Kedudukan Debitur dan Bank Sebagai Kreditur Dalam Halwanprestasi Developer (Studi di PT. Bank X., Cabang Tebing Tinggi)
ABSTRAK
Kegiatan penyaluran kredit oleh perbankan semakin hari semakin berkembang
pesat. Salah satu jenis fasilitas yang diminati masyarakat adalah Kredit Pemilikan
Rumah (KPR). Dalam penyaluran fasilitas KPR tersebut, ada kalanya bank
bekerjasama dengan developer dalam mencari calon debitur untuk membeli rumah
developer baik yang telah ada maupun yang akan dibangun ataupun sebaliknya
developer menunjuk bank tertentu untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank
tersebut. Bentuk kerjasama antara bank dan developer dimuat dalam bentuk akta
perjanjian kerja sama. Setelah calon debitur disetujui mendapatkan fasilitas kredit
dari bank maka akan dilakukan pengikatan perjanjian kredit maupun pengikatan
perjanjian lainnya. Dalam kasus ini, seorang debitur membeli 2 (dua) unit rumah
milik developer dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT.
Bank X, akan tetapi setelah kredit dicairkan oleh Bank X, developer tersebut
wanprestasi dalam melaksanakan pembangunan bangunan tersebut. Yang menjadi
permasalahan dalam tesis ini, 1. bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank
sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun?, 2.
bagaimana tanggung jawab developer terhadap debitur dan bank atas perjanjian yang
dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer?, 3.bagaimana perlindungan hukum
terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasinya developer?.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini bersifat deskriptif analitis
dengan metode pendekatan secara hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut
juga penelitian hukum kepustakaan. Perolehan data bersumber dari data primer dan
data sekunder, data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan informan,
sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan hukum primer, bahan hukum
sekunder dan bahan hukum tertier. Alat pengumpulan data yang digunakan didalam
penelitian ini adalah studi dokumentasi dan wawancara.
Hasil penelitian menunjukan bahwa adapun hubungan hukum antara debitur,
bank selaku kreditur dan developer dimana dalam hal pembuatan akta kerja sama
antara developer dengan bank dan akta jual beli serta legalisasi surat perjanjian
bawah tangan antara developer dengan debitur. Berdasarkan akta perjanjian kerja
sama, tanggung jawab developer terhadap bank adalah tidak seimbang, dimana
terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika dibandingkan dengan hak
developer sebagai penyedia perumahan. Adapun hal yang diatur pada kerja sama
antara developer dengan bank, salah satunya hal developer tidak melakukan
pelunasan hutang atas debitur wanprestasi maka developer dianggap wanprestasi dan
bank diberi kuasa untuk mencairkan deposito developer untuk pembayaran hutang
tersebut. Sedangkan tanggung jawab developer terhadap debitur terdapat dalam surat
legalisasi perjanjian berupa penyelesaian dan penyerahan bangunan kepada debitur
tepat waktunya, selain itu debitur juga harus menepati janji dalam melakukan sisa
pembayaran kepada developer. Walaupun telah dibuat akta perjanjian kerjasama
tersebut dan legalisasi surat perjanjian tersebut serta pembayaran telah dilakukan oleh
i
Universitas Sumatera Utara
debitur kepada developer, developer tetap wanprestasi dalam melaksankan
kewajibannya untuk membangun serta menyelesaikan 2 (dua) unit rumah tersebut
kepada debitur. Hal tersebut jelas-jelas merupakan tanggung jawabnya tetapi
diabaikan oleh developer. Maka perlindungan hukum berdasarkan akta yang telah
dibuat masing-masing pihak dengan developer sangat berperan untuk menuntut ganti
rugi terhadap developer. Akan tetapi dalam hal wanprestasi developer, perlindungan
hukum terhadap debitur sangat lemah diakibatkan debitur tidak mempunyai pegangan
jaminan apapun dari developer.Jika developer wanprestasi maka debitur hanya bisa
melakukan musyawarah dan upaya peyelesaian terakhir melalui gugatan ganti rugi
melalui jalur pengadilan yang memerlukan biaya besar dan waktu yang lama.
