Studi Kelayakan Bisnis Pendirian Condotel X di Sanur.
TESIS
“STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI”
MADE NGURAH ANANDA DWITA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
TESIS
“STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI”
MADE NGURAH ANANDA DWITA
NIM : 1390662030
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI MANAJEMEN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
i
STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI
Tesis Untuk Memperoleh Gelar Magister
Pada Program Magister, Program Studi Manajemen
Program Pascasarjana Universitas Udayana
MADE NGURAH ANANDA DWITA
NIM : 1390662030
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI MANAJEMEN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
ii
Lembaran Pengesahan
Tesis Ini Telah Disetujui
Tanggal
Pembimbing Utama,
Pembimbing Pendamping
Prof. Dr. IG.B Wiksuana, SE., MS
NIP. 19610827 198601 1 001
Dr. Luh Gede Sri Artini, SE.,MSi
NIP. 19720804 199702 2 001
Mengetahui,
Direktur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana
Ketua Program Studi Magister
Manajemen Program Pascasarjana
Universitas Udayana
Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S (K)
NIP. 19590215 198510 2 001
Dr. Desak Ketut Sintaasih, SE., M.Si
NIP. 19590801 198601 2 001
iii
Tesis Ini Telah Diuji pada
Tanggal 23 Agustus 2016
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana
No : 4141/H14.4/HK/2016, Tanggal : 23 Agustus 2016
Ketua : Prof. Dr. I.G.B Wiksuana. SE.,MS
Anggota :
1. Dr. Luh Gede Sri Artini,SE.,MSi
2. Dr. I.B Panji Sedana, SE., M.Si
3. Dr. I.B Anom Purbawangsa, SE., MM
4. Dr. Henny Rahyuda, SE., MM., Ak
iv
SURAT PERSYARATAN BEBAS PLAGIAT
NAMA
: Made Ngurah Ananda Dwita
NIM
: 1390662030
PROGRAM STUDI
: Magister Manajemen
JUDUL TESIS
: Studi Kelayakan Pendirian Kondotel X di SanurBali
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat.
Apabila di kemudian hari terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini maka saya bersedia
menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No 17 tahun 2010 dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar,
(Made Ngurah Ananda Dwita)
v
UCAPAN TERIMA KASIH
Pertama-tama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur kehadapan Ida
Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas asung wara nugrahaNya/karunia-Nya, tesis ini dapat diselesaikan.
Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih yang
sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I.G.B Wiksuana, SE.,MS sebagai pembimbing utama
yang dengan penuh perhatian telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan, dan
saran selama penulis mengikuti program Magister Manajemen, khususnya dalam
penyelesaian tesis ini. Terima kasih sebesar-besarnya pula penulis sampaikan kepada Dr.
Luh Gede Sri Artini, SE., MSi. Sebagai pembimbing pendamping yang dengan penuh
perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada penulis.
Ucapan yang sama juga ditujukan kepada Rektor Universitas Udayana atas
kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan
menyelesaikan pendidikan Program Magister di Universitas Udayana. Ucapan terima
kasih ini juga ditujukan kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana yang
dijabat oleh Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S (K) atas kesempatan yang diberikan
kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana
Universitas Udayana. Tidak lupa penulis ucapkan terimakasih kepada Dr. I Nyoman
Mahendra Yasa, SE., M.Si sebagai Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas
Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan program
Magister. Pada kesempatan ini, penulis juga menyampaikan rasa terima kasih kepada Dr.
Desak Ketut Sintaasih, SE., M.Si sebagai Ketua Program MM Universitas Udayana.
Ungkapan terima kasih penulis sampaikan pula kepada para penguji tesis, yaitu Dr. I.B.
Panji Sedana, SE.,MSi, Dr. I.B. Anom Purbawangsa,SE.,MM dan Dr. Henny Rahyuda,
SE., MM., Ak yang telah memberikan masukan, saran, sanggahan, dan koreksi sehingga
tesis ini dapat terwujud seperti ini.
