FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA PE

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA PERUMAHAN
By
ANIL FANSYORI

I.

PENDAHULUAN
Paper ini mencoba membahas apakah aspek spasial atau bentang alam dan
keberadaan fasilitas perkotaan mempengaruhi peningkatan harga perumahan di
sekitarnya, jika berpengaruh, sejauh mana signifikansi pengaruh yang ditimbulkan
serta apa dampak berikutnya yang ditimbulkan baik positif maupun negatif.
Sebelum melihat sejauh mana pengaruh faktor eksternal terhadap harga perumahan,
maka perlu dilihat terlebih dahulu faktor-faktor internal yang mempengaruhi harga
perumahan itu sendiri, diantaranya biaya perolehan tanah, biaya pembangunan,
biaya pemasaran, dan keuntungan pengembang. Yang (2003) dan Bao (2004).
Pendekatan tersebut disebut juga sebagai The cost-driven perspective.
China merupakan salah negara yang memiliki angka pertumbuhan ekonomi
tertinggi di dunia. Secara nyata kondisi tersebut dapat dilihat dari pesatnya
pembangunan berbasis industri, infrastruktur, bisnis dan tentu saja sektor
perumahan di negara tersebut. China mulai mengaplikasikan teknologi-teknologi
terbaru untuk membangun negeri, selain didukung oleh sumber daya manusia yang

melimpah. Bukan tdak mungkin dalam beberapa tahun mendatang, China akan
menjadi kiblat ekonomi industri di dunia.
Berdasarkan fakta di atas, maka penelitian ini mencoba mengkhususkan dan
mempelajari tindakan-tindakan yang ditempuh oleh pemerintah China dalam
memanfaatkan ruang dalam rangka pembangunan ekonomi negara, khususnya
dalam bidang pengembangan dan pemenuhan perumahan bagi penduduknya.
Aspek harga lahan, lokasi perumahan dan fasilitas umum yang tersedia menjadi
fokus utama dan pembatas lingkup kajian dalam paper ini.
Beberapa jurnal internasional yang akan dijadikan referensi dalam pembahasan
paper ini antara lain : 1) Relationship between urban land price and housing price:
Evidence from 21 provincial capitals in China (Haizhen Wen and Allen C.
Goodman, 2013); 2) Spatial effect of lake landscape on housing price: A case study
of the West Lake in Hangzhou, China (Haizhen Wen, Xiaoqing Bu, Zhongfu Qin,
2014); 3) Do educational facilities affect housing price? An empirical study in
Hangzhou, China (Haizhen Wen, Yan Zhang, Ling Zhang, 2014).

II.

LITERATUR REVIEW
Untuk lebih memudahkan pembahasan terkait fokus kajian pada paper ini,

maka lerlebih dahulu akan dibahas satu-persatu jurnal-jurnal yang dijadikan bahan
referensi. Setelah mendapat intisari dari penelitian setiap jurnal, maka akan
diketahui kesimpulan baik persamaan maupun perbedaan pandangan dari masingmasing penelitian di dalam jurnal tersebut.

A.1 Review Jurnal : Relationship between urban land price and housing price:
Evidence from 21 provincial capitals in China (Haizhen Wen and Allen C.
Goodman, 2013)
Menurut Wen dkk, fundamental ekonomi banyak dijadikan faktor paling
berpengaruh terhadap tingkat harga lahan dan perumahan di kota. Lebih lanjut,
menurut Wen, faktor ekonomi tersebut masih layak diperdebatkan, sehingga Wen
dkk ingin mencari kesimpulan dari beberapa pendapat ahli sebelumnya dengan
menggunakan pendekatan simultaneous-equations model. Studi kasus yang diambil
adalah 21 ibukota provinsi di China. Pendekatan simultaneous-equations model
sendiri dikembangkan untuk mengeksplorasi interaksi antara harga perumahan dan
harga tanah. Model ini terdiri dari faktor dependen (endogen) dan faktor
independen (eksogen). Faktor endogen yang dipilih oleh Wen dkk adalah harga
tanah perkotaan dan harga perumahan (harga rata-rata) sedangkan ada 7 (tujuh)
faktor eksogen yang digunakan antara lain investasi pembangunan real estat, luas
bangunan, luas lahan yang dibeli, PDB lokal per kapita, pendapatan per kapita, laju
pertumbuhan penduduk, dan tingkat pekerjaan. Data yang digunakan berasal data

sampel dari 21 ibukota provinsi di China dari tahin 2000-2005.
Dasar penelitian Wen dkk bermula ketika terjadi perubahan kebijakan oleh
Pemerintah China terkait sistem perumahan. Pada tahun 1988 geliat ekonomi China
mulai terlihat dan sistem ekonomi pasar mulai diterepkan, pemerintah China
menyerahkan tanggung jawab penyediaan perumahan kepada pihak swasta yang
sebelumnya dipikul oleh pemerintah (sesuai ideologi komunis) sehingga berlaku
sistem pasar dalam persaingan kepemilikan rumah hunian. Komersialisasi
perumahan menyuburkan bisnis industri real estate di China. Kebijakan yang
diambil oleh pemerintah untuk mendkung penyediaan perumahan oleh swasta
adalah mempermudah sistem transfer kepemilikan tanah dan kebijakan lunak
hipotek perumahan. Dalam satu sisi, penyediaan perumahan (supply perumahan)
sangat tinggi dan terjadi hampir di setiap provinsi, bisnis real estate menjadi
“booming”, tetapi di sisi lain pendapatan rumah tangga tidak meningkat sejalan
meningkatnya bisnis properti. Akibatnya harga perumahan tidak lagi terjangkau
oleh rumah tangga, terjadi marginalisasi dalam kepemilikan rumah di China.
Akhirnya “booming” bisnis rear estate menjadi masalah di dalam negeri, bahkan
hingga menjadi issu skala internasional. Kondisi tersebut mengubah argumen
hubungan antara harga perumahan dan harga tanah dalam penyediaan perumahan.
Melihat latar belakang tersebut, Wen dkk mempertanyakan apakah harga tanah
yang tinggi menyebabkan tingginya harga perumahan, atau sebaliknya? Berikut

beberapa pendapat yang menjadi pertimbangan bagi Wen dkk :
1.

