Kekuatan Hukum Pembuktian Peralihan Hak Ganti Rugi (PHGR) Notaris Sebagai Syarat untuk Pendaftaran Haknya
30
BAB II
PERANAN AKTA PERALIHAN HAK DENGAN GANTI RUGI OLEH
NOTARIS DALAM PROSES PENDAFTARAN HAKNYA
A. Fungsi Akta PHGR Oleh Notaris
1. Kewenangan Notaris dalam membuat Akta PHGR
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik
mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan
perundang-undangan UUJN No. 2 Tahun 2014 dan/atau yang dikehendaki oleh yang
berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal
pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta,
semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau
dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh Pasal 15 ayat
(1) UUJN No. 2 Tahun 2014.34 Dalam hal ini Notaris berwenang untuk membuat akta
otentik mengenai pertanahan. Akta otentik adalah suatu akta yang di dalam bentuk
yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum
yang berwenang untuk itu di tempat dimana Akta itu dibuatnya.35
Keistimewaan suatu akta otentik merupakan suatu bukti yang sempurna
(vovolleding bewijs-full evident) tentang apa yang dimuat didalamnya. Artinya
apabila seseorang mengajukan akta resmi kepada Hakim sebagai bukti, Hakim harus
34
Andiani R. Putri, Perlindungan Hukum Terhadap Notaris Indikator Tugas-Tugas Jabatan
Notaris yang Berimplikasi Perbuatan Pidana, Softmedia, Medan, 2011, hal. 15
35
Pasal 1 angka 7 UUJN No.2 Tahun 2014
30
Universitas Sumatera Utara
31
menerima dan menganggap apa yang tertulis dalam akta, merupakan peristiwa yang
sungguh-sungguh telah terjadi dan Hakim tdak boleh memerintahkan penambahan
pembuktian.
Untuk pengalihan hak atas tanah harus dilakukan di hadapan notaris atau
PPAT. Untuk akta-akta tanah yang dilekati hak, sebenarnya kewenangan khusus dari
PPAT karena memuat akta otentik untuk :
a. Memindahkan hak atas tanah
b. Memberikan sesuatu hak baru atas tanah
c. Menggadaikan tanah
d. Meminjamkan dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. 36
Tetapi yang terjadi peralihan yang dimiliki di atas dapat dilaksanakan di
hadapan notaris terhadap tanah-tanah belum/tidak dilekati hak dibuat dalam bentuk
Akta Peralihan Hak dengan Ganti Rugi (PHGR) sedang pengalihan hak atas tanah
berikut segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut harus dilaksanakan di
hadapan PPAT. Tetapi ada kalanya kewenangan PPAT ini atas permintaan para pihak
/ penghadap dibuat dengan akta notaris. Apa yang diperjanjikan, dinyatakan di dalam
akta itu adalah benar seperti apa yang diperjanjikan, dinyatakan oleh para pihak
sebagai yang dilihat atau didengar oleh Notaris, terutama benar mengenai tanggal
akta, tanda tangan di dalam akta, identitas yang hadir, dan tempat akta itu dibuat.
36
Effendi Perangin-angin, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Rajawali Press, Jakarta,
1993, hal. 34
Universitas Sumatera Utara
32
Dalam hal kewenangan utama Notaris adalah untuk membuat akta otentik,
maka otensitas dari Akta Notaris tersebut bersumber dari pasal 1 undang-undang
Jabatan Notaris, dimana notaris dijadikan sebagai pejabat umum (openbaar
Ambtenaar) sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh Notaris dalam
kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam
pasal 1868 KUH Perdata.
2. Fungsi Akta PHGR Notaris
Peralihan hak atas tanah yang dilakukan oleh notaris sebagai pejabat yang
berwenang adalah untuk memberikan kepastian hukum bagi pihak yang
membuatnya.37 Umumnya masyarakat akan membuat akta pelepasan hak dengan
ganti rugi di kantor notaris bukan hanya untuk pendaftaran haknya (membuat
sertipikat), tetapi juga dengan kepentingan tertentu, antara lain untuk meminjam di
bank sebagai agunan. Untuk memperoleh kekuatan hukum dalam mengalihkan hak
atas tanah, maka sebaiknya semua perbuatan hukum tersebut dilakukan di hadapan
Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan akta otentiknya.
Namun apabila peralihan hak atas tanah tidak dilakukan di hadapan pejabat
yang berwenang akan tetapi hanya dibuat dengan cara ditulis di atas kertas segel atau
kertas yang bermaterai, maka hal itu merupakan perbuatan hukum peralihan hak atas
tanah dalam bentuk surat dibawah tangan, yaitu hanya berupa catatan dari suatu
perbuatan hukum. Sebagai contoh dapat dilihat terhadap tanah-tanah yang tidak
37
Hasil wawancara dengan Feby, Adli Yanti, Notaris Deli Serdang, pada tanggal 21 Juni
2016
Universitas Sumatera Utara
33
mempunyai sertipikat, jika hendak melakukan perjanjian jual beli dengan akta
otentik, maka hal itu merupakan kewenangan Notaris unuk membuat akta otentiknya
dan akan dibuatkan dengan Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi. Akta ini
lazimnya untuk tanah yang tidak bersertipikat karena tanah tersebut belum dilekati
dengan hak tertentu oleh seseorang dan status kepemilikan tanah tersebut merupakan
tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Terhadap tanah yang tidak bersertipikat
atau tanah yang dikuasai oleh Negara, maka seseorang hanya boleh menguasainya
untuk diusahakan sehingga mendapatkan manfaat dari tanah tersebut. Apabila
dilakukan jual beli terhadap tanah tersebut berarti terjadi peralihan hak penguasaan
dari penjual kepada pembeli yang diikuti dengan pembayaran sejumlah uang sebagai
bentuk ganti kerugian atas peralihan hak atas tanah tersebut. Perlu ditegaskan dalam
hal ini bahwa peralihan hak yang dimaksud dalam jual beli ini adalah peralihan hak
dalam arti hak menguasai dan mengusahakan tanah tersebut.38
Peranan seorang Notaris adalah sangat penting dalam pembuatan sebuah akta
pelepasan hak atas tanah yang belum bersertipikat, yaitu memberikan kepastian
hukum dan alat bukti yang sah dan Notaris tentunya akan dihadapkan kepada
fungsinya agar memberikan pelayanan kepada semua pihak yang menghadapnya
sehingga para pihak bisa saling percaya dan dapat bekerja sama dalam mncegah
terjadinya suatu persoalan di kemudian hari.
