Dana Investasi Real Estat Syariah Penang
Dana Investasi Real Estat Syariah: Penanggulangan
Defisit Ketersediaan Perumahan Berbasis Investasi
Syariah di Indonesia
Goldy Fariz Dharmawan1 dan Fahmi Harits2
Abstrak
Pertumbuhan penduduk menyebabkan pertumbuhan permintaan
perumahan. Hal ini dipercepat oleh meningkatnya jumlah pasangan muda
yang segera menjadi bagian dari permintaan properti residensial dalam
waktu dekat. Salah satu kendala yang dimiliki oleh pengembang atau
developer adalah masalah pembiayaan pembangunan properti residensial
tersebut. Salah satu cara yang efisien untuk memenuhi kebutuhan
pembiayaan pembangunan properti residensial adalah Dana Investasi Real
Estat Syariah (DIRE Syariah). Selain itu, DIRE Syariah juga signifikan dalam
memengaruhi pertumbuhan ekonomi nasional karena sifatnya yang secara
langsung akan memberikan pengaruh terhadap sektor riil pembangunan
properti residensial.
Pendahuluan
Pertumbuhan penduduk di Indonesia meningkat dari tahun ke tahun
pada tingkat yang relatif stabil. Selain itu, pertumbuhan penduduk di
Indonesia pada masa yang akan datang juga didukung oleh meningkatnya
jumlah pasangan yang saat ini menikah di usia muda. Fenomena ini
mengindikasikan permintaan di sektor perumahan di masa yang akan datang
akan meningkat relatif stabil sebagai implikasi dari kestabilan tingkat
pernikahan saat ini yang didorong oleh peningkatan pernikahan usia muda
dan pertumbuhan penduduk yang relatif stabil.
1
2
Mahasiswa Ilmu Ekonomi Universitas Indonesia,
Mahasiswa Akuntansi Universitas Indonesia,
Tren pemasaran menunjukan bahwa permintaan perumahan dengan
pembiayaan yang berbasis Islam cenderung diminati oleh masyarakat,
khususnya masyarakat menengah ke bawah. Pembiayaan dari sektor
perumahan untuk keluarga kecil tingkat menengah ke bawah yang terjadi di
Indonesia dapat dikatakan terbatas dimana sebagian besar dana pembiayaan
properti perumahan ditujukan kepada pembangunan perumahan kelas
menengah ke atas. Permintaan akan pembiayaan sektor perumahan yang
meningkat secara signifikan ini pun mendorong sisi supply dari pembiayaan
sektor perumahan agar dapat memenuhi kebutuhan perumahan yang
meningkat stabil. Oleh karena ini, pasar membutuhkan sarana pembiayaan
yang efisien dan berbasis syariah dalam mendukung pertumbuhan sektor
properti perumahan berbasis syariah.
Tinjauan Pustaka
Dana Investasi Real Estate (DIRE) merupakan wadah yang
dipergunakan
oleh
pemodal
untuk
menghimpun
dana
yang
diinvestasikan dalam bentuk aset Real Estat atau yang berkaitan
dengan Real Estat. Real estat adalah aset berupa tanah dan bangunan
yang ada di atasnya. Sedangkan aset yang berkaitan dengan real estat
adalah efek perusahaan real estat atau properti yang tercatat di bursa
efek atau diterbitkan oleh perusahaan real estat atau properti. Secara
hukum, di Indonesia DIRE diakui dalam bentuk KIK atau
Kontrak
Investasi Kolektif seperti reksadana.
Karakteristik dari Dana Investasi Real Estat, antara lain:
a. Dikelola secara pasif
DIRE, sebagai salah satu instrumen kepemilikan aset,
memposisikan penyerta modal atau investor sebagai penyedia
dana yang akan mendapatkan balas jasa dalam bentuk passive
income dimana investor tidak mengelola aset tersebut secara
langsung.
b. Investasi pada real estat yang memiliki pendapatan yang
relatif stabil
Aset properti yang diinvestasikan akan memberikan
balas jasa yang stabil seperti kepemilikan aset properti lain
pada umumnya yang disewakan atau disertakan dalam
kegiatan usaha dalam bentuk lain.
c. Seluruh atau sebagian dari pendapatan wajib didistribusikan
kepada investor
DIRE bersifat Kontrak Investasi Kolektif (KIK) seperti
reksadana yang mewajibkan manajer aset atau pengelola dana
mendistribusikan hasil usaha yang berupa laba maupun rugi
kepada investor.
d. Alternatif pendanaan properti/real estat yang efisien
Efisiensi dari pembiayaan real estat melalui DIRE cukup
tinggi karena melalui proses yang cenderung singkat dan jelas
dimana risiko keterhambatan birokrasi dan penyimpangan arus
dana dapat dikurangi.
Struktur dari Dana Investasi Real Estat, antara lain:
a. Direct Investment
Dalam struktur direct investment, pengelola dana
diperkenankan untuk menginvestasikan secara langsung dana
kolektif yang diterima dari investor dan dikelola oleh manajer
aset itu sendiri. Bagan dibawah menunjukkan arus kepentingan
dari struktur direct investment. Investor dalam bagan disebut
dengan pemegang unit penyertaan (UP) yang diinvestasikan
dengan Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dalam bentuk Dana
Investasi Real Estat (DIRE) kepada manajer investasi. Manajer
investasi diperkenankan menggunakan dana kolektif tadi
secara langsung dalam kegiatan usaha real estat dan aset
berkaitan dengan real estat. Manajer investasi diperbolehkan
mengakuisisi aset properti yang akan diusahakan dalam
bentuk yang tidak terbatas oleh menyewakan aset properti,
memperdagangkan aset
properti, bekerja
sama
dengan
manajer properti untuk melakukan kegiatan usaha yang
berkaitan dengan properti.
