CIC Hukum Agraria sari kuliah
HUKUM AGRARIA
Dosen:
1. Muh.Hasan Wargakusumah, S.H.
2. Nia Kuniiad, S.H., MH.
MATERI PERKULIAHAN
♦ Antara lain meliputi:
I.
Pengertian dan Ruang Lingkup Hukum Agraria,
II.
Undang-undang Pokok Agraria (UUPA),
III.
Hak-hak Penguasaan atas Tanah,
IV.
Hak Ulayat,
V.
Konversi,
VI.
Hak Perorangan atas Tanah,
VII.
Landreform,
VIII.
Pendaftaran Tanah,
IX.
Tata Guna Tanah,
X.
Pencabutan dan Pembebasan Hak atas Tanah,
XI.
Hak Tanggungan.
MATERI DISKUSI
♦ Meliputi :
1. Kedudukan hak ulayat dalam pembangunan nasional,
2. Perbandingan pengaturan HGU, HGB, Hak Pakai (UUPA, PP No. 40 Tahun
1996),
3. Pemilikan rumah tempat tinggal oleh orang asing berdasarkan PP No. 41 Tahun
1996,
4. Rumah susun (UU No. 16 Tahun 1985),
5. Kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
1
6. Upaya pemanfaatan tanah kosong dalam rangka optimalisasi pemanfaatan tanah,
7. Kegiatan pelaksanaan hak tanggungan menurut UU No. 4 Tahun 1996,
8. Kegiatan pengadaaan tanah untuk kepentingan umum,
9. Studi kasus penjarahan tanah,
10. Landreform.
PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP HUKUM AGRARIA
Pengertian
•
Yaitu:
1. Pengertian sempit: tanah, sebidang tanah, urusan tanah pertanian, urusan
pemilikan tanah.
2. Pengertian luas: meliputi bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di
•
dalamnya serta ruang angkasa.
Dalam UUPA lebth menitikberatkan pada bumi yaitu permukaan bumi/tanah; tubuh
bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air, sedangkan yang lain hanya
•
disinggung sebagian kecil.
Menurut Boedi Harsono:
Agraria dibagi ke dalam:
1. Bahasa umum,
Bahwa sebutan agraria tidak selalu dipakai dalam arti yang sama.
2. Bahasa pemerintahan,
•
Di lingkungan administrasi pemerintahan, ugraria dipakai dalam arti tanah.
Hukum Agraria adalah:
1. Perangkat perundang-undangan yang memberikan landasan hukum bagi penguasa
dalam melaksanakan kebijakannya di bidang pertanahan.
2. Bukan hanya merupakan satu perangkat bidang hukum.
Merupakan satu kelonnpok berbagai bidang hukum yang masing-masing
mengatur hak-hak penguasaan atas sumber daya alam yang termasuk dalam
pengertian agraria; yaitu sebagai berikut:
a. Hukum Tanah: mengatur hak-hak penguasaan atas tanah.
b. Hukum Air : mengatur hak-hak penguasaan atas air.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
2
c. Hukum Pertambangan : mengatur hak-hak penguasaan atas bahan tambang.
d. Hukum Perairan: mengatur hak-hak penguasaan atas kekayaan alam yang
terkandung dalam air.
e. Hukum penguasaan atas unsur-unsur ruang angkasa yang bukan space law.
Landasan
•
Landasan Hukum Agraria nasional antara lain:
1. Pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar 1945,
2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA tentang peraturan mengenai
permukaan bumi (tanah) saja,
3. Peraturan Pemerintah (PP),
4. Keppres,
•
5. Permenag (Peraturan Menteri Agraria) /Kepmenag (Keputusan Menteri Agraria).
Dasar-dasar Hukum Agraria, diantaranya:
1. Dasar Kenasionalan:
Pasal 1 ayat 1 juncto pasal 23,
Pasal 4 Juncto pasal 20,
Pasal 4 Juncto pasal 16.
2
Tidak ada asas domein: dasar penguasaan tanah.
3
Pengakuan hak ulayat (pasal 3).
4
Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (pasal 6).
5
Hanya WNI yang dapat mempunyai hak milik atas tanah (pasal 21 ayat (1)).
Hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat(2)).
6
Persamaan hak antara pria dan wanita (pasal 9 ayat (2)).
Perlindungan terhadap WNI yang lemah. Pasal 26 ayat (1), pasal 11 ayat (1),
pasal 12 ayat (1), Pasal 13 ayat (2) dan (3).
7
Tanah pertanian harus dikerjakan atau diusahakan secara aktif oleh pemilik
sendiri, pasal 50.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
3
Hukum Agraria
Hukum Tanah
Arti luas
• Bumi
• Air; dan
• Kekayaan alam yang terkandung di
Mengatur salah satu aspek yuridis yang
disebut hak-hak penguasaan atas tanah
dalamnya.
Batasan dan Ruang Lingkup Agraria
•
Meliputi:
-
Agraria sebagai urusan pertanian atau tanah pertanian; urusan pemilikan tanah
(Kamus Bahasa Indonesia, Badudu -Zain).
-
Negara agraris adalah negara yang menyandarkan kehidupan rakyat pada hasil
pertanian (Kamus Umum Bahasa Indonesia).
-
Agraria berarti urusan tanah dan segala apa yang ada di dalam dan di atasnya
(Kamus Hukum Subekti Tjitrosoedibyo).
-
Hukum Agraria adalah kescluruhan hukum baik Hukum Perdata, Hukum Tata
Negara maupun Hukum Tata Usaha Negara yang mengatur hubungan-hubungan
antar orang, termasuk badan hukum, dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam
seluruh wilayah negara dan mengatur pula wewenang-wewenang yang bersumber
pada hubungan-hubungan tersebut (Kamus Hukum).
-
Dari lingkup-lingkup yang diatur dalam UUPA, maka UUPA tampak jelas
mencakup:
1. Tanah, tanah pertanian, dan membuka tanah (di hutan).
2. Hak-hak atas tanah, hak atas memungut hasil hutan, hak guna air, hak
pemeliharaan dan penangkapan ikan, hak guna ruang angkasa
3. Bumi (permukaan, tubuh dan yang berada di bawahnya dan di bawah air), air
(perairan pedalaman dan laut wilayah).
4. Penggalian kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, air, dan ruang
angkasa.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
4
5. Perencanaan umum, persediaan, peruntukkan, dan penggunaan bumi, air, dan
•
ruang angkasa.
Boedi Harsono membedakan pengertian agraria dalam bahasa umum, di lingkungan
Administrasi Pemerintahan dan dalam UUPA, sebagai berikut:
1. Dalam bahasa umum, sebutan agraria tidak selalu dipakai dalam arti yang sama.
2. Di lingkungan Administrasi Pemerintah dipakai dalam arti tanah, baik tanah
pertanian maupun non pertanian.
3. Dalam UUPA, digunakan pengertian dalam arti luas, dimana agraria merupakan
kelompok berbagai bidang hukum (Hukum Tanah, Hukum Air, Hukum
Pertambangan, Hukum Perikanan, Hukum Penguasaan atas Tenaga dan Unsurunsur Dalam Ruang Angkasa yang bukan Space Law).
4. Dalam Pendidikan tingkat hukum di Indonesia, Hukum Agraria disajikan sebagai
mata kuliah yang mempelajari Hukum Tanah, baik yang meliputi aspek publik
•
maupun perdata.
Kesimpulan:
-
UUPA ini mengatur tentang mengenai bumi, air dan ruang angkasa termasuk
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, tetapi tidak seluruhnya.
-
Atas penggalian kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, air, dan ruang
angkasa, hanya diamanatkan untuk diatur. (pasal 8 UUPA).
-
Atas persediaan, dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa, hanya
diamanatkan untuk dibuatkan rencana umum (pasal 14 UUPA).
-
Adapun yang paling banyak diaturnya adalah materi tentang bumi yaitu tentang
tanah sebagai permukaan bumi, terutama tanah pertanian dan hak-hak atas
tanahnya. Tentang hutan, hanya disebut tentang Hak Membuka Tanah dan Hak
Memungut Hasil Hulan. Tentang air, hanya diatur mengenai Hak Guna Air dan
Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan (pasal 16 ayat (2) huruf (a) dan (b)
UUPA). Tentang ruang angkasa, hanya diatur tentang Hak Guna Ruang Angkasa
dan Tenaga dan Unsur-unsur dalam Ruang Angkasa (pasal 16 ayat (2) huruf (c)
dan pasal 48 UUPA).
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
5
•
Perbedaan Hukum Agraria Nasional dengan Hukum Agraria Kolonial:
1. Hukum Agraria nasional : unifikasi hukum,
2. Hukum Agraria kolonial: terjadi dualisme hukum, terjadi diskriminasi;
a. Hukum Tanah Barat,
Menunjuk pada pokok-pokok ketentuan dalam Buku II KUHPdt tentang
Benda (berlaku bagi golongan Eropa dan Timur Asing).
b. Hukum Tanah Adat,
Bersumber pada adat yang tidak tertulis (berlaku bagi orang-orang Indonesia
asli).
Hukum Tanah Adat merupakan tanah hak ciptaan Pemerintah Hindia Belanda
(Hak Agrarische Eigendom, Landrijen, Tanah partikelir = Publik Rechter =
penguasa mempunyai kewenangan, misal untuk memungut pajak, mendirikan
pasar, dll.). Tanah Grant : tanah hak ciptaan pemerintah swapraja di Sumatera
Timur di daerah Kesultanan Deli. Swapraja : pemerintahan sendiri yang diberikan
kewenangan untuk mengatur.
o Hak Eigendom : hak milik menurut BW, bersifat mutlak = hak milik,
o Hak Erfpacht : Hak guna usaha, biasanya luas,
o Opstal : Hak guna bangunan, terbatas karena untuk bangunan,
•
o Acte van eigendom: tidak bersifat mutlak.
Agrarische Wet 1870 S: 1870: SS;
1. Gubenur Jenderal tidak boleh menjual tanah.
2. Tidak termasuk tanah-tanah yang tidak luas yang diperuntukkan perluasan desa,
dll.
3. Gubernur Jenderal boleh menyewakan dengan waktu 15 tahun, tanaman keras
puluhan tahun.
4. Memberikan hak erfpacht dalam waktu 75 tahun.
5. Gubernur Jenderal menjaga hak agraria eigendom diberikan kewenangan dalam
•
Agrarische Wet pasal 7 dengan pembatasan-pembatasan seperlunya.
Koninklijke Besluit 7 Agrarische Besluit Stb. 1870-118.
Pasal 1 Pernyataan Domein;
Semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
6
•
adalah domein negara.
Tujuan Asas Domein:
1. Landasan hukum bagi pemerintah Hindia Belanda untuk memberikan tanah-tanah
dengan hak barat yang diatur di dalam KUHPdt.
2. Untuk pembuktian bahwa yang memberikan hak-hak tersebut adalah benar-benar
eigenaar (pemilik).
HUKUM AGRARIA NASIONAL
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)
•
Tujuan dibentuknya UUPA:
1. Melctakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional yang
merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi
negara dan rakyat.
2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan di dalam
Hukum Pertanahan.
3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak
•
atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Hukum Tanah Adat sebagai sumber utama dalam pembukuan hukum tanah nasional.
Hukum Adat sebagai sumber utama untuk memperoleh bahan-bahannya berupa
•
konsepsi, asas-asas dan lambang-lambang hukum.
Konsepsi : komunalis religius,
Asas : pemisahan horisontal.
Lembaga hukum, jual beli, perbuatan hukum pemindahan hak tanah dengan
pembayaran harga secara tunai sifat dan cirinya riil dan terang (diketahui oleh Kepala
•
Adat. Kades, PPAT).
