Sekolah KANTOR DENGAN KONSEP RAMAH LINGK
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB
KANTOR DENGAN KONSEP RAMAH LINGKUNGAN
KASUS : KANTOR SEWA DI JALAN JENDERAL SUDIRMAN, JAKARTA
Affeto Bintang Yulian(1), Agus Suharjono Ekomadyo, S.T., M.T., Dr.(2)
(1)
Program Sarjana Arsitektur, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan, ITB. Email:
feto.arsitek@gmail.com
(2)
KK Perancangan Arsitektur, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan, ITB. Email:
agus_ekomadyo@yahoo.co.id
Abstrak
Kantor sewa merupakan bangunan sebagai tempat untuk melaksanakan kegiatan administrasi bagi
setiap perusahaan atau pemakai, yang pengadaannya dimaksudkan untuk disewakan kepada
perusahaan/pemakai dalam jangka waktu tertentu pula. Selain sebagai tempat berbisnis, kantor juga
memiliki sisi fungsi lain yaitu menjadi indentitas perusahaan pengguna, menunjukkan kelas
perusahaan, serta sebagai sarana untuk menunjukkan tingkat kemapanan perusahaan. Untuk tujuan
dan fungsi-fungsi itulah mengapa permintaan akan gedung perkantoran masih terus menigkat. Isu
yang terkait dalam perancangan kantor sewa adalah pemanasan global(global warming).
Bangungan-bangunan tinggi, tak luput juga gedung perkantoran, menjadi salah satu penyebab
pokok terjadinya pemanasan global. Oleh karena itu hal tersebut menjadi pokok perhatian dalam
merancang bangunan tinggi khususnya kantor. Beberapa pengembang mulai sadar bahwa kantor
sewa yang ramah lingkungan dan hemat energi sangat menentukan minat dari calon perusahaan
penyewa. Perusahaan calon penyewa pun mulai sadar akan perlunya memiliki suasana kerja yang
sehat, efektif, efisien, dan ramah lingkungan.
Kata-kunci : identitas perusahaan, global warming, ramah lingkungan, hemat energi
Pengantar
Proyek gedung perkantoran ini merupakan
proyek milik swasta industri penyediaan gedung
perkantoran. Lokasi pembangunan proyek
berada di Jalan Jenderal Sudirman yang
merupakan salah satu jalan protokol di Jakarta
dan masuk dalam kawasan segitiga emas atau
area CBD (Central Business Distric). Luas
seluruh lahan adalah +10.000m2. Kantor sewa
ini memiliki ketinggian 24 lantai. Konsep utama
perancangan adalah menciptakan kantor sewa
yang ramah lingkungan dan hemat energi.
Jalan Jenderal Sudirman, bagian selatan
berbatasan dengan senopati suites dan
permukiman, bagian barat berbatasan dengan
bangunan kosong, dan bagian timur berbatasan
dengan Summitmas Tower 1 (gambar 1).
LAHAN
Data
Lokasi lahan berada di area pusat bisnis(Central
Business Distric). Lahan ini memiliki KDB 45 %
dan KLB 4, dengan garis sempadan sebesar 15
meter. Pada bagian utara berbatasan dengan
Gambar 1. Hubungan lahan dengan daerah di
sekitarnya
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 1
Kantor Dengan Konsep Ramah Lingkungan
Analisis
Lokasi proyek direncanakan berada di jalan
Jenderal Sudirman, Senayan, Kebayoran baru,
Jakarta Selatan. Jalan ini merupakan kawasan 3
in 1 dan dilalui oleh TransJakarta Koridor 1 dan
juga biasa di pakai untuk Car Free Day. Lahan
dilalui oleh jalan jenderal sudirman yang
merupakan salah satu jalan protokol di Jakarta.
Jalan ini terbagi menjadi 4 lajur, lajur cepat dan
lambat di masing-masing arah (gambar 2).
11
12
13
14
Salon & spa
Business center
Klinik
Ruang utilitas
Perkiraan luas total
60
300
20
615
39.750
Isu
Isu yang mendasari perancangan Kantor Sewa
di Jalan Jenderal Sudirman ini adalah
menciptakan sebuah fasilitas kegiatan bisnis
yang mampu memberikan dampak positif bagi
para
“tenant”
diantaranya
semakin
meningkatnya
neraca
bisnis
perusahaan
penyewa, meningkatkan produktifitas dari
pegawai-pegawai di perusahaan penyewa. Dan
juga keberadaan kantor sewa ini melalui konsep
ramah lingkungan yang diusung diharapkan
mampu menyemarakkan penggunaan energi
yang rendah pada gedung perkantoran.
Gambar 2. Analisis lahan perancangan
Pengguna dari kantor sewa terdiri dari 3
kategori yaitu pengunjung, penyewa atau
pengguna kantor, pengelola kantor, serta
loading-unloading.