Manajer
perusahaannya
investasi
kepada
wajib
investor
melaporkan
dalam
operasional
bentuk
laporan
keuangan supaya investor mengetahui kegiatan dari manajer
investasi yang bersifat transparan.
b. Special Purpose Company
Dalam struktur special purpose company, pengelola
dana
atau
manajer
diperkenankan
investasi
melakukan
tidak
investasi
secara
dalam
langsung
bentuk
aset
properti atau aset berkaitan dengan properti melainkan
diwajibkan membentuk sebuah badan usaha yang secara
khusus
mengelola
dana
dari
manajer
investasi
untuk
diinvestasikan dalam bentuk aset real estat atau aset properti.
Investor
atau
pemegang
unit
penyertaan
menginvestasikan dana yang dimiliki dalam Kontrak Investasi
Kolektif kepada manajer investasi. Setelah itu, dana yang
dikumpulkan oleh manajer investasi dapat diinvestasikan oleh
manajer investasi dalam bentuk aset berkaitan dengan real
estat atau properti atau disalurkan ke special purpose
company (SPC) dari perusahaan tersebut untuk diinvestasikan
dalam bentuk aset real estat atau aset properti. Manajer
investasi
wajib
melaporkan
operasional
kegiatan
perusahaanya dan SPC-nya dalam bentuk laporan keuangan
komprehensif kepada investor atau pemegang unit penyertaan
(UP).
Hasil dan Pembahasan
1. Proyeksi Indikator Makroekonomi
Data yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia pada Q3 2014 (triwulan
ketiga tahun 2014) menunjukkan adanya realisasi penurunan negatif PDB
sejak Q1 2013 hingga Q2 2014. Hal ini disebabkan oleh penurunan
pertumbuhan perekonomian secara agregat yang berimplikasi kepada
Indonesia melalui menurunnya permintaan ekspor dari negara-negara mitra
dagang Indonesia. Pulihnya perekonomian Amerika Serikat pada Q3 2014
menunjukkan adanya reaksi positif terhadap PDB Indonesia yang didukung
oleh efek pemerintahan Jokowi yang menang dalam pesta demokrasi 2014.
Tren peningkatan PDB di Indonesia yang diproyeksikan pada tahun 2015
disebabkan oleh adanya realokasi anggaran pemerintah Indonesia yang akan
mengurangi subsisdi BBM dan mendukung infrastruktur serta efisiensi
sektor lainnya.
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Perkiraan pergerakan nilai tukar yang ditunjukkan oleh Grafik 2 pada
tahun 2015 dipengaruhi oleh faktor utama kebijakan The Fed yang
cenderung tidak akan meningkatkan tingkat bunganya setidaknya hingga Q3
2015. Kebijakan pemerintah yang telah dan akan menahan BI Rate konstan
sebesar 7.5% hingga tahun depan juga akan memengaruhi tingkat
kepercayaan investor untuk berinvestasi di Indonesia dimana tingkat
ketidakpastian atas BI Rate telah terakomodasi.
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Performa dari nilai tukar Rupiah secara spesifik ditunjukkan oleh
Grafik 3 dan 4 dimana pada Q3 2014 Rupiah mengalami pelemahan yang
tinggi pada tingkat 110 basis poin sejak Q2 2014. Apabila kita melihat
kejadian ekstrem pada September 2014 dimana pelemahan tertinggi
terdapat pada Rupiah, yakni 422 basis poin. Meski pada September 2014
performa nilai tukar mata uang Asia secara umum melemah, tetapi Rupiah
mengalami pelemahan yang paling parah. Hal ini, tercermin pada performa
Q3 2014 dimana Rupiah melemah, sedangkan secara umum mata uang Asia
menguat.
Pasca kenaikan harga BBM, diperkirakan tingkat inflasi tahun 2015
berkisar antara 6-8% dilihat dari data yang didapat oleh Bank Indonesia
pada Q3 2014. Dalam pengambilan sampel ini, Bank Indonesia menggunakan
metode purposive sampling dalam memperkirakan inflasi yang terjadi pada
tahun 2015. Tingkat inflasi yang tinggi ini secara konsep diperkirakan akan
mendorong pertumbuhan nasional khususnya di sektor-sektor manufaktur
yang akan menampung lebih banyak jumlah tenaga kerja sebagai
konsekuensi atas meningkatnya jumlah angkatan kerja.
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
2. Proyeksi Indikator Properti Residensial Primer3
Harga properti residensial primer pada Q3 2014 tumbuh melambat
dibanding periode sebelumnya. Selain itu diperkirakan pula pada Q4 2014
pertumbuhan tingkat harga properti residensial juga diperkirakan mengalami
penurunan mengikuti tren yang menurun sejak Q3 2013. Tren atas turunnya
pertumbuhan tingkat harga perumahan ini pun mencakup di pasar seluruh
tipe rumah, baik tipe kecil, menengah, maupun rumah tipe besar. Faktor
utama yang menyebabkan meningkatnya harga adalah naiknya harga bahan
bangunan dan kenaikan upah pekerja.