Disarankan ada baiknya penyelesaian tersebut menggunakan Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI) yang biayanya lebih murah dan penyelesaiannya tidak
berlarut-larut serta putusannya bersifat final dan juga mengikat para pihak, selain itu
diharapkan adanya pegangan bagi developer berupa penundaan pembayaran atas sisa
pembayaran yang menggunakan 15 (lima belas) lembar giro debitur tersebut atau
boleh juga menitipkan sebuah cek berisi sisa nilai pembayaran kepada notaris yang
bersangkutan dan hanya dapat dicairkan apabila bangunan sudah selesai.
Kata Kunci : Wanprestasi developer; Perlindungan Hukum Bagi Debitor dan Bank;
Perjanjian Kerja sama.
ii
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Credit channeling activities by banks are developing fast. One of the facilities
which people are interested in is KPR (Housing Ownership Credit). In the
distribution of the facilities of the KPR, sometimes a bank cooperates with a
developer to look for a prospective debtor to buy the developer’s houses which have
been built or the houses which will be built; or, on the contrary, a developer appoints
a certain bank to provide some funds to a debtor who will buy the developer’s houses.
The form of cooperation between the bank and the developer is written in a contract.
After the prospective debtor is approved to get the credit facilities from the bank, a
credit contract commitment and other contract commitments are done. In this case, a
debtor buys two houses owned by a developer using KPR facilities of PT. Bank X, but
after the credit is liquified by Bank X, the developer fails to build the houses. The
problems of the thesis were as follows: 1) how about the legal relationship between
debtors and the bank as the creditor with the developer at the time when the
guarranteed objects were not built yet 2) how about the developer’s responsibilities
to debtors and the bank on the contract related to the developer’s default and 3) how
about the legal protection for the bank and debtors related to the developer’s default.
The research was an descriptive analytic with judicial normative approach or
library legal research. The data consisted of primary and secondary data; the
primary data were obtained from the informants, secondary data were obtained from
primary, secondary, and tertiary legal materials. The datawere gathered by
conducting documentary study and interviews.
The research resultsshowed that the legal relationship among debtors, the
bank as the creditor and developer where in the contract between the bank and the
developer and the sales agreement and the legalization of contract between the
developer and the debtor were underhanded. Based on the contract, the developer’s
responsibilities to the bank was not equal where the bank’s right and duties were too
wide, compared to the developer’s rights as the housing provider. The contract states
that the developer does not pay off the debt on debtor’s default because he is
considered default and the bank is given the right to liquify the developer’s deposit to
pay off the debt.The developer’s responsibilities to the debtor are found in the
legalization of contract in the forms of finishing and submitting the building to the
debtor on time. Besides that, the debtor should keep his promise to pay the rest of
payment to the developer. Although the contract has been made and legalized and the
payment has been paid by the debtor to the developer, the developer still fails to
carry out his duties to build and to finish the two houses to the debtor. Clearly it is
the developer’s responsibilities, but he neglects them. The legal protection based on
the contract made by each party with the developer plays a great role in filing
indemnity toward the developer. However, in the case of the developer’ s default,
legal protection for the debtor is very weak because the debtor does not have any
guarrantees from the developer. If the developer defaults, the debtor can only
iii
Universitas Sumatera Utara
negotiate and the final solution is filing indemnity through the court which needs high
cost and takes a long time. It is suggested that the solution should be through the
Indonesian Arbitration Board where the cost is lower, the settlement does not go on
too long, and the ruling is final and binding for the parties concerned. Besides that, it
is expected that there be a guide for the debtor to postpone the payment on the rest of
the payment using the debtor’s 15 transfer forms or entrusting a cheque with the rest
of payment value to the concerned notary and can only be cashed when the building
is finished.
