Biaya Pinjaman Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat

17

e. Biaya Pinjaman

Menurut IAI 2002 : 44.11 “Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, Revisi 1997”. Kemudian perlakuan terhadap biaya pinjaman menurut IAI 2002 : 44.11 adalah : Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat segera digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragraf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman, Revisi 1997. Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26, Biaya Pinjaman, Revisi 1997. Penyisihan dan Alokasi Menurut IAI 2002 : 44.12 Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan. Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasi ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Apabila metode identifikasi khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang telah dikapitalisasi tersebut dialokasi berdasarkan perbandingan harga jual. Apabila metode perbandingan harga jual tidak mungkin diterapkan maka biaya yang dikapitalisasi tersebut dialokasi dengan dasar luas areal atau metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estat. Metode tersebut harus diterapkan secara konsisten. 18 Fasilitas Tambahan Amenities Akuntansi untuk fasilitas umum seperti lapangan olahraga, kolam renang, supermarket, dan lain sebagainya tergantung dari maksud manajemen. Jika manajemen bermaksud menjual atau mentransfer kepemilikan dari fasilitas tersebut berkaitan dengan penjualan masing-masing unit, maka biaya yang dikapitalisasi melebihi hasil penjualan harus diakui sebagai biaya bersama yang dikeluarkan sebagai bagian dari proyek dan oleh karenanya harus dialokasikan ke masing-masing unit. Biaya untuk mengoperasikan fasilitas tersebut sebelum dialihkan kepada pembeli juga dianggap sebagai biaya bersama. Jika fasilitas tambahan akan dijual secara terpisah atau tetap dikuasai oleh pengembang, maka hanya biaya yang telah dikapitalisasi yang melebihi nilai wajarnya pada saat penyelesaian yang harus diperlakukan sebagai biaya bersama. Biaya operasi fasilitas tambahan tersebut yang dikeluarkan sebelum penyelesaian dan sebelum fasilitas tersebut dapat digunakan harus dikapitalisasi, sedangkan biaya operasi yang dikeluarkan setelah fasilitas tersebut dapat digunakan harus diakui sebagai beban. Biaya Penjualan Menurut Financial Accounting Standards Board 1982 : 17 Biaya yang terjadi untuk menjual proyek-proyek real estat haruslah dikapitalisasi jika : 1. diharapkan layak untuk memulihkan dari penjualan proyek atau operasi yang secara kebetulan, dan 2. terjadi untuk : a harta berwujud yang digunakan secara langsung sepanjang periode penjualan untuk menopang dalam penjualan proyek, atau 19 b jasa yang telah dilakukan untuk memperoleh persetujuan pengatur dari penjualan. Biaya yang lain seperti honorarium notaris dan pengacara, apartemen model dan tanda-tanda atau papan nama, haruslah dikapitalisasi sebagai biaya dibayar di muka. Bila biaya-biaya tersebut berkaitan langsung dengan proyek dan perolehannya kembali dapat diharapkan dengan cara yang layak dari penjualan yang dilaporkan dengan metode akuntansi accrual. Apabila ada pembatalan kontrak penjualan dengan atau tanpa pembayaran kembali atau piutang yang berhubungan dihapuskan sebagai piutang tak tertagih, maka biaya penjualan yang dikapitalisasi yang tidak dapat diperoleh kembali haruslah dilaporkan sebagai beban atau cadangan yang sebelumnya telah disediakan untuk keperluan itu. Perlakuan Akuntansi Untuk Hal-hal Khusus Menurut IAI 2002 : 44.12 Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substantial. Apabila telah terjadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi. Revisi terhadap estimasi biayapendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode berjalan dan penyesuaian periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode berjalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan. Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan. Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera dibuat untuk jumlah kerugian tersebut termasuk biaya yang akan terjadi pada periode timbulnya kewajiban akibat produk cacat. 20 Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administrasi dan pendapatan bunga dari para pembeli, biaya perbaikan yang tidak ditanggung oleh kontraktor, dan biaya pemeliharaan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat terjadinya. Sementara, Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt menempatkan biaya praperolehan tanah dan biaya perolehan tanah sebagai Harga Pokok Tanah karena semua pengeluaran yang dilakukan untuk mengakuisisi tanah kemudian mempersiapkannya untuk digunakan harus dipandang sebagai bagian dari Harga Pokok Tanah. Umumnya Harga Pokok Tanah menurut Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt 1995 : 649 mencakup : 1. Harga pembelian, 2. Biaya penutupan, seperti hak tanah, biaya pengacara dan biaya pencatatan, 3. Biaya yang dikeluarkan untuk membuat tanah dalam kondisi untuk penggunaan yang dimaksudkan, seperti perataan, pengurukan, pengeringan dan pembersihan, 4. Kewajiban dari setiap penggadaian, hipotek atau pembebanan atas kekayaan tersebut, dan 5. Setiap tambahan pengembangan tanah yang mempunyai umur tak terbatas. Apabila tanah dibeli untuk membangun sebuah gedung, semua biaya yang dikeluarkan sampai penggalian untuk gedung baru dianggap sebagai Harga Pokok Tanah. Pembongkaran gedung lama, pembersihan, perataan, dan pengerukan, dipandang sebagai Harga Pokok Tanah karena biaya-biaya ini diperlukan untuk menyiapkan tanah dalam kondisi yang dimaksudkan untuk penggunaannya. Dan setiap hasil yang diperoleh dalam proses menyiapkan tanah untuk maksud penggunaannya, seperti penerimaan dari penjualan puing gedung lama atau penjualan kayu bekas diperlakukan sebagai pengurangan atas harga tanah. 21 Berbagai pengenaan khusus untuk pengembangan setempat, seperti jalan lintas, lampu jalan, saluran limbah, dan sistem pembuangan, biasanya dibebankan ke perkiraan tanah karena hal itu relatif bersifat permanen dan diurus serta diganti oleh lembaga pemerintah setempat. Di samping itu, pengembangan permanen yang dilakukan oleh pemilik seperti pertamanan, secara layak dapat dibebankan ke perkiraan tanah. Pengembangan dengan umur yang terbatas, seperti jalan pribadi, lorong, pagar dan tempat parkir, dicatat secara terpisah sebagai pengembangan tanah sehingga harta itu dapat disusutkan selama estimasi umur kegunaannya. Pada umumnya, tanah merupakan bagian dari kekayaan, pabrik, dan peralatan. Tetapi, jika tujuan utama dari akuisisi dan kepemilikan tanah adalah untuk tujuan spekulatif, tampaknya hal itu lebih sesuai diklasifikasikan sebagai investasi. Jika tanah itu dimiliki oleh sebuah perusahaan real estat untuk dijual kembali, maka hal itu harus diklasifikasikan sebagai persediaan. Di samping itu, J.J. Klink 1985 : 20 menggolongkan biaya pada proyek real estat kepada beberapa sub bagian antara lain : 1. Preacquisition costs. 2. Land acquisition costs. 3. Land improvement, development, and construction costs. 4. Interest costs. 5. Taxes and insurance. 6. Indirect project costs. 7. General and administrative expenses. 8. Amenities. 9. Abandonments. 10. Changes in use. 11. Incidental operations. 12. Selling costs. 