The cost-driven perspective. Harga perumahan terdiri dari biaya perolehan
tanah, biaya pembangunan, biaya pemasaran, dan keuntungan
pengembang. Pendapat ini mengklaim bahwa harga rumah naik karena
kekurangan pasokan tanah, dan kenaikan harga tanah juga meningkat
harga perumahan. Pendapat ini didukung dalam beberapa penelitian di
daerah lain. Sebagai komponen dari biaya perumahan, harga tanah sangat
mempengaruhi harga perumahan. Yang (2003) dan Bao (2004) dalam Wen
(2013).

2.

The derived demand perspective. Dari perspektif ekonomi ruang
perkotaan, Alonso (1964) dan Muth (1960) melihat fungsi harga
penawaran, yang menyiratkan bahwa harga perumahan yang tinggi
menyebabkan harga tanah yang tinggi. Muth (1971), Witte (1975), dan
Manning (1988) menciptakan model teoritis permintaan yang berasal dari
pasar tanah, menyatakan bahwa terdapat derivatif permintaan lahan untuk

layanan perumahan dan bahwa harga tanah ditentukan berdasarkan harga
perumahan. (kebalikan dari pendapat di atas).

3.

The mutual causation perspective. Huang (2005) dan Qu (2005)
mengemukakan bahwa harga perumahan dan harga tanah memiliki
hubungan sebab-akibat. Dari perspektif permintaan, meningkatnya harga
perumahan menyebabkan peningkatan harga tanah, tapi dari perspektif
pasokan, harga tanah merupakan faktor meningkatnya harga perumahan.
Harga perumahan bukan satu-satunya penentu harga tanah dan sebaliknya
(Liu & Liu, 2003) dalam Wen (2013).

Telah dijelaskan di atas bahwa penelitian Wen dkk menggunakan korelasi
antara faktor endogen dan faktoe eksogen.
 Faktor endogen : harga perumahan rata-rata dan harga lahan perumahan
 Faktor eksogen : investasi pembangunan real estat, luas bangunan, luas
lahan yang dibeli, PDB lokal per kapita, pendapatan per kapita, laju
pertumbuhan penduduk, dan tingkat pekerjaan.

Wen dkk membagi wilayah studi berdasarkan tingkat pembangunan ekonomi
di China yang memiliki variasi spasial yang jelas, yaitu kota-kota di Pesisir Timur
yang mengalami pengembangan ekonomi yang pesat (seperti : Beijing, Shanghai,
Hangzhou, Guangzhou, Tianjing, Shenyang, Nanjing, and Jinan) dan kota-kota
pedalaman di bagian Barat dengan tingkat pengembangan ekonomi lamban seperti
Taiyuan, Haerbin, Fuzhou, Zhengzhou, Wuhan, Zhangsha, Nanning, Chongqing,
Chengdu, Kunming, Xian, Lanzhou, and Urumchi.
Tahap pertama, Wen dkk melihat apakah ada interaksi antara faktor endogen
dan eksogen, setelah melakukan analisis disimpulkan bahwa terjadi interaksi antara
ke dua faktor tersebut. Tahap selanjutnya, dilakukan analisis terhadap faktor
eksogen yang mempengaruhi harga lahan, diketahui bahwa semua faktor eksogen
mempengaruhi tingkat harga lahan. Tahap ketiga, menganalisis pengaruh faktor
eksogen terhadap harga rumah, terlihat bahwa variabel pendapatan per kapita
sangat dominan mempengaruhi harga rumah, sedangkan peningkatan harga rumah
tidak dapat dikendalikan hanya dengan menambah pasokan lahan perumahan.
Selanjutnya Wen dkk melakukan analisis dampak interaktif antara harga
perumahan dan tanah harga, diperoleh hasil bahwa harga perumahan memiliki
pengaruh lebih besar pada harga tanah, sedangkan harga tanah tidak terlalu
mempengaruhi harga perumahan. Hal tersebut dipengaruhi oleh pemintaan pasar
perumahan yang kuat, harga permahan akan mengubah perilaku konsumen,

menciptakan permintaan investasi yang kuat karena arbitrase perumahan, dan yang
pasti akan meningkatkan permintaan efektif di pasar perumahan.
Kesimpulan dari penelitian yang dilakukan oleh Wen dkk antara lain :









Harga perumahan dan harga tanah memiliki hubungan endogen, dan interaksi
keduanya positif.
Rasio pengaruh koefisien antara perumahan harga dan harga tanah adalah 2,40,
yang menunjukkan bahwa harga perumahan di posisi dominan secara
keseluruhan dan bahwa pengaruhnya terhadap harga tanah lebih besar dari
pengaruh harga tanah pada harga perumahan.
Faktor-faktor penentu harga perumahan dan harga tanah memiliki beberapa
perbedaan di setiap pasar, jika dilihat dari pembagian wilayah antara kota

pesisir dan kota pedalaman, disimpulkan bahwa PDB per kapita dan lahan yang
dibeli memiliki pengaruh yang lebih besar hanya pada harga tanah di kota-kota
pesisir, dan kurang signifikan mempengaruhi harga perumahan di kota-kota
pesisir, tetapi lebih banyak mempengaruhi harga perumahan di kota-kota
pedalaman.
Pengaruh infrastruktur perkotaan sebagai investasi pembangunan dan luas
bangunan selesai tidak signifikan mempengaruhi harga perumahan.
Pendapatan per kapita, merupakan faktor penting untuk harga tanah dan
memiliki dampak langsung pada harga perumahan.
Kesenjangan harga perumahan memiliki pengaruh terbesar pada harga
perumahan itu sendiri.

