rangkuman Hak Atas Tanah Pdf

RANGKUMAN
PENDAFTARAN TANAH

Penyusun:
Daya Perwira Dalimi

Kelas Karyawan
Fakultas Hukum
Universitas Pancasila

1. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
Tujuanya adalah memberikan JAMINAN KEPASTIAN HUKUM dibidang Pertanahan. Yang diperlukan untuk
terdapatnya jaminan kepastian hukum adalah:
A. HUKUM TERTULIS
a. Sebelum UUPA, untuk masyarakat Hukum Adat (Pribumi) tidak ada Hukum Tertulis. Sedangkan untuk
Masyarakat Timur Asing (Eropa) sudah ada hukum tertulisnya, yaitu BW.
-

B.

SYARAT agar Hukum Tertulis dapat memberikan suatu Kepastian Hukum:

a. JELAS dibuatnya
b. TEGAS
c. TIDAK menimbulkan arti yang MULTITAFSIR

KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH YANG EFEKTIF (LAND REGISTRATION)
Dalam Hukum Agraria, untuk memberikan suatu Kepastian Hukum ternyata TIDAK CUKUP hanya
dengan Peraturan Tertulis saja, tetapi juga perlu dengan Pendaftaran Tanah. Karena seringkali dalam
prakteknya, untuk masalah pembuktiannya tidak terdapat pada peraturan tertulisnya.
Contohnya adalah dalam proses Jual Beli Tanah. Untuk mengetahui hak dan kewajiban Penjual dan
Pembeli dapat melihatnya pada Hukum Tertulis. Tetapi, ada hal-hal yang tidak dapat diperoleh pada
Hukum Tertulis, seperti Letak tanah, luas tanah, hak atas tanah, dan lain sebagainya, yang mana hal-hal
tersebut terdapat pada kegiatan Pendaftaran Tanah.

2. KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH MELIPUTI:
a. Pengumpulan Data (Data Fisik dan Data Yuridis)
b. Pengolahan (processing)
c. Penyimpanan (Pembukuan)
d. Penyajian
e. Pemeliharan data
3. BENTUK KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH

1) Pendaftaran Tanah Untuk PERTAMA KALI (Initial Registration)
Adalah suatu proses pendaftaran tanah yang belum pernah didaftarkan (tanah yang mentah) dan belum
mempunyai Sertifikat, hingga akhirnya mempunyai Sertikat.
2) PEMELIHARAAN DATA
Setiap perubahan mengenai Hak, Subjek dan Tanahnya, HARUS DIDAFTARKAN dan kemudian dicatat
dalam BUKU TANAH yang tersimpan dalam arsip BPN, dan Salinannya dipegang oleh Pemegang Hak
4. AZAS PENDAFTARAN TANAH
a. Asas PUBLISITAS
Suatu asas yang memberikan suatu keterbukaan informasi terhadap siapapun (umum) yang ingin
melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut. Dengan asas ini, setiap orang yang ingin melakukan
suatu perbuatan hukum atas tanah (ex.jual beli), dapat melakukan pengecekan terlebih dahulu mengenai
informasi terkait dengan tanah tersebut di Kantor Pertanahan
b.

Asas SPESIALITAS
Asas yang berhubungan dengan segala sesuatu yang terkait dengan detil dari tanahnya, seperti
letak/lokasi tanah, luas tanah dan para pihak-pihak yang terkait dengan tanah tersebut. Intinya asas ini
akan lebih mengarah pada data yuridis dari tanah tersebut. Asas ini terdapat ketika perbuatan hukum
dilakukan dihadapan PPAT dalam hal pembuatan aktanya, yang mana sifatnya TERTUTUP UNTUK
UMUM dan hanya diperuntukan kepada para pihak yang terkait langsung dengan tanah dan perbuatan

hukum yang akan dilakukan pada tanah tersebut.

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

1

5. TEKHNIS PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI (INITIAL REGISTRATION)
a. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik (Tekhnik Kadastral) – Pengukuran & Pemetaaan
- Pembuatan peta dasar pendaftaran, untuk memastikan letak/lokasi tanah
- Penetapan batas-batas bidang tanah, oleh pemilik dan diketahui oleh pihak-pihak yang berbatasan langsung
dengan tanah tersebut
- Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah
- Pembuatan Peta Pendaftaran tanah
- Pembuatan Surat ukur
Kegiatan ini dilakukan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT).
Asas yang berlaku dalam kegiatan ini adalah Asas Contradictoire Delimitate, yaitu adanya suatu persetujuan
dari para pemegang tanah yang berbatasan langsung dengan tanah yang ingin didaftarkan dalam rangka

penentuan batas-batas dari tanah yang ingin didaftarkan tersebut.
HASIL AKHIR dari kegiatan bidang fisik ini adalah PETA PENDAFTARAN dan SURAT UKUR (Berisi
Data Fisik Tanah).
b. PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA YURIDIS (PEMBUKTIAN HAK)
Bertujuan memperoleh data mengenai Haknya, apa haknya, siapa pemegang Haknya dan ada tidaknya hak
pihak lain yang membebaninya.
Data Yuridis yang sudah terkumpul dan diolah tersebut akan dibuat dalam bentuk BUKU TANAH, dimana
berisi tentang Data Yuridis dari tanah tersebut.
c. PEMBUKUAN HAK (Penerbitan Surat Tanda Bukti Hak)
 Pemberian Surat Tanda Bukti Hak
Setelah dikumpulkan dan diolah data yuridis dan data fisik, selanjutnya akan diterbitkan Surat Tanda
Bukti Hak dalam bentuk SERTIFIKAT TANAH.


Sertifikat Tanah adalah SALINAN dari BUKU TANAH yang berisi dari DATA YURIDIS tanah dan
SURAT UKUR yang berisi dari DATA FISIK Tanahnya. Buku Tanah yang asli akan tersimpan di BPN



Bentuk dan hasilnya termasuk Surat Tanda Bukti Hak tergantung pada sistem pendaftaran yang

digunakan

d. PENYAJIAN DATA FISIK DAN DATA YURIDIS
e. PENYIMPANAN DAFTAR UMUM DAN DOKUMEN
6. INITIAL REGISTRATION DAPAT DILAKUKAN dengan 2 cara, yaitu:
a. Pendaftaran Tanah SISTEMATIK : Pendaftaran tanah yang dilakukan secara SERENTAK meliputi satu atau
sebagian dari wilayah desa/kelurahan. Pada umumnya PT Sistematik ini diprakarsai oleh Pemerintah
b. Pendaftaran Tanah SPORADIK: Pendaftaran Tanah yang dilakukan berdasarkan INISIATIF PEMILIK
tanah secara perorangan atau secara bersama-sama (Massal)
7. TEKHNIS PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
Suatu kegiatan penyesuaian dari data yang disimpan/disajikan, baik data fisik maupun data yuridis. Dengan
demikian, setiap perubahan mengenai Hak, Subjek dan Tanahnya, HARUS DIDAFTARKAN dan kemudian
dicatat dalam BUKU TANAH yang tersimpan dalam arsip BPN, dan Salinannya dipegang oleh Pemegang Hak.
(1) Perubahan Data Fisik: luas berubah, karena pemecahan, pemisahan, dan lain sebagainya
(2) Perubahan Data Yuridis: berubah mengenai kepemilikan haknya, seperti jangka waktunya yang berakhir,
dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Dan juga bisa terjadi perubahan dari Pemegang Haknya, karena
peristiwa dan perbuatan hukum, seperti akibat pewarisan, jual beli, dll.