38
GHS Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, 1992, hal. 39
Universitas Sumatera Utara
34
B. Syarat-Syarat Penerbitan Akta PHGR Oleh Notaris
Mengalihkan hak atas tanah haruslah dilakukan di hadapan seorang Notaris
atau PPAT. Untuk akta-akta tanah yang dilekati hak sebenarnya kewenangan khusus
dari PPAT karena untuk membuat akta otentik dalam perjanjian peralihan hak atas
tanah ini dimaksudkan untuk :
1. Memindahkan hak atas tanah
2. Memberikan sesuatu hak baru atas tanah
3. Menggadaikan tanah
4. Meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan
Dari keempat macam perjanjian tersebut yang penting berhubungan dengan
perjanjian peralihan hak atas tanah yang menurut ketentuan berupa :
1. Jual beli
2. Hibah
3. Tukar menukar
4. Pemisahan dan pembagian biasa
5. Pemisahan dan pembagian harta warisan
6. Penyerahan dan pembagian harta warisan39
Sedangkan berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997,
peralihan hak atas tanah yang harus dilaksanakan di hadapan PPAT adalah melalui
jual beli, tukar menukar, hibah, perbuatan hukum, pemindahan hak (pembagian hak
39
Winarno Surahman, Hukum Perjanjian Dalam Teori dan Praktek, Tarsito, Bandung, 2009,
hal. 56
Universitas Sumatera Utara
35
bersama, penggabungan atau peleburan yang didahului likuidasi. Namun dalam
kenyaaan yang terjadi di kota-kota besar, untuk perjanjian peralihan hak-hak atas
tanah seperti yang disebutkan di atas dilaksanakan dihadapan Notaris atau PPAT.
Seseorang dapat dikatakan mempunyai hak atas tanah atau mendapatkan
penetapan hak atas tanah terlebih dahulu harus dibuktikan dengan adanya dasar
penguasaan seseorang dalam menguasai, menggunakan dan memanfaatkan tanah
yang tidak ditentang oleh pihak manapun dan dapat diterima menjadi bukti awal
untuk pengajuan hak kepemilikannya.
Apabila seseorang hendak mengalihkan haknya dan membuat akta PHGR
dihadapan notaris hendaknya terdapat beberapa syarat yaitu :
1. KTP penjual suami dan istri penjual
2. Kartu keluarga penjual
3. Akta atau surat nikah penjual
4. KTP pembeli
5. Kartu keluarga pembeli
6. PBB terbaru dan STTSnya
7. Surat keterangan Camat
8. Surat keterangan tidak silang sengketa dari keluarga40
40
Hasil wawancara dengan Naomi Febri Estomisi, Notaris Deli Serdang, pada tanggal 21
Juni 2016
Universitas Sumatera Utara
36
C. Peranan Akta Peralihan Hak Dengan Ganti Rugi Dalam Proses Pendaftaran
Haknya
Peralihan hak atas tanah adalah perubahan status kepemilikan, penguasaaan,
peruntukan atas dasar jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan kedalam perseroan,
pemisahan dan pembagian atau karena warisan.
Seseorang yang telah menjadi pemegang hak atas tanah yang sudah
bersertipikat tidak dapat memberikan haknya tersebut kepada orang lain dengan
begitu saja karena hak itu merupakan kewenangannya namun yang dapat
dilakukannya adalah mengalihkan atau melepaskan hak atas tanah yang dimilikinya
dengan Akta Pelepasan Hak Ganti Rugi yang dibuat oleh dan di hadapan Notaris
ataupun Surat Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dilegalisasi oleh Notaris
ataupun Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang
dibuat oleh yang bersangkutan di hadapan Kepala Desa dan Camat, dan juga melalui
Surat Pelepasan hak yang dibuat oleh dan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan
sesuai ketentuan Pasal 131 ayat (3) PMMA BBN No. 3 Tahun 1997
Dengan melepaskan haknya itu, tanah yang terlibat menjadi tanah Negara,
yaitu dikuasai langsung oleh Negara. Langsung dikuasai artinya tidak ada pihak lain
selain Negara yang berhak atas tanah tersebut.41 Pelepasan hak atau penyerahan hak
atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas
tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah.
41
A.P. Parlindungan, Konversi Hak-Hak Atas Tanah Menurut Sistem UUPA, Mandar Maju,
Bandung, 1997, hal. 135
Universitas Sumatera Utara
37
Bagi sebagian masyarakat yang telah mengetahui teknis dan tata cara
peralihan dan pelepasan hak atas tanah tentu tidak mau melakukan transaksi dengan
mudah, apalagi jika tidak sesuai prosedur karena dapat menimbulkan konflik di
kemudian hari. Untuk dapat melaksanakan suatu perbuatan hukum peralihan atau
pelepasan hak atas tanah maka harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang
untuk melaksanakan peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut guna menjamin
kepastian hukum tentang peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut.
Kenyataan ini dapat kita lihat dengan adaya surat-surat tanah yang dibuat oleh
Camat maupun Lurah. Surat-surat yang dibuat camat ataupun Lurah adalah untuk
menciptakan bukti tertulis dari tanah-tanah yang mereka kuasai, tanah-tanah tersebut
merupakan tanah-tanah yang belum dikonversi atau tanah-taah yang dikuasai oleh
Negara yang diduduki oleh rakyat, sehingga tanah tersebut merupakan hak seseorang.
Pada umumnya Camat sering mengeluarkan “SK Camat” (Surat Keterangan
Camat) yang dibuat dengan berbagai judul seperti Surat Pelepasan Hak Atas Tanah
Dengan Ganti Rugi dan lain sebagainya, surat ini dibuat oleh Camat sebagai alas hak
ataupun bukti peralihan hak atas tanah sehubungan dengan adanya jual beli tanah.
Sedangkan tanah yang tidak mempunyai surat sama sekali karena hilang, musnah
ataupun karena tidak punya sama sekali Camat membuatkan “Surat Keterangan
Tanah”. Surat-surat kepemilikan ini dapat dijadikan alas hak untuk didaftarkan pada
Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertipikatnya.
Akan tetapi saat ini berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 2007
tentang Organisasi Perangkat Daerah telah ditegaskan bahwa kecamatan adalah
Universitas Sumatera Utara
38
wilayah kerja Camat sebagai perangkat daerah kabupaten atau kota. Camat dalam
kedudukannya sebagai Kepala Pemerintahan adalah merupakan pemerintah
kecamatan merangkap sebagai administrator kecamatan.42 Hal ini sebagai
pelaksanaan dan UU otonomi daerah(UU no.22/1999 dan 32/2004) kedudukan camat
hanya sebagai Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) bukan kepala wilayah
pemerintahan atas dasar dekonsentrasi.
