (75% terjadi)
Masyarakat kurang tanggap
terhadap proses pengadaan
tanah. (50% terjadi)
c. Penyelesaian Bentuk Gugatan
Ganti Kerugian
Proses putusan Pengadilan
Negeri
atau
Mahkamah
Agung dalam menangani
kasus gugatan terkait Uang
Ganti Kerugian berjalan lama.
(62.5% terjadi)
d. Pembayaran
Uang
Ganti
Kerugian
Uang Ganti Kerugian (UGK)
tidak ada atau tersendat
pencairannya.
(85.6
%
terjadi)
Risiko-risiko inilah yang perlu
diwaspadai oleh pihak panitia
pengadaan tanah untuk proyek
selanjutnya.
Jenis Distrbusi
: Triangular Kanan
Parameter 1 (Minimum) (a)
: -0.20044
Parameter
2
(Paling
mungkin) (b)
: 1.0017
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.0017
c. Penyelesaian Gugatan Bentuk
Ganti Kerugian
Jenis Distribusi
: Triangular Kiri
Parameter 1 (Minimum) (a)
: 0.051289
Parameter
2
(Paling
mungkin) (a) : 0.051289
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.6072
d. Pembayaran
Uang
Ganti
Kerugian
Jenis Dostribusi
: Triangular Kiri
Parameter 1 (Minimum) (a)
: 0.14228
Parameter
2
(Paling
mungkin) (a) : 0.14228
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.3294
6. Pemodelan Hasil Simulasi Kegiatan
Pengadaan tanah dapat dinyatakan
cukup valid karena selisih hasil
simulasi dengan kejadian aktual di
lapangan masih masuk dalam range
standard deviasi simulasi. Nilai PDF
untuk setiap kegiatan pada aktivitas
pengadaan tanah dapat digunakan
pada simulasi selanjutnya. Berikut
adalah rangkuman dari seluruh hasil
plot distribusi yang dihasilkan
sesuai penelitian ini.
a. Identifikasi dan Inventarisasi
Jenis Distribusi
: Triangular Kiri
Parameter 1 (Minimum) (a)
: 0.0463
Parameter
2
(Paling
mungkin) (a)
: 0.0463
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.0938
b. Penilaian dan Musyawarah
Ganti Kerugian
5.2 Saran
1. Pada penelitian selanjutnya, sampel
proyek yang dijadikan sebagai
acuan data historis diharapkan lebih
banyak daripada penelitian yang
dilakukan saat ini, sehingga hasil
simulasi dan distribusi akan lebih
baik.
2. Pada penelitian selanjutnya, tahapan
yang ditinjau akan lebih baik jika
seluruh
tahapan
yaitu
tahap
persiapan,
pelaksanaan,
dan
penyerahan hasil pengadaan tanah.
Hal ini akan membuat penelitian
menjadi lebih komprehensif. Untuk
dapat meninjau berbagai tahapan
15
lain, tentunya diperlukan adanya
proyek yang betul-betul telah murni
melaksanakan pengadaan tanah
dengan menggunakan UU Nomor 2
Tahun 2012 untuk seluruh tahapan.
6
Badan Pengatur Jalan Tol (2014):
Peluang Investasi Jalan Tol di
Indonesia , Departemen Pekerjaan
Umum.
Flanagan, Roger dan Norman, George.
(1993): Risk management and
constrution, Blackwell Science,
Ltd.
Hillson, David. (2002): Extending the
risk
process
to
manage
opportunities, International Journal
of Project Management, 20, hal.
235-240.
Nunnally, S.W. (2007): Construction
Methods and Management, Pearson
Prentice Hall.
Proyadhi, Gunawan Wahyu. (2006):
Faktor-faktor Berpengaruh Dalam
Pengadaan tanah terhadap Kinerja
Biaya
Proyek
Perumahan
Sederhana di Kota Pekalongan dan
Sekitarnya. Tesis Program Studi
Teknik
Sipil
Kekhususan
Manajemen Konstruksi, Program
Pascasarjana Bidang Ilmu Teknik
Universitas Indonesia. Depok.
PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia.
(2014): Acuan alokasi risiko
Proyek KPS Indonesia.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
11/PRT/2006 tentang Wewenang
dan Tugas Penyelenggaraan Jalan
Tol pada Direktorat Jenderal Bina
Marga, Badan Pengatur Jalan Tol,
dan Badan Usaha Jalan Tol.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
27/PRT/2006 tentang Pedoman
Pengadaan Pengusahaan Jalan Tol.
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 71
Tahun
2012
tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 40
Tahun 2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Presiden Nomor 71
3. Pada penelitian ini, seluruh proyek
pengadaan tanah dijadikan dalam
satu pemodelan yang sama dan
diasumsikan memiliki karakteristik
yang sama. Padahal, kenyataan di
lapangan
tidak
selalu
sama
karakteristik antara proyek satu
dengan proyek yang lain. Hal ini
membuat ketersebaran nilai kinerja
dari satu proyek ke proyek lainnya
menjadi cukup jauh. Penulis
menyadari bahwa hal tersebut
merupakan salah satu kekurangan
dalam pengerjaan penelitian ini.
Karena
itu,
pada
penelitian
selanjutnya, penulis memberikan
saran untuk membagi jalan tol
tersebut
berdasarkan
beberapa
kriteria tertentu seperti :
Daftar Pustaka
Lokasi pengadaan tanah : di
Pulau
Sumatera,
Pulau
Kalimantan, DKI Jakarta, Jawa
Barat, Jawa Tengah dll
Prioritas pemerintah terhadap
proyek : Proyek strategis
nasional, proyek trans Jawa /
Sumatera, atau proyek yang
diajukan sendiri oleh pemerintah
kabupaten/kota.
Karakteristik atau tipe lahan
yang
akan
dibebaskan
:
Misalnya yang didominasi oleh
pemukiman, kawasan industri,
perkebunan, hutan, rawa, dll.
Dengan
adanya
pemisahan
karakteristik proyek seperti diatas,
penulis memiliki hipotesis bahwa
hasil distribusi probabilitas dan
pemodelan akan lebih akurat untuk
diterapkan pada masing-masing tipe
proyek.
16
/prosedur-investasi. Diakses pada
tanggal 20 Agustus 2017
Skema Pengusahaan Jalan Tol, data
diperoleh melalui situs internet:
http://bpjt.pu.go.id/konten/investasi
/prosedur-investasi. Diakses pada
tanggal 20 Agustus 2017
Sunito, F. Trans. (2007): Upaya untuk
menerobos hambatan investasi
jalan tol, Konferensi Nasional
Teknik Jalan Ke-8, Jakarta.
Taufik,
Adam.
(2014):
Kajian
Pengadaan
Tanah
Kerjasama
Pemerintah Swasta Jalan Tol
Berdasarkan
Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2012 Tentang
Pengadaan
Tanah
Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, Tesis Program Magister
Teknik
Sipil
Pengutamaan
manajemen Rekayasa Konstruksi,
Institut Teknologi Bandung.
The International Organization for
Standardization (ISO)
31000.
