Evaluasi Pembiayaan Pembangunan saat Fasilita
2014
Evaluasi Pembiayaan Pembangunan Fasilitas
Pendidikan SD Islam Al- Azhar Depok
Pembiayaan
Pembangunan
Disusun Oleh :
Rachman Adhi Nugroho
3612100014
Yuliastika Mahdariani
3612100030
Nuri Iswoyo Ramadhani
3612100046
Septiar Cahyo Purnomo
3612100053
Farida Kusuma Wardhani
3612100061
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
i
KATA PENGANTAR
Puji syukur atas kehadirat Allah SWT karena berkat limpahan rahmat dan
karunianya penulis dapat menyelesaikan
makalah yang berjudul “Evaluasi
Pembiayaan Pembangunan Fasilitas Pendidikan (studi kasus : SD Islam Al-Azhar
Depok)” dengan tepat waktu. Penyusunan makalah Evaluasi III Pembiayaan
Pembangunan ini bertujuan untuk aplikasi dari teori dan konsep pembiayaan
pembangunan pada suatu kasus, baik berupa kasus perencanaan tata ruang
maupun perencanaan sektoral.
Penulis berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah berpartisipasi
dalam pembuatan makalah ini dari awal sampai selesai. Ucapan terima kasih
penulis sampaikan kepada dosen-dosen mata kuliah Pembiayaan Pembangunan:
1. Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg.
2. Vely Kukinul Siswanto
Dalam penulisan makalah ini penulis merasa masih banyak kekurangankekurangan, baik pada teknis penulisan maupun pembahasan materi. Melalui
makalah ini penulis berharap dapat memberikan manfaat kepada penulis sendiri
serta kepada pembaca mengenai pembiayaan pembangunan dan penerapannya
dalam
proyek-proyek
pembangunan
d56i
Indonesia
sehingga
dapat
mengevaluasi dan merumuskan kebijakan yang sesuai. Pada akhirnya penulis
mengharapkan kritik dan saran dari pembaca guna menyempurnakan makalah
ini menjadi lebih baik.
Surabaya,
10
Desember
2014
Penulis
ii
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR..................................................................................................................................ii
DAFTAR ISI.............................................................................................................................................iii
DAFTAR TABEL.......................................................................................................................................iii
DAFTAR GRAFIK.....................................................................................................................................iii
BAB I PENDAHULUAN...........................................................................................................................1
1.1 Latar Belakang.............................................................................................................................1
1.2 Rumusan Masalah.......................................................................................................................2
1.3 Tujuan..........................................................................................................................................2
1.4 Metode........................................................................................................................................2
1.4.1 Tahap Pengumpulan Data.........................................................................................2
1.4.2 Tahap Analisa................................................................................................................3
1.5 Ruang Lingkup..............................................................................................................................3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA....................................................................................................................4
2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan.......................................................................................................4
2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional.......................................................................4
2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional...............................................................5
2.2 Analisa Capital Budgeting............................................................................................................7
2.2.1 Pengertian......................................................................................................................7
2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal...................................................................................7
2.3 Kriteria Penilaian Investasi...........................................................................................................9
2.3.1 Payback Period............................................................................................................10
2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR).........................................................................11
2.3.3 Net Present Value (NPV)..........................................................................................12
2.3.4 Internal Rate of Return (IRR)..................................................................................13
2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR)..........................................................................................14
2.4 Strategi Pembiayaan..................................................................................................................14
BAB III GAMBARAN UMUM................................................................................................................16
3.1 Orientasi Wilayah.......................................................................................................................16
3.1.1 Peluang..........................................................................................................................17
3.1.2 Ancaman.......................................................................................................................18
iii
3.1.3 Rencana.........................................................................................................................18
3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan...............................................................19
3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok....................................22
BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS.................................................................................................23
4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan...........................................................................................23
4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan............................................................................33
4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan.....................................................34
BAB V PENUTUP..................................................................................................................................35
5.1 Kesimpulan................................................................................................................................35
5.2 Rekomendasi.............................................................................................................................36
DAFTAR PUSTAKA.................................................................................................................................37
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period...........................................................10
Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value..........................................................12
Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota
Depok................................................................................................................................................16
Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya.............16
Tabel 5 Analisis Stakeholder......................................................................................................21
Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan..............................................................................23
Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek.......................................................................................24
Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal......................................................................25
Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan..................................................................................26
Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran...............................................................................27
Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow......................................................................................................30
Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period...............................32
Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan................................................................................33
DAFTAR GRAFIK
Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan........................................................................4
iv
Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal.............................................................................9
Grafik 3 Alur strategi pembangunan......................................................................................15
Grafik 4 Hubungan Stakeholder...............................................................................................22
Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun.....................................................................................................32
v
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Di zaman sekarang ini, pendidikan merupakan salah satu kebutuhan dasar
manusia yang harus terpenuhi. Pendidikan tidak lagi menjadi pelengkap, tetapi
telah menjadi salah satu hak mendasar yang harus diterima oleh setiap manusia.
Semakin tinggi tingkat kesejahteraan manusia, maka akan semakin besar pula
kualitas pendidikan yang diharapkan.
Tersedianya
sarana
pendidikan
yang
berkualitas
dengan
tetap
mempertahankan prinsip-prinsip keislaman merupakan salah satu permintaan
mendesak yang harus dipenuhi saat ini, khususnya di Kota Depok, yang sebagian
besar penduduknya adalah beragama Islam. Ukuran kualitas dari sautu sarana
pendidikan
dapat
diukur
dari
kurikulum
pengajaran
yang
diterapkan,
kemampuan fasilitator / tenanga pengajar yang ada, dan fasilitas fisik penunjang
yang tersedia.
Berdasarkan data kesejahteraan penduduk Kota Depok tahun 2006,
terlihat bahwa jumlah kepala keluarga (KK) yang memiliki tingkat kesejahteraan
menengah ke atas mencapai 72 % dari total penduduk. Untuk itu, dapat
dikatakan bahwa sebagaian besar penduduk Kota Depok berada pada level
kesejahteraan menengah ke atas.
Kondisi
ini
sangat
bertolak
belakang
dengan
ketersediaan
sarana
pendidikan berbasis keislaman yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di
Kota Depok. Saat ini terdapat 548 sekolah dasar di Kota Depok, namun tidak
lebih dari sepuluh sekolah dasar yang memiliki kualitas pendidikan seperti yang
diharapkan masyarakat.
Begitu pula dengan jumlah sekolah dasar Islam di Kota Depok yang hanya
berjumlah tidak lebih dari 10 sekolah dasar Islam. Berdasarkan jumlah tersebut,
hanya ada dua sekolah Islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di
mata masyarakat Kota Depok. Selain itu, jumlah kuota yang diterima di sekolah
Islam tersebut sangat terbatas untuk setiap tahunnya, mengakibatkan banyak
peminat yang belum dapat diterima.
1
Berdasarkan hal-hal yang dikemukakan di atas, maka kami melakukan
analisis dalam hal pembiayan pembangunan “SD Islam Al-Azhar Depok” yang
terletak di salah satu lokasi strategis di Kota Depok, Jalan Ir. H. Juanda. Sekolah
Islam ini berada di bawah Yayasan Al-Azhar yang berpusat di Kebayoran, Jakarta
Selatan.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka rumusan masalah dalam
penulisan makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana konsep yang digunakan dan permasalahan pada pembiayaan
pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok?
2. Bagaimana analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber
pembiayaan yang relevan?
3. Bagaimana strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok?
1.3 Tujuan
Berdasarkan rumusan masalah tersebut, maka tujuan penulisan
makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Mengidentifikasi konsep yang digunakan dan permasalahan pada
pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok.
2. Melakukan analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber
pembiayaan yang relevan.
3. Menyusun strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok.
1.4 Metode
Adapun metode pendekatan dalam penyusunan laporan ini ditempuh
melalui 2 (dua) tahapan pokok, yaitu :
1.4.1 Tahap Pengumpulan Data
Tahap pengumpulan data merupakan kegiatan identifikasi terhadap halhal yang berhubungan dengan kasus dalam hal ini pembangunan fasilitas
pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok. Tahap pengumpulan data ini meliputi
2
kegiatan pengumpulan data sekunder dari berbagai sumber yang relevan
dalam bentuk tulisan maupun data statistik (angka dan gambar).
1.4.2 Tahap Analisa
Tahap analisa merupakan prediksi terhadap biaya – biaya yang akan
dikeluarkan, sumber-sumber pendanaan serta analisa strategi-strategi yang
tepat terhadap proses pengembalian modal.
1.5 Ruang Lingkup
Ruang lingkup pembahasan studi ini adalah pembiayaan pembangunan
fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok
yang meliputi konsep,
instrumen, dan strategi-strategi pembiayaan fasilitas pendidikan SD Islam AlAzhar Depok.
3
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan
Sumber pembiayaan pembangunan merupakan pengalokasian dana
yang digunakan untuk pembangunan kegiatan ekonomi, sosial, fisik, dll.
Sumber pembiayaan menurut jenisnya dibedakan menjadi dua, yaitu:
sumber
pembiayaan
konvensional
dan
sumber
pembiayaan
non
konvensional. Sumber pembiayaan konvensional diperoleh dari pemerintah,
yaitu dari anggaran
pemerintah seperti APBN/APBD,
pajak, retribusi.
Sedangkan sumber pembiayaan non-konvensional diperoleh dari gabungan
dana pemerintah, swasta, dan masyarakat. Misalnya: zakat, dana pensiun,
tabungan
masyarakat.
Sumber
Pembiayaan
Pembangunan
Konvensional
Non-Konvensional
Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan
Pajak
Non Pajak
Zakat/hibah
Dana pensiun
Tabungan Masyarakat
Investasi Asing
Utang Luar Negeri
Perdagangan Internasional
Sumber-sumber pembiayaan suatu proyek bergantung pada jenis
proyek yang akan direalisasikan. Berikut sumber-sumber dana yang dapat
4
dijadikan sebagai acuan dalam merealisasikan proyek pada kawasan
pengembangan ekonomi terpadu.
2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional
Sumber pembiayaan konvensional adalah sumber-sumber penerimaan
yang diperoleh oleh pemerintah (pembiayaan publik). Secara umum
sumber-sumber
penerimaan
pemerintah
dikelompokkan
menjadi
dua
(Mangkoesoebroto, 2001), yaitu:
1. Sumber
penerimaan
yang
berasal
dari
bukan
pajak,
misalnya
penerimaan pemerintah yang berasal dari pinjaman pemerintah dari
dalam maupun luar negeri, retribusi, laba BUMN/BUMD, penerimaan
lelang, dll
2. Sumber penerimaan yang berasal dari pajak, misalnya Pajak Penghasilan,
Pajak Pertambahan Nilai, Pajak Bumi dan Bangunan, dan pajak-pajak
daerah lainnya.
Dalam studi kali ini, proyek pembangunan yang akan dilakukan adalah
pembangunan fasilitas pendidikan SD Al-Azhar Depok. Dilihat dari jenisnya,
SD ini merupakan fasilitas umum
dikelola
swasta
dan
tidak
jenis swasta. Sehingga, pembiayaan
memungkinkan
sumber
pembiayaan
pembangunannya berasal dari sumber pembiayaan konvensional.
2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional
Sumber pembiayaan non konvensional adalah sumber pembiayaan
pembangunan daerah yang berasal dari mekanisme bukan anggaran
pemerintah. Sumber pembiayaan dapat berasal dari pemerintah (public),
swasta termasuk di dalamnya masyarakat (private), dan pemerintah-swasta
(public-private). Bila dilihat dari kategori instrumen sumber penerimaan
dapat dibedakan menjadi 3 yakni pembiayaan melalui pendapatan (revenue
financing), pembiayaan melalui hutang (debt financing), dan pembiayaan
melalui kekayaan (equity financing).