Pada kesempatan ini penulis ucapkan terima kasih yang tulus disertai penghargaan
kepada semua guru dan dosen yang telah membimbing penulis, mulai dari sekolah dasar
sampai perguruan tinggi. Juga penulis ucapkan terima kasih kepada Bapak dan Ibu yang
telah mengasuh dan membesarkan penulis, memberikan dasar-dasar berpikir logik dan
suasana demokratis sehingga tercipta lahan yang baik untuk berkembangnya kreativitas.
Akhirnya penulis sampaikan terima kasih kepada Putu Yesi Fransiska., teman-teman
mahasiswa Program Magister Manajemen angkatan XXXI telah memberikan kepada
penulis kesempatan untuk kelancaran tesis ini.
Semoga Ida Hyang Widi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan
rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian
tesis ini serta kepada penulis sekeluarga.
Denpasar,
Penulis
vi
ABSTRAK
STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI SANUR-BALI
Pesatnya pembangunan akomodasi pariwisata di daerah Bali, menarik minat
investor untuk berinvestasi terutama pada proyek kondotel (kondominium hotel) yang
dewasa ini semakin diminati. Kondotel X ini berlokasi di di Jalan Danau Tamblingan,
Sanur – Bali. Dibangun ditanah seluas 1,970 m2 dengan fasilitas mewah seperti
hotel, Kondotel X siap bersaing menjadi salah satu kondotel terbaik di Sanur.
Pendirian Kondotel di Sanur-Bali merupakan investasi yang besar, berdasarkan hal
tersebut perlu dilakukannya studi kelayakan dalam pendirian kondotel itu. Penelitian ini
mengkaji investasi dari sisi investor pembeli kondotel.
Hasil analisis kelayakan aspek pasar dan pemasaran menunjukan bahwa
pembangunan dinyatakan layak, karena masih adanya peluang pada tahun 2017 sebesar
5,880 kamar sedangkan pada tahun 2018 sebanyak 4,338 kamar. Sedangkan berdasarkan
aspek pemasarannya dikatakan layak karena perusahaan sudah mengetahui posisi
perusahaannya yang selanjutnya dapat menerapkan strategi yang sudah disiapkan.
Hasil analisis kelayakan aspek keuangan juga menunjukan bahwa pembangunan
dinyatakan layak, hal ini ditunjukan oleh NPV (Positif) sebesar Rp 11,321,369,440,
kemampuan proyek kondotel untuk mengembalikan modal yang diukur berdasarkan IRR
sebesar 16.89% > 13,8% (biaya modal rata-rata tertimbang), Profitability Index 1.20 > 1
dan payback period dalam waktu 6 tahun 2 bulan.
Kata Kunci : Kelayakan Aspek Pasar, pemasaran dan Aspek Keuangan
vii
ABSTRACT
FEASIBILITY STUDY ESTABLISHMENT OF CONDOTEL X
IN SANUR BALI
The rapid development of tourism accommodation in Bali, attracting investors to
invest mainly in projects condotel (condominium hotel) which today is increasingly in
demand condotel x is located in danau tamblingan street, Sanur-Bali. Built in land area
1,970m2 with luxury facilities such as hotels, condotel x is ready to compete to be the best
Condotel in Sanur. Establishment Condotel in Sanur , Bali is a huge investment , therefore
it is necessary to do a feasibility study into the establishment of the condotel . This study
examines the investment of the investor buyer kondotel
The study results showed the market and marketing aspects of the development
are eligible, because there are still have opportunities in 2017 amounted to 5,880 rooms,
while in 2018 as many as 4,338 rooms. based on the marketing aspect is feasible, because
the company already knows the position of the company and can further implement the
strategies that have been prepared before.
The study results also showed that the financial aspects of the development are
eligible, this is shown by NPV (Positive) amounting to Rp 11,321,369,440. The project's
ability to return capital kondotel measured by IRR of 16.89%> 13.8% (cost of capital
weighted average), Profitability Index 1.20> 1 and a payback period within 6 years and
2 months.
