DAMPAK PENGEMBANGAN PROPERTI BAGI SOSIAL
DAMPAK PENGEMBANGAN PROPERTI BAGI SOSIAL EKONOMI DI
SURABAYA
Disusun untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Pilihan Manajemen Properti
(TKP 458)
Disusun Oleh :
Gita Ratri Prafitri
21040111130070
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
2014
Dampak Pengembangan Properti Bagi Sosial Ekonomi
(Studi Kasus : Kawasan Ciputra World Surabaya)
Bisnis properti mulai keluar dari titik bawah di tahun 2009, dan
mencapai titik puncak di tahun 2014. Arah bisnis properti menuju booming,
seiring dengan keberadaan empat penggerak perekonomian nasional di
tahun 2010-2014 yaitu konsumsi pemerintah dan swasta, investasi langsung
lokal maupun asing, nilai ekspor yang tumbuh, serta jumlah wisatawan lokal
dan asing yang bertambah. ( Feryadi, Tomy :2013).
Harga pasar property Indonesia yang lebih banyak ditujukkan untuk
kalangan menengah ke atas tumbuh hingga 15,1% sepanjang sembilan
bulan pertama 2011. Hasil ini menempatkan Indonesia berada di posisi
kedua dari 21 kota di dunia untuk pasar properti mewah. Secara umum
dampak properti bagi ekonomi adalah peningkatan pada sektor, karena jika
properti tumbuh, maka sektor lain ikut terangkat. Kesejahteraan rakyat juga
meningkat. Sebaliknya, jika sektor properti yang lebih dulu terpukul maka
bisa menimbulkan krisis ekonomi. Contohnya, saat terjadi krisis keuangan
tahun 2008, dampak sangat terasa terjadi di sektor pebankan, yaitu naiknya
suku bunga kredit. Sektor property pun terpengaruh.
Studi di beberapa negara menunjukkan sektor properti memiliki
kaitan erat (backward & forward linkage) dengan sekitar 240-270 industri,
sub industri dan jasa (tergantung tingkatan ekonomi negara tersebut).
Selain sektor konstruksi, sektor properti secara langsung dan tak langsung
terkait dengan banyak sektor lain, mulai dari produk semen, kayu, kabel,
pipa, keramik, furniture, jasa arsitek, jasa interior, sampai jasa keuangan
canggih seperti hedge fund dan produk derivatif. Beragamnya linkage
tersebut menyebabkan siklus properti akan sangat signifikan mempengaruhi
pertumbuhan dan keberlangsungan ekonomi suatu negara, termasuk
negara berkembang seperti Indonesia.
Bagi Indonesia, dampak pertumbuhan sektor properti jelas terefleksi
dari kontribusi sektor konstruksi terhadap agregat ekonomi RI yang terus
meningkat dalam empat tahun terakhir. Pengaruhnya terhadap penyerapan
tenaga kerja juga cukup signifikan. Sekurangnya 6% dari total tenaga kerja
terserap langsung oleh sektor konstruksi dan tambahan sekitar 4% dari total
tenaga kerja terserap oleh sektor-sektor lain yang terkait properti.
Salah satu kota yang berhasil dalam mengembangkan bisnis property
adalah Kota Surabaya. Kota Surabaya merupakan ibukota Provinsi Jawa
Timur dan merupakan kota terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta.
Terbukti kenaikan harga properti yang cukup signifikan di Surabaya. Surveisurvei yang dilakukan Bank Indonesia (BI), World Bank dan sejumlah
konsultan properti menunjukkan kenaikan harga rumah rata-rata sebesar
11,2% YoY pada Q1-2013, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Surabaya.
Meski harga naik, permintaan tampaknya masih kencang, terutama di
segmen menengah-atas. Menurut BI, penjualan rumah kelas menengah
melonjak 33,6% YoY pada Q1-2013.Pertumbuhan harga yang positif tersebut
ditunjang sejumlah faktor eksternal seperti kondisi ekonomi Indonesia yang
kondusif, politik yang stabil, dan pasokan properti mewah yang terbatas
serta permintaan konsumen lokal segmen atas meningkat untuk tujuan
investasi.
