Analisis konflik pemanfaatan lahan wilayah pesisir (studi kasus pantai utara Jakarta)

ANALISIS KONFLIK
P E W F A A T A N LAHAN WILAYAH PESISIR
(STUD1 KASUS PANTAI UTARA JAKARTA)

Oleh :
RUDIANTO

SEKOLAH PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR

2004

ABSTRAK
RUDIANTO. Analisis Konflik Pemanfaatan Lahan Wilayah Pesisir (Studi Kasus
Pantai Utara Jakarta). Dibimbing oleh DIETRIECH G. BENGEN sebagai ketua dan
DANIEL MONINTJA dan AKHMAD FAUZI sebagai anggota.
Penelitian ini dimotivasi oleh pertanyaan yang tidak pernah berakhir mengenai
konflik pemanfaatan lahan wilayah pesisir khususnya di Indonesia dan umumnya
negara-negara berkembang. Squatter yang merupakan kelompok masyarakat yang
tinggal didaerah kumuh, pada umumnya mendapatkan tekanan psikologi seperti
intimidasi, teror, kekerasan, penculikan, penggusuran dan jarang terjadi penyelesaian

terbaik dari pihak-pihak yang terkait untuk menyelesaikan konflik pemanfaatan lahan.
Hasilnya baik Squatter maupun pemilik lahan tidak mendapatkan manfaat sama sekali
dan mereka mengeluarkan biaya yang terlalu tinggi untuk memaksakan
kepentingannya masing-masing. Kondisi tersebut dapat menurunkan produktivitas
ekonominya dan irnplikasinya adalah lunerja ekonomi kawasan pesisir menunm.
Alasan mengapa Squatter tertarik bertempat tinggal di kawasan pesisir Jakara
Utara, karena harga sebidang lahan yang murah dan mudah mendapatkan mata
pencaharian sebagai nelayan atau petani tambak. Alasan lainnya meliputi: (1) lokasi
dekat dengan sumber daya perikanan; (2) kebutuhan tinggi terhadap tenaga buruh
kasar; (3) jarak yang dekat antara rumah dan tempat pekerjaan; (4) sangat rendah
biaya transportasi; ( 5 ) kebanggaan tinggal di Jakarta sebagai ibukota negara. Daya
tarik kawasan pesisir Jakarta Utara bagi Squatter karena: (I) hak milik lahan tidak
j elas batas-batasnya; (2)banyak lahan tidak bersertifikat; (3)pemindahan kepemilikan
antar Squatter; (4)banyak lahan belum digarap; ( 5 ) perubahan kepemilikan lahan dari
kepemilikan urnum ke pemilikan pribadi. Dengan mempertimbangkan karakteristik
dari status hukum lahan kawasan pesisir yang tidak jelas, Squatter mempunyai
kesempatan menyerobot lahan secara illegal dengan berbagai macam cara:
( I ) membayar lahan kepada pemilik lama di bawah harga pasar; (2) membayar uang
kepada preman; (3)mendirikan rurnah tanpa ijin. Squatter menyerobot lahan kawasan
pesisir pada kawasan-kawasan sungai, rawa, lahan yang belum dimanfaatkan, lahan

sepanjang jalan kereta api, lahan reklamasi, lahan konservasi, dan lahan sepanjang
"Jetty".
Untuk menyelesaikan konflik lahan tersebut diperlukan pendekatan ekonomi
dengan asumsi bahwa konflik adalah sebuah konsep. Sebagai sebuah konsep konflik
dapat diukur dengan menggunakan variabel ekonomi yaitu manfaat (benejit)dan biaya
(cost) yang hams diperhatikan dalam penilaian sumber daya alam yaitu nilai yang
mempunyai manfaat langsung (use value) dan nilai yang tidak secara langsung
bermanfaat (non use value). Semua nilai tersebut dhitung sebagai Total Economic
Value (TEV) dan menjumlahkan use value dan non use value. GAMS (General
Algebraic Modeling System) digunakan menghitung nilai rente lahan. Hasilnya ada
lahan perlu dipertahankan, perlu diperluas, dan perlu ditambah Squatternya. Kawasan
yang perlu mengeluarkan sebagian squatter nya meliputi Kapuk Muara, Penjaringan,
Pluit I, Ancol, Tanjung Priok dan Tugu Selatan Kawasan dipertimbangkan ditambah
squatter meliputi: Pluit 11, Kali Baru, Marunda, Kamal Muara dan Cilincing.
Berdasarkan analisis GAMS, persamaan regresi dan game theory diperoleh program
resolusi konflik yaitu: (1) program pulang kampung; (2) program pemberdayaan
squatter; (3) program konsolidasi lahan; (4) program pembangunan rumah susun.
Program resolusi tersebut akan memberikan manfaat kepada squatter untuk mencapai
rasa aman, bahagia, dan meningkatkan pendapatannya.
Kata Kunci : Analisis Konflik, Squatter, Kepemilikan Lahan