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

2

8. SISTEM PENDAFTARAN TANAH
A. Permasalahan yang terdapat pada Sistem Pendaftaran Tanah
a. Apa yang didaftarkan
b. Bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis
c. Bentuk tanda bukti haknya
B. JENIS Sistem Pendaftaran Tanah
Sistem Pendaftaran AKTA
(Registration of DEEDS)

Sistem Pendaftaran HAK
(Registration of TITLES)

Yang DIDAFTARKAN adalah AKTA-nya oleh PPT

Yang DIDAFTARKAN adalah HAK-nya

BENTUK PENYIMPANAN pada Sistem ini adalah BENTUK PENYIMPANAN pada Sistem ini adalah
dalam bentuk AKTA.
dalam bentuk Pencatatan pada ruang mutasi di Buku
Tanah-nya saja.
Tiap terjadi perubahan, maka akan dibuat AKTA baru
sebagai bukti, yang nantinya Akta Baru tersebut juga
Dengan demikian, jika terjadi perubahan, mak tidak
harus didaftarkan kembali. Akta Baru tersebut
dibuatkan Buku Tanah (Akta) yang baru, melainkan
kemudian yang aslinya diberikan kepada pemegang
hanya dilakukan pencatatan pada ruang mutasi di
hak, dan salinannya disimpan oleh Kantor Pertanahan
Buku Tanah tersebut. Dan jumlah dari Buku Tanah tidak
Dengan demikian jumlah Akta dan salinannya akan akan bertambah, meski akan perubahan. Perubahanterus bertambah seiring dengan adanya suatu perubahan perubahan hanya dicatatkan saja di Buku Tanahnya
pada tanah tersebut
BENTUK PENYAJIAN atau Surat Tanda Bukti BENTUK PENYAJIAN atau Surat Tanda Bukti
Haknya adalah dalam bentuk AKTA
Haknya adalah SERTIFIKAT, yang mana merupakan
salinan dari Buku Tanah (Akta) dan Surat Ukur

Fungsi Akta adalah sebagai Sumber Data, Bentuk Fungsi Akta adalah HANYA sebagai Sumber Data
Penyimpanan dan Bentuk Penyajian.
Yuridis untuk mendaftar hak yang diberikan dalam
buku tanah
Sehingga, Akta tidak berfungsi sebagai sebagai
sumber data, tapi juga merupakan bentuk Penyimpanan
dan Penyajian
PPT bersifat PASIF, yaitu tidak melakukan pengujian PPT bersifat AKTIF, yaitu sebelum dilakukan
kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar
pendaftaran Haknya di Buku Tanah dan Pencatatan
perubahannya, harus dilakukan pengujian kebenaran
Data yang dimuat dalam akta ybs
Dalam sistem ini Data Yuridis yang diperlukan harus
dicari dalam Akta-akta tersebut (Title Search)

Sistem ini diciptakan oleh Robert Richar Torrens

Dibuat oleh Overschrijving Ambtenar
Persamaan dalam kedua sistem ini adalah tiap pemberian atau menciptakan hak baru serta pemindahan dan
pembebananya dengan hak lain, harus dibuktikan dengan suatu AKTA.

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

3

9. SISTEM PEMBUKTIAN (PUBLIKASI)
A. Permasalahan yang terdapat pada Sistem Pembuktian:
a. Sejauh mana kebenaran dari sesuatu yang dipublikasikan dan sejauh mana kebenaran data tersebut?
b. Sejauh mana hukum yang melindungi kepentingan orang yang melakukan perbuatan hukum terkait dengan
tanah tersebut
B. JENIS Sistem Publikasi
Sistem PUBLIKASI POSITIF

Sistem PUBLIKASI NEGATIF

Sistem ini memberikan suatu JAMINAN HUKUM Sistem
ini

TIDAK
mendasarkan
pada
YANG PASTI/KUAT atas suatu Hak atas Tanah atau PENDAFTARAN HAK-nya, melainkan berdasarkan
Mendahulukan KEPASTIAN HUKUM yang KUAT
atas SAH atau TIDAKNya suatu perbuatan hukum
yang terkait dengan tanah tersebut.
Dengan demikian, bagi seorang Pemegang Hak
(terdaftar sebagai pemegang hak), maka Pemegang Hak Seorang pemegang hak (terdaftar namanya sebagai
tersebut akan dijamin dan dilindungi oleh hukum.
pemegang hak) tidak memperoleh jaminan atau
kepastian hukum atas hak-nya tersebut. Jika ternyata ada
Jika dikemudian hari, ada orang lain yang menggugat seseorang yang menggugat hak yang sudah terdaftar
atas hak tanah tersebut, maka Penggugat tersebut tidak tersebut, dan dapat membuktikannya secara hukum,
akan mendapatkan Hak atas tanah tersebut (meski maka hak tersebut dapat dicabut dan diberikan kepada
bisa membuktikan/pemegang hak sebenarnya), tetapi Penggugat tersebut.
akan mendapat ganti rugi dari Negara
Dengan demikian, dalam sistem ini tidak terdapat
suatu kepastian hukum, karena tetap dapat digugat
oleh siapapun yang dapat membuktikannya

KEADILAN pada sistem ini adalah memberikan
kepastian hukum bagi yang terdaftar sebagai
pemegang hak dan memberikan ganti rugi kepada
seseorang yang menggugat dan dapat membuktikan
bahwa penggugat tersebut adalah orang yang sebenarnya
berhak atas tanah tersebu

KEADILAN pada sistem ini adalah menggunakan
Lembaga Aquisitive Verjaring, yaitu dengan lampaunya
waktu, seseorang akan memperoleh hak.

ASAS pada Sistem ini adalah:
(1) Title by registration: orang yang sudah terdaftar
namanya adalah orang yang memegang haknya
secara hukum

Asas pada sistem ini adalah:
Nemo Plus Yuris adalah Seseorang tidak bisa
membelikan lebih dari hak yang dimiliki. Seseorang
yang bukan memiliki tanah, maka tidak akan dapat
menjual tanah tersebut

(2) The register is everything: orang yang memegang
haknya, akan dijamin kepastian hukumnya

Artinya, bagi seseorang yang ingin menggugat haknya
atas tanah yang terdaftar atas nama orang lain,
mempunyai batas waktu, dan jika batas waktu untuk
menggugat tersebut telah terlampaui, maka Penggugat
akan kehilangan haknya dan tidak dapat menggugat lagi
dan hak tersebut akan beralih kepada orang yang sudah
memegang hak tersebut sebelumnya.