(2009): Risk
Management
–
Principles and Guidelines.
Undang-Undang No. 5, Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria.
Undang-Undang (UU) Nomor 2 Tahun
2012 tentang Pengadaan Tanah
bagi
Pembangunan
untuk
Kepentingan Umum
Tahun 2012 Penyelenggaraan
Pengadaan
Tanah
bagi
Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 99
Tahun 2014 tentang Perubahan
Kedua atas Peraturan Presiden
Nomor
71
Tahun
2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 30
Tahun 2015 tentang Perubahan
Ketiga atas Peraturan Presiden
Nomor
71
Tahun
2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor
148 Tahun 2015 tentang Perubahan
Keempat atas Peraturan Presiden
Nomor
71
Tahun
2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Rivai, Veithzal dan Basri, Ahmad
Fawzi Mohd. (2005): Performance
Appraisal Sistem Yang Tepat Untuk
Menilai Kinerja Karyawan Dan
Meningkatkan
Daya
Saing
Perusahaan, PT. Raja Grafindo
Persada, Jakarta.
Rostiyanti, S.F. and Tamin, R.Z.,
(2010): Identification of Challenges
in Public Private Partnership
Implementation for Indonesian Toll
Road, Proceedings of the First
Makassar International Conference
on Civil Engineering, pp. 11311136.
Sadono, Sri. (2006/2007): Faktor-faktor
yang Menghambat Pelaksanaan
Pengadaan Tanah dalam Proyek
Jalan Tol. Tesis Program Studi
Teknik
Sipil
Kekhususan
Manajemen Konstruksi, Program
Pascasarjana Bidang Ilmu Teknik
Universitas Indonesia, Depok.
Skema Prosedur Investasi Jalan Tol,
data diperoleh melalui situs
internet:
http://bpjt.pu.go.id/konten/investasi
Well-Stam, D. Van, et. al., (2004):
Project Risk Management : An
Essential Tool For Managing And
Controlling Project, Kogan Page,
London an Sterling VA.
Williams, T. M. (1993): Risk
management
infrastructure,
International Journal of Project
Management, Vol. 11, No. 1, pp 510.
17
DURASI PENGADAAN TANAH
PADA PROYEK JALAN TOL DENGAN MENGGUNAKAN
SIMULASI MONTE CARLO
Kartika Nur Rahma Putri
Program Studi Magister Teknik Sipil, Pengutamaan Manajemen Rekayasa Konstruksi, Institut
Teknologi Bandung, Jl. Ganesha No. 10, Bandung
Email : Kartika_nurrahmaputri@yahoo.com
Abstrak
Proyek jalan tol merupakan salah satu dari proyek infrastruktur yang fokus dikerjakan
oleh pemerintah. Proses pengadaan tanah yang lama dan memiliki tingkat
ketidakpastian tinggi membuat investor berpikir panjang untuk menyalurkan uangnya
dalam investasi jalan tol. Hal ini dapat menghambat usaha pemerintah dalam
mengupayakan proyek jalan tol untuk dibangun dengan dana publik.
Pada penelitian ini, risiko-risiko pengadaan tanah pada proyek jalan tol akan
diidentifikasi menggunakan sistem manajemen risiko menurut ISO 31000 2009, dan
akan dilakukan pemodelan kinerja durasi proyek menggunakan simulasi Monte carlo.
Pemodelan kinerja durasi ini ditetapkan berdasarkan target waktu pada UU Nomor 2
Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Pemodelan akan diuji validitasnya dengan kenyataan di lapangan menggunakan proyek
Cisumdawu seksi II. Diharapkan dengan diketahuinya risiko utama dan pemodelan
kinerja waktu proyek selama ini, baik pemilik proyek (owner), maupun kontraktor dapat
memanfaatkan hasil penelitian ini untuk dapat menyusun waktu penjadwalan dan
mengantisipasi risiko utama di lapangan dengan lebih baik.
Hasil akhir dari penelitian ini didapatkan bahwa risiko utama yang memiliki tingkat
kejadian tinggi di lapangan adalah tidak adanya UGK, kurangnya partisipasi
masyarakat, kurangnya sumberdaya BPN, dan lamanya proses penyelesaian di
Pengadilan Negeri dan Mahkamah Agung. Sementara hasil akhir pemodelan
menunjukkan bahwa model yang dihasilkan cukup dapat menggambarkan kenyataan di
lapangan sehingga model ini dapat digunakan untuk membuat penjadwalan pengadaan
tanah pada proyek selanjutnya dengan baik.
Kata kunci : manajemen risiko, pengadaan tanah, montecarlo
Abstrack
Toll road is one of the infrastructure project undertaken by the government in
Indonesia. The land acquisition process is long and has a high level of uncertainty. It
makes investors have to reconsider about distribute their money in toll road investment.
This could hamper the government's efforts to pursue toll road projects to be built with
public funds.
1
In this study, the risks of land acquisition in toll road projects will be identified using a
risk management system according to ISO 31000 2009, and will be modeled using
Monte carlo simulation. The model of duration permormance is set based on a target
date mentioned in Act No. 2 of 2012 on Land Acquisition for Development for Public
Interest. The validity of the model will be tested using Cisumdawu section II project. By
doing this research, we expect to know the main risk and how to model the duration
performance of the project. We hope both project owner and contractors can use the
results of this study to devise a scheduling time and anticipate the major risk in the field
in a better way.
The final results of this study found that the main risks that have a high probability of
occurance are lack of money, lack of community participation, lack of resources BPN,
and the length of time to complete land acquisition suit in the District Court and the
Supreme Court. While the final results of modeling showed that the model can
reasonably describe the reality of the projec so that these models can be used to create
the scheduling of land acquisition in the next project well.
Indonesia sedang berada pada masa
pembangunan.
Proyek
jalan
tol
merupakan salah satu dari proyek
infrastruktur yang dicanangkan oleh
pemerintah untuk meningkatkan sektor
transportasi dan distribusi logistik.
Dalam dunia konstruksi, kemungkinan
adanya risiko selalu ada. Risiko yang
tidak
diperhitungkan
dalam
perencanaan awal akan mengakibatkan
adanya pembengkakan biaya dan jadwal
penyelesaian proyek, bahkan dapat juga
berdampak pada tidak selesainya
proyek.
Selama ini, permasalahan terbesar
dalam pembangunan jalan tol terletak
pada pengadaan tanah. Kesulitan dan
besarnya
ketidakpastian
dalam
pengadaan tanah baik dalam jangka
waktu pelaksanaan maupun biaya
membuat pemilik proyek kesulitan
dalam menentukan risiko dan kondisi
proyek. Hal ini membuat proyek
menjadi tidak layak untuk didanai
secara finansial dan menghambat usaha
pemerintah
dalam
mengupayakan
proyek jalan tol untuk menjadi proyek
dengan dana publik.
Studi yang dilakukan sebelumnya,
banyak mengulas mengenai risiko apa
saja yang terdapat pada proyek jalan tol
dan bagaimana memitigasi risiko
tersebut. Pada penelitian kali ini, risikorisiko tidak hanya diharapkan dapat
teridentifikasi, namun dapat juga
dijadikan salah satu bahan dalam
pemodelan kinerja durasi proyek.
