BAB I I TI N JAUAN PUSTAKA
A. Pe n da ft a r a n Ta n a h
1. Dasar Hukum Pendaft ar an Tanah diat ur oleh Undang- Undang
Nom or 5 Tahun 1960 t ent ang Per at ur an Dasar Pokok- Pokok Agr ar ia UUPA Pasal 19 ayat 1 , 23, 32 dan 38
yang ber bunyi sebagai ber ikut : Pasal 19 ayat 1 UUPA :
Unt uk m enj am in kepast ian hukum oleh Pem er int ah diadakan pendaft ar an t anah di selur uh w ilay ah
Republik I ndonesia m enur ut k et ent uan- ket ent uan yang diat ur dengan Per at ur an Pem er int ah.
Pasal 23 UUPA : 1 . Hak m ilik, dem ikian pula set iap per alihan,
hapusnya dan pem bebanannya dengan hak- hak lain harus didaft ar kan m enur ut ket ent uan-
ket ent uan yang dim aksud dalam Pasal 19.
2 . Pendaft ar an t er m aksud dalam ayat 1 m er upakan alat pem buk t ian yang k uat m engenai hapusnya
hak m ilik ser t a sahnya per alihan dan pem bebanan hak t er sebut .
Pasal 32 UUPA : 1 .
Hak guna usaha, t er m asuk syar at - syar at pem ber iannya, dem ikian j uga set iap per alihan
dan penghapusan hak t er sebut har us
17
didaft ar k an m enurut k et ent uan- k et ent uan y ang dim aksud dalam Pasal 19.
2 . Pendaft ar an t er m aksud dalam ayat 1 m er upakan alat pem bukt ian yang kuat m engenai per alihan
ser t a hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hal hak it u hapus kar ena j angka w akt unya
ber akhir .
Pasal 38 UUPA : 1 . Hak guna bangunan, t er m asuk syar at - syar at
pem ber iannya, dem ikian j uga set iap per alihan dan hapusnya hak t er sebut har us didaft ar kan
m enur ut ket ent uan- ket ent uan yang dim aksud dalam Pasal 19.
2 . Pendaft ar an dim aksud dalam ayat 1 m er upakan alat pem buk t ian yang k uat m engenai hapusnya
hak guna bangunans er t a sahnya per alihan hak t er sebut , kecuali dalam hal hak it u hapus kar ena
j anga w akt unya ber akhir .
Per at ur an Pem er int ah unt uk m em enuhi Pasal 19 UUPA adalah Per at ur an Pem er int ah Nom or 24 Tahun 1997
t ent ang Pendaft ar an Tanah y ang dit et apk an dan diundangkan pada t anggal 8 Juli 1997.
Per at ur an Pem er int ah Nom or 24 Tahun 1997 diat ur lebih lanj ut oleh Per at ur an Ment er i Negar a Agr ar ia
Kepala BPN Nom or 3 Tahun 1997 y ang m ulai ber lak u pada t anggal 8 Okt ober 1997.
18
2. Asas- asas Menur ut Pasal 2 Per at ur an Pem er int ah 24 1997,
pendaft ar an t anah dilaksanakan ber dasar kan asas seder hana, am an, t er j angkau, m ut akhir dan t er buka.
Adapun yang dim aksud dengan asas- asas t er sebut m enur ut Penj elasan Pasal 2 Per at ur an Pem er int ah 24
1997 adalah : 1 Asas Seder hana
Asas seder hana dalam pendaft ar an t anah dim ak sudk an agar k et ent uan- k et ent uan pok ok ny a
m aupun pr osedur ny a dengan m udah dapat dipaham i oleh pihak- pihak yang ber kepent ingan, t er ut am a par a
pem egang hak at as t anah. 2 Asas Am an
Asas am an dim ak sudk an unt uk m enunj ukk an, bahw a pendaft ar an t anah per lu diselenggar akan secar a
t elit i dan cer m at sehingga hasilnya dapat m em ber ikan j am inan kepast ian hukum sesuai t uj uan pendaft ar an
t anah it u sendir i.
19
3 Asas t er j angkau Asas t er j angkau dim aksudkan ket er j angkauan bagi
pihak- pihak yang m em er lukan, khususnya dengan m em per hat ikan kebut uhan dan k em am puan golongan
ekonom i lem ah. Pelayanan yang diber ikan dalam r angka penyelenggar aan pendaft ar an t anah har us bisa
dij angkau oleh par a pihak yang m em er lukan. 4 Asas Mut akhir
Asas m ut akhir dim aksudkan kelengkapan yang m em adai dalam pelaksanaannya dan kesinam bungan
dalam pem elihar aan dat anya. Dat a yang t er sedia har us m enunj ukk an k eadaan y ang m ut akhir .
