Hukum Agraria Atas Keberadaan Bangunan Pada Ruang Atas Tanah

Corresponding Author:

zul_ptik®yahoo.co.id Penelitian i ni bertujuan untuk meneliti bagaimana perlindungan hu- kum dari keberadaan struktur hak ruang bangunan di atas tanah dari

perspektif hukum agraria. Dan bagaimana konsekuensi hukum dari struktur hak rua ng bangunan di atas tanah dengan membangun meng- operasikan sistem transfer. Pembahasan dan anal isis menggunakan teori perlindungan hukum yang didukung o leh teori aturan hukum dan prin - sip-prinsip hukum tanah. Metode penelitian adalah penelitian hukum

normatif untuk memperoleh data yang diperlukan sehubungan dengan isu-isu periode data sekunder data yang terdiri dari bahan hukum pri- mer. Bahan hukum sekunder, bahan hukum tersier. Anali s is data dila- kukan dengan analisis yuridis objek penelitian kualitatif adalah Senen Multipurpose Bridge yang dibangun dalam ruang di atas tanah atas tidak di tanah di mana hak itu. Yang terletak di antara dua bangunan dan pusat perbelanjaan besar Pasar Senen dan Atrium Plaza. Perlin- Nuansa Kenotariatan dungan hukum bagi ruang bangunan di tanah belum ditemukan pada

Volume1Nomor 1 UU Agraria. Konsekuensi hukum dari sistem ban gun guna serah untuk Juli-Desember 2015 pihak terjadi yaitu Provinsi Pemerintah DKI Jakarta dan PT Jaya Real ISSN.2477-4103 Property Tbk

hh.ll-24 @ 2015 NK. All righ ts reserved.

Nuansa Kenotariatan Volume 1 No.1 Juli 2015

Pendahuluan cessie beginsel) atau asas accessie dan asas pemisahan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Per-

(horizontale schelding beginsel). Asas perle- aturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya

horisontal

katan vertikal yaitu asas yang mendasarkan pemi- disingkat dengan nama UUPA) telah mengambil

likan tanah dan segala benda yang melekat padanya peranan penting dalam kehidupan hukum perta-

sebagai suatu kesatuan yang tertancap menjad.i satu. nahan di Indonesia dimana telah terjad.i perubahan

Sedangkan asas pemisahan horisontal justru memi- dari sistem hukum pertanahan Indonesia yang lama

sahkan tanah dari segala yang melekat pada tanah mendasarkannya pada hukum barat dan hukum

tersebut atau dengan kata lain keberadaan bangun- adat atau dikenal dengan pluralistik (Kusumaatmad-

an yang ada di atas tanah bukan merupakan bagian ja, 1976) kemudian kini menjad.i sistem hukum yang

dari tanah yang bersangkutan, sementara Indonesia mengacu kepada Undang-Undang Dasar 1945 dan

sendiri menga."lut asas pemisahan horisontal yang Pancasila sebagai grundnorm sistem hukum Indone-

mendasarkannya pada asas hukum adat (Kartini dan sia (Solikhah dan Pranoto, 2015). Dengan demikian

Widjaya, 2008).

semangat dan isi dari undang-undang tersebut men- cerminkan wajah Indonesia di dalam sistem perta-

Kebutuhan akan tanah dan hak-haknya yang timbul nahannya. perlu diantisipasi dengan melihat akan UUPA apa- kah telah mengakomodir berbagai bentuk pemanfa-

Disamping undang-undang lainnya yang terlebih atan tanah yang terbatas dan bangunan-bangunan dahulu telah ada untuk itu bilamana terdapat pera-

yang ada sehubungan dengan serba keterbatasan ter- turan-peraturan perundangan yang baru dih :- .rapkan

sebut. Hak atas tanah sebagaimana yang d.imaksud kejelian dari pihak terkait agar tidak terdapat pera-

dalam UUPA adalah hak atas permukaan bumi yang turan yang saling bertentangan dan menghilangkan

ditunjang dengan kemajuan teknologi yang menggu- satu dengan lainnya tetapi diharapkan akan mendu-

nakan ruang d.i bawah tanah maupun ruang bangun- kung dan bahkan dapat memperlancar serta mem-

an d.i atas tanah. Hak atas tanah yang merupakan hak perjelas aturan yang sudah ada. Secara konsep untuk

atas permukaan bumi sebenarnya merupakan satuan arah kebijakan dalam melakukan pembaruan agraria

yang terbatas dan satuan berdimensi dua yang terdiri

d.i Indonesia sudah dilakukan makin baik yang digu- dari ukuran panjang dan ukuran lebar yang dikenal nakan sebagai acuan dalam melakukan perubahan

dengan luas tanah d.i dalam masyarakat. dan perbaikan dalam restrukturisasi penguasaan, kepemilikan, penggunaan, pengelolaan dan peman-

Pada praktek pemanfaatannya tidak mungkin tanah faatan lahan agar dapat tercermin bagaimana suatu

dipergunakan hanya permukaannya saja sehingga kehidupan yang demokratis dan mempunyai keadil-

dalam Pasal4 UUPA tersebut ruang penggunaannya an walaupun belum sampai dalam tahap yang diha-

diperluas meliputi juga sebagian ruang tubuh bumi rapkan tetapi paling tidak sampai saat ini penerapan

d.i bawahnya dan juga sebagian ruang udara d.i ba- prinsip-prinsip pembaruan agraria

dalam berbagai

gian atasnya, dimana perluasan itu pun d.ibatasi di

d.i bidang pertanahan di Indonesia telah dilakukan dalam kewenangan penggunaannya yaitu sekedar sehingga makin hari makin dekat dengan harapan

diperlukan untuk hal berkepentingan langsung yang rakyat Indonesia untuk terciptanya kemakmuran ke-

berhubungan dengan penggunaan permukaan bumi satuan dalam peraturan pertanahan dan tercapainya

tersebut.

kepastian hukum (Warman, 2010) .