(3) Indefeasible title: Hak yang tidak bisa diganggu
gugat
Sistem
ini
selalu
PENDAFTARAN HAK

SISTEM Sistem
ini
selalu
menggunakan
PENDAFTARAN AKTA

menggunakan

SISTEM

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

4

C. Sistem Publikasi INDONESIA
Indonesia menggunakan SISTEM PUBLIKASI NEGATIF BERTENDESI POSITIF, dengan alasan
sebagai berikut:
a. Indonesia dapat dikatakan menggunakan SISTEM NEGATIF karena SELAMA tidak dapat dibuktikan
yang sebaliknya, maka data yang disajikan dalam buku tanah dan peta pendaftaran harus diterima
sebagai data yang benar
b. Tetapi Indonesia tidak murni menggunakan Sistem Publikasi Negatif, karena terdapat unsur-unsur
positif, yaitu:
 Indonesia menggunakan sistem pendaftaran hak
 Pasal 19 ayat (2.c), Pasal 23 (2), Pasal 32 (2) dan Pasal 38 (2) UUPA menyebutkan bahwa Pendaftaran
akan menghasilkan Surat Tanda Bukti Hak, yang dapat dijadikan sebagai alat bukti yang kuat
c. Tetapi Indonesia TIDAK bisa dikatakan sebagai Sistem Positif yang MURNI, karena:
Pada PP 10/1961 menjelaskan bahwa: “pendaftaran tidak menghasilkan suatu indeafeasible Title”
d. Lembaga keamanan di Indonesia menggunakan Lembaga Rechtverweking, yang prinsipnya mirip dengan
Aqusitive Verjaring. Pada PP 24/1997 sudah ditentukan bahwa batas waktu lampau/Daluwarsa adalah 5
tahun.
10. MACAM PENDAFTARAN TANAH
a. RECHT KADASTER
Bertujuan untuk menjamin kepastian hukum atau kepastian hak
b. FISCAAL KADASTER
 Bertujuan hanya untuk memungut PAJAK TANAH
 Sebelum berlakunya UUPA, Fiscaal Kadaster ini dilakukan baik terhadap Tanah Hak Indonesia maupun
Tanah Hak Barat
 Tanda Pelunasan Tanah Hak Milik Adat disebut Petuk, Girik, Pipil atau Ketitir untuk wilayah pedesaaan
(Landrente)
 Untuk Wilayah Perkotaan disebut Verponding Indonesia
 Untuk Tanah Hak Barat disebut Verponding Eropa
c. AANTAL KADASTER
Bertujuan untuk pengumpulan data tanah yang kemudian disusun statistiknya oleh pemerintah dalam
rangka pembangunan
11. SEJARAH PENDAFTARAN TANAH
A. Era PRA PENJAJAHAN
- Tidak ada pendaftaran tanah, karena saat itu masih menggunakan Hukum Adat dimana segala sesuatu
dilakukan hanya berdasarkan kepercayaan saja,
- Tidak ada dokumen atau hukum tertulis
- Segala transaksi/perbuatan hukum atas tanah, hanya dilakukan secara sederhana, yang biasanya dilakukan
atau disahkan oleh kepala desa dan tidak ada bukti tertulisnya.
- Pengukuran tanahpun juga dilakukan secara sederhana
B. Era PENJAJAHAN/KOLONIAL
A. Hukum yang berlaku di Indonesia pada masa ini adalah bersifat DUALISTIS, karena terdapat hukum
Barat yang berlaku bagi golongan Eropa dan Hukum Adat yanga berlaku untuk masyarakat adat
B. Pendaftaran Tanah pada saat ini adalah FISCAAL KADASTER, dimana bertujuan untuk memungut
PAJAK TANAH. Jadi Fiscaal Kadaster ini sebenarnya hanya diperuntukan kepada tanah-tanah adat
saja.
Pemungutan Pajak (Fiscaal Kadaster) ini terbagi menjadi 2 era, yaitu:
a. Era RAFFLES – Pajaknya berupa Uanga
Pada era Raffles, maksud dari Fiscaal Kadaster adalah untuk:
- Menarik pajak tanah atas semua tanah yang ada di Indonesia
- Mencatat semua bidang tanah yang ada di Indonesia
- Menghindari bidang tanah yang luput dari penarikan pajak
- Memerintahkan rakyat agak mendaftarkan tanah, dengan disertai sanksi yang berat bagi yang
melanggarnya
you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

5

b. Era Van DEN BOSCH – Pajaknya berupa hasil bumi
- Menggunakan sistem “CULTUR STELSEL” (TANAM PAKSA) yang sebenarnya juga bertujuan
untuk memungut pajak dari Rakyat (Fiscaal Kadaster).
- Cultuurstelsel (Tanam Paksa) dikukuhkan oleh Van Den Bosch dengan Stb 1834 No.22
- Dari hasil panen tanam paksa tersebut, petani harus membayar sewa tanahnya (Pajak) kepada
Belanda
- Dengan kebijaksanaan politik tanam paksa ini, Belanda dapat memanfaatkannya untuk
meningkatkan hasil pajak (sewa) tanah tersebut bagi pemasukan dana pemerintah Belanda
C. PENDAFTARAN RECHT KADASTER
Selain Fiscaal Kadaster, pada masa penjajahan sebenarnya juga sudah ada Pendaftaran Tanah Recht
Kadaster. Hanya saja, Recht Kadaster ini terbatas untuk tanah-tanah milik hak barat, seperti Eigendom,
Erpach dan juga tanah-tanah milik kesultanan dan raja.
Recht Kadaster ini juga berfungsi untuk mengecilkan peranan Sultan atau Raja
C. Era MERDEKA & SEBELUM UUPA
- Pada era ini, Indonesia belum mampu membuat hukum nasional, sehingga masih menggunakan hukum
peninggalan Belanda, yaitu “Overschrijving Ordonantie” (UU Balik Nama Belanda) yang digunakan
sebagai dasar hukum untuk penyelenggaraan Pendaftaran Tanah
- Pada saat itu, Indonesia masih menggunakan Sistem Pendaftaran Akta, hanya saja yang diberikan kepada
Pemegang Hak adalah salinan Aktanya, sedangkan Asli Akta disimpan di kantor pertanahan
- Selain itu, Indonesia juga tunduk kepada BW Buku ke-2.
D. Era SETELAH UUPA
- Setelah lahir UUPA, segala aturan yang berkaitan dengan tanah pada BW buku ke-2, dinyatakan sudah
tidak berlaku lagi
- Setelah UUPA, kemudian lahir PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan PP
10/1961 ini akhirnya Sistem Pendaftaran Tanah berubah menjadi Sistem Pendaftaran Hak
- Kemudian PP 10/1961 ini diperbaharui menjadi PP No. 24 tahun 1997.
- Pasal 19 PP 24/1997 memberikan perintah yang jelas tentang Kegiatan Pendaftaran Tanah
12. Penyempurnaan PP 24 terhadap PP 10:
- Pada PP 10, target tanah yang didaftarkan adalah tanah-tanah yang diatur oleh UUPA, yaitu tanah-tanah yang
diatasnya sudah ada hak, yaitu Hak Milik, HGB, HGU, dan Hak Pakai. Tetapi dengan perkembangan waktu,
dimana target pendaftaran tanah adalah tanah di seluruh Indonesia, maka tentunya perlu diperluas lagi ruang
lingkup pendaftaran tanah selain tanah-tanah yang diatur oleh UUPA.
- Oleh karena itu, dalam PP 24, ruang lingkup pendaftaran tanah DIPERLUAS termasuk tanah Hak
Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, Tanah Wakaf