A.2 Tanggapan terhadap Jurnal
Berdasarkan review dan pemahaman terhadap intisari penelitian yang
dilakukan oleh Wen dkk, tanggapan yang dapat dikemukakan antara lain :
1) Harga jual perumahan sangat mempengaruhi harga lahan perumahan itu sendiri
dan daerah sekitarnya. Kondisi tersebut juga terjadi di Indonesia. Pada tugas
sebelumnya “Dinamika Harga Lahan di Kawasan Perumahan Grand Pinus
Regency” juga diperoleh kesimpulan yang sama, dimana harga rumah yang
ditawarkan oleh pengembang sangat mempegaruhi harga lahan di sekitarnya

bahkan di dalam site perumahan itu sendiri. Terdapat banyak faktor yang
mempengaruhi tingkat harga perumahan, diantaranya, investasi prasarana
pendukung, biaya konstruksi, luas lahan, luas rumah dan permintaan
perumahan. Sedangkan harga lahan tidak berpengaruh secara signifikan
walaupun masih memiliki ikatan sebab-akibat. Lahan yang dibeli oleh
pengembang dari masyarakat akan meningkat tajam ketika perumahan itu
selesai dibangun dan akhirnya harga lahan sekitarnya ikut naik menyesuaikan
harga perumahan di sekitarnya.
2) Kesenjangan harga perumahan baik antar perumahan yang dibangun oleh
pengembang maupun antara perumahan pengembang dengan perumahan
konvensional (individu) akan sangat mempengaruhi tingkat harga perumahan.
Dengan kata lain, aktor sentral yang memegan kendali tingkat harga perumaan
adalah pengembang (pasar). Dalam beberapa kasus akan terjadi monopoli
harga, seperti yang terjadi juga di Indonesia, sebagai contoh perumahan besar
yang dibangun oleh pengembang besar (Ciputra, Podomora, Salim Group, dsb)
dapat menentukan harga sesuai dengan keuntungan yang ingin mereka peroleh
yang akhirnya akan terjadi marginalitas terhadapa masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR).

3) Bahwa dibutuhkan kebijakan yang bijak oleh pemerintah sebagai regulator dan

kontroler. Kebijakan ekonomi terkait penyediaan perumahan bagi masyarakat
hendaknya jangan dilempar sepenuhnya kepada mekanisme pasar. Pemerintah
seharusnya lebih fokus terhadap upaya pemenuhan perumahan bagi
masyarakat berpenghasilan rendah, bukan pro kepada pengembang. Kebijakan
pemerintah China menimbulkan masalah ekonomi yang besar sehingga sulit
untuk dikendalikan, hal tersebut jangan sampai terjadi di Indonesia.
B.1 Review Jurnal : Spatial effect of lake landscape on housing price: A case
study of the West Lake in Hangzhou, China (Haizhen Wen, Xiaoqing Bu,
Zhongfu Qin, 2014)
Haizen Wen dkk, membahas terkait efek spasial bentang alam danau pada
harga perumahan: Studi kasus Danau Barat di Hangzhou, Cina. Dalam jurnalnya,
Wen dkk ingin mengetahui apakah bentang alam (danau-red) berpengaruh
signifikan terhadap tingkat harga perumahan (eksternalitas positif), dan seperti apa
preferensi konsumen terhadap perumahan dengan bentang alam yang ikonik. Selain
sebagai ikon kota, keberadaan Danau Barat juga memiliki peran ekologis yang
besar. Apakh peran ekologis bentang alam mempengaruhi perilaku masyarakat
terkait “willingness to pay” terhadap perumahan di sekitarnya.
Latar belakang penelitian ini hampir sama dengan penelitian yang pernah ia
dilakukan sebelumnya pada tahun 2013 (jurnal di atas), yaitu terkait kebijakan
pelaksanaan komersialisasi perumahan dan kebijakan subsidi perumahan

monetisasi pada tahun 1998, pasar perumahan telah menjadi faktor dominan dalam
menentukan ruang hidup penduduk di Cina. Menurut Wen dkk penyedia utama
perumahan bagi masyarakat adalah industri real estate sekaligus sebagai katalisator
yang memberikan kontribusi besar terhadap heterogenitas produk perumahan.
Selanjutnya, terjadi perubahan pola pengembangan real estat karena psar yang
dinamis yang berupaya menyesuaikan dengan struktur perkotaan, sehingga dapat
mempercepat proses variasi spasial harga perumahan. Adapun faktor-faktor
dinamis yang mempengaruhi variasi spasial dari harga perumahan diantaranya
inersia sejarah hunian masyarakat, kemajuan urbanisasi dan modus pengembangan
industri real estate .
Seiring dengan perkembangan ekonomi dan peningkatan kesejahteraan dan
standar hidup, Wen dkk berpendapat bahwa dewasa ini kesadaran masyarakat
terhadap keberlanjutan lingkungan semakin tinggi. Kondisi tersebut tercermin pada
keinginan masyarakat untk membayar lebih guna mendapatkan lingkungan hunian
yang asri, nyaman, hijau dan berorientasi konservasi lingkungan hidup. Saat ini,
penelitian pada variasi ruang perumahan perkotaan di Cina cenderung mengarah
kepada perspektif sosiologis. Beberapa penelitian yang pernah dilakukan
sebelumnya antara lain : Wu dan Cui (1999) membuat studi empiris pada
karakteristik variasi spasial perumahan dan mekanisme pembentukannya di
Nanjing; Dari perspektif perencanaan kota, Liu dan Zhang (2002) menganalisis
fenomena variasi spasial perumahan di Shanghai.
Seperti apakah Danau Barat di Hangzhou tersebut ?. Danau Barat merupakan
ikon Kota Hangzhou, selama berabad-abad lalu Danau barat telah menjadi destinasi
wisata terkenal di China. Karena kebijakan komesialisasi perumahan, terjadi difusi

tata ruang kota. Kawasan sekitar danau menjadi kawasan dengan terbangun dengan
nilai lahan tinggi. Terjadi urbanisasi skala besar sehingga bisnis real estate tumbuh
subur. Struktur ruang di Kota hangzhou menjadikan Danau barat sebagai pusat
orientasi kawasan, sehingga danau memiliki efek yang sangat signifikan pada
distribusi spasial harga perumahan. Semakin dekat perumahan ke arah Danau barat
maka harga perumahan semakin tinggi. Penelitian Wen dkk bertujuan untuk
mengungkap kedinamisan harga perumahan di Hangzhou dan mengji faktor spasial
berdasarkan heterogenitas jarak dari Danau Barat, model yang digunakan adalah
model harga hedonik.
Lingkup Wilayah : Kawasan pemukiman di sekitar Danau Barat (bagian Timur,
Utara, dan Barat Laut, Barat dan Barat Daya). Data diambil dari sampel perumahan
di sekitar danau yang berjumlah 660 perumahan yang tersebar dalam 6 kabupaten
kota (Gambar. 1).