Potensi
bisnis
properti
di
Surabaya
semakin
prospektif
juga
dikarenakan pembangunan infrastruktur kota. Menurut Erlangga Satriagung
(dalam www.rumah.com) pertumbuhan sektor properti di Jawa Timur,
khususnya Surabaya, secara umum bagus, termasuk pasar kelas menengah
dan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah). Perbandingan pasar kelas
atas, menengah, dan bawah di Surabaya adalah 10:30:60. Kawasan paling
potensial untuk hunian di Surabaya adalah di Barat dan Timur. Namun,
Barat dan Timur Surabaya memiliki karakter berbeda. Kawasan Timur
Surabaya berkembang karena banyak perguruan tinggi, sementara di Barat
adalah kawasan yang dikembangkan oleh pengembang-pengembang besar,
seperti Ciputra dan Pakuwon.
Ciputra Ciputra Surya Tbk didirikan pada tahun 1989 dengan nama PT
Bumi Citrasurya dengan proyek pertamanya yang berada di Surabaya
bagian barat. Salah satu proyek Ciputra di Kota Surabaya adalah Superblok
Ciputra World di Jalan Mayjen Sungkono. Pembangunan Kawasan Superblok Ciputra World dirancang sebagai block cluster dimana didalamnya sudah
terdapat fasilitas hunian (apartemen dan hotel), perkantoran dan pusat
perbelanjaan (mall). Pengembangan Ciputra World Surabaya ini dibagi
menjadi 3 tahapan. Tahap pertama adalah The Via dan The Vue Apartment
serta pusat perbelanjaan seluas 90 ribu meter persegi. Keduanya sudah
meraup kesuksesan dengan terjualnya 417 unit apartemen di The Via dan
The
Vue
dan
tingkat
okupansi
mall
yang
menembus
90
persen.
Pengembangan tahap dua Ciputra World Surabaya (CWS) dilaksanakan pada
pertengahan 2012. Di tahap dua, pengembangan meliputi tiga menara
untuk kondominium hotel (kondotel),
small office home office (SOHO)
Skyloft dan apartemen The Voila yang menghabiskan lahan seluas 60.000
meter persegi (m2). Luas lahan CWS sendiri terus diperluas dari semula 7,7
hektare (ha) menjadi 8,5 ha. Sedangkan tahap III superblock Ciputra World
Surabaya dilaksanakan pada kuartal III 2013, dan akan membangun satu
hotel bintang tiga.
Dengan dibangunnya kompleks bangunan ini diharapkan dapat
mengurangi kepadatan lalu lintas di jalan-jalan utama kota Surabaya pada
jam-jam sibuk, sebagai akibat dari banyaknya warga kota Surabaya yang
bertempat tinggal di pinggiran kota dan bekerja di pusat kota.
Namun pada kenyataannya, pengembangan property Ciputra World
Surabaya memberikan dampak negatif yaitu kemacetan . Tidak hanya
pengguna
jalan
merasakan
sepanjang
dampak
Jalan
kemacetan
Mayjen
pasca
Sungkono,
beroperasinya
Surabaya
Ciputra
yang
World.
Ancaman banjir juga akan dirasakan warga sekitarnya, antara lain warga
Kris Kencana hingga Kelurahan Pakis. Banjir dikhawatirkan terjadi karena
kawasan itu merupakan serapan air.
Menurut pakar tata kota dari Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya, Haryo Sulistiarso mengaku kawasan Mayjen Sungkono memang
difungsikan sebagai kawasan campuran. Artinya kawasan usaha yang
berpadu
dengan
pemukiman.
Namun,
seiring
perkembangan
waktu,
kawasan bisnis terlihat lebih dominan dibandingkan dengan pemukiman.
Sayangnya, Pemkot Surabaya kurang tegas dalam bersikap meski
kawasan tersebut kini menjadi pusat bisnis dan perkantoran. Terlebih
dengan dibangunnya Ciputra World yang jelas-jelas mempunyai pondasi
lebih tinggi dari bangunan-bangunan yang ada. Dipastikan banjir yang
menjadi penderitaan warga Mayjen Sungkono saat musim penghujan makin
parah. Terlebih jika saluran air tembusan ke Gunungsari yang dijanjikan
Ciputra World belum dibangun.