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

6

HUKUM POSITIF PENDAFTARAN TANAH
13. Pengertian Hukum Positif adalah hukum yang berlaku pada WAKTU dan TEMPAT TERTENTU
14. DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH
A. Landasan KONSTITUSI: Pasal 33 ayat (3) UUD 1945
Konstitusi ini yang memberikan batasan yang jelas bagi Negara terkait dengan penguasaan Tanah, dimana
Negara TIDAK MEMILIKI, melainkan hanya MENGUASAI Bumi, air dan segala isi yang
terkandungnya. Dengan kata lain, Negara diberikan hak dan wewenang oleh Rakyat untuk mengatur hal-hal
terkait dengan tanah demi kemakmuran rakyat. Dan landasan ini yang MEMBEDAKAN dengan asas
Domain Veklaring, yang mana tanah adalah DIMILIKI oleh Negara.
B.

Landasan OPERASIONAL
a. UU Pokok Agraria No. 5 tahun 1960 (UUPA)
 UU ini menjelaskan lebih lanjut mengenai hak dan wewenang yang diberikan oleh Rakyat kepada
Negara untuk:
 mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharan bumi, air
dan ruang angkasa
 Menentukan dan mengatur hubungan hukum (Hak dan Kewajiban) antara orang dengan Bumi, air
dan ruang angkasa.
 Menentukan dan mengatur hubungan hukum (Hak dan Kewajiban) antara orang dengan perbuatan
hukum terkait dengan Bumi, air dan ruang angkasa.
 Pasal 19 ayat (1) UUPA menjelaskan bahwa untuk masalah Pendaftaran Tanah di wilayah RI, diatur
lagi lebih spesifik dalam PP
 Pendaftaran Hak Atas Tanah:
 Pasal 19 ayat (2) UUPA menjelaskan mengenai jenis-jenis kegiatan pendaftaran tanah
 Pasal 23, 32, 38
 Pasal 53
b. Peraturan Pelaksana: PP No 24 tahun 1997 jo. PMNA/Ka BPN No. 3/1997
c. Peraturan Lainnya
- UU No. 41/2004 tentang Wakaf (Dulu PP No. 28/1977 tentang Perwakafan Tanah Milik melaksanakan amanat Pasal 49 UUPA)
- UU No. 16/1985 tentang Rumah Susun yang sudah diganti UU No. 20 Tahun 2011
- UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
Tanah
- PP No.40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
- PP No. 37/1998 tentang PPAT
- Permenag/Ka. BPN No. 1/1996 tentang Hak Pakai dan Hak Pengelola

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

7

PENJABARAN PP 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
15. DEFINISI/PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH – Pasal 1 Ayat (1)
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara atau Pemerintah secara terus
menerus, dan teratur, meliputi Pengumpulan, Pengolahan, Pembukuan, Penyajian serta Pemeliharaan
DATA, yaitu DATA FISIK dan DATA YURIDIS, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanag
dan satu-satuan Rusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
16. CIRI PENDAFTARAN TANAH
a. Rangkaian Kegiatan
Menunjukan adanya kegiatannya tidak ada hanya satu, melainkan banyak kegiatan yang berkaitan satu
dengan yang lainnya secara berurutan, diawali dari tersedianya data yang diperlukan
b. Terus Menerus
Menunjukan pada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah
terkumpul harus selalu dipelihara
c. Teratur
Menunjukan semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundangan yang sesuai, karena hasilnya
akan merupakan tanda bukti (Data Bukti) menurut hukum.
d. Wilayah
Wilaya kesatuan administrasi pendaftaran (terdiri dari Kelurahan2), yang bisa meliputi seluruh wilayah Negara
e. Tanah-tanah tertentu
Awalnya sejak terbitnya UUPA, tanah-tanah yang dapat didaftarkan adalah sangat terbatas, yaitu hanya Hak
Milik, HGU dan HGB. Kemudian objek tanah ini diperluas berdasarkan PP 24/1997.
17. ASAS PENDAFTARAN TANAH MENURUT PP 24/1997 – Pasal 2
a. Sederhana
Pendaftaran tanah harus dilakukan dengan proses yang sederhana, tidak berbelit-belit dan mudah dipahami
oleh orang awam.
b.

Aman
Pendaftaran Tanah ini tidak memberikan jaminan atau kepastian hukum bagi seseorang yang sudah
tercantum sebagai pemegang hak, oleh karena itu Pendaftaran Tanah harus dilakukan seteliti, seaman dan
sedetil mungkin untuk meminimalisir sengketa-sengketa di waktu yang akan datang

c.

Terjangkau
Pendaftaran tanah harus dapat dilakukan dengan biaya yang murah dan rasional, sehingga dapat terjangkau
oleh segala lapisan masyarakat di Indoneisa

d.

Muktakhir
Pendaftaran Tanah adalah suatu kegiatan yang akan berlangsung secara terus menerus, sehingga dibutuhkan
data yang selalu terbaru dan terupdate sesuai dengan kondisi dari tanahnya

e.

Terbuka
Pendaftaran Tanah nantinya akan bersifat terbuka dan diketahui bagi para pihak yang berkepentingan
terhadap tanah tersebut

18. KEGUNAAN atau FUNGSI dari PENDAFTARAN TANAH (Land Registration) – Pasal 3
a. Memberikan kepastian hukum bagi para Pemegang Hak (yang mempunyai tanah), karena Pemegang Hak
akan diberikan Surat Tanda Bukti Hak oleh Pemerintah, yang akan mempermudah pemegang hak dalam
hal pembuktian atas hak yang dikuasai dan dimilikinya tersebut.
b.

Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, seperti para calon pembeli atau calon
kreditor, terkait dengan tanah yang akan dibelinya atau akan dijadikan sebagai jaminan

c.

Terselenggaranya TERTIB ADMINISTRASI PERTANAHAN bagi Pemerintah, karena Pendaftaran
Tanah merupakan suatu kegiatan yang terus menerus atau suatu rangkaian kegiatan yang terdiri dari
beberapa kegiatan yang berjalan terus menerus/berkesinambungan (Pemeliharaan Data)