Sumber pembiayaan melalui pendapatan yang dilakukan oleh swasta
(private revenue financing) dapat dibedakan menjadi 2 jenis yakni :
a. Biaya dampak pembangunan (development impact fees)
Biaya dampak pembangunan adalah suatu biaya yang dikarenakan
akibat suatu pembangunan baru dan merupakan salah satu cara untuk
5
mengurangi beban biaya penyediaan sarana dan prasarana bagi
pembangunan baru (Nelson, 1988:3).
b. Biaya sambungan (connection fees)
Biaya sambungan merupakan pungutan yang dikenakan oleh
perusahaan jasa pelayanan kepada individu misalnya air bersih, telepon.
Tujuannya yaitu untuk menutupi biaya yang timbul akibat adanya
tambahan konsumen dalam jaringan yang sudah ada.
Sedangkan, sumber pembiayaan melalui hutang yang dilakukan oleh
swasta (Private Debt Financing) dapat berbentuk development exactions.
Development
exactions
dikenakan
pada
developer
dalam
rangka
pembangunan prasarana di dalam lingkungan area pembangunan, sebagai
salah satu syarat sebelum pembangunan itu dimulai.
Bila dilihat dari
sumber pembiayaan
melalui kekayaan
(equity
financing) dapat diklasifikasikan menjadi 5 jenis yakni :
1. Usaha patungan (join venture)
Joint venture merupakan kerjasama antara swasta dan pemerintah
dimana masingmasing pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam
perusahaan yang bersangkutan. Tujuan utama kerjasama ini adalah
untuk memadukan keunggulan yang dimiliki oleh sektor swasta dengan
keunggulan yang dimiliki oleh sektor pemerintah.
2. BOT (Build, Operation and Transfer)
Build, operation, transfer atau bangun, guna dan serah merupakan
bentuk konsesi dengan pengertian swasta membangun, mengoperasikan
dan memperoleh pendapatan dari suatu fasilitas selama jangka waktu
tertentu
yang
infrastruktur
disepakati.
yang
Selama
dibangun
dan
masa
konsesi,
dioperasikan
fasilitas
diserahkan
atau
kepada
pemerintah.
3. BOO (Build Own Operate)
Investror akan membangun proyek di atas tanah miliki pemerintah
daerah, setelah selesai, proyek langsung dihibahkan kepada pemerintah
daerah dan investor dapat mengoperasikan bangunan tersebut dalam
jangka waktu tertentu.perusahaan swasta tetap memiliki hak terhadap
terhadap proyek tersebut setelah masa konsesi. Perusahaan swasta
kemudian
dapat
mengalihkan
pengoperasian
fasilitas
infrastruktur
kepada perusahaan lain atau terus mengoperasikannya sendiri.
6
4. Sewa (Leasing)
Dalam pola ini, pemerintah menyewakan fasiltas untuk dioperasikan
oleh swasta dengan fee tertentu. Swasta tentunya menanggung resiko
komersial dan resiko lainnya yang mungkin terjadi. Tanggung jawab
pemerintah adalah pada asset-aset tetap dan membayar utang jangka
panjang untuk proyek terkait. Fasilitas tersebut akan dikembalikan lagi
kepada pemerintah setelah batas waktu perjanjian berakhir.
5. Konsesi
Swasta diperbolehkan mengambil alih seluruh kontrol perusahan
(sumber daya) dengan membeli seluruh aset pemerintah. Pola ini
menguntungkan
bagi
pemerintah
dikarenakan
pemerintah
tidak
mengeluarkan biaya lebih untuk menyediakan suatu bangunan tertentu.
Proyek pembangunan fasilitas pendidikan SD Al-Azhar Depok ini
menggunakan sumber pembiayaan melalui kekayaan yaitu konsesi
dikarenakan
swasta
mendapatkan
profit
yang
tinggi
sedangkan
pemerintah mendapatkan keuntungan berupa pajak dengan adanya
pembangunan
tersebut.
Pembiayaan
yang
dilakukan
dengan
cara
kerjasama antara pihak yayasan Al-Azhar dengan pihak bank.
2.2 Analisa Capital Budgeting
2.2.1 Pengertian
Modal (capital) merupakan ukuran aktiva tetap yang digunakan dalam
sistem produksi. Sedangkan anggaran (budget) adalah sebuah rencana rinci
yg memproyeksikan aliran kas masuk dan aliran kas keluar selama
beberapa periode pada saat yg akan datang. Dengan demikian capital
budget adalah garis besar rencana pengeluaran aktiva tetap.
Penganggaran modal (capital budgeting) adalah proses menyeluruh
menganalisa proyek-proyek dan menentuan mana saja yang dimasukkan ke
dalam anggaran modal. Penganggaran modal juga merupakan metode yang
digunakan untuk mengidentifikasi dan menganalisis kelayakan suatu proyek
atau investasi modal dalam jangka panjang yang diharapkan akan
menghasilkan keuntungan di masa datang (Peterson, Pamela P.:5,2002).
Penganggaran modal sangat penting dilakukan dalam suatu usaha. Hal
ini tidak terlepas dari peran modal sebagai ukuran aktiva tetap suatu
7
perusahaan.
Keseluruhan
pengevaluasan,penyeleksian
dan
proses
penentuan
alternative
pengumpulan,
penananman
modal akan memberikan penghasilan bagi peusahaan untuk jangka waktu
yang lama sehingga penanggaran modal yg efektif akan menaikkan
ketepatan waktu dan kualitas dari penambahan aktiva. Oleh karena itu
kontrol terhadap pengeluaran modal sangat penting.
2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal
Secara umum kegiatan penganggaran modal mencakup dua langkah:
a. Bagaimana mengestimasi aliran kas yang dihasilkan dari investasi
tersebut
b. Bagaimana mengevaluasi aliran kas tersebut sehingga bisa diperoleh
kesimpulan apakah usulan investasi tersebut layak dilakukan atau tidak.
Dari kegiatan tersebut terdapat beberapa langkah penting dalam
penganggaran modal antara lain :
1. Biaya proyek harus ditentukan
2. Manajemen harus memperkirakan aliran kas yg diharapkan dari proyek,
termasuk nilai akhir aktiva.
3. Risiko dari aliran kas proyek harus diestimasi. (memakai distribusi
probabilitas aliran kas).
4. Dengan mengetahui risiko dari proyek, manajemen harus menentukan
biaya modal (cost of capital) yg tepat untuk mendiskon aliran kas proyek
5. Dengan menggunakan nilai waktu uang, aliran kas masuk yang
diharapkan digunakan untuk memperkirakan nilai aktiva
6. Terakhir, komparasi nilai sekarang dari aliran kas yg diharapkan
dibandingkan dengan biayanya.
8
Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal
Sumber : Capital Budgeting Financial Appraisal Of Investment Project –
Cambridge Press
2.3 Kriteria Penilaian Investasi
Pada
umumnya,
langkah-langkah
yang
perlu
dilakukan
dalam
pengambilan keputusan investasi adalah sebagai berikut:
1. Adanya usulan investasi (proposal investasi).
2. Memperkirakan arus kas (cash flow) dari usulan investasi tersebut.
3. Mengevaluasi profitabilitas investasi dengan menggunakan beberapa
metode penilaian kelayakan investasi.
4. Memutuskan menerima atau menolak usulan investasi tersebut.
Untuk menilai tingkat profitabilitas rencana investasi dikenal dua
macam metode, yaitu metode konvensional dan metode non-konvensional
(discounted cash flow). Dalam metode konvensional dipergunakan dua
macam tolok ukur untuk menilai profitabilitas rencana investasi, yaitu
9
payback period dan accounting rate of return, sedangkan dalam metode nonkonvensional dikenal tiga macam tolok ukur profitabilitas, yaitu Net Present
Value (NPV), Profitability Index (PI), dan Internal Rate of Return (IRR). Ada
beberapa kriteria yang bisa dipakai untuk mengevaluasi rencana investasi,
yaitu:
a. Payback Period
b. Discounted Payback Period
c. Accounting Rate of Return
d. Net Present Value
e. Internal Rate of Return
f. Profitability Index
2.3.1 Payback Period
Payback
Period
atau
periode
pengembalian
adalah
metode
penghitungan yang menunjukkan berapa lama atau berapa tahun investasi
akan kembali. Semakin pendek waktu yang diperlukan untuk pengembalian
biaya investasi, rencana investasi tersebut semakin menguntungkan. Atau
dengan kata lain semakin kecil waktu payback period, projek tersebut
semakin baik. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk
dapat menutup kembali pengeluaran invesasi dengan menggunakan
proceed atau net cash flow.
Total Investasi
Payback Period =
X1
tahun Proceed rata-rata tahunan
Keterangan:
Jika payback period > umur ekonomis, Investasi ditolak
Jika payback period < umur ekonomis, Investasi diterima
Payback Period memliki kelebihan dan kelemahan yang disajikan dalam
tabel berikut:
Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period
10
1.
Kelebihan
Digunakan untuk mengetahui
1.
jangka waktu yang diperlukan
untuk pengembalian investasi
waktu dari uang.
Dapat digunakan untuk menilai
Tidak memperhitungkan
2.
dengan resiko yang besar dan sulit.
2.
Kelemahan
Tidak memperhatikan nilai
nilai sisa dari investasi.
Tidak memperhatikan arus
3.
dua proyek investasi yang
kas setelah periode
mempunyai rate of return dan
pengembalian tercapai.
resiko yang sama, sehingga dapat
dipilih investasi yang jangka waktu
pengembaliannya cepat.
3.
Cukup sederhana untuk
memilih usul-usul investasi
2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR)
Metode ARR menggunakan keuntungan sesudah pajak, dibagi dengan
rata-rata nilai baku investasi selama usia investasi. AAR mempunyai
kelemahan yang mencolok, yang sama dengan payback period. Pertama,
AAR menggunakan „input‟ yang salah yaitu laba akuntansi, bukannya
aliran kas. Input yang salah akan menghasilkan output yang salah juga
(garbage in garbage out). Kedua, AAR tidak memperhitungkan nilai waktu
uang.
Kemudian besarnya cut-off rate juga tidak mempunyai justifikasi
teoritis yang kuat
a. ARR atas dasar Initial Investment
NI
ARR =
Dimana:
X 100% Io
NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)
Io = Initial Outlay (jumlah investasi pada awal periode)
b. ARR atas dasar Average Investment
NI
ARR =
Dimana:
X 100% Io:2
NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)
11
Io:2 = Average Invesment (investasi rata-rata)
2.3.3 Net Present Value (NPV)
NPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari komponen
manfaat dan Present Value komponen biaya. Secara matematis rumusnya
adalah sebagai berikut:
NPV = PV B – PV C
NPV =
Dimana:
PV B = Present Value Benefit
Ct = Besaran total dari komponen
PV C = Present Value Cost
i = Tingkat suku bunga (%/tahun)
Bt = Besaran total dari komponen
t = jumlah tahun
Kriteria NPV :
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC
dalam bentuk present Value
Metode Net Present Value (NPV) memliki kelebihan dan kelemahan
yang disajikan dalam table berikut:
Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value
a.
Kelebihan
Memperhitungkan
nilai
a.
waktu dari uang
b.
c.
Memperhitungkan
Kelemahan
Manajemen harus dapat menaksir tingkat
biaya modal yang relevan selama usia
ekonomis proyek
arus
kas selama usia ekonomis
b.
Jika proyek memiliki nilai investasi inisial
proyek Memperhitungkan
yang berbeda, serta usia ekonomis yang
nilai sisa proyek
juga berbeda, maka NPV yang lebih besar
belum menjamin sebagai proyek yang
12
lebih baik
c.
Derajat
kelayakan
tidak
hanya
dipengaruhi oleh arus kas, melainkan juga
dipengaruhi oleh faktor usia ekonomis
proyek.
2.3.4 Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat
NPV sama dengan nol. IRR sering disebut sebagai laju pengembalian modal.