Ruang udara di atas tubuh bumi yang dimanfaatkan

Tanah merupakan kebutuhan bagi setiap orang, se- tersebut terpisah dari pemegang hak atas tanah atau hingga dalam pengaturan yang dibuat dalam UUPA,

permukaan bumi sehingga dalam pengajuan dan tanah adalah permukaan bumi yang dalam penggu -

yang menggunakan naannya meliputi juga sebagian tubuh bumi yang

praktek pelaksanaannya pihak

bangunan ruang d.i atas tanah sebaiknya juga sekali- ada di atasnya dengan pembatasan-pembatasan se-

gus menjadi pihak yang memanfaatkan fasilitas yang suai dalam Pasal4 ayat (2) UUPA dimana diperlukan

akan dibangun tersebut dengan demikian dihindari untuk kepentingan yang langsung berhubungan de-

pihak yang mengajukan berbeda dengan pihak yang ngan penggunaan tanah yang bersangkutan dalam

menggunakan bagian dari permukaan bumi. Selain batas-batas menurut UUPA maupun peraturan-per-

itu d.itinjau dari sudut penggunaannya maka permu- aturan lainnya yang ada. kaan bumi yang berdimensi 2 (dua)

d.i dalam praktek pemanfaatannya menjad.i berdimensi 3 (tiga) karena

Dalam hukum tanah menurut Kamilah (2012) dike- berikut dengan tinggi ataupun kedalaman dari per-

nal dua asas yang satu s ama lain b e rt e ntangan yang

mukaan bumi tersebut.

disebut dengan asas pelekatan vertikal ( v erticale ac -

Siregar & Koto / Hukum Agraria atas Keberadaan Bangunan pada Ruang Atas Tanah

Untuk bangunan-bangunan yang memerlukan ruang mengatur benda yang melekat padanya h e rdasarkan

di atas maupun di hawah tuhuh humi yang secara fi- asas pemisahan horisontal. sik tidak ada kaitannya dengan hangunan yang hera-

da di pemukaannya seperti ruang yang dihangun di Untuk itu perlu pengaturan tentang keheradaan hagi hawah permukaan humi yaitu hangunan untuk ke- hangunan ruang atas tanah tersebut yang terdapat giatan usaha pertokoan, restoran, stasiun, terowong- diantara dua buah bangunan yang berbeda pemilik

an dan jalan kereta api di hawah tanah seperti yang maupun hak - haknya se b agai objek perlindungan sedang dihangun saat ini di Jakarta dari arah selatan hukum atas keheradaaann ya seperti pada contoh- menuju ke arah utara atau dari Lehak Bulus dan Blok contoh hangunan diatas se rta khu s usnya pada Ba- M menuju ke arah Kota melalui Jalan Sudirman dan ngunan Jembatan Multiguna Senen dimana penga- Thamrin. maka untuk masuk dan keluar ruang yang turan tersehut se jogjan ya tidak bertentangan dengan hersangkutan diperlukan penggunaan sehagian per- peraturan-peraturan yang ada se rta sec ara hukum mukaan humi sehagai pintu masukn ya oleh karena cukup melindungi akan keberadaan dari hangunan se hagian dari hagian utama struktur hangunan her- pada ruang atas tanah tersebut Adapun kehutuhan ada dalam tuhuh bumi , ini merupakan kewenangan pemhangunan hangunan t erse hut tidak hisa lep as

yang hersumber pada hak atas tanah se hagaimana dari tuntutan perk e mbangan maupun pertumhuhan ditetapkan dalam Pasal4 UUPAyang berisikan ten- perekonomian se tempat menuju ke arah kehijakan tang penggunaan permukaan humi , dimana tidak penataan ruan g yang terint egral (Limbong, 2013) , mungkin ditafsirkan dalam cakupannya juga terma - untuk itu daerah potensial pro yek sen en merupakan suk keberadaan dan penguasaan hangunan-bangun- pusat dart petemuan s ta s iun bu s senen yang datang

an di hawah tanah yang dimaksudkan. dari berbagai arah, stasiun kereta api se nen serta pu- sat perdagangan senen.

Demikian juga untuk hangunan -hangunan yang her- ada pada ruang di atas humi , dimana pada hangunan Pe mhangunan Jembatan Multiguna Sene n dimana

terse hut dibangun di atas tiang-tiang penyangga dan hangunannya dibangun pada ruan g atas tanah yang yang se b agi an hesar struktur hangunannya m enggu- t e rletak diatas jalan umum dan bukan lan gsung tepat nakan ruang udara di atas tanah yang se lain penggu- diatas tanah yang memiliki haknya , sert a dibangun naan tian g penyangga seperti hangunan jalan l ay an g, dengan siste m hangun guna se rah y an g k em ud ian Mass Rapid Transport (MR1), jemhatan peny ehe- akan di serahkan kepada Pemerintah Provinsi DKl rangan yang memisahkan 2 (du a) huah jalan, jem- Jakarta menarik untuk dikaji keberadaan hangunan hatan y an g menyamhungkan dari halt e satu dengan t e rs ehut yang terletak pada ruang atas tanah di atas halte lainnya y ang mela yani jalur husw ay dan jem- serta bagaimana p e laksanaann ya yang dilakukan de- hatan y an g menggunakan hagian dari 2 (dua) huah n gan s i s t e m bangun guna serah dimana melib a tkan hangunan ge dung yang ada untuk menghu hungkan pihak investor/pengelola PT J aya Property Tbk dan hangun an ruang atas tanah t e r seh ut. Pemerintah Daerah DKl J akarta.

Pada J em h a tan Multiguna Se nen Jak arta Pusa t untuk Dalam p e nelitian ini digunakan pandan g an-pan- m as uk dan keluar ruang yang hersangkutan selain dangan teoritis dengan m e ng o mbina s ikan p era turan diperlukan dari k ed ua hangunan pen g huhun g juga perundang-undangan dan instnrmen-instrumen hu- digunakan se hagian permukaan humi se h aga i pintu kum pertanahan. Kerangka konseptual yang diguna - masuknya o l eh karena sebagian dari hagian utama kan dalam pene litian ini dengan teori perlindungan struktur ha.11gunan herada pada permukaan bumi hukum , kepastian hukum dan hukum pertanahan. tersehut, ini merupakan kewenangan yang hersum-

b e r pada hak atas tanah se ha gaimana yang ditetap- Teori perlindungan hukum m en urut Pound (Rahard - kan dalam Pasal4 UUPAyang utamany a men ge nai jo, 2005) menyebutkan te rd apat beberapa kepenting- penggunaan permukaan humi . an yang mesti m e ndap a t perlindungan oleh hukum

yaitu:

Dalam hal keheradaan dan penguasaan serta peng-

1. Kep entingan terhad ap negara sebagai hadan

gunaan hangunan pen gh uhung maka Pemerintah

yuridis;

perlu mempertimhangkan untuk memperhaharui

2. Kepen tin gan t e rh ada p n egara sebagai penjaga

p e n era pkan kehijakan pengu asaan, kepemilikan dan

kepentingan sosial;

pemanfaatan tanah dan hangunannya yang meme-

3. Ketiga k epe ntingan terhadap perseorangan atau

nuhi harapan m asyarakatnya. UUPA m enga tur per-

prihadi.

aturan dasar agraria seperti t e ntang tanah saja tidak

Nuansa Kenotariatan Volume 1 No.1 ]uli 2015

Perlindungan hukum sendiri memiliki dua makna an yang sekedar mendapatkan tanah dan bangunan yaitu : perlindungan yang bersifat preventif dan re-

menjadi bagaimana kebutuhan juga mendapatkan presif, dimana preventif adalah perlindungan untuk

akan jaminan perlindungan hukum. mencegah terjadinya suatu sengketa di kemudian hari. Perlindungan hukum yang bersifat preventif