ABSTRACT
RUDIANTO. Conflict analysis of landuse in coastal area (case study in coastal
north Jakarta). Supervised by DIETRIECH G. BENGEN as chairman with
DANIEL MONINTJA and AKHMAD FAUZI as members.
This Research was motivated by a never-ending question, which arises in
coastal land use conflict especially in Indonesia, and generally in the Developing
Countries. Squatters, a group of people living in the slum area, generally received
many physiology stress like intimidation, terror, violence, kidnapping, force
Squatter to move coming from the land owner and hardly meet the best solution
among parties involved how to solve coastal land conflict problems. Its results both
Squatters and landowner have no benefits at all and they spend extremely costly to
force their each interest. Such condition could decrease their economic productivity.
As a consequence the economic performance of coastal area is becoming declining.
The reason why squatters interested living in North Jakarta Coastal Area is
because of the low price a piece of land and easy to earn a living as fishermen or
fishpond farmer. Other reason related include: (1) closed proximity to the fishery
resources; (2) high demand for unskilled labors;(3) close distance between house
and work location; (4) low transportation cost; and (5) high pride living in Jakarta
as capital city. The attractiveness of North Jakarta coastal area for Squatters are due

to the following: (1) no clear boundaries of land's property right; (2) many of lands
uncertified; (3) transfer of ownership among Squatters; (4) many of land
unexplored; (5) changing of land use ownership from public to private. By
considering the unclear characteristics of juridical status of coastal land, Squatter
has many opportunities to occupy the land illegally with the various following
ways: (1) rent the land to the old residents under market price; (2) pay money for
civilian; (3) build houses without permission. Squatter occupied Coastal land could
be found in river area, swamp, unutilized land either government or private, land
along the railway, reclamation land, conservation land and land along "Jetty" area.
To solve the coastal land conflicts, an economics approach is needed with
assumption that conflict is a concept. As a concept, conflict could be measured by
using economic variables called benefits and costs to be taken into account in
natural resources. Natural resources in coastal area have two values. They are use
value and non-use value. All values will be calculated as Total Economic Value
(TEV) which sum a use value and non-use value. GAMS (General Algebraic
Modeling Sysstem) was used to calculated the value of land rents. The result of
such running model produce: the land should be maintained, should be expanded
and should be added of squatters. The region considered to move out of its squatter
covers Kapuk Muara, Penjaringan, Pluit I, Ancol, Priok, Tugu Selatan. Whereas the
region considered moving in Squatters covers Pluit 11, Kali Baru, Marunda, Kamal

Muara and Cilincing. Based on GAMS analysis, regression equations and game
theory, it is prepared resolution conflict program consists of (1) back to village
program; (2) Squatter empowerment program; (3) Land consolidation program and;
(4) Flat housing program. Such resolution program will contribute benefit to the
existence of squatter, in order to achieve safety, happiness, and increasing their
income.
Keywords : Conflict Analysis, Squatters, Property Right

SURAT PERNYATAAN

Saya menyatakan dengan sebenar-benarnya bahwa segala pernyataan
dalam disertasi saya yang berjudul :
Analisis Konflik Pemanfaatan Lahan Wilayah Pesisir (Studi Kasus Pantai
Utara Jakarta)
merupakan gagasan atau hasil penelitian disertasi saya sendiri, dengan
pembimbingan komisi Pembimbing, kecuali yang dengan jelas ditunjukkan
rujukannya. Disertasi ini belum pernah diajukan untuk memperoleh gelar pada
program sejenis di perguruan tinggi lain.
Semua data dan informasi yang digunakan telah dinyatakan secara jelas
dan dapat diperiksa kebenarannya.

ANALISIS KONFLIK
PEMANFMTAN LAHAN WILAYAH PESISIR
(STUD1 KASUS PANTAI UTARA JAKARTA)

Oleh :
RUDIANTO

DISERTASI
Sebagai salah satu syarat untuk Memperoleh gelar
Doktor pada
Program Studi Pengelolaan Sumberdaya Pesisir dan Lautan

SEKOLAH PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR

2004

Judul Disertasi

:

ANALISIS
KONFLIK
PEMANFAATAN
LAHAN WILAYAH PESISIR
(Studi Kasus Pantai Utara Jakarta)

Nama Mahasiswa

:

Rudianto

Nomor Pokok

: SPL.995119

Program Studi

:

Pengelolaan Sumberdaya Pesisir dan Kelautan

Menyetujui,
Komisi Pembimbing,

Prof. ~ r Ir.. Dietriech G. ~ e n g e DEA
d
Ketua

Prof. Dr. Ir. Daniel R Monintia
Anggota

Dr. Ir. Akhmad Fauzi, M.Sc.
Anggota
Mengetahui,
Ketua Program Studi
0

Prof. Dr. Ir. Rokhmin Dahuri, MS.
Tanggal Lulus: 31 MARET 2004

RIWAYAT HIDUP
Penulis dilahirkan di Palopo pada tanggal 15 Juli 1957 sebagai anak kedua
dari Bapak Sersan Mayor (Purn.) Supangat Adenan, BA. (alm.) dan Ibu Supiah.
Penulis menyelesaikan Sekolah Menengah Atas di SMPP Negeri Lawang pada
tahun 1976 dan melanjutkan Sekolah Strata I di Fakultas Geografi Jurusan
Hidrologi, Universitas Gajahmada Yogyakarta (UGM) dan selesai pada tahun
1982. Pada tahun 1991 penulis melanjutkan kuliah Program Master (Strata 2)
pada Institute Of Social Studies (ISS) Den Haag - Negeri Belanda dan selesai
pada tahun 1992. Selanjutnya penulis mengikuti studi pada Program Doktor
(Strata 3) pada Program Perencanaan Wilayah dan Desa (PWD) IPB, pada tahun
1999 sampai dengan tahun 2000 dan selanjutnya pindah jurusan pada Program
Studi Pengelolaan Sumberdaya Pesisir dan Kelautan (SPL) IPB pada tahun 2000.
Pada tahun 1982, setelah penulis menyelesaikan studi S 1, penulis bekerja
pada Stasiun Penelitian Kelautan - LIPI di Ambon, kemudian bekerja di
BAPPENAS pada Deputi Sosial Budaya di Biro Ilmu Pengetahuan dan
Teknologi. Setelah itu penulis bekerja di Direktorat Bina Program Direktorat
Jenderal Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum selama lebih kurang 15 tahun.