5 Asas Ter buka Asas t er buka dim aksudkan bahw a m asyar akat
dapat m em per oleh ket er angan m engenai dat a yang benar set iap saat .
3. Tuj uan Tuj uan pendaft ar an t anah diur aik an dalam Pasal 3
Per at ur an Pem er int ah 24 1997 adalah :
20
1 Unt uk m em ber ik an k epast ian hukum dan per lindungan huk um k epada pem egang hak at as suat u bidang t anah,
sat uan r um ah susun dan hak- hak lain yang t er daft ar , agar dengan m udah dapat m em buk t ik an dir inya
sebagai pem egang hak yang ber sangkut an. 2 Unt uk m enyediakan infor m asi kepada pihak- pihak yang
ber kepent ingan, t er m asuk Pem er int ah, agar dengan m udah dapat m em per oleh dat a y ang diper lukan dalam
m engadakan per buat an huk um m engenai bidang- bidang t anah dan sat uan- sat uan r um ah susun y ang
sudah t er daft ar . 3 Unt uk t er selenggar anya t er t ib adm inist r asi per t anahan.
4. Penger t ian Pendaft ar an Tanah Menur ut Pasal 1 Per at ur an Pem er int ah 24 1997,
pendaft ar an t anah adalah r angkaian kegiat an yang dilakukan oleh Pem er int ah secar a t er us m ener us,
ber kesinam bungan dan t er at ur , m eliput i pengum pulan, pengolahan, pem bukuan dan penyaj ian ser t a
pem eliharaan dat a fisik dan dat a y ur idis, dalam bent uk pet a dan daft ar , m engenai bidang- bidang t anah dan
21
sat uan- sat uan r um ah susun, t er m asuk pem ber ian ser t ipikat sebagai sur at t anda bukt i haknya bagi bidang-
bidang t anah yang sudah ada haknya dan Hak Milik At as Sat uan Rum ah Susun ser t a hak - hak t er t ent u y ang
m em bebaniny a. Pr of. Boedi Har sono m em ber ikan penger t ian
Pendaft ar an Tanah sebagai ber ikut :
4
Suat u r angkaian kegiat an, yang dilakukan oleh Negar a Pem er int ah secar a t er us m ener us dan
t er at ur , ber upa pengum pulan ket er angan at au dat a t er t ent u m engenai t anah- t anah t er t ent u yang ada di
w ilayah- w ilayah t er t ent u, pengolahan, penyim panan dan penyaj ianny a bagi k epent ingan r ak y at , dalam
r angk a m em ber ik an j am inan k epast ian hukum di bidang per t anahan, t er m asuk pener bit an t anda
bukt inya dan pem elihar aannya.
5. Pelaksanaan Pendaft ar an Tanah Pelaksanaan pendaft ar an t anah m eliput i kegiat an :
1 Pendaft ar an Tanah unt uk per t am a kali init ial
r egist r at ion . Pendaft ar an Tanah unt uk per t am a kali adalah
kegiat an pendaft ar an yang dilakukan t er hadap obyek
4
Boedi Har sono, Hukum Agr ar ia I ndonesia - Sej ar ah Pem bent ukan Undang- Undang Pokok Agr ar ia, isi dan Pelaksanaanny a - Jilid 1 - Hukum Tanah
Nasional, Jakar t a : Dj am bat an, 2003 , hal. 72.
22
pendaft ar an t anah yang belum didaft ar ber dasar kan Per at ur an Pem er int ah 10 1961 dan Per at ur an
Pem er int ah 24 1997.
2 Pem eliharaan dat a pendaft ar an t anah m aint enance . Pem eliharaan dat a pendaft ar an t anah adalah
kegiat an pendaft ar an t anah unt uk m enyesuaikan dat a fisik dan dat a yur idis dalam pet a pendaft ar an, daft ar
t anah, daft ar nam a, sur at ukur , buku t anah dan ser t ipikat dengan per ubahan- per ubahan yang t er j adi
kem udian.