Rahardjo (2005) berpendapat bahwa perlindungan ini mendorong Pemerintah untuk berhati-hati dalam

hukum adalah "memberikan pengayoman terhadap mengambil keputusan dan masyarakat dapat meng-

hak asasi manusia yang dirugikan orang lain dan ajukan keberatan atau dimintai pendapatnya menge-

perlindungan ini diberikan kepada masyarakat agar nai rencana akan keputusan yang akan mereka buat. dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hukum". Menurut Salim dan Nurbani (2013) bahwa

Pada perlindungan hukum ini pengajuan keberatan perlindungan hukum adalah upaya atau bentuk pe- (inspraak) atau pendapatnya dilakukan sebelum sua-

layanan yang diberikan oleh hukum kepada subjek tu keputusan Pemerintah mendapatkan bentuk yang

hukum serta hal-hal yang yang menjadi objek yang definitif. Artinya perlindungan hukum yang preven-

dilindungi". Selain teori perlindungan hukum, teori tif bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa.

kepastian hukum juga digunakan sebagai pendu- Sementara itu perlindungan hukum represif me-

kung. Asas kepastian hukum yaitu asas dalam nega- rupakan perlindungan setelah

ra hukum yang mengutamakan landasan peraturan yang bertujuan memulihkan hak-hak dari pihak yang

terjadinya

sengketa

perundang-undangan, kepatutan dan keadilan da- dirugikan (Hadjon, 1987), karena dalam berbagai hal

lam setiap kebijakan penyelenggara negara (Ridwan, warga negara dan badan huk · un perdata tergantung

pada keputusan-keputusan dan ketetapan-ketetapan Peraturan-peraturan diperlukan dalam kehidupan Pemerintah. Seperti kebutuhan terhadap ijin yang

masyarakat demikian juga dalam hubungannya de- diperlukan untuk melakukan pembangunan atas ge-

ngan negara kepa s tian hukum harus dijaga demi ke- dung a tau bangunan yang akan dibuatnya. amanan negara, maka hukum positif harus selalu di- taati, meskipun isinya kurang adil atau juga kurang

Untuk itu perlindungan hukum akibat dikeluarkan- sesuai dengan tujuan hukum (Muliadi, 2013). Untuk nya ketetapan (be s chikking) ditempuh melalui dua menjamin kepastian hukum maka perlu dilakukan kemungkinan, yaitu peradilan administra s i (admi- suatu penegakan hukum. Kansil (1989) menyatakan nistratieve rechtspraak) dan banding administrasi (ad-

bahwa hukum itu bertujuan untuk menjamin adanya ministratief beroep). Kansil (1986) menjelaskan bahwa

suatu kepastian hukum di dalam masyarakat. hukum nasional yang bersumber dari Pancasila ber-

fungsi untuk melindungi: Friedman (1993) menyatakan bahwa sistem hukum

1. Segenap bangsa Indonesia; terdiri dari

3 (tiga) unsur yang pertama adalah sub-

2. Seluruh tumpah darah Indonesia; stansi hukum: sebagai suatu

sistem substansial yang

3. Cita-cita dan tujuan bangsa Indonesia; menentukan bisa atau tidaknya hukum itu dilaksa-

4 . Masyarakat Indonesia dan individu-individu; nakan , yang kedua adalah struktur hukum/pranata

5 . Jiwa, kebebasan individu , kehormatan dan harta hukum: sebagai suatu sistem struktural yang menen- bendanya; tukan b i sa atau tidaknya hukum itu dilaksanakan de-

6. Te r hadap pelaksanaan pembangunan dimana ngan baik. Struktur hukum seperti Pemerintah dan hukum harus berfungsi

lembaga peradilan sebagai bagian dari penegak hu- j ang modemisasi dan pembangunan yang me-

s e bagai sarana

penun-

kum dan yang ketiga adalah budaya hukum:sebag ai nyeluruh. buday a hukum merupakan sikap manusia terhadap

hukum itu sendiri dan atas sistem hukum-keperca- Ediw a rman (2003) mengemukakan bahwa per-

yaan , nilai , pemikiran, serta harapannya . lindungan hukum menurut Pembukaan Undang-

Undang Dasar Negara Kesatuan Republik Indone-

Dalam menjaga kepastian hukum maka peranan sia Tahun 1945 (UUD 1945) alinea-4 menyebutkan pemerintah dan pengadilan sangatlah penting dan

' 'Melindungi segenap bangsa dan seluruh tumpah mestinya saling mendukung satu sama lain. Peme- darah Indonesia". Maka menurut pasal tersebut da-

rintah diharapkan untuk berhati - hati dan tidak me- pat menjelaskan bahwa perlindungan menjadi suatu

nerbitkan suatu peraturan yang tidak diatur oleh unsur yang penting bagi masyarakat Indonesia , di-

undang - undang maupun yang bertentangan dengan mana yang dilindungi adalah semua hal termasuk

undang-undang apabila terjadi demikian maka peng- perlindungan hukum atas tanah dan bangunan yang

adilan harus berani mengatakan peraturan demikian terdapat di wilayah Republik Indonesia . Dinamika

batal demi hukum, dengan demikian maka kepastian yang ada saat ini adalah telah bergesemya k e butuh- hukum dapat terwujud dengan adanya konsistensi,

Siregar & Koto/Hukum Agraria atas Keberadaan Bangunan pada Ruang Atas Tanah

ketegasan dan dukungan penegak hukum demi me- asesi vertikal dapat diartikan bahwa pemilikan atas wujudkan keadilan yang diinginkan oleh seluruh

tanah berarti juga memiliki bangunan atau rumah masyarakat dan eliterapkan eli negara Indonesia. dan segala sesuatu yang melekat pada tanah itu, de- mikian pula berarti memiliki segala sesuatu yang ada

Teori hukum agraria atau hukum tanah nasional eli-

di dalam tanah (asas asesi vertikal atau natrekking).

mana hukum tanah Indonesia yang tunggal tersu- sun dalam suatu sistem berdasarkan alam pikiran

Selain itu pada asas pelekatan vertikal tercermin asas hukum adat, sehingga sumber utama dalam pemba-

sifat mengikuti, dalam hal ini sifat mengikuti tanah. ngunan hukum agraria adalah hukum adat. Harsono