Pada tahun 1997 - 1998 penulis ditunjuk sebagai Kepala Seksi Bilateral
Direktorat Bina Program Ditjen Cipta Karya. Pada tahun 1998-1999 penulis
ditunjuk menjadi Kepala Seksi Evaluasi Bantuan Luar Negeri Direktorat Bina
Program Ditjen Cipta Karya. Pada tahun 1999 penulis pindah bekerja di
Lingkungan Pemerintah Kota Depok dan berturut-turut pernah menduduki jabatan
Kepala Bidang Fisik dan Prasarana pada Bappeda Kota Depok tahun 1999 - 2000,
kemudian menjabat Kepala Bidang Statistik dan Pelaporan Bappeda Kota Depok
tahun 2000 - 200 1. Menjabat sebagai Kepala Sub Dinas Bina Marga Dinas PU
Kota Depok merangkap PLH Kepala Dinas PU Kota Depok th 2001 - 2002.
Kemudian ditunjuk menjabat Kepala Sub Dinas Mobilitas Penduduk pada Dinas
Kependudukan Kota Depok pada tahun 2002. Pada tahun 2003 penulis pindah
kerja ke Pemerintah Kota Batu dan ditunjuk sebagai Kepala Bidang Irigasi pada
Dinas Sumberdaya Air dan Energi Kota Batu dari tahun 2003 - sekarang.
Penulis menikah dengan Ir. Dwi Meinita Dewi Irawati pada tahun 1986
dan telah dikaruniai satu orang putra yaitu Lutfi Hidayat yang lahir di Jakarta pada
tahun 1997.
Karya ilmiah berjudul: Identrfikasi Kawasan Potensi Ikan di Teluk Dalam
Ambon dengan Mempergunakan Osciloskop. Karya ilmiah ini diterbitkan oleh
majalah LIPI tahun 1983. Paper lainnya berkaitan dengan tugas di Departemen
PU dan diterbitkan oleh Majalah PU seperti: (a) Peranan Analisis Dampak

Lingkungan Dalam Proyek ke PU-an; (b) Strategi, Sistem dun Mekanisme
Pengembangan Program Regional; (c) Perbaikan Kualitas Lingkungan Pedesaan
dalum Konteks Pembangunan Desa. Paper lain yang ditulis untuk seminar
meliputi: (a) Potensi Kota Depok Menghadapi Era Globalisasi; (b) Ident~Jikasi
Kondisi Air Tanah Di Kawasan Pesisir Cilacap.

UCAPAN TERIMA KASIH
Syukur Alhamdulillah, wassyukurillah, disertasi yang berjudul "Analisis
Konflik Pemanfaatan Lahan Wilayah Pesisir (Studi Kasus Pantai Utara Jakarta)"
telah selesai disusun berdasarkan hasil penelitian selama kurang lebih 6 bulan..
Berkat rahmat dan hidayah dari Allah SWT yang telah melimpahkan semua
karunia dan nikrnat-Nya kepada penulis, sehingga penulis telah berhasil menulis
disertasi ini sehingga apa yang diharapkan oleh penulis dapat tercapai dengan
hasil yang maksimal.
Pertama-tama penulis ingin sampaikan penghargaan dan ucapan terima
kasih yang tak terhingga kepada guru saya, sahabat saya Dr. Ir. Akhmad Fauzi
M.Sc. atas segala bantuan dan bimbingan serta dorongan semangat selama
penyusunan disertasi ini. Dr. Ir. Akhmad Fauzi M.Sc. telah memberikan motivasi
baik yang bersifat substansi akademis maupun yang bersifat moral. Penulis tidak
menyangka bahwa hasil yang telah dicapai dalam disertasi ini telah memberikan
surnbangsih yang besar kepada dunia ilmu pengetahuan dengan
diimplementasikannya teori-teori yang telah diajarkan oleh beliau seperti model
GAMS (General Algebralic Modelling Systems), Game Theory yang
menghasilkan temuan baru baik ditinjau dari segi akademik maupun dari segi
kebijakan publik. Ucapan terima kasih yang tidak ternilai juga kami sampaikan
kepada Bapak Dr. Ir. Dietriech G. Bengen, DEA. selaku ketua komisi
pembimbing yang dengan tekun dan sabar senantiasa memberikan dorongan dan
masukan yang tak ternilai terhadap aspek substansi disertasi ini. Kepada
Prof. Dr. Ir. Daniel R. Monintja selaku anggota komisi pembimbing yang telah
meluangkan waktu dan memberikan sumbangan pemiluran dan pengayaan materi
penelitian ini sehingga materi disertasi mencapai kualitas yang diharapkan.
Kami juga mengucapkan terima kasih kepada Walikota Depok yang telah
memberikan ijin secara prosedur birokrasi selama penulis mengikuti perkuliahan
dan melakukan penelitian lapangan. Ucapan terima kasih juga kami sampaikan
kepada Bapak Drs. H. Muhammad Imam Kabul, M.Si., Walikota Batu yang telah
memberikan ijin kepada penulis selama berlangsungnya beberapa kali sidang
komisi, seminar, ujian tertutup sampai dengan ujian terbuka serta dorongan
semangat untuk segera menyelesaikan disertasi ini.
Pengorbanan yang luar biasa dari istri penulis tercinta Ir. Hj. Dwi Meinita
Dewi Irawati yang telah dengan penuh kesabaran dan penuh pengertian senantiasa
mendampingi penulis selama mengikuti pendidikan Program Doktor di IPB. Istri
penulis telah banyak memberikan inspirasi dan motivasi yang tidak ternilai
harganya dalam kehidupan penulis sehingga apa yang menjadi cita-cita penulis
dapat terealisasi. Anakku Luthfi Hidayat juga telah memberikan semangat dan
dorongan yang tak ternilai harganya. Kepada Bapakku Supangat Adenan, BA.
(Alm.) penulis mengucapkan terima kasih atas bimbingannya selama ini, juga
kepada Ibuku Supiah dan Ibuku Umiyati penulis ucapkan terima kasih yang
sedalam-dalamnya. Kepada adikku Satriyo Hutomo dan Murdianto penulis
ucapkan terima kasih.
Akhirnya semoga karya tulis ini dapat bermanfaat kepada negeriku tercinta
Indonesia dan memperkaya khasanah ilmu pengetahuan serta dapat diaplikasikan
untuk kemaslahatan umat manusia yang akan datang. Amin.