6. Obyek Pendaft ar an Tanah Menur ut Pasal 9 Per at ur an Pem er int ah 24 1997,
oby ek pendaft ar an t anah m eliput i : 1. Bidang- bidang t anah y ang dipuny ai dengan Hak
Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
2. Tanah Hak Pengelolaan. 3. Tanah w akaf.
4. Hak Milik At as Sat uan Rum ah Susun.
23
5. Hak Tanggungan. 6. Tanah Negar a.
7. Sist em Pendaft ar an Tanah Sist em pendaft ar an t anah m em per m asalahkan :
5
apa yang didaft ar , bent uk penyim panan dan penyaj ian dat a yur idisnya ser t a bent uk t anda bukt i
haknya.
Dikenal 2 m acam sist em pendaft ar an t anah, yait u :
6
a. Sist em Pendaft ar an Akt a Regist r at ion of deeds . b. Sist em Pendaft ar an Hak Regist r at ion of Tit les .
Pada sist em pendaft ar an akt a, akt a m er upakan sum ber dat a yur idis kar ena akt alah yang didaft ar oleh
Pej abat Pendaft ar an Tanah PPT . PPT ber sifat pasif kar ena ia t idak m elakukan penguj ian at as k ebenar an dat a
yang disebut dalam akt a yang didaft ar . Ber beda dengan sist em pendaft ar an akt a, dalam
sist em pendaft ar an hak yang didaft ar adalah hak yang dicipt akan ser t a per ubahan- per ubahan yang t er j adi
kem udian dan PPT ber sikap akt ip kar ena PPT har us
5
Boedi Harsono, I bid., hal. 76.
6
Boedi Harsono, I bid.
24
m elak uk an penguj ian k ebenar an dat a y ang dim uat dalam akt a yang didaft ar kan.
Sist em pendaft ar an yang digunakan dalam UUPA adalah sist em pendaft ar an hak r egist r at ion of t it les .
Hal t er sebut t am pak dengan adany a buk u t anah sebagai dokum en yang m em uat dat a yur idis dan dat a fisik yang
dihim pun dan disaj ikan ser t a dit er bit kannya ser t ipikat sebagai sur at t anda bukt i hak yang didaft ar .
7
8. Sist im Publikasi Dalam Penyelenggar aan Pendaft ar an Tanah
Sist em publikasi m enj aw ab per m asalahan :
8
Sej auh m anakah or ang boleh m em per cay ai kebenar an dat a yang disaj ikan it u, sej auh m anakah
hukum m elindungi kepent ingan or ang yang m elak uk an per buat an hukum m engenai t anah yang
haknya sudaf didaft ar , ber dasar kan dat a yang disaj ikan di Kant or PPT at au yang t er cant um dalam
sur at t anda bukt i hak yang dit er bit kan at au didaft ar oleh PPT, j ika kem udian t ernyat a dat a t er sebut t idak
benar ?
7
Boedi Harsono, I bid., hal. 480.
8
Boedi Harsono, I bid., hal. 80.
25
Ada beber apa sist em publikasi t anah yang dianut oleh beber apa negar a yang m enyelenggar akan pendaft ar an
t anah, y ait u :
9
a . Sist im Publikasi Posit if Menur ut sist im publikasi posit if, suat u ser t ipikat
t anah yang diber ikan adalah ber laku sebagai t anda bukt i hak at as t anah yang m ut lak ser t a m er upakan
sat u- sat unya t anda bukt i hak at as t anah. Cir i pokok sist im posit if adalah bahw a
pendaft ar an t anah pendaft ar an hak at as t anah
9
Selain sist em publik asi y ang disebut k an dibaw ah ini, dik enal pula sist em Torens. Sist em ini dicipt ak an oleh Sir Rober t Tor r ens, put er a dari salah sat u
pendiri k oloni di Aust ralia Selat an. Sist em ini lebih dikenal dengan nam a The Real Pr oper t y Act at au Tor r ens Act y ang m ulai ber lak u di Aust ralia Selat an
sej ak t anggal 1 Juli 1958 dan dipakai di Kepulauan Fij i, Canada, Negar a Bagian I ow a Am erik a Serik at , Yam aik a Trinidad, Brazilia, Alj azair, Tunisia, Konggo,
Spany ol, Denm ark , Norw egia dan Malay sia.