Lebih luas lagi sifat mengikuti kedudukan yuridis ta- (2008) merumuskan bahwa falsafah/konsepsi hukum

nah, maksudnya, segala barang yang melekat pada agraria adalah komunalistik-religius, yang memung-

tanah, mengikuti kedudukan yuridis tanah., atau kinkan penguasa tanah secara individual, dengan

bila tanah sudah mendapatkan kedudukan sebagai hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus

barang tidak bergerak, maka segala tanaman dan ba- mengandung unsur

kebersamaan. Yang dimaksud- ngunan yang ada di atasnya menjadi barang yang ti- kan dengan sifat "komunalistik'' sebagaimana

dal< bergerak dan pemiliknya bersatu dengan tanah . dinyatakan dalam Pasal1 ayat (1) UUPA merumus- kan bahwa semua tanah dalam wilayah negara In-

yang

Metodologi Penelitian

donesia adalah tanah bersama dari seluruh rakyat Metode pendekatan yang digunakan dalam peneli - Indonesia, yang penguasaannya ditugaskan kepada

tian ini adalah penelitian yuridis normatif yaitu de- negara untuk digunakan sebesar-besarnya kemak-

ngan melakukan studi kepustakaan . Nama lain dari muran ra.kyat. penelitian yuridis normatif adalah penelitian hu- kum doktrinal atau disebut juga sebagai penelitian

Watak "religius" dari hukum pertanahan nasional perpustakaan. Disebut penelitian hukum doktrin- tampak pada Pasal1 ayat (2) UUPA, yang menya-

al karena penelitian ini dilakukan atau ditujukan takan bahwa seluruh bumi, air, dan ruang angkasa,

pada peraturan-peraturan yang tertulis tentang hu- termasuk kekayaan yang terkandung di dalamnya

kum agraria dan yang terkait serta tentang bangun dalam wilayah negara Republik Indonesia adalah

guna serah atau bahan-bahan hukum yang lainnya merupa.kan karunia Tuhan Yang Maha Esa. Dengan

yang berhubungan tentunya. Sedangkan penyebut- demikian UUPA menegaskan batasan agraria seba-

an sebagai penelitian perpustakaan disebut studi gai bumi, air dan angkasa termasuk kekayaan alam

dokumen oleh karena penelitian ini lebih banyak yang ada di dalamnya (Limbong, 2012). dilakukan pada bahan hukum yang bersifat sekun- der yang ada di perpustakaan. Penelitian yuridis

Dalam hukum agraria dikenal2 (dua) asas yaitu asas

(Hadi, 2000) merupakan sebuah upaya pemisahan horisontal dan asas perlekatan vertikal.

normatif

untuk mencari dan menemukan asas-asas hukum, Untuk asas pemisahan horisontal mendasarkan ke-

aturan-aturan hukum positif yang dapat diterapkan pemilikan tanah dan benda yang ada di atas tanah

untuk menjawab atau menyelesaikan permasalahan tersebut merupakan dua hal yang terpisah.Sementa-

atau isu hukum tertentu. Spesifikasi penelitian yang ra untuk asas perlekatan vertikal mendasarkan kepe-

digunakan bersifat deskriptif analitis yaitu untuk milikan tanah dan benda yang berada di atas tanah

memperoleh suatu gambaran yang menyeluruh dan tersebut merupa.kan satu kesatuan yang tertancap

sistematis tentang bangunan yang didirikan pada menjadi satu. Dimana pelekatannya secara tegak lu-

ruang atas tanah di wilayah perkotaan dan tentang rus yang melekatkan semua benda yang ada eli atas

pembangunan yang dilakukan dengan sistem ba- maupun di dalam tanah dengan tanah sebagai benda

ngun guna serah yang ditinjau dari perspektif Un- pokoknya. KUH Perdata menganut asas pelekatan

dang-Undang Pokok Agraria dan tentang hukum vertikal, dimana tanah akan merupakan benda po-

perjanjian yang dikaitkan dengan berbagai teori dan kok, sedangkan benda lain dan segala sesuatu yang

pendapat hukum dengan metode penafsiran (Soe- melekat padanya merupakan bagian yang tidak ter-

kanto, 1986;Sunggono, 2003). pisahkan dari benda pokok itu. Apabila seseorang akan membeli sebidang tanah dimana di atas tanah

Hasil Penelitian dan Pembahasan itu sendiri berdiri sebuah bangunan ma.ka penjualan

sangat penting bagi tanah tersebut dengan sendirinya harus mencakup

Perlindungan hukum tentu

masyarakat sebagai usaha-usaha untuk mencegah bangunannya pula. Untuk itu hak milik atas sebi-

terjadinya sengketa atau sedapat mungkin mengu- dang tanah mengandung arti di dalamnya kepemi-

sengketa khususnya bagi likan segala apa yang ada di atas dan di dalam tanah.

rangi terjadinya suatu

bangunan yang didirikan pada ruang atas tanah di Dengan demikian dalam asas pelekatan vertikal atau wilayah perkotaan, sarana

perlindungan hukum

Nuansa Kenotariatan VolumeI No.1 Juli 2015

baik secara preventi£ maupun represi£ diperlukan berbeda selain itu untuk pembangunan di ruang untuk itu, walaupun pencegahan (preventif) lebih

atas tanah.

diutamakan bagi masyarakat, berikut adalah pasal- pasal yang akan dianalisa sehubungan dengan per-

Menurut pandangan Santoso (2013) atas pemisahan lindungan hukum yang diberikan mengacu pada

tersebut, bahwa berdasarkan asas pemisahan hori- pasal berikut: sontal sebagaimana dalam ketentuan Pasal35 UUPA Pasal4 ayat (1) UUPA tentang Hak Guna Bangunan dan Pasal44 ayat (1) tentang Hak Sewa Untuk Bangunan, seseorang da-

Menyatakan atas dasar hak menguasai dari negara pat mendirikan bangunan di atas tanah milik orang sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan lain, sehingga pemilikan atas bangunan berbeda de- adanya macam-macam hak atas permukaan bumi,

ngan pemilikan atas tanahnya.Pandangan tersebut yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada

dengan berlandaskan bahwa pembangunan terse- dan dipunyai oleh orang-orang_ baik sendiri mau- but dilakukan di atas tanah yang bersangkutan dan pun bersama-sama dengan orang-orang lain

serta

bukan pada tanah yang lain. Menurut hukwn adat badan-badan hukum. yang berlaku untuk tanah milik maka dibedakan

Pasal4 ayat (2) UUPA antara tanah dan rumah atau bangunan yang didi- Menyatakan hak-hak atas tanah yang dimaksud

rikan di atasnya (Gautama, 1993). Tanah dan rumah dalam ayat (1) memberi wewenang untuk memper-

batu yang didirikan di atasnya dipandang terpisah gunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula

bukan sebagai kesatuan sebagai yang ditentukan tubuh bumi C:an air serta ruang yang ada diatasnya

dalam hukum barat. Hal ini dapat terlihat dari Pasal seked;u diperlukan untuk kepentingan yang lang-

3 dan PasalS UUPA sebagaimana berikut: sung berhubungan dengan penggunaan tanah itu

Pasal3 UUPA

dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan Menyatakan bahwa dengan mengingat ketentuan- peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi. ketentuan dalam pasal 1 dan