Wen dkk mengambil tiga karakteristik lokasi sebagai variabel pembanding dan
menggunakan peta untuk mendapatkan jarak berjalan kaki dari rumah ke pusat
bisnis tradisional (CBD) (theWulin Square), CBD baru (Qianjiang New Center),
dan Danau Barat. Wen dkk menggunakan harga perumahan rata-rata (P) sebagai
variabel dependen dari model harga hedonis dan 13 variabel independen
berdasarkan struktur, lingkungan, dan karakteristik lokasi (lihat Tabel 1).

Hasil analisis berdsarkan model 1 dan 2 menunjukkan fakta seperti yang telah
diprediksi, dimana Danau Barat memiliki pengaruh terbesar pada harga perumahan;
elastisitas harga dan lingkup pengaruh keruangan secara signifikan lebih besar
daripada Wulin Square dan Qianjiang New Center, hal tersebut menunjukkan
bahwa Danau Barat memiliki fungsi penting dalam membentuk struktur spasial
harga perumahan di Hangzhou.
Menurut hasil observasi Wen dkk, wilayah dekat danau selalu menjadi zona
inti dalam perencanaan kota Hangzhou setelah tahun 1949, sehingga Danau Barat
memiliki efek yang sangat signifikan pada distribusi spasial harga perumahan. Pada
saat yang sama, permintaan rumah tangga untuk atribut perumahan tertentu
bervariasi berdasarkan status sosial ekonomi dan rumah tangga. Dengan
peningkatan standar hidup, orang lebih fokus pada kualitas lingkungan dan
meningkatkan permintaan untuk lanskap yang baik. Oleh karena itu, masyarakat di
sekitar Danau Barat mungkin memiliki kemauan tinggi untuk membayar untuk
pandangan yang baik. Kondisi tersebut tidak hanya terjadi di China, tetapi sudah
merupakan gejala internasional.
Berdasarkan nilai-nilai elastisitas harga, harga perumahan di selatan dan arah
Tenggara dari Danau Barat jatuh lebih cepat, yang terutama disebabkan oleh
keberadaan Sungai Qiantang. Sungai ini menyebabkan perbedaan besar dalam
harga perumahan antara Selatan dan sisi Utara Sungai Qiantang. Harga perumahan
di Selatan sungai cenderung lebih rendah dibandingkan arah Utara, hal tersebut
dikarenakan faktor keberadaan Danau Barat dan kawasan CBD di sekitarnya (lihat
model 3 dan 5).

Terdapat bangunan komersial dan beberapa perumahan yang terletak kurang
dari 2 km dari Danau Barat. Harga perumahan di daerah ini relatif tinggi karena
keunggulan lokasi khusus. Contohnya adalah Zhongda (Utara danau). Di daerah
dalam 2-8 km dari Danau Barat, elastisitas harga relatif stabil, dengan kata lain
semakin jauh jarak dari danau, maka elastisitas atau perubahan harga perumahan
semakin rendah, cenderung stabil. Bagian dalam (dekat danau) ditempati oleh
rumah tangga berpenghasilan tinggi yang memiliki biaya lebih dan kemauan untuk
membayar lebih guna dapat menikmati pemandangan Danau Barat.






Kesimpulan :
Danau Barat memiliki fungsi utama dalam membentuk struktur spasial dari
harga perumahan di Hangzhou karena elastisitas harga dan tingkat pengaruh
secara signifikan lebih besar dari pada Wulin Square dan Qianjiang New
Center. Danau barat memiliki efek eksternal yang signifikan. Terjadi
peningkatan harga perumahan 0,159% per 1% jarak yang mendekati Danau
Barat. Radius pengaruh spasial Danau Barat pada harga perumahan sekitar 3.98
km. Diluar jarak tersebut, harga perumahan cenderung stabil.
Dampak spasial Danau Barat pada harga perumahan terjadi secara
heterogenitas. Berlawanan dari arah selatan ke barat laut, nilai-nilai koefisien
elastisitas Danau Barat menunjukkan tren menurun. Elastisitas harga
perumahan Danau Barat bervariasi dalam enam arah: untuk timur, timur laut,
utara, utara barat, selatan, dan tenggara.
Dampak spasial Danau Barat pada harga perumahan tergantung kepada
heterogenitas jarak. Pengaruh Danau Barat menyebabkan tingginya elastisitas
harga perumahan di Hangzhou. Sensitivitas spasial Danau Barat pada harga
perumahan memiliki kecenderungan untuk meningkatkan.