Kriteria untuk menetapkan kelayakan suatu proyek adalah bila IRR-nya lebih
besar dari discount rate (tingkat suku bunga). Tujuan perhitungan IRR
adalah untuk mengetahui persentase keuntungan dari suatu proyek tiaptiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur kemampuan proyek
dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR menunjukkan
tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan demikian
untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga
tercapai nilai NPV sama dengan nol. Rumus umum yang digunakan untuk
penghitungan IRR adalah sebagai berikut:
IRR =
Dimana:
At = Cash Flow untuk periode t
i = tingkat bunga (%/tahun)
n
= periode yang terakhir dari cash flow yang diharapkan
atau
Keterangan
:
I1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV
positif.
I2 = Discount Factor
(tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV
negatif
13
Kriteria penilaian dengan menggunakan metode ini adalah bila nilai
IRR yang didapat lebih besar dari tingkat bunga uang yang berlaku dalam
masyarakat, maka investasi diterima. Dan sebaliknya, bila nilai IRR lebih
kecil dari tingkat bunga yang berlaku dalam masyarakat, maka investasi
ditolak (H.M. Yacob Ibrahim , 1997:150)
2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode ini pada prinsipnya membandingkan semua pemasukan yang
diterima (dihitung pada kondisi saat ini) dengan semua pengeluaran yang
telah dilakukan (dihitung pada kondisi saat ini). secara matematis dapat
dirumuskan sebagai berikut:
BCR = PV B/PV C
BCR =
Dimana:
Bt = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada
tahun t
Ct = Besaran total dari komponen biaya
pada tahun t
i = tingkat suku bunga (%/tahun)
t = jumlah tahun
Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak
setelah melalui metode ini adalah :
BCR >1 Artinya investasi layak
BCR < 1 Artinya investasi tidak layak.
2.4 Strategi Pembiayaan
Strategi pembiayaan adalah rencana yang dikerjakan untuk mencapai
objektif keuangan program kerja. Dalam menganalisa dan memilih strategi
pembiayaan bisa sangat rumit. Diagram alur berikut ini dapat membantu
untuk mengerti proses pembiayaan. Berikut ini merupakan diagram alur
strategi pembangunan:
14
Grafik 3 Alur strategi pembangunan
REVISI
Proyeksi
Anggaran Program Sumber Daya
MINUS SAMA DENGA N jeda
keuangan
TIDAK Apakah jedanya YA
Realistis?
Strategi untuk menigkatkan
Kesinambungan keuangan
Mobilisasi sumber daya
efisiensi program kemapanan
dana
Akankah Jedanya cukup dikurangi?
TIDAK
REVISI
YA
Kembangkan Rencana Kerja dan terapkan
Pertimbangkan kendala
kesempatan:
Konteks Negara
Konteks sector
pembangunan
Sistem pengelolaan
keuangan
Objektof Program
YA
Apakah strategi
strateginya dapat
diterapkan?
dan
TIDAK
15
Dalam melakukan pembiayaan perlu dipertimbangkan bagaimana
strategi pembiayaan dapat diterapkan, apa saja resiko yang ada, apa resiko
dan kemungkinan dampak dari pembiayaan tersebut serta siap yang dituju
dari pembiayaan tersebut. Strategi tersebut harus relevan, memungkinkan
dan spesifik. Dalam strategi pembiayaan yang relevan, memungkinkan dan
spesifik tersebut ada beberapa hal yag harus diperhitungkan.
Dalam Strategi yang relevan memperhitungkan:
•
Ukuran dan elemen-elemen jeda pembiayaan,
•
Objektif program
•
Kendala dan kesempatan yang diidentifikasi dalam sebuah penilaian
keadaan ekonomi negara anda yang lebih luas
BAB III
GAMBARAN UMUM
3.1 Orientasi Wilayah
Secara administratif Kota Depok terbagi menjadi enam kecamatan,
yaitu
Kecamatan
Cimanggis,
Kecamatan
Sukmajaya,
Kecamatan
Beji,
Kecamatan Sawangan, Kecamatan Limo, dan Kecamatan Pancoran Mas. Pada
bagian utara, Kota Depok berbatasan langsung dengan wilayah Daerah
Khusus Ibu Kota Jakarta, sehingga menjadikan Depok sebagai wilayah
penyangga untuk meringankan tekanan perkembangan penduduk DKI
Jakarta sebagai IbuKota Negara. Satu sisi potensi kawasan lalu lintas
Jabodetabek ini mendukung dalam perkembangan Kota Depok sebagai pusat
permukiman dan telah tumbuh pula sebagai kota perdagangan, jasa, dan
pendidikan.
Jumlah
penduduk
di
Kota
Depok
sampai
dengan
tahun
2006
berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik adalah 1.304.687 jiwa dengan
jumlah kepala keluarga (KK) adalah 260.000 KK (asumsi 1 KK = 5 Jiwa),
sehingga dengan luas wilayah yang ada yaitu 20.029 ha atau setara 207,06
16
km2 maka kepadatan penduduk rata-rata adalah 6.301 jiwa/km 2, dengan laju
pertumbuhan rata – rata 3,70%/tahun.
Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota
Depok
Sumber : BPS, 2006
Tingkat kesejahteraan penduduk Kota Depok cukup beragam, mulai dari
tingkat menengah ke bawah sampai dengan tingkat menengah ke atas.
Berdasarkan data kesejahteraan penduduk Kota Depok, terlihat bahwa
jumlah kepala keluarga yang memiliki tingkat kesejahteraan menengah ke
atas mencapai 72 % dari total penduduk.
Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya
Sumber : BPS, 2006
Berdasarkan hasil kajian ilmiah yang dilakukan, ditemukan bahwa
kualitas pendidikan, lokasi sekolah, fasilitas sekolah, biaya pendidikan,
spiritual, dan kegiatan ekstra kurikuler merupakan faktor-faktor dominan
yang mempengaruhi pemilihan sekolah dasar di Kota Depok. Saat ini tercatat
548 Sekolah Dasar di Kota Depok, namun tidak lebih dari sepuluh Sekolah
Dasar yang menjadi favorit. Permasalahan tersebut disebabkan karena
kurang tersedianya kualitas pendidikan yang baik dan fasilitas sekolah yang
memadai di sebagian besar Sekolah Dasar yang ada di Kota Depok. Selain
itu, kondisi penduduk Kota Depok yang secara mayoritas adalah beragama
17
islam, menjadi salah satu pertimbangan dalam pemilihan Sekolah Dasar
yang berbasis Islam di Kota Depok.
3.1.1 Peluang
Dilihat dari selisih antara demand dan supply, maka SD Islam Al-Azhar
Depok memiliki peluang pasar yang cukup baik, mengingat sebagian besar
penduduk Kota Depok beragama Islam mencapai 90% dan memiliki tingkat
kesejahteraan hidup yang cukup baik, serta masih sangat sedikitnya
sekolah dasar islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di Kota
Depok.
SD Islam Al-Azhar Depok memiliki pangsa pasar yang sangat baik
untuk saat ini. Dimana, adanya kebutuhan masyarakat Kota Depok yang
cukup besar akan hadirnya sekolah islam yang memiliki kualitas pendidikan
yang baik dan sudah terbukti. Disamping itu, jumlah sekolah islam yang ada
di Kota Depok saat ini terlihat masih belum mampu untuk melayani
kebutuhan masyarakat Kota Depok yang semakin hari jumlahnya semakin
bertambah.
SD Islam Al-Azhar Depok diharapkan mampu menjawab kebutuhan
masayrakat Kota Depok dalam hal tersedianya sekolah islam yang
berkualitas pendidikan tinggi dan sudah memiliki kepercayaan yang baik
dari masyarakat, terkait nama dan citra Al-Azhar yang sudah terbukti.
Dengan begitu, SD Islam Al-Azhar Depok mampu bersaing dengan sekolahsekolah islam lain di Kota Depok.
3.1.2 Ancaman
Di Kota Depok terdapat beberapa sekolah dasar islam yang sudah
dikembangkan terlebih dahulu. Olah karena itu, sebagai sekolah dasar islam
baru di Kota Depok, SD Islam Al-Azhar Depok harus memiliki segmen,
target, dan posisi yang kuat. Pesaing-pesaing tersebut adalah SDIT Al Fikri
dan SDIT Al Fauzien. Alasan umum mengapa memilih pesaing-pesaing
tersebut untuk dianalisa ialah karena memiliki karakteristik dan kriteria
yang serupa, yaitu sama-sama merupakan sekolah dasar islam yang
menawarkan kualitas pendidikan yang baik dan terletak di Kota Depok.
Dalam menghadapi persaingan pasar dengan beberapa sekolah islam
yang ada di Kota Depok, Yayasan Al- Azhar Indonesia tidak begitu khawatir
dikarenakan memiliki nama dan citra yang baik di mata masyarakat muslim
di Indonesia, khususnya masyarakat Kota Depok. Sekolah-sekolah islam lain
18
yang sudah ada sebelumnya masih berada dibawah yayasan yang bisa
dikatakan kurang begitu dikenal oleh masyarakat, sehingga akan cukup
sulit bagi mereka untuk menyaingi nama besar Al-Azhar sebagai salah satu
jasa pendidikan berbasis keislaman yang telah lama ada di Indonesia.
3.1.3 Rencana
Penggunaan lahan eksisting untuk proyek pembangunan SD Islam AlAzhar
berupa
lahan
kosong
yang
nantinya
akan
digunakan
untuk
pebangunan perumahan dan perkantoran. Dengan luas lahan sebesar
5,232 m2 sehingga lahan mempunyai potensi penggarapan untuk investasi
sangat baik.
Mengenai aksesibilata, lokasi proyek pembanguna SD Islam Al-Azhar
Depok yang dibanguan oleh Yayasan Pesantren Islam Al-Azhar terletak pada
faerah atau kawasan yang sangat strategis yaitu pada jalan Juanda yang
merupakan penghubung antara jalan raya Margonda dan jalan raya Bogor.
Adapun Izin Pemanfaatan Ruang (IPR) yang dikeluarkan oleh Dinas
Tata Kota Depok untuk wilayah ini mengacu kepada Peraturan Daerah Kota
Depok Nomor 1 Tahun 2001, tentang Retribusi Ijin Gangguan, peraturan
Daerah kota depok Nomor 19 tahun 2003 Tentang Izin Pemanfaatan Ruang
dan Peraturan Daerah Kota Depok Nomor 12 Tahun 2001 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Depok 2000-2010. Berikut ini adalah ketentan teknis
bangunan sesuai rencana proyek adalah:
Peruntukan lahan: Perumahan dan Perkantoran
Ketinggian bangunan: Maksimum 5 lantai
KDB: 60%
KLB: 3
Lokasi sekolah Al-Azhar yang baru adalah pada kota Depok, tepatnya
jalan Juanda. Pembangunan sekolah Al-Azhar pada kota depok bertujuan
untuk meningkatkan kualitas pendidikan pada kota Depok dan sekitarnya,
oleh karena itu lokasinya dipilih pada jalan Juanda karena merupakan akses
penghubung antara Jalan Raya Margonda dan Jalan Raya Bogor. Dimana
Jalan Raya Margonda merupakan akses dari Jakarta menuju depok dan Jalan
Raya Bogor merupakan akses dari Bogor sehingga lokasi sekolah Al-Azhar di
jalan Juanda sangat strategis. Keuntungan lain dari lokasi pada jalan Juanda
adalah terdapat banyak perumahan.
19
Peta Lokasi SD Islam Al-Azhar Depok
3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan
Kajian pembiayaan dan sumber-sumber pembiayaan dijelaskan dengan
analisis
stakeholder.
Stakeholder
adalah
pihak-pihak
yang
terkait
atau
berhubungan langsung terhadap pengambangan atau pembangunan proyek ini.
Equity Investor
Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap
proyek. Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang
yang mereka investasikan akan kembali sehingga mereka dapat
membandingkan lebih baik ang yang mereka miliki didepositokan di
bank saja tanpa resiko atau di investasikan di proyek tersebut. Untuk
proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang belaku sebagi investor adalah
Yayasan Pesantren Islam AlAzhar.