Secara umum dahulu suatu wilayah kecamatan mempunyai 4 (empat)
pengertian, yaitu :
a. Wilayah pemerintahan dan administrasi umum;
b. Wilayah jabatan (daerah administratif);
c. Aparatur atau perangkat pemerintahan/administrasi;
Oleh karena itu camat selain kepala pemerintahan kecamatan ditunjuk juga
sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS). Segala tugas dan
kewenangan yang dimiliki Camat sebagai perangkat daerah dan kepala wilayah
kecamatan tertentu yang menerima pelimpahan sebahagian tugas dan kewenangan
tertentu yang menerima pelimpahan sebahagian tugas dan kewenanga dari Bupati
atau Walikota merupakan tugas-tugas dalam bidang hukum administrasi Negara.
Camat dalam hal ini berperan sebagai pejabat pemerintah berdasarkan jabatannya
dapat mengetahui tentang kepemilikan tanah dalam wilayah pemerintahannya maka
Camat dapat menjadi saksi atas dasar jabatannya untuk menguatkan kebenaran isi
surat tersebut apabila dikemudian hari terjadi perselisihan sampai ke Pengadilan
42
S. Prajudi Atmosudirjo, Hukum Admistrasi Negara, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1994, hal. 17
Universitas Sumatera Utara
39
karena dalam surat itu sendiri Camat mengetahui tentang keberadaan tanah yang
diperjual belikan tersebut.43
Keadaan yang demikian ini bagi masyarakat menambahkan keyakinan bahwa
dengan diketahui oleh Camat maka jual beli yang mereka lakukan lebih sah lagi
dalam arti bahwa Camat telah mengetahui bahwa kepemilikan tanah di wilayah
kerjanya telah berganti antara penjual sebagai pemilik lama dengan pembeli sebagai
pemilik yang baru. Di lain pihak Akta yang dibuat oleh Notaris, yang memberikan
kepasian hukum bagi para pihak yang membuatnya, karena Undang-undang yang
memberikan wewenang kepada Notaris untuk membuat akta otentik yang fungsinya
sebagai alat bukti di Pengadilan jika dikemudian hari terjadi sengketa diantara para
pihak yang membuat akta itu.
Akta yang dibuat oleh Notaris atau di hadapan Notaris merupakan suatu alat
bukti, sehingga dalam membuat suatu akta seseorang Notaris harus memperhatikan
norma-norma selain kode etik dan ketentuan perundang-undangan lainnya.44
Berdasarkan ketentuan Pasal 1867 KUH Perdata, maka akta dibuat sebagai tanda
bukti yang berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan
menghindari sengketa. Sehubungan dengan hal tersebut maka pembuatan akta harus
sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat diketahui
dengan mudah dari akta yang dibuat.
43
Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Untuk Tanah, Penerbit Republika,
Jakarta, 2008
44
M.U Sembiring, Teknik Pembuatan Akta, Program Spesialis Notaris, Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, 1997, Hal. 3
Universitas Sumatera Utara
40
Dalam kewenangan utama Notaris adalah untuk membuat akta otentik, maka
otensitas dari akta Notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN. Sepanjang
mengenai wewenang yang harus dipunyai oleh pejabat umum untuk membuat akta
otentik, seorang Notaris hanya boleh melakukan atau menjalankan jabatannya
didalam seluruh daerah yang ditentukan baginya dan hanya didalam daerah hukum
itu ia berwenang. Untuk itu, wewenang Notaris meliputi 4 (empat) hal, yaitu :
1. Notaris harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuat itu;
Seperti yang telah dikemukakan, tidak setiap pejabat umum dapat membuat
semua akta, akan tetapi seorang pejabat umum hanya dapat membuat aktaakta tertentu yaitu yang ditugaskan atau dikecualikan kepadanya berdasarkan
peraturan perundang-undangan.
2. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai orang-orang, untuk kepentingan
siapa akta itu dibuat;
Notaris tidak berwenang untuk membuat akta untuk kepentingan setiap orang.
3. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat, dimana akta itu dibuat;
Bagi setiap Notaris ditentukan daerah hukumnya (daerah jabatannnya) dan
hanya di dalam daerah yang ditentukan baginya itu ia berwenang untuk
membuat akta otentik. 45Akta yang dibuatnya di luar daerah jabatannya adalah
tidak sah.
4. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta.
45
Chairunnisa Said, Profesi Notaris sebagai Pejabat Umum di Indonesia, Mitra Ilmu,
Surabaya, 2012, hal. 39
Universitas Sumatera Utara
41
Notaris tidak boleh membuat akta selama ia masih cuti atau dipecat dari
jabatannya, demikian juga Notaris tidak boleh membuat akta sebelum ia
memangku jabatannya (sebelum diambil sumpahnya). 46
Apabila salah satu dari persyaratan di atas tidak dipenuhi, maka akta yang
dibuatnya menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti akta yang
dibuat di bawah tangan, apabila akta ini ditandatangani oleh para penghadap.
Demikian juga halnya, apabila oleh undang-undang disebutkan untuk suatu perbuatan
atau perjanjian atau ketetapan diharuskan dengan adanya akta otentik, dan jika salah
satu dari persyaratan di atas tidak dipenuhi, maka akta untuk perbuatan atau
perjanjian atau ketetapan itu menjadi tidak sah.
Tindakan Notaris tersebut bukanlah bertentangan dengan apa yang telah
digariskan dalam peraturan tersebut namun hal ini harus disesuaikan dengan kondisi
yang dihadapi Notaris saat itu, tentunya dengan segala bukti-bukti yang ada di
hadapannya.
Menurut Pasal 7 UUJN, Notaris tidak dibolehkan untuk menolak untuk
memberikan bantuannya, bila hal tersebut diminta kepadanya kecuali terdapat alasan
yang mendasar.47 Bila Notaris berpendapat bahwa terdapat alasan yang mendasar
untuk menolak maka hal tersebut diberitahukan secara tertulis kepada yang meminta
bantuannya itu atau pihak penghadap. Namun apabila sipenghadap tetap
46
Tan Thong Kie, Studi Notariat Serba-Serbi Praktek Notaris, PT Ichtiar Baru Van Hoeve,
Jakarta, 2000, hal. 46
47
Bustami Chairani, Tesis Aspek-aspek Hukum Yang terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli
Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Medan, 2002, hal.90
Universitas Sumatera Utara
42
menghendaki bantuan dari Notaris tersebut, pihak penghadap dapat mengajukan
tuntutannya kepada Hakim Perdata, dengan menyampaikan surat dari Notaris tersebut
yang telah diserahkan kepada yang bersangkutan.
