ANALISIS KINERJA KEUANGAN PERUSAHAAN PROPERTI (STUDI EMPIRIS PADA PERUSAHAAN PROPERTI YANG TERDAFTAR DI BURSA EFEK INDONESIA)
ANALISIS KINERJA KEUANGAN PERUSAHAAN PROPERTI
(STUDI EMPIRIS PADA PERUSAHAAN PROPERTI YANG TERDAFTAR
DI BURSA EFEK INDONESIA)
SKRIPSI
Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Mencapai
Derajat Sarjana Ekonomi
Disusun Oleh :
Rahmad Bayu Aditya
201110170311131
JURUSAN AKUNTANSI
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
2015
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Dengan memanjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT, atas limpahan
rahmat dan hidayah-Mu peneliti dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul
“Analisis Kinerja Keuangan Perusahaan Properti, Studi Empiris Pada Perusahaan
Properti yang Terdaftar di Bursa Efek Indonesia”.
Di dalam tulisan ini disajikan pokok pokok bahasan yang meliputi laporan
keuangan, kinerja laporan keuangan, analisis laporan keuangan, rasio keuangan
dan pertumbuhan penjualan untuk perusahaan properti yang terdaftar di bursa efek
indonesia.
Peneliti menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada
1. Bapak Drs. Adi Prasetyo M.Si dan Bapak Drs. Dhaniel Syam MM., Ak.,
CA. selaku Pembimbing Skripsi sehingga skripsi ini bisa dilakasanakan
dengan baik.
2. Bapak Dr Nazaruddin Malik, M.Si selaku Dekan Fakutas Ekonomi dan
Bisnis Universitas Muhammadiyah Malang.
3. Ibu Dra Siti Zubaidah, MM., Ak. Selaku Ketua Jurusan Fakultas Ekonomi
dan Bisnis Universitas Muhammadiyah Malang.
4. Bapak Drs. Setu Setyawan Ec., MM Selaku dosen wali kelas Akuntansi C
2011.
5. Kepada kedua orang tua, Ayahanda Edi Sustri dan Ibunda Emsriyeni yang
tidak pernah lelah memberikan semangat, dan motivasi selama melakukan
penelitian.
6. Kepada kedua kakakku yang telah mengajarkan bagaimana kesabaran, dan
tidak mudah putus asa, hingga pada akhirnya akan terbalas dengan hal
yang baik.
7. Untuk teman-teman Akuntansi C 2011, yang telah menjadi teman
seperjuangan selama menempuh kuliah di kampus putih ini.
Disadari bahwa dengan kekurangan dan keterbatasan yang dimiliki
peneliti, oleh karena itu peneliti mengharapkan saran yang membangun agar
tulisan ini bermanfaat bagi yang membutuhkan.
Wassalamu’alaikum Wr. Wb.
Malang, 2 November 2015
Peneliti
DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR ..................................................................................
i
PERNYATAAN ORISINAL SKRIPSI ......................................................
iii
DAFTAR ISI .................................................................................................
iv
DAFTAR TABEL ........................................................................................
vi
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................ viii
ADSTRAK ....................................................................................................
x
ABSTRACT ...................................................................................................
xi
I.
PENDAHULUAN .................................................................................
1
A. Latar Belakang Masalah....................................................................
1
B. Rumusan Masalah .............................................................................
3
C. Batasan Masalah ...............................................................................
4
D. Tujuan Penelitian ..............................................................................
4
E. Manfaat Penelitian ............................................................................
4
II. TINJAUAN TEORI DAN STUDI PUSTAKA ...................................
5
A. Landasan Teori ..................................................................................
5
1. Laporan Keuangan ......................................................................
5
2. Kinerja Laporan Keuangan .........................................................
9
3. Analisis Laporan Keuangan ........................................................ 12
4. Rasio Keuangan .......................................................................... 14
5. Properti dan Perumahan .............................................................. 22
B. Tinjauan Penelitian Terdahulu .......................................................... 26
III. METODE PENELITIAN ..................................................................... 28
A. Jenis Data .......................................................................................... 28
B. Jenis dan Sumber Data ...................................................................... 28
C. Populasi dan Sampel ......................................................................... 28
D. Teknik Pengumpulan Data ................................................................ 29
E. Teknik Analisis Data ......................................................................... 30
IV. HASIL PENELITIAN .......................................................................... 33
A. Gambaran Umum Perusahaan ........................................................... 33
B. Analisis Data ..................................................................................... 39
1. PT Agung Podomoro Land Tbk .................................................. 39
2. PT Bumi Serpong Damai Tbk..................................................... 46
3. PT Ciputra Development Tbk ..................................................... 52
4. PT Jaya Real Property Tbk ......................................................... 59
5. PT Perdana Gapuraprima Tbk..................................................... 66
C. Pembahasan ....................................................................................... 72
1. PT Agung Podomoro Land Tbk .................................................. 72
2. PT Bumi Serpong Damai Tbk..................................................... 79
3. PT Ciputra Development Tbk ..................................................... 85
4. PT Jaya Real Property Tbk ......................................................... 91
5. PT Perdana Gapuraprima Tbk..................................................... 96
V. PENUTUP .............................................................................................. 101
A. Kesimpulan ....................................................................................... 101
B. Saran ................................................................................................. 109
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 110
LAMPIRAN
DAFTAR LAMPIRAN
1.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2010 ................