Lenders
Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang
telah disepakatai. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang
akan
dibangun
benar-benar
feasible
berdasarkan
cash
flow
pegembalian pinjaman yang diajukan oleh pihak yang meminjam. Pada
proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang berlaku sebagagai lender
adalah bank Syariah Mandiri.
Asuransi
Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek
pada saat pelaksanaan pembangunan. Apabila terjadi sesuatu hal yang
dapat menyebabkan proyek tertunda atau mengalami kendala, maka
pihak asuransi akan mengganti rugi sesuai dengan apa yang menajdi
20
kesepakatan sebelumnya. Penggantian nilai proyek dapat terlaksana
apabila terjadi bencana seperti banjir atau gempa bumi yang dapat
mengurangi
nilai
bangunan
proyek
karena
proses
pelaksanaan
pembangunan yang tertunda atau ada bagain yang rusak. Pihak
asuransi akan mendapatkan presentase dari nialai bangunan yang telah
disepakati sebelum proyek dibangun. Untuk proyek SD Islam Al-Azhar
Depok ini kemungkinan yang berlaku sebagai pihak asuransi adalah PT
AIG life.
Kontarktor
Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu
proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor
dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah
ditentukan oleh owner.
Kompetitor
Merupakan pihak yang turut meramaikan peta persaingan Sekolah
Dasar. Kompetitor yang akan dianalisis adalah yang mempunyai
kualifikasi sama yaitu SD dengan fasilitas dan pembelajaran yang baik,
hal ini dikarenakan kualifikasi tersebut merupakan kompetitor yang
memungkinkan untuk merebut pangsa pasar (market) SD di jalan
Juanda. dari hasil survey diketahui di daerah Depok terdapat satu SD
yang memiliki kualifikasi sebagai kompetitior. Oleh karena itu proyek SD
Islam Al-Azhar Depok haruslah unggul sebagai daya tarik tersendiri
untuk menarik pangsa pasar. Yang merupakan kompetitor kuat adalah
SD AL-Fauzien yang terletak didalam komplek perumahan Pesona
Depok.
Regulator
Merupakan pihak yang membuat peraturan-peraturan yang terkai
dengan tata ruang kota tersebut, terutama yang berkaitan dengan
gedung sekolah dalam hal ini adalah Dinas Tata Kota Pemerintah Kota
Depok dan standar bangunan yang telah ditetapkan oleh Al-Azhar.
Konsultan
Merupakan pihak konsultan proyek yang dipekerjakan oleh owner
sebagai pihak yang engestimasi, mendesain, dan mengawasi kegiatan
proyek. Untuk proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok ini yang
berlaku sebagai konsultan perencana adalah PT. Arkonin sebagai
21
konsultan
perencana
sedangkan
untuk
pengawasannya
langsung
diawasi oleh pihak owner.
Customer
Merupakan pihak yang mengguanakan produk dari proyek ini, dan yang
berlaku sebagai costumer adalah siswa SD yang bersekolah di SD Islam
AlAzhar Depok.
Tabel 5 Analisis Stakeholder
Stakeholder
Role of
Project
Level of
Influence
YPI
Pemilik
Sangat
Al-Azhar
Proyek
Tinggi
Bank
Pinjaman
Tinggi
PT. AIG Life
Asuransi
PT.WKC
Pemkot
Laporan
persetujuan
proyek
Sedang
Mendapatkan premi dari
nilai proyek
Kontrak kerja, dan
rapat
Kontraktor
Tinggi
Proyek dikembangkan
sesuai desain
Kontrak kerja,
rapat dan laoran
pertanggung
jawaban
Pemerintah
Tinggi
Desain sesuai dengan
peraturan yang berlaku
Rapat dan
sosialisasi
Konsultan
Tinggi
Proyek yang
dikembangkan sesuai
dengan keinginan
pemilik proyek.
Kontrak kerja,
rapat dan laporan
pertanggng
jawaban.
Tinggi
Mendapatkan pendidikan Sumber
yang berkualitas
pendapatan
Depok
Perencanan
Masyarakat
Stakeholder
Relationship
SD Islam Al-Azhar Depok
Dapat memberikan
kualitas pembelajaran
yang baik, dan
memberikan
keuntungan kepada
organisasi
Pengembalian modal
dari owner tepat waktu
dan mendapatkan bunga
dari pinjaman
Bukopin
PT. Arkonin
Successful indicator
Pengguna
Kontrak kerja, dan
rapat
22
Grafik 4 Hubungan Stakeholder
3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar
Depok
Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun
bekerjasama dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila
pembiayaan dilakukan secara mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan
finansial akhirnya pembiayaaan pembangunan dilakukan dengan bekerjasama
dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan di sekolah swasta ini berasal dari
2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank. Pihak bank yang
bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya
investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan
memberikan modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan
ditambah modal kerja sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan
adalah Rp. 9,041,131,562.42. Sedangkan dari pihak bank mendapat modal
sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42.
23
Modal tersebut memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun,
kenaikan penerimaan 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per
tahun.
24
BAB IV
SKEMA PENANGANAN KASUS
4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan
Untuk melihat apakah pembangunan ini layak/ tidak layak dijalankan
berikut ini dilakukan analisa-analisa apakah investasi terhadap Sekolah ini
memberikan keuntungan dalam waktu yang singkat/sewajarnya. Penghitungan
yang digunakan dalam pembahasan ini adalah penghitungan kriteria investasi.
Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang
diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan
total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis.
Dalam
mengukur
atau
menilai
pembangunan
SD
Islam
Al
Azhar
menggunakan beberapa kriteria penilaian yaitu NPV (Net Preset Value), IRR
(Internal Rate of Return), dan Payback Period.
Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan
25
Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek
26
Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal
Jadi pada studi kasus pembiayaan pembangunan SD Islam Al Azhar,
membutuhkan Dana Awal mencapai angka Rp 17 Miliyar dengan rincian seperti
yang telah dijabarkan di atas. Untuk perhitungan selanjutnya, nilai bunga
pinjaman bank sebesar 15% per tahun, kenaikan penerimaan (Cash Inflow)
sebesar 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional sekolah tiap tahunnya
mencapai 5%.
Sedangkan berikut ini merupakan proyeksi Rencana Penerimaan SD Al
Azhar yang diperoleh dari pelaksanaan fungsi fasilitas pendidikan.
27
Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan
Rencana penerimaan pada tahun ketujuh sampai dengan tahun kelima
belas mengalami kenaikan 10% dari tahun sebelumnya.
28
Dan berikut ini merupakan rencana Pengeluaran yang merupakan rincian
dari biaya operasional sekolah, gaji guru dan pegawai, seragam sekolah dan
biaya operasional lainnya.
Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran
29
30
31
Pada rencana pengeluaran diatas dapat diketahui bahwa pengeluaran
untuk tahun ketujuh sampai tahun kelimabelas mengalami kenaikan sebesar 5%
dari tahun sebelumnya.
Untuk aliran cash flow telah direncanakan sebagai berikut:
32
Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow
33
Dari rincian tabel diatas maka dapat dilakukan perhitungan ringkas
mengenai Laba Bersih, Present Value, IRR, NPV dan Payback Period.
Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period
Tabel diatas merupakan hasil dari perhitungan Laba Bersih, Present Value,
IRR, NPV dan Payback Period. Pada tahun pertama sampai tahun kelima, laba
bersih dari proyek pembangunan SD Islam Al Azhar mengalami nilai konstan di
angka Rp 45.000.000,00, sementara pada tahun ke enam sampai seterusnya
mengalami peningkatan.
34
IRR yang didapatkan mencapai nilai 26,76%, lebih tinggi bila dibandingkan
dengan suku bunga pinjaman bank yang hanya 15% dan NPV mencapai nilai Rp
33juta. Sedangkan Payback Period yang didapatkan dari hasil perhitungan
adalah 11 tahun.
Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun
4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan
Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan
35
Untuk pemilihan sumber pembiayaan yang relevan, terdapat beberapa
opsi seperti yang dijelaskan pada tabel di atas.
1. 60% modal sendiri dan 40% pinjaman bank. Dalam opsi ini, IRR akan lebih
tinggi dibandingkan opsi lainnya, yaitu sebesar 28,63%. Semakin tinggi
IRR dan NPV, maka keuntungan akan semakin besar. Namun karena
keterbatasan kemampuan finansial yang dmiliki pihak Yayasan AL-Azhar,
maka opsi ini tidak dapat digunakan.
2. 50% modal sendiri dan 50% pinjaman bank. Opsi ini adalah sumber
pembiayaan yang digunakan dalam proyek pembangunan SD Islam AlAzhar. Dengan IRR sebesar 26.76% dan NPV Rp. 33,528,932,988,88. IRR
ini sudah melebihi suku bunga bank sebesar 15%.
a. IRR
26,76%
b. NPV
>
Suku Bunga Rata-Rata
>
15%
>
0
(positif)
Payback period adalah jangka pengembalian uang dalam waktu tertentu.
Pada proyek ini payback periodnya adalah 11 tahun.
3. 40% modal sendiri dan 60% pinjaman bank. Opsi terakhir ini memiliki IRR
dan NPV yang paling rendah dibandingkan opsi lainnya. Selain itu payback
periodnya paling lama yaitu 12 tahun. Yayasan memiliki kemampuan
finansial lebih besar dari 40%, sehingga opsi ini tidak digunakan dalam
proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok.
4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan
Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum
proyek pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik
dilihat dari NPV dan IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat
menlunasi pinjaman bank dalam waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan
memberikan
keuntungan
yang
signifikan.
Namun
masalah
pembiayaan
pembangunan yang dialami adalah pihak yayasan tidak mampu mensupport
dana secara penuh. Sehingga berikut merupakan pilihan-pilihan skenario yang
dapat diterapkan:
1. Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50
2. Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60
36
BAB V
PENUTUP
5.1 Kesimpulan
Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun
bekerjasama dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila
pembiayaan dilakukan secara mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan
finansial akhirnya pembiayaaan pembangunan dilakukan dengan bekerjasama
dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan di sekolah swasta ini berasal dari
2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank. Pihak bank yang
bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya
investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan
memberikan modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan
ditambah modal kerja sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan
adalah Rp. 9,041,131,562.42. Sedangkan dari pihak bank mendapat modal
sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42. Modal tersebut
memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun, kenaikan penerimaan
10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per tahun.
Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum
proyek pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik
dilihat dari NPV dan IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat
melunasi pinjaman bank dalam waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan
memberikan keuntungan yang signifikan.
◦
IRR
>
Suku Bunga Rata-Rata
26,76%
>
15%
◦
NPV
>
0
◦
Payback Period = 11 tahun
(positif)
Namun masalah pembiayaan pembangunan yang dialami adalah pihak
yayasan tidak mampu mensupport dana secara penuh. Sehingga berikut
merupakan pilihan-pilihan skenario yang dapat diterapkan:
Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50
Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60
37
5.2 Rekomendasi
Nilai IRR dapat ditingkatkan apabila Yayasan bisa memberikan modal yang
lebih besar dari 50% pembiayaan pembangunannya. Namun karena kemampuan
finansial yang tidak mencukupi untuk dari 50%, meningkatkan IRR bisa dilakukan
selain dari meminjam pada bank, yaitu dengan cara kerjasama dengan pihak
alumni di Yayasan Al-Azhar yang telah ada. Selain itu, kerjasama dengan pihak
perusahaan swasta dapat dilakukan untuk pembiayaan pembangunan SD Islam
Al-Azhar ini.