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

8

19. PARA PENYELENGGARA & PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH – Pasal 5 s/d Pasal 8
Para Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah terdiri dari:
a. Badan Pertanahan Nasional – Pasal 5
b. Kepala Kantor Pertanahan – Pasal 6
c. PPAT – Pasal 6 (2)
d. PPAT Sementara – Pasal 7 (1)
Khusus untuk daerah-daerah terpencil, dapat menunjuk Camat sebagai PPAT Sementara yang ditunjuk oleh
Menteri
e. Pejabat lain – Pasal 6 (2)
b. PPAIW: Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf
c. PPAL: Pejabat Pembuat Akta Lelang
f. Panitia Ajudikasi – Pasal 8
 Panitia Ajudikasi ini dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dan berfungsi untuk membatu
Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah secara SISTEMATIK. Tugas dan
wewenang Panitia Ajudikasi ini diatur oleh Menteri
 Panitia Ajudikasi ini tersusun dari:
(1) Ketua Panitia, yang dijabat oleh pegawai BPN
(2) Anggota
d. Pegawai BPN ahli bidang Pendaftaran Tanah
e. Pegawai BPN ahli bidang Hak
f. Kepala Desa/Lurah atau Pamong Desa
g. Seseorang yang ahli dalam menilai kepastian data yuridis (tambahan)
 Panitia Ajudikasi dibantu oleh para satuan tugas, yaitu:
h. Satuan tugas pengukuran dan pemetaan
i. Satuan tugas pengumpul data yuridis
j. Satuan tugas administrasi lainnya yang tugas, susunan dan kegiatannya diatur oleh Menteri
20. OBJEK PENDAFTARAN TANAH – Pasal 9(1)
Objek Pendaftaran Tanah ini merupakan perluasan dari PP 10/1961, yang akhirnya meliputi:
a. Bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGB, HGU dan Hak Pakai
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Wakaf
d. Hak Milik atas satuan rumah susun
e. Hak Tanggungan
f. Tanah Negara
21. PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI – Pasal 13 s/d Pasal 35
Terbagi menjadi 2 cara yaitu:
a. Pendaftaran Tanah SISTEMATIK : Pendaftaran tanah yang dilakukan secara SERENTAK meliputi satu atau
sebagian dari wilayah desa/kelurahan yang ditetapkan oleh Menteri (diprakarsai oleh Pemerintah) – Pasal 13
(2)
b. Pendaftaran Tanah SPORADIK: Pendaftaran Tanah yang dilakukan pada suatu daerah yang belum ditetapkan
sebagai wilayah SISTEMATIK dan berdasarkan INISIATIF dari PIHAK YANG BERKEPENTINGAN –
Pasal 13 (3&4)

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

9

22. TEKHNIS PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI – Pasal 14 s/d Pasal 35, terdiri dari:
A. PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA FISIK – Pasal 14 s/d Pasal 22
Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik dilakukan dengan Pengukuran dan Pemetaan, yang terdiri:
a. Pembuatan PETA DASAR PENDAFTARAN – Pasal 15 & Pasal 16
Ini melalukan langkah paling awal dalam kegaitan Pendaftaran Tanah yang dilakukan oleh
Pemerintah dalam Pendaftaran Tanah SISTEMATIK dan SPORADIK (Diusahakan)
PETA DASAR PENDATARAN ini nantinya akan menjadi acuan atau dasar pembuatan PETA
PENDAFTARAN bagi tanah-tanah lainnya dalam suatu area didalam Peta Dasar Pendaftaran
tersebut – Pasal 16 (4)
b. PENETAPAN BATAS bidang tanah – Pasal 17 s/d Pasal 19
Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran baik secara sistematik dan sporadik, harus
didapatkan persetujuan dari para pihak yang berkepentingan (asas contradictoire delimitate) – Pasal
17 (2)
Persetujuan dari pihak yang berbatasan harus dituangkan dalam berita acara yang ditandatangani
oleh yang memberikan persetujuan – Pasal 18 (4)
c. PENGUKURAN & PEMETAAN bidang tanah dan pembuatan PETA PENDAFTARAN – Pasal 20
Bidang tanah yang sudah ditetapkan batasnya, kemudian diukur dan dibuat petanya (Dipetakan)
pada PETA DASAR PENDAFTARAN – Pasal 20 (1)
Jika dalam suatu daerah belum terdapat Peta Dasar Pendaftaran, maka dapat dilakukan langkah
berikut:
 Menggunakan peta lain yang memenuhi syarat untuk pembuatan Peta Pendaftaran – Pasal 20 (2)
 Jika juga tidak terdapat Peta Lainnya, maka akan dibuat Peta Dasar Pendaftaran secara bersamaan
pada saat melakukan pemetaan pada tanah yang bersangkutan – Pasal 20 (3)
d. Pembuatan DAFTAR TANAH – Pasal 21
Hasil pemetaan akan diberikan NOMOR PENDAFTARAN dan dibukukan dalam DAFTAR TANAH –
Pasal 21 (1)
e. Pembuatan SURAT UKUR – Pasal 22
SURAT UKUR ini adalah HASIL AKHIR dari Pengolahan Data Fisik
B. PEMBUKTIAN HAK & PEMBUKUAN – Pasal 23 s/d Pasal 31 (PENGUMPULAN DATA YURIDIS)
a. Pembuktian HAK BARU – Pasal 23
 Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan harus dibuktikan dengan Penetapan Pemberian Hak
dari Pejabat Berwenang
 Hak Tanah yang didapat karena terjadinya Perbuatan Hukum harus dibuktikan dengan Akta PPAT
Asli
 Tanah Wakaf harus dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf yang dibuat oleh PPAIW
 Hak Milik atas Satuan Rumah Susun harus dibuktikan dengan Akta Pemisahan
 Pemberian Hak Tanggungan harus dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan
b. Pembuktian HAK LAMA
(1) Prosedur Pembuktian
- Hak Tanah Konversi dari Hak Lama harus dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi
dan/atau pernyataan yang bersangkutan, yang kesemuanya akan dinilai kebenarannya oleh
Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan (Sporadik) – Pasal 24 (1)
- Jika tidak tersedia bukti-bukti, maka dapat dibuktikan dengan Penguasaan Fisik Tanah selama
20 tahun atau lebih secara berturut-turut, dengan syarat sebagai berikut:
 Penguasaannya dilakukan dengan itikad baik
 Penguasaannya tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat atau pihak lainnya selama
pengumuman atau sebelumnya
Pasal 24 (2)
(2) Penelitian Alat Bukti
- Hasil penelitian Bukti oleh Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan
(Sporadik) akan dituangkan dalam DAFTAR ISIAN yang ditetapkan oleh Menteri – Pasal 25 (2)