Grafik 6. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
3
Primer adalah bentuk perumahan yang baru saja dibangun, sedangkan sekunder
adalah psar untuk rumah yang di jual kembali
Grafik 7. Perkembangan IHPR Rumah Tipe Kecil
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Grafik 8. Perkembangan IHPR Rumah Tipe Menengah
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Grafik 9. Perkembangan IHPR Rumah Tipe Besar
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Indeks
harga
properti
residensial
mengindikasikan
adanya
pergerakan yang searah dengan perubahan indeks harga sub kelompok
biaya tempat tinggal dalam IHK-BPS. Jika kita melihat Grafik 10 maka kita
akan mendapatkan indikasi adanya bubble di infrastruktur residensial pada
Q1 2013 yang akhirnya ter koreksi mendekati level IHK-BPS dengan titik
terdekatnya pada Q3 2013. Grafik 10 juga menunjukkan adanya pola
penyesuaian setiap kali adanya bubble baik di IHPR maupun di IHK-BPS,
yakni pada tahun 2008 dan 2013.
Grafik. 10 Perubahan IHPR dan IHK Sub Kelompok Biaya Tempat Tinggal
(q-t-q)
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Pertumbuhan penjualan properti residensial pada Q3 2014 mengalami
penurunan. Hal ini terjadi secara wajar dimana data yang diperoleh oleh BI
menunjukkan adanya siklus naik-turunnya pertumbuhan dari penjualan
rumah di sepanjang tahun. Pola yang terdapat pada peningkatan penjualan
rumah adalah cendeung selalu turun peningkatannya di Q1 dan cenderung
meningkat pada Q4 di tiap tahunnya.
Grafik 11. Pertumbuhan Penjualan Rumah
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Pembiayaan pembangunan di sektor properti residensial menurut
data yang diperoleh oleh BI didominasi oleh dana sendiri yang dimiliki oleh
developer. Dana itu diperoleh dalam bentuk laba ditahan, modal disetor, joint
venture, dan lainnya. Struktur pembiayaan yang terdapat di pasar cenderung
kurang efisien dimana terdapat bagian pinjaman bank yang begitu besar,
yakni seperempat dari total pembiayaan yang dilakukan oleh developer.
Grafik 12. Komposisi Sumber Pembiayaan Properti Residensial (Developer)
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
3. Prospek DIRE-Syariah di Pasar Modal
Melihat Grafik 12 yang sebelumnya telah ditunjukkan di atas, prospek
dari produk DIRE-Syariah terbilang cukup besar dimana DIRE-Syariah dapat
digunakan sebagai alternatif developer untuk meningkatkan efisiensi dari
investasinya. Efisiensi yang disebabkan oleh rendahnya biaya modal dari
DIRE-Syariah yang digunakan untuk mensubstitusikan pinjaman dari bank
dapat memberikan kemudahan kepada developer untuk menjual dengan
harga yang lebih murah dan output yang lebih besar dimana developer tidak
diharuskan melakukan leverage dengan margin yang besar dengan melihat
asumsi bahwa permintaan properti residensial primer cenderung stabil.
Grafik 14. Pergeseran Kurva Penawaran ke Kanan akibat Pengalihan
Peminjaman Bank ke DIRE-Syariah yang Lebih Rendah Biaya Modalnya
Sumber: (Learnerator, n.d.), dengan sedikit perubahan.
Pertumbuhan dari investasi yang ada di pasar modal yang termasuk
Kontrak Investasi Kolektif cukup signifikan. Namun, pangsa pasar dari
Kontrak Investasi Kolektif(KIK) hanya dikuasai oleh produk reksadana yang
total nilainya hampir mencapai 213 triliun rupiah pada Juli 2014 atau setara
dengan hampir 57% dari total investasi KIK. Sedangkan, produk DIRE4 yang
terdapat di pasar hanya bernilai 400 miliar rupiah yang mengalami
penurunan signifikan dari tahun sebelumnya yang mencapai 440 miliar
rupiah.
Secara matematis, maka kita dapat melihat bahwa DIRE hanya
memiliki pangsa pasar sebesar 0.1% dari total KIK dan bernilai 0.18% dari
total KIK yang merupakan produk reksadana. Hal ini menunjukkan bahwa
DIRE-Syariah memiliki kesempatan yang besar jika diperkenalkan dan
dijadikan salah satu instrumen utama pembiayaan di sektor properti
residensial primer.
4
Hingga saat ini hanya ada DIRE konvensional yang tercatat di bursa efek. Bank
BNI merupakan salah satu bank yang berencana untuk menyediakan produk DIRE
nya yang ditujukan untuk investasi di bidang healthcare-related property atau
hospital-related property.