38
DAFTAR PUSTAKA
Budi Santoso, Eko. 2013. Kriteria Investasi Layak. Soft File Mata Kuliah
Pembiayaan Pembangunan. PWK-ITS
Solikin, Ikin. tanpa tahun. Capital Budgeting (Analisis Keputusan Investasi
Jangka Panjang)
Akmaludin Sahid, Ahmad dkk. 2009
Evaluasi Pembiayaan Pembangunan Fasilitas
Pendidikan SD Islam Al- Azhar Depok
Pembiayaan
Pembangunan
Disusun Oleh :
Rachman Adhi Nugroho
3612100014
Yuliastika Mahdariani
3612100030
Nuri Iswoyo Ramadhani
3612100046
Septiar Cahyo Purnomo
3612100053
Farida Kusuma Wardhani
3612100061
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
i
KATA PENGANTAR
Puji syukur atas kehadirat Allah SWT karena berkat limpahan rahmat dan
karunianya penulis dapat menyelesaikan
makalah yang berjudul “Evaluasi
Pembiayaan Pembangunan Fasilitas Pendidikan (studi kasus : SD Islam Al-Azhar
Depok)” dengan tepat waktu. Penyusunan makalah Evaluasi III Pembiayaan
Pembangunan ini bertujuan untuk aplikasi dari teori dan konsep pembiayaan
pembangunan pada suatu kasus, baik berupa kasus perencanaan tata ruang
maupun perencanaan sektoral.
Penulis berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah berpartisipasi
dalam pembuatan makalah ini dari awal sampai selesai. Ucapan terima kasih
penulis sampaikan kepada dosen-dosen mata kuliah Pembiayaan Pembangunan:
1. Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg.
2. Vely Kukinul Siswanto
Dalam penulisan makalah ini penulis merasa masih banyak kekurangankekurangan, baik pada teknis penulisan maupun pembahasan materi. Melalui
makalah ini penulis berharap dapat memberikan manfaat kepada penulis sendiri
serta kepada pembaca mengenai pembiayaan pembangunan dan penerapannya
dalam
proyek-proyek
pembangunan
d56i
Indonesia
sehingga
dapat
mengevaluasi dan merumuskan kebijakan yang sesuai. Pada akhirnya penulis
mengharapkan kritik dan saran dari pembaca guna menyempurnakan makalah
ini menjadi lebih baik.
Surabaya,
10
Desember
2014
Penulis
ii
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR..................................................................................................................................ii
DAFTAR ISI.............................................................................................................................................iii
DAFTAR TABEL.......................................................................................................................................iii
DAFTAR GRAFIK.....................................................................................................................................iii
BAB I PENDAHULUAN...........................................................................................................................1
1.1 Latar Belakang.............................................................................................................................1
1.2 Rumusan Masalah.......................................................................................................................2
1.3 Tujuan..........................................................................................................................................2
1.4 Metode........................................................................................................................................2
1.4.1 Tahap Pengumpulan Data.........................................................................................2
1.4.2 Tahap Analisa................................................................................................................3
1.5 Ruang Lingkup..............................................................................................................................3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA....................................................................................................................4
2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan.......................................................................................................4
2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional.......................................................................4
2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional...............................................................5
2.2 Analisa Capital Budgeting............................................................................................................7
2.2.1 Pengertian......................................................................................................................7
2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal...................................................................................7
2.3 Kriteria Penilaian Investasi...........................................................................................................9
2.3.1 Payback Period............................................................................................................10
2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR).........................................................................11
2.3.3 Net Present Value (NPV)..........................................................................................12
2.3.4 Internal Rate of Return (IRR)..................................................................................13
2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR)..........................................................................................14
2.4 Strategi Pembiayaan..................................................................................................................14
BAB III GAMBARAN UMUM................................................................................................................16
3.1 Orientasi Wilayah.......................................................................................................................16
3.1.1 Peluang..........................................................................................................................17
3.1.2 Ancaman.......................................................................................................................18
iii
3.1.3 Rencana.........................................................................................................................18
3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan...............................................................19
3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok....................................22
BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS.................................................................................................23
4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan...........................................................................................23
4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan............................................................................33
4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan.....................................................34
BAB V PENUTUP..................................................................................................................................35
5.1 Kesimpulan................................................................................................................................35
5.2 Rekomendasi.............................................................................................................................36
DAFTAR PUSTAKA.................................................................................................................................37
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period...........................................................10
Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value..........................................................12
Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota
Depok................................................................................................................................................16
Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya.............16
Tabel 5 Analisis Stakeholder......................................................................................................21
Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan..............................................................................23
Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek.......................................................................................24
Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal......................................................................25
Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan..................................................................................26
Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran...............................................................................27
Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow......................................................................................................30
Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period...............................32
Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan................................................................................33
DAFTAR GRAFIK
Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan........................................................................4
iv
Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal.............................................................................9
Grafik 3 Alur strategi pembangunan......................................................................................15
Grafik 4 Hubungan Stakeholder...............................................................................................22
Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun.....................................................................................................32
v
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Di zaman sekarang ini, pendidikan merupakan salah satu kebutuhan dasar
manusia yang harus terpenuhi. Pendidikan tidak lagi menjadi pelengkap, tetapi
telah menjadi salah satu hak mendasar yang harus diterima oleh setiap manusia.
Semakin tinggi tingkat kesejahteraan manusia, maka akan semakin besar pula
kualitas pendidikan yang diharapkan.
Tersedianya
sarana
pendidikan
yang
berkualitas
dengan
tetap
mempertahankan prinsip-prinsip keislaman merupakan salah satu permintaan
mendesak yang harus dipenuhi saat ini, khususnya di Kota Depok, yang sebagian
besar penduduknya adalah beragama Islam. Ukuran kualitas dari sautu sarana
pendidikan
dapat
diukur
dari
kurikulum
pengajaran
yang
diterapkan,
kemampuan fasilitator / tenanga pengajar yang ada, dan fasilitas fisik penunjang
yang tersedia.
Berdasarkan data kesejahteraan penduduk Kota Depok tahun 2006,
terlihat bahwa jumlah kepala keluarga (KK) yang memiliki tingkat kesejahteraan
menengah ke atas mencapai 72 % dari total penduduk. Untuk itu, dapat
dikatakan bahwa sebagaian besar penduduk Kota Depok berada pada level
kesejahteraan menengah ke atas.
Kondisi
ini
sangat
bertolak
belakang
dengan
ketersediaan
sarana
pendidikan berbasis keislaman yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di
Kota Depok. Saat ini terdapat 548 sekolah dasar di Kota Depok, namun tidak
lebih dari sepuluh sekolah dasar yang memiliki kualitas pendidikan seperti yang
diharapkan masyarakat.
Begitu pula dengan jumlah sekolah dasar Islam di Kota Depok yang hanya
berjumlah tidak lebih dari 10 sekolah dasar Islam. Berdasarkan jumlah tersebut,
hanya ada dua sekolah Islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di
mata masyarakat Kota Depok. Selain itu, jumlah kuota yang diterima di sekolah
Islam tersebut sangat terbatas untuk setiap tahunnya, mengakibatkan banyak
peminat yang belum dapat diterima.
1
Berdasarkan hal-hal yang dikemukakan di atas, maka kami melakukan
analisis dalam hal pembiayan pembangunan “SD Islam Al-Azhar Depok” yang
terletak di salah satu lokasi strategis di Kota Depok, Jalan Ir. H. Juanda. Sekolah
Islam ini berada di bawah Yayasan Al-Azhar yang berpusat di Kebayoran, Jakarta
Selatan.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka rumusan masalah dalam
penulisan makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana konsep yang digunakan dan permasalahan pada pembiayaan
pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok?
2. Bagaimana analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber
pembiayaan yang relevan?
3. Bagaimana strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok?
1.3 Tujuan
Berdasarkan rumusan masalah tersebut, maka tujuan penulisan
makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Mengidentifikasi konsep yang digunakan dan permasalahan pada
pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok.
2. Melakukan analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber
pembiayaan yang relevan.
3. Menyusun strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD
Islam Al-Azhar Depok.
1.4 Metode
Adapun metode pendekatan dalam penyusunan laporan ini ditempuh
melalui 2 (dua) tahapan pokok, yaitu :
1.4.1 Tahap Pengumpulan Data
Tahap pengumpulan data merupakan kegiatan identifikasi terhadap halhal yang berhubungan dengan kasus dalam hal ini pembangunan fasilitas
pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok. Tahap pengumpulan data ini meliputi
2
kegiatan pengumpulan data sekunder dari berbagai sumber yang relevan
dalam bentuk tulisan maupun data statistik (angka dan gambar).
1.4.2 Tahap Analisa
Tahap analisa merupakan prediksi terhadap biaya – biaya yang akan
dikeluarkan, sumber-sumber pendanaan serta analisa strategi-strategi yang
tepat terhadap proses pengembalian modal.
1.5 Ruang Lingkup
Ruang lingkup pembahasan studi ini adalah pembiayaan pembangunan
fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok
yang meliputi konsep,
instrumen, dan strategi-strategi pembiayaan fasilitas pendidikan SD Islam AlAzhar Depok.
3
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan
Sumber pembiayaan pembangunan merupakan pengalokasian dana
yang digunakan untuk pembangunan kegiatan ekonomi, sosial, fisik, dll.
Sumber pembiayaan menurut jenisnya dibedakan menjadi dua, yaitu:
sumber
pembiayaan
konvensional
dan
sumber
pembiayaan
non
konvensional. Sumber pembiayaan konvensional diperoleh dari pemerintah,
yaitu dari anggaran
pemerintah seperti APBN/APBD,
pajak, retribusi.
Sedangkan sumber pembiayaan non-konvensional diperoleh dari gabungan
dana pemerintah, swasta, dan masyarakat. Misalnya: zakat, dana pensiun,
tabungan
masyarakat.
Sumber
Pembiayaan
Pembangunan
Konvensional
Non-Konvensional
Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan
Pajak
Non Pajak
Zakat/hibah
Dana pensiun
Tabungan Masyarakat
Investasi Asing
Utang Luar Negeri
Perdagangan Internasional
Sumber-sumber pembiayaan suatu proyek bergantung pada jenis
proyek yang akan direalisasikan. Berikut sumber-sumber dana yang dapat
4
dijadikan sebagai acuan dalam merealisasikan proyek pada kawasan
pengembangan ekonomi terpadu.
2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional
Sumber pembiayaan konvensional adalah sumber-sumber penerimaan
yang diperoleh oleh pemerintah (pembiayaan publik). Secara umum
sumber-sumber
penerimaan
pemerintah
dikelompokkan
menjadi
dua
(Mangkoesoebroto, 2001), yaitu:
1. Sumber
penerimaan
yang
berasal
dari
bukan
pajak,
misalnya
penerimaan pemerintah yang berasal dari pinjaman pemerintah dari
dalam maupun luar negeri, retribusi, laba BUMN/BUMD, penerimaan
lelang, dll
2. Sumber penerimaan yang berasal dari pajak, misalnya Pajak Penghasilan,
Pajak Pertambahan Nilai, Pajak Bumi dan Bangunan, dan pajak-pajak
daerah lainnya.
Dalam studi kali ini, proyek pembangunan yang akan dilakukan adalah
pembangunan fasilitas pendidikan SD Al-Azhar Depok. Dilihat dari jenisnya,
SD ini merupakan fasilitas umum
dikelola
swasta
dan
tidak
jenis swasta. Sehingga, pembiayaan
memungkinkan
sumber
pembiayaan
pembangunannya berasal dari sumber pembiayaan konvensional.
2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional
Sumber pembiayaan non konvensional adalah sumber pembiayaan
pembangunan daerah yang berasal dari mekanisme bukan anggaran
pemerintah. Sumber pembiayaan dapat berasal dari pemerintah (public),
swasta termasuk di dalamnya masyarakat (private), dan pemerintah-swasta
(public-private). Bila dilihat dari kategori instrumen sumber penerimaan
dapat dibedakan menjadi 3 yakni pembiayaan melalui pendapatan (revenue
financing), pembiayaan melalui hutang (debt financing), dan pembiayaan
melalui kekayaan (equity financing).