Keywords : Market Feasibility Aspects, Marketing and Financial Aspects
viii
DAFTAR ISI
Halaman
SAMPUL DALAM ............................................................................................ i
PRASYARAT GELAR ....................................................................................... ii
LEMBAR PERSETUJUAN ............................................................................... iii
PENEMPATAN PANITIA PENGUJI ............................................................... iv
PERNYATAAN ORISINALITAS ..................................................................... v
UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................................... vi
ABSTRAK .......................................................................................................... vii
ABSTRACT ........................................................................................................ viii
DAFTAR ISI ...................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL .............................................................................................. xi
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xii
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... xiii
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................
1.1. Latar Belakang Masalah ...........................................................................
1.2. Rumusan Masalah ....................................................................................
1.3. Tujuan Penelitian .....................................................................................
1.4. Manfaat Penelitian ...................................................................................
1
1
9
10
10
BAB II KAJIAN PUSTAKA ...........................................................................
2.1. Investasi ...................................................................................................
2.2. Kondotel ...................................................................................................
2.3. Studi Kelayakan Bisnis ............................................................................
2.4. Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis ......................................................
2.4.1. Aspek Pasar dan Pemasaran .......................................................
2.4.1.1. Segmentation, Targeting and Positioning .......................
2.4.1.2. Matriks IFAS-EFAS ........................................................
2.4.1.3. Matriks SWOT ................................................................
2.4.1.4. Matriks Internal Eksternal (Matriks IE) ..........................
2.4.1.5. Tujuan Perusahaan dalam Pemasaran..............................
2.4.2. Aspek Keuangan .........................................................................
2.4.2.1. Metode Penilaian Kelayakan Investasi ............................
2.4.3. Aspek Hukum ..............................................................................
2.4.4. Aspek Manajemen .......................................................................
2.4.5. Aspek Teknis ...............................................................................
2.4.6. Aspek Sosial Ekonomis ...............................................................
11
11
15
18
20
21
21
23
26
29
30
33
43
53
53
54
54
BAB III KERANGKA BERPIKIR ..................................................................
3.1. Kerangka Berpikir .....................................................................................
3.2. Kerangka Konseptual ...............................................................................
55
55
56
BAB IV METODE PENELITIAN ..................................................................
4.1. Rancangan dan Ruang Lingkup Penelitian ..............................................
59
60
ix
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
Jenis dan Sumber data ...............................................................................
Metode Pengumpulan Data ......................................................................
Metode Analisis Data ...............................................................................
Asumsi-asumsi ..........................................................................................
60
61
62
69
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN...................................