Risiko yang akan ditinjau adalah risiko
yang terkait dengan pengadaan tanah,
mengingat
hal
ini
merupakan
permasalahan
utama
penyebab
keterlambatan proyek.
Sejak
adanya
peraturan
bahwa
pengadaan
tanah
merupakan
tanggungjawab dari pemerintah, maka
seluruh risiko keterlambatan proyek
pengadaan tanah ini menjadi ditangung
oleh pemerintah.
Diharapkan dengan diketahuinya risiko
utama dan pemodelan kinerja waktu
proyek selama ini, baik pemilik proyek
(owner), maupun kontraktor dapat
memanfaatkan hasil penelitian ini untuk
dapat menyusun waktu penjadwalan dan
1. Pendahuluan
2
mengidentifikasi risiko pengadaan tanah
pada pekerjaan proyek jalan tol dengan
lebih baik dan akurat.
2. Metoda Penelitian
Tahapan untuk mengerjakan penelitian ini
disajikan dalam gambar 1 sebagai berikut.
METODE
OUTPUT
Rumusan Masalah
Kajian Literatur
MENGETAHUI FAKTOR RESIKO UTAMA (KUALITATIF)
Identifikasi faktor-faktor resiko yang mungkin
terjadi pada pembebasan lahan dari literatur dan
penelitian terdahulu
Membuat kuesioner dan daftar pertanyaan
wawancara
1. Resiko-resiko yang mungkin terjadi pada proyek
pengadaan tanah
2. Kuesioner dan pertanyaan wawancara
Pengambilan data dengan kuesioner dan
wawancara, serta melihat berkas dokumen
Didapatkan data penelitian baik data sekunder dan
primer
Pengolahan data hasil wawancara dan kuesioner
menggunakan Severity Index.
Didapatkan resiko-resiko besar yang sering
terjadi dan berpengaruh terhadap durasi
pengadaan tanah.
PEMODELAN (KUANTITATIF)
Wawancara kepada PPK Jalan tol terkait durasi
aktual yang terjadi dan terjadi atau tidaknya resiko
besar (sesuai hasil kualitatif) di lapangan
Didapatkan Data durasi aktual setiap jalan tol dan
resiko besar yang terjadi di lapangan sehingga dapat
dibuat probabilitas kejadiannya.
Menyusun model kinerja durasi pengadaan tanah
Didapatkan Model Kinerja Durasi Pengadaan tanah
Menentukan distribusi probabilitas dari aktivitas
utama
Didapatkan distribusi probabilitas setiap aktivitas
Melakukan pengecekan model dengan simulasi
montecarlo
Didapatkan durasi proyek, grafik sensitivitas, grafik
tornado, spider chart
Analisis Hasil Simulasi dan pengolahan data
Kesimpulan dan Saran
Gambar 1 Metode Penelitian
tahap pelaksanaan pengadaan tanah
telah dilakukan dengan peraturan lama,
dan peraturan baru diterapkan untuk
tahap pelaksanaan. Karena itu, pada
penelitian ini akan difokuskan untuk
melihat kinerja pengadaan tanah pada
tahap pelaksanaan saja.
3. Pengolahan Data
Proses pengadaan tanah saat ini
merupakan proyek yang mengalami
masa transisi dari Perpres 65 Tahun
2006 dengan UU Nomor 2 Tahun 2012.
Artinya, proses persiapan dan sebagian
3
I = 0,1,2,3,4,……..n
n = jumlah responden
x1, x2, x3, x4, x5 = respon frekuensi
responden
a0=0, a1=1, a2=2, a3=3, a4=4, a5 = 5
x0 = frekuensi responden yang memilih
nilai 0
x1= frekuensi responden yang memilih
nilai 1 (sangat rendah/sangat rendah)
x2 = frekuensi responden yang memilih
nilai 2 (jarang/rendah)
x3 = frekuensi responden yang memilih
nilai 3 (normal)
x4 = frekuensi responden yang memilih
nilai 4 (cukup sering / cukup tinggi)
X5 = frekuensi responden yang memilih
nilai 5 (sangat sering/sangat tinggi)
3.1 Analisis Risiko Kualitatif
Identifikasi risiko merupakan proses
untu melihat risiko apa saja yang ungkin
terjadi dalam suatu kegiatan.
Tahapan
yang dilakukan dalam
identifikasi risiko ini adalah melihat
tujuan, durasi, dan batasan yang
mungkin menimbulkan risiko dari UU
Nomor
2
Tahun
2012,
dan
mengumpulkan risiko yang mungin
terjadi dari studi terdahulu maupun
literatur.
Berdasarkan berbagai hal yang telah
disebutkan diatas, didapatkan 54 risiko
yang mungkin terjadi pada pengadaan
tanah. Hasil dari 54 risiko ini akan
ditanyakan kepada responden pada
kuesioner
pertama.
Responden
merupakan pihak dari Kementerian
PUPR, kontraktor, maupun BPJT yang
telah terjun di pengadaan tanah.
Responden akan diminta untuk mengisi
dengan skala likert 1-5 terkait frekuensi
terjadinya risiko, dan dampak jika risiko
tersebut terjadi.
Nilai Severity Index ini bernilai dari 0
sampai 1, kemudian dikonversi menjadi
skala 0 sampai 25 dengan cara :
�
=�
�
Nilai kuesioner tersebut kemudian akan
diolah dengan menggunakan Severity
Index untuk mendapatkan nilai risiko
utama. Risiko besar didefinisikan
sebagai risiko yang memiliki nilai risiko
diatas 12.
�=
∑5�=0 �� ��
5 ∑5�=0 ��
Dimana :
Gambar 2 Tabel Frekuensi vs dampak kejadian
risiko (Sumber : ISO 31000 : 2009)
%
ai = Nilai yang diberikan
responden
xi = Frekuensi responden
Dari metode yang dilakukan diatas,
didapatkan 9 risiko yang memiliki nilai
besar yaitu :
oleh
Tabel 1 Kategori Risiko Tinggi
Kode
Potensi Risiko
Nilai
Risiko
Pihak / hal
yang
terkait
X3
Keterlambatan pembayaran Uang Ganti kerugian
(UGK)
12.14
PUPR
4
Kode
X5
X6
X7
X11
X13
Potensi Risiko
Pembebasan lahan tidak serentak sehingga
menyebabkan kenaikan harga lebih tinggi pada
daerah lain yang belum dibebaskan
Inventarisasi data fisik Penguasaan, Pemilikan,
Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah berjalan
lama
Pengukuran dan pemetaan bidang tanah berjalan
lama
Berkas penguasaan dan atau kepemilikan tanah
milik warga tidak ada, tidak sesuai atau
bermasalah
Anggota P2T yang terdiri dari pejabat struktural
tidak memiliki waktu untuk menyelesaikan
pekerjaan dalam pembebasan lahan
Nilai
Risiko
Pihak / hal
yang
terkait
14.06
PUPR
12.78
BPN
12.22
BPN
13.42
BPN
12.25
BPN
X17
Pelaksanaan Musyawarah Penentuan Ganti
kerugian berjalan lama
12.22
Masyarakat
X27
Pemilik tanah menunutut uang ganti rugi tinggi
15.89
Masyarakat
X44
Adanya tumpang tindih peraturan pembebasan
tanah untuk lahan milik Kementerian Agama
sehingga tim harus menunggu pemrosesan dari
pihak kementerian Agama
13.44
Instansi /
kementerian
lain
Dari 9 risiko utama ini, akan di
breakdown lagi berdasarkan sumber
risiko
dan
disesuaikan
dengan
kemungkinan
adanya
variasi
di
lapangan. Didapatkan fator risiko baru
sebagai berikut.