Pada kantor sewa selain area yang disewakan
untuk ruang kerja terdapat juga fasilitas-fasilitas
pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara
lain lobi, resepsionis, ruang tunggu, fasilitas
perbankan, kantor pos, mini market, ruang
meeting, restoran, ritel, foodcourt, mushola,
kantor pemasaran, fitness center, dan klinik.
Tabel 1. Perkiraan luas total bangunan
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Ruang
Leasable area
Plaza
Resepsionis
Banking hall
Minimarket
Parkir
Restoran
Cafe & bar
Marketing office
Fitness center
2 | Jurnal ARSTEKTUR 01
Luas(M2)
27.000
900
400
240
42
8000
430
330
100
150
Untuk mencapai ide awal tersebut, maka Kantor
Sewa ini harus sedapat mungkin menarik
perhatian bagi calon-calon tenant untuk
menempatkan pusat kegiatan bisnis mereka di
kantor sewa ini. Luasan “leasable area”nya
harus sesuai dengan pasaran. Tata kondisional
ruang kantor juga harus memenuhi persyaratan
sebagai ruang kerja yang sehat diantaranya
pencahayaan yang cukup, penghawaan yang
baik, serta tingkat kebisingan yang sesuai.
Fasilitas-fasilitas penunjangnya juga harus
lengkap
sebagai
penunjang
kesuksesan
perusahaan “tenant” diantaranya fasilitas pusat
keuangan, bisnis, makanan, hiburan, kesehatan,
kebugaran,
dan
lainnya.
Bagian-bagian
infrastruktur juga tidak kalah pentingnya untuk
menunjang kelancaran proses kegiatan berbisnis
dengan teknologi modern.
Tujuan Perancangan
Tujuan perancangan kantor sewa ini ada empat.
Pertama, menyediakan gedung kantor sewa
khususnya di kawasan CBD, umumnya di
Jakarta dengan kualitas “Grade A”. Kedua,
merumuskan dan menerapkan pendekatan
konsep
ramah
lingkungan
pada
kasus
Affeto Bintang Yulian
perancangan bangunan tinggi kantor sewa.
Ketiga,
menciptakan
landmark
gedung
perkantoran baru di kawasan SCBD. Keempat,
menciptakan gedung perkantoran yang kondusif,
produktif, fleksibel, serta sesuai dengan
permintaan pasar.
pengguna kendaraan diletakkan pada sisi tepi
sebelah barat supaya tercipta plaza yang lebih
luas dan penempatan jalan di tepi paling barat
menghindari letak pintu masuk yang terlalu
dekat dengan jalur peralihan dari jalur cepat ke
lambat sehingga tidak akan menimbulkan
kemacetan (gambar 3).
Kriteria
Kantor sewa harus memenuhi persyaratan
kantor dengan kategori grade A. Memiliki luasan
leasable area yang sesuai dengan pasaran.
Menerapkan konsep ramah lingkungan dengan
cara memenuhi standar-standar bangunan
ramah lingkungan yang ditetapkan oleh GBCI.
Tata kondisional ruang kantor harus memenuhi
persyaratan sebagai ruang kerja yang sehat
diantaranya memiliki tingkat pencahayaan yang
cukup, tingakat penghawaan yang baik, serta
tingkat kebisingan yang sesuai. Fasilitas-fasilitas
penunjang yang dimiliki juga harus lengkap
sebagai penunjang kesuksesan perusahaan
penyewa (tenant) diantaranya fasilitas pusat
keuangan, akomodasi, bisnis, makanan, hiburan,
kesehatan, kebugaran, dan lainnya.
Konsep
Demi menciptakan gedung perkantoran yang
ramah lingkungan atau menggunakan sedikit
energi yang bersumber dari bahan bakar fosil,
beberapa konsep khusus mutlak harus
diterapkan pada bangunan. Beberapa konsep
tersebut diantaranya orientasi bangunan yang
harus meminimalisir terkenanya bagian fasad
bangunan terhadap matahari timur barat,
mencegah panas yang masuk bersama dengan
cahaya matahari dengan mengunakan elemen
fasad yang mampu menghalau
panas,
menggunakan sumber energi yang terbarukan,
menerapkan sistem daur ulang, melakukan
penghematan air bersih serta memanfaatkan air
hujan untuk keperluan-keperluan tertentu, dan
beberapa konsep ramah lingkungan lainnya.
1.
Konsep tapak
Konsep tapaknya yaitu memisahkan jalur masuk
antara pejalan kaki atau yang menggunakan
kendaraan umum, dengan yang menggunakan
kendaraan bermotor. Jalan masuk kantor untuk
Gambar 3. Rencana tapak bangunan
Untuk meminimalkan aliran air yang keluar dari
lahan bangunan, sisa dari lahan yang dibangun
benar-benar dimanfaatkan untuk menyerap air
ke dalam hujan atau yang biasa disebut dengan
“zero run off” yaitu dengan tidak melapisi tanah
dengan
material
perkerasan,
melainkan
membiarkannya dan menanaminya dengan
pohon-pohon serta membuat biopori di
beberapa titik.