113
2.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomor Land Tbk tahun 2010 .............
115
3.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2011 ................
116
4.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2011 ...........
118
5.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2012 ................
119
6.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomor Land Tbk tahun 2012 .............
121
7.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2013 ................
122
8.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2013 ...........
124
9.
Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk Tbk tahun 2010 ............
125
10. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2010 ..............
127
11. Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2011 ...................
128
12. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2011..............
130
13. Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2012 ...................
131
14. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2012 ..............
133
15. Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2013 ...................
134
16. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2013..............
136
17. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk Tbk tahun 2010 ............
137
18. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2010 ..............
139
19. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk tahun 2011 ...................
140
20. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2011 ..............
142
21. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk tahun 2012 ...................
143
22. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2012 ..............
146
23. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk tahun 2013 ...................
147
24. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2013 ..............
150
25. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2010 ...................
151
26. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk Tbk tahun 2010 ......
154
27. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2011 ...................
155
28. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2011..............
157
29. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2012 ...................
158
30. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2012..............
161
31. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2013 ...................
162
32. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2013..............
165
33. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2010 ........................
166
34. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2010 ..................
168
35. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2011 ........................
169
36. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2011 ..................
171
37. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2012 ........................
172
38. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2012 ..................
173
39. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2013 ........................
174
40. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2013 ..................
175
DAFTAR PUSTAKA
Afriyeni, E., 2008. Penilaian Kinerja Keuangan Dengan Mengguakan Analisis
Rasio, Jurnal Ekonomi dan Bisnis, 3:109.
Brigham, E., Houston, J.F., 2001. Manajemen Keuangan II; Edisi Kesebelas,
Salemba Empat, Jakarta.
Harahap, S.S., 1999. Analisis Kritis Atas Laporan Keuangan; Edisi Kedua,
RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Halmu, M., Analisis Profitabilitas Pembangunan Perumahan Pada PT. Sejahtera
Lestari, Jurnal Ekonomi, 307-315.
Harnanto, 1991, Analisis Laporan Keuangan, AMP YKPN, Yogyakarta.
Ikatan Akuntan Indonesia, 2009, Pernyataan Standar Akuntasi Keuangan:
Laporan Keuangan. Jakarta, h 5.
Indriantoro, N., Bambang S., 2013, Metodologi Penelitian Bisnis Untuk
Akuntansi dan Manajemen; Edisi Pertama, BPPE Yogyakarta.
Kartikahadi, Hans., Rosita Sinaga, Merilyana Syamsul, Sylvia Veronica Siregar,
2012, Akuntansi Keuangan Berdasarkan SAK Berbasis IFRS; Edisi
pertama. Penerbit Salemba.
Kusumaningrum, E.A., 2010. Analisis Pengaruh Profitabilitas, Pertumbuhan
Asset, dan Ukuran Perusahaan Terhadap Struktur Modal, Studi Kasus
Perusahaan Real Estate dan Property yang Terdaftar di BEI. Skripsi.
Universitas Diponegoro Semarang.
Ludijanto, S.E., Siti, R.H., Raden, R.H., 2014. Pengaruh Analisis Leverage
Terhadap Kinerja Keuangan Perusahaan, Jurnal Administrasi Bisnis, 8:1.
Lukiana, N., Implementasi Rasio Keuangan Untuk Menilai Kinerja Keuangan,
Studi Kasus pada PT Lamicitra Nusantara, Jurnal WIGA, 3:2 54-69.
Maith, H.A., 2013. Analisis Laporan Keuangan Dalam Mengukur Kinerja
Keuangan PT H.M Sampoerna, Jurnal EMBA, 1:621.
Meriewati, D., Analisis Rasio Keuangan Terhadap Perubahan Kinerja Pada
Perusahaan di Industri Food and Beverage, Simposium Nasional Akuntansi
2005, 8:279.
Murtadlo, A., 2010. Analisis Pengaruh Konsep Perumahan, Lokasi dan
Penyesuaian Harga Terhadap Keputusan Pembelian Pada Perusahaan
Properti Perumahan. Skripsi. Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah
Jakarta.
Murwanti, S., Astuti, R.B., 2010. Analisis Penilaian Kinerja Keuangan Dengan
Menggunakan Pendekatan Rasio, Jurnal Manajemen dan Bisnis, 15:39.