Tabel 2 Faktor Utama dan Variasi Risiko Pengadaan Tanah
No
Faktor Utama
Sumber Risiko
Kode
Y1
1
2
Kementerian
Pekerjaan Umum /
BUJT
Badan Pertanahan
Negara
Y2
Y3
Risiko
Sumber Daya instansi yang memerlukan tanah kurang memadai
untuk melaksanakan tahapan dalam aktivitas pengadaan tanah
Sumberdaya pihak pemerintah provinsi maupun kabupaten kurang
memadai untuk melaksanakan tahapan dalam aktivitas pengadaan
tanah
Uang operasional untuk pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah
tidak ada atau tersendat
Y4
Uang Ganti Kerugian (UGK) tidak ada atau tersendat
pencairannya.
Y5
Kapasitas BPN tidak mencukupi untuk melakukan pengadaan
tanah serentak
Y6
Sumberdaya BPN tidak fokus mengerjakan kegiatan pengadaan
tanah saja
Y7
Berkas penguasaan dan atau kepemilikan tanah milik warga tidak
ada, tidak sesuai atau bermasalah
5
No
3
Faktor Utama
Sumber Risiko
Masyarakat
Kode
Y8
Masyarakat perkotaan kawasan pemukiman
Y9
Masyarakat perkotaan kawasan komersil/industri
Y10
Masyarakat pedesaan kawasan permukiman
Y11
Masyarakat pedesaan kawasan komersil/industri
Y12
Masyarakat pedesaan kawasan pertanian/perkebunan
Y13
Masyarakat kaum adat kawasan permukiman
Y14
Masyarakat kurang tanggap terhadap proses pengadaan tanah
Y15
Proses putusan Pengadilan Negeri atau PTUN dalam menangani
kasus gugatan masyarakat berjalan lama
Y16
4
Instansi Atau
Kementerian Lain
Risiko
Y17
Penyelesaian pengalihan tanah dari instansi lain seperti
kementerian agama, kementerian perhutanan, dll berjalan lama
Tim penilai yang ditunjuk melakukan kesalahan perhitungan
sehingga nilai akhir dari tim banyak yang tidak disetujui oleh
masyarakat.
Y18
Tim penilai melakukan apraisal dalam waktu yang lama
Y19
Proses putusan Pengadilan Negeri atau Mahkamah Agung dalam
menangani kasus gugatan terkait Uang Ganti Kerugian berjalan
lama.
menerapkan UU Nomor 2 Tahun 2012
atau peralihannya yaitu.
3.2 Analisis Risiko Kuantitatif
Berdasaran hasil dari analisis risiko
kualitatif, didapatkan 9 risiko utama,
yang dijabarkan lagi menjadi 19 sumber
faktor (faktor Y) yang mungkin terjadi
di lapangan. Untuk mengecek apakah
hasil dari faktor risiko di analisis
kualitatif ini benar benar terjadi di
lapangan, para responden di kuesioner
kedua akan diminta untuk mengisi
apakah 19 risiko Y tersebut terjadi di
proyek yang mereka kerjakan.
Jalan Tol DKI Jakarta
1. Cibitung Cilincing
2. Cengkareng – Batuceper – Kunciran
3. Akses Tanjung Priuk
Jalan Tol Jawa Barat
4. Soreang – Pasirkoja
5. Cileunyi – Sumedang- Dawuan 1
(Cisumdawu 1)
Jalan Tol Jawa Timur
Penyebaran kuesioner untuk risiko
kualitatif ini ditujukan kepada Pejabat
Pembuat Kesepakatan (PPK) untuk
masing-masing jalan tol. Pada studi kali
ini, dipilih jalan tol yang telah
6. Solo - Ngawi
Jalan Tol Luar Jawa
7. Pekanbaru – Kandis (Bagian dari
Trans Sumatera)
6
8. Bakaheueni-Bandar
LampungTerbanggi Besar (Bagian dari Trans
Sumatera)
Ko
de
Masyarakat kurang tanggap
terhadap proses pengadaan
50.0%
tanah
2. PENILAIAN GANTI KERUGIAN DAN
MUSYAWARAH
Uang Ganti Kerugian (UGK)
Y4 tidak ada atau tersendat
75.0%
pencairannya.
Masyarakat kurang tanggap
Y14
terhadap proses pengadaan
50.0%
tanah
3. PENYELESAIAN GUGATAN BENTUK
GANTI KERUGIAN
Proses putusan Pengadilan
Negeri atau Mahkamah Agung
Y19
dalam menangani kasus
62.5%
gugatan terkait Uang Ganti
Kerugian berjalan lama.
4. PEMBAYARAN UANG GANTI
KERUGIAN
Uang Ganti Kerugian (UGK)
85.71
Y4 tidak ada atau tersendat
%
pencairannya.
Berkas penguasaan dan atau
kepemilikan tanah milik warga
14.29
Y7
tidak ada, tidak sesuai atau
%
bermasalah
Y14
Durasi
masing-masing
aktivitas
disesuaikan dengan pemodelan yaitu
hanya di empat tahapan pelaksanaan
saja seperti tabel berikut.
Tabel 3 Durasi Aktivitas Pelasanaan
Berdasarkan UU Nomor 2 Tahun 2012
PELAKSANAAN
1. Identifikasi dan Inventarisasi
2. Penetapan Nilai dan Musyawarah
Ganti Kerugian
3. Penyelesaian Keputusan Ganti
Kerugian
4. Pembayaran UGK
Durasi
276
hari
79 hari
90 hari
102
hari
35 hari
4. Pemodelan dan Analisis
Pemodelan kinerja durasi pengadaan tanah
dilakukan dengan menggunakan program
Microsoft Project dan simulasi monte carlo
akan dibantu dengan Software @Risk.
Risiko utama didefinisikan sebagai
risiko yang tingkat kejadian di
lapangannya diatas 50 %. Hasil dari
kuesioner 2 ini adalah sebagai berikut.