2.
Konsep bentuk
Konsep bentuk dari bangunan ini adalah
arsitektur tektonik yang mana seperti terjadi
patahan dan pergeseran pada bentuk bangunan.
Transformasi bentuk bangunan dapat dilihat
pada gambar 4.
Gambar 4. Transformasi bentuk bangunan
3.
Konsep pembagian fungsi dan sirkulasi
Berbagai fungsi dalam gedung kantor ini dibagi
ke dalam tiap-tiap zona lantai. Mulai dari lantai
dasar, lantai mezanin sampai lantai 2, terdapat
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 3
Kantor Dengan Konsep Ramah Lingkungan
fungsi-fungsi fasilitas penunjang untuk kantor.
Lantai dasar terdapat fungsi perbankan, atm
center, money changer, restoran, minimarket,
agen travel, kantor pos, pusat sekuritas, dan
kantor marketing. Pada lantai mezanin terdapat
fungsi-fungsi “entertainment”, “leisure and
sport”, “medical”, serta “bussiness center”.
Fungsi-fungsi itu antara lain tempat fitness,
salon dan spa, pusat penitipan anak, “lounge”,
tempat billiard, klinik dan apotik, cafe,
auditorium, dan ruang-ruang untuk meeting.
Dan untuk “food” dan “shoping center”
dipusatkan fungsinya pada lantai 2 yang mana
terdapat “food court” dan ritel-ritel. Untuk
fungsi-fungsi fasilitas penunjang ini bisa diakses
dengan sirkulasi vertikal berupa lift “low zone”
dan eskalator.
Untuk fungsi utama yaitu ruang perkantorannya
terdapat mulai dari lantai 3 sampai lantai 24.
Zona lantai kantor sewa dibagi menjadi 2 zona,
pembagian ini didasarkan pada lift yang
melayaninya. Untuk lantai 3-12 dilayani oleh lift
“low zone”, dan lantai 13-24 dilayani oleh lift
“high zone”. Sistem penyewaan ruang kantornya
pun juga dibagi ada yang “single tenant” untuk
satu lantai, ada juga yang “multiple tenant”
mulai dari 2-8 lot ruang kantor yang disewakan
perlantainya.
Pada bagian basement selain untuk ruang parkir
mobil, motor dan sepeda, terdapat pula fungsifungsi perawatan dan manajemen kantor yang
dipusatkan di bagian basement karena
mengingat fungsi-fungsi ini harus ditempatkan
pada lantai yang paling tidak berpotensi untuk
disewakan. Zoning vertikal bangunan dapat
dilihat pada gambar 5.
Gambar 5. Zoning vertikal bangunan
4 | Jurnal ARSTEKTUR 01
4.
Konsep ramah lingkungan
Untuk mengurangi atau menghemat kebutuhan
penggunaan listrik, air bersih, dan energi lainnya
yang digunakan pada gedung perkantoran ini
diperlukan penerapan konsep ramah lingkungan
(gambar 6). Terdapat beberapa konsep yang
diterapkan diantaranya orientasi bangunan yang
meminimalisir
terkenanya
bagian
fasad
bangunan terhadap matahari timur barat,
mencegah panas yang masuk bersama dengan
cahaya matahari dengan mengunakan elemen
fasad yang mampu menghalau panas yaitu
menggunakan double glazing dan sirip penahan
panas matahari, menggunakan sumber energi
yang terbarukan yaitu photovoltaic, menerapkan
sistem daur ulang sampah, serta melakukan
penghematan air bersih serta memanfaatkan air
hujan untuk keperluan-keperluan tertentu
(gambar 7).
Gambar 6. Konsep yang diterapkan
Gambar 7. Konsep rainwater harvesting
Affeto Bintang Yulian
5.
Konsep sistem keselamatan bangunan
Pada bangunan ini terdapat 4 jalur vertikal
tangga kebakaran. 2 jalur untuk evakuasi dari
lantai paling atas, keluar di lantai dasar. 2 jalur
lagi untuk evakuasi dari lantai basement paling
bawah, keluar di lantai dasar. Terdapat juga 1
jalur vertikal lift kebakaran yang digunakan
khusus untuk para penyandang cacat. Jalur
evakuasi pada lantai dasar dapat dilihat pada
gambar 8.
7.
Konsep fasad
Fasad dari bangunan ini secara dominan
dibentuk oleh irama dari sun shading yang
melindungi bangunan dari panas matahari timur
barat. Bentuk dari sun shading ini menyudut
sesuai dengan arah datangnya matahari
sehingga masing-masing sisi fasad akan
memiliki penampakan arah sun shading yang
berbeda-beda pula. Bahan dari sun shading ini
yaitu alumunium yang mana memiliki daya
refleksi yang bagus dan juga bobot yang cukup
ringan (gambar 10). Kaca yang digunakan juga
berbeda dari kaca biasanya, yaitu menggunakan
double glazing yang mampu menyaring panas
yang masuk bersama dengan cahaya matahari
(gambar 11).