Nafarin, M., 2004. Akuntansi Pendekatan Siklus dan Pajak untuk Perusahaan
Industri dan Dagang; Edisi Pertama, Penerbit Ghalia Indonesia
Orniyati, Y., 2009. Laporan Keuangan Sebagai Alat Untuk Menilai Kinerja
Keuangan, Jurnal Ekonomi Bisnis, 3:207.
Pancawardani, N.L., 2009. Pengukuran Kinerja Keuangan Perusahaan Dengan
Metode Analisa Cash Flow Ratio, Jurnal Fokus Ekonomi, 4:47.
Prastowo, D., 2005, Analisis Laporan Keuangan Konsep dan Aplikasi; Edisi
Kedua, UPP STIM YKPN, Jakarta.
Riyanto, B., 2001. Dasar-Dasar Pembelanjaan Perusahaan, BPPE, Yogyakarta.
Sudarto., 2011. Meningkatkan Kinerja Perusahaan Jasa Konstruksi; Edisi
Pertama, Ghassan Cipta Media, Jakarta.
Sumarsid., Pengukuran Kinerja PT Bukit Asam TBK Dengan Menggunakan
Analisa Rasio Keuangan, Jurnal Manjemen dan Bisnis, 7:44.
Sugiyono., 2014. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D, Alfabeta,
Bandung.
Syam, D., 2010. Akuntansi Pengantar Konsep Dasar Laporan Keuangan; Edisi
Keempat Revisi, UMM Press, Malang.
Tashakkori, A., Charles T., 2010. Mixed Methodology - Mengombinasikan
Pendekatan Kualitatif dan Kuantitatif; Edisi Pertama, Pustaka Pelajar,
Yogyakarta.
Tamonsang, M., 2012. Analisis Perbandingan Kinerja Keuangan Perusahaan
Yang Bergerak Dalam Bidang Real Estate and Property, Call of Paper: 159.
Weston, J.f., Brigham, E., 2000. Manajemen Keuangan, Erlangga, Jakarta.
Wibowo, H.A., Pujiati, D., Analisis Rasio Keuangan Dalam Memprediksi
Perubahan Laba Pada Perusahaan Real Estate dan Properti di Bursa Efek
Indonesia (BEI) dan Singapura (SGX), Jurnal The Indonesian Accounting
Review, 1:2.
Widiani, T.I., 2014. Analisa Kinerja Keuangan Perusahaan Food and Beverage
Ditinjau Dari Tingkat Liquiditas, Solvabilitas, dan Profitabilitas. Skripsi,
Universitas Sanata Dharma Yogyakarta.
Zulmiati, R., 2012. Pengaruh Intellectual Capital Terhadap Kinerja Perusahaan.
Skripsi, Universitas Diponegoro Semarang.
www.bpn.go.id/DesktopModules/EasyDNNNews/DocumentDownload.ashx?port
alid=0&moduleid=1658&articleid=859&documentid=937 Diakses tanggal
11 November 2015.
1
BAB 1
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah.
Kebutuhan manusia akan keberadaan rumah merupakan kebutuhan papan
bagi manusia selain pangan dan sandang. Kebutuhan pangan misalnya seperti
makanan dan minuman, sedangkan kebutuhan sandang seperti kain dan pakaian.
Setiap individu akan berusaha memenuhi kebutuhan pangan dan sandang terlebih
dahulu. Begitu pula dengan kebutuhan akan papan, setiap orang akan berusaha
memenuhi kebutuhan akan rumah dalam setiap tingkat kehidupan masyarakat
dengan memperhatikan selera dan kemampuan yang ada.
Pada mulanya rumah ditujukan sebagai kebutuhan hidup manusia dengan
tempat tinggal yang nyaman, aman, dan tenang. Namun saat ini pembelian rumah
memang tidak hanya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan saja,
melainkan telah menjadi suatu alternatif investasi yang cukup menarik dengan
pengembalian berupa penghasilan sewa ataupun keuntungan yang merupakan
selisih antara harga beli dengan harga jual ketika rumah tersebut dijual. Apalagi
jika sarana dan prasarana disekitar perumahan bertambah lengkap, harga rumah
atau bangunan tersebut pasti akan cepat mengalami kenaikan.
Masyarakat saat ini memilih untuk berpikir ulang dalam membeli sebuah
unit rumah. Hal ini cukup beralasan mengingat harga rumah yang bervariasi,
harga yang belum terjangkau bagi sebagian masyarakat menjadi salah satu faktor
mengapa masyarakat belum bisa memiliki rumah pribadi. Selain itu alasan lainnya
adalah masalah birokrasi, regulasi, korupsi, dan edukasi. Empat alasan itu
2
merefleksikan masalah yang terjadi di Indonesia terhadap kepemilikan rumah,
yaitu salah satunya karena masyarakat yang berpenghasilan rendah memiliki
akses yang terbatas untuk megajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Adanya
keterbatasan akses ke KPR tersebut yang mana merupakan langkah awal untuk
memiliki rumah secara kredit, secara langsung menyentuh kepada pihak
masyarakat yang hanya berpenghasilan rendah. Dengan demikian, hanya
masyarakat berpenghasilan menengah keatas yang mampu memiliki rumah
pribadi (Sutianto, 2013).