2 pelaksanaan hak

ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyara-

Selanjutnya analisa atas PT Jaya Real Property Tbk kat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya yang membangun dengan IMB No: 8638/IMB/2011

masih ada harus sedemi.kian rupa sehingga sesuai tertanggalS Agustus 2011diberikan ijin untuk pem-

kepentingan nasional dan negara yang berdasarkan bangunan 2 (dua) lantai seluas 2817 meter persegi

atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentang- atas permohonan sertifikat HGB yang dipunyai oleh an dengan undang-undang dan peraturan-peratur- PT Jaya Real Property No 455/HGB/Senen, tertang-

an lain yang lebih tinggi.

gal15 September 2005 (sebelumnya telah melakukan pembangunan pertokoan pasar senen), kini kemba-

Pasa15 UUPA

li membangun suatu Jembatan Multiguna Senen di Menyatakan bahwa hukum agraria yang berlaku atas ruang tanah

dari jalan umum/raya milik Pe- atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, merintah Provinsi DKI Jakarta, bukan membangun

sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan langsung diatas tanah dari pemilik sertifikat HGB

nasional dan negara yang berdasarkan atas persa- tersebut, serta pembangunan ini mendapat restu

tuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta namun sangat

dengan peraturan-peraturan yang tercantum da- menarik untuk dikaji atas pembangunan yang dila-

lam undang-undang ini dan peraturan perundang- kukan bukan langsung di atas tanah melainkan di

undangan lainnya, segala sesuatu dengan mengin- atas ruang tanah milik dari pemilik yang berbeda.

dahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum Dengan demikian yang dianalisa adalah keberada-

agama.

an bangunan Jembatan Multiguna Senen dengan 2 ( dua) permasalahan sebagai berikut: Pembangunan tersebut diperbolehkan dan kepemi-

1. Pembangunan dilakukan pada ruang atas tanah likannya merupakan hal yang terpisah tetapi masih pihak lain dengan pengajuan sertifikat tanah di

dalam tanah yang sama oleh karena yang dimaksud atas tanah sendiri/yang berbeda. dengan pengertian ruang udara yang ada di ats tu-

buh bumi/tanah yang berbeda yang dipergunakan

2. Pembangunan dilakukan bukan pada atas tanah itu bukanlah menjadi hak pemegang tanah untuk melainkan pada ruang di atas tanah. itu ia tidak berhak untuk menyerahkan pengguna-

Mengacu dari 2 (dua) hal di atas maka yang sedang annya kepada pihak lain apabila tidak berikut peng- terjadi adalah terjadinya pembangunan dengan di-

guasaan permukaan bwni (Harsono, 2008). Peng- landasi pengajuan sertifikat dari lokasi tanah yang ertian tanah disini bukan mengatur tanah dalam

segala aspek melainkan hanya mengatur salah satu

Siregar & Koto/Hukum Agraria atas Keberadaan Bangunan pada Ruang Atas Tanah

aspeknya saja yaitu tanah dalam pengertian yuridis hukum kepada subjek hukum serta hal-hal yang yang disebut hak penguasaan tanah (Santoso, 2013). menjadi objek yang dilindungi" (Salim, 2010).

Sesuai ketentuan pasal 4 UUPA, tanah adalah per- Perlindungan Hukum dapat dilakukan suatu per- mukaan bumi , maka hak atas tanah hanyalah hak

lindungan secara preventif dan perlindungan seca- atas permukaan bumi tertentu yang terbatas, tidak

ra represif (Firmansyah dan Tisnanta, 2015) dimana meliputi ruang di atasnya dan dalam tubuh bumi.

perlindungan secara preventif yang menyatakan su- Asas perlindungan hukum dicantumkan dalam Pa-

atu perlindungan dilakukan untuk pencegahan, da- sal18 UUPA yaitu meskipun hak atas tanah mempu-

lam hal ini bagi pemerintah diminta untuk berhati- nyai fungsi sosial tidak berarti kepentingan hak atas

hati di dalam membuat suatu peraturan sehingga tanah diabaikan begitu saja. Sehingga dalam rangka

sebelum peraturan tersebut dikeluarkan telah me- memberikan penghormatan dan perlindungan hu-

mulai suatu proses pengujian baik oleh masyarakat kum hak atas tanah tidak dapat begitu saja diambil

ataupun internal pemerintah sendiri. Sementara oleh pihak lain (Santoso, 2013).Suatu perlindungan

perlindungan secara represif yang menggambarkan hukum adalah memberikan pengayoman terhadap

penyelesaian s esuatu masalah apabila telah terjadi hak asasi manusia yang dirugikan orang lain dan

sengketa , atau hukum telah dibuat dan di undang- perlindungan inidiberikan kepada masyarakat agar

nantinya sengketa itu diselesaikan dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan

kan sehingga

melalui badan peradilan, sehingga perlindungan oleh hukum (Rahardjo, 2005). hukum bagi masyarakat dan Pemeri..ntah diusaha- kan mengarah kepada :

Perlunya perlindungan bagi masyarakat bisa indi-

1. Pencegahan terjadinya suatu sengketa sebagai vidu, institusi maupun konsumen lainnya sehingga

altematif yang utama oleh karena tindakan pre- semua

kompor.en dari masyarakat perlu menda- ventif lebih diprioritaskan dibanding tindakan patkan perlindungan, dalam hal ini PT Jaya Real

represif .

Property Thk. selaku

pembangun dan pengelola

perlu mendapat perlindungan hukum yang tidak

2 . Segala tindakan akibat suatu se..."'1gketa hendak- nya d i arahkan kepada penyelesaian secara mu-

cukup hanya melalui IMB saja tetapi juga atas hak guna ruang atas tanahnya. Demikian juga bagi Pem-

syawarah untuk mencapai mufakat sebagai sa- lah satu falsafah dari bangsa Indonesia.

prov DKI Jakarta yang tidak mempunyai hak atas

3. Bila harus memasuki peradilan hendaknya hal punyai suatu payung hukum yang jelas sehingga ti-

tanah juga hak guna ruang atas tanah p e rlu mem-

tersebut merupakan pilihan terakhir yang di- dak menjadi suatu permasalahan di kemudian hari .

ternpuh oleh masing-masing pihak dengan se- Karena hal yang akan dihadapi oleh Pemprov DKI

rnangat tidak ada yang merasa dikalahkan tetapi dan PT Jaya Real Property Thk adalah bahwa bagi

untuk rnencapai suatu kebaikan yang dilakukan Pemprov DKI nantinya sesudah lewat ma s a 25 (dua

dengan semangat kedamaian . puluh lima) tahun walaupun bangunan Jembatan

Multiguna Senen akan dimilikinya tetapi Pemprov Saat ini kondisi Jembatan Multiguna Senen yang di- DKI tidak mempunyai suatu hak baik berupa HGB bangun hanya berlandaskan IMB dari Pemprov DKI maupun hak guna ruang atas tanah sehingga bisa belum rnempunyai landasan hukum tanah yang ber- menjadi

permasalahan hukum nantinya . Selanjut- asal dari UUPA , oleh karena itu agar perlindungan nya bagi Pemprov DKI diketahui bahwa sertifikat hukum secara preventif dapat berjalan dengan baik HGB yang mendasari pengajuan tersebut akan ber- maka pemerintah perlu segera mernberikan suatu akhir di tahun 2035 sementara perjanjian kerjasama- bentuk perlindungan hukum dengan cara:

nya berakhir di tahun 2037. 1. Memberikan revisi atas pasal-pasal yang berhu- bungan dengan tanah dan bangunan terutama