Gambar 8. Denah evakuasi pada lantai dasar
6.
Konsep penghawaan
Sistem penghawaan pada kantor sewa ini
menggunakan sistem AC central. Dengan
komponennya antara lain mesin pendingin
utama yang disebut dengan chiller, pengatur
udara tiap-tiap lantai yang disebut AHU, cooling
tower, dan unit-unit penyebar udara dingin di
dalam ruangan. Letak dari unit-unit penyebar ini
terletak di bawah lantai (raised floor) supaya
penggunaannya bisa lebih efektif dibandingkan
jika diletakkan di atas plafon (gambar 9).
Gambar 10. Sun-shading
Gambar 11. Double glazing
Pada kulit podium bangunan terdapat media
facade yang berfungsi sebagai media iklan
Gambar 9. Sistem AC central
elektronik (gambar 13). Selain untuk media iklan,
media facade ini juga mampu memberikan
keindahan pada wajah kota khususnya di Jalan
Jenderal Sudirman. Dengan mengkombinasikan
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 5
Kantor Dengan Konsep Ramah Lingkungan
teknik media facade dan video mapping
bangunan ini akan mampu menciptakan sebuah
urban screening yang sangat indah pada malam
hari (gambar 12).
8.
Konsep struktur
Sistem struktur pada kantor sewa ini adalah
sistem struktur rangka dan dinding geser(core).
Material rangka dan dinding geser(core)
menggunakan beton. Modul dari rangka atau
kolomnya 8 meter dengan dimensi kolom
80x80cm. Ketebalan dari dinding core 25 cm.
Luasan dari corenya kurang lebih 18% dari luas
lantai tipikalnya. Posisi dari corenya sendiri
terletak di tengah-tengah lantai tipikalnya
supaya maksimal kekakuan strukturnya. Struktur
bangunan dapat dilihat pada gambar 14.
Gambar 14. Denah lantai tipikal
Gambar 12. Fasade bangunan pada siang dan malam
hari
Gambar 13. Sistem media fasad
6 | Jurnal ARSTEKTUR 01
Affeto Bintang Yulian
Kesimpulan
Untuk menjawab tujuan dari perancangan
kantor sewa di Jalan Jenderal Sudirman,
kesimpulan yang harus dilakukan dalam
perancangan ini antara lain:
- Memenuhi semua kriteria yang diperlukan
untuk merancang kantor sewa dengan kelas
grade A.
- Menyesuaikan beberapa kriteria bangunan
ramah lingkungan dari GBCI dengan kriteria
perancangan kantor sewa supaya bisa
diterapkan secara baik sehingga tujuan
menciptakan kantor yang sehat, kondusif,
produktif, efektif dan efisien bisa tercapai.
- Mengenali pola bangunan-bangunan tinggi di
sekitar lahan perancangan supaya mampu
menciptakan sebuah gedung yang walaupun
tidak lebih tinggi dari gedung di sekitarnya
namun bisa membuat bangunan terlihat
mencolok atau menjadi sebuah vocal point di
antara deretan bangunan-bangunan lain di
sekitar lahan perancangan.
- Memenuhi persyaratan dan kriteria untuk
mencapai kantor yang kodusif, produktif,
dan fleksibel. Seperti persyaratan minimal
intensitas cahaya yang diperlukan, suhu
ruangan yang diperlukan, tingkat kebisingan
dan lainnya.
Heung Chae, Jung. 2012. Architecture and
Design Competition. A&C Publishing, Seoul,
Korea.
Busenkell, Michaela. 2012. WOHA Breathing
Architecture. Prestel Publishing, Munchen,
London, New York.
http://www.tatakota-jakartaku.net
http://www.colliers.co.id/
http://www.joneslanglasalle.co.id
www.archdaily.com
http://www.wbdg.org/design/office.php
http://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_Jenderal_Sudi
rman_%28Jakarta%29
Pembimbing dan Penguji
Artikel ini merupakan laporan perancangan
Tugas Akhir Program Studi Sarjana Arsitektur
SAPPK ITB. Pengerjaan tugas akhir ini dibimbing
oleh Agus Suharjono Ekomadyo, S.T., M.T., Dr.,
Dr. Ir. Iwan Sudrajat, MSA., dan Wiwik Dwi
Pratiwi, MES, Ir., PhD. adalah penguji selama
proses sidang Tugas Akhir.
Daftar Pustaka
Neufert, Peter dan Ernest. 2000. Architects’
Data 3rd Edition. Blackwell Publishing
Professional.
Northwest
territories
Canada.
2003.