Undang-Undang yang dimaksud adalah: UU No. 5 Tahun 1960, LN. 1960 No. 104
Tambahan LN. No. 2543:
1. Judul UU: Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Sebutan UU: Undang-undang Pokok Agraria.
3. Tanggal diundangkan : 24 September 1960.
4. Sistematika UU:
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
7
a. Konsideran menimbang (huruf a s/d d),
b. Konsideran berpendapat (huruf a s/d e),
c. Konsideran memperhatikan,
d. Konsideran mengingat (huruf a s/d d),
e. Diktum;
Pertama
Bab I : Dasar-dasar dan Ketentuan-ketcntuan Tanah Pokok (15 pasal).
Bab II : Hak-hak atas Tanah, Air dan Ruang Angkasa serta Pendaftaran
Tanah (12 bagian dari pasal 16 s/d 51).
Bab III : Ketentuan-ketentuan Pidana (1 pasal dengan 3 ayat).
Bab IV : Ketentuan-ketentuan Peralihan (6 pasal).
Kedua
Ketentuan-ketentuan Konversi (pasal 1 s/d IX).
Ketiga
Keempat
Kelima
f. Penjelasan;
1. Penjelasan Umum;
a. Tujuan UUPA,
b. Dasar-dasar dari Hukum Agraria Nasional (angka 1 s/d 8),
c. Dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan hukum,
d. Dasar-dasar untuk mengadakan kepastian hukum.
2. Penjelasan pasal demi pasal.
HAK-HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
•
Jenis-jenis Hak penguasaan atas tanah:
1. Hak Bangsa Indonesia atas tanah.
2. Hak menguasai negara atas tanah.
3. Hak ulayat masyarakat Hukum Adat.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
8
Ad l): Hak Bangsa Indonesia atas tanah
•
Pasal 1 UUPA:
1. Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh wilayah
Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.
2. Seluruh bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya dalam wilayah RI sebagai karunia Tuhan YME adalah bumi, air dan
•
ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.
Hak Bangsa merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi, hak ulayat dan
•
hak-hak perorangan atas tanah, bersumber pada hak bangsa.
•
nullius.
Hak bangsa meliputi semua tanah: tidak ada sejengkal tanah pun yang merupakan res
Hak Bangsa bersifat abadi, hubungan abadi artinya bahwa selama rakyat Indonesia
yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada, dan selama bumi, air, ruang
angkasa Indonesia masih ada, tidak ada sesuatu kekuasaan yang dapat memutuskan
hubungan tersebut.
Ad 2): Hak menguasai negara atas tanah
•
Pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar 1945.
Pasal 2 UUPA:
Tugas mengelola seluruh bumi, air, ruang angkasa tidak mungkin dilaksanakan
sendiri oleh seluruh bangsa Indonesia, maka penyelenggaranya adalah oleh bangsa
Indonesia pada tingkatan yang tertinggi, dikuasakan kepada negara RI sebagai
organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
Hak menguasai dari negara meliputi semua tanah dalam wilayah RI, baik tanah-tanah
yang tidak atau belum dihaki maupun tanah-tanah yang sudah dihaki dengan hak-hak
perorangan oleh UUPA. Disebut tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Dalam praktek disebut tanah negara.
Hak menguasai dari negara tidak dapat dipindahkan kepada pihak lain, namun tanah
negara dapat diberikan dengan sesuatu hak atas tanah kepada pihak lain. Dalam
pelaksanaannya hak menguasai dari negara dapat dilimpahkan kepada:
1. Pemda,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
9
2. Masyarakat Hukum Adat,
3. Badan-badan otorita,
4. Perusahaan Negara, dan
•
5. Perusahaan Daerah (dengan hak pengelolaan).
Penjelasan UUPA:
Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di atas, negara dapat memberikan
tanah yang demikian kepada seseorang atau badan-badan dengan sesuatu hak
menurut peruntukkan dan keperluannya, misalnya : dengan hak milik, hak guna usaha
(HGU), hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai, atau memberikannya dalam
pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa (Departemen, Jawatan atau Daerah
Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.
Ad 3): Hak ulayat masyarakat Hukum Adat
•
Pasal 3 UUPA :
Hak ulayat merupakan serangkaian wewenang-wewenang dan kewajiban-kewajiban
suatu masyarakat Hukum Adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam
lingkungan wilayahnya. Hak ulayat meliputi semua tanah yang ada dalam lingkungan
wilayah hukum yang bersangkutan, baik yang sudah dihaki oleh seseorang maupun
yang belum. Masyarakat Hukum Adatlah sebagai penjelmaan dari seluruh
anggotanya yang mempunyai hak ulayat, bukan perorangan.
Hak ulayat mempunyai kekuatan berlaku ke dalam dan ke luar. Ke dalam
berhubungan dengan para warganya, ke luar dalam hubungannya dengan bukan
anggota masyarakat Hukum Adatnya, yang disebut orang asing/orang luar. Antara
hak ulayat dan hak-hak perorangan selalu ada pengaruh timbal balik, dimana semakin
banyak usaha yang dilakukan seseorang atas suatu bidang tanah, maka semakin erat
pula hubungannya dengan tanah yang bersangkutan dan semakin kuat pula haknya
atas tanah tersebut. Pemegang hak ulayat adalah masyarakat Hukum Adat.
Ada yang teritorial, yaitu karena para warganya bertempat tinggal di wilayah yang
sama, misalnya Nagari di Minangkabau.
Ada pula yang geneologis, yaitu karena para warganya terikat oleh pertalian darah
seperti suku dan kaum.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
10
•
Skema :
Tentang hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah abnormal :
Aspek Publik Perdata :
• Aspek publik :
Hak bangsa Indonesia
pemerintah memiliki kewenangan untuk mengatur.
• Aspek perdata :
semua memiliki
Hak menguasai negara
Aspek publik
Hak ulayat Masyarakat Adat
Aspek perdata
Hak perorangan/individual
(Hak atas tanah, Wakaf, Hak jaminan atas tanah)
HAK ULAYAT
Kedudukan Hak Ulayat Setelah UUPA
•
•
Kedudukan hak ulayat setelah berlakunya UUPA, pasal 3 UUPA menentukan bahwa
hak ulayat itu diakui apabila mewujud, pada kenyataannya masih ada.
Menurut Boedi Harsono, pengakuan hak ulayat disertai 2 syarat:
1. Mengenai eksistensinya yaitu apabila menurut kenyataannya masih ada; dimana
hak itu tidak ada lagi/memang tidak ada lagi/ tidak pemah ada, tidak akan
dihidupkan lagi bahkan tidak akan dilahirkan hak ulayat baru.
2. Syarat kedua: hal 191 Hukum Agraria di Indonesia (Boedi Harsono)
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
11
•
Skema:
Tentang aspek perdata dan publik hak ulayat
Aspek perdata
Aspek publik
Hak kepunyaan bersama atas tanah Tugas
bersama para anggota/warga
-
kewajiban
mengelola,
mengatur dan memimpin penguasaan,
pemeliharaan,
peruntukan
dan
penggunaan tanah.
Oleh individu/ anggota warga
Oleh ketua adat/
masyarakat, Hukum Adat: Hak milik adat
kepala adat
(hak perorangan bersumber pada hak
kepunyaan bersama.
•
Skema :
Tentang hubungan hak ulayat dengan hak perseorangan
Hak ulayat
Hak perorangan
Lemah
Kuat
Hak ulayat : oleh penguasa adat :
-
Kekuatan berlaku ke dalam
-
Kekuatan berlaku ke luar
Recognitie
Bagi orang asing
(paningset)
Bentuknya :
-
Berupa peran serta masyarakat, dsb,
-
Fasilitas-fasilitas.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
12
•
•
Secara alamiah hak semakin melemah ulayat karena:
-
Menguatnya hak perorangan.
-
Kebijakan pemerintah berupa perubahan dalam tata susunan dan penetapan
lingkup tugas kewenangan perangkat pemerintah didaerah.
Pasal 3 UUPA :
Keberadaannya diakui sepanjang menurut kenyataannya masih ada. Tidak boleh
bertentangan dengan UU dan peraturan yang lebih tinggi.
KONVERSI
•
•
Artinya perubahan, yaitu perubahan atas hak tanah barat dan hak atas tanah adat
menjadi hak-hak atas tanah dalam UUPA.
Macam-macam konversi:
1. Demi hukum,
Konversi terjadi dengan sendinnya tanpa suatu tindakan, misalnya; hak erfpacht
untuk perusahaan kebun besar sejak tanggal 24 September 1960 menjadi HGU,
jangka waktunya sudah ditentukan yaitu selama sisa waktu hak erfpacht tetapi
selama-lamanya 20 tahun.
2. Deklaratoir,
Konversi karena hukum tetapi konversi disertai syarat-syarat, diperlukan tindakan
penegasan yang bersifat deklaratoir, misalnya; konversi hak eigendom menjadi
hak milik disertai syarat bahwa yang mempunyainya pada tanggal 24 September
1960 berkewarganegaraan Indonesia.
3. Konstitutif,
Konversi tidak terjadi karena hukum, melainkan memerlukan tindakan khusus
yang bersifat konstitutif, misalnya; kemungkinan untuk mengubah hak konsesi
dan sewa untuk perusahaan kebun besar menjadi HGU. Pemegang hak konsesi
dan sewa harus mengajukan permohonan kepada Menteri Agraria. HGU akan
diperoleh dengan suatu ketetapan yang bersifat konstitutif.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
13
Konversi Hak atas Tanah Barat
•
Antara lain :
1. Terhadap hak eigendom,
Hak eigendom menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September
1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal. Jika syarat tersebut tidak dipenuhi
maka konversinya menjadi HGB dengan Jangka waktu 20 tahun.
Hak eigendom kepunyaan pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk
keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan dikonversi
menjadi hak pakai selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.
Hak eigendom yang diperuntukkan bagi keperluan lain misalnya untuk tempat
peristirahatan dikonversi menjadi HGB.
2. Terhadap hak erfpacht,
Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU yang berlangsung
selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun. Hak erfpacht untuk
perumahan dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya,
tetapi selama-lamanya 20 tahun.
3. Terhadap hak opstal
Hak opstal dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya,
tetapi selama-Iamanya 20 tahun.
Konversi Hak atas Tanah Adat
•
Antara lain :
1. Hak milik adat, hak agrarische eigendom, hak grant sultan dan yang sejenis
menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal.
Jika syarat tersebut tidak dipenuhi, konversinya menjadi HGU kalau tanahnya
merupakan tanah pertanian dan menjadi HGB, kalau tanahnya bukan tanah
pertanian, keduanya berjangka waktu 20 tahun.
2. Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak
pakai dikonversi menjadi hak pakai.
3. Hak gogolan yang bersifat tetap dikonversi menjadi hak milik, sedang yang tidak
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
14
tetap dikonversi menjadi hak pakai.
HAK PERORANGAN ATAS TANAH
Hak Milik
•
Pasal 20 s/d pasal 27 UUPA:
Pasal 50 UUPA :
1. Ketentuan-ketentuan mengenai hak milik lebih lanjut diatur dengan Undangundang.
2. Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai HGU, HGB, hak pakai dan hak sewa
•
untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.
Definisi (pasal 20).
Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.
•
Pasal 6 : Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
Subjek hak milik : adalah WNI, ada pengecualian berdasarkan PP No. 38 Tahun 1963
tentang penunjukkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas
tanah, yaitu:
1. Bank-bank yang didirikan oleh negara,
2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian,
3. Badan-badan keagamaan,
•
4. Badan-badan sosial.
Terjadinya hak milik, karena:
1. Hukum Adat : PP,
2. Penetapan pemerintah : PP,
3. Ketentuan undang-undang : konversi,
•
-
Peralihan, hapusnya dan pembebasan hak milik harus didaftarkan.