Total Nilai Produk Investasi dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif di
Indonesia Tahun 2009 hingga Tahun 2014
Sumber:
http://sikapiuangmu.ojk.go.id/public/content/files/Eduwan%20Balikpapan/M
ateri%20Pengelolaan%20Investasi.pdf
Total Produk Investasi dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif di
Indonesia Tahun 2009 hingga Tahun 2014
Sumber:
http://sikapiuangmu.ojk.go.id/public/content/files/Eduwan%20Balikpapan/M
ateri%20Pengelolaan%20Investasi.pdf
Menurut data yang didapatkan dari OJK dan Bank Indonesia mengenai
pasar DIRE, khususnya DIRE-Syariah yang diperuntukkan bagi sektor
properti residensial primer menunjukkan bahwa DIRE masih sangat
berpotensi untuk dikembangkan di Indonesia. Beberapa pertimbangan yang
kami kemukakan dalam bentuk poin, antara lain:
a. Penetrasi pasar DIRE, khususnya DIRE-Syariah masih sangat
luas dan memiliki prospek yang bagus dengan memperhatikan
tren perekonomian kita akan membaik dan terdapat bonus
demografi yang menyebabkan permintaan rumah cenderung
meningkat
dengan
stabil.
Hal
ini
dapat
meningkatkan
kepercayaan atau keyakinan investor bahwa sektor properti
residensial merupakan sesuatu yang menguntungkan di jangka
menangah hingga panjang
b. Partisipasi masyarakat untuk sektor pasar finansial sedang
meningkat, terutama animo masyarakat mengenai investasi
syariah juga meningkat. Hal ini ditunjukkan oleh maraknya
perumahan-perumahan
berbasis
nilai-nilai
Islam
dan
banyaknya transaksi KPR yang sudah menggunakan perjanjian
perdagangan berbasis syariah Islam.
c. Indikasi banyak manajer investasi yang belum berencana
masuk ke DIRE Syariah menunjukkan adanya peluang besar
bagi first-player di pasar ini karena akan menjadi trend-setter
yang cukup signifikan. Tingkat risiko dari DIRE-Syariah belum
ada modelnya di Indonesia sehingga hal ini menyebabkan
banyak perusahaan yang ragu untuk terjun ke produk DIRESyariah. Namun, melihat tren yang terjadi di Malaysia dan
beberapa negara lain yang mengeluarkan DIRE Syariah,
terdapat tingkat pertumbuhan investasi yang cukup tinggi,
yakni 11-13% per tahun.
d. Potensi pengembangan DIRE Syariah secara sosial lebih
menarik daripada konvensional karena di dalamnya terdapat
nilai nilai keagamaan dan nilai tolong-menolong terhadap
sesama.
Selain
berorientasikan
sebagai
keuntungan,
instrumen
investasi
DIRE-Syariah
juga
yang
dapat
mengakomodasi perilaku investor yang terkadang bersifat
altruisme atau tidak bertujuan mencari keuntungan.
e. Risiko dari pengaruh krisis finansial relatif kecil akibat adanya
aset properti atau real estat sebagai backing dari DIRE. Oleh
karena itu, nilai dari DIRE Syariah cenderung tidak mengalami
bubble apabila investor bertindak pula secara syariah dan
tidak melakukan praktik spekulasi dalam perdagangan DIRE
Syariah di bursa efek.
Simpulan
Dana Investasi Real Estat Syariah dapat menjadi suatu upaya
penanggulangan defisit ketersediaan rumah dengan investasi yang berbasis
syariah. Selain itu DIRE-Syariah merupakan alternatif yang realistis dan
efektif untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi melalui peningkatan
pangsa pasar dari investasi syariah, khususnya untuk tipe investasi yang
secara langsung akan memengaruhi atau memberikan stimulus yang
signifikan kepada sektor riil dimana sektor riil merupakan perhatian utama
dari aplikasi pasar modal syariah.
Daftar Pustaka
Bank Indonesia, 2014. Survei Harga Properti Residensial, Jakarta: Bank
Indonesia.
Bank Indonesia, 2014. Survei Proyeksi Indikator Makroekonomi,
Jakarta: Bank Indonesia.
Euromonitor, 2014. Consumer Expenditure on Housing. [Online]
Available at: portal.euromonitor.com
[Accessed 11 November 2014].
Learnerator, n.d. Learnerator. [Online]
Available at: http://www.learnerator.com/blog/wpcontent/uploads/2014/10/Screen-Shot-2014-10-17-at-3.00.30-PM.png
[Accessed 15 November 2014].
OJK, n.d. Sikapi Uangmu. [Online]
Available at:
http://sikapiuangmu.ojk.go.id/public/content/files/Eduwan%20Balikpapan/M
ateri%20Pengelolaan%20Investasi.pdf
[Accessed 11 November 2014].
Statement of Authorship
Kami yang bertanda tangan dibawah ini menyatakan bahwa karya
tulis ini merupakan sepenuhnya kami buat sendiri dan kami tidak
mencantumkan karya orang lain dalam karya tulis ini melainkan telah kami
sebutkan sumbernya. Selain itu, kami juga menyatakan bahwa karya tulis in
belum pernah diikut sertakan oleh lomba lain yang sejenis.