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

10

(3) Pengumuman - UAS
Daftar Isian dan Peta Tanah yang telah ditetapkan tersebut harus diumumkan, selama:
a. 30 hari bagi Pendaftaran SISTEMATIK, yang ditempatkan di kantor Panitia Ajudikasi, Kantor
Kepala Desa bersangkutan dan tempat lain yang dianggap perlu – Pasal 26 (1&2)
b. 60 hari bagi Pendaftaran SPORADIK, yang ditempatkan di Kantor Pertanahan, Kantor Kepala
Desa bersangkutan dan tempat lain yang dianggap perlu. Bahkan dapat juga dilakukan di Media
Massa - Pasal 26 (1,2&3)
UAS: Pengumuman untuk Sporadik mempunyai waktu yang lebih lama dibandingkan dengan
Sistematik, karena Sporadik dilakukan secara individual yang mana sifatnya lebih privat dan tertutup
dibandingkan dengan Sistematik yang dilakukan secara bersama-sama
(4) Keberatan
a. Jika selama masa pengumuman ada pihak yang mengajukan keberatan atas data fisik dan data
yuridis yang dimumkan, maka Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan
(Sporadik) harus secepatnya mengusahakan penyelesaian secara musyawarah – Pasal 27 (1)
b. Jika musyawarah tersebut berhasil, maka akan dibuatkan berita acara penyelesaian. Dan jika
terdapat perubahan akibat musyawarah tersebut, maka diumumkan kembali sesuai dengan
aturan sebelumnya – Pasal 27 (2)
c. Jika musyawarah tersebut tidak berhasil, maka Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala
Kantor Pertanahan (Sporadik) harus memberitahukan secara tertulis kepada Pihak yang
keberatan agar mengajukan gugatan ke Pengadilan – Pasal 27 (3)
(5) Penetapan
a. Setelah jangka waktu pengumuman ini berakhir, maka data fisik dan data yuridis yang
diumumkan tersebut akan DISAHKAN dengan berita acara yang bentuknya ditentukan oleh
Menteri – Pasal 28 (1)
b. Jika setelah jangka waktu pengumuman ini berakhir, MASIH ada kekurangan pada data
yuridis atau data fisik atau masih ada keberatan yang belum terselesaikan , maka pengesahan
tersebut TETAP DILAKUKAN dengan memberikan catatan khusus atas kekurangan tersebut
atau keberatan yang belum terselesaikan – Pasal 28 (2)
c. Pembukuan Hak
(1) Pembukuan Hak TANPA MASALAH
Setelah memverifikasi alat bukti dan mendapatkan Berita Acara Pengesahan atas Hak atas Tanah, Hak
Pengelolaan, Tanah Wakaf dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka akan diterbitkan BUKU
TANAH yang memuat Data Fisik dan Data Yuridis serta SURAT UKUR-nya– Pasal 30 (1.a)
(2) Pembukuan Hak DENGAN MASALAH
a. Jika Data Fisik dan Data Yuridisnya belum lengkap, maka akan diberikan Catatan Khusus pada
Buku Tanah tersebut – Pasal 30 (1.b)
Catatan Khusus ini dapat dihapus jika:
 Dilengkapi segala alat bukti yang diperlukan
 Telah lewat 5 tahun tanpa ada yang mengajukan gugatan
b. Jika terdapat Pihak yang Keberatan dengan Data Fisik dan Data Yuridis, tapi TIDAK
mengajukan Gugatan ke Pengadilan, maka tetap akan diterbitkan Buku Tanah dengan
Catatan Khusus mengenai Sengketanya. Dan pihak yang keberatan tersebut, akan
diberitahukan oleh Panitia Ajudikasi (Sistematik) dan Kepala Kantor Pertanahan (Sporadik)
untuk mengajukan gugatan ke pengadilan dalam jangka waktu 60 hari (Sistematik) dan 90 Hari
(Sporadik) – Pasal 30 (1.c)
Catatan Khusus ini dapat dihapus jika:
 Telah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak yang bersengketa
 Terdapat putusan pengadilan yang INKRACHT
 Tidak terdapat gugatan melewati jangka waktu yang diatur tersebut, yaitu waktu 60 hari
(Sistematik) dan 90 Hari (Sporadik

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

11

c. Jika terdapat Pihak yang Keberatan dengan Data Fisik dan Data Yuridis dan MENGAJUKAN
Gugatan ke Pengadilan, tetapi TIDAK ADA Perintah Status quo atau Putusan Sita, maka
akan dibuat pembukuan dalam Buku Tanah dengan catatan khusus mengenai sengketa tersebut
– Pasal 30 (1.d)
Catatan Khusus ini dapat dihapus jika:
 Telah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak yang bersengketa
 Terdapat putusan pengadilan yang INKRACHT
d. Jika terdapat Pihak yang Keberatan dengan Data Fisik dan Data Yuridis dan MENGAJUKAN
Gugatan ke Pengadilan dan ADA Perintah Status quo atau Putusan Sita dari Pengadilan,
maka akan dibuat Pembukuan dalam Buku Tanah dengan cara MENGOSONGKAN nama
Pemegang Haknya dan hal lain yang disengketakan, serta membuat catatan khusus tentang Sita
atau perintah status quo tersebut – Pasal 30 (1.e)
Buku Tanah dapat dilengkapi dan Catatan Khusus ini dapat dihapus jika:
 Telah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak yang bersengketa
 Terdapat putusan pengadilan yang INKRACHT dan Pencabutan Sita atau Status Quo dari
Pengadilan
INTINYA, PEMBUKUAN HAK ini tidak akan TERPENGARUH dengan adanya suatu
sengketa/ the Show must GO ON
C. PENERBITAN SERTIFIKAT – Pasal 31 s/d Pasal 32
a. Sertifikat TETAP dapat diterbitkan meski ada catatan-catatan khusus sebagaimana yang dijelaskan pada
Pasal 30 ayat (1), sepanjang tidak disengketakan. Dan nantinya catatan-catatan tersebut dapat dihapus
sesuai dengan persyaratan dan kondisi tertentu
b. Sertifikat HANYA diserahkan kepada Pihak yang namanya tercantum pada buku tanah sebagai
pemegang hak
c. Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan satu
sertifikat yang diserahkan kepada salah satu pemegang hak bersama
d. Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat
sejumlah banyaknya pemegang hak bersama
e. Sertifikat ini merupakan SURAT TANDA BUKTI HAK yang berlaku sebagai alat Pembuktian yang
Kuat sepanjang Sertifikat ini sesuai dengan Buku Tanah dan Surat Ukur yang terdapat pada kantor
pertanahan – Pasal 32 (1) – INI MERUPAKAN SALAH SATU UNSUR POSITIF PADA
PENDAFTARAN TANAH
f. Meski ada Unsur Positif, ternyata Pendaftaran Tanah kita sebenarnya menggunakan SISTEM
NEGATIF, seperti yang dapat dilihat pada Pasal 32 (2), dimana Orang lain yang merasa sebagai
pemegang hak sebenarnya dari sertifikat yang telah diterbitkan, mempunyai waktu 5 tahun sejak
diterbitkan sertifikat, untuk mengajukan keberatan terhadap sertifikat yang tersebut.
Pasal 32 (2) ini adalah suatu penerapan ketentuan hukum dari Hukum Adat, yaitu Lembaga
RECHTVERWEKKING, dimana seseorang yang menelantarkan tanah dalam jangka waktu tertentu,
maka akan kehilangan haknya jika ternyata tanah yang ditelantarkan tersebut dikuasai oleh orang lain.
Jadi dapat dikatakan bahwa Rechtverwekking ini adalah bentuk kepastian hukum bagi Sistem Negatif.
D. PENYAJIAN DATA FISIK & DATA YURIDIS – Pasal 33 s/d Pasal 34
Pada prinsipnya, Pasal 33 dan Pasal 34 ini menunjukan bahwa dalam Pendaftaran Tanah terdapat AZAS
PUBLISITAS dimana bagi siapapun yang berkepentingan dapat melihat
E. PENYIMPAN DAFTAR UMUM & DOKUMEN – Pasal 35