-
Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Hapusnya hak milik, bila :
1. Tanahnya jatuh kepada negara, karena;
a. Pencabutan hak,
b. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
15
c. Diterlantarkan,
d. Ketentuan pasal 21 ayat (3):
Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak
milik karena pewarisan tanpa waktu atau percampuran harta karena
perkawinan, demikian pula WNI yang setelah berlakunya Undang-undang
ini kehilangan kewarganegaraan, wajib melepaskan hak itu didalam jangka
waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilang kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu yang tersebut lampau hak milik itu
tidak dilepaskan, maka hak tersebut lepas karena hukum dan tanahnya jatuh
pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
Ketentuan pasal 26 ayat (2):
Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan
perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak
langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga
negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan
oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena
hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak
pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran
yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
2. Tanahnya musnah (pasal 27 UUPA).
Hak Guna Usaha (HGU)
•
•
•
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
UUPA pasal 28 s/d pasal 34, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 2 s/d pasal 18
Subjek HGU :
1. warga negara Indonesia dan
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
16
•
Jangka waktu berlaku HGU:
HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 ayat (1)), untuk
perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU untuk
waktu paling lama 35 tahun (pasal 29 ayat (2)), dan setelah itu dapat diperpanjang
dengan waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 ayat (3)).
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 :
Pasal 8 :
Hak guna usaha dapat diberikan untuk jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang
untuk waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbaharui kembali.
Pasal 11 :
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau pembaharuan
•
hak guna usaha dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan.
Hapusnya HGU, karena:
1. Jangka waktunya berakhir,
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi,
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,
4. Dicabut untuk kepentingan umum,
5. Diterlantarkan,
6. Tanahnya musnah,
7. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 (pasal 34 UUPA).
Hak Guna Bangunan (HGB)
•
•
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri.
Subjek HGB :
1. WNI
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
•
Indonesia.
Dalam UUPA pasal 35 s/d pasal 40, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 19 s/d 38.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
17
•
Terjadinya HGB :
1. Tanah negara : penetapan pemerintah,
•
•
2. Tanah milik : perjanjian.
Jangka waktu berlakunya HGB: diberikan dengan jangka waktu paling lama 30
tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
PP No. 40 Tahun 1996: hak guna bangunan diberikan untuk waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 tahun.
Pasal 28 :
Sebagaimana pasal II Peraturan Pemerintah menyebutkan bahwa untuk kepentingan
penanaman modal, maka permintaan perpanjangan dan pembaharuan hak dapat
dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan.
Pasal 29 :
HGB yang berasal dari hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30
•
tahun. Hak ini tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui.
Hapusnya HGB, karena :
1. Jangka waktunya berakhir,
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi,
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,
4. Dicabut untuk kepentingan umum,
5. Diterlantarkan,
6. Tanahnya musnah,
7. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) (pasal 40 UUPA).
Hak Pakai
•
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang
bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
18
Campus in Compact – Hukum Agraria
•
(pasal 41 ayat (1) UUPA).
Hal : pakai dapat diberikan :
1. Selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan yang tertentu.
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun
•
(pasal 41 ayat (2) UUPA).
Subjek hak pakai :
Menurut UUPA :
1. WNI,
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia,
4. Badan hukum asing, yang mempunyai perwakilan di Indonesia (pasal 42 UUPA).
Menurut PP No. 40 Tahun 1996 :
1. WNI,
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia,
3. Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan Pemerintah Daerah,
4. Badan-badan keagamaan dan sosial,
5. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia,
6. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional,
•
7. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
Jangka waktu berlakunya hak pakai :
UUPA tidak mengatur jangka waktu hak pakai, selama ini jangka waktu hak pakai
adalah 10 tahun sesuai dengan ketentuan Permendagri No.6 Tahun l972.
Pasal 45 PP 40 Tahun 1996 : Jangka waktu hak pakai adalah 25 tahun dan dapat
diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui, sedangkan hak pakai dari hak milik
tidak dapat diperpanjang, berlaku untuk 25 tahun dan dapat diperbaharui.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
19
Hak-hak atas Tanah yang Sifatnya Sementara
•
Sementara artinya pada suatu waktu hak-hak tersebut tidak akan ada lagi, yaitu:
1. Hak gadai
2. Hak usaha bagi hasil
3. Hak menumpang
•
•
•
4. Hak sewa
Diatur dalam pasal 10 UUPA.
Pengaturan kembali gadai tanah pertanian diatur dalam UU No. 56 Prp Tahun 1960.
Gadai adalah hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain yang
telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan,
tanah dikuasai pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi hak
pemegang gadai. Pengembalian uang gadai/penebusan tergantung pada kemauan dan
•
kemampuan pemilik tanah.
•
unsur/ sifat pemerasan.
Menurut ketentuan Hukum Adat : Gadai mengandung unsur eksploitasi/ mengandung
Pasal 7 UU No. 56 Prp Tahun 1960, memuat ketentuan mengenai pengembalian dan
penebusan tanah pertanian yang digadaikan : tanah-tanah yang sudah digadaikan
selama 7 tahun harus dikembalikan kepada yang mempunyainya tanpa kewajiban
membayar uang tebusan.
Gadai berlangsung sebelum 7 tahun, uang tebusannya adalah sebagai berikut :
( 7 + 1/2 ) – waktu berlangsungnya gadai X uang gadai
7
Hak Pengelolaan (HPL)
•
PMDN No. 1 Tahun 1977, berisi wewenang untuk:
1. Merencanakan peruntukan penggunaan tanah yang bersangkutan,
2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya,
3. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang
meliputi segi-segi peruntukkan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya;
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
20
dengan ketentuan bahwa pemberian tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan
dilakukan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang•
undangan yang berlaku.
Subjek HPL :
1. Departemen,
2. Pemda,
3. Lembaga pemerintah yang bergerak di bidang industri real estate,
4. Daerah pelabuhan,
5. Badan hukum (milik) pemerintah: Perumnas,
6. Seluruh areal tanah yang terletak di pulau Batam diserahkan dengan HPL kepada
•
•
Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam.
Jangka Waktu Berlakunya HPL: selama tanah dimaksud diberikan untuk
kepentingan penerima hak (jangka waktu tidak terbatas).
Skema:
Tentang HPL
Hak pengelolaan
PP No. 8 / 1953:
Kepada :
•
•
Beheersrecht (hak penguasaan)
Kementerian,
Daerah Swatantra.
Penguasaan tanah-tanah negara
(oleh Mendagri)
Pendirian bangunan kantor pemerintah
Pihak ketiga
Uang pemasukan/uang wajib tahunan
(kas Daerah)
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
21
•
Sejak UUPA No. 5 Tahun 1960
Hak penguasaan
- Departemen
- Daerah Swatantra
(dikonversi)
Didaftar PMA 1/1966
Hak pakai (khusus): publiek rechtelijke
Pihak ketiga
(dikonversi)
Didaftar PMA1/1966
Hak pengelolaan
LANDREFORM
Definisi
•
•
Dalam arti luas; meliputi 5 program dalam bidang agraria (agrarian reform). Dalam
arti sempit; program ke-4 dari agrarian reform.
Landreform adalah perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubunganhubungan hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah dalam mewujudkan
pemerataan kemakmuran dan keadilan.
Tujuan
•
Tujuan landreform Indonesia adalah:
1. Mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani yang
berupa tanah,
2. Melaksanakan prinsip tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi tanah sebagai objek
spekulasi dan objek pemerasan,
3. Memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap WNI, baik laki-laki
maupun perempuan,
4. Mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan penguasaan
tanah secara besar-besaran dengan hak terbatas,
5. Mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian yang
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
22
Campus in Compact – Hukum Agraria
intensif secara gotong royong.
Ruang lingkup
•
Program landreform meliputi kegiatan:
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah,
2. Larangan pemilikan tanah absentee/ tanah guntai.
3. Redistribusi tanah yang selebihnya dari tanah absentee, tanah bekas swapraja dan
tanah selebihnya dari batas maksimum,
4. Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang
digadaikan,
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian,
•
6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian dan larangan fragmentasi.
Larangan menguasai tanah secara melampaui batas (pasal 7 jo. pasal 17 UUPA),
bertujuan :
Pasal 7 ; mengakhiri dan mencegah tertumpuknya di tangan golongan orang-orang
tertentu saja.
Pasal 17 : perlu diatur luas maksimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak
oleh satu keluarga atau badan hukum.
•
Pasal 10 UUPA; asas tanah untuk tani.
•
pemiliknya bertempat tinggal.
Tanah absentee atau gutai adalah tanah yang letaknya di luar kecamatan dimana
Redistribusi tanah diatur dalam PP No. 24 Tahun 1961 Tentang Pelaksanaan
Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian.
Redistribusi tanah meliputi:
• Tanah yang sclebihnya dari batas maksimum,
• Tanah absentee,
• Tanah swapraja dan bekas swapraja,
• Tanah-tanah lain yang dikuasai langsung oleh negara.
Syarat penerimaan redistribusi tanah:
• Petani penggarap atau buruh tani tetap
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
23
• WNI,
• Bertempat tinggal di kecamatan tempat letak tanah yang bersangkutan,
• Kuat kerja dalam pertanian.
Hak milik diberikan dengan syarat sebagai berikut :
1. Membayar uang pemasukan,
2. Tanah harus diberi tanda batas,
3. Haknya harus didaftarkan di Kantor Pertanahan,
4. Wajib mengerjakan/mengusahakan tanahnya secara aktif,
5. Setelah 2 tahun sejak tanggal ditetapkannya SK pemberian hak wajib dicapai
kenaikan hasil tanaman setiap tahunnya yang ditetapkan oleh Dinas Pertanian
daerah,
6. Penerima hak wajib menjadi anggota koperasi pertanian di daerah tempat letak
tanah,
7. Selama uang pemasukan belum dibayar lunas, hak milik yang diberikan dilarang
untuk dialihkan kepada pihak lain,
8. Kelalaian dalam memenuhi kewajiban atau pelanggaran terhadap larangan dapat
•
dijadikan alasan untuk mencabut hak milik.
Uang pemasukan ditetapkan berdasarkan harga tanah yang besarnya sama dengan
rata-rata jumlah ganti kerugian tiap hektar yang diberikan kepada bekas pemilik di
daerah tingkat II yang bersangkutan, menurut klasifikasi tanah + 6 % biaya
administrasi. Boleh diangsur 15 tahun sejak SK pemberian hak milik + bayar bunga 3
•
% / tahun.
Larangan pemilikan tanah secara absentee dikecualikan bagi:
1. Mereka yang scdang menjalankan tugas negara (pegawai negeri, pejabat-pejabat
militer),
•
2. Yang sedang menunaikan kewajiban agama/mempunyai alasan khusus.
Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian (UU No. 56 Prp Tahun 1960):
Pasal 8; diusahakan agar setiap petani sekeluarga memiliki tanah pertanian minimum
2 hektar.
Pasal 9; larangan yang bertujuan mencegah pemilikan tanah pertanian menjadi
bagian-bagian kecil (kurang dari 2 hektar) dengan mengadakan pembatasan terhadap
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
24
Campus in Compact – Hukum Agraria
•
pemindahan hak milik atas tanah-tanah pertanian.
Program landreform dicantumkan dalam GBHN Tahun 1993 Bab IV: Pembangunan
Lima Tahun Ke-6 bagian f Kebijakan Pelita Ke-6 bidang ekonomi, sektor 2.
•
Pertanian huruf (j) jo. sektor 12.
Tindak lanjut landreform :
-
Kegiatan pencetakan sawah; Keppres No. 54 Tahun 1980, kegiatan mengubah
fungsi areal tanah bukan sawah menjadi sawah beririgrasi.
-
Konsolidasi tanah-tanah objek landreform. Dibiayai dengan dana APBN, APBD,
secara swadaya.
PENDAFTARAN TANAH
Dasar Hukum
•
•
Yaitu PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menggantikan PP No.10
Tahun 1961.
UUPA : Pasal 19 ayat (1) “Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah
diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI menurut ketentuan yang diatur
dengan PP.”
•
Pasal 19 ayat (2) :
Pendaftaran tanah meliputi :
1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah,
2. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut,
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Pasal 23: Hak Milik. Pasal 32: HGU. Pasal 38: HGB.