Keywords: Developer’s Default, Legal Protection for Debtor and Bank, Contract.
iv
Universitas Sumatera Utara
Kegiatan penyaluran kredit oleh perbankan semakin hari semakin berkembang
pesat. Salah satu jenis fasilitas yang diminati masyarakat adalah Kredit Pemilikan
Rumah (KPR). Dalam penyaluran fasilitas KPR tersebut, ada kalanya bank
bekerjasama dengan developer dalam mencari calon debitur untuk membeli rumah
developer baik yang telah ada maupun yang akan dibangun ataupun sebaliknya
developer menunjuk bank tertentu untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank
tersebut. Bentuk kerjasama antara bank dan developer dimuat dalam bentuk akta
perjanjian kerja sama. Setelah calon debitur disetujui mendapatkan fasilitas kredit
dari bank maka akan dilakukan pengikatan perjanjian kredit maupun pengikatan
perjanjian lainnya. Dalam kasus ini, seorang debitur membeli 2 (dua) unit rumah
milik developer dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT.
Bank X, akan tetapi setelah kredit dicairkan oleh Bank X, developer tersebut
wanprestasi dalam melaksanakan pembangunan bangunan tersebut. Yang menjadi
permasalahan dalam tesis ini, 1. bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank
sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun?, 2.
bagaimana tanggung jawab developer terhadap debitur dan bank atas perjanjian yang
dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer?, 3.bagaimana perlindungan hukum
terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasinya developer?.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini bersifat deskriptif analitis
dengan metode pendekatan secara hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut
juga penelitian hukum kepustakaan. Perolehan data bersumber dari data primer dan
data sekunder, data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan informan,
sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan hukum primer, bahan hukum
sekunder dan bahan hukum tertier. Alat pengumpulan data yang digunakan didalam
penelitian ini adalah studi dokumentasi dan wawancara.
Hasil penelitian menunjukan bahwa adapun hubungan hukum antara debitur,
bank selaku kreditur dan developer dimana dalam hal pembuatan akta kerja sama
antara developer dengan bank dan akta jual beli serta legalisasi surat perjanjian
bawah tangan antara developer dengan debitur. Berdasarkan akta perjanjian kerja
sama, tanggung jawab developer terhadap bank adalah tidak seimbang, dimana
terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika dibandingkan dengan hak
developer sebagai penyedia perumahan. Adapun hal yang diatur pada kerja sama
antara developer dengan bank, salah satunya hal developer tidak melakukan
pelunasan hutang atas debitur wanprestasi maka developer dianggap wanprestasi dan
bank diberi kuasa untuk mencairkan deposito developer untuk pembayaran hutang
tersebut. Sedangkan tanggung jawab developer terhadap debitur terdapat dalam surat
legalisasi perjanjian berupa penyelesaian dan penyerahan bangunan kepada debitur
tepat waktunya, selain itu debitur juga harus menepati janji dalam melakukan sisa
pembayaran kepada developer. Walaupun telah dibuat akta perjanjian kerjasama
tersebut dan legalisasi surat perjanjian tersebut serta pembayaran telah dilakukan oleh
i
Universitas Sumatera Utara
debitur kepada developer, developer tetap wanprestasi dalam melaksankan
kewajibannya untuk membangun serta menyelesaikan 2 (dua) unit rumah tersebut
kepada debitur. Hal tersebut jelas-jelas merupakan tanggung jawabnya tetapi
diabaikan oleh developer. Maka perlindungan hukum berdasarkan akta yang telah
dibuat masing-masing pihak dengan developer sangat berperan untuk menuntut ganti
rugi terhadap developer. Akan tetapi dalam hal wanprestasi developer, perlindungan
hukum terhadap debitur sangat lemah diakibatkan debitur tidak mempunyai pegangan
jaminan apapun dari developer.Jika developer wanprestasi maka debitur hanya bisa
melakukan musyawarah dan upaya peyelesaian terakhir melalui gugatan ganti rugi
melalui jalur pengadilan yang memerlukan biaya besar dan waktu yang lama.