Bagi PT Jaya Real Property Thk, perlindungan hu-

Pasal

4 UUP A.

kum yang diperlukan adalah periode dimana mere-

perundangan yang ka melakukan pengoperasian selama

2. Mernpertimbangkan suatu

25 tahun yang

dapat mengakomodir atas keberadaan bangun- sementara ini di dapat dari IMB yang mereka pu-

an pada ruang atas tanah.

nyai yang tentu saja diperlukan suatu perlindungan dari hak ketanahanya yang tidak cukup dari sertifi-

Untuk itu adalah lebih tepat bila pemerintah kernu- kat HGB tetapi dari suatu hak guna ruang atas ta- dian hari berhati-hati dalam membuat suatu peri- nah yang belum ada . Upaya perlindungan hukum

jinan, peraturan maupun keputusan yang hanya bagi subjek dan objek hukum adalah suatu hal yang didasarkan atas perhatian pada perkembangan eko- penting dilakukan, sebagai bentuk pelayanan dari

Nuansa Kenotariatan Volume 1 No.1 Juli 2015

nomi yang menuntut kecepatan dalam keputusan. mengatur masalah pertanahan di Indonesia diper - Perlindungan hukum yang komprehensif menjelas-

caya untuk membuat kebijakan-kebijakan mengenai kan satu kebutuhan yang diperlukan saat ini agar

pemanfaatan tanah dengan membentuk subdirekto- secepatnya dibuat suatu revisi atas UUPA khusus-

rat pendaftaran hak guna ruang dan perairan. nya Pasal 4 ayat (2) dengan memasukan unsur pe- manfaatan ruang atas tanah atau dengan pilihan

Untuk mendirikan suatu bangunan terlebih ba - lain membuat suatu

pengaturan tersendiri melalui ngunan jembatan multiguna senen terlebih dahu- suatu Undang-Undang mengingat telah begitu ba-

lu harus memenuhi per sy aratan administrasi serta nyak bangunan yang didirikan pada ruang atas ta-

persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan nah tersebut guna menjamin adanya suatu kepasti-

tersebut, ada beberapa syarat yang harus di penuhi an hukum melalui perlindungan hukum. yaitu:

Untuk masa yang akan datang terdapat bangunan

Status hak atas tanah.

yang dibangun pada ruang atas tanah dan mem- Untuk status hak atas tanah. Setiap bangunan yang punyai tempat masuk maupun keluamya dengan

berada di atas tanah harus mempunyai status kepe- menggunakan bangunan-bangunan lain yang bu-

milikannya yang jelas, baik itu milik sendiri (indivi- kan milik mereka untuk itu perlu suatu pengaturan

du) maupun pihak lain, karena itu perlu ada pen - komprehensif yang dapat menjamin perlindungan

dataan tanah yang jelas dari Pem erin tah setempat hukum bagi bangunan tersebut. Lebih lanjut untuk

agar tidak terjadi pemalsuan kepemilikan bangun- hak memanfaatkan/menggunakan ruang di atas

an tersebut. Dalam hal ini juga menyangkut hak atas permukaan bumi dan hak mempunyai bangunan

dalam tanah milik pihak lain, bangunan hanya da- yang terdapat dalam ruang di atas permukaan bumi

pat didirikan dengan izin pemanfaatan tanah dari diperlukan suatu aturan kebijakan teknis dalam hal

pemegang hak atas tanah atau hak atas dalam tanah pendaftaran hak guna ruang atas tanah untuk hal

dalam bentuk perjanjian tertulis antara pemegang sebagai berikut: hak atas dalam tanah atau pemilik tanah d engan

1. Hak guna ruang atas tanah meliputi hak atas

pemilik bangunan tersebut.

permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas

Status kepemilikan bangunannya bangunan tersebut serta hak kepemilikan ba-

Perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Provin- ngunan. si kepada pemilik bangunan gedung untuk mem-

2. Hak guna ruang atas tanah tidak terlepas dari bangun baru, mengubah, memperluas dan / atau hak untuk memiliki atau mempergunakan ta-

mengurangi bangunan gedung sesuai dengar. per - nah, perlu dilandasi dengan sesuatu hak atas

syaratan administratif dan teknis yang berlaku. Ke- tanah, misalnya; hak untuk memiliki tanah atau

pemilikan dilakukan dengan: hak guna bangunan, dan hak pakai untuk meng-

1. Mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (1MB) gunakan tanah atau memanfaatkan hasil tanah.

2. Mengajukan ljin Penggunaan Bangunan (IPB)

3. Diperlukan hak untuk menggunakan ruang udara di atas permukaan bumi yang dipunyai

3. Mengajukan Kelayakan Menggunakan Bangun- hak kepemilikannya, ataupun di atas hak orang

an (KMB)

lain. 4. Mengajukan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

4. Diperlukan hak untuk memiliki bangunan guna

kepastian hukum, dari bangunan itu sendiri Dari persyaratan teknis di atas, Santoso (2014) men - jelaskan bahwa dapat diajukan suatu usulan untuk

yang mungkin nilai ekonominya lebih tinggi dari tanah tempat pondasi bangunan. dipertimbang (bukan hanya dalam pendaftaran ta- nah saja sebagai tanda bukti hak) memasukan hal-

Saat ini peraturan perundang-undangan yang meng- hal berikut inisebagai suatu aturan kebijakan teknis

atur tentang pemanfaatan ruang atas tanah, ruang dalam hal pendaftaran hak guna ruang atas tanah untuk beberapa hal sebagai berikut;

bawah tanah dan perairan masih dalam pemba- hasan. Undang-Undang No.5 Tahun 1960 Tentang

1. Hak guna ruang atas tanah meliputi hak atas Pokok-Pokok Agraria dan beberapa ketentuan per-

permukaan bumi tempat pondasi bangunan aturan perundangan lainnya mengisyaratkan per-

dan hak untuk menguasai ruang udara seluas lunya pengaturan lebih lanjut mengenai ruang atas

bangunan tersebut serta hak kepernilikan ba- tanah

a taupun juga ruang bawah tanah.Sementara,

ngunan.