Tak bisa dipungkiri, persaingan di sektor properti pada era sekarang
mendorong antar perusahaan properti untuk bersaing meraih pelanggan sebanyak
mungkin dan selalu meningkatkan kinerja agar tujuan di suatu perusahaan tetap
tercapai, yaitu salah satunya untuk memperoleh laba bersih. Berbagai macam cara
perusahaan properti perumahan memikat para calon konsumen dan pelanggan,
misalnya memasarkan properti tersebut dengan kepada konsumen, membangun
sebuah perumahan dengan akses yang strategis, seperti akses yang tidak jauh dari
pusat kota, atau ke lokasi-lokasi yang penting, contohnya rumah sakit, bandara,
tempat hiburan, sarana pendidikan, taman rekreasi, dan lain sebagainya.
Dalam melaksanakan sebuah bisnis properti, bagi pihak yang menjalankan
bisnis, yaitu tentunya adalah para perusahaan properti tidak ingin kegiatannya dari
menjual tipe-tipe perumahan atau properti menghalami hambatan. Dalam kurun
waktu 2010 sampai 2013, sektor properti di indonesia memasuki fase recovery,
yang dimana sebelumnya terjadi fenomena “bubble properti” pada tahun 2008,
yaitu kenaikan harga properti yang tidak wajar. Ditambah dengan beberapa tahun
3
terakhir, yaitu 2013 sampai 2014, pasar properti di Indonesia mengalami
penurunan. Hal ini cukup berpengaruh dari segi penjualan properti bagi
perusahaan seiring dengan penurunan daya beli konsumen disektor properti.
Karena berkurangnya minat calon konsumen untuk membeli rumah atau
pun menahan diri untuk membeli rumah sembari menunggu dan berharap agar
harga rumah bisa kembali turun, akibatnya yaitu persediaan/stok perumahan yang
telah ada belum bisa dikonversikan dalam bentuk pendapatan bersih dari kegiatan
operasi perusahaan. dan ini akan berdampak tidak bagus pada kinerja suatu
perusahaan properti di dalam mencapai tujuannya, yaitu memperoleh laba. Oleh
karena itu peneliti tertarik ingin membahas permasalahan tersebut terkait dengan
apakah keberlangsungan kinerja keuangan pada perusahaan properti, melalui
analisis rasio dapat dinyatakan baik atau buruk disaat kondisi lesunya sektor
properti di Indonesia dan apakah dengan kondisi tersebut dapat diimbangi pula
dengan target penjualan properti, bagi perusahaan yang mengalokasikan belanja
iklan secara khusus dan tidak mengalokasikan belanja iklan secara khusus. serta
pencapaian pertumbuhan penjualan yang dialami oleh perusahaan properti.
B. Rumusan Masalah.
Berdasarkan pemilihan topik diatas, maka rumusan masalah yang diangkat
adalah :
1. Apakah ada kenaikan atau penurunan kinerja keuangan perusahaan
properti dengan melakukan analisis rasio keuangan terhadap laporan
keuangan perusahaan properti pada periode 2010-2013 ?
4
2. Bagaimana laju pertumbuhan penjualan di sektor properti yang
mengalokasikan dana untuk belanja iklan secara khusus ?
3. Bagaimana laju pertumbuhan penjualan di sektor properti yang tidak
mengalokasikan dana untuk belanja iklan ?
C. Batasan Masalah.
Berdasarkan uraian permasalahan sebelumnya maka penulis hanya
membatasi permasalahan yang akan diteliti pada kinerja keuangan perusahaan
properti dan real estate, serta laju pertumbuhan penjualan dan mengalokasikan
dana untuk belanja iklan.
D. Tujuan Penelitian.
Sesuai dengan judul yang ingin diteliti, yaitu analisis kinerja keuangan
perusahaan properti dan laju pertumbuhan penjualan, maka tujuan yang ingin
dicapai adalah untuk melihat sejauh mana kinerja keuangan perusahaan properti
dalam beberapa periode dan juga ingin melihat sejauh mana pertumbuhan
penjualan yang dapat dicapai seiring dengan adanya kondisi lesunya sektor
properti dan real estate di Indonesia.
E. Manfaat Penelitian.
Dengan dilakukan penelitian ini, maka manfaat yang bisa didapat bagi
peneliti adalah menambah wawasan dan pengetahuan mengenai kinerja keuangan
pada perusahaan properti dan real estate, melalui analisis rasio keuangan.
