BAB I PENDAHULUAN - Pertanggungjawaban Penyewa Rumah Toko (Ruko) Apabila Terjadi Kerusakan Pada Saat Perjanjian Sewa Menyewa Berakhir

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Dewasa ini, kebutuhan untuk tempat tinggal dan usaha sangat mendesak,

  yang setiap tahunnya mengalami peningkatan sesuai dengan pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat. Adanya pertumbuhan penduduk yang tinggi mengakibatkan banyak penduduk yang kekurangan tempat tinggal rumah dan tempat usaha. Pertumbuhan penduduk yang sangat cepat tersebut mengakibatkan kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha (rumah toko/ruko) juga semakin meningkat.

  Salah satu cara untuk mengatasi kebutuhan akan rumah tempat tinggal dan ruko adalah dengan cara menambah jumlah rumah tempat tinggal dan jumlah ruko yang digunakan sebagai tempat untuk usaha sekaligus sebagai tempat tinggal. Untuk menambah jumlah rumah ataupun ruko tersebut tidaklah bisa semua kalangan masyarakat yang membangun bangunan tersebut. Hal ini dikarenakan taraf ekonomi dari lapisan masyarakat yang berbeda-beda.

  Bagi masyarakat yang taraf perekonomiannya mampu untuk membangun rumah atau ruko tersebut, mereka dapat menyewakan rumah-rumah mereka ataupun ruko tersebut kepada orang-orang yang membutuhkan, atau dalam hal ini masyarakat yang golongan menengah ke bawah yang tidak mampu untuk membeli rumah atau membangun rumah mereka sendiri, maka mereka lebih memilih untuk menyewa rumah atau ruko yang harganya lebih terjangkau mereka. Dengan demikian timbullah kegiatan sewa-menyewa di antara pihak, yaitu pihak penyewa rumah atau ruko dan pihak yang menyewa rumah atau ruko tersebut.

  Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh para pihak tersebut merupakan salah satu dari bentuk hubungan-hubungan hukum yang sekarang ini sering dilakukan oleh seseorang demi memenuhi kepentingannya atau kebutuhan- kebutuhannya.

  Suatu perjanjian sewa menyewa yang dibuat atau dilakukan oleh beberapa pihak atau orang menunjukkan bahwa setiap orang yang melakukan perjanjian itu telah siap untuk melaksanakan kewajibannya seperti yang telah diperjanjikan. Seperti yang diketahui, dalam hal perjanjian sewa-menyewa setiap pihak memiliki hak dan tanggung jawabnya masing-masing, di mana hak dan tanggung jawab tersebut harus dipenuhi oleh para pihak yang melakukan perjanjian tersebut.

  Perjanjian sewa-menyewa merupakan salah satu bentuk perjanjian khusus yang sering dijumpai dalam kehidupan sehari-hari. Telah diketahui bersama bahwa setiap manusia selalu mempunyai kepentingan-kepentingan yang serba kompleks, dimana manusia itu selalu berusaha untuk dapat meraih setiap kebutuhannya. Salah satu caranya ialah dengan mengadakan hubungan hukum dengan manusia lainya. Bentuk hubungan hukum yang beraneka ragam tersebut salah satu di antaranya adalah dengan mengadakan perjanjian sewa-menyewa.

  Sewa menyewa, seperti perjanjian lain pada umunya, merupakan perjanjian konsensual, artinya perjanjian tersebut sudah sah dan mengikat pada

  4

  detik tercapainya kata sepakat antara kedua belah pihak. Jadi seperti yang diatur dalam Pasal 1548 KUH Perdata “Dalam perjanjian sewa menyewa ini, pihak yang menyewakan mengikat diri untuk menyerahkan barang yang disewakannya untuk dapat dinikmati oleh pihak penyewa untuk jangka waktu tertentu, sedangkan pihak penyewa diwajibkan untuk membayar sejumlah harga sebagaimana kontraprestasi dari barang yang diterimanya ”.

B. PERMASALAHAN

  Dalam penulisan skripsi haruslah ditentukan terlebih dahulu mengenai masalah-masalah yang merupakan titik tolak dari pembahasan-pembahasan selanjutnya, di mana akan dibahasnya masalah-masalah yang menyangkut perjanjian sewa menyewa ruko. Bukan tidak mungkin masalah ini akan menjadi lebih luas, disebabkan oleh banyaknya segi-segi dari hukum perjanjian itu sendiri, yang mungkin bisa mengaburkan masalah yang sebenarnya. Oleh karena itu akan dibatasi pada masalah yang akan menjadi topik pembahasan nantinya.