Tujuan
•
Antara lain :
-
Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak
atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun, hak tanggungan dan hak-hak
lain yang didaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
25
-
Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan. Untuk
•
terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Dengan demikian maka secara umum tujuan pendaftaran tanah adalah untuk
menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah (rechts kadaster).
Pengertian
•
Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus
berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun termasuk pemberian
sertifikat sebagai surat tanda bukti hak.
Fungsi
•
•
Yaitu untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat tentang sahnya perbuatan hukum
mengenai tanah.
Kegiatan pendaftaran tanah, meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah yang menghasilkan peta-peta
pendaftaran dan surat-surat ukur. Merupakan asas specialiteit.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. Dalam kegiatan
ini meliputi pencatatan mengenai: Status tanah, Subjek pemegang hak, Bebanbeban yang membebani hak atas tanah tersebut. Merupakan asas openbaarheid.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat.
Sistem Pendaftaran Tanah
•
Meliputi :
1. Sistem positif,
Apa yang tercantum dalam buku tanah merupakan alat pembuktian yang mutlak.
Pihak ketiga yang bertindak atas dasar bukti tersebut mendapat perlindungan
mutlak meskipun kemudian ternyata keterangan yang tercantum di dalamnya
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
26
Campus in Compact – Hukum Agraria
tidak benar.
2. Sistem negatif,
Surat tanda bukti berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Berarti keterangan
yang tercantum didalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh
hakim sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat
•
pembukti lain yang membuktikan sebaliknya.
Sistem mana yang dianut oleh UUPA?
-
Lihat pasal 19 ayat 2 butir c.
-
Para petugas pendaftaran tanah diwajibkan mengadakan penelitian seperlunya
untuk mencegah kekeliruan.
-
Batas-batas tanah ditetapkan dengan menggunakan sistem contradictoire
delimitatie; berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan sebelum
tanah dan haknya dibukukan, terlebih dahulu diadakan pengumuman,
perselisihan diajukan ke pengadilan kalau tidak dapat diselesaikan sendiri oleh
yang berkepentingan.
Pelaksanaan Pendaftaran
•
Menurut PP No. 24 Tahun 1997 :
1. Pendaftaran tanah secara sistematik,
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara sepihak
yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah/
bagian wilayah suatu desa.
2. Pendaftaran tanah secara sporadik,
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa
objek pendaftaran tanah dalam wilayah/ bagian wilayah suatu desa secara
individual atau massal.
3. Pendaftaran tanah secara ajudikasi,
Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk
pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data
yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan
pendaftaran.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
27
Data fisik: Keterangan mengenai letak, batas, luas, bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar.
Data yuridis: keterangan mcngenai status hukum bidang tanah, subjek pemegang
•
hak dan hak pihak lain.
Lembaga rechtverwerking: bagi pemegang sertifikat, kalau lewat waktu 5 tahun tidak
ada gugatan atau keberatan, maka ia terbebas dari gangguan pihak lain yang merasa
•
sebagai pemegang hak tersebut.
Penyelenggara dan pelaksana pendaftaran tanah adalah:
-
BPN,
-
Dibantu PPAT.
Pengertian-pengertian
•
Peta pendaftaran tanah; menggambarkan bidang tanah untuk keperluan pembuktian
•
tanah.
•
dengan suatu sistem penomoran.
•
dan uraian.
•
suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
Daftar tanah; dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah
Surat ukur; dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta
Buku tanah; dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik
Sertifikat; surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 (2) butir c
UUPA.
Objek Pendaftaran Tanah
•
Antara lain:
a. Bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGU, HGB, hak pakai,
b. Tanah hak pengelolaan,
c. Tanah wakaf,
d. Hak milik atas satuan rumah susun,
e. Hak tanggungan,
f. Tanah negara.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
28
Pembuktian Hak
•
Pembuktian hak baru:
-
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak,
-
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik
kepada penerima hak yang bersangkutan mengenai HGB dan hak pakai atas tanah
hak milik,
-
Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh
pejabat yang berwenang,
•
-
Tanah wakaf: akta ikrar wakaf,
-
Hak milik atas rumah susun; akta pemisahan,
-
Hak tanggungan: akta pemberian hak tanggungan.
Pembuktian hak lama:
Hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat bukti
mengenai adanya hak tersebut berupa;
•
-
alat-alat bukti tertulis,
-
keterangan saksi,
-
pernyataan yang bersangkutan yang dianggap cukup dapat dipercaya kebenarannya oleh panitia ajudikasi
Panitia ajudikasi, antara lain:
1. Ketua panitia : BPN,
2. Anggota:
•
-
Pegawai BPN; pakar di bidang pertanahan dan hak atas tanah,
-
Kades,
-
Satuan tugas pengukuran dan pemetaan,
-
Satuan tugas pengumpulan data yuridis,
-
Satuan tugas administrasi
-
Tetua adat.
Sebagai pelaksana pendafaran tanah secara sistematik adalah Kepala Kantor
Pertanahan.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
29
Sertifikat Cacat Hukum
•
•
Yaitu sertifikat yang terdapat kekeliruan-kekeliruan saat menerbitkannya.
Bentuk-bentuk kekeliruan tersebut adalah:
1. Pemalsuan sertifikat,
Yaitu berupa pemalsuan blangko sertifikat tanah, stempel BPN dan pemalsuan
data pertanahannya.
2. Pembuatan sertifikat aspal,
Secara formal, sertiflkat aspal ini tidak berbeda dengan sertifikat sebenarnya
(asli), namun secara materiil, penerbitan sertifikat aspal ini tidak didasarkan pada
alas hak yang benar, seperti penerbitan sertifikat yang didasarkan pada surat
keterangan pemilikan yang dipalsukan.
3. Pembuatan sertifikat ganda,
Yaitu sebidang tanah mempunyai lebih dari satu sertifikat.
TATA GUNA TANAH
•
Dasar hukum ; pasal 14 dan 15 UUPA.
Land Use Planning/Agrarian Use Planning
•
•
Adalah rangkaian kegiatan penataan, penyediaan, peruntukkan dan penggunaan
tanah secara berencana dalam rangka melaksanakan pembangunan nasional.
Serangkaian kegiatan; meliputi pengumpulan data lapangan yang menyangkut
penggunaan, penguasaan dan kemampuan fisik tanah, pembuatan rencana/pola
pembangunan tanah untuk kepentingan pembangunan dan pengawasan serta
•
keterpaduan di dalam pelaksanaannya.
•
tertentu yaitu: lestari, optimal, serasi dan seimbang.
Secara berencana; penggunaan tanah harus dilakukan atas dasar prinsip-prinsip
Adanya tujuan yang hendak dicapai; Hukum Agraria nasional merupakan alat bagi
pencapaian tujuan pembangunan maka tata guna tanah yang merupakan bagian dari
Hukum Agraria nasional harus mempunyai tujuan searah dengan tujuan
•
pembangunan nasional.
Tata guna tanah dikaitkan secara langsung dengan peletakan proyek-proyek
pembangunan.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
30
•
Rencana penggunaan tanah harus memperhatikan Daftar Skala Prioritas (DSP) dari
proyek pembangunan. DSP biasanya ditetapkan setiap tahun bersamaan dengan
•
ditetapkannya APBN.
Proyek-proyek pembangunan yang termasuk dalam DSP merupakan proyek yang
termasuk kategori untuk kepentingan umum.
Tujuan
•
Adalah untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, maka tindakan yang
dilakukan adalah:
a. Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang salah tempat,
Maksudnya: setiap ada kegiatan yang memerlukan tanah harus diperhatikan
mengenai data kemampuan fisik tanah untuk mengetahui sesuai tidaknya
kemampuan tanah itu dengan kegiatan yang dilaksanakan.
Harus diperhatikan pula;
-
keadaan sosial masyarakat sekitar lokasi (mencegah keresahan sosial akibat
kegiatan pembangunan).
-
Faktor ekonomis; mencegah penggunaan tanah yang salah tempat.
b. Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang salah urus, Maksudnya;
setiap pihak perseorangan/badan hukum dan lembaga pemerintah harus
melaksanakan kewajibannya memelihara tanah yang dikuasainya dengan tujuan
untuk mencegah menurunnya kualitas sumber daya tanah.
c. Mengusahakan
adanya
pengendalian
terhadap
perkembangan
kebutuhan
masyarakat akan tanah untuk mencegah terjadinya konflik kepentingan dalam
penggunaan tanah, dengan demikian harus memperhatikan skala-skala prioritas
dalam penggunaan tanah,
d. Mengusahakan agar terdapat jaminan kepastian hukum bagi hak-hak atas tanah
warga masyarakat. Pelaksanaan pembebasan tanah harus dilakukan menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku, untuk menghindari adanya
anggapan bahwa pembangunan dilaksanakan dengan mengorbankan kepentingan
rakyat.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
31
Asas Tata Guna Tanah
•
Antara lain:
-
Untuk daerah pedesaan (rural land use planning), maka titik beratnya adalah
usaha pertanian.
•
•
Untuk daerah perkotaan (urban land use planning), maka titik beratnya adalah
pada kegiatan non pertanian: pemukiman, perkantoran, pertokoan, dll.
Perbedaan titik berat penggunaan membawa konsekuensi pada asas yang digunakan.
Asas tata guna tanah bagi daerah pedesaan:
1. Asas lestari,
a. Diharapkan terjadi penghematan dalam penggunaan tanah. Areal tanah yang
belum akan digunakan untuk kepentingan langsung hidup manusia (baik
untuk pertanian/pemukiman) harus dipelihara kelestariannya. Bagi areal tanah
yang akan digunakan, harus diperhatikan konservasi sumber daya tanah itu
sendiri.
b. Generasi yang ada dapat mewarisi sumber daya tanah.
2. Asas optimal,
Pemanfaatan tanah harus mendatangkan keuntungan ekonomis setinggitmgginya. Harus ada kesesuaian antara kemampuan fisik tanah dengan jenis
kegiatan yang akan dilaksanakan.
3. Asas serasi dan seimbang,
Suatu ruang atas tanah harus dapat menampung berbagai kegiatan/berbagai
macam kepentingan baik perseorangan, masyarakat, dan negara, sehingga dapat
dihindari adanya konflik dalam penggunaan tanah.
Untuk melihat urgensi suatu kegiatan yaitu dengan adanya Daftar Skala Priontas
•
(DSP).
Asas tata guna tanah untuk daerah perkotaan:
1. Aman,
Yaitu aman dari bahaya kebakaran (perlu pos-pos pemadam kebakaran), tindak
kejahatan (perlu pos-pos kepolisian), bahaya banjir (meluruskan alur air sungai,
dll.), kecelakaan lalu lintas (membangun sarana jalan), ketunakaryaan (pendirian
industri).
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
32
2. Tertib,
Yaitu tertib dalam penataan wilayah perkotaan, tertib dalam berlalu lintas
(dengan sarana parkir, trotoar, dll.).
3. Lancar,
Yaitu lancar dalam berlalu lintas (menuntut adanya jaringan jalan yang
mempermudah arus berlalu lintas dari satu tempat ke tempat lainnya, lancar
dalam komunikasi (tempat-tempat telepon umum, dll.)).
4. Sehat,
Yaitu jasmani (menuntut penyediaan tempat berolah raga, tempat pembuangan
sampah, rumah sakit, dll.), sehat rohani (menuntut tersedianya tempat hiburan,
tempat rekreasi, tempat ibadah, dll.).
Model Merencanakan Penggunaan Tanah
•
UUPA ; pasal 14 dan 15,
Pasal 14; rencana umum (nasional), detail oleh daerah.
•
Pasal 15; hanya menyatakan tentang larangan merusak kesuburan tanah.
Antara lain :
1. Model zoning,
Berasal dari Amerika, di mana tanah si suatu wilayah/ daerah/ kota dibagi dalam
beberapa zone penggunaan atas dasar kepentingan-kepentingan/ kegiatankegiatan/ usaha-usaha yang hendak dilakukan.