(STUDI EMPIRIS PADA PERUSAHAAN PROPERTI YANG TERDAFTAR
DI BURSA EFEK INDONESIA)
SKRIPSI
Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Mencapai
Derajat Sarjana Ekonomi
Disusun Oleh :
Rahmad Bayu Aditya
201110170311131
JURUSAN AKUNTANSI
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
2015
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Dengan memanjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT, atas limpahan
rahmat dan hidayah-Mu peneliti dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul
“Analisis Kinerja Keuangan Perusahaan Properti, Studi Empiris Pada Perusahaan
Properti yang Terdaftar di Bursa Efek Indonesia”.
Di dalam tulisan ini disajikan pokok pokok bahasan yang meliputi laporan
keuangan, kinerja laporan keuangan, analisis laporan keuangan, rasio keuangan
dan pertumbuhan penjualan untuk perusahaan properti yang terdaftar di bursa efek
indonesia.
Peneliti menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada
1. Bapak Drs. Adi Prasetyo M.Si dan Bapak Drs. Dhaniel Syam MM., Ak.,
CA. selaku Pembimbing Skripsi sehingga skripsi ini bisa dilakasanakan
dengan baik.
2. Bapak Dr Nazaruddin Malik, M.Si selaku Dekan Fakutas Ekonomi dan
Bisnis Universitas Muhammadiyah Malang.
3. Ibu Dra Siti Zubaidah, MM., Ak. Selaku Ketua Jurusan Fakultas Ekonomi
dan Bisnis Universitas Muhammadiyah Malang.
4. Bapak Drs. Setu Setyawan Ec., MM Selaku dosen wali kelas Akuntansi C
2011.
5. Kepada kedua orang tua, Ayahanda Edi Sustri dan Ibunda Emsriyeni yang
tidak pernah lelah memberikan semangat, dan motivasi selama melakukan
penelitian.
6. Kepada kedua kakakku yang telah mengajarkan bagaimana kesabaran, dan
tidak mudah putus asa, hingga pada akhirnya akan terbalas dengan hal
yang baik.
7. Untuk teman-teman Akuntansi C 2011, yang telah menjadi teman
seperjuangan selama menempuh kuliah di kampus putih ini.
Disadari bahwa dengan kekurangan dan keterbatasan yang dimiliki
peneliti, oleh karena itu peneliti mengharapkan saran yang membangun agar
tulisan ini bermanfaat bagi yang membutuhkan.
Wassalamu’alaikum Wr. Wb.
Malang, 2 November 2015
Peneliti
DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR ..................................................................................
i
PERNYATAAN ORISINAL SKRIPSI ......................................................
iii
DAFTAR ISI .................................................................................................
iv
DAFTAR TABEL ........................................................................................
vi
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................ viii
ADSTRAK ....................................................................................................
x
ABSTRACT ...................................................................................................
xi
I.
PENDAHULUAN .................................................................................
1
A. Latar Belakang Masalah....................................................................
1
B. Rumusan Masalah .............................................................................
3
C. Batasan Masalah ...............................................................................
4
D. Tujuan Penelitian ..............................................................................
4
E. Manfaat Penelitian ............................................................................
4
II. TINJAUAN TEORI DAN STUDI PUSTAKA ...................................
5
A. Landasan Teori ..................................................................................
5
1. Laporan Keuangan ......................................................................
5
2. Kinerja Laporan Keuangan .........................................................
9
3. Analisis Laporan Keuangan ........................................................ 12
4. Rasio Keuangan .......................................................................... 14
5. Properti dan Perumahan .............................................................. 22
B. Tinjauan Penelitian Terdahulu .......................................................... 26
III. METODE PENELITIAN ..................................................................... 28
A. Jenis Data .......................................................................................... 28
B. Jenis dan Sumber Data ...................................................................... 28
C. Populasi dan Sampel ......................................................................... 28
D. Teknik Pengumpulan Data ................................................................ 29
E. Teknik Analisis Data ......................................................................... 30
IV. HASIL PENELITIAN .......................................................................... 33
A. Gambaran Umum Perusahaan ........................................................... 33
B. Analisis Data ..................................................................................... 39
1. PT Agung Podomoro Land Tbk .................................................. 39
2. PT Bumi Serpong Damai Tbk..................................................... 46
3. PT Ciputra Development Tbk ..................................................... 52
4. PT Jaya Real Property Tbk ......................................................... 59
5. PT Perdana Gapuraprima Tbk..................................................... 66
C. Pembahasan ....................................................................................... 72
1. PT Agung Podomoro Land Tbk .................................................. 72
2. PT Bumi Serpong Damai Tbk..................................................... 79
3. PT Ciputra Development Tbk ..................................................... 85
4. PT Jaya Real Property Tbk ......................................................... 91
5. PT Perdana Gapuraprima Tbk..................................................... 96
V. PENUTUP .............................................................................................. 101
A. Kesimpulan ....................................................................................... 101
B. Saran ................................................................................................. 109
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 110
LAMPIRAN
DAFTAR LAMPIRAN
1.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2010 ................