5.1. Gambaran Umum Obyek Penelitian .........................................................
5.1.1. Profil Kondotel X ........................................................................
5.1.2. Aspek-aspek dalam studi kelayakan ............................................
5.1.2.1. Aspek Pasar dan Pemasaran ............................................
5.1.2.2. Aspek Hukum ..................................................................
5.1.2.3. Aspek Teknis ...................................................................
5.1.2.4. Aspek Keuangan ..............................................................
5.1.2.5. Aspek Sosial Ekonomi ....................................................
5.2. Pembahasan ..............................................................................................
5.2.1. Analisis Aspek Pasar ...................................................................
5.2.2. Analisis Aspek Pemasaran ..........................................................
5.2.3. Analisis Aspek Keuangan............................................................
72
72
72
72
72
86
92
93
112
112
113
113
117
BAB VI SIMPULAN DAN SARAN ................................................................. 118
6.1. Simpulan ................................................................................................... 118
6.2. Saran ........................................................................................................... 120
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 121
LAMPIRAN
x
DAFTAR TABEL
No
Nama Tabel
Halaman
1.1 Pertumbuhan Jumlah Wisatawan Mancanegara yang Berkunjung
Ke Bali Periode 2010-2014 ...................................................................... 3
1.2 Tingkat Hunian Kamar Pada Hotel Bintang di Bali (%) ............................ 4
1.3 Wisatawan Mancanegara yang Datang ke Indonesia Menurut Kebangsaan
2000 - 2014 ................................................................................................. 4
1.4 Rata-rata Pengeluaran Wisatawan Mancanegara per Kunjungan Menurut
Negara tempat tinggal (US$) ...................................................................... 5
2.1 Matriks SWOT ........................................................................................... 27
5.1 Jumlah Total Wisatawan yang Menginap di Hotel Vintang 3,4 dan 5
Di Bali ........................................................................................................ 73
5.2 Peramalan Jumlah Wisatawan yang Menginap pada Hotel Berbintang
3,4 dan 5 di Bali .......................................................................................... 74
5.3 Hasil Perhitungan Peramalan Jumlah Wisatawan ...................................... 75
5.4 Perhitungan Persentase Rata-rata Tingkat Hunian Ganda atas Kamar
Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali ............................................................ 75
5.5 Perhitungan Rata-rata Lama Tamu Menginap pada Hotel Berbintang
3,4 dan 5 di Bali ......................................................................................... 76
5.6 Tingkat Hunian Kamar .............................................................................. 77
5.7 Hasil Perhitungan Peramalan Kunjungan Wisatawan, Rata-rata Tingkat
Hunian, Rata-rata Tamu menginap dan Rata-rata Tingkat Hunian
Kamar (Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali) .............................................. 78
5.8 Hasil Perhitungan Kebutuhan Kamar Hunian Double dan Kamar Single .. 79
5.9 Hasil Perhitungan Kamar Hunian Double, Single Hotel Bintang 3,4
dan 5 ........................................................................................................... 80
5.10 Hasil Perhitungan Peluang Pasar Kamar Hunian Double, Single Hotel
Bintang 3,4 dan 5 di Bali ............................................................................ 80
5.11 Tabel EFAS ................................................................................................ 82
5.12 Tabel IFAS ................................................................................................. 84
5.13 Dasar Perhitungan Harga Sewa Kondotel .................................................. 95
5.14 Perkiraan Asumsi Rata-rata Harga Sewa Kondotel X ................................ 96
5.15 Perkiraan Rata-rata Tingkat Hunian Kondotel X ....................................... 97
5.16 Perhitungan Rata-rata Jumlah Unit Tersewa per Tahun Kondotel X ......... 99
5.17 Variabel-Variabel Biaya 42 Unit Kondotel ................................................ 102
5.18 Proyeksi Laba Rugi 42 Unit Kondotel Tahun 1 – 20 ................................. 103
5.19 Perhitungan Pendapatan Bersih Investor Pemilik Kondotel....................... 104
5.20 Proyeksi Arus Kasa Bersih (Proceed) Investor Pemilik Kondotel............. 105
5.21 Perhitungan Biaya Modal Tertimbang (WACC) ........................................ 107
5.22 Net Present Value ....................................................................................... 108
5.23 Profitability Index ....................................................................................... 109
5.24 Payback Period........................................................................................... 110
5.25 Analisis Sensitivitas.................................................................................... 111
5.26 Tabel Keputusan Investasi .......................................................................... 113
xi
5.27 EFAS .......................................................................................................... 115