Ada garis pemisah yang tegas, misal:
•
•
Zone pemukiman,
•
Zone industri,
•
Zone perdagangan,
•
Zonc perkantoran,
Z
Dosen:
1. Muh.Hasan Wargakusumah, S.H.
2. Nia Kuniiad, S.H., MH.
MATERI PERKULIAHAN
♦ Antara lain meliputi:
I.
Pengertian dan Ruang Lingkup Hukum Agraria,
II.
Undang-undang Pokok Agraria (UUPA),
III.
Hak-hak Penguasaan atas Tanah,
IV.
Hak Ulayat,
V.
Konversi,
VI.
Hak Perorangan atas Tanah,
VII.
Landreform,
VIII.
Pendaftaran Tanah,
IX.
Tata Guna Tanah,
X.
Pencabutan dan Pembebasan Hak atas Tanah,
XI.
Hak Tanggungan.
MATERI DISKUSI
♦ Meliputi :
1. Kedudukan hak ulayat dalam pembangunan nasional,
2. Perbandingan pengaturan HGU, HGB, Hak Pakai (UUPA, PP No. 40 Tahun
1996),
3. Pemilikan rumah tempat tinggal oleh orang asing berdasarkan PP No. 41 Tahun
1996,
4. Rumah susun (UU No. 16 Tahun 1985),
5. Kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
1
6. Upaya pemanfaatan tanah kosong dalam rangka optimalisasi pemanfaatan tanah,
7. Kegiatan pelaksanaan hak tanggungan menurut UU No. 4 Tahun 1996,
8. Kegiatan pengadaaan tanah untuk kepentingan umum,
9. Studi kasus penjarahan tanah,
10. Landreform.
PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP HUKUM AGRARIA
Pengertian
•
Yaitu:
1. Pengertian sempit: tanah, sebidang tanah, urusan tanah pertanian, urusan
pemilikan tanah.
2. Pengertian luas: meliputi bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di
•
dalamnya serta ruang angkasa.
Dalam UUPA lebth menitikberatkan pada bumi yaitu permukaan bumi/tanah; tubuh
bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air, sedangkan yang lain hanya
•
disinggung sebagian kecil.
Menurut Boedi Harsono:
Agraria dibagi ke dalam:
1. Bahasa umum,
Bahwa sebutan agraria tidak selalu dipakai dalam arti yang sama.
2. Bahasa pemerintahan,
•
Di lingkungan administrasi pemerintahan, ugraria dipakai dalam arti tanah.
Hukum Agraria adalah:
1. Perangkat perundang-undangan yang memberikan landasan hukum bagi penguasa
dalam melaksanakan kebijakannya di bidang pertanahan.
2. Bukan hanya merupakan satu perangkat bidang hukum.
Merupakan satu kelonnpok berbagai bidang hukum yang masing-masing
mengatur hak-hak penguasaan atas sumber daya alam yang termasuk dalam
pengertian agraria; yaitu sebagai berikut:
a. Hukum Tanah: mengatur hak-hak penguasaan atas tanah.
b. Hukum Air : mengatur hak-hak penguasaan atas air.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
2
c. Hukum Pertambangan : mengatur hak-hak penguasaan atas bahan tambang.
d. Hukum Perairan: mengatur hak-hak penguasaan atas kekayaan alam yang
terkandung dalam air.
e. Hukum penguasaan atas unsur-unsur ruang angkasa yang bukan space law.
Landasan
•
Landasan Hukum Agraria nasional antara lain:
1. Pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar 1945,
2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA tentang peraturan mengenai
permukaan bumi (tanah) saja,
3. Peraturan Pemerintah (PP),
4. Keppres,
•
5. Permenag (Peraturan Menteri Agraria) /Kepmenag (Keputusan Menteri Agraria).
Dasar-dasar Hukum Agraria, diantaranya:
1. Dasar Kenasionalan:
Pasal 1 ayat 1 juncto pasal 23,
Pasal 4 Juncto pasal 20,
Pasal 4 Juncto pasal 16.
2
Tidak ada asas domein: dasar penguasaan tanah.
3
Pengakuan hak ulayat (pasal 3).
4
Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (pasal 6).
5
Hanya WNI yang dapat mempunyai hak milik atas tanah (pasal 21 ayat (1)).
Hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat(2)).
6
Persamaan hak antara pria dan wanita (pasal 9 ayat (2)).
Perlindungan terhadap WNI yang lemah. Pasal 26 ayat (1), pasal 11 ayat (1),
pasal 12 ayat (1), Pasal 13 ayat (2) dan (3).
7
Tanah pertanian harus dikerjakan atau diusahakan secara aktif oleh pemilik
sendiri, pasal 50.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
3
Hukum Agraria
Hukum Tanah
Arti luas
• Bumi
• Air; dan
• Kekayaan alam yang terkandung di
Mengatur salah satu aspek yuridis yang
disebut hak-hak penguasaan atas tanah
dalamnya.
Batasan dan Ruang Lingkup Agraria
•
Meliputi:
-
Agraria sebagai urusan pertanian atau tanah pertanian; urusan pemilikan tanah
(Kamus Bahasa Indonesia, Badudu -Zain).
-
Negara agraris adalah negara yang menyandarkan kehidupan rakyat pada hasil
pertanian (Kamus Umum Bahasa Indonesia).
-
Agraria berarti urusan tanah dan segala apa yang ada di dalam dan di atasnya
(Kamus Hukum Subekti Tjitrosoedibyo).
-
Hukum Agraria adalah kescluruhan hukum baik Hukum Perdata, Hukum Tata
Negara maupun Hukum Tata Usaha Negara yang mengatur hubungan-hubungan
antar orang, termasuk badan hukum, dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam
seluruh wilayah negara dan mengatur pula wewenang-wewenang yang bersumber
pada hubungan-hubungan tersebut (Kamus Hukum).
-
Dari lingkup-lingkup yang diatur dalam UUPA, maka UUPA tampak jelas
mencakup:
1. Tanah, tanah pertanian, dan membuka tanah (di hutan).
2. Hak-hak atas tanah, hak atas memungut hasil hutan, hak guna air, hak
pemeliharaan dan penangkapan ikan, hak guna ruang angkasa
3. Bumi (permukaan, tubuh dan yang berada di bawahnya dan di bawah air), air
(perairan pedalaman dan laut wilayah).
4. Penggalian kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, air, dan ruang
angkasa.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
4
5. Perencanaan umum, persediaan, peruntukkan, dan penggunaan bumi, air, dan
•
ruang angkasa.
Boedi Harsono membedakan pengertian agraria dalam bahasa umum, di lingkungan
Administrasi Pemerintahan dan dalam UUPA, sebagai berikut:
1. Dalam bahasa umum, sebutan agraria tidak selalu dipakai dalam arti yang sama.
2. Di lingkungan Administrasi Pemerintah dipakai dalam arti tanah, baik tanah
pertanian maupun non pertanian.
3. Dalam UUPA, digunakan pengertian dalam arti luas, dimana agraria merupakan
kelompok berbagai bidang hukum (Hukum Tanah, Hukum Air, Hukum
Pertambangan, Hukum Perikanan, Hukum Penguasaan atas Tenaga dan Unsurunsur Dalam Ruang Angkasa yang bukan Space Law).
4. Dalam Pendidikan tingkat hukum di Indonesia, Hukum Agraria disajikan sebagai
mata kuliah yang mempelajari Hukum Tanah, baik yang meliputi aspek publik
•
maupun perdata.
Kesimpulan:
-
UUPA ini mengatur tentang mengenai bumi, air dan ruang angkasa termasuk
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, tetapi tidak seluruhnya.
-
Atas penggalian kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, air, dan ruang
angkasa, hanya diamanatkan untuk diatur. (pasal 8 UUPA).
-
Atas persediaan, dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa, hanya
diamanatkan untuk dibuatkan rencana umum (pasal 14 UUPA).
-
Adapun yang paling banyak diaturnya adalah materi tentang bumi yaitu tentang
tanah sebagai permukaan bumi, terutama tanah pertanian dan hak-hak atas
tanahnya. Tentang hutan, hanya disebut tentang Hak Membuka Tanah dan Hak
Memungut Hasil Hulan. Tentang air, hanya diatur mengenai Hak Guna Air dan
Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan (pasal 16 ayat (2) huruf (a) dan (b)
UUPA). Tentang ruang angkasa, hanya diatur tentang Hak Guna Ruang Angkasa
dan Tenaga dan Unsur-unsur dalam Ruang Angkasa (pasal 16 ayat (2) huruf (c)
dan pasal 48 UUPA).
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
5
•
Perbedaan Hukum Agraria Nasional dengan Hukum Agraria Kolonial:
1. Hukum Agraria nasional : unifikasi hukum,
2. Hukum Agraria kolonial: terjadi dualisme hukum, terjadi diskriminasi;
a. Hukum Tanah Barat,
Menunjuk pada pokok-pokok ketentuan dalam Buku II KUHPdt tentang
Benda (berlaku bagi golongan Eropa dan Timur Asing).
b. Hukum Tanah Adat,
Bersumber pada adat yang tidak tertulis (berlaku bagi orang-orang Indonesia
asli).
Hukum Tanah Adat merupakan tanah hak ciptaan Pemerintah Hindia Belanda
(Hak Agrarische Eigendom, Landrijen, Tanah partikelir = Publik Rechter =
penguasa mempunyai kewenangan, misal untuk memungut pajak, mendirikan
pasar, dll.). Tanah Grant : tanah hak ciptaan pemerintah swapraja di Sumatera
Timur di daerah Kesultanan Deli. Swapraja : pemerintahan sendiri yang diberikan
kewenangan untuk mengatur.
o Hak Eigendom : hak milik menurut BW, bersifat mutlak = hak milik,
o Hak Erfpacht : Hak guna usaha, biasanya luas,
o Opstal : Hak guna bangunan, terbatas karena untuk bangunan,
•
o Acte van eigendom: tidak bersifat mutlak.
Agrarische Wet 1870 S: 1870: SS;
1. Gubenur Jenderal tidak boleh menjual tanah.
2. Tidak termasuk tanah-tanah yang tidak luas yang diperuntukkan perluasan desa,
dll.
3. Gubernur Jenderal boleh menyewakan dengan waktu 15 tahun, tanaman keras
puluhan tahun.
4. Memberikan hak erfpacht dalam waktu 75 tahun.
5. Gubernur Jenderal menjaga hak agraria eigendom diberikan kewenangan dalam
•
Agrarische Wet pasal 7 dengan pembatasan-pembatasan seperlunya.
Koninklijke Besluit 7 Agrarische Besluit Stb. 1870-118.
Pasal 1 Pernyataan Domein;
Semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
6
•
adalah domein negara.
Tujuan Asas Domein:
1. Landasan hukum bagi pemerintah Hindia Belanda untuk memberikan tanah-tanah
dengan hak barat yang diatur di dalam KUHPdt.
2. Untuk pembuktian bahwa yang memberikan hak-hak tersebut adalah benar-benar
eigenaar (pemilik).
HUKUM AGRARIA NASIONAL
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)
•
Tujuan dibentuknya UUPA:
1. Melctakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional yang
merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi
negara dan rakyat.
2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan di dalam
Hukum Pertanahan.
3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak
•
atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Hukum Tanah Adat sebagai sumber utama dalam pembukuan hukum tanah nasional.
Hukum Adat sebagai sumber utama untuk memperoleh bahan-bahannya berupa
•
konsepsi, asas-asas dan lambang-lambang hukum.
Konsepsi : komunalis religius,
Asas : pemisahan horisontal.
Lembaga hukum, jual beli, perbuatan hukum pemindahan hak tanah dengan
pembayaran harga secara tunai sifat dan cirinya riil dan terang (diketahui oleh Kepala
•
Adat. Kades, PPAT).
Undang-Undang yang dimaksud adalah: UU No. 5 Tahun 1960, LN. 1960 No. 104
Tambahan LN. No. 2543:
1. Judul UU: Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Sebutan UU: Undang-undang Pokok Agraria.
3. Tanggal diundangkan : 24 September 1960.
4. Sistematika UU:
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
7
a. Konsideran menimbang (huruf a s/d d),
b. Konsideran berpendapat (huruf a s/d e),
c. Konsideran memperhatikan,
d. Konsideran mengingat (huruf a s/d d),
e. Diktum;
Pertama
Bab I : Dasar-dasar dan Ketentuan-ketcntuan Tanah Pokok (15 pasal).