113
2.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomor Land Tbk tahun 2010 .............
115
3.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2011 ................
116
4.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2011 ...........
118
5.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2012 ................
119
6.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomor Land Tbk tahun 2012 .............
121
7.
Laporan Neraca PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2013 ................
122
8.
Laporan Laba Rugi PT Agung Podomoro Land Tbk tahun 2013 ...........
124
9.
Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk Tbk tahun 2010 ............
125
10. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2010 ..............
127
11. Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2011 ...................
128
12. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2011..............
130
13. Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2012 ...................
131
14. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2012 ..............
133
15. Laporan Neraca PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2013 ...................
134
16. Laporan Laba Rugi PT Bumi Serpong Damai Tbk tahun 2013..............
136
17. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk Tbk tahun 2010 ............
137
18. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2010 ..............
139
19. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk tahun 2011 ...................
140
20. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2011 ..............
142
21. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk tahun 2012 ...................
143
22. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2012 ..............
146
23. Laporan Neraca PT Ciputra Development Tbk tahun 2013 ...................
147
24. Laporan Laba Rugi PT Ciputra Development Tbk tahun 2013 ..............
150
25. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2010 ...................
151
26. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk Tbk tahun 2010 ......
154
27. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2011 ...................
155
28. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2011..............
157
29. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2012 ...................
158
30. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2012..............
161
31. Laporan Neraca PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2013 ...................
162
32. Laporan Laba Rugi PT Perdana Gapuraprima Tbk tahun 2013..............
165
33. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2010 ........................
166
34. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2010 ..................
168
35. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2011 ........................
169
36. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2011 ..................
171
37. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2012 ........................
172
38. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2012 ..................
173
39. Laporan Neraca PT Jaya Real Property Tbk tahun 2013 ........................
174
40. Laporan Laba Rugi PT Jaya Real Property Tbk tahun 2013 ..................
175
DAFTAR PUSTAKA
Afriyeni, E., 2008. Penilaian Kinerja Keuangan Dengan Mengguakan Analisis
Rasio, Jurnal Ekonomi dan Bisnis, 3:109.
Brigham, E., Houston, J.F., 2001. Manajemen Keuangan II; Edisi Kesebelas,
Salemba Empat, Jakarta.
Harahap, S.S., 1999. Analisis Kritis Atas Laporan Keuangan; Edisi Kedua,
RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Halmu, M., Analisis Profitabilitas Pembangunan Perumahan Pada PT. Sejahtera
Lestari, Jurnal Ekonomi, 307-315.
Harnanto, 1991, Analisis Laporan Keuangan, AMP YKPN, Yogyakarta.
Ikatan Akuntan Indonesia, 2009, Pernyataan Standar Akuntasi Keuangan:
Laporan Keuangan. Jakarta, h 5.
Indriantoro, N., Bambang S., 2013, Metodologi Penelitian Bisnis Untuk
Akuntansi dan Manajemen; Edisi Pertama, BPPE Yogyakarta.
Kartikahadi, Hans., Rosita Sinaga, Merilyana Syamsul, Sylvia Veronica Siregar,
2012, Akuntansi Keuangan Berdasarkan SAK Berbasis IFRS; Edisi
pertama. Penerbit Salemba.
Kusumaningrum, E.A., 2010. Analisis Pengaruh Profitabilitas, Pertumbuhan
Asset, dan Ukuran Perusahaan Terhadap Struktur Modal, Studi Kasus
Perusahaan Real Estate dan Property yang Terdaftar di BEI. Skripsi.
Universitas Diponegoro Semarang.
Ludijanto, S.E., Siti, R.H., Raden, R.H., 2014. Pengaruh Analisis Leverage
Terhadap Kinerja Keuangan Perusahaan, Jurnal Administrasi Bisnis, 8:1.
Lukiana, N., Implementasi Rasio Keuangan Untuk Menilai Kinerja Keuangan,
Studi Kasus pada PT Lamicitra Nusantara, Jurnal WIGA, 3:2 54-69.
Maith, H.A., 2013. Analisis Laporan Keuangan Dalam Mengukur Kinerja
Keuangan PT H.M Sampoerna, Jurnal EMBA, 1:621.
Meriewati, D., Analisis Rasio Keuangan Terhadap Perubahan Kinerja Pada
Perusahaan di Industri Food and Beverage, Simposium Nasional Akuntansi
2005, 8:279.
Murtadlo, A., 2010. Analisis Pengaruh Konsep Perumahan, Lokasi dan
Penyesuaian Harga Terhadap Keputusan Pembelian Pada Perusahaan
Properti Perumahan. Skripsi. Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah
Jakarta.
Murwanti, S., Astuti, R.B., 2010. Analisis Penilaian Kinerja Keuangan Dengan
Menggunakan Pendekatan Rasio, Jurnal Manajemen dan Bisnis, 15:39.