5.28 IFAS ........................................................................................................... 116
xii
DAFTAR GAMBAR
No
Nama Gambar
Halaman
2.1 Matriks IE ................................................................................................... 29
3.1 Kerangka Berpikir Penelitian ..................................................................... 55
4.1 Rancangan Penelitian ................................................................................. 59
5.1 Matriks IE ................................................................................................... 85
5.2 Matriks IE ................................................................................................... 116
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
No
Nama Lampiran
Halaman
1 Rincian Biaya Pembangunan Kondotel X ..................................................... 123
2 Banyaknya Tamu Asing dan Domestik yang Menginap pada Hotel
Berbintang 3,4 dan 5..................................................................................... 127
3 Rata-rata Tingkat Hunian Ganda Kamar Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali 128
4 Tingkat Hunian Kamar .................................................................................. 129
5 Analisis Aspek Pasar ..................................................................................... 130
6 Analisis Aspek Keuangan ............................................................................. 131
xiv
“STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI”
MADE NGURAH ANANDA DWITA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
TESIS
“STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI”
MADE NGURAH ANANDA DWITA
NIM : 1390662030
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI MANAJEMEN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
i
STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI
Tesis Untuk Memperoleh Gelar Magister
Pada Program Magister, Program Studi Manajemen
Program Pascasarjana Universitas Udayana
MADE NGURAH ANANDA DWITA
NIM : 1390662030
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI MANAJEMEN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
ii
Lembaran Pengesahan
Tesis Ini Telah Disetujui
Tanggal
Pembimbing Utama,
Pembimbing Pendamping
Prof. Dr. IG.B Wiksuana, SE., MS
NIP. 19610827 198601 1 001
Dr. Luh Gede Sri Artini, SE.,MSi
NIP. 19720804 199702 2 001
Mengetahui,
Direktur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana
Ketua Program Studi Magister
Manajemen Program Pascasarjana
Universitas Udayana
Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S (K)
NIP. 19590215 198510 2 001
Dr. Desak Ketut Sintaasih, SE., M.Si
NIP. 19590801 198601 2 001
iii
Tesis Ini Telah Diuji pada
Tanggal 23 Agustus 2016
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana
No : 4141/H14.4/HK/2016, Tanggal : 23 Agustus 2016
Ketua : Prof. Dr. I.G.B Wiksuana. SE.,MS
Anggota :
1. Dr. Luh Gede Sri Artini,SE.,MSi
2. Dr. I.B Panji Sedana, SE., M.Si
3. Dr. I.B Anom Purbawangsa, SE., MM
4. Dr. Henny Rahyuda, SE., MM., Ak
iv
SURAT PERSYARATAN BEBAS PLAGIAT
NAMA
: Made Ngurah Ananda Dwita
NIM
: 1390662030
PROGRAM STUDI
: Magister Manajemen
JUDUL TESIS
: Studi Kelayakan Pendirian Kondotel X di SanurBali
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat.
Apabila di kemudian hari terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini maka saya bersedia
menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No 17 tahun 2010 dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar,
(Made Ngurah Ananda Dwita)
v
UCAPAN TERIMA KASIH
Pertama-tama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur kehadapan Ida
Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas asung wara nugrahaNya/karunia-Nya, tesis ini dapat diselesaikan.
Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih yang
sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I.G.B Wiksuana, SE.,MS sebagai pembimbing utama
yang dengan penuh perhatian telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan, dan
saran selama penulis mengikuti program Magister Manajemen, khususnya dalam
penyelesaian tesis ini. Terima kasih sebesar-besarnya pula penulis sampaikan kepada Dr.
Luh Gede Sri Artini, SE., MSi. Sebagai pembimbing pendamping yang dengan penuh
perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada penulis.
Ucapan yang sama juga ditujukan kepada Rektor Universitas Udayana atas
kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan
menyelesaikan pendidikan Program Magister di Universitas Udayana. Ucapan terima
kasih ini juga ditujukan kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana yang
dijabat oleh Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S (K) atas kesempatan yang diberikan
kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana
Universitas Udayana. Tidak lupa penulis ucapkan terimakasih kepada Dr. I Nyoman
Mahendra Yasa, SE., M.Si sebagai Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas
Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan program
Magister. Pada kesempatan ini, penulis juga menyampaikan rasa terima kasih kepada Dr.
Desak Ketut Sintaasih, SE., M.Si sebagai Ketua Program MM Universitas Udayana.
Ungkapan terima kasih penulis sampaikan pula kepada para penguji tesis, yaitu Dr. I.B.
Panji Sedana, SE.,MSi, Dr. I.B. Anom Purbawangsa,SE.,MM dan Dr. Henny Rahyuda,
SE., MM., Ak yang telah memberikan masukan, saran, sanggahan, dan koreksi sehingga
tesis ini dapat terwujud seperti ini.