PRAKATA
Penelitian ini didasarkan kepada bentuk keprihatinan penulis terhadap
persoalan Squatter di negara dunia ketiga pada umurnnya dan Indonesia pada
khususnya. Persoalan Squatter dari jaman ke jarnan senantiasa menjadi isu sentral
dan belum diketemukan kebijakan penanganannya secara tepat. Berangkat dari
masalah ini penulis mencoba melakukan penelitian mengenai Squatter untuk
menemukan bentuk resolusi yang tepat untuk menangani Squatter. Akar
permasalahan Squatter terletak kepada konflik pemanfaatan lahan dengan pemilik
lahan yang sah. Untuk lebih memfokuskan masalah Squatter ini, penulis
melakukan penelitian mengenai konflik pemanfaatan lahan di kawasan pesisir di
pantai utara Jakarta.
Syukur Allhamdulillah, kami panjatkan kepada Allah SWT bahwa atas
segala rahmat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan Penelitian ini dan
menemukan sebuah kerangka pikir yang lebih komprehensif tentang bagaimana
mengatasi sebuah persoalan interaksi sosial dengan menggunakan analisis
ekonomi. Solusi yang dihasilkan dari penelitian ini dapat merubah paradigma
pengambil keputusan tentang bagaimana menangani persoalan Squatter di
kawasan pesisir Jakarta Utara. Hasil penelitian ini merupakan implementasi dari
analisis ekonomi terhadap permasalahan interaksi sosial yang dalam studi-studi
empiris masih sangat langka. Penelitian ini dharapkan dapat juga memberikan
nuansa berfikir baru dan masukan kebijakan yang lebih komprehensif dalam
menangani Squatter yang lebih manusiawi, tanpa penggusuran, dan memberikan
suasana win-win antara Squatter dan pemilik lahan. Penulis menyadari bahwa
resolusi konflik tersebut masih memerlukan pembuktian di lapangan, namun
dengan hasil analisis di dalam Qsertasi ini yang dapat menyajikan beberapa
informasi penting dapat dipakai sebagai bahan pertimbangan pimpinan wilayah
DKI dalam menangani persoalan Squatter.
Akhirnya penulis berharap bahwa dengan penelitian ini diperoleh
informasi penting dan masukan kebijakan yang komprehensif dan menyeluruh
dalam menyelesaikan persoalan konflik pemanfaatan lahan di kawasan pesisir.
Penulis menyadari bahwa penyelesaian sebuah konflik sangat tidak mudah
diselesaikan mengingat banyaknya kepentingan yang terkait baik yang berupa
kepentingan politik, kepentingan ekonomi, kepentingan sosial, dan kepentingan
budaya. Namun demikian berangkat dari semangat untuk kebersamaan dan
keselarasan pandang dari pelbagai pihak yang terkait dengan berbasis kepada
untuk "kepentingan bersama" Insya Allah masalah konflik dapat diselesaikan
secara musyawarah dan mufakat.

Bogor, Maret 2004

Penulis

DAFTAR IS1
Halaman
PRAKATA ......................................................................................................

1

..

DAFTAR IS1 ............................................................................................

11

DAFTAR TABEL ......................................................................................

v

DAFTAR GAMBAR .....................................................................................

x

DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................

xiv

.

1 PENDAHULUAN ...................................................................................
1.1 Latar Belakang .................................................................................
..........................................................................
1.2 Perumusan Masalah
..
1.3 Tujuan Penelltian ..............................................................................
1.4 Hipotesis Penelitian ..........................................................................
1.5 Manfaat Penelitian ............................................................................

.

2 LANDASAN TEORI ...............................................................................
2.1 Nilai Pemanfaatan Lahan .................................................................
2.1.1 Sejarah Pemanfaatan Lahan .................................................
2.1.1.1 Sejarah Pemanfaatan Lahan di Amerika ...............
2.1.1.2 Sejarah Pemanfaatan Lahan di Jepang ...................
2.1 . 1.3 Sejarah Pemanfaatan Lahan di Eropa .....................
2.1.1.4 Sejarah Pemanfaatan Lahan di Indonesia...............
2.1.2 Rente Lahan ..........................................................................
2.2 Wilayah dan Lahan Pesisir ...............................................................
2.2.1 Definisi Wilayah Pesisir ........................................................
2.2.2 Karakteristik Wilayah Pesisir ................................................
2.2.3 Lahan Wilayah Pesisir ...........................................................
2.3 Kajian Literatur Tentang Pemanfaatan Lahan ...................................
2.4 Konflik Pemanfaatan Lahan ..............................................................
2.4.1 Konflik Lahan Yang Berpengaruh Terhadap Aspek
Ekonomi ................................................................................
2.4.1.1 Efisiensi .................................................................
2.4.1.2 Alokasi dan Distribusi ...........................................
2.4.2 Konflik Pemanfaatan Lahan Yang Berpengaruh Terhadap
Aspek Ruang (Spasial) ..........................................................
2.4.3 Konflik Pemanfaatan Lahan Yang berpengaruh Terhadap
Aspek Sosial ..........................................................................
2.4.4 Konflik Pemanfaatan Lahan Yang Berpengaruh Terhadap
Aspek Geo-Politik .................................................................
2.5 Konflik Pemanfaatan Lahan di Wilayah Pesisir................................
2.6 Resolusi Konflik ................................................................................
2.6.1 Teori Permainan (Game Theory) ..........................................
2.6.2 Teori Optimasi.......................................................................

