SISTEM FLAT Dalam sistem skewed pyramid
SISTEM FLAT
Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok + bunga dalam cicilan setiap bulan, flat (sama)
selama periode KPR tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali perubahan bunga sangat
ekstrim). Karena itu bunga KPR dengan sistem flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga
KPR dengan sistem anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga
flat hanya 8 – 9 persen.
Contoh, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen,
maka angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran
bunga (Rp100 juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda =
Rp2.777.780 + Rp708.334 = Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus Anda bayar selama 36
bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan
pelunasan dikenai penalti.
Bunga flat banyak diterapkan dalam penyaluran kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah
jarang dipakai. KPR dengan bunga flat cocok untuk mereka yang berpenghasilan tetap.
Mengambil KPR dengan bunga flat sebaiknya dilakukan saat bunga pasar cenderung bergejolak,
dan periodenya dibatasi 3 – 5 tahun.
SISTEM ANUITAS
Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir periode KPR. Yang
berubah porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun
(annual) meskipun saldo utang pokok (KPR) berkurang setiap bulan. Nilai cicilan dihitung dari
faktor bunga yang terdapat dalam tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.
Misalnya, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, bunga 15 persen, periode 3 tahun (36 bulan),
menurut sistem anuitas cicilan yang harus Anda bayar pada tahun pertama adalah
Rp3.649.808/bulan. Yaitu, angsuran pokok Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel).
Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan menurut sistem anuitas berdasarkan contoh di atas
adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar.
Kalau bunga pasar berubah, cicilan KPR juga akan berubah (bertambah atau berkurang).
Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan bunga baru. Dengan demikian cicilan KPR
Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.
SISTEM EFEKTIF
Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan,
sehingga tiap bulan porsi angsuran bunga dan pokok utang berubah sesuai perubahan saldo KPR.
Total bunga yang dibayar nasabah selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang
sama, lebih kecil daripada sistem anuitas (lihat tabel).
Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan
terhadap fluktuasi bunga pasar ketimbang sistem anuitas. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR
bulan berikutnya langsung ikut naik. Bahwa banyak bank menawarkan KPR dengan bunga
efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu, misalnya satu tahun, itu lebih untuk
tujuan promosi.
Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun,
porsi angsuran pokok utang pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran
bunganya sangat besar. Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi
angsuran bunga mengecil, porsi angsuran pokok membesar.
Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif tidak dikenai
pinalti, karena bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR
dengan sistem bunga anuitas dan efektif cocok untuk konsumen berpendapatan fleksibel seperti
pedagang, kaum profesional, atau karyawan yang memiliki penghasilan sampingan, dan bagus
diambil saat kecenderungan bunga pasar stabil atau menurun.
Contoh Perhitungan Bunga Kredit Flat, Efektif, dan Anuitas
Misalkan Anda mengambil kredit di bank sebesar Rp 12 juta dengan masa cicilan 12 bulan dan
bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh perhitungan berikut menggunakan bunga flat
6%, bunga efektif 12%, dan bunga anuitas sebesar 12%.
1. Bunga Flat
Rumus:
total Bunga = P x I x N
bunga perbulan = total bunga / B
besar angsuran = (P + total bunga) / B
* P : Pokok kredit
* I : Suku bunga per tahun
* N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun
* B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan
Perhitungan Bunga Flat :
Total Bunga = Rp 12.000.000 × 0,06 × 1 = Rp 720.000
Bunga per Bulan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000
Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000
2. Bunga Efektif
Rumus : Bunga per Bulan = SA x I/12
* SA : Saldo Akhir Periode
* I : Suku bunga per tahun
Perhitungan Bunga Bank Efektif :
Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000
Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000
3. Bunga Anuitas
Rumus : Angsuran Bulanan = P x I/12 x 1/(1-(1+i/12)m)
* P : PokokKredit
* I : Suku bunga per tahun
* m : Jumlah periode pembayaran (bulan)
Perhitungan Bunga Bank :
Angsuran bulanan = Rp 12.000.000×12%/12×1/1-(1/(1+12%/12)12 )
= Rp 1.066.183,519
Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok + bunga dalam cicilan setiap bulan, flat (sama)
selama periode KPR tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali perubahan bunga sangat
ekstrim). Karena itu bunga KPR dengan sistem flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga
KPR dengan sistem anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga
flat hanya 8 – 9 persen.