Pada kesempatan ini penulis ucapkan terima kasih yang tulus disertai penghargaan
kepada semua guru dan dosen yang telah membimbing penulis, mulai dari sekolah dasar
sampai perguruan tinggi. Juga penulis ucapkan terima kasih kepada Bapak dan Ibu yang
telah mengasuh dan membesarkan penulis, memberikan dasar-dasar berpikir logik dan
suasana demokratis sehingga tercipta lahan yang baik untuk berkembangnya kreativitas.
Akhirnya penulis sampaikan terima kasih kepada Putu Yesi Fransiska., teman-teman
mahasiswa Program Magister Manajemen angkatan XXXI telah memberikan kepada
penulis kesempatan untuk kelancaran tesis ini.
Semoga Ida Hyang Widi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan
rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian
tesis ini serta kepada penulis sekeluarga.
Denpasar,
Penulis
vi
ABSTRAK
STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI SANUR-BALI
Pesatnya pembangunan akomodasi pariwisata di daerah Bali, menarik minat
investor untuk berinvestasi terutama pada proyek kondotel (kondominium hotel) yang
dewasa ini semakin diminati. Kondotel X ini berlokasi di di Jalan Danau Tamblingan,
Sanur – Bali. Dibangun ditanah seluas 1,970 m2 dengan fasilitas mewah seperti
hotel, Kondotel X siap bersaing menjadi salah satu kondotel terbaik di Sanur.
Pendirian Kondotel di Sanur-Bali merupakan investasi yang besar, berdasarkan hal
tersebut perlu dilakukannya studi kelayakan dalam pendirian kondotel itu. Penelitian ini
mengkaji investasi dari sisi investor pembeli kondotel.
Hasil analisis kelayakan aspek pasar dan pemasaran menunjukan bahwa
pembangunan dinyatakan layak, karena masih adanya peluang pada tahun 2017 sebesar
5,880 kamar sedangkan pada tahun 2018 sebanyak 4,338 kamar. Sedangkan berdasarkan
aspek pemasarannya dikatakan layak karena perusahaan sudah mengetahui posisi
perusahaannya yang selanjutnya dapat menerapkan strategi yang sudah disiapkan.
Hasil analisis kelayakan aspek keuangan juga menunjukan bahwa pembangunan
dinyatakan layak, hal ini ditunjukan oleh NPV (Positif) sebesar Rp 11,321,369,440,
kemampuan proyek kondotel untuk mengembalikan modal yang diukur berdasarkan IRR
sebesar 16.89% > 13,8% (biaya modal rata-rata tertimbang), Profitability Index 1.20 > 1
dan payback period dalam waktu 6 tahun 2 bulan.
Kata Kunci : Kelayakan Aspek Pasar, pemasaran dan Aspek Keuangan
vii
ABSTRACT
FEASIBILITY STUDY ESTABLISHMENT OF CONDOTEL X
IN SANUR BALI
The rapid development of tourism accommodation in Bali, attracting investors to
invest mainly in projects condotel (condominium hotel) which today is increasingly in
demand condotel x is located in danau tamblingan street, Sanur-Bali. Built in land area
1,970m2 with luxury facilities such as hotels, condotel x is ready to compete to be the best
Condotel in Sanur. Establishment Condotel in Sanur , Bali is a huge investment , therefore
it is necessary to do a feasibility study into the establishment of the condotel . This study
examines the investment of the investor buyer kondotel
The study results showed the market and marketing aspects of the development
are eligible, because there are still have opportunities in 2017 amounted to 5,880 rooms,
while in 2018 as many as 4,338 rooms. based on the marketing aspect is feasible, because
the company already knows the position of the company and can further implement the
strategies that have been prepared before.
The study results also showed that the financial aspects of the development are
eligible, this is shown by NPV (Positive) amounting to Rp 11,321,369,440. The project's
ability to return capital kondotel measured by IRR of 16.89%> 13.8% (cost of capital
weighted average), Profitability Index 1.20> 1 and a payback period within 6 years and
2 months.