1
1
4
9
9
9

2.6.3 Kebijakan Publik Pemanfaatan Lahan ..................................
2.6.3.1 Redistribusi Lahan ..................................................
2.6.3.2 Institusi Ekonomi ...................................................

.

3 METODOLOGI .......................................................................................
3.1 Kerangka Pemecahan Masalah..........................................................
..
3.2 Ruang Lingkup Penelitlan .................................................................
3.3 Waktu Penelitian ...............................................................................
3.4 Perolehan Data ..................................................................................
3.5 Teknik dan Analisis Data ..................................................................
3.6 Skenario Modeling ............................................................................

.

4 KEADAAN UMUM .................................................................................
4.1 Sejarah Terbentuknya Kotamadya Jakarta Utara .............................
4.1.1 Sejarah Pelabuhan Sunda Kelapa dan Tanjung Priok ...........
4.1.2 Sejarah Pola Pemukiman Kawasan Pesisir Jakarta Utara ...
4.1.3 Sejarah Wilayah Pesisir Jakarta Utara Dari Segi Fisik ........
4.2 Kondisi Fisik dan Geografis Wilayah Jakarta Utara .........................
4.3 Penduduk dan Ketenagakerjaan .......................................................
4.3.1 Penduduk ...............................................................................
4.3.2 Distribusi Penduduk .............................................................
4.3.3 Ketenagakerjaan ...................................................................
4.3.4 Pengangguran .......................................................................
4.4 Sosial Budaya ...................................................................................
4.4.1 Pendidikan .............................................................................
4.4.2 Kesehatan ..............................................................................
4.4.3 Agama ...................................................................................
4.5 Perekonomian ...................................................................................
4.5.1 Umum ....................................................................................
4.5.2 Perturnbuhan Ekonomi .........................................................
4.5.3 Pendapatan Per Kapita ..........................................................
4.5.4 Tingkat Inflasi ......................................................................
4.5.5 Sarana Perekonomian ............................................................
4.6 Kondisi Daerah Penelitian ................................................................
4.6.1 Obyek Penelitian ..................................................................
4.6.2 Lokasi Penelitian ..................................................................
4.6.3 Gambaran Squatters di Kecamatan Penjaringan ...................
4.6.4 Gambaran Squatters Kecamatan Pademangan .....................
4.6.5 Gambaran Squatters Kecamatan Tanjung Priok ..................
4.6.6 Gambaran Squatters Kecamatan Koja ..................................
4.6.7 Gambaran Squatters Kecamatan Cilincing ..........................

.

5 HASIL DAN PEMBAHASAN ................................................................
5.1 Kondisi Perekonomian Jakarta Utara ...............................................
5.1.1 Pertumbuhan Ekonomi .........................................................
5.1.1.1 Tingkat Pengangguran ...........................................
5.1.1.2 Rata-rata Indeks Harga Konsumen .........................
5.1. 1.3 Produksi Lahan ......................................................
5.1.1.4 Produksi dan Nilai Ikan .........................................

2.6.3 Kebijakan Publik Pemanfaatan Lahan ..................................
2.6.3.1 Redistribusi Lahan ..................................................
2.6.3.2 Institusi Ekonomi ...................................................

.

3 METODOLOGI .......................................................................................
3.1 Kerangka Pemecahan Masalah..........................................................
3.2 Ruang Lingkup Penelitian .................................................................
3.3 Waktu Penelitian ...............................................................................
3.4 Perolehan Data ..................................................................................
3.5 Teknik dan Analisis Data ..................................................................
3.6 Skenario Modeling ............................................................................

.

4 KEADAAN UMUM .................................................................................
4.1 Sejarah Terbentuknya Kotamadya Jakarta Utara .............................
4.1.1 Sejarah Pelabuhan Sunda Kelapa dan Tanjung Priok ...........
4.1.2 Sejarah Pola Perrnukiman Kawasan Pesisir Jakarta Utara ...
4.1.3 Sejarah Wilayah Pesisir Jakarta Utara Dari Segi Fisik ........
4.2 Kondisi Fisik dan Geografis Wilayah Jakarta Utara .........................
4.3 Penduduk dan Ketenagakerjaan .......................................................
4.3.1 Penduduk ...............................................................................
4.3.2 Distribusi Penduduk .............................................................
4.3.3 Ketenagakerjaan ...................................................................
4.3.4 Pengangguran .......................................................................
4.4 Sosial Budaya ...................................................................................
4.4.1 Pendidikan .............................................................................
4.4.2 Kesehatan ..............................................................................
4.4.3 Agama ...................................................................................
4.5 Perekonomian ...................................................................................
4.5.1 Umum ....................................................................................
4.5.2 Pertumbuhan Ekonomi .........................................................
4.5.3 Pendapatan Per Kapita ..........................................................
4.5.4 Tingkat Inflasi ......................................................................
4.5.5 Sarana Perekonomian ............................................................
4.6 Kondisi Daerah Penelitian ................................................................
4.6.1 Obyek Penelitian ..................................................................
4.6.2 Lokasi Penelitian ..................................................................
4.6.3 Gambaran Squatters di Kecamatan Penjaringan ...................
4.6.4 Gambaran Squatters Kecamatan Pademangan .....................
4.6.5 Gambaran Squatters Kecamatan Tanjung Priok ..................
4.6.6 Gambaran Squatters Kecamatan Koja ..................................
4.6.7 Gambaran Squatters Kecamatan Cilincing ..........................