B.2 Tanggapan terhadap Jurnal
Hasil penelitian Wen dkk, menunjukkan secara jelas bahwa keberadaan suatu
bentang alam yang eksotik dan memiliki fungsi ekologis dapat menjadi magnet bagi
pertumbuhan suatu kota, terutama dalam hal penyediaan perumahan. Pengembang
perumahan akan bersaing untuk medapatkan lahan mendekati landsekap tersebut,
walaupun dengan harga yang relatif lebih tinggi dari kawasan sekitarnya. Kondisi
tersebut sangat dipahami oleh pengembang perumahan, pengembang mempunyai
keyakinan bahwa dapat memperoleh keuntungan besar jika membangun perumahan
di sekitar bentang alam yang ikonik dan mejadi pusat orientasi struktur ruang dalam
sebuah kota. Beberapa faktor yang dapat ditanggapi dari hasil penelitian dalam
jurnal ini, antara lain (hasil analisis):
1) Suatu bentang alam seperti Danau Barat merupakan suatu kelangkaan atau
dalam bahasa ekonomi disebut localization/uniquo, yang artinya
keberadaannya belum tentu dimilik oleh daerah lain bahkan dalam satu wilayah
administrasi negara sekalipun. Kondisi tersebut akan menjadi daya tarik yang
kuat bagi konsumen perumahan.
2) Berdasarkan kondisi di atas, konsumen dengan pendapatan di atas rata-rata
akan bersedia untuk membayar lebih agar dapat menikmati hunian yang
nyaman, dengan landsekap dan pemandangan yang tidak bisa ditemukan di
daerah lain, yang akhirnya jumlah permintaan akan lebih besar dari penawaran,
sehingga pengembang dapat menentukan harga perumahan dengan motivasi
mendapatkan profit sebesar-besarnya.
3) Kesadaran masyarakat akan lingkungan dan kelestarian kawasan konservasi
dapat dijadikan “senjata” bagi pengembang untuk memasarkan produknya.
Ditenggarai pengembang tidak akan kehilangan konsumen walaupun
menerapkan harga setinggi-tingginya.
4) Kebijakan pemerintah terkait komesilisasi perumahan memberikan
keleluasaan bagi pengembang untuk menerapkan harga pasar, sehingga hanya
masyarakat dengan tingkat kesejahteraan tinggi saja yang dapat menikmati
keindahan bentang alam tersebut, yang notabene merupakan semi barang
publik dimana seharusnya dapat dinikmati oleh semua pihak (eksternalitas
positif).
5) Secara umum, bentang alam (Danau Barat) di Hangzhou memberikan dampak
eksternalitas positif bagi kawasan tersebut, khususnya bagi pengembangan
perumahan dan geliat ekonomi kawasan sekitarnya. Tetapi alangkah baiknya
jika suatu anugerah bentang alam seperti itu dikendalikan oleh pemerintah
sebagai regulator dan perpanjang tangan masyarakat. Jika secara keseluruhan
dilepas dalam aturan main pasar bebas, maka akan rawan terjadi monopoli
lahan dan perumahan. Kekuatan modal akan menentukan arah perkembangan
kota dan MBR tidak akan memiliki akses kepada bentang alam yang notabene
bebas untuk dinikmati oleh semua orang. Pemerintah harus berani untuk ikut
berinvestasi di kawasan tersebut, minimal menerapkan regulasi yang
membatasi pemilikan lahan dan harga jual perumahan.
6) Dampak negatif yang ditimbulkan akibat meledaknya perumahan di sekitar
danau antara lain adalah kemacetan. Arus migrasi akan semakin tinggi,
mobilitas juga meningkat tajam, disatu sisi kepasitas jalan tidak meningkat.

Oleh karena itu perlu dipersiapkan terlebih dahulu prasarana pendukung yang
memadai.
7) Hasil penelitia Wen dkk juga identik dengan yang terjadi di negara kita, sebagai
contoh kawasan Puncak, Bogor. Secara perlahan, kepemilikan lahan sudah
berpindah kepada pengembang besar, dan akhirnya perumahan elite pun
bermunculan. Akhirnya terjadi degradasi lahan karena alih fungsi konservasi
menjadi budidaya terbangu dan dampak yang ditimbulkan justru dirasakan oleh
banyak orang yang tidak terkait langsung (eksternalitas negatif).
Dibutuhkannya peran pemerintah adalah untuk mencegah berubahnya
eksternalitas positif menjadi eksternalitas negatif.
C.1 Review Jurnal : Do educational facilities affect housing price? An empirical
study in Hangzhou, China (Haizhen Wen, Yan Zhang, Ling Zhang, 2014)
Satu lagi jurnal penelitan yang ditulis oleh Wen dkk, yaitu penelitian mengenai
pengaruh fasilitas pendidikan terhadap tingkat harga perumahan. Seperti jurnal di
atas, Wen dkk menggunakan data harga perumahan dan fasilitas pendidikan dari
660 perumahan di Hangzhou, Cina. Penelitian ini tetap menggunakan model harga
hedonik kuantitatif untuk mengevaluasi pengaruh berbagai fasilitas pendidikan
terhadap harga perumahan.
Seperti yang kita ketahui, bahwa fasilitas infrastruktur perkotaan merupakan
salah satu barang publik. Efek eksternal yang ditimbulkan terhadap pasar
perumahan banyak menarik perhatian para peneliti di seluruh dunia. Berdasarkan
perspektif harga hedonik, banyak penelitian telah menetapkan model kuantitatif
untuk mengevaluasi pengaruh fasilitas umum terhadap harga perumahan dan telah
meneliti arah dan derajat kapitalisasi barang publik tersebut. Wen dkk juga ingin
menerapkan metode tersebut untuk meneliti karateristik barang publik berupa
fasilitas pendidikan dengan menggunakan sampel kota-kota di China.
Kecenderungan yang terjadi di China, faktor-faktor seperti, kualitas bangunan,
lingkungan, fasilitas pendidikan, suasana, lokasi perumahan, dan komersial, dan
sumber daya pendidikan, sudah menjadi pertimbangan utama bagi konsumen
perumahan. Anak-anak mendapatkan keuntungan jika rumah mereka berada
berdekatan dengan fasilitas pendidikan seperti SD atau SMP. Kepercayaan
masyarakat China untuk memberikan yang terbaik pada awal-awal masa sekolah
anak ikut meningkatkan keinginan orang tua untuk memilih rumah di distrik sekitar
sekolah.
Studi pada pengaruh fasilitas pendidikan terhadap harga perumahan di China
masih langka karena data yang tersedia terbatas. Peneliti China pada umumnya
menggunakan "keberadaan" fasilitas pendidikan dalam jarak tertentu sebagai
variabel dummy untuk dimasukkan dalam model hedonik, bukan lingkup distrik
sekolah dan mutu pendidikan, oleh karena itu Wen dkk ingin menguji metode
hedonik dengan menggunakan lingkup pelayanan pendidikan pendidikan dan mtu
pendidikan yang ditawarkan dalam model penelitiannya.
Karena keterbatasan data. akibatnya hanya beberapa studi yang dapat
menyimpulkan bahwa fasilitas pendidikan berpengaruh positif harga perumahan.
Misalnya, Wen dan Jia (2004) yang memilih 15 faktor karakteristik perumahan