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

12

23. TEKHNIS PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH – PP24/1997 & PERMENAG 3/1997
1) FUNGSI: Pemeliharaan data dilakukan pada saat terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis dari objek
pendaftaran tanah yang sudah terdaftar – Pasal 36 (1)
 Perubahan Data Fisik: berubah objeknya, seperti luasnya berubah, karena pemecahan, pemisahan, dan
lain sebagainya
 Perubahan Data Yuridis: berubah mengenai kepemilikan haknya, seperti jangka waktunya yang
berakhir, dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Dan juga bisa terjadi perubahan dari Pemegang
Haknya, karena Peristiwa dan Perbuatan hukum, seperti akibat pewarisan, jual beli, dll.
2) BENTUK PERUBAHAN DATA YURIDIS
a. Pemindahan Hak
 Pemindahan hak ini yang terjadi akibat perbuatan hukum (Jual beli, tukar menukar, hibah dll), harus
DIBUKTIKAN dengan AKTA yang dibuat oleh PPAT, KECUALI Pemindahan melalui LELANG,
yang mana harus menggunakan RISALAH LELANG/Berita Acara Lelang yang dibuat oleh Pejabat
Lelang – Pasal 37 (1)
 Ada pengecualian bagi daerah-daerah terpencil, dimana tidak perlu menggunakan Akta PPAT
 Pembuatan Akta didepan PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang bersangkutan dan disaksikan
sekurang-kurangnya 2 saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi – Pasal 38
 Kita perlu mengetahui dengan jelas mana saja pemindahan hak yang HARUS menggunakan akta PPAT,
mana yang harus menggunakan Akta selain Pejabat PPAT atau bahkan yang tidak memerlukan Akta –
Lihat ketentuan tentang PPAT (PP 37/1998)
b. Pemindahan Hak dengan Lelang
 Pemindahan Hak dengan Lelang ini harus didaftarkan dengan KUTIPAN RISALAH LELANG yang
dibuat oleh PEJABAT LELANG – Pasal 41(1)
 Selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum objek dilelang, Kepala Kantor Lelang wajib meminta
keterangan kepada Kantor Pertanahan mengenai objek yang akan dilelang tersebut – Pasal 41 (2)
 Dan Kepala Kantor Pertanahan WAJIB mengeluarkan keterangan selambat-lambatnya 5 hari kerja
setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang
c. Peralihan Hak Karena Pewarisan – Pasal 42
 Pewarisan adalah termasuk Peristiwa Hukum, dengan demikian untuk pendaftaran peralihan haknya
TIDAK diperlukan Akta yang dibuat PPAT, melainkan cukup dilakukan langsung oleh Pihak yang
bersangkutan ke Kantor Pertanahan
 Sehubungan dengan peralihan karena pewarisan, tentunya para pihak yang ingin mendaftarkan peralihan
tersebut harus dapat menunjukan bukti-bukti terkait dengan ahli waris dan hak warisnya
d. Peralihan Hak Karena Penggabungan atau Peleburan Perseroan/Koperasi – Pasal 43
Peralihan Hak Karena Penggabungan ini terdiri dari 2 jenis, yaitu:
 Tidak didahului dengan Likuidasi:
Didaftarkan dengan suatu akta yang dapat membuktikan bahwa telah terjadi penggabungan atau
peleburan suatu Perseroan/Koperasi, dan akta tersebut pun harus sudah disahkan oleh Pejabat yang
berwenang
 Didahului dengan Likuidasi:
Didaftarkan berdasarkan Akta yang dibuat oleh PPAT, mengenai Pemindahan hak dalam rangka
likuidasi
e. Pembebanan Hak
Pembebanan Hak ini harus didaftarkan dengan Akta yang dibuat PPAT
f. Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah – Pasal 47
Ini dilakukan ketika jangka waktu hak atas tanah akan habis, seperti HGB yang akan berakhir

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

13

g. Pemecahan, Pemisahan dan Penggabungan Bidang Tanah – Pasal 48 s/d Pasal 50
 Pemecahan – Pasal 48
Yaitu suatu pemecahan secara sempurna, dimana dari satu tanah menjadi beberapa tanah yang
semuanya menjadi tanah yang baru dan memiliki sertifikat yang baru.
Contoh: Sertifikat Tanah yang berukuran 1000 meter persegi, dipecah menjadi 2 sertifikat yang
masing-masing berukuran 40 m dan 60 m, dimana kedua sertifikat tersebut adalah sertifikat yang
benar-benar baru dan sertifikat lama yang 1000 m dicabut
 Pemisahan – Pasal 49
Yaitu satu bidang tanah dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, dan bidang tanah induk masih
tetap ada dan tidak berubah status hukumnya, kecuali luas dan batasnya saja yang berubah
Contoh: Ta
 Penggabungan – Pasal 50
Yaitu dua bidang tanah atau lebih, digabungkan menjadi satu bidang tanah yang baru dengan sertifikat
yang baru pula
h.
i.
j.
k.
l.

Pembagian Hak Bersama – Pasal 51
Hapusnya Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun – Pasal 52
Peralihan dan Hapusnya Hak Tanggungan – Pasal 53 & Pasal 54
Perubahan Data Pendaftaran Tanah Berdasarkan Putusan atau Penetapan Pengadilan – Pasal 55
Perubahan Nama – Pasal 56

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

14

SERBA SERBI PPAT – PP 37/1998
24. AKTA YANG WAJIB DIBUAT DI PPAT – PASAL 2 (2)
Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai alat bukti telah dilaksanakannya suatu perbuatan hukum
tertentu mengenai Hak Atas Tanah/Hak Atas Satuan Rumah Susun
Akta tanah yang dibuat PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah:
a. Akta Jual Beli
b. Akta Tukar Menukar
c. Akta Hibah
d. Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan (Inbreng)
e. Akta Pembagian Hak Bersama
f. Akta Pemberian HGB atas tanah Hak Milik
g. Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik
h. Akta Pemberian Hak Tanggungan
i. Akta Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan
25. ALASAN PPAT DAPAT MENOLAK PEMBUATAN AKTA – PASAL 39 PP 24/1997
PPAT pada dasarnya termasuk dalam kategori Pejabat Tata Usaha Negara, dengan demikian jika PPAT menolak
atau tidak mengeluarkan akta yang mana menjadi kewajibannya, maka PPAT tersebut dapat diajukan ke PTUN
atas penolakannya tersebut.
Hanya saja, PPAT mempunyai pengecualian tertentu untuk dapat menolak untuk membuat Akta yang
dimohonkan kepadanya, sebagaimana yang telah diperbolehkan oleh Peraturan Perundangan, yaitu dijelaskan
secara lengkap dan detil pada Pasal 39 PP 24/1997
26. BATASAN WAKTU BAGI PPAT UNTUK SEGERA MENDAFTARKAN AKTA – PASAL 40 PP 24/1997
Pasal 40 PP 24/1997 menjelaskan bahwa PPAT berkewajiban untuk segera medaftarkan akta yang telah
dibuatnya ke kantor pertanahan, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatangani akta
27. TINDAKAN PPAT SEBELUM MEMBUAT AKTA
A. Cek sertifikat ke BPN
B. Cek Dokumen
 Dokumen tentang Orang : KTP para pihak, Surat Nikah, Surat Kematian, Surat Keterangan Waris, KK dll
 Dokumen tentang Objek: Sertifikat, SPPT-PBB 10 tahun terakhir
C. Bayar Pajak + Validasi
Sebenarnya bayar Pajak adalah kewajiban dari Para Pihak, PPAT peranannya hanya membantu untuk
membayarkannya saja, untuk memastikan segala sesuatunya sesuai dengan aturanya
Terkait dengan Validasi, dalam prakteknya yang paling diutamakan adalah Pembayaran Pajaknya saja,
karena Validasi tersebut memakan waktu yang cukup lama dan repot, karena harus dilakukan di 2 tempat
yang berbeda, yaitu:
 Validasi PPH dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak Pemerintah Pusat
 Validasi BPHTB dilakukan di Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda)
D. Menerbitkan Akta
E. Mendaftarkan ke BPN agar dapat diterbitkan Sertifikatnya