Office
Space and Standards Guidelines. Canada
Judy. 2000. Revisiting Office
Standards. Haworth, Michigan USA
Voss
Space
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 7
KANTOR DENGAN KONSEP RAMAH LINGKUNGAN
KASUS : KANTOR SEWA DI JALAN JENDERAL SUDIRMAN, JAKARTA
Affeto Bintang Yulian(1), Agus Suharjono Ekomadyo, S.T., M.T., Dr.(2)
(1)
Program Sarjana Arsitektur, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan, ITB. Email:
feto.arsitek@gmail.com
(2)
KK Perancangan Arsitektur, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan, ITB. Email:
agus_ekomadyo@yahoo.co.id
Abstrak
Kantor sewa merupakan bangunan sebagai tempat untuk melaksanakan kegiatan administrasi bagi
setiap perusahaan atau pemakai, yang pengadaannya dimaksudkan untuk disewakan kepada
perusahaan/pemakai dalam jangka waktu tertentu pula. Selain sebagai tempat berbisnis, kantor juga
memiliki sisi fungsi lain yaitu menjadi indentitas perusahaan pengguna, menunjukkan kelas
perusahaan, serta sebagai sarana untuk menunjukkan tingkat kemapanan perusahaan. Untuk tujuan
dan fungsi-fungsi itulah mengapa permintaan akan gedung perkantoran masih terus menigkat. Isu
yang terkait dalam perancangan kantor sewa adalah pemanasan global(global warming).
Bangungan-bangunan tinggi, tak luput juga gedung perkantoran, menjadi salah satu penyebab
pokok terjadinya pemanasan global. Oleh karena itu hal tersebut menjadi pokok perhatian dalam
merancang bangunan tinggi khususnya kantor. Beberapa pengembang mulai sadar bahwa kantor
sewa yang ramah lingkungan dan hemat energi sangat menentukan minat dari calon perusahaan
penyewa. Perusahaan calon penyewa pun mulai sadar akan perlunya memiliki suasana kerja yang
sehat, efektif, efisien, dan ramah lingkungan.
Kata-kunci : identitas perusahaan, global warming, ramah lingkungan, hemat energi
Pengantar
Proyek gedung perkantoran ini merupakan
proyek milik swasta industri penyediaan gedung
perkantoran. Lokasi pembangunan proyek
berada di Jalan Jenderal Sudirman yang
merupakan salah satu jalan protokol di Jakarta
dan masuk dalam kawasan segitiga emas atau
area CBD (Central Business Distric). Luas
seluruh lahan adalah +10.000m2. Kantor sewa
ini memiliki ketinggian 24 lantai. Konsep utama
perancangan adalah menciptakan kantor sewa
yang ramah lingkungan dan hemat energi.
Jalan Jenderal Sudirman, bagian selatan
berbatasan dengan senopati suites dan
permukiman, bagian barat berbatasan dengan
bangunan kosong, dan bagian timur berbatasan
dengan Summitmas Tower 1 (gambar 1).
LAHAN
Data
Lokasi lahan berada di area pusat bisnis(Central
Business Distric). Lahan ini memiliki KDB 45 %
dan KLB 4, dengan garis sempadan sebesar 15
meter. Pada bagian utara berbatasan dengan
Gambar 1. Hubungan lahan dengan daerah di
sekitarnya
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 1
Kantor Dengan Konsep Ramah Lingkungan
Analisis
Lokasi proyek direncanakan berada di jalan
Jenderal Sudirman, Senayan, Kebayoran baru,
Jakarta Selatan. Jalan ini merupakan kawasan 3
in 1 dan dilalui oleh TransJakarta Koridor 1 dan
juga biasa di pakai untuk Car Free Day. Lahan
dilalui oleh jalan jenderal sudirman yang
merupakan salah satu jalan protokol di Jakarta.
Jalan ini terbagi menjadi 4 lajur, lajur cepat dan
lambat di masing-masing arah (gambar 2).
11
12
13
14
Salon & spa
Business center
Klinik
Ruang utilitas
Perkiraan luas total
60
300
20
615
39.750
Isu
Isu yang mendasari perancangan Kantor Sewa
di Jalan Jenderal Sudirman ini adalah
menciptakan sebuah fasilitas kegiatan bisnis
yang mampu memberikan dampak positif bagi
para
“tenant”
diantaranya
semakin
meningkatnya
neraca
bisnis
perusahaan
penyewa, meningkatkan produktifitas dari
pegawai-pegawai di perusahaan penyewa. Dan
juga keberadaan kantor sewa ini melalui konsep
ramah lingkungan yang diusung diharapkan
mampu menyemarakkan penggunaan energi
yang rendah pada gedung perkantoran.
Gambar 2. Analisis lahan perancangan
Pengguna dari kantor sewa terdiri dari 3
kategori yaitu pengunjung, penyewa atau
pengguna kantor, pengelola kantor, serta
loading-unloading.