Mungkin pemkot telah membangun sudetan saluran Gunungsari dari
Mayjen Sungkono-Gunungsari. Tujuannya untuk membuang air dari Jl.
Mayjen Sungkono ke Gunungsari, karena sebelumnya air hujan dari Jl.
Mayjen Sungkono terbuang ke saluran Banyu Urip. Namun tetap saja itu tak
menyelesaikan ancaman banjir di sana. Apalagi dengan adanya Ciputra
World yang bangunannya lebih tinggi dibandingkan bangunan yang lainnya.
Pastinya buangan airnya akan meluber ke kawasan sekitarnya.
Pakar tata kota yang juga dosen ITS ini berharap pemkot tegas
terhadap Ciputra World untuk menyelesaikan saluran pembuangan air yang
dijanjikannya. Sebelumnya, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Bina Marga dan
Pematusan Kota Surabaya Erna Purawati mengaku saluran pembuangan air
dari bangunan Ciputra World ke lokasi pintu air Gunungsari belum
diselesaikan pihak pengembang. Menurutnya, saat ini masih dalam tahapan
pengerukan.
Padahal, pembangunan
saluran
itu
menjadi salah satu
perjanjian yang harus ditepati Ciputra World agar Pemkot bisa mengijinkan
beroperasi.
Daftar Pustaka
Feryadi,
Tomy.
2012.
“Dampak
Bisnis
Properti
Bagi
Perekonomian
Indonesia.” Dalam http://www.rumahmax.com. Diunduh 16 Maret 2014.
Sumual,
Davis.
2013.
“Bubble
Properti.”
Dalam
http://www.davidsumual.blog.kontan.co.id. Diunduh 16 Maret 2014
Erawan, Anto. 2013. “Ranumnya Bisnis Properti di Kota Pahlawan.” Dalam
http://www.rumah.com. Diunduh 16 Maret 2014
http://www.tender-indonesia.com/tender_home/innerNews2.php?
id=15018&cat=CT0018
http://www.jpnn.com/read/2012/09/08/139061/index.php?
mib=berita.detail&id=145700
SURABAYA
Disusun untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Pilihan Manajemen Properti
(TKP 458)
Disusun Oleh :
Gita Ratri Prafitri
21040111130070
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
2014
Dampak Pengembangan Properti Bagi Sosial Ekonomi
(Studi Kasus : Kawasan Ciputra World Surabaya)
Bisnis properti mulai keluar dari titik bawah di tahun 2009, dan
mencapai titik puncak di tahun 2014. Arah bisnis properti menuju booming,
seiring dengan keberadaan empat penggerak perekonomian nasional di
tahun 2010-2014 yaitu konsumsi pemerintah dan swasta, investasi langsung
lokal maupun asing, nilai ekspor yang tumbuh, serta jumlah wisatawan lokal
dan asing yang bertambah. ( Feryadi, Tomy :2013).
Harga pasar property Indonesia yang lebih banyak ditujukkan untuk
kalangan menengah ke atas tumbuh hingga 15,1% sepanjang sembilan
bulan pertama 2011. Hasil ini menempatkan Indonesia berada di posisi
kedua dari 21 kota di dunia untuk pasar properti mewah. Secara umum
dampak properti bagi ekonomi adalah peningkatan pada sektor, karena jika
properti tumbuh, maka sektor lain ikut terangkat. Kesejahteraan rakyat juga
meningkat. Sebaliknya, jika sektor properti yang lebih dulu terpukul maka
bisa menimbulkan krisis ekonomi. Contohnya, saat terjadi krisis keuangan
tahun 2008, dampak sangat terasa terjadi di sektor pebankan, yaitu naiknya
suku bunga kredit. Sektor property pun terpengaruh.
Studi di beberapa negara menunjukkan sektor properti memiliki
kaitan erat (backward & forward linkage) dengan sekitar 240-270 industri,
sub industri dan jasa (tergantung tingkatan ekonomi negara tersebut).