4.1 Pemodelan
Pada kegiatan pengadaan tanah ini,
penjadwalan yang dilakukan adalah
dengan memodelkan seluruh tahapan
kegiatan bersifat seri. Atau dengan kata
lain, hubungan antar kegiatan adalah
Finish to Start (FS). Hal ini didasari
dengan peraturan perundang-undangan
yang memberikan batasan waktu secara
serial untuk setiap kegiatan. Sumber
ketidakpastian yang akan dimodelkan
Tabel 4 Risiko Utama dengan Peluang Terjadi
diatas 50%
Ko
de
Risiko
Persent
ase
terjadi
pengadaan tanah saja
Pertanyaan yang diajukan kepada
responden adalah yang terkait dengan
hal berikut data proyek, waktu
dimulainya pengadaan tanah, persentase
selesai pengadaan tanah dengan
peraturan lama, persentase selesai
pengadaan tanah dengan peraturan baru,
durasi masing-masing aktivitas pada
peraturan baru yang telah dilaksanakan
di lapangan, dan kendala yang dialami
di
masing-masing
PPK
dalam
menerapkan aturan baru.
Aktivitas
Risiko
Persent
ase
terjadi
1. IDENTIFIKASI DAN INVENTARISASI
Kapasitas BPN tidak
Y5 mencukupi untuk melakukan
75.0%
pembebasan lahan serentak
Sumberdaya BPN tidak fokus
Y6
62.5%
mengerjakan kegiatan
7
adalah kinerja untuk keempat aktivitas
dalam tahap pelaksanaan.
Gambar 3 Model Durasi Pengadaan Tanah Aktivitas Utama
Untuk dapat dilakukan simulasi
montecarlo,
perlu
didapatkan
pemodelan distribusi kejadian risiko
utama. Karena itu, data hasil dari hasil
wawancara akan dicari distribusinya
dengan software fit distribution.
Semakin banyak data proyek yang
didapatkan, akan membuat sebaran
distribusi
semakin
baik
dan
representatif.
Perhitungan kinerja produktivitas dapat
dilihat sebagai berikut.
�
=
�
�
�
=
�
�
� � � �
�
ℎ
� � � �
�
ℎ
=
� �
�
�
�
��
�
�
�
ℎ
Kinerja
(%)
Soreang - Pasir Koja
60.40%
Bogor Ringroad
85.58%
Bakauheni-Bandar LampungTerbanggi Besar
52.32%
Cibitung Cilincing
28.30%
Cengkareng - Batuceper Kunciran
4.63%
Nilai kinerja inilah yang akan diplot dan
dicari distribusinya. Hasilnya sebagai
berikut.
ℎ
%
Perhitungan seperti diatas dilakukan
untuk keenam proyek dan didapatkan
hasil sebagai berikut.
Frekuensi
�
Proyek
Tabel 5 Data Produktivitas aktivitas Identifikasi
dan Inventarisasi untuk diplot menjadi PDF
Proyek
Kinerja
(%)
Pekan Baru - Kandis
30.73%
Persentase Tercapainya Produktivitas
Gambar 4 Hasil Plotting Distribusi Probabilitas
Kegiatan Identifikasi dan Inventarisasi
Distribusi Triangular Kiri Yaitu
distribusi yang memiliki sebaran seperti
bentuk segitiga dengan parameter nilai
8
minimum (a), nilai paling mungkin (b)
dan nilai maksimum (c). Untuk
distribusi triangular kiri, nilai minimum
dan nilai paling mungkin menunjukkan
angka yang sama.
Parameter 1 (Minimum)
0.0463
(a)
Parameter 2 (Paling mungkin) (a)
0.0463
:
Parameter 3 (Maksimum)
1.0938
:
(b)
Nilai PDF untuk seluruh aktivitas dapat
dilihat pada tabel berikut.
:
Tabel 6 PDF masing-masing aktivitas
No
1
2
3
4
Aktivitas
Distribusi
Identifikasi
dan
Inventarisasi
Penilaian
dan
Musyawarah
Penyelesaian
Gugatan
UGK
Pembayaran
UGK
Jenis
Distribusi
Parameter
Triangular
kiri (ramp
down )
Parameter 1 (Minimum) (a) :
0.0463
Parameter 2 (Paling mungkin) (a) :
0.0463
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.0938
Triangular
kanan
(ramp up )
Parameter 1 (Minimum) (a) : 0.20044
Parameter 2 (Nilai paling mungkin)
(b): 1.0017
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.0017
Triangular
kiri (ramp
down )
Parameter 1 (Minimum) (a) :
0.051289
Parameter 2 (Nilai paling mungkin)
(a) : 0.051289
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.6072
Triangular
kiri (ramp
down )
Parameter 1 (Minimum) (a) :
0.14228
Parameter 2 (Nilai paling mungkin)
(a) : 0.14228
Parameter 3 (Maksimum) (b) :
1.3294
rencana bersifat tetap sesuai dengan
data proyek yang sesungguhnya.
Simulasi montecarlo ini dilakukan
dengan 100x iterasi dan 100x simulasi
menggunakan software @RISK.
4.2 Simulasi Montecarlo
Setelah seluruh data distribusi masingmasing kegiatan didapatkan, akan
dimulai simulasi montecarlo. Pada
penelitian
kali
ini,
sumber
ketidakpastian adalah kinerja untuk
setiap kegiatan, sementara produktivitas
Konsep dari simulasi ini adalah mencari
nilai kinerja masing-masing aktivitas,
9
nilai ini mendekati nilai aktual di
lapangan, aka simulasi dapat dikatakan
sesuai dan merepresentasikan nilai di
lapangan.
kemudian
dikalikan
dengan
produktivitas rencana, sehingga akan
didapatkan produktivitas aktual dari
simulasi. Nilai produktivitas rencana
bersifat pasti, dan nilai kinerja
merupakan hasil simulasi.
Produktivitas Rencana yang bernilai
pasti (bukan simulasi) didapatkan
dengan perhitungan manual. Sementara,
produktivitas aktual merupakan nilai
kinerja yang terjadi di lapangan dan
didapatkan melalui wawancara.
Nilai produktivitas simulasi total ini
kemudian akan dibandingkan hasilnya
dengan nilai produktivitas aktual di
cisumdawu, dan dilakukan analisis. Jika
Tabel 7 Input untuk simulasi Montecarlo
Aktivitas
Produktivitas
rencana
(km/th)
Kinerja
Proyek (%)
(triangular)
8.96
7.87
6.94
20.23
0.395
0.601
0.570
0.538
Identifikasi dan inventarisasi
Penilaian dan musyawarah
Gugatan ganti kerugian
Pembayaran UGK
Risk Output (km/th)
Parameter
1
0.046
-0.200
0.052
0.142
23.131
Parameter
2
Parameter
3
0.046
1.002
0.052
0.142
1.094
1.002
1.607
1.329
Akan ditentukan nilainya berdasarkan angka acak dalam simulasi montecarlo
4.3 Hasil Simulasi Durasi Proyek
Parameter Hasil Simulasi
Setelah dilakukan Run simulation, akan
muncul
hasil
simulasi
yang
menunjukkan jika dipilih nilai acak
untuk aktivitas 1 sampai aktivitas 4,
akan didapatkan nilai Risk output
seperti berikut.
