BAB I PENDAHULUAN 1.1. LATAR BELAKANG - Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Agunan Pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan
BAB I PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG Pertumbuhan ekonomi di Negara Indonesia saat ini dalam posisi yang baik.
Pertumbuhan ekonomi yang baik tersebut tentunya didorong oleh perbaikan ekonomi baik secara makro maupun mikro. Pertumbuhan yang baik tersebut tentunya tidak terlepas dari Pengadaan modal yang digunakan untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas barang / jasa yang dihasilkan.
Pengadaan modal untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang baik tentunya menjadi masalah tersendiri bagi Negara Indonesia, oleh karena itu pemerintah membutuhkan lembaga yang menyediakan modal bagi setiap usaha yang membutuhkannya. Bank merupakan lembaga yang membantu pemerintah menyediakan modal bagi setiap masyarakat yang membutuhkannya. Perbankan menggunakan prinsip kehati-hatian dalam menjalankan fungsi kerjanya berupa menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk tabungan dan deposito serta menyalurkannya kembali dalam bentuk kredit.
Aktivitas kredit oleh bank merupakan sebagai salah satu sumber pendapatan. Penyaluran kredit yang berkualitas akan memberikan hasil yang maksimal pula bagi bank tersebut. Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 Pasal 1 angka 11 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan merumuskan pengertian bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan dan kesepakatan pinjam- meminjam antara pihak bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Pelaksanaan pemberian kredit oleh bank juga tergantung dari jenis kredit yang diberikan.
“Adapun jenis-jenis kredit yang disalurkan tersebut, yaitu kredit tidak memakai agunan (unsecured loan) dan kredit dengan memakai agunan (secured loan) (Firdaus dan A riyanti, 2009:18)”. Pemberian kredit oleh bank dengan agunan yang diserahkan oleh debitor merupakan salah satu cara untuk mengurangi tingkat resiko yang ada pada kredit tersebut. Saat pemberian kredit, pihak bank akan melakukan penilaian atas permohonan kredit tersebut. Penilaian atas subyek dan obyek agunan bertujuan untuk menimbulkan kepercayaan bagi pihak bank untuk menghindari masalah dikemudian hari atas agunan tersebut. Dalam dunia perbankan digunakan prinsip- prinsip penilaian kredit “5 C”, yaitu:
Character, Capital, Capacity, Collateral dan Condition of Economic (Hapsari, 2006:2).
Agunan (Collateral) merupaka salah satu bagian yang menjadi prinsip dalam penilaian kredit. Pelaksanaan pemberian kredit dari bank kepada calon debitur dilaksanakan dengan penuh kehati-hatian dan mengacu pada prinsip 5 C. Namun, masyarakat atau calon debitur beranggapan bahwa pengajuan kredit kepada pihak bank memprioritaskan kepada agunan atau aset yang akan dijadikan jaminan tanpa melihat usaha atau cara mengembalikan kredit yang akan diperoleh. Hal tersebut tidak sepenuhnya salah, karena hampir semua bank menginginkan agunan yang terikat yang dapat melahirkan hak prioritas bagi bank selaku penerima agunan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atau Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dapat melekat pada agunan yang memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP) atas Tanah Negara (UU No. 4 Tahun 1996). Hal ini menyebabkan bank berusaha memberikan kredit yang agunan nya “aman” tanpa takut digugat pihak ketiga atau kreditor lain yang mengajukan gugatan sebelum debitor melunasi hutang-hutangnya.
“Penilaian suatu properti adalah merupakan prakiraan manfaat ekonomi atas barang yang dinilai pada satu ukuran waktu tertentu dengan defenisi nilai yang tertentu pula. Nilai dalam hal ini biasa berwujud mata uang dan biasa juga berwujud nilai tukar. Tujuan dari penilaian properti adalah bisa untuk tujuan penjualan, pembelian dan untuk tujuan sewa.” (Sugono, 2011:37-40)
Penilaian terhadap agunan kredit dalam hal ini tanah dan bangunan harus dapat memahami ciri- ciri dari nilai tanah dan bangunan itu sendiri. “Nilai tanah dan bangunan bagi manusia dapat ditandai adanya 5 (lima) ciri tanah dan bangunan, yang dapat disingkat sebagai DUST + V, yaitu permintaan (demand), kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), dapat dipindahtangankan atau dialihkan
(transferability) dan dapat dinilai dengan uang (valuable).