Badan Pertanahan Negara sebagai lembaga yang

Siregar & Koto ! Hukum Agraria atas Keberadaan Bangunan pada Ruang Atas Tanah

2. Hak guna ruang atas tanah tidak terle p as dari UUPA mengisyaratkan perlunya pengaturan le- hak untuk memiliki atau mempergunakan ta- bih lanjut mengenai pemanfaatan ruang atas tanah nah, perlu dilandasi dengan sesuatu hak atas ataupun juga ruang bawah tanah. Selain itu BPN tanah, misalnya; hak untuk memiliki tanah atau juga sebagai lembaga yang mengatur masalah per - hak guna bangunan, dan hak pakai untuk meng- tanahan di Indonesia dipercaya untuk membuat

gunakan tanah a tau memanfaatkan hasil tanah . kebijakan-kebijakan mengenai pemanfaatan tanah

3. Diperlukan hak untuk menggunakan ruang dengan membentuk subdirektorat pendaftaran hak udara di atas pennukaan bum i, ataupun di atas guna ruang dan perairan. Berikut adalah matriks

hak orang lain. pembangunan yang dilakukan pada ruang atas ta- nah maupun ruang bawah tanah yang telah dan be -

4. Diperlukan hak untuk memiliki bangunan guna lurn diatur oleh UUPA. kepastian hukum, dari bangunan itu sendiri yang mungkin nilai ekonominya lebih tinggi dari tanah ternpat pondasi bangunan.

Tabel Matrik Regulasi Atas Bangunan di Indonesia dari Perspektif UUPA

No Keberadaan Ruang

Bentuk Bangunan

Perspektif UUPA

1 Ruang Atas Tanah Bangunan yang digunakan sebagai tiang penyangga:

Bangunan Jembatan Multiguna Senen Belum di atur Bangunan Jembatan Pondok Indah Belum di atur

Bangunan Jembatan BSD Bangunan

Belum di atur

Jembatan Tanah Abang Bangunan

Belum di atur

Jembatan Pertokoan Glodok Bangunan

Belum di atur

}embatan Pasar Baru Bangunan

Belum di atur Jembatan Sarinah Belum di atur

Kolom yang digunakan sebagai tiang penyangga:

Bangunan Jembatan Layang B elum di atur Bangunan Monorel/KA Layang Belum di atur

Bangunan }alan Tol Belum di atur Bangunan Jembatan Penyeberangan Belum di atur

Bangunan yang didirikan vertikal ke atas:

Bangunan Rumah Susun/Apartemen Telah ada Bangunan Hotel/Mal Telahada

Bangunan Gedung Bertingkat/Perkantoran Telah ada Bangunan Menara Listrik/t elkom Telah ada

2 Ruang Bawah Tanah Bangunan yang didirikan vertikal ke bawah:

Bangunan Basement Rumah/Gedung Belum diatur Bangunan Fasilitas Sal.Air/PAM/ Listrik Belum diatur

Bangunan Terowongan Belum diatur Bangunan Subway/MRT Belum diatur

Gambaran di atas menjel askan akan bangunan- ada maupun suatu pengaturan melalui pengaturan bangunan yang dibangun pada ruang atas tanah yang baru sehingga dapat lebih menjamin kepastian (yang langsung pada tanah dan bukan pada tanah hukum bagi para pihak yang terkait (Suwardjono, pemegang hak atas tanah) dan juga pada ruang ba- 2001) . wah tanah yang belum diatur oleh UUPA. Selan- jutnya dari matriks tersebut diketahui banyak ba- Pound (Rahadjo, 2005) menyebutkan terdapat be- ngunan yang telah di bangun pada ruang atas tanah berapa kepentingan yang mesti mendapa t perlin - ataupun ruang bawah tanah yang memerlukan per- dungan oleh hukum yaitu yang pertama kepenting- lindungan hukum, untuk itulah perlun ya dilakukan an terhadap negara se bagai badan yuridis, kedua peny em pumaan peraturan perundang-undangan kepentingan terhadap negara sebagai penjaga ke -

baik dalam bentuk revisi dari UUPA yang sudah

Nuansa KetWtariatan Volu me 1 No.1 fuli 2015

pentingan sosial dan ketiga kepentingan terhadap Jakarta dapat di analisa gambarannya sebagai beri- perseorangan atau pribadi. kut:

1. Hubungan hukum antara PT Jaya Real Property

Untuk itu agar dapat dijaga perlindungan bagi ke- Tbk/Investor dengan Pemerintah Provinsi DKI pentingan negara untuk masa kini dan akan datang

Jakarta/pemilik yaitu hubungan hukum yang maka perlu dilakukan penyempumaan akan pera -

beri s ikan penyerahan studi kelayakan , mela- turan dengan juga memasukan akan aturan kebijak-

kukan pembangunan , dan pengoperasian , ke- an teknis yang berguna untuk menjaga kepentingan

mudian pihak inv esto r dalam jangka waktu te r- negara. Beb e rapa usulan adalah sebagai berikut : tentu yaitu selama 25 tahun se telah m e lakukan

1. Dilakukannya proses pendaftaran hak guna ru - pengopera s ian bangunan tersebut diserahkan ang atas tanah oleh pihak yang hendak melaku- kepada pihak pemilik yaitu pemerintah provin- _ kan pembangunan kepada pihak BPN setempat

si DKI Jak art a.

sesuai dengan dengan persyaratan yang akan

2 . Hubungan hukum antara pihak p e ngelola ba- diatur lebih rin ci kemudian. ngunan dan pihak asuransi dalam hal ini m ere-

ka melakukan perjanjian asuransi.

3. Akibat terjadinya hubungan hukum maka tim- lakukan dengan melekatkan pada sertifi.kat in- bul hak dan kewajiban dari para pihak sebagai duk yang diajukan oleh pihak pemohon se telah

2. Pemberian hak guna ruang atas tanah dapat di-

berikut:

melengkapi semua

persyaratan dan disetujui

a. Kewajiban dari PT J aya R e al Property Tbk:

olehBPN.

Melaksanakan pembangunan jemba tan

3 . Pemberian dapat juga dilakukan melalui modi- multiguna senen secara tepat waktu de- fikasi atas sertifikat yang berasal dari pihak pe-

ngan segala kemampuannya. mohon yang kemudian diajukan kepada pihak

2) Memp e rsiapkan semua peralatan yang BPN se tempat yang selanjutnya mempro ses dan

diperlukan d alam pembangunan pro yek apabila disetujui dilakukan modifikasi pada ser-

yang be r sang kutan. tifikat tersebut. 3) Untuk mengasuransikan semua aset yang

4 . P e rlu adanya kriteria dan pembatan terhadap

dalam

pros es pembangunann ya dengan

bi aya dari in ves tor. publik area, bisnis , keperluan Indone s ia, swasta,

pihak pemohon apakah a kan digunakan sebagai

4) Menjamin bahwa sem ua barang-barang atau P e m e rintah. yang digunakan b e r as al secara sah tidak

melanggar hukum.