.

5 HASIL DAN PEMBAHASAN ................................................................
5.1 Kondisi Perekonomian Jakarta Utara ...............................................
5.1.1 Pertumbuhan Ekonomi .........................................................
5.1.1.1 Tingkat Pengangguran ...........................................
5.1.1.2 Rata-rata Indeks Harga Konsumen .........................
5.1.1.3 Produksi Lahan ......................................................
5.1.1.4 Produksi dan Nilai Ikan .........................................

5.2

5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9

5.1.2 Penyandang Masalah Kesejahteraan Sosial ..........................
5.1.3 Keuangan dan Perbankan ......................................................
5.1.4 Program Pemulihan Kerusakan Lingkungan .........................
Konflik Pemanfaatan Lahan Kawasan Pesisir Pantai Utara Jakarta .
5.2.1 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Kamal Muara
Kecamatan Penjaringan ........................................................
5.2.2 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Kapuk Muara
Kecamatan Penjaringan ........................................................
5.2.3 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Penjaringan
Kecamatan Penjaringan ........................................................
5.2.4 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Pluit Kecamatan
Penjaringan ...........................................................................
5.2.5 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Ancol
Kecamatan Pademangan........................................................
5.2.6 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Tanjung Priok
Kecamatan Tanjung Priok .....................................................
5.2.7 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Tugu Selatan
Kecamatan Koja ...................................................................
5.2.8 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Kali Baru
Kecamatan Cilincing ............................................................
5.2.9 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Cilincing
Kecamatan Cilincing ............................................................
5.2.10 Konflik Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Marunda
Kecamatan Penjaringan ........................................................
Kurva Biaya Penertiban dan Nilai Lahan Squatter ..........................
Kurva Biaya Penertiban dan Nilai Sewa ..........................................
Kurva Biaya Penertiban ,Nilai Lahan dan Nilai Sewa ....................
Kurva Biaya Penertiban dengan Nilai Rente ....................................
Land Rent Frontier ...........................................................................
Nilai Rent Optimal ...........................................................................
Resolusi Konflik ...............................................................................
5.9.1 Konsep Resolusi Konflik ......................................................
5.9.2 Operasionalisasi Resolusi Konsep Berdasarkan GAMS ........
5.9.3 Analisis Kerugian Pemilik Lahan..........................................
5.9.4 Program Resolusi Konflik .....................................................
5.9.5 Pertimbangan Ekologis..........................................................
5.9.6 Implementasi Game Theory dalam Penyusunan Program
Resolusi Konflik ....................................................................

6. KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan .......................................................................................
6.2 Saran .................................................................................................

DAFTAR PUSTAKA

DAFTAR TABEL
Hal.

Tabel
1

Hirarki dari Penggunaan Lahan "Central Business Distric" dan Nilai
Lahan .................................................................................................... 29
Konsekwensi Pahala (PayofJ)dari Permainan Pertukaran (Jasa).........

58

Distribusi Lokasi dan Jumlah Pengambilan Sampel Squatter .............

77

Laju Rata-rata Perturnbuhan Penduduk di Jakarta Utara Tahun 19902000 ................................................................................................

96

Profil Kependudukan Kelurahan Kamal Muara Kecamatan
Penjaringan .......................................................................................... 116
Status Lahan di Kelurahan Kamal Muara Kecamatan Penjaringan

....

117

Peruntukan Lahan Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan Penjaringan
(Ha)....................................................................................................... 118
Bangunan
Menurut Jenisnya di Kelurahan Kamal Muara, Kecamatan
. .
Penjanngan ........................................................................................... 119
Status Lahan di Kelurahan Kapuk Muara, Kecamatan Penjaringan
(Ha) ...................................................................................................... 12 1
Peruntukan Lahan Kelurahan Kapuk Muara, Kecamatan Penjaringan
(Ha) ...................................................................................................... 122
Bangunan
Menurut Jenisnya di Kelurahan Kapuk Muara, Kecamatan
. .
Penjaringan ........................................................................................... 123
Profil Kependudukan Kelurahan Pluit, Kecamatan Penjaringan
(Jiwa) .................................................................................................... 125
Status Lahan di Kelurahan Pluit, Kecamatan Penjaringan (Ha) .......... 125
Peruntukan Lahan Kelurahan Pluit, Kecamatan Penjaringan (Ha) ...... 127
Bangunan Menurut Jenisnya di Kelurahan Pluit, Kecamatan
Penjaringan ........................................................................................... 12 8
Profil Kependudukan Kelurahan Penjaringan, Kecamatan
Penjaringan (Jiwa) ................................................................................ 130
Status Lahan di Kelurahan Penjaringan, Kecamatan Penjaringan
(Ha)....................................................................................................... 13 1