” ( Soeparjanto, 2008:11)
Penilaian terhadap nilai agunan tersebut menggunakan metode-metode penilaian yang ada dan yang paling layak terhadap agunan tanah dan bangunan yang akan dinilai. Harga properti yang tercipta di pasar perlu untuk diperhatikan dengan melakukan pembandingan dari harga properti yang terdapat disekitarnya agar menghindari terjadinya kesalahan dalam memberikan nilai terhadap agunan. Penilaian agunan yang dilakukan bank adalah untuk mengetahui nilai yang layak bagi barang atau apapun yang dijadikan agunan oleh calon debitor. Adapun metode penilaian yang digunakan oleh bank lebih kepada hasil yang mendekati nilai sebenarnya atau nilai yang ada di pasar. Sementara itu, “Nilai pasar adalah nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah dikurangi biaya-biaya yang timbul dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan, biaya notaris, dan biaya-biaya pengosongan lainnya bila ada
”. (Anastasia, 2006:119) Dalam melakukan penilaian terhadap agunan kredit berupa tanah dan bangunan, penilai perlu memperhatikan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai agunan kredit tersebut. “Lokasi tanah berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.” Lokasi tanah tersebut menunjukkan letak tanah dan posisinya (Setiawan, 2006:157).
Sementara menurut Irwan dan Paranata (2010:105- 106) bahwa “luas tanah, luas bangunan, lebar jalan dan waktu transaksi mempengaruhi nilai tanah.
Adapun faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah secara signifikan adalah lebar jalan di depan tanah dan bangunan yang menjadi objek penilaian.” Nilai properti berupa tanah dan bangunan yang dijadikan agunan kepada pihak bank memiliki nilai yang berbeda-beda baik yang disebabkan oleh lokasi, luas tanah dan bangunan maupun hal lainnya. Hal tersebut diketahui pada saat penelitian awal yang dilakukan oleh peneliti, dimana terdapat dua buah agunan berupa tanah dan bangunan yang terdapat dalam satu lingkungan atau jalan tetapi letak yang berbeda, serta jenis dan luas bangunan yang sama namun memiliki nilai yang berbeda. Selain itu, terdapat juga jaminan yang berada pada lingkungan, bentuk tanah dan bangunan serta nilai bangunan yang sama namun luas tanah yang berbeda memiliki nilai yang berbeda.
Begitu pentingnya penilaian dalam bisnis perbankan menunjukkan perlunya penilai atau analis kredit untuk memperhatikan segala aspek yang mempengaruhi nilai dari sebuah agunan dalam hal ini tanah dan bangunan untuk menjaga terjadinya kesalahan dalam melakukan penilaian terhadap agunan. Berdasarkan hal tersebut maka penulis dalam hal ini memilih judul
“Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai agunan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya. Medan ”
1.2 Perumusan Masalah
Dalam penelitian ini penulis mencoba merumuskan persoalan dalam bentuk Pertanyaan : 1.
Bagaimana pengaruh luas tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan? 2. Bagaimana pengaruh luas bangunan terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan?
3. Bagaimana pengaruh lebar jalan di depan tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan?
4. Bagaimana pengaruh jarak tanah ke CBD/pusat aktivitas bisnis terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan? 5. Bagaimana pengaruh legalitas terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada
PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan? 6. Bagaimana pengaruh bentuk tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan?
1.1 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini dilakukan oleh peneliti adalah sebagai berikut: 1. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang
Pembantu Syariah Karya Medan.
2. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas bangunan terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan.
3. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar lebar jalan di depan tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan.
4. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar jarak tanah ke CBD/pusat aktivitas bisnis terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan.
5. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar legalitas terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan.
6. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar bentuk tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan.
1.2 Manfaat Penelitian
Penelitian yang dilakukan ini mudah-mudahan dapat bermanfaat bagi penulis sendiri, maupun bagi para pembaca atau pihak-pihak lain yang berkepentingan:
1. Bagi perbankan, yaitu dapat menjadi bahan pertimbangan dalam membuat sistem analisis nilai agunan dengan menggunakan komputer serta dapat menjadi bahan pertimbangan bagi analisis kredit di perbankan dalam melakukan penilaian agunan kredit berupa tanah.
2. Bagi masyarakat, yaitu agar dapat memahami nilai tanah yang dimiliki sehingga dapat memberikan pertimbangan dalam proses pengajuan kredit dengan agunan berupa tanah yang dimiliki.
3. Bagi penilai, yaitu sebagai masukan dalam menentukan nilai agunan yang diajukan oleh calon debitur kepada pihak bank yang memberikan tugas penilaian agunan.
4. Bagi penelitian selanjutnya, yaitu sebagai bahan masukan dan rujukan dalam melakukan penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai agunan berupa tanah.