Gambar 5 Hasil Simulasi Montecarlo
10
Minimum
: 9.874 (km/th)
Maksimum : 39.527 (km/th)
Mean
: 23.131 (km/th)
Std. Deviasi : 6.704 (km/th)
Median
: 22.335 (km/th)
Dengan melihat hasil simulasi diatas,
dapat ditentukan berapa waktu harus
disediakan agar probabilitas proyek
dapat diselesaikan dengan tingkat
kepercayaan tertentu dalam persen.
Misal ingin diketahui berapa nilai
proyek dapat diselesaikan adalah 90%.
Probabilitas: P (z < zx) = 90%;
Dari tabel ’distribusi standar
normal’ dapat dibaca bahwa
untuk P (z < zx) = 90%, diperoleh
z = 1,28.
�− �
=
� � �
��� �
− .
.
=
.
=
.
/ℎ
Maka perlu disediakan waktu
31.83 km/th agar 90% yakin
proyek dapat diselesaikan.
Percentile
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Namun karena nilai yang disimulasikan
merupakan nilai produktivitas, sehingga
semakin besar nilai produktivitas,
artinya kita mengandaikan bahwa
keberjalanan proyek sangat cepat
(optimis) maka perlu dilakukan sedikit
modifikasi pada nilai persentil. Nilai
90% persentil ini justru akan menjadi
tingkat keyakinan di 10%, nilai 80%
akan menjadi tingkat keyakinan 20%,
dan begitu seterusnya. Dengan begitu,
nilai persentil simulasi ini menjadi
masuk akal dan hasilnya dapat dilihat
pada tabel berikut.
Tabel tersebut menunjukan besarnya
tingkat
kepercayaan
yang
akan
mempengaruhi keyakinan kinerja durasi
proyek pengadaan tanah. Hasil simulasi
dapat dilihat pada kolom Forecast
Value.
Tabel 8 Percentile hasil simulasi
4.4 Analisis
Untuk dapat melakukan validasi apakah
simulasi
yang
dilakukan
dapat
merepresentasikan nilai di lapangan,
dapat kita lakukan perbandingan nilai
produktivitas
pengerjaan
kegiatan
pengadaan tanah hasil simulasi dengan
yang aktual terjadi di lapangan.
Forecast Value
Produktivitas
(km/th)
39.53
31.83
28.84
26.67
Percentile
0%
10%
20%
30%
Forecast Value
Produktivitas
(km/th)
24.83
23.13
21.43
19.60
17.42
14.43
9.87
Tabel 9 Perbandingan Hasil Simulasi dengan Aktual di Lapangan
Aktivitas
Produktivitas
Bobot
rencana
Produktivitas
(km/th)
Nilai Produktivitas Hasil
S imulasi (km/th)
Total
Per kegiatan
Produktivitas
Aktual
(km/th)
S elisih
Identifikasi dan inventarisasi
8.96
20.37%
4.71
4.90
-0.19
Penilaian dan musyawarah
7.87
17.88%
4.14
4.63
-0.49
Gugatan ganti kerugian
6.94
15.78%
3.65
2.81
0.84
Pembayaran UGK
20.23
45.98%
10.63
8.16
2.47
23.13
20.50
2.63
Total
43.99
23.131
km/th) lebih kecil daripada standar
deviasi yang diizinkan yaitu 6.7 km/th.
Maka model diatas dinyatakan dapat
diterima dan sesuai dengan kenyataan
pada Proyek Cisumdawu Karena selisih
nilai aktual dengan nilai simulasi (2.62
11
2. Penilaian dan Musyawarah Ganti
Kerugian
3. Penyelesaian
Gugatan
Ganti
Kerugian
4. Identifikasi dan Inventarisasi
Diagram Tornado
Diagram tornado menunjukkan sejauh
mana nilai suatu alternatif dapat
berubah dengan adanya perubahan suatu
kuantitas tertentu. Diagram Tornado
menggunakan batang (bar) untuk
merepresentasikan payoff range apabila
suatu kuantitas (variabel) yang spesifik
divariasikan dari ujung yang satu ke
ujung yang lain di dalam range yang
bersangkutan, dengan mempertahankan
semua variabel yang lain pada nilai
dasarnya.
4.5 Langkah Penggunaan Hasil
Simulasi
Tahapan yang perlu dilakukan dalam
pemanfaatan hasil pemodelan ini adalah
sebagai berikut.
1. Mencari nilai input dan tahapan
simulasi seperti dijelaskan pada bab
sebelumnya
2. Mencari percentile hasil simulasi
Nilai diagram tornado simulasi ini dapat
dilihat pada gambar berikut.
Dari nilai percentile ini, pengambil
keputusan dapat memilih untuk
merencanakan penjadwalan proyek
dengan tingkat kepercayaan pasti
sukses di persentase berapa.
Misalnya, untuk menjamin proyek
pasti akan selesai di tingkat
keyakinan 80%, maka pengambil
keputusan
akan
merencanakan
bahwa proyek akan berjalan dengan
produktivitas total proyek sebesar
17.42 km/th. Nilai 17,42 km/th ini
kemudian dicari nilai simulasi per
kegiatan.
Gambar 6 Diagram Tornado Hasil Simulasi
Aktivitas yang paling
dalam simulasi ini adalah
berpengaruh
1. Pembayaran Uang Ganti Kerugian
Tabel 10 Nilai simulasi kegiatan dengan tingkat keyakinan 80%
No
Aktivitas
Nilai bobot
produktivitas
a
1
2
3
4
Identifikasi dan inventarisasi
Penilaian dan musyawarah
Penyelesaian gugatan UGK
Pembayaran UGK
20.37%
17.88%
15.78%
45.98%
Panjang yang harus dibebaskan
adalah 2,95 km. Maka untuk
menentukan durasi proyek ini akan
selesai dalam berapa lama, akan
Nilai Simulasi (km/th)
Total
Per kegiatan
b
c=a*b
17.42
3.55
3.11
2.75
8.01
dilakukan
berikut.
12
perhitungan
sebagai
Durasi Penyelesaian Proyek
Dalam waktu 79 hari, tim hanya
akan
direncanakan
mampu
menyelesaikan 1.17 km. Maka
jika tanah yang akan dibebaskan
adalah 2.95 km, maka durasi
penyelesaian didapatkan dengan
perhitungan sebagai berikut.
Nilai Produktivitas
Misalkan untuk aktifitas 1. Nilai
produktivitas
hasil
simulasi
adalah 3.55 km/th. Nilai ini
merupakan produktivitas jika tim
hanya mengerjakan aktifitas
identifikasi dan inventarisasi
terus menerus selama 1 tahun
atau 240 hari. Karena itu, perlu
dihitung nilai produktivitas yang
akan dikerjakan dalam 79 hari
(Sesuai waktu dalam Undangundang). Perhitungannya adalah
sebagai berikut :
P��dukt���ta� km/t�
= N�la� ��mula�� km
/t� � Waktu �e�ua� UU �a��
P��dukt���ta� km/t�
= . km
ta�un
/t� �
�a��
�a��
= .
/�
�
=
�
=
=
ta�un
�a��
�
.
.