18

Peruntukan Lahan Kelurahan Penjaringan, Kecamatan Penjaringan
(Ha)....................................................................................................... 132
Bangunan
Menurut Jenisnya di Kelurahan Penjaringan, Kecamatan
. .
Penjaringan........................................................................................... 134
Profil Kependudukan Kelurahan Ancol, Kecamatan Pademangan
(Jiwa) .................................. ................................. ........... .... .... .... ..... 136
Status Lahan di Kelurahan Ancol, Kecamatan Pademangan(Ha) ....... 136
Peruntukan Lahan Kelurahan Ancol, Kecamatan Pademangan (Ha)... 138
Bangunan Menurut Jenisnya di Kelurahan Ancol, Kecamatan
Pademangan.......................................................................................... 139
Profil Kependudukan Kelurahan Tanjung Priok, Kecamatan Tanjung
Priok (Jiwa) .......................................................................................... 141
Status Lahan di Kelurahan Tanjung Priok, Kecamatan Tanjung Priok
(Ha).......................................................................... ................ ........... 141
,

,

Peruntukan Lahan Kelurahan Tanjung Priok, Kecamatan Tanjung
Priok (Ha) .............. .............................................................................. 142
,

Bangunan Menurut Jenisnya di Kelurahan Tanjung Priok,
Kecamatan Tanjung Priok .................................................................... 143
Profil Kependudukan Kelurahan Tugu Selatan, Kecamatan Koja
(Jiwa) .................................................................................................... 145
Status Lahan di Kelurahan Tugu Selatan, Kecamatan Koja (Ha)

.......

145

Peruntukan Lahan Kelurahan Tugu Selatan, Kecamatan Koja (Ha) ... 147
Bangunan Menurut Jenisnya di Kelurahan Tugu Selatan, Kecamatan
Koja ...................................................................................................... 148
Profil Kependudukan Kelurahan Cilincing, Kecamatan Cilincing
(Jiwa) .................................................................................................... 150
Status Lahan di Kelurahan Cilincing, Kecamatan Cilincing (Ha) ...... 150
Peruntukan Lahan Kelurahan Cilincing, Kecamatan Cilincing (Ha) .. 151
Bangunan Menurut Jenisnya di Kelurahan Cilincing, Kecamatan
Cilincing ............................................................................................... 152
Profil Kependudukan Kelurahan Kalibaru, Kecamatan Cilincing
(Jiwa) .................................................................................................... 153

37

Status Lahan di Kelurahan Kalibaru, Kecamatan Cilincing (Ha) ........ 154

38

Peruntukan Lahan Kelurahan Kalibaru, Kecamatan Cilincing (Ha). ... 155
Bangunan Menurut Jenisnya di Kelurahan Kalibaru, Kecamatan
Cilincing ............................................................................................... 155
Profil Kependudukan Kelurahan Marunda, Kecamatan Cilincing
(Jiwa) .................................................................................................... 158
Status Lahan di Kelurahan Marunda, Kecamatan Cilincing (Ha). ....... 158
Peruntukan Lahan Kelurahan Marunda, Kecamatan Cilincing (Ha).... 159
Bangunan Menurut Jenisnya di Kelurahan Marunda, Kecamatan
Cilincing ............................................................................................... 160
Kategori, Jenis dan Kriteria Konflik Pemanfaatan Lahan Kawasan
167
Pesisir ..................................................................................................
Pelbagai Kuwa Frontier Pemanfaatan Lahan ..................................... 191
Penentuan Kawasan Berdasar Kategori Konflik Antara Biaya
Penertiban clan Nilai Lahan .................................................................. 192
Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kurva Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban Rp. 250.000.000 dengan Nilai
Lahan .................................................................................................... 194
Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kuwa Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban dan Nilai Lahan (Skenario Biaya
Penertiban Naik 28,6 %) ...................................................................... 196
Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kuwa Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban dan Nilai Lahan (Skenario Nilai
Lahan Naik 10 %)................................................................................. 197
Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kurva Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban dan Nilai Lahan (Skenario Biaya
Nilai Penertiban Naik 28,6 % dan Nilai Lahan Naik 10 %)................. 198
Summary Pelbagai Simulasi Persamaan Kurva Biaya Penertiban dan
Nilai Lahan Squatter ............................................................................ 199
Penentuan Kawasan Berdasar Kategori Konflik Antara Biaya
Penertiban Dengan Nilai Sewa............................................................. 200
Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kurva Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban dan Nilai Sewa ............................. 20 1

54

Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kurva Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban Naik 28,6 % ................................. 202
Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kurva Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban dan Nilai Sewa (Skenario Nilai
Sewa Naik 10 %).................................................................................. 203
Lokasi Squatter Yang Berada Didalam dan Diluar Kurva Nash
Equilibria Untuk Biaya Penertiban dan Nilai Sewa (Skenario Biaya
Penertiban Naik 28,6 % dan Nilai Sewa Naik 10 %) ........................... 204
Summary Pelbagai Simulasi Persamaan Kuwa Biaya Penertiban dan
Nilai Lahan Squatter ............................................................................ 205
Perbandingan Antara Biaya Penertiban Dengan Nilai Lahan dan
Antara Biaya Penertiban dengan Nilai Sewa ....................................... 208
Nilai Rente Lahan Yang Diokupasi Squatter ...................................... 209
Nilai Pemanfaatan Lahan (Efisien) dengan Land Rent Frontier ......... 2 14
Perhitungan Nilai Rent Optimal .......................................................... 2 18
Kepentingan Pelbagai Stakeholder.......................................................