  Adapun permasalah yang dimaksudkan adalah sebagai berikut: 1.

  Bagaimana prosedur perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara para pihak?

  2. Bagaimana hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian sewa menyewa ruko?

  3. Bagaimana pertanggungjawaban penyewa rumah toko apabila terjadi kerusakan pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir?

4 R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan ke X, Citra Aditya Bandung, 1995, hal 39.

  Selanjutnya disebut R. Subekti 1

C. Tujuan Penulisan

  Adapun yang menjadi tujuan penulisan dalam penyusunan skripsi ini adalah sebagai berikut:

  1. Untuk mengetahui prosedur–prosedur dari perjanjian sewa menyewa ruko yang terjadi di antara para pihak.

  2. Untuk menguraikan bentuk-bentuk hak dan kewajiban dari para pihak di dalam perjanjian sewa menyewa ruko.

  3. Tulisan ini juga untuk menjelaskan bagaimana cara penyelesaian sengketa dalam pertanggungjawaban pihak penyewa ruko apabila terjadi perselisihan atau permasalahan dalam perjanjian sewa menyewa ruko.

D. Manfaat Penulisan a.

  Secara teoritis 1.

  Memberikan masukan sekaligus pengetahuan tentang hal-hal yang berhubungan dengan sewa menyewa ruko.

  2. Memberikan masukan dan manfaat dalam rangka pengembangan ilmu pengetahuan dan di mana dalam penulisan skripsi ini diberikan analisa- analisa yang bersifat objektif.

  b.

  Secara praktis 1.

  Memberikan masukan sekaligus pengetahuan kepada para pihak baik si penyewa maupun yang menyewakan dalam melakukan kegiatan sewa menyewa mengenai apa yang menjadi hak dan kewajiban masing-masing pihak karena adanya perlindungan dan kepastian hukum yang menjamin mengenai hal tersebut.

2. Dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan hukum apabila kelak terjadi hal yang dibahas dalam skripsi ini.

E. Metode Penelitian 1.

  Lokasi penelitian Penelitian skripsi dilakukan pada beberapa ruko

• –ruko yang ada di Medan sekitar. Hal ini dilakukan karena Medan merupakan salah satu kota ruko atau salah satu kota yang memiliki bangunan berbentuk ruko terbanyak, sehingga hal ini dapat memudahkan dalam penelitian yang hendak dilakukan sesuai dengan judul skripsi yang diangkat. Sampel yang di peroleh dalam penelitian sebanyak 5 ruko.

2. Sifat Penelitian

  Penelitian yang dilakukan secara deskriptif, yaitu yang bertujuan menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan, gejala, atau kelompok tertentu, atau atau untuk menentukan penyebaran suatu gejala atau untuk menetukan ada tidaknya hubungan antara suatu gejala dengan gejala lain dalam masyarakat.

3. Metode pendekatan

  Penulisan ini dilakukan dengan pendekatan yuridis normatif dan yuridis empiris. Pendekatan yuridis normatif dimaksudkan untuk melakukan pengkajian terhadap hukum perdata dan penerapan hukum perdata sebagai sarana kebijakan hukum perdata dalam rangka perjanjian sewa menyewa ruko di Kota Medan.

  Pendekatan yuridis empiris dimaksudkan untuk melakukan penelitian terhadap eksistensi hukum perdata di Indonesia dan pengaplikasiannya terhadap penegakan hukum di Indonesia.

4. Sumber data

  Sumber data yang dipergunakan dalam penulisan skripsi ini ada data primer dan data sekunder. Data sekunder yaitu data yang diperoleh melalui hasil studi pustaka, tulisan ilmiah dan berbagai sumber tulisan tangan lainnya. Sedangkan data primer yaitu data yang diperoleh secara langsung dari lapangan yang dapat berupa angket, kuisioner ataupun wawancara langsung. Data sekunder dibagi menjadi dua yaitu: a. Bahan Hukum Primer yaitu data-data yang berupa dokumen-dokumen peraturan yang bersifat mengikat, asli dan ditetapkan oleh pihak yang berwenang. Bahan hukum primer penulisan skripsi ini di antaranya K.U.H.Perdata Buku III Bab VII Pasal 1574-1600 mengenai perjanjian sewa menyewa

  b. Bahan Hukum Sekunder yaitu semua dokumen yang merupakan informasi atau hasil kajian mengenai masalah perjanjian sewa menyewa, seperti makalah, karya ilmiah koran, karya tulisan dan beberapa sumber dari internet yang berkaitan dengan persoalan diatas.

  c. Bahan Hukum Tertier yaitu semua dokumen yang berisikan konsep-konsep dan keterangan- keterangan otentik yang bersifat mendukung data primer dan data sekunder, seperti kamus ensiklopedia, kamus bahasa Indonesia, dan lain- lain.