Sumber pembiayaan melalui pendapatan yang dilakukan oleh swasta
(private revenue financing) dapat dibedakan menjadi 2 jenis yakni :
a. Biaya dampak pembangunan (development impact fees)
Biaya dampak pembangunan adalah suatu biaya yang dikarenakan
akibat suatu pembangunan baru dan merupakan salah satu cara untuk
5
mengurangi beban biaya penyediaan sarana dan prasarana bagi
pembangunan baru (Nelson, 1988:3).
b. Biaya sambungan (connection fees)
Biaya sambungan merupakan pungutan yang dikenakan oleh
perusahaan jasa pelayanan kepada individu misalnya air bersih, telepon.
Tujuannya yaitu untuk menutupi biaya yang timbul akibat adanya
tambahan konsumen dalam jaringan yang sudah ada.
Sedangkan, sumber pembiayaan melalui hutang yang dilakukan oleh
swasta (Private Debt Financing) dapat berbentuk development exactions.
Development
exactions
dikenakan
pada
developer
dalam
rangka
pembangunan prasarana di dalam lingkungan area pembangunan, sebagai
salah satu syarat sebelum pembangunan itu dimulai.
Bila dilihat dari
sumber pembiayaan
melalui kekayaan
(equity
financing) dapat diklasifikasikan menjadi 5 jenis yakni :
1. Usaha patungan (join venture)
Joint venture merupakan kerjasama antara swasta dan pemerintah
dimana masingmasing pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam
perusahaan yang bersangkutan. Tujuan utama kerjasama ini adalah
untuk memadukan keunggulan yang dimiliki oleh sektor swasta dengan
keunggulan yang dimiliki oleh sektor pemerintah.
2. BOT (Build, Operation and Transfer)
Build, operation, transfer atau bangun, guna dan serah merupakan
bentuk konsesi dengan pengertian swasta membangun, mengoperasikan
dan memperoleh pendapatan dari suatu fasilitas selama jangka waktu
tertentu
yang
infrastruktur
disepakati.
yang
Selama
dibangun
dan
masa
konsesi,
dioperasikan
fasilitas
diserahkan
atau
kepada
pemerintah.
3. BOO (Build Own Operate)
Investror akan membangun proyek di atas tanah miliki pemerintah
daerah, setelah selesai, proyek langsung dihibahkan kepada pemerintah
daerah dan investor dapat mengoperasikan bangunan tersebut dalam
jangka waktu tertentu.perusahaan swasta tetap memiliki hak terhadap
terhadap proyek tersebut setelah masa konsesi. Perusahaan swasta
kemudian
dapat
mengalihkan
pengoperasian
fasilitas
infrastruktur
kepada perusahaan lain atau terus mengoperasikannya sendiri.
6
4. Sewa (Leasing)
Dalam pola ini, pemerintah menyewakan fasiltas untuk dioperasikan
oleh swasta dengan fee tertentu. Swasta tentunya menanggung resiko
komersial dan resiko lainnya yang mungkin terjadi. Tanggung jawab
pemerintah adalah pada asset-aset tetap dan membayar utang jangka
panjang untuk proyek terkait. Fasilitas tersebut akan dikembalikan lagi
kepada pemerintah setelah batas waktu perjanjian berakhir.
5. Konsesi
Swasta diperbolehkan mengambil alih seluruh kontrol perusahan
(sumber daya) dengan membeli seluruh aset pemerintah. Pola ini
menguntungkan
bagi
pemerintah
dikarenakan
pemerintah
tidak
mengeluarkan biaya lebih untuk menyediakan suatu bangunan tertentu.
Proyek pembangunan fasilitas pendidikan SD Al-Azhar Depok ini
menggunakan sumber pembiayaan melalui kekayaan yaitu konsesi
dikarenakan
swasta
mendapatkan
profit
yang
tinggi
sedangkan
pemerintah mendapatkan keuntungan berupa pajak dengan adanya
pembangunan
tersebut.
Pembiayaan
yang
dilakukan
dengan
cara
kerjasama antara pihak yayasan Al-Azhar dengan pihak bank.
2.2 Analisa Capital Budgeting
2.2.1 Pengertian
Modal (capital) merupakan ukuran aktiva tetap yang digunakan dalam
sistem produksi. Sedangkan anggaran (budget) adalah sebuah rencana rinci
yg memproyeksikan aliran kas masuk dan aliran kas keluar selama
beberapa periode pada saat yg akan datang. Dengan demikian capital
budget adalah garis besar rencana pengeluaran aktiva tetap.
Penganggaran modal (capital budgeting) adalah proses menyeluruh
menganalisa proyek-proyek dan menentuan mana saja yang dimasukkan ke
dalam anggaran modal. Penganggaran modal juga merupakan metode yang
digunakan untuk mengidentifikasi dan menganalisis kelayakan suatu proyek
atau investasi modal dalam jangka panjang yang diharapkan akan
menghasilkan keuntungan di masa datang (Peterson, Pamela P.:5,2002).
Penganggaran modal sangat penting dilakukan dalam suatu usaha. Hal
ini tidak terlepas dari peran modal sebagai ukuran aktiva tetap suatu
7
perusahaan.
Keseluruhan
pengevaluasan,penyeleksian
dan
proses
penentuan
alternative
pengumpulan,
penananman
modal akan memberikan penghasilan bagi peusahaan untuk jangka waktu
yang lama sehingga penanggaran modal yg efektif akan menaikkan
ketepatan waktu dan kualitas dari penambahan aktiva. Oleh karena itu
kontrol terhadap pengeluaran modal sangat penting.
2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal
Secara umum kegiatan penganggaran modal mencakup dua langkah:
a. Bagaimana mengestimasi aliran kas yang dihasilkan dari investasi
tersebut
b. Bagaimana mengevaluasi aliran kas tersebut sehingga bisa diperoleh
kesimpulan apakah usulan investasi tersebut layak dilakukan atau tidak.
Dari kegiatan tersebut terdapat beberapa langkah penting dalam
penganggaran modal antara lain :
1. Biaya proyek harus ditentukan
2. Manajemen harus memperkirakan aliran kas yg diharapkan dari proyek,
termasuk nilai akhir aktiva.
3. Risiko dari aliran kas proyek harus diestimasi. (memakai distribusi
probabilitas aliran kas).
4. Dengan mengetahui risiko dari proyek, manajemen harus menentukan
biaya modal (cost of capital) yg tepat untuk mendiskon aliran kas proyek
5. Dengan menggunakan nilai waktu uang, aliran kas masuk yang
diharapkan digunakan untuk memperkirakan nilai aktiva
6. Terakhir, komparasi nilai sekarang dari aliran kas yg diharapkan
dibandingkan dengan biayanya.
8
Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal
Sumber : Capital Budgeting Financial Appraisal Of Investment Project –
Cambridge Press
2.3 Kriteria Penilaian Investasi
Pada
umumnya,
langkah-langkah
yang
perlu
dilakukan
dalam
pengambilan keputusan investasi adalah sebagai berikut:
1. Adanya usulan investasi (proposal investasi).
2. Memperkirakan arus kas (cash flow) dari usulan investasi tersebut.
3. Mengevaluasi profitabilitas investasi dengan menggunakan beberapa
metode penilaian kelayakan investasi.
4. Memutuskan menerima atau menolak usulan investasi tersebut.
Untuk menilai tingkat profitabilitas rencana investasi dikenal dua
macam metode, yaitu metode konvensional dan metode non-konvensional
(discounted cash flow). Dalam metode konvensional dipergunakan dua
macam tolok ukur untuk menilai profitabilitas rencana investasi, yaitu
9
payback period dan accounting rate of return, sedangkan dalam metode nonkonvensional dikenal tiga macam tolok ukur profitabilitas, yaitu Net Present
Value (NPV), Profitability Index (PI), dan Internal Rate of Return (IRR). Ada
beberapa kriteria yang bisa dipakai untuk mengevaluasi rencana investasi,
yaitu:
a. Payback Period
b. Discounted Payback Period
c. Accounting Rate of Return
d. Net Present Value
e. Internal Rate of Return
f. Profitability Index
2.3.1 Payback Period
Payback
Period
atau
periode
pengembalian
adalah
metode
penghitungan yang menunjukkan berapa lama atau berapa tahun investasi
akan kembali. Semakin pendek waktu yang diperlukan untuk pengembalian
biaya investasi, rencana investasi tersebut semakin menguntungkan. Atau
dengan kata lain semakin kecil waktu payback period, projek tersebut
semakin baik. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk
dapat menutup kembali pengeluaran invesasi dengan menggunakan
proceed atau net cash flow.
Total Investasi
Payback Period =
X1
tahun Proceed rata-rata tahunan
Keterangan:
Jika payback period > umur ekonomis, Investasi ditolak
Jika payback period < umur ekonomis, Investasi diterima
Payback Period memliki kelebihan dan kelemahan yang disajikan dalam
tabel berikut:
Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period
10
1.
Kelebihan
Digunakan untuk mengetahui
1.
jangka waktu yang diperlukan
untuk pengembalian investasi
waktu dari uang.
Dapat digunakan untuk menilai
Tidak memperhitungkan
2.
dengan resiko yang besar dan sulit.
2.
Kelemahan
Tidak memperhatikan nilai
nilai sisa dari investasi.
Tidak memperhatikan arus
3.
dua proyek investasi yang
kas setelah periode
mempunyai rate of return dan
pengembalian tercapai.
resiko yang sama, sehingga dapat
dipilih investasi yang jangka waktu
pengembaliannya cepat.
3.
Cukup sederhana untuk
memilih usul-usul investasi
2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR)
Metode ARR menggunakan keuntungan sesudah pajak, dibagi dengan
rata-rata nilai baku investasi selama usia investasi. AAR mempunyai
kelemahan yang mencolok, yang sama dengan payback period. Pertama,
AAR menggunakan „input‟ yang salah yaitu laba akuntansi, bukannya
aliran kas. Input yang salah akan menghasilkan output yang salah juga
(garbage in garbage out). Kedua, AAR tidak memperhitungkan nilai waktu
uang.
Kemudian besarnya cut-off rate juga tidak mempunyai justifikasi
teoritis yang kuat
a. ARR atas dasar Initial Investment
NI
ARR =
Dimana:
X 100% Io
NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)
Io = Initial Outlay (jumlah investasi pada awal periode)
b. ARR atas dasar Average Investment
NI
ARR =
Dimana:
X 100% Io:2
NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)
11
Io:2 = Average Invesment (investasi rata-rata)
2.3.3 Net Present Value (NPV)
NPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari komponen
manfaat dan Present Value komponen biaya. Secara matematis rumusnya
adalah sebagai berikut:
NPV = PV B – PV C
NPV =
Dimana:
PV B = Present Value Benefit
Ct = Besaran total dari komponen
PV C = Present Value Cost
i = Tingkat suku bunga (%/tahun)
Bt = Besaran total dari komponen
t = jumlah tahun
Kriteria NPV :
NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC
dalam bentuk present Value
Metode Net Present Value (NPV) memliki kelebihan dan kelemahan
yang disajikan dalam table berikut:
Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value
a.
Kelebihan
Memperhitungkan
nilai
a.
waktu dari uang
b.
c.
Memperhitungkan
Kelemahan
Manajemen harus dapat menaksir tingkat
biaya modal yang relevan selama usia
ekonomis proyek
arus
kas selama usia ekonomis
b.
Jika proyek memiliki nilai investasi inisial
proyek Memperhitungkan
yang berbeda, serta usia ekonomis yang
nilai sisa proyek
juga berbeda, maka NPV yang lebih besar
belum menjamin sebagai proyek yang
12
lebih baik
c.
Derajat
kelayakan
tidak
hanya
dipengaruhi oleh arus kas, melainkan juga
dipengaruhi oleh faktor usia ekonomis
proyek.
2.3.4 Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat
NPV sama dengan nol. IRR sering disebut sebagai laju pengembalian modal.