Ada kalanya Notaris dapat menolak pembuatan akta dalam hal: 48
1. Apabila diminta kepada Notaris dibuatkan Berita Acara untuk keperluan atau
maksud reklame.
2. Apabila Notaris mengetahui bahwa akta yang dikehendaki oleh para pihak itu
bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan
kenyataan yang sebenarnya.
Begitu juga dengan tanggung jawab Notaris terhadap pembuatan akta
Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi, dimana akta tersebut dapat dijadikan sebagai bukti
untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan untuk menghindarkan suatu
sengketa di kemudian hari, maka pembuatan akta harus dibuat sedemikian rupa
sehingga apa-apa yang ingin dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta
yang dibuat.
Sedangkan terhadap akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh
Camat ataupun kedua belah pihak berdasarkan akta di bawah tangan, secara hukum
Notaris tidak bertanggung jawab terhadap akta tersebut karena yang membuat
perjanjian adalah para pihak itu sendiri atau di hadapan Camat dan tidak dihadapan
Notaris namun secara moral ada tanggung jawab Notaris terhadap akta tersebut,
apabila akta di bawah tangan tersebut hendak dilegalisasi atau di warmerking.
48
Ibid, hal.91
Universitas Sumatera Utara
43
Sebelum membuat akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi seseorang Notaris
haruslah memeriksa keabsahan dan kelengkapan alas hak maupun surat-surat yang
berhubungan dengan pembukitian kepemilikan tanah tersebut sehingga hal ini dapat
dijadikan sebagai syarat unuk membuat suatu akta.49 Mengenai kebenaran isi dari
surat-surat yang diperiksa Notaris tidak dapat mengujinya secara materiil dengan
eksistensi keberadaaan tanah yang bersangkutan, dengan kata lain Notaris tidak pergi
ke tempat dimana letak tanah itu berada ataupun untuk melihat batas-batas tanah
sebagaimana yang dimaksudkan dalam surat-surat tersebut. Notaris cukup melihat
bukti-bukti yang diberikan kepadanya berdasarkan surat-surat tersebut.50
Untuk menghindari bahwa atas tanah yang belum bersertipikat tersebut
memang benar kepunyaan penjual dan tidak dalam keadaan sengketa maka sebelum
akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi dibuat untuk ditandatangani para pihak maka
Notaris selalu meminta dibuatkan Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa (biasa
juga disebut SS) yang diterbitkan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat bersangkutan
di mana tanah itu berada, surat ini isinya menerangkan bahwa di atas tanah yang akan
dijual tersebut tidak bersengketa dengan pihak manapun juga. 51
Mengenai berlakunya Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa dapat
dijelaskan bahwa pengeluaran atau penerbitan Surat Keterangan Tidak Silang
Sengketa atas tanah tidak ada dasar hukumnya, surat tersebut bersifat keterangan
49
Hasil wawancara dengan Naomi Febri Estomisi, Notaris Deli Serdang, pada tanggal 21
Juni 2016
50
51
ibid
ibid
Universitas Sumatera Utara
44
mengenai keadaan fisik tanah di lapangan yang diketahui oleh Lurah maupun Camat,
namun demikian surat ini juga sering menjadi buki kepemilikan tambahan oleh
pemilik Tanah.
Kegunaan dari Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa antara lain :
a. Untuk menunjukkan itikad baik bahwa benar objek hak atas tanah yang
hendak djual tidak dalam keadaan sengketa
b. Itikad baik dari pembeli terhadap penjual bahwa pembeli percaya atau
membenarkan Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa tesebut diterbitkan
oleh Lurah dan diketahui oleh Camat merupakan suatu kebenaran terhadap
keadaan tanah yang hendak dijual
c. Melindungi Notaris dalam menjalankan tugasnya menjaga kebenaran akan
bukti-bukti yang diperlukan dalam perjanjian peralihan hak atas tanah
tersebut.52
Pada saat para pihak datang menghadap kepada Notaris hendaklah memenuhi
syarat-syarat yang diperlukan antara lain:
a. Tanda Pengenal (KTP) suami/isteri atau identitas para pihak
b. Surat Kuasa (bagi mereka yang dikuasakan penjual dengan akta Notaris
ataupun yang dilegalisasi dan bagi pembeli diperbolekan dengan kuasa lisan)
c. Asli Tanda bukti hak atas tanah (alas hak atas tanah)
d. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
Tahun berjalan.53
52
ibid
Universitas Sumatera Utara
45
Pada umumnya masyarakat (pembeli) yang membuat akta Pelepasan Hak
Dengan Ganti Rugi di Kantor Notaris tidak melanjutkan untuk melakukan
pendaftaran hak (membuat sertifikat), kecuali bagi mereka yang mempunyai
kepentingan tertentu diantaranya untuk meminjam uang pada bank untuk dijadikan
agunan yang melajutkan pendataran haknya setelah melakukan pelepasan hak
tersebut dengan bantuan Notaris.54
Peranan Akta Peralihan Hak Dengan Ganti Rugi dalam proses pendaftaran
haknya adalah sebagai alas hak dan bukti permulaan pemilikan tanah atau bukti
perolehan tanah sebagai kelengkapan mengajukan permohonan untuk pendaftaran
(pensertipikatan) tanahnya. Hanya saja, Akta Peralihan Ganti Rugi selain sebagai alas
hak, juga berperan sebagai alat bukti yang membuktikan pemilikan seseorang atas
tanah yang berasal dari peralihan hak. Akta PGHR merupakan Akta Otentik yang
dibuat oleh Pejabat Umum yang berwenang untuk itu berdasarkan undang-undang
dengan memastikan tanda tanga para pihak, tempat dan waktu pembuktian.
Jika dibandingkan dengan Surat Keterangan Camat umumnya dibuat atas
dasar Surat Pernyataan yang bersangkutan yang diketahui Kepala Desa/Lurah, dan
atas pernyataan tersebutlah dibuat Surat Keterangan Camat, dalam arti pembuatannya
tidak ditanda tangani para pihak di hadapan Camat, sehingga dapat dikatakan Akta
PHGR lebih kuat dari sudut pembuktian dari Surat Keterangan Camat.