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

15

28. BIAYA – BIAYA YANG DIPERLUKAN DALAM PROSES PERALIHAN HAK TANAH
1) Biaya PNBP
2)

Biaya Balik Nama

3)

Biaya Pengurusan

4)

Biaya Pajak Jual Beli
A. Pajak Penjual – PPH
Karena Penjual menerima uang, tentunya Penjual harus membayar PPH, yang mana merupakan Pajak
Penerimaan Pusat dan masuk kedalam APBN – UU No. 7/1983 juncto UU No. 36/2008
Perhitungan:
Nilai Transaksi x Tariff (5%)
B. Pajak Pembeli – BPHTB
Karena Pembeli mendapatkan barang, maka Pembeli harus membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak
Tanah Bangunan), yang merupakan Pajak Penerimaan Daerah dan masuk kedalam APBD – UU No.
28/1999 tentang Pajak Daerah dan Retribusi.
Sebelumnya, BPHTB ini masuk kedalam penerimaan Pemerintah Pusat (APBN)
Perhitungan:
Nilai Transaksi – NOPTKP (Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak) x Tariff (5%)
Note: Nilai NOPTKP ini berbeda untuk setiap daerahnya, dan akan diatur melalui Perda untuk nilainya.
Untuk daerah DKI Jakarta adalah Rp80 Juta

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

16

SERBA SERBI HAK TANGGUNGAN – DASAR HUKUM UU No.4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
29. OBJEK HAK TANGGUNGAN – PASAL 4 UUHT
Pada prinsipnya, Hak Tanggungan ini ini merupakan Jaminan atas TANAH, yang mana OBJEK HT ini \terdiri
dari:
- Hak Atas Tanah: HM, HGB, HGU, HP
- SRS diatas HM/HGB/HP
30. SYARAT TANAH MENJADI OBJEK HT
a. Dapat dinilai dg Uang
b. Dapat dipindahtangankan
c. Termasuk Hak yg di Daftar dlm Daftar Umum
d. Ditunjuk oleh UU (HM, HGU, HGB, Hak Pakai).
SYARAT agar Benda Diatas Tanah dapat ikut menjadi Objek HT:
a. Merupakan satu kesatuan dg tanahnya
b. Merupakan Milik Pemilik Tanah
c. Diperjanjikan secara tegas dalam APHT.
Sedangkan jika bendanya milik orang lain, maka dapat dilakukan jika pemilik benda tersebut turut serta
menandatangani APHT
31. LAHIRNYA HT – Pasal 13 (4) UUHT
HT lahir pada saat dibukukan dalam Buku Tanah HT, yaitu pada hari ke 7 setelah penerimaan secara lengkap
Berkas Pendaftaran HT.
Jadi, Tanggal buku tanah adalah tanggal HARI KE-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang
diperlukan bagi Pendaftaran HT. Jika hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, maka tanggal Buku Tanah HT
akan jatuh pada hari kerja berikutnya
32. TAHAP PEMBEBANAN HT
a. Tahap Pemberian HT – AZAS SPESIALITAS
Dilakukan di hadapan PPAT, yang kemudian dibuatkan APHT dimana didahuli dengan Perjanjian Pokoknya,
yaitu Perjanjian Utang Piutang dengan janji akan memberikan HT sebagai jaminan pelunasan Kredit yang
telah diperjanjikan. Bentuknya harus secara tertulis, baik Otentik maupun di bawah tangan
b. Tahap Pendaftaran HT – AZAS PUBLISITAS
Dilakukan di kantor Pertanahan, yang mana tahap ini bertujuan untuk memenuhi Syarat PUBLISITAS bagi
sahnya pemberian HT dan sebagai syarat untuk lahirnya HT dan mengikatnya HT terhadap pihak ketiga –
Pasal 13 (5)
33. AZAS SPECIALITAS PADA APHT – Pasal 11& 12 UUHT
Didalam APHT harus dicantumkan dengan jelas keterangan-keterangan terkait dengan HT-nya sebagaimana yang
tercantum pada Pasal 11 UUHT, antara lain identitas Pemberi dan Penerima HT, Objek HT-nya (Luas, letak,
ukurannya; jumlah hutang/kreditnya; janji-janjinya, dan lain sebagainya
34. AZAS PUBLISITAS PADA HT – Pasal 13 UUHT
Azas Publisitas akan juga terdapat pada HT, yaitu pada saat HT tersebut telah didaftarkan di Kantor Pertanahan,
sebagaimana yang telah diatur pada Pasal 13 UUHT, yaitu Pemberian HT wajib didaftarkan di Kantor
Pertanahan, selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah tanda tangan APHT
35. JENIS JENIS SERTIFIKAT
a. Sertifikat HAK ATAS TANAH – HGB, HAK MILIK
- Salinan Buku Tanah
- Salinan Surat Ukur
b.

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, terdiri dari (Pasal 9 UU RS):
- Salinan Buku Tanah & Surat Ukur
- Gambar Denah
- Pertelaan: Keterangan tentang Unit, Bagian Bersama, Tanah Bersama, Hak Bersama dan Hak Perorangan

c.

Sertifikat HAK TANGGUNGAN, terdiri dari:
- Salinan Buku Tanah & Surat Ukur Hak Tanggungan
- Salinan APHT (Asli disimpan PPAT dan diKantor Pertanahan)
you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

17

36. SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
a. Yang berwenang membuatnya:
 Notaris: jika tanahnya terletak di luar wilayah jabatan selaku PPAT
 PPAT: Jika tanahnya terletak di dalam wilayah jabatan selaku PPAT
b.

Jangka Waktu
 Untuk tanah yang sudah terdaftar atas nama pemberi HT (sudah bersertifikat): 1 bulan sesudah
diberikan (Ps 15 ayat 3 UUHT)
 Untuk tanah yang belum terdaftar (belum bersertifikat), termasuk yg belum terdaftar atas nama Pemberi
HT (Belum Balik Nama): 3 Bulan setelah sertifikat jadi (Ps 15 ayat 4 UUHT dan Penjelasannya).

c.

SKMHT tidak dapat ditarik atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, kecuali:
- Karena kuasa tersebut telah dilaksanakan
- Karena telah habis jangkat waktunya (Pasal 15 ayat 2).

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Pendaftaran Tanah
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

18