Selain sektor konstruksi, sektor properti secara langsung dan tak langsung
terkait dengan banyak sektor lain, mulai dari produk semen, kayu, kabel,
pipa, keramik, furniture, jasa arsitek, jasa interior, sampai jasa keuangan
canggih seperti hedge fund dan produk derivatif. Beragamnya linkage
tersebut menyebabkan siklus properti akan sangat signifikan mempengaruhi
pertumbuhan dan keberlangsungan ekonomi suatu negara, termasuk
negara berkembang seperti Indonesia.
Bagi Indonesia, dampak pertumbuhan sektor properti jelas terefleksi
dari kontribusi sektor konstruksi terhadap agregat ekonomi RI yang terus
meningkat dalam empat tahun terakhir. Pengaruhnya terhadap penyerapan
tenaga kerja juga cukup signifikan. Sekurangnya 6% dari total tenaga kerja
terserap langsung oleh sektor konstruksi dan tambahan sekitar 4% dari total
tenaga kerja terserap oleh sektor-sektor lain yang terkait properti.
Salah satu kota yang berhasil dalam mengembangkan bisnis property
adalah Kota Surabaya. Kota Surabaya merupakan ibukota Provinsi Jawa
Timur dan merupakan kota terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta.
Terbukti kenaikan harga properti yang cukup signifikan di Surabaya. Surveisurvei yang dilakukan Bank Indonesia (BI), World Bank dan sejumlah
konsultan properti menunjukkan kenaikan harga rumah rata-rata sebesar
11,2% YoY pada Q1-2013, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Surabaya.
Meski harga naik, permintaan tampaknya masih kencang, terutama di
segmen menengah-atas. Menurut BI, penjualan rumah kelas menengah
melonjak 33,6% YoY pada Q1-2013.Pertumbuhan harga yang positif tersebut
ditunjang sejumlah faktor eksternal seperti kondisi ekonomi Indonesia yang
kondusif, politik yang stabil, dan pasokan properti mewah yang terbatas
serta permintaan konsumen lokal segmen atas meningkat untuk tujuan
investasi.
Potensi
bisnis
properti
di
Surabaya
semakin
prospektif
juga
dikarenakan pembangunan infrastruktur kota. Menurut Erlangga Satriagung
(dalam www.rumah.com) pertumbuhan sektor properti di Jawa Timur,
khususnya Surabaya, secara umum bagus, termasuk pasar kelas menengah
dan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah). Perbandingan pasar kelas
atas, menengah, dan bawah di Surabaya adalah 10:30:60. Kawasan paling
potensial untuk hunian di Surabaya adalah di Barat dan Timur. Namun,
Barat dan Timur Surabaya memiliki karakter berbeda. Kawasan Timur
Surabaya berkembang karena banyak perguruan tinggi, sementara di Barat
adalah kawasan yang dikembangkan oleh pengembang-pengembang besar,
seperti Ciputra dan Pakuwon.
Ciputra Ciputra Surya Tbk didirikan pada tahun 1989 dengan nama PT
Bumi Citrasurya dengan proyek pertamanya yang berada di Surabaya
bagian barat. Salah satu proyek Ciputra di Kota Surabaya adalah Superblok
Ciputra World di Jalan Mayjen Sungkono. Pembangunan Kawasan Superblok Ciputra World dirancang sebagai block cluster dimana didalamnya sudah
terdapat fasilitas hunian (apartemen dan hotel), perkantoran dan pusat
perbelanjaan (mall). Pengembangan Ciputra World Surabaya ini dibagi
menjadi 3 tahapan. Tahap pertama adalah The Via dan The Vue Apartment
serta pusat perbelanjaan seluas 90 ribu meter persegi. Keduanya sudah
meraup kesuksesan dengan terjualnya 417 unit apartemen di The Via dan
The
Vue
dan
tingkat
okupansi
mall
yang
menembus
90
persen.
Pengembangan tahap dua Ciputra World Surabaya (CWS) dilaksanakan pada
pertengahan 2012. Di tahap dua, pengembangan meliputi tiga menara
untuk kondominium hotel (kondotel),
small office home office (SOHO)
Skyloft dan apartemen The Voila yang menghabiskan lahan seluas 60.000
meter persegi (m2). Luas lahan CWS sendiri terus diperluas dari semula 7,7
hektare (ha) menjadi 8,5 ha. Sedangkan tahap III superblock Ciputra World
Surabaya dilaksanakan pada kuartal III 2013, dan akan membangun satu
hotel bintang tiga.