Pada kantor sewa selain area yang disewakan
untuk ruang kerja terdapat juga fasilitas-fasilitas
pendukung. Fasilitas-fasilitas tersebut antara
lain lobi, resepsionis, ruang tunggu, fasilitas
perbankan, kantor pos, mini market, ruang
meeting, restoran, ritel, foodcourt, mushola,
kantor pemasaran, fitness center, dan klinik.
Tabel 1. Perkiraan luas total bangunan
No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Ruang
Leasable area
Plaza
Resepsionis
Banking hall
Minimarket
Parkir
Restoran
Cafe & bar
Marketing office
Fitness center
2 | Jurnal ARSTEKTUR 01
Luas(M2)
27.000
900
400
240
42
8000
430
330
100
150
Untuk mencapai ide awal tersebut, maka Kantor
Sewa ini harus sedapat mungkin menarik
perhatian bagi calon-calon tenant untuk
menempatkan pusat kegiatan bisnis mereka di
kantor sewa ini. Luasan “leasable area”nya
harus sesuai dengan pasaran. Tata kondisional
ruang kantor juga harus memenuhi persyaratan
sebagai ruang kerja yang sehat diantaranya
pencahayaan yang cukup, penghawaan yang
baik, serta tingkat kebisingan yang sesuai.
Fasilitas-fasilitas penunjangnya juga harus
lengkap
sebagai
penunjang
kesuksesan
perusahaan “tenant” diantaranya fasilitas pusat
keuangan, bisnis, makanan, hiburan, kesehatan,
kebugaran,
dan
lainnya.
Bagian-bagian
infrastruktur juga tidak kalah pentingnya untuk
menunjang kelancaran proses kegiatan berbisnis
dengan teknologi modern.
Tujuan Perancangan
Tujuan perancangan kantor sewa ini ada empat.
Pertama, menyediakan gedung kantor sewa
khususnya di kawasan CBD, umumnya di
Jakarta dengan kualitas “Grade A”. Kedua,
merumuskan dan menerapkan pendekatan
konsep
ramah
lingkungan
pada
kasus
Affeto Bintang Yulian
perancangan bangunan tinggi kantor sewa.
Ketiga,
menciptakan
landmark
gedung
perkantoran baru di kawasan SCBD. Keempat,
menciptakan gedung perkantoran yang kondusif,
produktif, fleksibel, serta sesuai dengan
permintaan pasar.
pengguna kendaraan diletakkan pada sisi tepi
sebelah barat supaya tercipta plaza yang lebih
luas dan penempatan jalan di tepi paling barat
menghindari letak pintu masuk yang terlalu
dekat dengan jalur peralihan dari jalur cepat ke
lambat sehingga tidak akan menimbulkan
kemacetan (gambar 3).
Kriteria
Kantor sewa harus memenuhi persyaratan
kantor dengan kategori grade A. Memiliki luasan
leasable area yang sesuai dengan pasaran.
Menerapkan konsep ramah lingkungan dengan
cara memenuhi standar-standar bangunan
ramah lingkungan yang ditetapkan oleh GBCI.
Tata kondisional ruang kantor harus memenuhi
persyaratan sebagai ruang kerja yang sehat
diantaranya memiliki tingkat pencahayaan yang
cukup, tingakat penghawaan yang baik, serta
tingkat kebisingan yang sesuai. Fasilitas-fasilitas
penunjang yang dimiliki juga harus lengkap
sebagai penunjang kesuksesan perusahaan
penyewa (tenant) diantaranya fasilitas pusat
keuangan, akomodasi, bisnis, makanan, hiburan,
kesehatan, kebugaran, dan lainnya.
Konsep
Demi menciptakan gedung perkantoran yang
ramah lingkungan atau menggunakan sedikit
energi yang bersumber dari bahan bakar fosil,
beberapa konsep khusus mutlak harus
diterapkan pada bangunan. Beberapa konsep
tersebut diantaranya orientasi bangunan yang
harus meminimalisir terkenanya bagian fasad
bangunan terhadap matahari timur barat,
mencegah panas yang masuk bersama dengan
cahaya matahari dengan mengunakan elemen
fasad yang mampu menghalau
panas,
menggunakan sumber energi yang terbarukan,
menerapkan sistem daur ulang, melakukan
penghematan air bersih serta memanfaatkan air
hujan untuk keperluan-keperluan tertentu, dan
beberapa konsep ramah lingkungan lainnya.
1.
Konsep tapak
Konsep tapaknya yaitu memisahkan jalur masuk
antara pejalan kaki atau yang menggunakan
kendaraan umum, dengan yang menggunakan
kendaraan bermotor. Jalan masuk kantor untuk
Gambar 3. Rencana tapak bangunan
Untuk meminimalkan aliran air yang keluar dari
lahan bangunan, sisa dari lahan yang dibangun
benar-benar dimanfaatkan untuk menyerap air
ke dalam hujan atau yang biasa disebut dengan
“zero run off” yaitu dengan tidak melapisi tanah
dengan
material
perkerasan,
melainkan
membiarkannya dan menanaminya dengan
pohon-pohon serta membuat biopori di
beberapa titik.