Nafarin, M., 2004. Akuntansi Pendekatan Siklus dan Pajak untuk Perusahaan
Industri dan Dagang; Edisi Pertama, Penerbit Ghalia Indonesia
Orniyati, Y., 2009. Laporan Keuangan Sebagai Alat Untuk Menilai Kinerja
Keuangan, Jurnal Ekonomi Bisnis, 3:207.
Pancawardani, N.L., 2009. Pengukuran Kinerja Keuangan Perusahaan Dengan
Metode Analisa Cash Flow Ratio, Jurnal Fokus Ekonomi, 4:47.
Prastowo, D., 2005, Analisis Laporan Keuangan Konsep dan Aplikasi; Edisi
Kedua, UPP STIM YKPN, Jakarta.
Riyanto, B., 2001. Dasar-Dasar Pembelanjaan Perusahaan, BPPE, Yogyakarta.
Sudarto., 2011. Meningkatkan Kinerja Perusahaan Jasa Konstruksi; Edisi
Pertama, Ghassan Cipta Media, Jakarta.
Sumarsid., Pengukuran Kinerja PT Bukit Asam TBK Dengan Menggunakan
Analisa Rasio Keuangan, Jurnal Manjemen dan Bisnis, 7:44.
Sugiyono., 2014. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D, Alfabeta,
Bandung.
Syam, D., 2010. Akuntansi Pengantar Konsep Dasar Laporan Keuangan; Edisi
Keempat Revisi, UMM Press, Malang.
Tashakkori, A., Charles T., 2010. Mixed Methodology - Mengombinasikan
Pendekatan Kualitatif dan Kuantitatif; Edisi Pertama, Pustaka Pelajar,
Yogyakarta.
Tamonsang, M., 2012. Analisis Perbandingan Kinerja Keuangan Perusahaan
Yang Bergerak Dalam Bidang Real Estate and Property, Call of Paper: 159.
Weston, J.f., Brigham, E., 2000. Manajemen Keuangan, Erlangga, Jakarta.
Wibowo, H.A., Pujiati, D., Analisis Rasio Keuangan Dalam Memprediksi
Perubahan Laba Pada Perusahaan Real Estate dan Properti di Bursa Efek
Indonesia (BEI) dan Singapura (SGX), Jurnal The Indonesian Accounting
Review, 1:2.
Widiani, T.I., 2014. Analisa Kinerja Keuangan Perusahaan Food and Beverage
Ditinjau Dari Tingkat Liquiditas, Solvabilitas, dan Profitabilitas. Skripsi,
Universitas Sanata Dharma Yogyakarta.
Zulmiati, R., 2012. Pengaruh Intellectual Capital Terhadap Kinerja Perusahaan.
Skripsi, Universitas Diponegoro Semarang.
www.bpn.go.id/DesktopModules/EasyDNNNews/DocumentDownload.ashx?port
alid=0&moduleid=1658&articleid=859&documentid=937 Diakses tanggal
11 November 2015.
1
BAB 1
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah.
Kebutuhan manusia akan keberadaan rumah merupakan kebutuhan papan
bagi manusia selain pangan dan sandang. Kebutuhan pangan misalnya seperti
makanan dan minuman, sedangkan kebutuhan sandang seperti kain dan pakaian.
Setiap individu akan berusaha memenuhi kebutuhan pangan dan sandang terlebih
dahulu. Begitu pula dengan kebutuhan akan papan, setiap orang akan berusaha
memenuhi kebutuhan akan rumah dalam setiap tingkat kehidupan masyarakat
dengan memperhatikan selera dan kemampuan yang ada.
Pada mulanya rumah ditujukan sebagai kebutuhan hidup manusia dengan
tempat tinggal yang nyaman, aman, dan tenang. Namun saat ini pembelian rumah
memang tidak hanya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan saja,
melainkan telah menjadi suatu alternatif investasi yang cukup menarik dengan
pengembalian berupa penghasilan sewa ataupun keuntungan yang merupakan
selisih antara harga beli dengan harga jual ketika rumah tersebut dijual. Apalagi
jika sarana dan prasarana disekitar perumahan bertambah lengkap, harga rumah
atau bangunan tersebut pasti akan cepat mengalami kenaikan.
Masyarakat saat ini memilih untuk berpikir ulang dalam membeli sebuah
unit rumah. Hal ini cukup beralasan mengingat harga rumah yang bervariasi,
harga yang belum terjangkau bagi sebagian masyarakat menjadi salah satu faktor
mengapa masyarakat belum bisa memiliki rumah pribadi. Selain itu alasan lainnya
adalah masalah birokrasi, regulasi, korupsi, dan edukasi. Empat alasan itu
2
merefleksikan masalah yang terjadi di Indonesia terhadap kepemilikan rumah,
yaitu salah satunya karena masyarakat yang berpenghasilan rendah memiliki
akses yang terbatas untuk megajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Adanya
keterbatasan akses ke KPR tersebut yang mana merupakan langkah awal untuk
memiliki rumah secara kredit, secara langsung menyentuh kepada pihak
masyarakat yang hanya berpenghasilan rendah. Dengan demikian, hanya
masyarakat berpenghasilan menengah keatas yang mampu memiliki rumah
pribadi (Sutianto, 2013).