untuk membangun model hedonis, hasil mereka menunjukkan bahwa enam
variabel, termasuk sekolah dan taman kanak-kanak, tidak dapat dimasukkan dalam
model karena mereka tidak signifikan. Li dan Fu (2010) menemukan bahwa efek
dari kunci primer dan sekunder sekolah dengan kualitas pendidikan tinggi pada
harga perumahan positif dikapitalisasi di sekitar rumah di Guangzhou, sedangkan
pengaruh fasilitas pendidikan dengan kualitas umum tidak signifikan; efek
universitas juga tidak signifikan,Wang (2006) menyimpulkan bahwa selain sekolah
tingkat TK, SD, dan SMP sekolah dalam radius 500 m dari rumah dapat
meningkatkan harga perumahan sebesar 2,7%.
Dalam jurnalnya Wen dkk menyebutkan bahwa berbagai penelitian terhadap
kapitalisasi pendidikan telah dilakukan di negara-negara Barat. Namun, mengingat
kurangnya data, studi tentang bidang ini tidak bisa dilakukan di Cina. Beberapa
kekurangan dan keterbatasan masih perlu ditangani: (1) Ruang lingkup beberapa
penelitian terlalu sempit dan dengan demikian tidak dapat mencerminkan situasi
komprehensif seluruh kota. (2) Subyek tidak cukup untuk mewakili semua
pendidikan fasilitas di kota, dan langkah-langkah kuantitatif untuk berbeda jenis
fasilitas pendidikan harus ditingkatkan sesuai dengan situasi aktual. (3) Ketika
mengembangkan model, tidak banyak perhatian diberikan kepada efek lingkungan
dari harga perumahan, dan stabilitas hasil harus ditingkatkan. Oleh karena itu,
tujuan keseluruhan dari penelitian Wen dkk adalah untuk mengeksplorasi dampak
mikro sumber daya pendidikan, seperti TK, SD, SMP, SMA, dan Perguruan Tinggi
terhadap harga perumahan. Wen dkk menggunakan kota utama Hangzhou sebagai
ruang lingkup penelitian, studi ini mengadopsi harga hedonik tradisional dan
ekonometrik spasial model untuk melakukan analisis komparatif dari pandangan
kapitalisasi barang publik.
Lingkup wilayah penelitian ini adalah 6 kebupaten kota yang berada di Provinsi
Zhejiang dengan ibukotanya Hangzhou. Data yang digunakan berasal dari data
perumahan pada bulan Mei 2012 yang diperoleh dari pengambang perumahan serta
hasil observasi terhadap 660 perumahan di 6 kabupaten kota di Provinsi Zhejiang.
Analisa :
Penelitian Wen dkk berfokus pada efek kapitalisasi fasilitas pendidikan
terhadap harga perumahan. Hasil analis dari 6 model yaitu terdapat enam variabel
pendidikan, yaitu, jumlah TK, kualitas sekolah dasar, kualitas SMP, kedekatan
dengan SMA, kedekatan dengan Universitas, dan kedekatan dengan universitas
unggulan, lulus uji t dengan 10% signifikansi. Empat variabel lain, yaitu, jarak ke
SD, jarak ke sekolah SMP, jumlah SMP, dan kedekatan dengan SMA, tidak
signifikan. Tabel analisis menunjukkan bahwa dalam enam model, jumlah TK lulus
uji signifikansi 1%. Koefisien regresi mulai 0,004-0,008 menunjukkan bahwa
peningkatan jumlah TK memiliki efek positif pada harga perumahan.
Diketahui bahwa masyarakat China cenderung lebih memilih berdekatan
dengan fasilitas pendidikan yang memiliki kualitas baik, kalaupun tidak, jarak
dengan sekolah bermutu tidak menjadi persoalan. Dalam penyedian fasilitas
pendidikan, pemerintah China hanya mempertimbangkan faktor kepadatan
penduduk dan ketersediaan sekolah, tidak mempertimbangkan kesetaraan kualitas
pendidikan.

Hasil dari analisis menyimpulkan bahwa antara 2 fasilitas pendidikan yang
berbeda menghasilkan efek yang berbeda pada harga perumahan. Koefisien dari
kualitas SMP lebih besar dibandingkan dengan kualitas sekolah dasar, hal tersebut
menunjukkan bahwa efek promosi SMP unggulan terhadap harga perumahan lebih
jelas dari pada sekolah dasar. Oleh karena itu, SMP memiliki efek kapitalisasi lebih
tinggi dari sekolah dasar, dan pembeli rumah bersedia membayar jumlah yang jauh
lebih tinggi untuk rumah yang berdekatan dengan sebuah SMP yang unggul dari
pada berdekatan dengan sebuah SD biasa.






Kesimpulan :
Studi empiris tentang hubungan antara fasilitas pendidikan dan harga
perumahan terbatas sangat sulit di lakuakn di Cina karena kesulitan untuk
mendapatkan data.
Berbeda fasilitas pendidikan memiliki berbagai efek positif pada harga
perumahan, dan warga bersedia membayar lebih untuk akses ke fasilitas
pendidikan berkualitas tinggi.
Sekolah Dasar dan SMP memiliki efek yang signifikan terhadap distrik
sekolah, dan kedekatan dengan taman kanak-kanak, SMA, dan universitas
meningkatkan harga rumah di sekitarnya.
Efek spasial mempengaruhi harga perumahan. Penyebaran dan kesetaraan
kualitas fasilitas pendidikan dapat menghilangkan pengaruh keberadaan
fasilitas pendidikan terhadap harga perumahan.
Berdasarkn kondisi nyata di Hangzhou, fasilitas pendidikan memiliki dampak
positif yang signifikan pada harga perumahan untuk tiga alasan berikut: (1)
Meskipun sekolah dasar dan sekolah menengah pertama adalah wajib, kualitas
sekolah di Cina masih bervariasi. Distribusi dan masuk fasilitas pendidikan
tidak dapat dibenarkan di Cina karena sistem distrik sekolah nya. (2) Meskipun
taman kanak-kanak, sekolah menengah atas, dan perguruan tinggi yang terbuka
untuk umum, lokasi mereka yang berdekatan dengan perumahan memberikan
manfaat eksternal untuk pembeli rumah, seperti memberikan lingkungan yang
baik dan lokasi yang nyaman untuk menjemput anak-anak mereka dari sekolah.
(3) Pasar real estate di China masih mengalami perkembangan, dan banyak
pembeli rumah lebih memilih untuk berinvestasi di rumah-rumah yang terletak
dalam distrik sekolah.