53
54
ibid
ibid
Universitas Sumatera Utara
BAB II
PERANAN AKTA PERALIHAN HAK DENGAN GANTI RUGI OLEH
NOTARIS DALAM PROSES PENDAFTARAN HAKNYA
A. Fungsi Akta PHGR Oleh Notaris
1. Kewenangan Notaris dalam membuat Akta PHGR
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik
mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan
perundang-undangan UUJN No. 2 Tahun 2014 dan/atau yang dikehendaki oleh yang
berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal
pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta,
semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau
dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh Pasal 15 ayat
(1) UUJN No. 2 Tahun 2014.34 Dalam hal ini Notaris berwenang untuk membuat akta
otentik mengenai pertanahan. Akta otentik adalah suatu akta yang di dalam bentuk
yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum
yang berwenang untuk itu di tempat dimana Akta itu dibuatnya.35
Keistimewaan suatu akta otentik merupakan suatu bukti yang sempurna
(vovolleding bewijs-full evident) tentang apa yang dimuat didalamnya. Artinya
apabila seseorang mengajukan akta resmi kepada Hakim sebagai bukti, Hakim harus
34
Andiani R. Putri, Perlindungan Hukum Terhadap Notaris Indikator Tugas-Tugas Jabatan
Notaris yang Berimplikasi Perbuatan Pidana, Softmedia, Medan, 2011, hal. 15
35
Pasal 1 angka 7 UUJN No.2 Tahun 2014
30
Universitas Sumatera Utara
31
menerima dan menganggap apa yang tertulis dalam akta, merupakan peristiwa yang
sungguh-sungguh telah terjadi dan Hakim tdak boleh memerintahkan penambahan
pembuktian.
Untuk pengalihan hak atas tanah harus dilakukan di hadapan notaris atau
PPAT. Untuk akta-akta tanah yang dilekati hak, sebenarnya kewenangan khusus dari
PPAT karena memuat akta otentik untuk :
a. Memindahkan hak atas tanah
b. Memberikan sesuatu hak baru atas tanah
c. Menggadaikan tanah
d. Meminjamkan dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. 36
Tetapi yang terjadi peralihan yang dimiliki di atas dapat dilaksanakan di
hadapan notaris terhadap tanah-tanah belum/tidak dilekati hak dibuat dalam bentuk
Akta Peralihan Hak dengan Ganti Rugi (PHGR) sedang pengalihan hak atas tanah
berikut segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut harus dilaksanakan di
hadapan PPAT. Tetapi ada kalanya kewenangan PPAT ini atas permintaan para pihak
/ penghadap dibuat dengan akta notaris. Apa yang diperjanjikan, dinyatakan di dalam
akta itu adalah benar seperti apa yang diperjanjikan, dinyatakan oleh para pihak
sebagai yang dilihat atau didengar oleh Notaris, terutama benar mengenai tanggal
akta, tanda tangan di dalam akta, identitas yang hadir, dan tempat akta itu dibuat.
36
Effendi Perangin-angin, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Rajawali Press, Jakarta,
1993, hal. 34
Universitas Sumatera Utara
32
Dalam hal kewenangan utama Notaris adalah untuk membuat akta otentik,
maka otensitas dari Akta Notaris tersebut bersumber dari pasal 1 undang-undang
Jabatan Notaris, dimana notaris dijadikan sebagai pejabat umum (openbaar
Ambtenaar) sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh Notaris dalam
kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam
pasal 1868 KUH Perdata.
2. Fungsi Akta PHGR Notaris
Peralihan hak atas tanah yang dilakukan oleh notaris sebagai pejabat yang
berwenang adalah untuk memberikan kepastian hukum bagi pihak yang
membuatnya.37 Umumnya masyarakat akan membuat akta pelepasan hak dengan
ganti rugi di kantor notaris bukan hanya untuk pendaftaran haknya (membuat
sertipikat), tetapi juga dengan kepentingan tertentu, antara lain untuk meminjam di
bank sebagai agunan. Untuk memperoleh kekuatan hukum dalam mengalihkan hak
atas tanah, maka sebaiknya semua perbuatan hukum tersebut dilakukan di hadapan
Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan akta otentiknya.
Namun apabila peralihan hak atas tanah tidak dilakukan di hadapan pejabat
yang berwenang akan tetapi hanya dibuat dengan cara ditulis di atas kertas segel atau
kertas yang bermaterai, maka hal itu merupakan perbuatan hukum peralihan hak atas
tanah dalam bentuk surat dibawah tangan, yaitu hanya berupa catatan dari suatu
perbuatan hukum. Sebagai contoh dapat dilihat terhadap tanah-tanah yang tidak
37
Hasil wawancara dengan Feby, Adli Yanti, Notaris Deli Serdang, pada tanggal 21 Juni
2016
Universitas Sumatera Utara
33
mempunyai sertipikat, jika hendak melakukan perjanjian jual beli dengan akta
otentik, maka hal itu merupakan kewenangan Notaris unuk membuat akta otentiknya
dan akan dibuatkan dengan Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi. Akta ini
lazimnya untuk tanah yang tidak bersertipikat karena tanah tersebut belum dilekati
dengan hak tertentu oleh seseorang dan status kepemilikan tanah tersebut merupakan
tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Terhadap tanah yang tidak bersertipikat
atau tanah yang dikuasai oleh Negara, maka seseorang hanya boleh menguasainya
untuk diusahakan sehingga mendapatkan manfaat dari tanah tersebut. Apabila
dilakukan jual beli terhadap tanah tersebut berarti terjadi peralihan hak penguasaan
dari penjual kepada pembeli yang diikuti dengan pembayaran sejumlah uang sebagai
bentuk ganti kerugian atas peralihan hak atas tanah tersebut. Perlu ditegaskan dalam
hal ini bahwa peralihan hak yang dimaksud dalam jual beli ini adalah peralihan hak
dalam arti hak menguasai dan mengusahakan tanah tersebut.38
Peranan seorang Notaris adalah sangat penting dalam pembuatan sebuah akta
pelepasan hak atas tanah yang belum bersertipikat, yaitu memberikan kepastian
hukum dan alat bukti yang sah dan Notaris tentunya akan dihadapkan kepada
fungsinya agar memberikan pelayanan kepada semua pihak yang menghadapnya
sehingga para pihak bisa saling percaya dan dapat bekerja sama dalam mncegah
terjadinya suatu persoalan di kemudian hari.