Keywords : Market Feasibility Aspects, Marketing and Financial Aspects
viii
DAFTAR ISI
Halaman
SAMPUL DALAM ............................................................................................ i
PRASYARAT GELAR ....................................................................................... ii
LEMBAR PERSETUJUAN ............................................................................... iii
PENEMPATAN PANITIA PENGUJI ............................................................... iv
PERNYATAAN ORISINALITAS ..................................................................... v
UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................................... vi
ABSTRAK .......................................................................................................... vii
ABSTRACT ........................................................................................................ viii
DAFTAR ISI ...................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL .............................................................................................. xi
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xii
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... xiii
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................
1.1. Latar Belakang Masalah ...........................................................................
1.2. Rumusan Masalah ....................................................................................
1.3. Tujuan Penelitian .....................................................................................
1.4. Manfaat Penelitian ...................................................................................
1
1
9
10
10
BAB II KAJIAN PUSTAKA ...........................................................................
2.1. Investasi ...................................................................................................
2.2. Kondotel ...................................................................................................
2.3. Studi Kelayakan Bisnis ............................................................................
2.4. Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis ......................................................
2.4.1. Aspek Pasar dan Pemasaran .......................................................
2.4.1.1. Segmentation, Targeting and Positioning .......................
2.4.1.2. Matriks IFAS-EFAS ........................................................
2.4.1.3. Matriks SWOT ................................................................
2.4.1.4. Matriks Internal Eksternal (Matriks IE) ..........................
2.4.1.5. Tujuan Perusahaan dalam Pemasaran..............................
2.4.2. Aspek Keuangan .........................................................................
2.4.2.1. Metode Penilaian Kelayakan Investasi ............................
2.4.3. Aspek Hukum ..............................................................................
2.4.4. Aspek Manajemen .......................................................................
2.4.5. Aspek Teknis ...............................................................................
2.4.6. Aspek Sosial Ekonomis ...............................................................
11
11
15
18
20
21
21
23
26
29
30
33
43
53
53
54
54
BAB III KERANGKA BERPIKIR ..................................................................
3.1. Kerangka Berpikir .....................................................................................
3.2. Kerangka Konseptual ...............................................................................
55
55
56
BAB IV METODE PENELITIAN ..................................................................
4.1. Rancangan dan Ruang Lingkup Penelitian ..............................................
59
60
ix
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
Jenis dan Sumber data ...............................................................................
Metode Pengumpulan Data ......................................................................
Metode Analisis Data ...............................................................................
Asumsi-asumsi ..........................................................................................
60
61
62
69
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN...................................