Kelebihan dar i sist im Tor r ens j ika dibandingkan dengan sist em negat if adalah :
1 . Ket idakpast ian digant i dengan kepast ian. 2 . Biaya- biaya per alihan ber kur ang dar i pound m enj adi shilling dan wakt u
dar i bulan m enj adi har i. 3 . Ket idakj elasan dan ber belit nya ur aian m enj adi singkat dan j elas.
4 . Per set uj uan - per set uj uan diseder hanakan sedem ik ian r upa sehingga set iap or ang akan dapat m engurus sendir i kepent ingannya.
5 . Penipuan sangat dihalangi. 6 . Banyak hak- hak m ilik at as t anah yang ber kur ang nilainya kar ena
ket idakpast ian hak at as t anah, t elah dik em balik an k epada nilai y ang sebenar nya.
7 . Sej um lah pr oses- pr oses pr osedur dikur angi dengan m eniadakan beber apa hal.
Ser t ifik at t anah m enurut sist im Tor r ens m er upakan alat bukt i pem egangan hak at as t anah yang paling lengkap ser t a t idak bisa diganggu gugat . Gant i r ugi
t er hadap pem ilik sej at i ber asal dar i dana asur ansi. Per ubahan buku t anah t idak m ungkin t er j adi kecuali j ika m em per oleh ser t ipik at t anah dengan cara
pem alsuan dengan t ulisan at au diper olehnya dengan car a penipuan.
26
adalah m enj am in dengan sem purna bahw a nam a yang t er daft ar dalam buku t anah adalah t idak dapat
dibant ah, w alaupun ia t er nyat a bukan pem ilik yang ber hak at as t anah ber sangkut an.
Kebaikan dar i sist im posit if ini adalah : 1 . Adanya kepast ian dar i buku t anah.
2 . Per anan akt if dar i pej abat balik nam a t anah. 3 . Mekanism e ker j a dalam pener bit an ser t ifikat
t anah m udah dim enger t i or ang aw am . Kelem ahan dar i sist im posit if adalah :
1 . Per anan akt if pej abat balik nam a t anah akan m em akan w akt u yang lam a ;
2 . Pem ilik yang sebenar nya ber hak at as t anah akan kehilangan haknya oleh kar ena kepast ian dar i
buk u t anah it u sendir i. 3 .
Wew enang pengadilan dilet akkan dalam w ew enang adm inist r at if.
Sist em ini dilaksanakan di Jer m an dan Sw iss.
b . Sist im Publikasi Negat if Menur ut sist im publikasi negat if, segala apa yang
t er cant um di dalam ser t ipik at t anah dianggap benar
27
sam pai dapat dibukt ikan suat u keadaan yang sebaliknya t idak benar di m uka sidang Pengadilan.
Cir i pokok sist im publikasi negat if ini adalah bahw a pendaft ar an t anah pendaft ar an hak at as
t anah t idak lah m enj am in bahw a nam a- nam a y ang t er daft ar dalam buk u t anah t idak dapat unt uk
dibant ah j ika nam a yang t er daft ar bukanlah pem ilik sebenar nya. Hak dar i nam a yang t er daft ar dit ent ukan
oleh hak dar i pem ber i hak sebelum nya. Cir i lainny a adalah bahw a pej abat balik nam a
t anah ber per an pasif ar t inya pej abat yang ber sangkut an ber kew aj iban unt uk m eny elidik i
kebenar an dar i sur at yang diser ahkan kepadanya. Kebaikan dar i sist im publikasi negat if :
1 . Adanya per lindungan kepada pem egang hak sej at i.
Kelem ahanny a :
2 . Per anan pasif pej abat balik nam a t anah yang m eny ebabkan t um pang t indihny a ser t ipik at
t anah ;
28
3 . Mekanism e ker j a dalam pr oses pener bit an ser t ipikat t anah sedem ikian r upa sehingga
kur ang dim enger t i oleh aw am .
10
Sist em publikasi yang digunakan UUPA adalah sist em negat if yang m engandung unsur posit if.
UUPA t idak m enggunakan sist em publikasi posit if yang m ur ni kar ena
m enghasilkan sur at - sur at t anda bukt i hak yang ber laku sebagai alat pem bukt ian yang kuat dan t idak
m enggunak an sist em publik asi negat if yang m ur ni kar ena kegiat an pem elihar aan dan pener bit an ser t ipikat hak
dilakukan secar a seksam a agar dat a yang disaj ikan sej auh m ungkin dapat diper t anggungj aw abkan kebenar annya.
11
B. Pe n e r bit a n Se r t ip ik a t
Kategori