2.
Konsep bentuk
Konsep bentuk dari bangunan ini adalah
arsitektur tektonik yang mana seperti terjadi
patahan dan pergeseran pada bentuk bangunan.
Transformasi bentuk bangunan dapat dilihat
pada gambar 4.
Gambar 4. Transformasi bentuk bangunan
3.
Konsep pembagian fungsi dan sirkulasi
Berbagai fungsi dalam gedung kantor ini dibagi
ke dalam tiap-tiap zona lantai. Mulai dari lantai
dasar, lantai mezanin sampai lantai 2, terdapat
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 3
Kantor Dengan Konsep Ramah Lingkungan
fungsi-fungsi fasilitas penunjang untuk kantor.
Lantai dasar terdapat fungsi perbankan, atm
center, money changer, restoran, minimarket,
agen travel, kantor pos, pusat sekuritas, dan
kantor marketing. Pada lantai mezanin terdapat
fungsi-fungsi “entertainment”, “leisure and
sport”, “medical”, serta “bussiness center”.
Fungsi-fungsi itu antara lain tempat fitness,
salon dan spa, pusat penitipan anak, “lounge”,
tempat billiard, klinik dan apotik, cafe,
auditorium, dan ruang-ruang untuk meeting.
Dan untuk “food” dan “shoping center”
dipusatkan fungsinya pada lantai 2 yang mana
terdapat “food court” dan ritel-ritel. Untuk
fungsi-fungsi fasilitas penunjang ini bisa diakses
dengan sirkulasi vertikal berupa lift “low zone”
dan eskalator.
Untuk fungsi utama yaitu ruang perkantorannya
terdapat mulai dari lantai 3 sampai lantai 24.
Zona lantai kantor sewa dibagi menjadi 2 zona,
pembagian ini didasarkan pada lift yang
melayaninya. Untuk lantai 3-12 dilayani oleh lift
“low zone”, dan lantai 13-24 dilayani oleh lift
“high zone”. Sistem penyewaan ruang kantornya
pun juga dibagi ada yang “single tenant” untuk
satu lantai, ada juga yang “multiple tenant”
mulai dari 2-8 lot ruang kantor yang disewakan
perlantainya.
Pada bagian basement selain untuk ruang parkir
mobil, motor dan sepeda, terdapat pula fungsifungsi perawatan dan manajemen kantor yang
dipusatkan di bagian basement karena
mengingat fungsi-fungsi ini harus ditempatkan
pada lantai yang paling tidak berpotensi untuk
disewakan. Zoning vertikal bangunan dapat
dilihat pada gambar 5.
Gambar 5. Zoning vertikal bangunan
4 | Jurnal ARSTEKTUR 01
4.
Konsep ramah lingkungan
Untuk mengurangi atau menghemat kebutuhan
penggunaan listrik, air bersih, dan energi lainnya
yang digunakan pada gedung perkantoran ini
diperlukan penerapan konsep ramah lingkungan
(gambar 6). Terdapat beberapa konsep yang
diterapkan diantaranya orientasi bangunan yang
meminimalisir
terkenanya
bagian
fasad
bangunan terhadap matahari timur barat,
mencegah panas yang masuk bersama dengan
cahaya matahari dengan mengunakan elemen
fasad yang mampu menghalau panas yaitu
menggunakan double glazing dan sirip penahan
panas matahari, menggunakan sumber energi
yang terbarukan yaitu photovoltaic, menerapkan
sistem daur ulang sampah, serta melakukan
penghematan air bersih serta memanfaatkan air
hujan untuk keperluan-keperluan tertentu
(gambar 7).
Gambar 6. Konsep yang diterapkan
Gambar 7. Konsep rainwater harvesting
Affeto Bintang Yulian
5.
Konsep sistem keselamatan bangunan
Pada bangunan ini terdapat 4 jalur vertikal
tangga kebakaran. 2 jalur untuk evakuasi dari
lantai paling atas, keluar di lantai dasar. 2 jalur
lagi untuk evakuasi dari lantai basement paling
bawah, keluar di lantai dasar. Terdapat juga 1
jalur vertikal lift kebakaran yang digunakan
khusus untuk para penyandang cacat. Jalur
evakuasi pada lantai dasar dapat dilihat pada
gambar 8.
7.
Konsep fasad
Fasad dari bangunan ini secara dominan
dibentuk oleh irama dari sun shading yang
melindungi bangunan dari panas matahari timur
barat. Bentuk dari sun shading ini menyudut
sesuai dengan arah datangnya matahari
sehingga masing-masing sisi fasad akan
memiliki penampakan arah sun shading yang
berbeda-beda pula. Bahan dari sun shading ini
yaitu alumunium yang mana memiliki daya
refleksi yang bagus dan juga bobot yang cukup
ringan (gambar 10). Kaca yang digunakan juga
berbeda dari kaca biasanya, yaitu menggunakan
double glazing yang mampu menyaring panas
yang masuk bersama dengan cahaya matahari
(gambar 11).