22 1

Konsep Resolusi Konflik dan Optimalisasi ........................................ 222
Pedoman Perumusan Resolusi Konflik dengan GAMS ....................... 223
Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan
Pemerintah (Model 1) .......................................................................... 227
Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan
Pemerintah (Model 2) Lahan Dinilai Dengan Harga Pasar.. ................ 23 1
Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan
Pemerintah Dengan Asumsi Harga Pasar dan Pemerintah Memberi
Kompensasi Rp. 5 Juta (Model 3) ........................................................ 234
Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan
Pemerintah (Model 4) Dengan Asumsi Harga Pasar dan Squatter
Menerima Kompensasi Rp. 5 Juta ........................................................
237
Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan
Pemerintah (Model 5) Asumsi : Lahan Dinilai Mempergunakan
Harga pasar dan Squatter menerima kompensasi Rp. 1 Juta dan
Membelanjakan Rp. 200.000 ............................................................... 24 1
Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan Swasta
(Model 6) ............................................................................................. 245

71

Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan Swasta
(Model 7) dengan mempergunakan Harga Pasar ................................. 246

72

Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan Swasta
(Model 8) dan Squatter menerima kompensasi Sebesar
Rp. 5 J u t s ....................................................................................... 247

73

Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan Swasta
(Model 9) Dengan Asumsi Harga Pasar dan Squatter Menerima
Kompensasi Rp. 1 Juta ......................................................................... 248

74

Solusi Optimal Konflik Pemanfaatan Lahan di Milik Lahan Swasta
(Model 10) Dengan Asumsi Harga Pasar dan Squatter Menerima
Kompensasi Rp. 1 Juta dan Membelanjakan Rp. 200.000 ................... 249

75

Bentuk Resolusi Konflik Berdasarkan GAMS ..................................... 284

76

Sasaran Program Resolusi Konflik Pemanfaatan lahan ...................... 285

77

Perkiraan Keberhasilan Program Berdasarkan Game Theory.............. 288

DAFTAR GAMBAR
Gambar

Hal .

1

Hukum dan peraturan Proyek Penyesuaian Ulang Lahan ....................

15

2

Struktur Sistem Feodal .........................................................................

16

3

Suplay dan Llemand Lahan ..................................................................

31

4

Perbedaan "Land Rent" Dari Tiga Luas Lahan yang berbeda Kualitas
Lokasi dan Jarak dari Pasar ..................................................................

33

Batas Program Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Lautan yang
Berlaku Sekarang dan Masa Yang akan Datang .................................

35

5
6

Kerangka Pendekatan Resolusi Konflik Pemanfaatan Lahan Wilayah
. .
Pes~slr................................................................................................ 79

7

Pureto Optimal ....................................................................................

80

8

"Nush Bargaining Game" ....................................................................

80

9

Nosh Equilibrium .................................................................................

81

10

Zone Konflik dan Non Konflik ............................................................

82

II

Land Rent Frontier ...............................................................................

85

12

Model Nash Equilibrium Squatter dan Pemilik Lahan ........................

85

13

Batavia Tahun 1650..............................................................................

91

14

Batavia Tahun 1700 .
1800..................................................................

91

15

Batavia Tahun 1800 .1900.................................................................

91

16

Batavia Setelah Tahun 1900.................................................................

91

17

Peta Lokasi Jakarta Utara .....................................................................

95

18

Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Kamal Muara. Kecamatan Penjaringan. Jakarta Utara......................... 117

19

Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Kamal Muara. Kecamatan Penjaringan. Jakarta Utara......................... 119

20

Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Kapuk Muara. Kecamatan Penjaringan. Jakarta Utara......................... 121

21

Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Kapuk Muara Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara.......................... 122
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Pluit, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara .......................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Pluit, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara .......................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Penjaringan ,Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara............................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Penjaringan, Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara............................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Ancol, Kecamatan Pademangan, Jakarta Utara....................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Ancol, Kecamatan Pademangan, Jakarta Utara....................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Tanjung Priok, Kecamatan Tanjung Priok, Jakarta Utara....................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Tanjung Priok, Kecamatan Tanjung Priok, Jakarta Utara. ...................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Tugu Selatan, Kecamatan Koja, Jakarta Utara.. ...................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Tugu Selatan, Kecamatan Koja, Jakarta Utara .....................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Cilincing, Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara. ...................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Cilincing, Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara ....................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Kalibaru, Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara .....................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Kal ibaru, Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara.....................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Statusnya Di Kelurahan
Marunda, Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara ....................................
Persentase Penggunaan Lahan menurut Penggunaan Di Kelurahan
Marunda, Kecamatan Cilincing, Jakarta Utara ....................................

38

Perbandingan Antara Lahan Eksisting dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Kamal Muara ...................................................... 170
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Kapuk Muara ......................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Penjaringan .........................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Pluit .....................................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Ancol ...................................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Tanjung Priok .....................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Tugu Selatan .......................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Kalibaru ..............................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Cilincing .............................................................
Perbandingan Antara Lahan Eksisting Dengan Target Pemanfaatan
Lahan Di Kelurahan Marunda ..............................................................
Plot Biaya Penertiban (Total = Rp. 250 juta) Dengan Nilai Lahan .....
Plot Biaya Penertiban (Total = Rp. 350 Juta) Dengan Nilai Lahan .....
Plot Biaya Penertiban (Total = Rp 250 Juta) .Nilai Lahan naik 10%
Plot Biaya Penertiban (Total = Rp.350 Juta) .Nilai Lahan naik 10% .
Overlay Untuk semua Skenario Nilai ...................................................

Pareto Optimal Antara Biaya Penertiban dengan Nilai Lahan ...........
Plot Biaya Penertiban (Total = Rp. 250 Juta) Dengan Nilai sewa .......
Plot Biaya Penertiban (Total = Rp.350 juta) Dengan Nilai Sewa ........
Plot Biaya Penertiban (Total = Rp. 250 Juta) Dengan Nilai Sewa
Naik 10%........................................