Bab II : Hak-hak atas Tanah, Air dan Ruang Angkasa serta Pendaftaran
Tanah (12 bagian dari pasal 16 s/d 51).
Bab III : Ketentuan-ketentuan Pidana (1 pasal dengan 3 ayat).
Bab IV : Ketentuan-ketentuan Peralihan (6 pasal).
Kedua
Ketentuan-ketentuan Konversi (pasal 1 s/d IX).
Ketiga
Keempat
Kelima
f. Penjelasan;
1. Penjelasan Umum;
a. Tujuan UUPA,
b. Dasar-dasar dari Hukum Agraria Nasional (angka 1 s/d 8),
c. Dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan hukum,
d. Dasar-dasar untuk mengadakan kepastian hukum.
2. Penjelasan pasal demi pasal.
HAK-HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
•
Jenis-jenis Hak penguasaan atas tanah:
1. Hak Bangsa Indonesia atas tanah.
2. Hak menguasai negara atas tanah.
3. Hak ulayat masyarakat Hukum Adat.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
8
Ad l): Hak Bangsa Indonesia atas tanah
•
Pasal 1 UUPA:
1. Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh wilayah
Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.
2. Seluruh bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya dalam wilayah RI sebagai karunia Tuhan YME adalah bumi, air dan
•
ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.
Hak Bangsa merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi, hak ulayat dan
•
hak-hak perorangan atas tanah, bersumber pada hak bangsa.
•
nullius.
Hak bangsa meliputi semua tanah: tidak ada sejengkal tanah pun yang merupakan res
Hak Bangsa bersifat abadi, hubungan abadi artinya bahwa selama rakyat Indonesia
yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada, dan selama bumi, air, ruang
angkasa Indonesia masih ada, tidak ada sesuatu kekuasaan yang dapat memutuskan
hubungan tersebut.
Ad 2): Hak menguasai negara atas tanah
•
Pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar 1945.
Pasal 2 UUPA:
Tugas mengelola seluruh bumi, air, ruang angkasa tidak mungkin dilaksanakan
sendiri oleh seluruh bangsa Indonesia, maka penyelenggaranya adalah oleh bangsa
Indonesia pada tingkatan yang tertinggi, dikuasakan kepada negara RI sebagai
organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
Hak menguasai dari negara meliputi semua tanah dalam wilayah RI, baik tanah-tanah
yang tidak atau belum dihaki maupun tanah-tanah yang sudah dihaki dengan hak-hak
perorangan oleh UUPA. Disebut tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Dalam praktek disebut tanah negara.
Hak menguasai dari negara tidak dapat dipindahkan kepada pihak lain, namun tanah
negara dapat diberikan dengan sesuatu hak atas tanah kepada pihak lain. Dalam
pelaksanaannya hak menguasai dari negara dapat dilimpahkan kepada:
1. Pemda,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
9
2. Masyarakat Hukum Adat,
3. Badan-badan otorita,
4. Perusahaan Negara, dan
•
5. Perusahaan Daerah (dengan hak pengelolaan).
Penjelasan UUPA:
Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di atas, negara dapat memberikan
tanah yang demikian kepada seseorang atau badan-badan dengan sesuatu hak
menurut peruntukkan dan keperluannya, misalnya : dengan hak milik, hak guna usaha
(HGU), hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai, atau memberikannya dalam
pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa (Departemen, Jawatan atau Daerah
Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.
Ad 3): Hak ulayat masyarakat Hukum Adat
•
Pasal 3 UUPA :
Hak ulayat merupakan serangkaian wewenang-wewenang dan kewajiban-kewajiban
suatu masyarakat Hukum Adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam
lingkungan wilayahnya. Hak ulayat meliputi semua tanah yang ada dalam lingkungan
wilayah hukum yang bersangkutan, baik yang sudah dihaki oleh seseorang maupun
yang belum. Masyarakat Hukum Adatlah sebagai penjelmaan dari seluruh
anggotanya yang mempunyai hak ulayat, bukan perorangan.
Hak ulayat mempunyai kekuatan berlaku ke dalam dan ke luar. Ke dalam
berhubungan dengan para warganya, ke luar dalam hubungannya dengan bukan
anggota masyarakat Hukum Adatnya, yang disebut orang asing/orang luar. Antara
hak ulayat dan hak-hak perorangan selalu ada pengaruh timbal balik, dimana semakin
banyak usaha yang dilakukan seseorang atas suatu bidang tanah, maka semakin erat
pula hubungannya dengan tanah yang bersangkutan dan semakin kuat pula haknya
atas tanah tersebut. Pemegang hak ulayat adalah masyarakat Hukum Adat.
Ada yang teritorial, yaitu karena para warganya bertempat tinggal di wilayah yang
sama, misalnya Nagari di Minangkabau.
Ada pula yang geneologis, yaitu karena para warganya terikat oleh pertalian darah
seperti suku dan kaum.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
10
•
Skema :
Tentang hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah abnormal :
Aspek Publik Perdata :
• Aspek publik :
Hak bangsa Indonesia
pemerintah memiliki kewenangan untuk mengatur.
• Aspek perdata :
semua memiliki
Hak menguasai negara
Aspek publik
Hak ulayat Masyarakat Adat
Aspek perdata
Hak perorangan/individual
(Hak atas tanah, Wakaf, Hak jaminan atas tanah)
HAK ULAYAT
Kedudukan Hak Ulayat Setelah UUPA
•
•
Kedudukan hak ulayat setelah berlakunya UUPA, pasal 3 UUPA menentukan bahwa
hak ulayat itu diakui apabila mewujud, pada kenyataannya masih ada.
Menurut Boedi Harsono, pengakuan hak ulayat disertai 2 syarat:
1. Mengenai eksistensinya yaitu apabila menurut kenyataannya masih ada; dimana
hak itu tidak ada lagi/memang tidak ada lagi/ tidak pemah ada, tidak akan
dihidupkan lagi bahkan tidak akan dilahirkan hak ulayat baru.
2. Syarat kedua: hal 191 Hukum Agraria di Indonesia (Boedi Harsono)
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
11
•
Skema:
Tentang aspek perdata dan publik hak ulayat
Aspek perdata
Aspek publik
Hak kepunyaan bersama atas tanah Tugas
bersama para anggota/warga
-
kewajiban
mengelola,
mengatur dan memimpin penguasaan,
pemeliharaan,
peruntukan
dan
penggunaan tanah.
Oleh individu/ anggota warga
Oleh ketua adat/
masyarakat, Hukum Adat: Hak milik adat
kepala adat
(hak perorangan bersumber pada hak
kepunyaan bersama.
•
Skema :
Tentang hubungan hak ulayat dengan hak perseorangan
Hak ulayat
Hak perorangan
Lemah
Kuat
Hak ulayat : oleh penguasa adat :
-
Kekuatan berlaku ke dalam
-
Kekuatan berlaku ke luar
Recognitie
Bagi orang asing
(paningset)
Bentuknya :
-
Berupa peran serta masyarakat, dsb,
-
Fasilitas-fasilitas.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
12
•
•
Secara alamiah hak semakin melemah ulayat karena:
-
Menguatnya hak perorangan.
-
Kebijakan pemerintah berupa perubahan dalam tata susunan dan penetapan
lingkup tugas kewenangan perangkat pemerintah didaerah.
Pasal 3 UUPA :
Keberadaannya diakui sepanjang menurut kenyataannya masih ada. Tidak boleh
bertentangan dengan UU dan peraturan yang lebih tinggi.
KONVERSI
•
•
Artinya perubahan, yaitu perubahan atas hak tanah barat dan hak atas tanah adat
menjadi hak-hak atas tanah dalam UUPA.
Macam-macam konversi:
1. Demi hukum,
Konversi terjadi dengan sendinnya tanpa suatu tindakan, misalnya; hak erfpacht
untuk perusahaan kebun besar sejak tanggal 24 September 1960 menjadi HGU,
jangka waktunya sudah ditentukan yaitu selama sisa waktu hak erfpacht tetapi
selama-lamanya 20 tahun.
2. Deklaratoir,
Konversi karena hukum tetapi konversi disertai syarat-syarat, diperlukan tindakan
penegasan yang bersifat deklaratoir, misalnya; konversi hak eigendom menjadi
hak milik disertai syarat bahwa yang mempunyainya pada tanggal 24 September
1960 berkewarganegaraan Indonesia.
3. Konstitutif,
Konversi tidak terjadi karena hukum, melainkan memerlukan tindakan khusus
yang bersifat konstitutif, misalnya; kemungkinan untuk mengubah hak konsesi
dan sewa untuk perusahaan kebun besar menjadi HGU. Pemegang hak konsesi
dan sewa harus mengajukan permohonan kepada Menteri Agraria. HGU akan
diperoleh dengan suatu ketetapan yang bersifat konstitutif.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
13
Konversi Hak atas Tanah Barat
•
Antara lain :
1. Terhadap hak eigendom,
Hak eigendom menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September
1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal. Jika syarat tersebut tidak dipenuhi
maka konversinya menjadi HGB dengan Jangka waktu 20 tahun.
Hak eigendom kepunyaan pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk
keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan dikonversi
menjadi hak pakai selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.
Hak eigendom yang diperuntukkan bagi keperluan lain misalnya untuk tempat
peristirahatan dikonversi menjadi HGB.
2. Terhadap hak erfpacht,
Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU yang berlangsung
selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun. Hak erfpacht untuk
perumahan dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya,
tetapi selama-lamanya 20 tahun.
3. Terhadap hak opstal
Hak opstal dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya,
tetapi selama-Iamanya 20 tahun.
Konversi Hak atas Tanah Adat
•
Antara lain :
1. Hak milik adat, hak agrarische eigendom, hak grant sultan dan yang sejenis
menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal.
Jika syarat tersebut tidak dipenuhi, konversinya menjadi HGU kalau tanahnya
merupakan tanah pertanian dan menjadi HGB, kalau tanahnya bukan tanah
pertanian, keduanya berjangka waktu 20 tahun.
2. Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak
pakai dikonversi menjadi hak pakai.
3. Hak gogolan yang bersifat tetap dikonversi menjadi hak milik, sedang yang tidak
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
14
tetap dikonversi menjadi hak pakai.
HAK PERORANGAN ATAS TANAH
Hak Milik
•
Pasal 20 s/d pasal 27 UUPA:
Pasal 50 UUPA :
1. Ketentuan-ketentuan mengenai hak milik lebih lanjut diatur dengan Undangundang.
2. Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai HGU, HGB, hak pakai dan hak sewa
•
untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.
Definisi (pasal 20).
Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.
•
Pasal 6 : Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
Subjek hak milik : adalah WNI, ada pengecualian berdasarkan PP No. 38 Tahun 1963
tentang penunjukkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas
tanah, yaitu:
1. Bank-bank yang didirikan oleh negara,
2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian,
3. Badan-badan keagamaan,
•
4. Badan-badan sosial.
Terjadinya hak milik, karena:
1. Hukum Adat : PP,
2. Penetapan pemerintah : PP,
3. Ketentuan undang-undang : konversi,
•
-
Peralihan, hapusnya dan pembebasan hak milik harus didaftarkan.