Nama Ketua
: Goldy Fariz Dharmawan (IE 2013)
Nama Anggota
: Fahmi Harits (Akuntansi 2013)
Judul Karya Tulis
:
Dana
Investasi
Penanggulangan
Perumahan
Real
Estat
Defisit
Berbasis
Investasi
Syariah:
Ketersediaan
Syariah
di
Indonesia
Depok, 15 November 2015
Penulis,
Goldy Fariz Dharmawan
Penulis,
Fahmi Harits
Defisit Ketersediaan Perumahan Berbasis Investasi
Syariah di Indonesia
Goldy Fariz Dharmawan1 dan Fahmi Harits2
Abstrak
Pertumbuhan penduduk menyebabkan pertumbuhan permintaan
perumahan. Hal ini dipercepat oleh meningkatnya jumlah pasangan muda
yang segera menjadi bagian dari permintaan properti residensial dalam
waktu dekat. Salah satu kendala yang dimiliki oleh pengembang atau
developer adalah masalah pembiayaan pembangunan properti residensial
tersebut. Salah satu cara yang efisien untuk memenuhi kebutuhan
pembiayaan pembangunan properti residensial adalah Dana Investasi Real
Estat Syariah (DIRE Syariah). Selain itu, DIRE Syariah juga signifikan dalam
memengaruhi pertumbuhan ekonomi nasional karena sifatnya yang secara
langsung akan memberikan pengaruh terhadap sektor riil pembangunan
properti residensial.
Pendahuluan
Pertumbuhan penduduk di Indonesia meningkat dari tahun ke tahun
pada tingkat yang relatif stabil. Selain itu, pertumbuhan penduduk di
Indonesia pada masa yang akan datang juga didukung oleh meningkatnya
jumlah pasangan yang saat ini menikah di usia muda. Fenomena ini
mengindikasikan permintaan di sektor perumahan di masa yang akan datang
akan meningkat relatif stabil sebagai implikasi dari kestabilan tingkat
pernikahan saat ini yang didorong oleh peningkatan pernikahan usia muda
dan pertumbuhan penduduk yang relatif stabil.
1
2
Mahasiswa Ilmu Ekonomi Universitas Indonesia,
Mahasiswa Akuntansi Universitas Indonesia,
Tren pemasaran menunjukan bahwa permintaan perumahan dengan
pembiayaan yang berbasis Islam cenderung diminati oleh masyarakat,
khususnya masyarakat menengah ke bawah. Pembiayaan dari sektor
perumahan untuk keluarga kecil tingkat menengah ke bawah yang terjadi di
Indonesia dapat dikatakan terbatas dimana sebagian besar dana pembiayaan
properti perumahan ditujukan kepada pembangunan perumahan kelas
menengah ke atas. Permintaan akan pembiayaan sektor perumahan yang
meningkat secara signifikan ini pun mendorong sisi supply dari pembiayaan
sektor perumahan agar dapat memenuhi kebutuhan perumahan yang
meningkat stabil. Oleh karena ini, pasar membutuhkan sarana pembiayaan
yang efisien dan berbasis syariah dalam mendukung pertumbuhan sektor
properti perumahan berbasis syariah.
Tinjauan Pustaka
Dana Investasi Real Estate (DIRE) merupakan wadah yang
dipergunakan
oleh
pemodal
untuk
menghimpun
dana
yang
diinvestasikan dalam bentuk aset Real Estat atau yang berkaitan
dengan Real Estat. Real estat adalah aset berupa tanah dan bangunan
yang ada di atasnya. Sedangkan aset yang berkaitan dengan real estat
adalah efek perusahaan real estat atau properti yang tercatat di bursa
efek atau diterbitkan oleh perusahaan real estat atau properti. Secara
hukum, di Indonesia DIRE diakui dalam bentuk KIK atau
Kontrak
Investasi Kolektif seperti reksadana.
Karakteristik dari Dana Investasi Real Estat, antara lain:
a. Dikelola secara pasif
DIRE, sebagai salah satu instrumen kepemilikan aset,
memposisikan penyerta modal atau investor sebagai penyedia
dana yang akan mendapatkan balas jasa dalam bentuk passive
income dimana investor tidak mengelola aset tersebut secara
langsung.
b. Investasi pada real estat yang memiliki pendapatan yang
relatif stabil
Aset properti yang diinvestasikan akan memberikan
balas jasa yang stabil seperti kepemilikan aset properti lain
pada umumnya yang disewakan atau disertakan dalam
kegiatan usaha dalam bentuk lain.
c. Seluruh atau sebagian dari pendapatan wajib didistribusikan
kepada investor
DIRE bersifat Kontrak Investasi Kolektif (KIK) seperti
reksadana yang mewajibkan manajer aset atau pengelola dana
mendistribusikan hasil usaha yang berupa laba maupun rugi
kepada investor.
d. Alternatif pendanaan properti/real estat yang efisien
Efisiensi dari pembiayaan real estat melalui DIRE cukup
tinggi karena melalui proses yang cenderung singkat dan jelas
dimana risiko keterhambatan birokrasi dan penyimpangan arus
dana dapat dikurangi.
Struktur dari Dana Investasi Real Estat, antara lain:
a. Direct Investment
Dalam struktur direct investment, pengelola dana
diperkenankan untuk menginvestasikan secara langsung dana
kolektif yang diterima dari investor dan dikelola oleh manajer
aset itu sendiri. Bagan dibawah menunjukkan arus kepentingan
dari struktur direct investment. Investor dalam bagan disebut
dengan pemegang unit penyertaan (UP) yang diinvestasikan
dengan Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dalam bentuk Dana
Investasi Real Estat (DIRE) kepada manajer investasi. Manajer
investasi diperkenankan menggunakan dana kolektif tadi
secara langsung dalam kegiatan usaha real estat dan aset
berkaitan dengan real estat. Manajer investasi diperbolehkan
mengakuisisi aset properti yang akan diusahakan dalam
bentuk yang tidak terbatas oleh menyewakan aset properti,
memperdagangkan aset
properti, bekerja
sama
dengan
manajer properti untuk melakukan kegiatan usaha yang
berkaitan dengan properti.