�
�
ℎ
ℎ
�
ℎ
ℎ
ℎ
/ℎ
/ℎ
Aktifitas
identifikasi
dan
inventarisasi yang ditargetkan
akan selesai dalam 79 hari
menurut UU Nomor 2 Tahun
2012, jika ingin dijadwalkan
dengan tingkat keyakinan 80 %,
maka harus dimodelkan untuk
selesai dalam 200 hari.
Nilai 1.17 km per tahun ini akan
sama untuk seluruh tahap 1
sampai 4
Perhitungan seperti ini dilakukan
untuk keempat aktivitas, dan
didapatkan hasil seperti pada
tabel berikut.
Tabel 11 Perhitungan Durasi Penyelesaian dengan tingkat keyakinan 80%
No
1
2
3
4
Aktivitas
Identifikasi dan
inventarisasi
Penilaian dan musyawarah
Penyelesaian gugatan
UGK
Pembayaran UGK
Nilai
Simulasi
(km/th)
Waktu
Sesuai UU
(hari)
Produktivitas
(km/th)
Durasi
penyelesaian
(hari)
c
d
e=c*d/
240
f = 2.95 * d / e
3.55
79
1.17
200
3.11
90
1.17
227
2.75
102
1.17
258
8.01
35
1.17
88
Total
306
3. Melakukan perhitungan kemampuan
kerja dari tim pengadaan tanah yang
773
dimiliki oleh proyek. Nilai ini
merupakan nilai perkiraan pihak
13
yang akan melaksanakan pengadaan
tanah, berapa kecepatan tim dalam
menyelesaikan tiap tahapan. Nilai
ini dapat diperkirakan dari data
historis tim PPK, BPN, MA dan PN
di
aerah
tersebut
dalam
menyelesaikan proses pengadaan
tanah. Pertanyaan untuk menghitung
kemampuan kerja kurang lebih
adalah sebagai berikut.
Mampukah tim PPK dengan
mempertimbangkan kemampuan
pihak
lain
seperti
BPN,
masyarakat, PN, dan MA untuk
2.95 km panjang ruas jalan tol
dalam waktu 773 hari?
Jika tidak mampu, maka langkah
apa yang harus dilakukan untuk
menambah
produktivitas?
Perbaikan
dapat
dilakukan
dengan
melihat
Error!
Reference source not found..
Jika tim merasa cukup mampu
menyelesaikan proyek sesuai
target
waktu
yang
telah
ditentukan yaitu 773 hari, maka
langkah
pengerjaan
dapat
dilanjutkan ke tahap selanjutnya.
4. Analisis oleh pengambil keputusan
Aktivitas
pelaksanaan
yang
seharusnya diselesaikan dalam 306
hari kerja, jika ingin dimodelkan
dengan tingkat keyakinan 80 %,
maka akan selesai dalam 773 hari.
Hal ini menjadi satu informasi bagi
pengambil keputusan. Ada dua
pilihan yang dapat dilakukan :
a. Tetap menjadwalkan bahwa
durasi pengadaan tanah tahap
pelaksanaan akan selesai dalam
773
hari
dengan
tingkat
keyakinan 80% pasti berhasil.
b. Melakukan penjadwalan dengan
durasi lebih cepat dari 773 hari
jika
pengambil
keputusan
merasa tim dapat menyelesaikan
proyek dengan lebih cepat. Hal
ini tentu akan mengurangi tingat
keyakinan menjadi kurang dari
80 %.
Pengambilan
keputusan
diatas
merupakan wewenang dari pihak
yang menentukan, dalam hal ini
adalah Ketua PPK Pengadaan Tanah
di Jalan Tol yang akan dibangun.
Hasil dari penelitian ini hanya
memberikan
sebuah
tambahan
informasi baru yaitu peluang
kesuksesan
proyek
dengan
percentile tertentu dalam durasi
waktu tertentu. Namun keberjalanan
proyek tetap tergantung pada
pelaksana di lapangan.
5
Simpulan dan Saran
5.1 Simpulan
Hasil dari setiap tahapan penelitian
diatas dapat dipergunakan untuk
menjawab tujuan dari penelitian.
Simpulan dari seluruh rangkaian hasil
penelitian diatas adalah sebagai berikut.
5. Risiko
Utama
dan
tingkat
kejadiannya
dalam
tahap
pelaksanaan pengadaan tanah dari
hasil penelitian adalah sebagai
berikut.
a. Identifikasi dan Inventarisasi
Kapasitas
BPN
tidak
mencukupi untuk melakukan
pembebasan lahan serentak.
(75% terjadi)
Sumberdaya BPN tidak fokus
mengerjakan
kegiatan
pengadaan tanah saja. (62.5
% terjadi)
Masyarakat kurang tanggap
terhadap proses pengadaan
tanah. (50% terjadi)
b. Penilaian Ganti Kerugian dan
Musyawarah
14
Uang Ganti Kerugian (UGK)
tidak ada atau tersendat
pencairannya. (75% terjadi)
Masyarakat kurang tanggap
terhadap proses pengadaan
tanah. (50% terjadi)
c. Penyelesaian Bentuk Gugatan
Ganti Kerugian
Proses putusan Pengadilan
Negeri
atau
Mahkamah
Agung dalam menangani
kasus gugatan terkait Uang
Ganti Kerugian berjalan lama.
(62.5% terjadi)
d. Pembayaran
Uang
Ganti
Kerugian
Uang Ganti Kerugian (UGK)
tidak ada atau tersendat
pencairannya.
(85.6
%
terjadi)
Risiko-risiko inilah yang perlu
diwaspadai oleh pihak panitia
pengadaan tanah untuk proyek
selanjutnya.
Jenis Distrbusi
: Triangular Kanan
Parameter 1 (Minimum) (a)
: -0.20044
Parameter
2
(Paling
mungkin) (b)
: 1.0017
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.0017
c. Penyelesaian Gugatan Bentuk
Ganti Kerugian
Jenis Distribusi
: Triangular Kiri
Parameter 1 (Minimum) (a)
: 0.051289
Parameter
2
(Paling
mungkin) (a) : 0.051289
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.6072
d. Pembayaran
Uang
Ganti
Kerugian
Jenis Dostribusi
: Triangular Kiri
Parameter 1 (Minimum) (a)
: 0.14228
Parameter
2
(Paling
mungkin) (a) : 0.14228
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.3294
6. Pemodelan Hasil Simulasi Kegiatan
Pengadaan tanah dapat dinyatakan
cukup valid karena selisih hasil
simulasi dengan kejadian aktual di
lapangan masih masuk dalam range
standard deviasi simulasi. Nilai PDF
untuk setiap kegiatan pada aktivitas
pengadaan tanah dapat digunakan
pada simulasi selanjutnya. Berikut
adalah rangkuman dari seluruh hasil
plot distribusi yang dihasilkan
sesuai penelitian ini.
a. Identifikasi dan Inventarisasi
Jenis Distribusi
: Triangular Kiri
Parameter 1 (Minimum) (a)
: 0.0463
Parameter
2
(Paling
mungkin) (a)
: 0.0463
Parameter 3 (Maksimum) (b)
: 1.0938
b. Penilaian dan Musyawarah
Ganti Kerugian
5.2 Saran
1. Pada penelitian selanjutnya, sampel
proyek yang dijadikan sebagai
acuan data historis diharapkan lebih
banyak daripada penelitian yang
dilakukan saat ini, sehingga hasil
simulasi dan distribusi akan lebih
baik.