Gambar 8. Denah evakuasi pada lantai dasar
6.
Konsep penghawaan
Sistem penghawaan pada kantor sewa ini
menggunakan sistem AC central. Dengan
komponennya antara lain mesin pendingin
utama yang disebut dengan chiller, pengatur
udara tiap-tiap lantai yang disebut AHU, cooling
tower, dan unit-unit penyebar udara dingin di
dalam ruangan. Letak dari unit-unit penyebar ini
terletak di bawah lantai (raised floor) supaya
penggunaannya bisa lebih efektif dibandingkan
jika diletakkan di atas plafon (gambar 9).
Gambar 10. Sun-shading
Gambar 11. Double glazing
Pada kulit podium bangunan terdapat media
facade yang berfungsi sebagai media iklan
Gambar 9. Sistem AC central
elektronik (gambar 13). Selain untuk media iklan,
media facade ini juga mampu memberikan
keindahan pada wajah kota khususnya di Jalan
Jenderal Sudirman. Dengan mengkombinasikan
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 5
Kantor Dengan Konsep Ramah Lingkungan
teknik media facade dan video mapping
bangunan ini akan mampu menciptakan sebuah
urban screening yang sangat indah pada malam
hari (gambar 12).
8.
Konsep struktur
Sistem struktur pada kantor sewa ini adalah
sistem struktur rangka dan dinding geser(core).
Material rangka dan dinding geser(core)
menggunakan beton. Modul dari rangka atau
kolomnya 8 meter dengan dimensi kolom
80x80cm. Ketebalan dari dinding core 25 cm.
Luasan dari corenya kurang lebih 18% dari luas
lantai tipikalnya. Posisi dari corenya sendiri
terletak di tengah-tengah lantai tipikalnya
supaya maksimal kekakuan strukturnya. Struktur
bangunan dapat dilihat pada gambar 14.
Gambar 14. Denah lantai tipikal
Gambar 12. Fasade bangunan pada siang dan malam
hari
Gambar 13. Sistem media fasad
6 | Jurnal ARSTEKTUR 01
Affeto Bintang Yulian
Kesimpulan
Untuk menjawab tujuan dari perancangan
kantor sewa di Jalan Jenderal Sudirman,
kesimpulan yang harus dilakukan dalam
perancangan ini antara lain:
- Memenuhi semua kriteria yang diperlukan
untuk merancang kantor sewa dengan kelas
grade A.
- Menyesuaikan beberapa kriteria bangunan
ramah lingkungan dari GBCI dengan kriteria
perancangan kantor sewa supaya bisa
diterapkan secara baik sehingga tujuan
menciptakan kantor yang sehat, kondusif,
produktif, efektif dan efisien bisa tercapai.
- Mengenali pola bangunan-bangunan tinggi di
sekitar lahan perancangan supaya mampu
menciptakan sebuah gedung yang walaupun
tidak lebih tinggi dari gedung di sekitarnya
namun bisa membuat bangunan terlihat
mencolok atau menjadi sebuah vocal point di
antara deretan bangunan-bangunan lain di
sekitar lahan perancangan.
- Memenuhi persyaratan dan kriteria untuk
mencapai kantor yang kodusif, produktif,
dan fleksibel. Seperti persyaratan minimal
intensitas cahaya yang diperlukan, suhu
ruangan yang diperlukan, tingkat kebisingan
dan lainnya.
Heung Chae, Jung. 2012. Architecture and
Design Competition. A&C Publishing, Seoul,
Korea.
Busenkell, Michaela. 2012. WOHA Breathing
Architecture. Prestel Publishing, Munchen,
London, New York.
http://www.tatakota-jakartaku.net
http://www.colliers.co.id/
http://www.joneslanglasalle.co.id
www.archdaily.com
http://www.wbdg.org/design/office.php
http://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_Jenderal_Sudi
rman_%28Jakarta%29
Pembimbing dan Penguji
Artikel ini merupakan laporan perancangan
Tugas Akhir Program Studi Sarjana Arsitektur
SAPPK ITB. Pengerjaan tugas akhir ini dibimbing
oleh Agus Suharjono Ekomadyo, S.T., M.T., Dr.,
Dr. Ir. Iwan Sudrajat, MSA., dan Wiwik Dwi
Pratiwi, MES, Ir., PhD. adalah penguji selama
proses sidang Tugas Akhir.
Daftar Pustaka
Neufert, Peter dan Ernest. 2000. Architects’
Data 3rd Edition. Blackwell Publishing
Professional.
Northwest
territories
Canada.
2003.
Office
Space and Standards Guidelines. Canada
Judy. 2000. Revisiting Office
Standards. Haworth, Michigan USA
Voss
Space
Jurnal ARSTEKTUR 01 | 7