Manajer
perusahaannya
investasi
kepada
wajib
investor
melaporkan
dalam
operasional
bentuk
laporan
keuangan supaya investor mengetahui kegiatan dari manajer
investasi yang bersifat transparan.
b. Special Purpose Company
Dalam struktur special purpose company, pengelola
dana
atau
manajer
diperkenankan
investasi
melakukan
tidak
investasi
secara
dalam
langsung
bentuk
aset
properti atau aset berkaitan dengan properti melainkan
diwajibkan membentuk sebuah badan usaha yang secara
khusus
mengelola
dana
dari
manajer
investasi
untuk
diinvestasikan dalam bentuk aset real estat atau aset properti.
Investor
atau
pemegang
unit
penyertaan
menginvestasikan dana yang dimiliki dalam Kontrak Investasi
Kolektif kepada manajer investasi. Setelah itu, dana yang
dikumpulkan oleh manajer investasi dapat diinvestasikan oleh
manajer investasi dalam bentuk aset berkaitan dengan real
estat atau properti atau disalurkan ke special purpose
company (SPC) dari perusahaan tersebut untuk diinvestasikan
dalam bentuk aset real estat atau aset properti. Manajer
investasi
wajib
melaporkan
operasional
kegiatan
perusahaanya dan SPC-nya dalam bentuk laporan keuangan
komprehensif kepada investor atau pemegang unit penyertaan
(UP).
Hasil dan Pembahasan
1. Proyeksi Indikator Makroekonomi
Data yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia pada Q3 2014 (triwulan
ketiga tahun 2014) menunjukkan adanya realisasi penurunan negatif PDB
sejak Q1 2013 hingga Q2 2014. Hal ini disebabkan oleh penurunan
pertumbuhan perekonomian secara agregat yang berimplikasi kepada
Indonesia melalui menurunnya permintaan ekspor dari negara-negara mitra
dagang Indonesia. Pulihnya perekonomian Amerika Serikat pada Q3 2014
menunjukkan adanya reaksi positif terhadap PDB Indonesia yang didukung
oleh efek pemerintahan Jokowi yang menang dalam pesta demokrasi 2014.
Tren peningkatan PDB di Indonesia yang diproyeksikan pada tahun 2015
disebabkan oleh adanya realokasi anggaran pemerintah Indonesia yang akan
mengurangi subsisdi BBM dan mendukung infrastruktur serta efisiensi
sektor lainnya.
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Perkiraan pergerakan nilai tukar yang ditunjukkan oleh Grafik 2 pada
tahun 2015 dipengaruhi oleh faktor utama kebijakan The Fed yang
cenderung tidak akan meningkatkan tingkat bunganya setidaknya hingga Q3
2015. Kebijakan pemerintah yang telah dan akan menahan BI Rate konstan
sebesar 7.5% hingga tahun depan juga akan memengaruhi tingkat
kepercayaan investor untuk berinvestasi di Indonesia dimana tingkat
ketidakpastian atas BI Rate telah terakomodasi.
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Performa dari nilai tukar Rupiah secara spesifik ditunjukkan oleh
Grafik 3 dan 4 dimana pada Q3 2014 Rupiah mengalami pelemahan yang
tinggi pada tingkat 110 basis poin sejak Q2 2014. Apabila kita melihat
kejadian ekstrem pada September 2014 dimana pelemahan tertinggi
terdapat pada Rupiah, yakni 422 basis poin. Meski pada September 2014
performa nilai tukar mata uang Asia secara umum melemah, tetapi Rupiah
mengalami pelemahan yang paling parah. Hal ini, tercermin pada performa
Q3 2014 dimana Rupiah melemah, sedangkan secara umum mata uang Asia
menguat.
Pasca kenaikan harga BBM, diperkirakan tingkat inflasi tahun 2015
berkisar antara 6-8% dilihat dari data yang didapat oleh Bank Indonesia
pada Q3 2014. Dalam pengambilan sampel ini, Bank Indonesia menggunakan
metode purposive sampling dalam memperkirakan inflasi yang terjadi pada
tahun 2015. Tingkat inflasi yang tinggi ini secara konsep diperkirakan akan
mendorong pertumbuhan nasional khususnya di sektor-sektor manufaktur
yang akan menampung lebih banyak jumlah tenaga kerja sebagai
konsekuensi atas meningkatnya jumlah angkatan kerja.
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
2. Proyeksi Indikator Properti Residensial Primer3
Harga properti residensial primer pada Q3 2014 tumbuh melambat
dibanding periode sebelumnya. Selain itu diperkirakan pula pada Q4 2014
pertumbuhan tingkat harga properti residensial juga diperkirakan mengalami
penurunan mengikuti tren yang menurun sejak Q3 2013. Tren atas turunnya
pertumbuhan tingkat harga perumahan ini pun mencakup di pasar seluruh
tipe rumah, baik tipe kecil, menengah, maupun rumah tipe besar. Faktor
utama yang menyebabkan meningkatnya harga adalah naiknya harga bahan
bangunan dan kenaikan upah pekerja.