22 Di samping hal-hal yang tersebut di atas, ada pula biayabeban yang tidak dapat diabaikan, yaitu beban pajak. Untuk mengetahui hal-hal apa yang dapat dikenakan pajak, berikut kita telusuri sejenak soal pengelompokan pajak menurut Yusdianto Prabowo 2002 : 7 : 1. Menurut golongannya a. Pajak Langsung yaitu pajak yang harus dipikul sendiri oleh Wajib Pajak dan tidak dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Penghasilan PPh. b. Pajak Tidak Langsung yaitu pajak yang pada akhirnya dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai PPn. 2. Menurut sifatnya a. Pajak Subjektif yaitu pajak yang berpangkal atau berdasar pada subjeknya, dalam arti memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Penghasilan PPh. b. Pajak Objektif yaitu pajak yang berpangkal pada objeknya, tanpa memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak Pertambahan Nilai PPn. 3. Menurut lembaga pemungutnya a. Pajak Pusat yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat dan digunakan untuk membiayai rumah tangga negara. Contoh : Pajak Penghasilan PPh, Pajak Pertambahan Nilai PPn, Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk PPnBM, Pajak Bumi dan Bangunan PBB. b. Pajak Daerah yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah dan digunakan untuk membiayai rumah tangga daerah. Contoh : Pajak Kendaraan Bermotor PKB, Pajak Penerangan Jalan Umum PPJU. Aspek perpajakan yang umum dalam perusahaan menurut Erly Suandy 2001 : 137 meliputi : “ 1. Pajak Penghasilan Badan PPh Badan. 2. Pajak Penghasilan pasal 21. 3. Pajak Penghasilan pasal 22, 23,26, dan Pajak Penghasilan Final. 4. Pajak Penghasilan pasal 24. 5. PPN dan PPnBM.” 23 Jika J.J. Klink telah menyinggung soal biaya pajak pada proyek real estat, maka PSAK mengatur tersendiri soal beban pajak ini terutama tentang pajak penghasilan menurut IAI 2002 : 46.19 “Beban penghasilan Pajak yang berhubungan dengan laba atau rugi dari aktivitas normal harus disajikan tersendiri pada laporan laba rugi”. Kemudian biaya yang boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Erly Suandy 2001 : 88 terdiri dari : 1. Biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan, termasuk biaya pembelian bahan, biaya berkenaan dengan pekerjaan atau jasa termasuk upah, gaji, honorarium, bonus, gratifikasi, dan tunjangan yang diberikan dalam bentuk uang, bunga, sewa, royalti, biaya perjalanan, biaya pengolahan limbah, piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, premi asuransi, biaya administrasi, dan pajak kecuali pajak penghasilan. 2. Penyusutan atas pengeluaran untuk memperoleh harta berwujud dan amortisasi atas pengeluaran untuk memperoleh hak dan atas biaya lain yang mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun. 3. Iuran kepada dana pensiun yang pendiriannya telah disyahkan oleh Menteri Keuangan. 4. Kerugian karena penjualan atau penagihan harta yang dimiliki dan digunakan dalam perusahaan atau yang dimiliki untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan. 5. Kerugian dari selisih kurs mata uang asing. 6. Biaya penelitian dan pengembangan perusahaan yang dilakukan di Indonesia. 7. Biaya beasiswa, magang, dan pelatihan. 8. Piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, dengan syarat tertentu. Biaya yang tidak boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena pajak menurut Sophar Lumbantoruan 1996 : 132 terdiri dari : 1. Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti deviden termasuk deviden yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada pemegang polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi. 2. Biaya yang dibebankan atau dikeluarkan untuk kepentingan pribadi pemegang saham, sekutu, atau anggota, seperti perbaikan rumah pribadi, biaya perjalanan, biaya premi asuransi yang dibayar oleh 24 perusahaan untuk kepentingan pribadi para pemegang saham atau keluarganya. 