38
GHS Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, 1992, hal. 39
Universitas Sumatera Utara
34
B. Syarat-Syarat Penerbitan Akta PHGR Oleh Notaris
Mengalihkan hak atas tanah haruslah dilakukan di hadapan seorang Notaris
atau PPAT. Untuk akta-akta tanah yang dilekati hak sebenarnya kewenangan khusus
dari PPAT karena untuk membuat akta otentik dalam perjanjian peralihan hak atas
tanah ini dimaksudkan untuk :
1. Memindahkan hak atas tanah
2. Memberikan sesuatu hak baru atas tanah
3. Menggadaikan tanah
4. Meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan
Dari keempat macam perjanjian tersebut yang penting berhubungan dengan
perjanjian peralihan hak atas tanah yang menurut ketentuan berupa :
1. Jual beli
2. Hibah
3. Tukar menukar
4. Pemisahan dan pembagian biasa
5. Pemisahan dan pembagian harta warisan
6. Penyerahan dan pembagian harta warisan39
Sedangkan berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997,
peralihan hak atas tanah yang harus dilaksanakan di hadapan PPAT adalah melalui
jual beli, tukar menukar, hibah, perbuatan hukum, pemindahan hak (pembagian hak
39
Winarno Surahman, Hukum Perjanjian Dalam Teori dan Praktek, Tarsito, Bandung, 2009,
hal. 56
Universitas Sumatera Utara
35
bersama, penggabungan atau peleburan yang didahului likuidasi. Namun dalam
kenyaaan yang terjadi di kota-kota besar, untuk perjanjian peralihan hak-hak atas
tanah seperti yang disebutkan di atas dilaksanakan dihadapan Notaris atau PPAT.
Seseorang dapat dikatakan mempunyai hak atas tanah atau mendapatkan
penetapan hak atas tanah terlebih dahulu harus dibuktikan dengan adanya dasar
penguasaan seseorang dalam menguasai, menggunakan dan memanfaatkan tanah
yang tidak ditentang oleh pihak manapun dan dapat diterima menjadi bukti awal
untuk pengajuan hak kepemilikannya.
Apabila seseorang hendak mengalihkan haknya dan membuat akta PHGR
dihadapan notaris hendaknya terdapat beberapa syarat yaitu :
1. KTP penjual suami dan istri penjual
2. Kartu keluarga penjual
3. Akta atau surat nikah penjual
4. KTP pembeli
5. Kartu keluarga pembeli
6. PBB terbaru dan STTSnya
7. Surat keterangan Camat
8. Surat keterangan tidak silang sengketa dari keluarga40
40
Hasil wawancara dengan Naomi Febri Estomisi, Notaris Deli Serdang, pada tanggal 21
Juni 2016
Universitas Sumatera Utara
36
C. Peranan Akta Peralihan Hak Dengan Ganti Rugi Dalam Proses Pendaftaran
Haknya
Peralihan hak atas tanah adalah perubahan status kepemilikan, penguasaaan,
peruntukan atas dasar jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan kedalam perseroan,
pemisahan dan pembagian atau karena warisan.
Seseorang yang telah menjadi pemegang hak atas tanah yang sudah
bersertipikat tidak dapat memberikan haknya tersebut kepada orang lain dengan
begitu saja karena hak itu merupakan kewenangannya namun yang dapat
dilakukannya adalah mengalihkan atau melepaskan hak atas tanah yang dimilikinya
dengan Akta Pelepasan Hak Ganti Rugi yang dibuat oleh dan di hadapan Notaris
ataupun Surat Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dilegalisasi oleh Notaris
ataupun Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang
dibuat oleh yang bersangkutan di hadapan Kepala Desa dan Camat, dan juga melalui
Surat Pelepasan hak yang dibuat oleh dan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan
sesuai ketentuan Pasal 131 ayat (3) PMMA BBN No. 3 Tahun 1997
Dengan melepaskan haknya itu, tanah yang terlibat menjadi tanah Negara,
yaitu dikuasai langsung oleh Negara. Langsung dikuasai artinya tidak ada pihak lain
selain Negara yang berhak atas tanah tersebut.41 Pelepasan hak atau penyerahan hak
atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas
tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah.
41
A.P. Parlindungan, Konversi Hak-Hak Atas Tanah Menurut Sistem UUPA, Mandar Maju,
Bandung, 1997, hal. 135
Universitas Sumatera Utara
37
Bagi sebagian masyarakat yang telah mengetahui teknis dan tata cara
peralihan dan pelepasan hak atas tanah tentu tidak mau melakukan transaksi dengan
mudah, apalagi jika tidak sesuai prosedur karena dapat menimbulkan konflik di
kemudian hari. Untuk dapat melaksanakan suatu perbuatan hukum peralihan atau
pelepasan hak atas tanah maka harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang
untuk melaksanakan peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut guna menjamin
kepastian hukum tentang peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut.
Kenyataan ini dapat kita lihat dengan adaya surat-surat tanah yang dibuat oleh
Camat maupun Lurah. Surat-surat yang dibuat camat ataupun Lurah adalah untuk
menciptakan bukti tertulis dari tanah-tanah yang mereka kuasai, tanah-tanah tersebut
merupakan tanah-tanah yang belum dikonversi atau tanah-taah yang dikuasai oleh
Negara yang diduduki oleh rakyat, sehingga tanah tersebut merupakan hak seseorang.
Pada umumnya Camat sering mengeluarkan “SK Camat” (Surat Keterangan
Camat) yang dibuat dengan berbagai judul seperti Surat Pelepasan Hak Atas Tanah
Dengan Ganti Rugi dan lain sebagainya, surat ini dibuat oleh Camat sebagai alas hak
ataupun bukti peralihan hak atas tanah sehubungan dengan adanya jual beli tanah.
Sedangkan tanah yang tidak mempunyai surat sama sekali karena hilang, musnah
ataupun karena tidak punya sama sekali Camat membuatkan “Surat Keterangan
Tanah”. Surat-surat kepemilikan ini dapat dijadikan alas hak untuk didaftarkan pada
Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertipikatnya.
Akan tetapi saat ini berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 2007
tentang Organisasi Perangkat Daerah telah ditegaskan bahwa kecamatan adalah
Universitas Sumatera Utara
38
wilayah kerja Camat sebagai perangkat daerah kabupaten atau kota. Camat dalam
kedudukannya sebagai Kepala Pemerintahan adalah merupakan pemerintah
kecamatan merangkap sebagai administrator kecamatan.42 Hal ini sebagai
pelaksanaan dan UU otonomi daerah(UU no.22/1999 dan 32/2004) kedudukan camat
hanya sebagai Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) bukan kepala wilayah
pemerintahan atas dasar dekonsentrasi.