Grafik 6. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
3
Primer adalah bentuk perumahan yang baru saja dibangun, sedangkan sekunder
adalah psar untuk rumah yang di jual kembali
Grafik 7. Perkembangan IHPR Rumah Tipe Kecil
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Grafik 8. Perkembangan IHPR Rumah Tipe Menengah
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Grafik 9. Perkembangan IHPR Rumah Tipe Besar
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Indeks
harga
properti
residensial
mengindikasikan
adanya
pergerakan yang searah dengan perubahan indeks harga sub kelompok
biaya tempat tinggal dalam IHK-BPS. Jika kita melihat Grafik 10 maka kita
akan mendapatkan indikasi adanya bubble di infrastruktur residensial pada
Q1 2013 yang akhirnya ter koreksi mendekati level IHK-BPS dengan titik
terdekatnya pada Q3 2013. Grafik 10 juga menunjukkan adanya pola
penyesuaian setiap kali adanya bubble baik di IHPR maupun di IHK-BPS,
yakni pada tahun 2008 dan 2013.
Grafik. 10 Perubahan IHPR dan IHK Sub Kelompok Biaya Tempat Tinggal
(q-t-q)
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Pertumbuhan penjualan properti residensial pada Q3 2014 mengalami
penurunan. Hal ini terjadi secara wajar dimana data yang diperoleh oleh BI
menunjukkan adanya siklus naik-turunnya pertumbuhan dari penjualan
rumah di sepanjang tahun. Pola yang terdapat pada peningkatan penjualan
rumah adalah cendeung selalu turun peningkatannya di Q1 dan cenderung
meningkat pada Q4 di tiap tahunnya.
Grafik 11. Pertumbuhan Penjualan Rumah
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
Pembiayaan pembangunan di sektor properti residensial menurut
data yang diperoleh oleh BI didominasi oleh dana sendiri yang dimiliki oleh
developer. Dana itu diperoleh dalam bentuk laba ditahan, modal disetor, joint
venture, dan lainnya. Struktur pembiayaan yang terdapat di pasar cenderung
kurang efisien dimana terdapat bagian pinjaman bank yang begitu besar,
yakni seperempat dari total pembiayaan yang dilakukan oleh developer.
Grafik 12. Komposisi Sumber Pembiayaan Properti Residensial (Developer)
Sumber: (Bank Indonesia, 2014)
3. Prospek DIRE-Syariah di Pasar Modal
Melihat Grafik 12 yang sebelumnya telah ditunjukkan di atas, prospek
dari produk DIRE-Syariah terbilang cukup besar dimana DIRE-Syariah dapat
digunakan sebagai alternatif developer untuk meningkatkan efisiensi dari
investasinya. Efisiensi yang disebabkan oleh rendahnya biaya modal dari
DIRE-Syariah yang digunakan untuk mensubstitusikan pinjaman dari bank
dapat memberikan kemudahan kepada developer untuk menjual dengan
harga yang lebih murah dan output yang lebih besar dimana developer tidak
diharuskan melakukan leverage dengan margin yang besar dengan melihat
asumsi bahwa permintaan properti residensial primer cenderung stabil.
Grafik 14. Pergeseran Kurva Penawaran ke Kanan akibat Pengalihan
Peminjaman Bank ke DIRE-Syariah yang Lebih Rendah Biaya Modalnya
Sumber: (Learnerator, n.d.), dengan sedikit perubahan.
Pertumbuhan dari investasi yang ada di pasar modal yang termasuk
Kontrak Investasi Kolektif cukup signifikan. Namun, pangsa pasar dari
Kontrak Investasi Kolektif(KIK) hanya dikuasai oleh produk reksadana yang
total nilainya hampir mencapai 213 triliun rupiah pada Juli 2014 atau setara
dengan hampir 57% dari total investasi KIK. Sedangkan, produk DIRE4 yang
terdapat di pasar hanya bernilai 400 miliar rupiah yang mengalami
penurunan signifikan dari tahun sebelumnya yang mencapai 440 miliar
rupiah.
Secara matematis, maka kita dapat melihat bahwa DIRE hanya
memiliki pangsa pasar sebesar 0.1% dari total KIK dan bernilai 0.18% dari
total KIK yang merupakan produk reksadana. Hal ini menunjukkan bahwa
DIRE-Syariah memiliki kesempatan yang besar jika diperkenalkan dan
dijadikan salah satu instrumen utama pembiayaan di sektor properti
residensial primer.
4
Hingga saat ini hanya ada DIRE konvensional yang tercatat di bursa efek. Bank
BNI merupakan salah satu bank yang berencana untuk menyediakan produk DIRE
nya yang ditujukan untuk investasi di bidang healthcare-related property atau
hospital-related property.