C.2 Tanggapan terhadap Jurnal
Pendidikan merupakan hak asasi manusia. Pendidikan juga menjadi kebutuhan
dasar yang tidak dapat ditawar bagi penghidupan yang lebih baik. Kesadaran akan
pentingnya pendidikan terutama bagi masyarakat perkotaan memberikan dampak
yang signifikan terhadap harga perumahan. Kawasan di sekitar fasilitas pendidikan
menjadi rebutan bagi orang tua untuk bertempat tinggal walaupun dengan harga
yang lebih tinggi dari pada kawasan yang jauh dari fasilitas pendidikan. Berikut
beberapa tanggapan yang dapat diberikan :
1) Keterbatasan data dan informasi dalam penelitian selalu menjadi kendala bagi
penelitian di negara berkembang. Hal tersebut disebabkan oleh sistem
pendataan yang tidak sistematis dan cenderung sporadis.

2) Penyediaan fasilitas pendidikan oleh pemerintah seharusnya tidak hanya
berdasarkan tingkat kepadatan penduduk dan jumlah kebutuhan fasilitas
pendidikn, tetapi juga harus mempertimbangkan titik lokasi pembangunan
fasilitas dan kesetaraan mutu pendidikan itu sendiri.
3) Fasilitas pendidikan berpengaruh terhadap penyediaan dan harga perumahan
sehingga secara luas akan berpengaruh terhadap perencanaan kota terkait pola
distribusi perkotaan dan peningkatan fungsi perkotaan.
4) Dalam penyediaan perumahan pengembang wajib berkonsultasi dengan
pemerintah setempat dalam rangka penyediaan fasilitas pendidikan di
dalamnya, penentuan lokasi dan jenis fasilitas berpengaruh terhadap harga
perumahan.
5) Jika penyetaraan mutu pendidikan telah terpenuhi, maka relevansi antara
fasilitas pendidikan dan harga perumahan menjadi lemah, bahkan hilang.
Sebagai contoh yang telah dilakukan oleh negara-negara maju seperti USA dan
Inggris.
III.

PEMBAHASAN
Berdasarkan hasil telaahan terhadap beberapa jurnal di atas, serta berbekal
pengetahuan dari perkuliahan Pengembangan Lahan dan Perumahan, maka dapat
dijabarkan beberapa pembahasan/analisis, diantaranya :
1) Dalam perkuliahan dipelajari beberapa karakteristik lahan, jika dikaitkan
dengan beberapa jurnal di atas, maka dapat disimpulkan:

No

Karakteristik Lahan

Implikasi/Keterkaitan dengan Jurnal

1

Setiap kavling lahan bersifat unik dalam
lokasi dan komposisi

Karakter lahan terutama bentang alam yang dimiliki
suatu daerah belum tentu sama dengan daerah. Hal
tersebut menjawab jurnal di atas yang mengatakan
bahwa keberadaan Danau Barat di China sebaga suatu
kawasan dengan pemandangan indah, dan fungsi
konservasi memberikan pengaruh signifikan terhadap
harga perumahan. Semakin unik lahan perumahan,
maka semakin mahal pula harga perumahan tersebut.

2

Lahan secara fisik tidak dapat
dipindahkan, tetapi dapat dipindah
tangan kepemilikannya.

Karakter ini terkait dengan karakter pertama, karena
tidak dapat dipindahkan secara fisik, maka keunikan
lahan selalu terjaga, sehingga harga lahan cenderung
stabil, bahkan selalu meningkat. Lahan yang telah
dimiliki oleh pengembang perumahan dalam sekejap
dapat berlipat ganda harganya, karena nilai lahan
tersebut di tingkatkan oleh pengembang perumahan.

3

Lahan bersifat tahan lama

Karena bersifat tahan lama, maka lahan selalu
dijadikan barang investasi, terutama untuk lahan
pengembangan perumahan.

4

Pasokan lahan terbatas

Pasokan yang terbatas dan tingginya permintaan
menyebabkan harga lahan perumahan semakin tinggi,
terutama di kawasan pusat perkotaan. Perumahan
yang berada di atas lahan pusat kota cenderung
memiliki harga yang lebih tinggi.

No

Karakteristik Lahan

Implikasi/Keterkaitan dengan Jurnal

5

Lahan sangat berguna untuk
kepentingan manusia

Setiap aktivitas manusia memerlukan ruang, sehingga
keberadaa lahan sangat krusial. Perumahan
merupakan kebutuhan mendasar bagi manusia,
karenanya antara harga lahan dan harga perumahan
memiliki keterkaitan yang erat, walapun harga
perumahan lebih mempengaruhi harga lahan (jurnal
1).

6

Lahan memiliki nilai jika dapat
memberikan keuntungan atau
manfaat bagi pemiliknya, baik lahan
terbangun maupun tidak terbangun.
Sehingga lahan dapat diperjual
belikan, perpindahan hak
kepemilikan.

Sudah jelas bahwa lahan khususnya lahan
pengembangan perumahan merupakan suatu
barang yang memiliki nilai sangat tinggi, karena
mememiliki manfaat yang sangat besar bagi
masyarakat perkotaan. Persaingan untuk
mendapatkan lahan terbaik selalu terjadi di
perkotaan terutama lahan dengan kelengkapan
fasilitas di sekitarnya, seperti fasilitas pendidikan
dan transportasi.

Sumber : Hasil Analisis 2015

2) Pembangunan perumahan merupakan bagian dari pengembangan lahan.
Pembangunan perumahan dapat dilakukan oleh pemerintah dan swasta.
Pembangunan oleh pemerintah berorientasi untuk memberikan manfaat
sebesar-besarnya kepada masyarakat, sedangkan pembangunan perumahan
oleh swasta berorientasi untuk mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya.
Kondisi seperti inilah yang terjadi pada contoh kasus di China. Dengan
kebijakan melepaskan pemenuhan perumahan rakyat kepada pihak swasta
(komersialisasi), maka terjadi persaingan terbuka, harga perumahan tidak
terkendali, pengembang dapat menentukan harga perumahan sebesar-besarnya
sehingga terjadi marginalitas terhadap masyarakat berpenghasilan rendah.
Perumahan yang dibangun hanya dapat diakses oleh masyarakat
berpenghasilan menengah ke atas yang notabene merupakan sebagian kecil
dari bagian penduduk negeri tersebut.
3) Permasalah pengembangan lahan berdasarkan ideologi antara lain, ideologi
sosialis dan market-economy. Pemerintah yang menerapkan ideologi sosialis,
diamana penyediaan perumahan dilakukan oleh pemerintah, tidak mengalami
masalah dalam aspek sosial, tetapi permasalahan pembiayaan yang selalu
menghalangi. Akan tetapi, pada dekade 20 an, pemerintah cina mulai
menerapkan ideologi pasar ekonomi dalam usaha pemenuhan perumahan,
secara finansial pemerintah terbantu oleh pihak swasta, tetapi timbul masalah
baru yaitu disparitas ekonomi dan marginalitas kepemilikan rumah, masalah
yang timbul lebih masiv menyangkut aspek sosial dan psikologis masyarakat.
Hal tersebutlah yang dijelaskan oleh junal-jurnal di atas.
4) Berdasarkan teori, pasar real estat ditentukan berdasarkan berbagai atribut
berikut :
 Jenis properti
 Tempat/lokasi
 Menghasilkan pendapatan potensial
 Karakteristik investor khas