3. Pembentukan atau pemupukan dana cadangan kecuali cadangan piutang tak tertagih untuk usaha bank dan sewa guna usaha dengan hak opsi, cadangan untuk usaha asuransi, dan cadangan untuk biaya reklamasi untuk usaha pertambangan, yang ketentuan dan syarat-syarat ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Khusus untuk penghitungan penghasilan netto pada usaha bank, sewa guna usaha dengan hak opsi, dan asuransi, penyisihan untuk keperluan pembentukan dan pemupukan dana cadangan khusus dapat dikurangkan sebagai biaya. Cadangan yang dimaksud adalah dana cadangan penghapusan piutang ragu-ragu untuk jenis usaha bank, dana cadangan premi untuk jenis usaha asuransi jiwa, dan dana cadangan premi dan cadangan untuk jenis usaha asuransi kerugian. 4. Premi asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi dwiguna dan asuransi beasiswa, yang dibayar oleh Wajib Pajak orang pribadi, kecuali jika dibayar oleh pemberi kerja dan premi tersebut dihitung sebagai penghasilan bagi wajib pajak yang bersangkutan. 5. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang diberikan dalam bentuk natura atau kenikmatan, kecuali penggantian atau imbalan dalam bentuk natura atau kenikmatan di daerah tertentu dan pemberian dalam bentuk natura atau kenikmatan yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan, yang ditetapkan dengan keputusan Menteri Keuangan. 6. Pembayaran yang jumlahnya melebihi kewajaran sebagai imbalan atas pekerjaan yang dilakukan, kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa sebagai imbalan sehubungan dengan pekerjaan yang dilakukannya, misalnya kepada pemegang saham. 7. Harta yang dihibahkan, bantuan atau sumbangan, dan warisan. 8. Pajak penghasilan tidak boleh dikurangkan sebagai biaya, karena bukan merupakan biaya untuk memperoleh atau menagih penghasilan. Jumlah pajak penghasilan yang terhutang itu dihitung atas penghasilan kena pajak setelah dilakukan pengurangan yang diperbolehkan. 9. Biaya untuk keperluan pribadi Wajib Pajak atau orang yang menjadi tanggungannya tidak merupakan biaya perusahaan melainkan penggunaan dari penghasilan. Oleh karena itu, pengeluaran demikian tidak boleh mengurangi penghasilan kena pajak. 10. Gaji yang dibayarkan pada anggota persekutuan, firma, atau persekutuan comanditer yang modalnya tidak terbagi atas saham. 11. Sanksi administrasi berupa bunga, denda kenaikan serta sanksi pidana berupa denda yang berkenaan dengan pelaksanaan perundang- undangan di bidang perpajakan. 25 Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, di luar beban pokok penjualan, pada dasarnya yang menanggung beban PPn adalah konsumen akhir. Karena itu, PPn masukan yang dibayar akan diganti dengan PPn yang ditarik dari pembeli barang tersebut, sedangkan PPn yang dibayarkan ke kas negara, bukanlah uang pengusaha, melainkan uang pembeli yang wajib ditarik oleh pengusaha tersebut. Apabila pengusaha kena pajak membeli barang kena pajak yang PPn masukannya tidak dapat dikreditkan, maka PPn tersebut dapat dimasukkan sebagai biaya fiskal. Pajak Pertambahan Nilai PPn dikenakan atas : 1. Penyerahan barang kena pajak BKPJasa kena pajak JKP yang dilakukan oleh pengusaha kena pajak PKP. 2. Impor barang kena pajak BKP. 3. Pemanfaatan BKP tidak berwujudJKP luar daerah pabean di dalam daerah pabean. 4. Ekspor barang kena pajak BKP oleh pengusaha kena pajak PKP. Dasar pengenaan pajak : 1. Harga Jual. 2. Nilai Penggantian. 3. Nilai Impor. 4. Nilai Ekspor. 5. Nilai lain sebagai dasar pengenaan pajak. 26 Prosedur yang dilaksanakan untuk Pajak Pertambahan Nilai PPn dan Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk PPn BM : 1. Mereview ketetapan pemungutan PPn atas penyerahan barangjasa yang dilakukan. 2. Meneliti kelengkapan dan ketetapan waktu pembuatan faktur pajak. 3. Meneliti ketetapan pengkreditan pajak masanya. 4. Meneliti kelengkapan dan keabsahan faktur pajak masukan. 5. Mereview SPT masa untuk mengetahui keabsahan dokumen yang berkaitan, ketetapan perhitungan, dan pelaporan serta penyetoran. 6. Rekonsiliasi dengan peredaran usaha menurut pembukuan.

C. Pengakuan Pendapatan