Total Nilai Produk Investasi dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif di
Indonesia Tahun 2009 hingga Tahun 2014
Sumber:
http://sikapiuangmu.ojk.go.id/public/content/files/Eduwan%20Balikpapan/M
ateri%20Pengelolaan%20Investasi.pdf
Total Produk Investasi dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif di
Indonesia Tahun 2009 hingga Tahun 2014
Sumber:
http://sikapiuangmu.ojk.go.id/public/content/files/Eduwan%20Balikpapan/M
ateri%20Pengelolaan%20Investasi.pdf
Menurut data yang didapatkan dari OJK dan Bank Indonesia mengenai
pasar DIRE, khususnya DIRE-Syariah yang diperuntukkan bagi sektor
properti residensial primer menunjukkan bahwa DIRE masih sangat
berpotensi untuk dikembangkan di Indonesia. Beberapa pertimbangan yang
kami kemukakan dalam bentuk poin, antara lain:
a. Penetrasi pasar DIRE, khususnya DIRE-Syariah masih sangat
luas dan memiliki prospek yang bagus dengan memperhatikan
tren perekonomian kita akan membaik dan terdapat bonus
demografi yang menyebabkan permintaan rumah cenderung
meningkat
dengan
stabil.
Hal
ini
dapat
meningkatkan
kepercayaan atau keyakinan investor bahwa sektor properti
residensial merupakan sesuatu yang menguntungkan di jangka
menangah hingga panjang
b. Partisipasi masyarakat untuk sektor pasar finansial sedang
meningkat, terutama animo masyarakat mengenai investasi
syariah juga meningkat. Hal ini ditunjukkan oleh maraknya
perumahan-perumahan
berbasis
nilai-nilai
Islam
dan
banyaknya transaksi KPR yang sudah menggunakan perjanjian
perdagangan berbasis syariah Islam.
c. Indikasi banyak manajer investasi yang belum berencana
masuk ke DIRE Syariah menunjukkan adanya peluang besar
bagi first-player di pasar ini karena akan menjadi trend-setter
yang cukup signifikan. Tingkat risiko dari DIRE-Syariah belum
ada modelnya di Indonesia sehingga hal ini menyebabkan
banyak perusahaan yang ragu untuk terjun ke produk DIRESyariah. Namun, melihat tren yang terjadi di Malaysia dan
beberapa negara lain yang mengeluarkan DIRE Syariah,
terdapat tingkat pertumbuhan investasi yang cukup tinggi,
yakni 11-13% per tahun.
d. Potensi pengembangan DIRE Syariah secara sosial lebih
menarik daripada konvensional karena di dalamnya terdapat
nilai nilai keagamaan dan nilai tolong-menolong terhadap
sesama.
Selain
berorientasikan
sebagai
keuntungan,
instrumen
investasi
DIRE-Syariah
juga
yang
dapat
mengakomodasi perilaku investor yang terkadang bersifat
altruisme atau tidak bertujuan mencari keuntungan.
e. Risiko dari pengaruh krisis finansial relatif kecil akibat adanya
aset properti atau real estat sebagai backing dari DIRE. Oleh
karena itu, nilai dari DIRE Syariah cenderung tidak mengalami
bubble apabila investor bertindak pula secara syariah dan
tidak melakukan praktik spekulasi dalam perdagangan DIRE
Syariah di bursa efek.
Simpulan
Dana Investasi Real Estat Syariah dapat menjadi suatu upaya
penanggulangan defisit ketersediaan rumah dengan investasi yang berbasis
syariah. Selain itu DIRE-Syariah merupakan alternatif yang realistis dan
efektif untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi melalui peningkatan
pangsa pasar dari investasi syariah, khususnya untuk tipe investasi yang
secara langsung akan memengaruhi atau memberikan stimulus yang
signifikan kepada sektor riil dimana sektor riil merupakan perhatian utama
dari aplikasi pasar modal syariah.
Daftar Pustaka
Bank Indonesia, 2014. Survei Harga Properti Residensial, Jakarta: Bank
Indonesia.
Bank Indonesia, 2014. Survei Proyeksi Indikator Makroekonomi,
Jakarta: Bank Indonesia.
Euromonitor, 2014. Consumer Expenditure on Housing. [Online]
Available at: portal.euromonitor.com
[Accessed 11 November 2014].
Learnerator, n.d. Learnerator. [Online]
Available at: http://www.learnerator.com/blog/wpcontent/uploads/2014/10/Screen-Shot-2014-10-17-at-3.00.30-PM.png
[Accessed 15 November 2014].
OJK, n.d. Sikapi Uangmu. [Online]
Available at:
http://sikapiuangmu.ojk.go.id/public/content/files/Eduwan%20Balikpapan/M
ateri%20Pengelolaan%20Investasi.pdf
[Accessed 11 November 2014].
Statement of Authorship
Kami yang bertanda tangan dibawah ini menyatakan bahwa karya
tulis ini merupakan sepenuhnya kami buat sendiri dan kami tidak
mencantumkan karya orang lain dalam karya tulis ini melainkan telah kami
sebutkan sumbernya. Selain itu, kami juga menyatakan bahwa karya tulis in
belum pernah diikut sertakan oleh lomba lain yang sejenis.
Nama Ketua
: Goldy Fariz Dharmawan (IE 2013)
Nama Anggota
: Fahmi Harits (Akuntansi 2013)
Judul Karya Tulis
:
Dana
Investasi
Penanggulangan
Perumahan
Real
Estat
Defisit
Berbasis
Investasi
Syariah:
Ketersediaan
Syariah
di
Indonesia
Depok, 15 November 2015
Penulis,
Goldy Fariz Dharmawan
Penulis,
Fahmi Harits