Secara umum dahulu suatu wilayah kecamatan mempunyai 4 (empat)
pengertian, yaitu :
a. Wilayah pemerintahan dan administrasi umum;
b. Wilayah jabatan (daerah administratif);
c. Aparatur atau perangkat pemerintahan/administrasi;
Oleh karena itu camat selain kepala pemerintahan kecamatan ditunjuk juga
sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS). Segala tugas dan
kewenangan yang dimiliki Camat sebagai perangkat daerah dan kepala wilayah
kecamatan tertentu yang menerima pelimpahan sebahagian tugas dan kewenangan
tertentu yang menerima pelimpahan sebahagian tugas dan kewenanga dari Bupati
atau Walikota merupakan tugas-tugas dalam bidang hukum administrasi Negara.
Camat dalam hal ini berperan sebagai pejabat pemerintah berdasarkan jabatannya
dapat mengetahui tentang kepemilikan tanah dalam wilayah pemerintahannya maka
Camat dapat menjadi saksi atas dasar jabatannya untuk menguatkan kebenaran isi
surat tersebut apabila dikemudian hari terjadi perselisihan sampai ke Pengadilan
42
S. Prajudi Atmosudirjo, Hukum Admistrasi Negara, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1994, hal. 17
Universitas Sumatera Utara
39
karena dalam surat itu sendiri Camat mengetahui tentang keberadaan tanah yang
diperjual belikan tersebut.43
Keadaan yang demikian ini bagi masyarakat menambahkan keyakinan bahwa
dengan diketahui oleh Camat maka jual beli yang mereka lakukan lebih sah lagi
dalam arti bahwa Camat telah mengetahui bahwa kepemilikan tanah di wilayah
kerjanya telah berganti antara penjual sebagai pemilik lama dengan pembeli sebagai
pemilik yang baru. Di lain pihak Akta yang dibuat oleh Notaris, yang memberikan
kepasian hukum bagi para pihak yang membuatnya, karena Undang-undang yang
memberikan wewenang kepada Notaris untuk membuat akta otentik yang fungsinya
sebagai alat bukti di Pengadilan jika dikemudian hari terjadi sengketa diantara para
pihak yang membuat akta itu.
Akta yang dibuat oleh Notaris atau di hadapan Notaris merupakan suatu alat
bukti, sehingga dalam membuat suatu akta seseorang Notaris harus memperhatikan
norma-norma selain kode etik dan ketentuan perundang-undangan lainnya.44
Berdasarkan ketentuan Pasal 1867 KUH Perdata, maka akta dibuat sebagai tanda
bukti yang berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan
menghindari sengketa. Sehubungan dengan hal tersebut maka pembuatan akta harus
sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat diketahui
dengan mudah dari akta yang dibuat.
43
Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Untuk Tanah, Penerbit Republika,
Jakarta, 2008
44
M.U Sembiring, Teknik Pembuatan Akta, Program Spesialis Notaris, Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, 1997, Hal. 3
Universitas Sumatera Utara
40
Dalam kewenangan utama Notaris adalah untuk membuat akta otentik, maka
otensitas dari akta Notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN. Sepanjang
mengenai wewenang yang harus dipunyai oleh pejabat umum untuk membuat akta
otentik, seorang Notaris hanya boleh melakukan atau menjalankan jabatannya
didalam seluruh daerah yang ditentukan baginya dan hanya didalam daerah hukum
itu ia berwenang. Untuk itu, wewenang Notaris meliputi 4 (empat) hal, yaitu :
1. Notaris harus berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuat itu;
Seperti yang telah dikemukakan, tidak setiap pejabat umum dapat membuat
semua akta, akan tetapi seorang pejabat umum hanya dapat membuat aktaakta tertentu yaitu yang ditugaskan atau dikecualikan kepadanya berdasarkan
peraturan perundang-undangan.
2. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai orang-orang, untuk kepentingan
siapa akta itu dibuat;
Notaris tidak berwenang untuk membuat akta untuk kepentingan setiap orang.
3. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai tempat, dimana akta itu dibuat;
Bagi setiap Notaris ditentukan daerah hukumnya (daerah jabatannnya) dan
hanya di dalam daerah yang ditentukan baginya itu ia berwenang untuk
membuat akta otentik. 45Akta yang dibuatnya di luar daerah jabatannya adalah
tidak sah.
4. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta.
45
Chairunnisa Said, Profesi Notaris sebagai Pejabat Umum di Indonesia, Mitra Ilmu,
Surabaya, 2012, hal. 39
Universitas Sumatera Utara
41
Notaris tidak boleh membuat akta selama ia masih cuti atau dipecat dari
jabatannya, demikian juga Notaris tidak boleh membuat akta sebelum ia
memangku jabatannya (sebelum diambil sumpahnya). 46
Apabila salah satu dari persyaratan di atas tidak dipenuhi, maka akta yang
dibuatnya menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti akta yang
dibuat di bawah tangan, apabila akta ini ditandatangani oleh para penghadap.
Demikian juga halnya, apabila oleh undang-undang disebutkan untuk suatu perbuatan
atau perjanjian atau ketetapan diharuskan dengan adanya akta otentik, dan jika salah
satu dari persyaratan di atas tidak dipenuhi, maka akta untuk perbuatan atau
perjanjian atau ketetapan itu menjadi tidak sah.
Tindakan Notaris tersebut bukanlah bertentangan dengan apa yang telah
digariskan dalam peraturan tersebut namun hal ini harus disesuaikan dengan kondisi
yang dihadapi Notaris saat itu, tentunya dengan segala bukti-bukti yang ada di
hadapannya.
Menurut Pasal 7 UUJN, Notaris tidak dibolehkan untuk menolak untuk
memberikan bantuannya, bila hal tersebut diminta kepadanya kecuali terdapat alasan
yang mendasar.47 Bila Notaris berpendapat bahwa terdapat alasan yang mendasar
untuk menolak maka hal tersebut diberitahukan secara tertulis kepada yang meminta
bantuannya itu atau pihak penghadap. Namun apabila sipenghadap tetap
46
Tan Thong Kie, Studi Notariat Serba-Serbi Praktek Notaris, PT Ichtiar Baru Van Hoeve,
Jakarta, 2000, hal. 46
47
Bustami Chairani, Tesis Aspek-aspek Hukum Yang terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli
Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Medan, 2002, hal.90
Universitas Sumatera Utara
42
menghendaki bantuan dari Notaris tersebut, pihak penghadap dapat mengajukan
tuntutannya kepada Hakim Perdata, dengan menyampaikan surat dari Notaris tersebut
yang telah diserahkan kepada yang bersangkutan.