-
Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Hapusnya hak milik, bila :
1. Tanahnya jatuh kepada negara, karena;
a. Pencabutan hak,
b. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
15
c. Diterlantarkan,
d. Ketentuan pasal 21 ayat (3):
Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak
milik karena pewarisan tanpa waktu atau percampuran harta karena
perkawinan, demikian pula WNI yang setelah berlakunya Undang-undang
ini kehilangan kewarganegaraan, wajib melepaskan hak itu didalam jangka
waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilang kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu yang tersebut lampau hak milik itu
tidak dilepaskan, maka hak tersebut lepas karena hukum dan tanahnya jatuh
pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
Ketentuan pasal 26 ayat (2):
Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan
perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak
langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga
negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan
oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena
hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak
pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran
yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
2. Tanahnya musnah (pasal 27 UUPA).
Hak Guna Usaha (HGU)
•
•
•
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
UUPA pasal 28 s/d pasal 34, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 2 s/d pasal 18
Subjek HGU :
1. warga negara Indonesia dan
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
16
•
Jangka waktu berlaku HGU:
HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 ayat (1)), untuk
perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU untuk
waktu paling lama 35 tahun (pasal 29 ayat (2)), dan setelah itu dapat diperpanjang
dengan waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 ayat (3)).
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 :
Pasal 8 :
Hak guna usaha dapat diberikan untuk jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang
untuk waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbaharui kembali.
Pasal 11 :
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau pembaharuan
•
hak guna usaha dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan.
Hapusnya HGU, karena:
1. Jangka waktunya berakhir,
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi,
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,
4. Dicabut untuk kepentingan umum,
5. Diterlantarkan,
6. Tanahnya musnah,
7. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 (pasal 34 UUPA).
Hak Guna Bangunan (HGB)
•
•
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri.
Subjek HGB :
1. WNI
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
•
Indonesia.
Dalam UUPA pasal 35 s/d pasal 40, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 19 s/d 38.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
17
•
Terjadinya HGB :
1. Tanah negara : penetapan pemerintah,
•
•
2. Tanah milik : perjanjian.
Jangka waktu berlakunya HGB: diberikan dengan jangka waktu paling lama 30
tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
PP No. 40 Tahun 1996: hak guna bangunan diberikan untuk waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 tahun.
Pasal 28 :
Sebagaimana pasal II Peraturan Pemerintah menyebutkan bahwa untuk kepentingan
penanaman modal, maka permintaan perpanjangan dan pembaharuan hak dapat
dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan.
Pasal 29 :
HGB yang berasal dari hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30
•
tahun. Hak ini tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui.
Hapusnya HGB, karena :
1. Jangka waktunya berakhir,
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi,
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,
4. Dicabut untuk kepentingan umum,
5. Diterlantarkan,
6. Tanahnya musnah,
7. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) (pasal 40 UUPA).
Hak Pakai
•
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang
bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
18
Campus in Compact – Hukum Agraria
•
(pasal 41 ayat (1) UUPA).
Hal : pakai dapat diberikan :
1. Selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan yang tertentu.
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun
•
(pasal 41 ayat (2) UUPA).
Subjek hak pakai :
Menurut UUPA :
1. WNI,
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia,
4. Badan hukum asing, yang mempunyai perwakilan di Indonesia (pasal 42 UUPA).
Menurut PP No. 40 Tahun 1996 :
1. WNI,
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia,
3. Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan Pemerintah Daerah,
4. Badan-badan keagamaan dan sosial,
5. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia,
6. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional,
•
7. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
Jangka waktu berlakunya hak pakai :
UUPA tidak mengatur jangka waktu hak pakai, selama ini jangka waktu hak pakai
adalah 10 tahun sesuai dengan ketentuan Permendagri No.6 Tahun l972.
Pasal 45 PP 40 Tahun 1996 : Jangka waktu hak pakai adalah 25 tahun dan dapat
diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui, sedangkan hak pakai dari hak milik
tidak dapat diperpanjang, berlaku untuk 25 tahun dan dapat diperbaharui.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
19
Hak-hak atas Tanah yang Sifatnya Sementara
•
Sementara artinya pada suatu waktu hak-hak tersebut tidak akan ada lagi, yaitu:
1. Hak gadai
2. Hak usaha bagi hasil
3. Hak menumpang
•
•
•
4. Hak sewa
Diatur dalam pasal 10 UUPA.
Pengaturan kembali gadai tanah pertanian diatur dalam UU No. 56 Prp Tahun 1960.
Gadai adalah hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain yang
telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan,
tanah dikuasai pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi hak
pemegang gadai. Pengembalian uang gadai/penebusan tergantung pada kemauan dan
•
kemampuan pemilik tanah.
•
unsur/ sifat pemerasan.
Menurut ketentuan Hukum Adat : Gadai mengandung unsur eksploitasi/ mengandung
Pasal 7 UU No. 56 Prp Tahun 1960, memuat ketentuan mengenai pengembalian dan
penebusan tanah pertanian yang digadaikan : tanah-tanah yang sudah digadaikan
selama 7 tahun harus dikembalikan kepada yang mempunyainya tanpa kewajiban
membayar uang tebusan.
Gadai berlangsung sebelum 7 tahun, uang tebusannya adalah sebagai berikut :
( 7 + 1/2 ) – waktu berlangsungnya gadai X uang gadai
7
Hak Pengelolaan (HPL)
•
PMDN No. 1 Tahun 1977, berisi wewenang untuk:
1. Merencanakan peruntukan penggunaan tanah yang bersangkutan,
2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya,
3. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang
meliputi segi-segi peruntukkan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya;
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
20
dengan ketentuan bahwa pemberian tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan
dilakukan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang•
undangan yang berlaku.
Subjek HPL :
1. Departemen,
2. Pemda,
3. Lembaga pemerintah yang bergerak di bidang industri real estate,
4. Daerah pelabuhan,
5. Badan hukum (milik) pemerintah: Perumnas,
6. Seluruh areal tanah yang terletak di pulau Batam diserahkan dengan HPL kepada
•
•
Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam.
Jangka Waktu Berlakunya HPL: selama tanah dimaksud diberikan untuk
kepentingan penerima hak (jangka waktu tidak terbatas).
Skema:
Tentang HPL
Hak pengelolaan
PP No. 8 / 1953:
Kepada :
•
•
Beheersrecht (hak penguasaan)
Kementerian,
Daerah Swatantra.
Penguasaan tanah-tanah negara
(oleh Mendagri)
Pendirian bangunan kantor pemerintah
Pihak ketiga
Uang pemasukan/uang wajib tahunan
(kas Daerah)
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
21
•
Sejak UUPA No. 5 Tahun 1960
Hak penguasaan
- Departemen
- Daerah Swatantra
(dikonversi)
Didaftar PMA 1/1966
Hak pakai (khusus): publiek rechtelijke
Pihak ketiga
(dikonversi)
Didaftar PMA1/1966
Hak pengelolaan
LANDREFORM
Definisi
•
•
Dalam arti luas; meliputi 5 program dalam bidang agraria (agrarian reform). Dalam
arti sempit; program ke-4 dari agrarian reform.
Landreform adalah perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubunganhubungan hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah dalam mewujudkan
pemerataan kemakmuran dan keadilan.
Tujuan
•
Tujuan landreform Indonesia adalah:
1. Mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani yang
berupa tanah,
2. Melaksanakan prinsip tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi tanah sebagai objek
spekulasi dan objek pemerasan,
3. Memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap WNI, baik laki-laki
maupun perempuan,
4. Mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan penguasaan
tanah secara besar-besaran dengan hak terbatas,
5. Mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian yang
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
22
Campus in Compact – Hukum Agraria
intensif secara gotong royong.
Ruang lingkup
•
Program landreform meliputi kegiatan:
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah,
2. Larangan pemilikan tanah absentee/ tanah guntai.
3. Redistribusi tanah yang selebihnya dari tanah absentee, tanah bekas swapraja dan
tanah selebihnya dari batas maksimum,
4. Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang
digadaikan,
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian,
•
6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian dan larangan fragmentasi.
Larangan menguasai tanah secara melampaui batas (pasal 7 jo. pasal 17 UUPA),
bertujuan :
Pasal 7 ; mengakhiri dan mencegah tertumpuknya di tangan golongan orang-orang
tertentu saja.
Pasal 17 : perlu diatur luas maksimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak
oleh satu keluarga atau badan hukum.
•
Pasal 10 UUPA; asas tanah untuk tani.
•
pemiliknya bertempat tinggal.
Tanah absentee atau gutai adalah tanah yang letaknya di luar kecamatan dimana
Redistribusi tanah diatur dalam PP No. 24 Tahun 1961 Tentang Pelaksanaan
Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian.
Redistribusi tanah meliputi:
• Tanah yang sclebihnya dari batas maksimum,
• Tanah absentee,
• Tanah swapraja dan bekas swapraja,
• Tanah-tanah lain yang dikuasai langsung oleh negara.
Syarat penerimaan redistribusi tanah:
• Petani penggarap atau buruh tani tetap
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
23
• WNI,
• Bertempat tinggal di kecamatan tempat letak tanah yang bersangkutan,
• Kuat kerja dalam pertanian.
Hak milik diberikan dengan syarat sebagai berikut :
1. Membayar uang pemasukan,
2. Tanah harus diberi tanda batas,
3. Haknya harus didaftarkan di Kantor Pertanahan,
4. Wajib mengerjakan/mengusahakan tanahnya secara aktif,
5. Setelah 2 tahun sejak tanggal ditetapkannya SK pemberian hak wajib dicapai
kenaikan hasil tanaman setiap tahunnya yang ditetapkan oleh Dinas Pertanian
daerah,
6. Penerima hak wajib menjadi anggota koperasi pertanian di daerah tempat letak
tanah,
7. Selama uang pemasukan belum dibayar lunas, hak milik yang diberikan dilarang
untuk dialihkan kepada pihak lain,
8. Kelalaian dalam memenuhi kewajiban atau pelanggaran terhadap larangan dapat
•
dijadikan alasan untuk mencabut hak milik.
Uang pemasukan ditetapkan berdasarkan harga tanah yang besarnya sama dengan
rata-rata jumlah ganti kerugian tiap hektar yang diberikan kepada bekas pemilik di
daerah tingkat II yang bersangkutan, menurut klasifikasi tanah + 6 % biaya
administrasi. Boleh diangsur 15 tahun sejak SK pemberian hak milik + bayar bunga 3
•
% / tahun.
Larangan pemilikan tanah secara absentee dikecualikan bagi:
1. Mereka yang scdang menjalankan tugas negara (pegawai negeri, pejabat-pejabat
militer),
•
2. Yang sedang menunaikan kewajiban agama/mempunyai alasan khusus.
Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian (UU No. 56 Prp Tahun 1960):
Pasal 8; diusahakan agar setiap petani sekeluarga memiliki tanah pertanian minimum
2 hektar.
Pasal 9; larangan yang bertujuan mencegah pemilikan tanah pertanian menjadi
bagian-bagian kecil (kurang dari 2 hektar) dengan mengadakan pembatasan terhadap
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
24
Campus in Compact – Hukum Agraria
•
pemindahan hak milik atas tanah-tanah pertanian.
Program landreform dicantumkan dalam GBHN Tahun 1993 Bab IV: Pembangunan
Lima Tahun Ke-6 bagian f Kebijakan Pelita Ke-6 bidang ekonomi, sektor 2.
•
Pertanian huruf (j) jo. sektor 12.
Tindak lanjut landreform :
-
Kegiatan pencetakan sawah; Keppres No. 54 Tahun 1980, kegiatan mengubah
fungsi areal tanah bukan sawah menjadi sawah beririgrasi.
-
Konsolidasi tanah-tanah objek landreform. Dibiayai dengan dana APBN, APBD,
secara swadaya.
PENDAFTARAN TANAH
Dasar Hukum
•
•
Yaitu PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menggantikan PP No.10
Tahun 1961.
UUPA : Pasal 19 ayat (1) “Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah
diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI menurut ketentuan yang diatur
dengan PP.”
•
Pasal 19 ayat (2) :
Pendaftaran tanah meliputi :
1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah,
2. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut,
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Pasal 23: Hak Milik. Pasal 32: HGU. Pasal 38: HGB.
Tujuan
•
Antara lain :
-
Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak
atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun, hak tanggungan dan hak-hak
lain yang didaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
25
-
Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan. Untuk
•
terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Dengan demikian maka secara umum tujuan pendaftaran tanah adalah untuk
menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah (rechts kadaster).