Kriteria untuk menetapkan kelayakan suatu proyek adalah bila IRR-nya lebih
besar dari discount rate (tingkat suku bunga). Tujuan perhitungan IRR
adalah untuk mengetahui persentase keuntungan dari suatu proyek tiaptiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur kemampuan proyek
dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR menunjukkan
tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan demikian
untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga
tercapai nilai NPV sama dengan nol. Rumus umum yang digunakan untuk
penghitungan IRR adalah sebagai berikut:
IRR =
Dimana:
At = Cash Flow untuk periode t
i = tingkat bunga (%/tahun)
n
= periode yang terakhir dari cash flow yang diharapkan
atau
Keterangan
:
I1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV
positif.
I2 = Discount Factor
(tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV
negatif
13
Kriteria penilaian dengan menggunakan metode ini adalah bila nilai
IRR yang didapat lebih besar dari tingkat bunga uang yang berlaku dalam
masyarakat, maka investasi diterima. Dan sebaliknya, bila nilai IRR lebih
kecil dari tingkat bunga yang berlaku dalam masyarakat, maka investasi
ditolak (H.M. Yacob Ibrahim , 1997:150)
2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode ini pada prinsipnya membandingkan semua pemasukan yang
diterima (dihitung pada kondisi saat ini) dengan semua pengeluaran yang
telah dilakukan (dihitung pada kondisi saat ini). secara matematis dapat
dirumuskan sebagai berikut:
BCR = PV B/PV C
BCR =
Dimana:
Bt = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada
tahun t
Ct = Besaran total dari komponen biaya
pada tahun t
i = tingkat suku bunga (%/tahun)
t = jumlah tahun
Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak
setelah melalui metode ini adalah :
BCR >1 Artinya investasi layak
BCR < 1 Artinya investasi tidak layak.
2.4 Strategi Pembiayaan
Strategi pembiayaan adalah rencana yang dikerjakan untuk mencapai
objektif keuangan program kerja. Dalam menganalisa dan memilih strategi
pembiayaan bisa sangat rumit. Diagram alur berikut ini dapat membantu
untuk mengerti proses pembiayaan. Berikut ini merupakan diagram alur
strategi pembangunan:
14
Grafik 3 Alur strategi pembangunan
REVISI
Proyeksi
Anggaran Program Sumber Daya
MINUS SAMA DENGA N jeda
keuangan
TIDAK Apakah jedanya YA
Realistis?
Strategi untuk menigkatkan
Kesinambungan keuangan
Mobilisasi sumber daya
efisiensi program kemapanan
dana
Akankah Jedanya cukup dikurangi?
TIDAK
REVISI
YA
Kembangkan Rencana Kerja dan terapkan
Pertimbangkan kendala
kesempatan:
Konteks Negara
Konteks sector
pembangunan
Sistem pengelolaan
keuangan
Objektof Program
YA
Apakah strategi
strateginya dapat
diterapkan?
dan
TIDAK
15
Dalam melakukan pembiayaan perlu dipertimbangkan bagaimana
strategi pembiayaan dapat diterapkan, apa saja resiko yang ada, apa resiko
dan kemungkinan dampak dari pembiayaan tersebut serta siap yang dituju
dari pembiayaan tersebut. Strategi tersebut harus relevan, memungkinkan
dan spesifik. Dalam strategi pembiayaan yang relevan, memungkinkan dan
spesifik tersebut ada beberapa hal yag harus diperhitungkan.
Dalam Strategi yang relevan memperhitungkan:
•
Ukuran dan elemen-elemen jeda pembiayaan,
•
Objektif program
•
Kendala dan kesempatan yang diidentifikasi dalam sebuah penilaian
keadaan ekonomi negara anda yang lebih luas
BAB III
GAMBARAN UMUM
3.1 Orientasi Wilayah
Secara administratif Kota Depok terbagi menjadi enam kecamatan,
yaitu
Kecamatan
Cimanggis,
Kecamatan
Sukmajaya,
Kecamatan
Beji,
Kecamatan Sawangan, Kecamatan Limo, dan Kecamatan Pancoran Mas. Pada
bagian utara, Kota Depok berbatasan langsung dengan wilayah Daerah
Khusus Ibu Kota Jakarta, sehingga menjadikan Depok sebagai wilayah
penyangga untuk meringankan tekanan perkembangan penduduk DKI
Jakarta sebagai IbuKota Negara. Satu sisi potensi kawasan lalu lintas
Jabodetabek ini mendukung dalam perkembangan Kota Depok sebagai pusat
permukiman dan telah tumbuh pula sebagai kota perdagangan, jasa, dan
pendidikan.
Jumlah
penduduk
di
Kota
Depok
sampai
dengan
tahun
2006
berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik adalah 1.304.687 jiwa dengan
jumlah kepala keluarga (KK) adalah 260.000 KK (asumsi 1 KK = 5 Jiwa),
sehingga dengan luas wilayah yang ada yaitu 20.029 ha atau setara 207,06
16
km2 maka kepadatan penduduk rata-rata adalah 6.301 jiwa/km 2, dengan laju
pertumbuhan rata – rata 3,70%/tahun.
Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota
Depok
Sumber : BPS, 2006
Tingkat kesejahteraan penduduk Kota Depok cukup beragam, mulai dari
tingkat menengah ke bawah sampai dengan tingkat menengah ke atas.
Berdasarkan data kesejahteraan penduduk Kota Depok, terlihat bahwa
jumlah kepala keluarga yang memiliki tingkat kesejahteraan menengah ke
atas mencapai 72 % dari total penduduk.
Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya
Sumber : BPS, 2006
Berdasarkan hasil kajian ilmiah yang dilakukan, ditemukan bahwa
kualitas pendidikan, lokasi sekolah, fasilitas sekolah, biaya pendidikan,
spiritual, dan kegiatan ekstra kurikuler merupakan faktor-faktor dominan
yang mempengaruhi pemilihan sekolah dasar di Kota Depok. Saat ini tercatat
548 Sekolah Dasar di Kota Depok, namun tidak lebih dari sepuluh Sekolah
Dasar yang menjadi favorit. Permasalahan tersebut disebabkan karena
kurang tersedianya kualitas pendidikan yang baik dan fasilitas sekolah yang
memadai di sebagian besar Sekolah Dasar yang ada di Kota Depok. Selain
itu, kondisi penduduk Kota Depok yang secara mayoritas adalah beragama
17
islam, menjadi salah satu pertimbangan dalam pemilihan Sekolah Dasar
yang berbasis Islam di Kota Depok.
3.1.1 Peluang
Dilihat dari selisih antara demand dan supply, maka SD Islam Al-Azhar
Depok memiliki peluang pasar yang cukup baik, mengingat sebagian besar
penduduk Kota Depok beragama Islam mencapai 90% dan memiliki tingkat
kesejahteraan hidup yang cukup baik, serta masih sangat sedikitnya
sekolah dasar islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di Kota
Depok.
SD Islam Al-Azhar Depok memiliki pangsa pasar yang sangat baik
untuk saat ini. Dimana, adanya kebutuhan masyarakat Kota Depok yang
cukup besar akan hadirnya sekolah islam yang memiliki kualitas pendidikan
yang baik dan sudah terbukti. Disamping itu, jumlah sekolah islam yang ada
di Kota Depok saat ini terlihat masih belum mampu untuk melayani
kebutuhan masyarakat Kota Depok yang semakin hari jumlahnya semakin
bertambah.
SD Islam Al-Azhar Depok diharapkan mampu menjawab kebutuhan
masayrakat Kota Depok dalam hal tersedianya sekolah islam yang
berkualitas pendidikan tinggi dan sudah memiliki kepercayaan yang baik
dari masyarakat, terkait nama dan citra Al-Azhar yang sudah terbukti.
Dengan begitu, SD Islam Al-Azhar Depok mampu bersaing dengan sekolahsekolah islam lain di Kota Depok.
3.1.2 Ancaman
Di Kota Depok terdapat beberapa sekolah dasar islam yang sudah
dikembangkan terlebih dahulu. Olah karena itu, sebagai sekolah dasar islam
baru di Kota Depok, SD Islam Al-Azhar Depok harus memiliki segmen,
target, dan posisi yang kuat. Pesaing-pesaing tersebut adalah SDIT Al Fikri
dan SDIT Al Fauzien. Alasan umum mengapa memilih pesaing-pesaing
tersebut untuk dianalisa ialah karena memiliki karakteristik dan kriteria
yang serupa, yaitu sama-sama merupakan sekolah dasar islam yang
menawarkan kualitas pendidikan yang baik dan terletak di Kota Depok.
Dalam menghadapi persaingan pasar dengan beberapa sekolah islam
yang ada di Kota Depok, Yayasan Al- Azhar Indonesia tidak begitu khawatir
dikarenakan memiliki nama dan citra yang baik di mata masyarakat muslim
di Indonesia, khususnya masyarakat Kota Depok. Sekolah-sekolah islam lain
18
yang sudah ada sebelumnya masih berada dibawah yayasan yang bisa
dikatakan kurang begitu dikenal oleh masyarakat, sehingga akan cukup
sulit bagi mereka untuk menyaingi nama besar Al-Azhar sebagai salah satu
jasa pendidikan berbasis keislaman yang telah lama ada di Indonesia.
3.1.3 Rencana
Penggunaan lahan eksisting untuk proyek pembangunan SD Islam AlAzhar
berupa
lahan
kosong
yang
nantinya
akan
digunakan
untuk
pebangunan perumahan dan perkantoran. Dengan luas lahan sebesar
5,232 m2 sehingga lahan mempunyai potensi penggarapan untuk investasi
sangat baik.
Mengenai aksesibilata, lokasi proyek pembanguna SD Islam Al-Azhar
Depok yang dibanguan oleh Yayasan Pesantren Islam Al-Azhar terletak pada
faerah atau kawasan yang sangat strategis yaitu pada jalan Juanda yang
merupakan penghubung antara jalan raya Margonda dan jalan raya Bogor.
Adapun Izin Pemanfaatan Ruang (IPR) yang dikeluarkan oleh Dinas
Tata Kota Depok untuk wilayah ini mengacu kepada Peraturan Daerah Kota
Depok Nomor 1 Tahun 2001, tentang Retribusi Ijin Gangguan, peraturan
Daerah kota depok Nomor 19 tahun 2003 Tentang Izin Pemanfaatan Ruang
dan Peraturan Daerah Kota Depok Nomor 12 Tahun 2001 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Depok 2000-2010. Berikut ini adalah ketentan teknis
bangunan sesuai rencana proyek adalah:
Peruntukan lahan: Perumahan dan Perkantoran
Ketinggian bangunan: Maksimum 5 lantai
KDB: 60%
KLB: 3
Lokasi sekolah Al-Azhar yang baru adalah pada kota Depok, tepatnya
jalan Juanda. Pembangunan sekolah Al-Azhar pada kota depok bertujuan
untuk meningkatkan kualitas pendidikan pada kota Depok dan sekitarnya,
oleh karena itu lokasinya dipilih pada jalan Juanda karena merupakan akses
penghubung antara Jalan Raya Margonda dan Jalan Raya Bogor. Dimana
Jalan Raya Margonda merupakan akses dari Jakarta menuju depok dan Jalan
Raya Bogor merupakan akses dari Bogor sehingga lokasi sekolah Al-Azhar di
jalan Juanda sangat strategis. Keuntungan lain dari lokasi pada jalan Juanda
adalah terdapat banyak perumahan.
19
Peta Lokasi SD Islam Al-Azhar Depok
3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan
Kajian pembiayaan dan sumber-sumber pembiayaan dijelaskan dengan
analisis
stakeholder.
Stakeholder
adalah
pihak-pihak
yang
terkait
atau
berhubungan langsung terhadap pengambangan atau pembangunan proyek ini.
Equity Investor
Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap
proyek. Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang
yang mereka investasikan akan kembali sehingga mereka dapat
membandingkan lebih baik ang yang mereka miliki didepositokan di
bank saja tanpa resiko atau di investasikan di proyek tersebut. Untuk
proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang belaku sebagi investor adalah
Yayasan Pesantren Islam AlAzhar.