5.1. Gambaran Umum Obyek Penelitian .........................................................
5.1.1. Profil Kondotel X ........................................................................
5.1.2. Aspek-aspek dalam studi kelayakan ............................................
5.1.2.1. Aspek Pasar dan Pemasaran ............................................
5.1.2.2. Aspek Hukum ..................................................................
5.1.2.3. Aspek Teknis ...................................................................
5.1.2.4. Aspek Keuangan ..............................................................
5.1.2.5. Aspek Sosial Ekonomi ....................................................
5.2. Pembahasan ..............................................................................................
5.2.1. Analisis Aspek Pasar ...................................................................
5.2.2. Analisis Aspek Pemasaran ..........................................................
5.2.3. Analisis Aspek Keuangan............................................................
72
72
72
72
72
86
92
93
112
112
113
113
117
BAB VI SIMPULAN DAN SARAN ................................................................. 118
6.1. Simpulan ................................................................................................... 118
6.2. Saran ........................................................................................................... 120
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 121
LAMPIRAN
x
DAFTAR TABEL
No
Nama Tabel
Halaman
1.1 Pertumbuhan Jumlah Wisatawan Mancanegara yang Berkunjung
Ke Bali Periode 2010-2014 ...................................................................... 3
1.2 Tingkat Hunian Kamar Pada Hotel Bintang di Bali (%) ............................ 4
1.3 Wisatawan Mancanegara yang Datang ke Indonesia Menurut Kebangsaan
2000 - 2014 ................................................................................................. 4
1.4 Rata-rata Pengeluaran Wisatawan Mancanegara per Kunjungan Menurut
Negara tempat tinggal (US$) ...................................................................... 5
2.1 Matriks SWOT ........................................................................................... 27
5.1 Jumlah Total Wisatawan yang Menginap di Hotel Vintang 3,4 dan 5
Di Bali ........................................................................................................ 73
5.2 Peramalan Jumlah Wisatawan yang Menginap pada Hotel Berbintang
3,4 dan 5 di Bali .......................................................................................... 74
5.3 Hasil Perhitungan Peramalan Jumlah Wisatawan ...................................... 75
5.4 Perhitungan Persentase Rata-rata Tingkat Hunian Ganda atas Kamar
Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali ............................................................ 75
5.5 Perhitungan Rata-rata Lama Tamu Menginap pada Hotel Berbintang
3,4 dan 5 di Bali ......................................................................................... 76
5.6 Tingkat Hunian Kamar .............................................................................. 77
5.7 Hasil Perhitungan Peramalan Kunjungan Wisatawan, Rata-rata Tingkat
Hunian, Rata-rata Tamu menginap dan Rata-rata Tingkat Hunian
Kamar (Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali) .............................................. 78
5.8 Hasil Perhitungan Kebutuhan Kamar Hunian Double dan Kamar Single .. 79
5.9 Hasil Perhitungan Kamar Hunian Double, Single Hotel Bintang 3,4
dan 5 ........................................................................................................... 80
5.10 Hasil Perhitungan Peluang Pasar Kamar Hunian Double, Single Hotel
Bintang 3,4 dan 5 di Bali ............................................................................ 80
5.11 Tabel EFAS ................................................................................................ 82
5.12 Tabel IFAS ................................................................................................. 84
5.13 Dasar Perhitungan Harga Sewa Kondotel .................................................. 95
5.14 Perkiraan Asumsi Rata-rata Harga Sewa Kondotel X ................................ 96
5.15 Perkiraan Rata-rata Tingkat Hunian Kondotel X ....................................... 97
5.16 Perhitungan Rata-rata Jumlah Unit Tersewa per Tahun Kondotel X ......... 99
5.17 Variabel-Variabel Biaya 42 Unit Kondotel ................................................ 102
5.18 Proyeksi Laba Rugi 42 Unit Kondotel Tahun 1 – 20 ................................. 103
5.19 Perhitungan Pendapatan Bersih Investor Pemilik Kondotel....................... 104
5.20 Proyeksi Arus Kasa Bersih (Proceed) Investor Pemilik Kondotel............. 105
5.21 Perhitungan Biaya Modal Tertimbang (WACC) ........................................ 107
5.22 Net Present Value ....................................................................................... 108
5.23 Profitability Index ....................................................................................... 109
5.24 Payback Period........................................................................................... 110
5.25 Analisis Sensitivitas.................................................................................... 111
5.26 Tabel Keputusan Investasi .......................................................................... 113
xi
5.27 EFAS .......................................................................................................... 115
5.28 IFAS ........................................................................................................... 116
xii
DAFTAR GAMBAR
No
Nama Gambar
Halaman
2.1 Matriks IE ................................................................................................... 29
3.1 Kerangka Berpikir Penelitian ..................................................................... 55
4.1 Rancangan Penelitian ................................................................................. 59
5.1 Matriks IE ................................................................................................... 85
5.2 Matriks IE ................................................................................................... 116
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
No
Nama Lampiran
Halaman
1 Rincian Biaya Pembangunan Kondotel X ..................................................... 123
2 Banyaknya Tamu Asing dan Domestik yang Menginap pada Hotel
Berbintang 3,4 dan 5..................................................................................... 127
3 Rata-rata Tingkat Hunian Ganda Kamar Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali 128
4 Tingkat Hunian Kamar .................................................................................. 129
5 Analisis Aspek Pasar ..................................................................................... 130
6 Analisis Aspek Keuangan ............................................................................. 131
xiv