Tak bisa dipungkiri, persaingan di sektor properti pada era sekarang
mendorong antar perusahaan properti untuk bersaing meraih pelanggan sebanyak
mungkin dan selalu meningkatkan kinerja agar tujuan di suatu perusahaan tetap
tercapai, yaitu salah satunya untuk memperoleh laba bersih. Berbagai macam cara
perusahaan properti perumahan memikat para calon konsumen dan pelanggan,
misalnya memasarkan properti tersebut dengan kepada konsumen, membangun
sebuah perumahan dengan akses yang strategis, seperti akses yang tidak jauh dari
pusat kota, atau ke lokasi-lokasi yang penting, contohnya rumah sakit, bandara,
tempat hiburan, sarana pendidikan, taman rekreasi, dan lain sebagainya.
Dalam melaksanakan sebuah bisnis properti, bagi pihak yang menjalankan
bisnis, yaitu tentunya adalah para perusahaan properti tidak ingin kegiatannya dari
menjual tipe-tipe perumahan atau properti menghalami hambatan. Dalam kurun
waktu 2010 sampai 2013, sektor properti di indonesia memasuki fase recovery,
yang dimana sebelumnya terjadi fenomena “bubble properti” pada tahun 2008,
yaitu kenaikan harga properti yang tidak wajar. Ditambah dengan beberapa tahun
3
terakhir, yaitu 2013 sampai 2014, pasar properti di Indonesia mengalami
penurunan. Hal ini cukup berpengaruh dari segi penjualan properti bagi
perusahaan seiring dengan penurunan daya beli konsumen disektor properti.
Karena berkurangnya minat calon konsumen untuk membeli rumah atau
pun menahan diri untuk membeli rumah sembari menunggu dan berharap agar
harga rumah bisa kembali turun, akibatnya yaitu persediaan/stok perumahan yang
telah ada belum bisa dikonversikan dalam bentuk pendapatan bersih dari kegiatan
operasi perusahaan. dan ini akan berdampak tidak bagus pada kinerja suatu
perusahaan properti di dalam mencapai tujuannya, yaitu memperoleh laba. Oleh
karena itu peneliti tertarik ingin membahas permasalahan tersebut terkait dengan
apakah keberlangsungan kinerja keuangan pada perusahaan properti, melalui
analisis rasio dapat dinyatakan baik atau buruk disaat kondisi lesunya sektor
properti di Indonesia dan apakah dengan kondisi tersebut dapat diimbangi pula
dengan target penjualan properti, bagi perusahaan yang mengalokasikan belanja
iklan secara khusus dan tidak mengalokasikan belanja iklan secara khusus. serta
pencapaian pertumbuhan penjualan yang dialami oleh perusahaan properti.
B. Rumusan Masalah.
Berdasarkan pemilihan topik diatas, maka rumusan masalah yang diangkat
adalah :
1. Apakah ada kenaikan atau penurunan kinerja keuangan perusahaan
properti dengan melakukan analisis rasio keuangan terhadap laporan
keuangan perusahaan properti pada periode 2010-2013 ?
4
2. Bagaimana laju pertumbuhan penjualan di sektor properti yang
mengalokasikan dana untuk belanja iklan secara khusus ?
3. Bagaimana laju pertumbuhan penjualan di sektor properti yang tidak
mengalokasikan dana untuk belanja iklan ?
C. Batasan Masalah.
Berdasarkan uraian permasalahan sebelumnya maka penulis hanya
membatasi permasalahan yang akan diteliti pada kinerja keuangan perusahaan
properti dan real estate, serta laju pertumbuhan penjualan dan mengalokasikan
dana untuk belanja iklan.
D. Tujuan Penelitian.
Sesuai dengan judul yang ingin diteliti, yaitu analisis kinerja keuangan
perusahaan properti dan laju pertumbuhan penjualan, maka tujuan yang ingin
dicapai adalah untuk melihat sejauh mana kinerja keuangan perusahaan properti
dalam beberapa periode dan juga ingin melihat sejauh mana pertumbuhan
penjualan yang dapat dicapai seiring dengan adanya kondisi lesunya sektor
properti dan real estate di Indonesia.
E. Manfaat Penelitian.
Dengan dilakukan penelitian ini, maka manfaat yang bisa didapat bagi
peneliti adalah menambah wawasan dan pengetahuan mengenai kinerja keuangan
pada perusahaan properti dan real estate, melalui analisis rasio keuangan.