Lenders
Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang
telah disepakatai. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang
akan
dibangun
benar-benar
feasible
berdasarkan
cash
flow
pegembalian pinjaman yang diajukan oleh pihak yang meminjam. Pada
proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang berlaku sebagagai lender
adalah bank Syariah Mandiri.
Asuransi
Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek
pada saat pelaksanaan pembangunan. Apabila terjadi sesuatu hal yang
dapat menyebabkan proyek tertunda atau mengalami kendala, maka
pihak asuransi akan mengganti rugi sesuai dengan apa yang menajdi
20
kesepakatan sebelumnya. Penggantian nilai proyek dapat terlaksana
apabila terjadi bencana seperti banjir atau gempa bumi yang dapat
mengurangi
nilai
bangunan
proyek
karena
proses
pelaksanaan
pembangunan yang tertunda atau ada bagain yang rusak. Pihak
asuransi akan mendapatkan presentase dari nialai bangunan yang telah
disepakati sebelum proyek dibangun. Untuk proyek SD Islam Al-Azhar
Depok ini kemungkinan yang berlaku sebagai pihak asuransi adalah PT
AIG life.
Kontarktor
Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu
proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor
dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah
ditentukan oleh owner.
Kompetitor
Merupakan pihak yang turut meramaikan peta persaingan Sekolah
Dasar. Kompetitor yang akan dianalisis adalah yang mempunyai
kualifikasi sama yaitu SD dengan fasilitas dan pembelajaran yang baik,
hal ini dikarenakan kualifikasi tersebut merupakan kompetitor yang
memungkinkan untuk merebut pangsa pasar (market) SD di jalan
Juanda. dari hasil survey diketahui di daerah Depok terdapat satu SD
yang memiliki kualifikasi sebagai kompetitior. Oleh karena itu proyek SD
Islam Al-Azhar Depok haruslah unggul sebagai daya tarik tersendiri
untuk menarik pangsa pasar. Yang merupakan kompetitor kuat adalah
SD AL-Fauzien yang terletak didalam komplek perumahan Pesona
Depok.
Regulator
Merupakan pihak yang membuat peraturan-peraturan yang terkai
dengan tata ruang kota tersebut, terutama yang berkaitan dengan
gedung sekolah dalam hal ini adalah Dinas Tata Kota Pemerintah Kota
Depok dan standar bangunan yang telah ditetapkan oleh Al-Azhar.
Konsultan
Merupakan pihak konsultan proyek yang dipekerjakan oleh owner
sebagai pihak yang engestimasi, mendesain, dan mengawasi kegiatan
proyek. Untuk proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok ini yang
berlaku sebagai konsultan perencana adalah PT. Arkonin sebagai
21
konsultan
perencana
sedangkan
untuk
pengawasannya
langsung
diawasi oleh pihak owner.
Customer
Merupakan pihak yang mengguanakan produk dari proyek ini, dan yang
berlaku sebagai costumer adalah siswa SD yang bersekolah di SD Islam
AlAzhar Depok.
Tabel 5 Analisis Stakeholder
Stakeholder
Role of
Project
Level of
Influence
YPI
Pemilik
Sangat
Al-Azhar
Proyek
Tinggi
Bank
Pinjaman
Tinggi
PT. AIG Life
Asuransi
PT.WKC
Pemkot
Laporan
persetujuan
proyek
Sedang
Mendapatkan premi dari
nilai proyek
Kontrak kerja, dan
rapat
Kontraktor
Tinggi
Proyek dikembangkan
sesuai desain
Kontrak kerja,
rapat dan laoran
pertanggung
jawaban
Pemerintah
Tinggi
Desain sesuai dengan
peraturan yang berlaku
Rapat dan
sosialisasi
Konsultan
Tinggi
Proyek yang
dikembangkan sesuai
dengan keinginan
pemilik proyek.
Kontrak kerja,
rapat dan laporan
pertanggng
jawaban.
Tinggi
Mendapatkan pendidikan Sumber
yang berkualitas
pendapatan
Depok
Perencanan
Masyarakat
Stakeholder
Relationship
SD Islam Al-Azhar Depok
Dapat memberikan
kualitas pembelajaran
yang baik, dan
memberikan
keuntungan kepada
organisasi
Pengembalian modal
dari owner tepat waktu
dan mendapatkan bunga
dari pinjaman
Bukopin
PT. Arkonin
Successful indicator
Pengguna
Kontrak kerja, dan
rapat
22
Grafik 4 Hubungan Stakeholder
3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar
Depok
Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun
bekerjasama dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila
pembiayaan dilakukan secara mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan
finansial akhirnya pembiayaaan pembangunan dilakukan dengan bekerjasama
dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan di sekolah swasta ini berasal dari
2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank. Pihak bank yang
bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya
investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan
memberikan modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan
ditambah modal kerja sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan
adalah Rp. 9,041,131,562.42. Sedangkan dari pihak bank mendapat modal
sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42.
23
Modal tersebut memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun,
kenaikan penerimaan 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per
tahun.
24
BAB IV
SKEMA PENANGANAN KASUS
4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan
Untuk melihat apakah pembangunan ini layak/ tidak layak dijalankan
berikut ini dilakukan analisa-analisa apakah investasi terhadap Sekolah ini
memberikan keuntungan dalam waktu yang singkat/sewajarnya. Penghitungan
yang digunakan dalam pembahasan ini adalah penghitungan kriteria investasi.
Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang
diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan
total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis.
Dalam
mengukur
atau
menilai
pembangunan
SD
Islam
Al
Azhar
menggunakan beberapa kriteria penilaian yaitu NPV (Net Preset Value), IRR
(Internal Rate of Return), dan Payback Period.
Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan
25
Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek
26
Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal
Jadi pada studi kasus pembiayaan pembangunan SD Islam Al Azhar,
membutuhkan Dana Awal mencapai angka Rp 17 Miliyar dengan rincian seperti
yang telah dijabarkan di atas. Untuk perhitungan selanjutnya, nilai bunga
pinjaman bank sebesar 15% per tahun, kenaikan penerimaan (Cash Inflow)
sebesar 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional sekolah tiap tahunnya
mencapai 5%.
Sedangkan berikut ini merupakan proyeksi Rencana Penerimaan SD Al
Azhar yang diperoleh dari pelaksanaan fungsi fasilitas pendidikan.
27
Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan
Rencana penerimaan pada tahun ketujuh sampai dengan tahun kelima
belas mengalami kenaikan 10% dari tahun sebelumnya.
28
Dan berikut ini merupakan rencana Pengeluaran yang merupakan rincian
dari biaya operasional sekolah, gaji guru dan pegawai, seragam sekolah dan
biaya operasional lainnya.
Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran
29
30
31
Pada rencana pengeluaran diatas dapat diketahui bahwa pengeluaran
untuk tahun ketujuh sampai tahun kelimabelas mengalami kenaikan sebesar 5%
dari tahun sebelumnya.
Untuk aliran cash flow telah direncanakan sebagai berikut:
32
Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow
33
Dari rincian tabel diatas maka dapat dilakukan perhitungan ringkas
mengenai Laba Bersih, Present Value, IRR, NPV dan Payback Period.
Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period
Tabel diatas merupakan hasil dari perhitungan Laba Bersih, Present Value,
IRR, NPV dan Payback Period. Pada tahun pertama sampai tahun kelima, laba
bersih dari proyek pembangunan SD Islam Al Azhar mengalami nilai konstan di
angka Rp 45.000.000,00, sementara pada tahun ke enam sampai seterusnya
mengalami peningkatan.
34
IRR yang didapatkan mencapai nilai 26,76%, lebih tinggi bila dibandingkan
dengan suku bunga pinjaman bank yang hanya 15% dan NPV mencapai nilai Rp
33juta. Sedangkan Payback Period yang didapatkan dari hasil perhitungan
adalah 11 tahun.
Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun
4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan
Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan
35
Untuk pemilihan sumber pembiayaan yang relevan, terdapat beberapa
opsi seperti yang dijelaskan pada tabel di atas.
1. 60% modal sendiri dan 40% pinjaman bank. Dalam opsi ini, IRR akan lebih
tinggi dibandingkan opsi lainnya, yaitu sebesar 28,63%. Semakin tinggi
IRR dan NPV, maka keuntungan akan semakin besar. Namun karena
keterbatasan kemampuan finansial yang dmiliki pihak Yayasan AL-Azhar,
maka opsi ini tidak dapat digunakan.
2. 50% modal sendiri dan 50% pinjaman bank. Opsi ini adalah sumber
pembiayaan yang digunakan dalam proyek pembangunan SD Islam AlAzhar. Dengan IRR sebesar 26.76% dan NPV Rp. 33,528,932,988,88. IRR
ini sudah melebihi suku bunga bank sebesar 15%.
a. IRR
26,76%
b. NPV
>
Suku Bunga Rata-Rata
>
15%
>
0
(positif)
Payback period adalah jangka pengembalian uang dalam waktu tertentu.
Pada proyek ini payback periodnya adalah 11 tahun.
3. 40% modal sendiri dan 60% pinjaman bank. Opsi terakhir ini memiliki IRR
dan NPV yang paling rendah dibandingkan opsi lainnya. Selain itu payback
periodnya paling lama yaitu 12 tahun. Yayasan memiliki kemampuan
finansial lebih besar dari 40%, sehingga opsi ini tidak digunakan dalam
proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok.
4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan
Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum
proyek pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik
dilihat dari NPV dan IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat
menlunasi pinjaman bank dalam waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan
memberikan
keuntungan
yang
signifikan.
Namun
masalah
pembiayaan
pembangunan yang dialami adalah pihak yayasan tidak mampu mensupport
dana secara penuh. Sehingga berikut merupakan pilihan-pilihan skenario yang
dapat diterapkan:
1. Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50
2. Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60
36
BAB V
PENUTUP
5.1 Kesimpulan
Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun
bekerjasama dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila
pembiayaan dilakukan secara mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan
finansial akhirnya pembiayaaan pembangunan dilakukan dengan bekerjasama
dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan di sekolah swasta ini berasal dari
2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank. Pihak bank yang
bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya
investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan
memberikan modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan
ditambah modal kerja sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan
adalah Rp. 9,041,131,562.42. Sedangkan dari pihak bank mendapat modal
sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42. Modal tersebut
memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun, kenaikan penerimaan
10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per tahun.
Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum
proyek pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik
dilihat dari NPV dan IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat
melunasi pinjaman bank dalam waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan
memberikan keuntungan yang signifikan.
◦
IRR
>
Suku Bunga Rata-Rata
26,76%
>
15%
◦
NPV
>
0
◦
Payback Period = 11 tahun
(positif)
Namun masalah pembiayaan pembangunan yang dialami adalah pihak
yayasan tidak mampu mensupport dana secara penuh. Sehingga berikut
merupakan pilihan-pilihan skenario yang dapat diterapkan:
Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50
Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60
37
5.2 Rekomendasi
Nilai IRR dapat ditingkatkan apabila Yayasan bisa memberikan modal yang
lebih besar dari 50% pembiayaan pembangunannya. Namun karena kemampuan
finansial yang tidak mencukupi untuk dari 50%, meningkatkan IRR bisa dilakukan
selain dari meminjam pada bank, yaitu dengan cara kerjasama dengan pihak
alumni di Yayasan Al-Azhar yang telah ada. Selain itu, kerjasama dengan pihak
perusahaan swasta dapat dilakukan untuk pembiayaan pembangunan SD Islam
Al-Azhar ini.
38
DAFTAR PUSTAKA
Budi Santoso, Eko. 2013. Kriteria Investasi Layak. Soft File Mata Kuliah
Pembiayaan Pembangunan. PWK-ITS
Solikin, Ikin. tanpa tahun. Capital Budgeting (Analisis Keputusan Investasi
Jangka Panjang)
Akmaludin Sahid, Ahmad dkk. 2009