Pengertian
•
Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus
berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun termasuk pemberian
sertifikat sebagai surat tanda bukti hak.
Fungsi
•
•
Yaitu untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat tentang sahnya perbuatan hukum
mengenai tanah.
Kegiatan pendaftaran tanah, meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah yang menghasilkan peta-peta
pendaftaran dan surat-surat ukur. Merupakan asas specialiteit.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. Dalam kegiatan
ini meliputi pencatatan mengenai: Status tanah, Subjek pemegang hak, Bebanbeban yang membebani hak atas tanah tersebut. Merupakan asas openbaarheid.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat.
Sistem Pendaftaran Tanah
•
Meliputi :
1. Sistem positif,
Apa yang tercantum dalam buku tanah merupakan alat pembuktian yang mutlak.
Pihak ketiga yang bertindak atas dasar bukti tersebut mendapat perlindungan
mutlak meskipun kemudian ternyata keterangan yang tercantum di dalamnya
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
26
Campus in Compact – Hukum Agraria
tidak benar.
2. Sistem negatif,
Surat tanda bukti berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Berarti keterangan
yang tercantum didalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh
hakim sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat
•
pembukti lain yang membuktikan sebaliknya.
Sistem mana yang dianut oleh UUPA?
-
Lihat pasal 19 ayat 2 butir c.
-
Para petugas pendaftaran tanah diwajibkan mengadakan penelitian seperlunya
untuk mencegah kekeliruan.
-
Batas-batas tanah ditetapkan dengan menggunakan sistem contradictoire
delimitatie; berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan sebelum
tanah dan haknya dibukukan, terlebih dahulu diadakan pengumuman,
perselisihan diajukan ke pengadilan kalau tidak dapat diselesaikan sendiri oleh
yang berkepentingan.
Pelaksanaan Pendaftaran
•
Menurut PP No. 24 Tahun 1997 :
1. Pendaftaran tanah secara sistematik,
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara sepihak
yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah/
bagian wilayah suatu desa.
2. Pendaftaran tanah secara sporadik,
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa
objek pendaftaran tanah dalam wilayah/ bagian wilayah suatu desa secara
individual atau massal.
3. Pendaftaran tanah secara ajudikasi,
Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk
pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data
yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan
pendaftaran.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
27
Data fisik: Keterangan mengenai letak, batas, luas, bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar.
Data yuridis: keterangan mcngenai status hukum bidang tanah, subjek pemegang
•
hak dan hak pihak lain.
Lembaga rechtverwerking: bagi pemegang sertifikat, kalau lewat waktu 5 tahun tidak
ada gugatan atau keberatan, maka ia terbebas dari gangguan pihak lain yang merasa
•
sebagai pemegang hak tersebut.
Penyelenggara dan pelaksana pendaftaran tanah adalah:
-
BPN,
-
Dibantu PPAT.
Pengertian-pengertian
•
Peta pendaftaran tanah; menggambarkan bidang tanah untuk keperluan pembuktian
•
tanah.
•
dengan suatu sistem penomoran.
•
dan uraian.
•
suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
Daftar tanah; dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah
Surat ukur; dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta
Buku tanah; dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik
Sertifikat; surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 (2) butir c
UUPA.
Objek Pendaftaran Tanah
•
Antara lain:
a. Bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGU, HGB, hak pakai,
b. Tanah hak pengelolaan,
c. Tanah wakaf,
d. Hak milik atas satuan rumah susun,
e. Hak tanggungan,
f. Tanah negara.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
28
Pembuktian Hak
•
Pembuktian hak baru:
-
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak,
-
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik
kepada penerima hak yang bersangkutan mengenai HGB dan hak pakai atas tanah
hak milik,
-
Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh
pejabat yang berwenang,
•
-
Tanah wakaf: akta ikrar wakaf,
-
Hak milik atas rumah susun; akta pemisahan,
-
Hak tanggungan: akta pemberian hak tanggungan.
Pembuktian hak lama:
Hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat bukti
mengenai adanya hak tersebut berupa;
•
-
alat-alat bukti tertulis,
-
keterangan saksi,
-
pernyataan yang bersangkutan yang dianggap cukup dapat dipercaya kebenarannya oleh panitia ajudikasi
Panitia ajudikasi, antara lain:
1. Ketua panitia : BPN,
2. Anggota:
•
-
Pegawai BPN; pakar di bidang pertanahan dan hak atas tanah,
-
Kades,
-
Satuan tugas pengukuran dan pemetaan,
-
Satuan tugas pengumpulan data yuridis,
-
Satuan tugas administrasi
-
Tetua adat.
Sebagai pelaksana pendafaran tanah secara sistematik adalah Kepala Kantor
Pertanahan.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
29
Sertifikat Cacat Hukum
•
•
Yaitu sertifikat yang terdapat kekeliruan-kekeliruan saat menerbitkannya.
Bentuk-bentuk kekeliruan tersebut adalah:
1. Pemalsuan sertifikat,
Yaitu berupa pemalsuan blangko sertifikat tanah, stempel BPN dan pemalsuan
data pertanahannya.
2. Pembuatan sertifikat aspal,
Secara formal, sertiflkat aspal ini tidak berbeda dengan sertifikat sebenarnya
(asli), namun secara materiil, penerbitan sertifikat aspal ini tidak didasarkan pada
alas hak yang benar, seperti penerbitan sertifikat yang didasarkan pada surat
keterangan pemilikan yang dipalsukan.
3. Pembuatan sertifikat ganda,
Yaitu sebidang tanah mempunyai lebih dari satu sertifikat.
TATA GUNA TANAH
•
Dasar hukum ; pasal 14 dan 15 UUPA.
Land Use Planning/Agrarian Use Planning
•
•
Adalah rangkaian kegiatan penataan, penyediaan, peruntukkan dan penggunaan
tanah secara berencana dalam rangka melaksanakan pembangunan nasional.
Serangkaian kegiatan; meliputi pengumpulan data lapangan yang menyangkut
penggunaan, penguasaan dan kemampuan fisik tanah, pembuatan rencana/pola
pembangunan tanah untuk kepentingan pembangunan dan pengawasan serta
•
keterpaduan di dalam pelaksanaannya.
•
tertentu yaitu: lestari, optimal, serasi dan seimbang.
Secara berencana; penggunaan tanah harus dilakukan atas dasar prinsip-prinsip
Adanya tujuan yang hendak dicapai; Hukum Agraria nasional merupakan alat bagi
pencapaian tujuan pembangunan maka tata guna tanah yang merupakan bagian dari
Hukum Agraria nasional harus mempunyai tujuan searah dengan tujuan
•
pembangunan nasional.
Tata guna tanah dikaitkan secara langsung dengan peletakan proyek-proyek
pembangunan.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
30
•
Rencana penggunaan tanah harus memperhatikan Daftar Skala Prioritas (DSP) dari
proyek pembangunan. DSP biasanya ditetapkan setiap tahun bersamaan dengan
•
ditetapkannya APBN.
Proyek-proyek pembangunan yang termasuk dalam DSP merupakan proyek yang
termasuk kategori untuk kepentingan umum.
Tujuan
•
Adalah untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, maka tindakan yang
dilakukan adalah:
a. Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang salah tempat,
Maksudnya: setiap ada kegiatan yang memerlukan tanah harus diperhatikan
mengenai data kemampuan fisik tanah untuk mengetahui sesuai tidaknya
kemampuan tanah itu dengan kegiatan yang dilaksanakan.
Harus diperhatikan pula;
-
keadaan sosial masyarakat sekitar lokasi (mencegah keresahan sosial akibat
kegiatan pembangunan).
-
Faktor ekonomis; mencegah penggunaan tanah yang salah tempat.
b. Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang salah urus, Maksudnya;
setiap pihak perseorangan/badan hukum dan lembaga pemerintah harus
melaksanakan kewajibannya memelihara tanah yang dikuasainya dengan tujuan
untuk mencegah menurunnya kualitas sumber daya tanah.
c. Mengusahakan
adanya
pengendalian
terhadap
perkembangan
kebutuhan
masyarakat akan tanah untuk mencegah terjadinya konflik kepentingan dalam
penggunaan tanah, dengan demikian harus memperhatikan skala-skala prioritas
dalam penggunaan tanah,
d. Mengusahakan agar terdapat jaminan kepastian hukum bagi hak-hak atas tanah
warga masyarakat. Pelaksanaan pembebasan tanah harus dilakukan menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku, untuk menghindari adanya
anggapan bahwa pembangunan dilaksanakan dengan mengorbankan kepentingan
rakyat.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
31
Asas Tata Guna Tanah
•
Antara lain:
-
Untuk daerah pedesaan (rural land use planning), maka titik beratnya adalah
usaha pertanian.
•
•
Untuk daerah perkotaan (urban land use planning), maka titik beratnya adalah
pada kegiatan non pertanian: pemukiman, perkantoran, pertokoan, dll.
Perbedaan titik berat penggunaan membawa konsekuensi pada asas yang digunakan.
Asas tata guna tanah bagi daerah pedesaan:
1. Asas lestari,
a. Diharapkan terjadi penghematan dalam penggunaan tanah. Areal tanah yang
belum akan digunakan untuk kepentingan langsung hidup manusia (baik
untuk pertanian/pemukiman) harus dipelihara kelestariannya. Bagi areal tanah
yang akan digunakan, harus diperhatikan konservasi sumber daya tanah itu
sendiri.
b. Generasi yang ada dapat mewarisi sumber daya tanah.
2. Asas optimal,
Pemanfaatan tanah harus mendatangkan keuntungan ekonomis setinggitmgginya. Harus ada kesesuaian antara kemampuan fisik tanah dengan jenis
kegiatan yang akan dilaksanakan.
3. Asas serasi dan seimbang,
Suatu ruang atas tanah harus dapat menampung berbagai kegiatan/berbagai
macam kepentingan baik perseorangan, masyarakat, dan negara, sehingga dapat
dihindari adanya konflik dalam penggunaan tanah.
Untuk melihat urgensi suatu kegiatan yaitu dengan adanya Daftar Skala Priontas
•
(DSP).
Asas tata guna tanah untuk daerah perkotaan:
1. Aman,
Yaitu aman dari bahaya kebakaran (perlu pos-pos pemadam kebakaran), tindak
kejahatan (perlu pos-pos kepolisian), bahaya banjir (meluruskan alur air sungai,
dll.), kecelakaan lalu lintas (membangun sarana jalan), ketunakaryaan (pendirian
industri).
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
32
2. Tertib,
Yaitu tertib dalam penataan wilayah perkotaan, tertib dalam berlalu lintas
(dengan sarana parkir, trotoar, dll.).
3. Lancar,
Yaitu lancar dalam berlalu lintas (menuntut adanya jaringan jalan yang
mempermudah arus berlalu lintas dari satu tempat ke tempat lainnya, lancar
dalam komunikasi (tempat-tempat telepon umum, dll.)).
4. Sehat,
Yaitu jasmani (menuntut penyediaan tempat berolah raga, tempat pembuangan
sampah, rumah sakit, dll.), sehat rohani (menuntut tersedianya tempat hiburan,
tempat rekreasi, tempat ibadah, dll.).
Model Merencanakan Penggunaan Tanah
•
UUPA ; pasal 14 dan 15,
Pasal 14; rencana umum (nasional), detail oleh daerah.
•
Pasal 15; hanya menyatakan tentang larangan merusak kesuburan tanah.
Antara lain :
1. Model zoning,
Berasal dari Amerika, di mana tanah si suatu wilayah/ daerah/ kota dibagi dalam
beberapa zone penggunaan atas dasar kepentingan-kepentingan/ kegiatankegiatan/ usaha-usaha yang hendak dilakukan.
Ada garis pemisah yang tegas, misal:
•
•
Zone pemukiman,
•
Zone industri,
•
Zone perdagangan,
•
Zonc perkantoran,
Z