Melakukan pemeliharaan dengan baik Pada Ruang Atas Tanah Melalui Sistem Bangun

A.kibat Hu.kum Atas Bangunan Yang Didirikan

se mua aset yang ada ses uai dengan p e ra- Guna Serah tiran yang ada dan berlaku . Hubun g an hukum yang terjadi diantara para pihak

6) Melakukan perbaik an se perlun ya bila

d a lam hal ini Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan terj a di kerusakan-kerusakan pa da semua

p er ala tan yang ada. kan realisas i dari h as il ke sepaka tan yang merupa-

PT Jaya R e al Prop erty Tbk pada dasarnya m e rupa-

Mentaati s emu a peraturan yang berlaku

ka n perbuatan hukum yang disebut perjanjian. S e -

baik yang a da saat ini maupun y ang akan

berlaku k em udi an . tertulis

lanjutn ya perjanjian itu dituan g kan dalam bentuk

Menanggung semua kewa j iban pajak s e- secara hukum dan mudah dipahami untuk itu di-

agar m e mpunyai k e kuatan yang m engikat

p erti pembayaran Pa ja k Bumi Bangunan buatlah pe rjanjian bangun guna serah secara te rtulis

(PBB).

yang mengikat para pihak. De ngan ditandatangani-

Tid ak

membuat s uatu p erjanjian apa-

pun juga d e n gan pihak l ainnya termasuk DKI Jaya dan Direktur PT Jaya Re al Prope rty Tbk

nya perjanj i an bangun guna se rah ini o l e h Gubemur

h ak maka timbullah hubungan hukum diantara para pi-

me nj adikan bangunan ini sebagai

tanggungan ata u jaminan untuk keperlu- hak yang se lanjutn ya meletakkan hak - hak dan ke-

an peminjaman ses u atu dana . w ajiban - kewajib an ba gi kedua belah p ihak sec ara

10 ) M enyerahkan semua aset hasil pe mba- timb a l balik. ngunan s e s udah jangka waktu pengope-

b er akhir ses uai d engan perjan-

rasiannya

Adanya hubun gan hukum diantara pihak in ves tor

jian.

PT J aya Rea l Property Tbk dalam hal ini se l aku pe-

b. Hak dari Pe ng e l o la:

nge l o l a dan pihak pemilik/Pemerintah Pr ovinsi DKI 1)

Da pat melakuk an pembangunan j e mba - tan multiguna se nen sesuai dengan ren-

Siregar & Koto / Hukum Agraria atas Keberadaan Bangunan pada Ruang Ala s Tanah

cana yang telah disetujui baik oleh pihak pihak dan apabila ini memang tetap akan di- pemilik maupun peraturan dari pemerin-

lakukan maka akan dianggap tidal< sah dan tah . pemilik lahan bahkan dapat dituntut atas per-

2) Dapat melakukan sesuatu perubahan

buatannya tersebut.

atas sepengetahuan dan seijin dari pemi-

c. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sesudah lik bangunan untuk memperlancar pe-

masa pengoperasian selesai dan ingin mem- laksanaan pembangunannya tersebut. berikan pengelolaannya k e pada pihak lain

3) Pihak pengelola berhak untuk pengope- maka PT Jaya Real Property akan mendapat- rasian dan pengelolaannya selama waktu

kan kesempatan dengan prioritas diutamakan yang telah diperjanjikan. terlebih dahulu.

c. K ewaj iban dari Pemerintah Provinsi DKI Ja- d. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta berhak atas karta: royalti sebesar Rp 6,957.000.000 dalam 25 ta-

1) Kewajiban Pemerintah Provinsi DKI Ja- hun yang dibayarkan setiap tahunnya sejak karta juga menjamin tanah objek k erja

dimulainya masa pengop e rasiannya. sama t e rsebut dari sitaan, perkara peng-

e. Pemerintah

Provinsi DKI Jakarta berhak

a dilan ataupun gugatan dari pihak ma- memberikan tegoran dan denda apabila pihak napun serta tidal< dalam agunan jamin-

investor lalai dalam m e menuhi segala kewa- an hutang pihak pertama . Apabila tanah

jibannya sesuai perjanjian bangun guna serah. yang menjadi objek perjanjian mempu-

f. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta pemilik hak nyai masalah , perjanjian tidal< bisa dila-

eksklusif sebagai pihak yang memberikan ijin

pembangunan dan pengop e rasiaan bangunan akan menjadi pertimbangan da sa r hu-

kukan karena tanah yang bersen g keta

multiguna senen kepada pihak pengelola ya - kum untuk tidal< dikeluarkan ljir. Mendi-

itu PT Jaya Real propr ety Tbk menurut akte rikan Bangunan (IMB)) . p e rjanjian bangun guna se rah .

2) Membantu melakukan pengurusan se -

g. Pemerintah P rovinsi DKI J akar ta yang memi-

mua ijin yang berhubungan d engan pem-

liki hak eksk!usif melalui p e njanji a n bangun

se rah t e lah me n gikatkan diri untuk 3)

bangunan. guna

Membantu memberikan sos i a li sas i k e pa -

membantu pihak pengelola dalam p e nguru s -

da ma sy arakat selama ma sa pelaksan aan an ijin -i jin lainny a yang diperlukan ses uai d e- pembangunan. ngan kebutuhan pembangunan dan pen go pe-

rasian bangunan t e r seb ut.

d. Hak dari Pemerintah:

h. Apabila terj adi ses uatu dalam hal ini objek ba- 1)

Mendapatkan hak ro y alti

setiap tahun

ngunan bangun guna se rah beralih ke pihak

dari pihak p e ngelol a sejak pengoperasi -

p e ngelola lainnya, maka haru s mendapatkan annya. per se tujuan baik dari pih ak P e m e rintah Pro-

2) Memperoleh kembali bangunan

jem-

vinsi DKI Jakarta maupun dan PT Ja ya Real

ba tan multiguna sesudah selesai

masa

Property Tbk serta p e rjanjian bangun guna se-

pengoperasiannya. rah itu tet a p berlaku .

M e mpunyai hak untuk m e n gawas i se ca-

i. Apabila dalam masa p e mbangunan atau masa

ra b e rkala p e l a k sanaan pembangunan-

pengoperasian bangunan J em b atan Multigu-

nya agar ses uai d e n g an perencanaannya.

na Senen terjadi sesuatu musibah kebakaran

atau force majeure lainn ya mak a Pemerintah

Dari hasil penelitian maka d i perol e h akiba t hukum

Pro vinsi DKI Jakarta t e t a p memiliki hak eks-

d ari perjanjian bangun guna se rah sebagai berikut: klu s if oleh kar e na se mua akibat dari kebakar-

majeur e t e r se but ditan ggung oleh J a karta pihak asuransi yang di asuransikan oleh pihak

1. Akibat Hukum Bagi Pemerintah Provinsi DKI an/force

a. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta ses uai per-

investor.

j anjian bangun guna serah tidal< dap a t mengu-

j. Apabila bangunan Jembatan Multiguna Senen asai bangunan je mb a tan m ultiguna selama ini t e lah diselesaikan pembangunannya dan