Ada kalanya Notaris dapat menolak pembuatan akta dalam hal: 48
1. Apabila diminta kepada Notaris dibuatkan Berita Acara untuk keperluan atau
maksud reklame.
2. Apabila Notaris mengetahui bahwa akta yang dikehendaki oleh para pihak itu
bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan
kenyataan yang sebenarnya.
Begitu juga dengan tanggung jawab Notaris terhadap pembuatan akta
Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi, dimana akta tersebut dapat dijadikan sebagai bukti
untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan untuk menghindarkan suatu
sengketa di kemudian hari, maka pembuatan akta harus dibuat sedemikian rupa
sehingga apa-apa yang ingin dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta
yang dibuat.
Sedangkan terhadap akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh
Camat ataupun kedua belah pihak berdasarkan akta di bawah tangan, secara hukum
Notaris tidak bertanggung jawab terhadap akta tersebut karena yang membuat
perjanjian adalah para pihak itu sendiri atau di hadapan Camat dan tidak dihadapan
Notaris namun secara moral ada tanggung jawab Notaris terhadap akta tersebut,
apabila akta di bawah tangan tersebut hendak dilegalisasi atau di warmerking.
48
Ibid, hal.91
Universitas Sumatera Utara
43
Sebelum membuat akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi seseorang Notaris
haruslah memeriksa keabsahan dan kelengkapan alas hak maupun surat-surat yang
berhubungan dengan pembukitian kepemilikan tanah tersebut sehingga hal ini dapat
dijadikan sebagai syarat unuk membuat suatu akta.49 Mengenai kebenaran isi dari
surat-surat yang diperiksa Notaris tidak dapat mengujinya secara materiil dengan
eksistensi keberadaaan tanah yang bersangkutan, dengan kata lain Notaris tidak pergi
ke tempat dimana letak tanah itu berada ataupun untuk melihat batas-batas tanah
sebagaimana yang dimaksudkan dalam surat-surat tersebut. Notaris cukup melihat
bukti-bukti yang diberikan kepadanya berdasarkan surat-surat tersebut.50
Untuk menghindari bahwa atas tanah yang belum bersertipikat tersebut
memang benar kepunyaan penjual dan tidak dalam keadaan sengketa maka sebelum
akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi dibuat untuk ditandatangani para pihak maka
Notaris selalu meminta dibuatkan Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa (biasa
juga disebut SS) yang diterbitkan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat bersangkutan
di mana tanah itu berada, surat ini isinya menerangkan bahwa di atas tanah yang akan
dijual tersebut tidak bersengketa dengan pihak manapun juga. 51
Mengenai berlakunya Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa dapat
dijelaskan bahwa pengeluaran atau penerbitan Surat Keterangan Tidak Silang
Sengketa atas tanah tidak ada dasar hukumnya, surat tersebut bersifat keterangan
49
Hasil wawancara dengan Naomi Febri Estomisi, Notaris Deli Serdang, pada tanggal 21
Juni 2016
50
51
ibid
ibid
Universitas Sumatera Utara
44
mengenai keadaan fisik tanah di lapangan yang diketahui oleh Lurah maupun Camat,
namun demikian surat ini juga sering menjadi buki kepemilikan tambahan oleh
pemilik Tanah.
Kegunaan dari Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa antara lain :
a. Untuk menunjukkan itikad baik bahwa benar objek hak atas tanah yang
hendak djual tidak dalam keadaan sengketa
b. Itikad baik dari pembeli terhadap penjual bahwa pembeli percaya atau
membenarkan Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa tesebut diterbitkan
oleh Lurah dan diketahui oleh Camat merupakan suatu kebenaran terhadap
keadaan tanah yang hendak dijual
c. Melindungi Notaris dalam menjalankan tugasnya menjaga kebenaran akan
bukti-bukti yang diperlukan dalam perjanjian peralihan hak atas tanah
tersebut.52
Pada saat para pihak datang menghadap kepada Notaris hendaklah memenuhi
syarat-syarat yang diperlukan antara lain:
a. Tanda Pengenal (KTP) suami/isteri atau identitas para pihak
b. Surat Kuasa (bagi mereka yang dikuasakan penjual dengan akta Notaris
ataupun yang dilegalisasi dan bagi pembeli diperbolekan dengan kuasa lisan)
c. Asli Tanda bukti hak atas tanah (alas hak atas tanah)
d. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
Tahun berjalan.53
52
ibid
Universitas Sumatera Utara
45
Pada umumnya masyarakat (pembeli) yang membuat akta Pelepasan Hak
Dengan Ganti Rugi di Kantor Notaris tidak melanjutkan untuk melakukan
pendaftaran hak (membuat sertifikat), kecuali bagi mereka yang mempunyai
kepentingan tertentu diantaranya untuk meminjam uang pada bank untuk dijadikan
agunan yang melajutkan pendataran haknya setelah melakukan pelepasan hak
tersebut dengan bantuan Notaris.54
Peranan Akta Peralihan Hak Dengan Ganti Rugi dalam proses pendaftaran
haknya adalah sebagai alas hak dan bukti permulaan pemilikan tanah atau bukti
perolehan tanah sebagai kelengkapan mengajukan permohonan untuk pendaftaran
(pensertipikatan) tanahnya. Hanya saja, Akta Peralihan Ganti Rugi selain sebagai alas
hak, juga berperan sebagai alat bukti yang membuktikan pemilikan seseorang atas
tanah yang berasal dari peralihan hak. Akta PGHR merupakan Akta Otentik yang
dibuat oleh Pejabat Umum yang berwenang untuk itu berdasarkan undang-undang
dengan memastikan tanda tanga para pihak, tempat dan waktu pembuktian.
Jika dibandingkan dengan Surat Keterangan Camat umumnya dibuat atas
dasar Surat Pernyataan yang bersangkutan yang diketahui Kepala Desa/Lurah, dan
atas pernyataan tersebutlah dibuat Surat Keterangan Camat, dalam arti pembuatannya
tidak ditanda tangani para pihak di hadapan Camat, sehingga dapat dikatakan Akta
PHGR lebih kuat dari sudut pembuktian dari Surat Keterangan Camat.
53
54
ibid
ibid
Universitas Sumatera Utara