Dengan dibangunnya kompleks bangunan ini diharapkan dapat
mengurangi kepadatan lalu lintas di jalan-jalan utama kota Surabaya pada
jam-jam sibuk, sebagai akibat dari banyaknya warga kota Surabaya yang
bertempat tinggal di pinggiran kota dan bekerja di pusat kota.
Namun pada kenyataannya, pengembangan property Ciputra World
Surabaya memberikan dampak negatif yaitu kemacetan . Tidak hanya
pengguna
jalan
merasakan
sepanjang
dampak
Jalan
kemacetan
Mayjen
pasca
Sungkono,
beroperasinya
Surabaya
Ciputra
yang
World.
Ancaman banjir juga akan dirasakan warga sekitarnya, antara lain warga
Kris Kencana hingga Kelurahan Pakis. Banjir dikhawatirkan terjadi karena
kawasan itu merupakan serapan air.
Menurut pakar tata kota dari Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya, Haryo Sulistiarso mengaku kawasan Mayjen Sungkono memang
difungsikan sebagai kawasan campuran. Artinya kawasan usaha yang
berpadu
dengan
pemukiman.
Namun,
seiring
perkembangan
waktu,
kawasan bisnis terlihat lebih dominan dibandingkan dengan pemukiman.
Sayangnya, Pemkot Surabaya kurang tegas dalam bersikap meski
kawasan tersebut kini menjadi pusat bisnis dan perkantoran. Terlebih
dengan dibangunnya Ciputra World yang jelas-jelas mempunyai pondasi
lebih tinggi dari bangunan-bangunan yang ada. Dipastikan banjir yang
menjadi penderitaan warga Mayjen Sungkono saat musim penghujan makin
parah. Terlebih jika saluran air tembusan ke Gunungsari yang dijanjikan
Ciputra World belum dibangun.
Mungkin pemkot telah membangun sudetan saluran Gunungsari dari
Mayjen Sungkono-Gunungsari. Tujuannya untuk membuang air dari Jl.
Mayjen Sungkono ke Gunungsari, karena sebelumnya air hujan dari Jl.
Mayjen Sungkono terbuang ke saluran Banyu Urip. Namun tetap saja itu tak
menyelesaikan ancaman banjir di sana. Apalagi dengan adanya Ciputra
World yang bangunannya lebih tinggi dibandingkan bangunan yang lainnya.
Pastinya buangan airnya akan meluber ke kawasan sekitarnya.
Pakar tata kota yang juga dosen ITS ini berharap pemkot tegas
terhadap Ciputra World untuk menyelesaikan saluran pembuangan air yang
dijanjikannya. Sebelumnya, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Bina Marga dan
Pematusan Kota Surabaya Erna Purawati mengaku saluran pembuangan air
dari bangunan Ciputra World ke lokasi pintu air Gunungsari belum
diselesaikan pihak pengembang. Menurutnya, saat ini masih dalam tahapan
pengerukan.
Padahal, pembangunan
saluran
itu
menjadi salah satu
perjanjian yang harus ditepati Ciputra World agar Pemkot bisa mengijinkan
beroperasi.
Daftar Pustaka
Feryadi,
Tomy.
2012.
“Dampak
Bisnis
Properti
Bagi
Perekonomian
Indonesia.” Dalam http://www.rumahmax.com. Diunduh 16 Maret 2014.
Sumual,
Davis.
2013.
“Bubble
Properti.”
Dalam
http://www.davidsumual.blog.kontan.co.id. Diunduh 16 Maret 2014
Erawan, Anto. 2013. “Ranumnya Bisnis Properti di Kota Pahlawan.” Dalam
http://www.rumah.com. Diunduh 16 Maret 2014
http://www.tender-indonesia.com/tender_home/innerNews2.php?
id=15018&cat=CT0018
http://www.jpnn.com/read/2012/09/08/139061/index.php?
mib=berita.detail&id=145700