Disarankan ada baiknya penyelesaian tersebut menggunakan Badan Arbitrase
Nasional Indonesia (BANI) yang biayanya lebih murah dan penyelesaiannya tidak
berlarut-larut serta putusannya bersifat final dan juga mengikat para pihak, selain itu
diharapkan adanya pegangan bagi developer berupa penundaan pembayaran atas sisa
pembayaran yang menggunakan 15 (lima belas) lembar giro debitur tersebut atau
boleh juga menitipkan sebuah cek berisi sisa nilai pembayaran kepada notaris yang
bersangkutan dan hanya dapat dicairkan apabila bangunan sudah selesai.
Kata Kunci : Wanprestasi developer; Perlindungan Hukum Bagi Debitor dan Bank;
Perjanjian Kerja sama.
ii
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Credit channeling activities by banks are developing fast. One of the facilities
which people are interested in is KPR (Housing Ownership Credit). In the
distribution of the facilities of the KPR, sometimes a bank cooperates with a
developer to look for a prospective debtor to buy the developer’s houses which have
been built or the houses which will be built; or, on the contrary, a developer appoints
a certain bank to provide some funds to a debtor who will buy the developer’s houses.
The form of cooperation between the bank and the developer is written in a contract.
After the prospective debtor is approved to get the credit facilities from the bank, a
credit contract commitment and other contract commitments are done. In this case, a
debtor buys two houses owned by a developer using KPR facilities of PT. Bank X, but
after the credit is liquified by Bank X, the developer fails to build the houses. The
problems of the thesis were as follows: 1) how about the legal relationship between
debtors and the bank as the creditor with the developer at the time when the
guarranteed objects were not built yet 2) how about the developer’s responsibilities
to debtors and the bank on the contract related to the developer’s default and 3) how
about the legal protection for the bank and debtors related to the developer’s default.
The research was an descriptive analytic with judicial normative approach or
library legal research. The data consisted of primary and secondary data; the
primary data were obtained from the informants, secondary data were obtained from
primary, secondary, and tertiary legal materials. The datawere gathered by
conducting documentary study and interviews.
The research resultsshowed that the legal relationship among debtors, the
bank as the creditor and developer where in the contract between the bank and the
developer and the sales agreement and the legalization of contract between the
developer and the debtor were underhanded. Based on the contract, the developer’s
responsibilities to the bank was not equal where the bank’s right and duties were too
wide, compared to the developer’s rights as the housing provider. The contract states
that the developer does not pay off the debt on debtor’s default because he is
considered default and the bank is given the right to liquify the developer’s deposit to
pay off the debt.The developer’s responsibilities to the debtor are found in the
legalization of contract in the forms of finishing and submitting the building to the
debtor on time. Besides that, the debtor should keep his promise to pay the rest of
payment to the developer. Although the contract has been made and legalized and the
payment has been paid by the debtor to the developer, the developer still fails to
carry out his duties to build and to finish the two houses to the debtor. Clearly it is
the developer’s responsibilities, but he neglects them. The legal protection based on
the contract made by each party with the developer plays a great role in filing
indemnity toward the developer. However, in the case of the developer’ s default,
legal protection for the debtor is very weak because the debtor does not have any
guarrantees from the developer. If the developer defaults, the debtor can only
iii
Universitas Sumatera Utara
negotiate and the final solution is filing indemnity through the court which needs high
cost and takes a long time. It is suggested that the solution should be through the
Indonesian Arbitration Board where the cost is lower, the settlement does not go on
too long, and the ruling is final and binding for the parties concerned. Besides that, it
is expected that there be a guide for the debtor to postpone the payment on the rest of
the payment using the debtor’s 15 transfer forms or entrusting a cheque with the rest
of payment value to the concerned notary and can only be cashed when the building
is finished.
Keywords: Developer’s Default, Legal Protection for Debtor and Bank, Contract.
iv
Universitas Sumatera Utara