  5. Metode pengumpulan data Metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini menggunakan dua metode, yaitu: a. Metode pengumpulan data dengan cara studi kepustakaan (Library

  

research ) yaitu dengan mempelajari dan menganalisa secara sistematis

  buku –buku, artikel, koran atau surat kabar, internet dan media masa.

  b. Dengan cara studi lapangan (Field research) yaitu dengan melakukan wawancara langsung ke para pihak yang bersangkutan atau dapat dengan cara melakukan angket atau dengan kuisioner.

  6. Alat pengumpulan data Dalam pengumpulan data yang dilakukan, penelitian dilakukan dengan cara membuat kuisioner pada para pihak, di mana para pihak dapat mengisi pertanyaan yang sudah tersedia dan dapat memberi jawaban mereka sendiri di kolom jawaban yang telah disediakan oleh peneliti.

  7. Analisa data Metode analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah kualitatif, yaitu data yang diperoleh dari penelitian disajikan dan diolah secara kualitatif dengan langkah-langkah sebagai berikut: a.

  Data yang diperoleh dari penelitian diklasifikasikan sesuai dengan permasalahan dalam penelitian b.

  Hasil klasifikasi data selanjutnya disistematiskan c. Data yang telah disistematiskan kemudian dianalisis untuk dijadikan dasar dalam pengambilan kesimpulan.

F. Keaslian Penulisan

  Masalah sewa menyewa diatur dalam Buku III Bab VII Pasal 1574-1600 K.U.H.Perdata. Ketentuan tersebut berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak bergerak, baik barang yang memakai jangka waktu tertentu maupun tidak memakan waktu tertentu oleh karena waktu tertentu bukan merupakan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa.

  Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan, serta hasil penelitian baik itu dari media eletronik yang ditelusuri tidak ada kesamaan dalam penulisan judul skripsi ini. Karena masalah tentang sewa menyewa ruko belum ada satu pun mahasiswa yang mengangkat sistematika dalam tata cara kegiatan sewa menyewa tersebut.

  Maka dengan demikian secara akademis penulisan ini dapat di pertanggungjawabkan.

G. Sistematika Penulisan

  Penulisan skripsi ini didasarkan pada hasil penelitian data yang berhasil dikumpulkan kemudian diolah dan dianalisis serta hasilnya digunakan untuk memecahkan permasalahan yang dihadapi. Untuk memudahkan pembahasan skripsi ini, maka akan dibuat sistematika secara teratur dalam bagian-bagian yang semuanya saling berhubungan satu dengan yang lainnya.

  Sistematika atau gambaran isi tersebut dibagi dalam beberapa bab dan diantara bab-bab ini terdiri pula atas sub bab. Adapun gambaran ini atau sistematika tersebut adalah sebagai berikut:

  Bab I merupakan pendahuluan. Bab ini berisikan mengenai latar belakang, permasalahan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, metode penelitian, keaslian penulisan, dan sistematika penulisan

  Bab II merupakan tinjauan umum mengenai rumah toko (ruko). Bab ini berisikan mengenai rumah toko (ruko), sehingga dalam bab dua ini diuraikan : pengertian dari rumah toko (ruko), sejarah dari rumah toko (ruko) dan spesifikasi dari rumah toko (ruko).

  Bab III merupakan tinjauan mengenai perjanjian dan perjanjian sewa menyewa. Bab ini berisikan tentang pengertian perjanjian sewa menyewa, syarat sahnya perjanjian, pengertian perjanjian sewa menyewa, dasar hukum dan kebiasaan dalam perjanjian sewa menyewa, subjek dan objek dalam perjanjian sewa menyewa, hak dan kewajiban dalam perjanjian sewa menyewa dan berakhirnya perjanjian sewa menyewa.

  Bab IV merupakan penerapan pertanggungjawaban penyewa ruko apabila terjadi kerusakan pada saat berakhirnya perjanian sewa menyewa berakhir. Bab ini yang dimaksud untuk menjawab pokok masalah yang diajukan, sehingga dalam bab ini diuraikan mengenai : Prosedur Perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara para pihak, Hak dan Kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa menyewa rumah toko dan, cara Penyelesaian sengeketa dalam pertanggungjawaban perjanjian sewa menyewa rumah toko

  Bab V merupakan penutup. Bab penutup dari penulisan skripsi ini, yang dimana menguraikan mengenai : kesimpulan dan saran.