2. Pada penelitian selanjutnya, tahapan
yang ditinjau akan lebih baik jika
seluruh
tahapan
yaitu
tahap
persiapan,
pelaksanaan,
dan
penyerahan hasil pengadaan tanah.
Hal ini akan membuat penelitian
menjadi lebih komprehensif. Untuk
dapat meninjau berbagai tahapan
15
lain, tentunya diperlukan adanya
proyek yang betul-betul telah murni
melaksanakan pengadaan tanah
dengan menggunakan UU Nomor 2
Tahun 2012 untuk seluruh tahapan.
6
Badan Pengatur Jalan Tol (2014):
Peluang Investasi Jalan Tol di
Indonesia , Departemen Pekerjaan
Umum.
Flanagan, Roger dan Norman, George.
(1993): Risk management and
constrution, Blackwell Science,
Ltd.
Hillson, David. (2002): Extending the
risk
process
to
manage
opportunities, International Journal
of Project Management, 20, hal.
235-240.
Nunnally, S.W. (2007): Construction
Methods and Management, Pearson
Prentice Hall.
Proyadhi, Gunawan Wahyu. (2006):
Faktor-faktor Berpengaruh Dalam
Pengadaan tanah terhadap Kinerja
Biaya
Proyek
Perumahan
Sederhana di Kota Pekalongan dan
Sekitarnya. Tesis Program Studi
Teknik
Sipil
Kekhususan
Manajemen Konstruksi, Program
Pascasarjana Bidang Ilmu Teknik
Universitas Indonesia. Depok.
PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia.
(2014): Acuan alokasi risiko
Proyek KPS Indonesia.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
11/PRT/2006 tentang Wewenang
dan Tugas Penyelenggaraan Jalan
Tol pada Direktorat Jenderal Bina
Marga, Badan Pengatur Jalan Tol,
dan Badan Usaha Jalan Tol.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
27/PRT/2006 tentang Pedoman
Pengadaan Pengusahaan Jalan Tol.
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 71
Tahun
2012
tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 40
Tahun 2014 tentang Perubahan atas
Peraturan Presiden Nomor 71
3. Pada penelitian ini, seluruh proyek
pengadaan tanah dijadikan dalam
satu pemodelan yang sama dan
diasumsikan memiliki karakteristik
yang sama. Padahal, kenyataan di
lapangan
tidak
selalu
sama
karakteristik antara proyek satu
dengan proyek yang lain. Hal ini
membuat ketersebaran nilai kinerja
dari satu proyek ke proyek lainnya
menjadi cukup jauh. Penulis
menyadari bahwa hal tersebut
merupakan salah satu kekurangan
dalam pengerjaan penelitian ini.
Karena
itu,
pada
penelitian
selanjutnya, penulis memberikan
saran untuk membagi jalan tol
tersebut
berdasarkan
beberapa
kriteria tertentu seperti :
Daftar Pustaka
Lokasi pengadaan tanah : di
Pulau
Sumatera,
Pulau
Kalimantan, DKI Jakarta, Jawa
Barat, Jawa Tengah dll
Prioritas pemerintah terhadap
proyek : Proyek strategis
nasional, proyek trans Jawa /
Sumatera, atau proyek yang
diajukan sendiri oleh pemerintah
kabupaten/kota.
Karakteristik atau tipe lahan
yang
akan
dibebaskan
:
Misalnya yang didominasi oleh
pemukiman, kawasan industri,
perkebunan, hutan, rawa, dll.
Dengan
adanya
pemisahan
karakteristik proyek seperti diatas,
penulis memiliki hipotesis bahwa
hasil distribusi probabilitas dan
pemodelan akan lebih akurat untuk
diterapkan pada masing-masing tipe
proyek.
16
/prosedur-investasi. Diakses pada
tanggal 20 Agustus 2017
Skema Pengusahaan Jalan Tol, data
diperoleh melalui situs internet:
http://bpjt.pu.go.id/konten/investasi
/prosedur-investasi. Diakses pada
tanggal 20 Agustus 2017
Sunito, F. Trans. (2007): Upaya untuk
menerobos hambatan investasi
jalan tol, Konferensi Nasional
Teknik Jalan Ke-8, Jakarta.
Taufik,
Adam.
(2014):
Kajian
Pengadaan
Tanah
Kerjasama
Pemerintah Swasta Jalan Tol
Berdasarkan
Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2012 Tentang
Pengadaan
Tanah
Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, Tesis Program Magister
Teknik
Sipil
Pengutamaan
manajemen Rekayasa Konstruksi,
Institut Teknologi Bandung.
The International Organization for
Standardization (ISO)
31000.
(2009): Risk
Management
–
Principles and Guidelines.
Undang-Undang No. 5, Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria.
Undang-Undang (UU) Nomor 2 Tahun
2012 tentang Pengadaan Tanah
bagi
Pembangunan
untuk
Kepentingan Umum
Tahun 2012 Penyelenggaraan
Pengadaan
Tanah
bagi
Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 99
Tahun 2014 tentang Perubahan
Kedua atas Peraturan Presiden
Nomor
71
Tahun
2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 30
Tahun 2015 tentang Perubahan
Ketiga atas Peraturan Presiden
Nomor
71
Tahun
2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor
148 Tahun 2015 tentang Perubahan
Keempat atas Peraturan Presiden
Nomor
71
Tahun
2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Kepentingan Umum
Rivai, Veithzal dan Basri, Ahmad
Fawzi Mohd. (2005): Performance
Appraisal Sistem Yang Tepat Untuk
Menilai Kinerja Karyawan Dan
Meningkatkan
Daya
Saing
Perusahaan, PT. Raja Grafindo
Persada, Jakarta.
Rostiyanti, S.F. and Tamin, R.Z.,
(2010): Identification of Challenges
in Public Private Partnership
Implementation for Indonesian Toll
Road, Proceedings of the First
Makassar International Conference
on Civil Engineering, pp. 11311136.
Sadono, Sri. (2006/2007): Faktor-faktor
yang Menghambat Pelaksanaan
Pengadaan Tanah dalam Proyek
Jalan Tol. Tesis Program Studi
Teknik
Sipil
Kekhususan
Manajemen Konstruksi, Program
Pascasarjana Bidang Ilmu Teknik
Universitas Indonesia, Depok.
Skema Prosedur Investasi Jalan Tol,
data diperoleh melalui situs
internet:
http://bpjt.pu.go.id/konten/investasi
Well-Stam, D. Van, et. al., (2004):
Project Risk Management : An
Essential Tool For Managing And
Controlling Project, Kogan Page,
London an Sterling VA.
Williams, T. M. (1993): Risk
management
infrastructure,
International Journal of Project
Management, Vol. 11, No. 1, pp 510.
17