 Karakteristik khas penyewa
Atribut lokasi menjadi sorotan dalam pembahasan kali ini. Beberapa jurnal di
atas menyatakan bahwa fakto lokasi lahan perumahan memberikan pengaruh
yang besar terhadap tingkat harga perumahan. Sebagai contoh : perumahan
yang berada di kawasan wisata Danau Barat memiliki harga lebih tinggi dari
kawasan sekitarnya, semakin dekat ke arah danau, maka harga perumahan
semakin tinggi. Begitu pula dengan perumahan yang berdekatan dengan di
lokasi fasilitas pendidikan, harga perumahan tersebut cenderung tinggi, faktor
lokasi fasilitas sangat dominan. Fenomena tersebut sesuai denganteori yang
telah dipelajari.
Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai lahan :





Manfaat
Kelangkaan
Keinginan, dan
Daya beli

Setiap jurnal di atas selalu menyinggung tentang ke empat faktor yang
mempengaruhi nilai lahan, yang akhirnya juga berpengaruh terhadap harga
lahan dan harga perumahan. Semakin tinggi nilai lahan maka semakin tinggi
pula harga lahan tersebut selanjutnya juga berpengaruh terhadap harga
perumahan, karena harga lahan dan harga perumahan memiliki keterkaitan
yang erat.
Sebagai contoh (dari jurnal di atas):

 Nilai lahan yang di atasnya terdapat fasilitas pendidikan, akan memberi
manfaat yang besar terhadap kegiatan sekitarnya, terutama bagi perumahan,
sehingga nilai perumahan cenderung tinggi karena manfaat dari lahan
fasilitas pendidikan tersebut.
 Perumahan dengan latar belakang bentang alam berupa danau tidak dapat
dijumpai di semua tempat, sehingga termasuk barang langka. Sehingga nilai
lahannya juga menjadi langka. Masyarakat dengan pendapatan tinggi
bersedia membeli dengan harga tinggi perumahan yang berdekatan dengan
danau, kondisi tersebut selaras dengan teori di atas, yaitu kelangkaan,
keinginan dan daya beli.

IV.

KESIMPULAN
Kesimpulan yang dapat ditarik dari review dan pembahasan dalam paper ini
antara lain :
1) Fakta-fakta dan temuan dari ke tiga jurnal di atas mencerminkan teori dan
pemahaman yang diberikan pada saat perkuliahan di kelas.
2) Dewasa ini, penyediaan perumahan masyarakat (khususnya China umumnya
negara berkembang) sepenuhnya diserahkan pada sistem pasar (ideologi
market-economy), sehingga terjadi dominasi oleh pihak-pihak tertentu,
terutama oleh pemilik modal dalam skala besar. Pemilik modal melalui
pengembang dapat menerapkan harga setinggi-tingginya dikarenakan
keterbatasan pasokan lahan, karakter unik lahan, kedekatan dengan fasilitas
umum dan perilaku konsumen itu sendiri.
3) Faktor spasial, khususnya lokasi perumahan berpengaruh signifikan terhadap
tingkat harga perumahan.
4) Harga perumahan lebih dominan mempengaruhi harga lahan, dari pada
sebaliknya. Artinya harga lahan tidak terlalu berpengaruh terhadap harga
perumahan, dikarenakan ada faktor-faktor independen lainnya yang lebih besar
pengaruhnya dalam penentuan harga perumahan, seperti, lokasi lahan, luas
lahan terbangun dan pendapatan perkapita.
5) Ketiga jurnal di atas memiliki studi kasus di negara China, berdasarkan hasil
penelitian yang dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa terdapat kesamaam
antara China dan Indonesia terkait karakteristik penyediaan perumahan dan
kebijakan yang dikeluarkan pemerintah terkait perumahan, begitu pula dengan
perilaku konsumen di masyarakat.
6) Fasilitas pendidikan memiliki pengaruh yang signifikan terhadap harga
perumahan, perilaku dan sosial psikologis masyarakat terutama orang tua
terhadap pentingnya pendidikan dan kemudahan akses ke fasilitas pendidikan
menjadi faktor dominan.
7) Begitu pula kesadaran dan keinginan masyarakat untuk memiliki hunian
berbasis open space dan landsekap hijau menjadikan bentang alam danau
sangat berpengaruh terhadap harga perumahan.
8) Kebijakan sistem penyediaan perumahan berdasarkan market oriented
menyebabkan timbulnya faktor eksternalitas negatif terhadap barang publik,
diantaranya terjadi monopoli pasar, ekslusifitas pemilikan perumahan dan
marginalitas bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

DAFTAR PUSTAKA
Wen, H., & Goodman, A. C. (2013). Relationship between urban land price and
housing price: Evidence from 21 provincial capitals in China. Habitat
International, Elsevier
Wen, H., Bu, X., Qin, Z. (2014). Spatial effect of lake landscape on housing price:
A case study of the West Lake in Hangzhou, China. Habitat International,
Elsevier
Wen, H., Zhang, Yan., Zhang, L. (2014). Do educational facilities affect housing
price? An empirical study in Hangzhou, China. Habitat International,
Elsevier
Winarso, H. (2015) Bahan Kuliah Pengembangan Lahan dan Perumahan. (2015).
ITB