Contoh, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen,
maka angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran
bunga (Rp100 juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda =
Rp2.777.780 + Rp708.334 = Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus Anda bayar selama 36
bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan
pelunasan dikenai penalti.
Bunga flat banyak diterapkan dalam penyaluran kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah
jarang dipakai. KPR dengan bunga flat cocok untuk mereka yang berpenghasilan tetap.
Mengambil KPR dengan bunga flat sebaiknya dilakukan saat bunga pasar cenderung bergejolak,
dan periodenya dibatasi 3 – 5 tahun.
SISTEM ANUITAS
Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir periode KPR. Yang
berubah porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun
(annual) meskipun saldo utang pokok (KPR) berkurang setiap bulan. Nilai cicilan dihitung dari
faktor bunga yang terdapat dalam tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan.
Misalnya, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, bunga 15 persen, periode 3 tahun (36 bulan),
menurut sistem anuitas cicilan yang harus Anda bayar pada tahun pertama adalah
Rp3.649.808/bulan. Yaitu, angsuran pokok Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel).
Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan menurut sistem anuitas berdasarkan contoh di atas
adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar.
Kalau bunga pasar berubah, cicilan KPR juga akan berubah (bertambah atau berkurang).
Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan bunga baru. Dengan demikian cicilan KPR
Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.
SISTEM EFEKTIF
Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan,
sehingga tiap bulan porsi angsuran bunga dan pokok utang berubah sesuai perubahan saldo KPR.
Total bunga yang dibayar nasabah selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang
sama, lebih kecil daripada sistem anuitas (lihat tabel).
Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan
terhadap fluktuasi bunga pasar ketimbang sistem anuitas. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR
bulan berikutnya langsung ikut naik. Bahwa banyak bank menawarkan KPR dengan bunga
efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu, misalnya satu tahun, itu lebih untuk
tujuan promosi.
Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun,
porsi angsuran pokok utang pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran
bunganya sangat besar. Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi
angsuran bunga mengecil, porsi angsuran pokok membesar.
Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif tidak dikenai
pinalti, karena bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR
dengan sistem bunga anuitas dan efektif cocok untuk konsumen berpendapatan fleksibel seperti
pedagang, kaum profesional, atau karyawan yang memiliki penghasilan sampingan, dan bagus
diambil saat kecenderungan bunga pasar stabil atau menurun.
Contoh Perhitungan Bunga Kredit Flat, Efektif, dan Anuitas
Misalkan Anda mengambil kredit di bank sebesar Rp 12 juta dengan masa cicilan 12 bulan dan
bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh perhitungan berikut menggunakan bunga flat
6%, bunga efektif 12%, dan bunga anuitas sebesar 12%.
1. Bunga Flat
Rumus:
total Bunga = P x I x N
bunga perbulan = total bunga / B
besar angsuran = (P + total bunga) / B
* P : Pokok kredit
* I : Suku bunga per tahun
* N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun
* B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan
Perhitungan Bunga Flat :
Total Bunga = Rp 12.000.000 × 0,06 × 1 = Rp 720.000
Bunga per Bulan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000
Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000
2. Bunga Efektif
Rumus : Bunga per Bulan = SA x I/12
* SA : Saldo Akhir Periode
* I : Suku bunga per tahun
Perhitungan Bunga Bank Efektif :
Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000
Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000
3. Bunga Anuitas
Rumus : Angsuran Bulanan = P x I/12 x 1/(1-(1+i/12)m)
* P : PokokKredit
* I : Suku bunga per tahun
* m : Jumlah periode pembayaran (bulan)
Perhitungan Bunga Bank :
Angsuran bulanan = Rp 12.000.000×12%/12×1/1-(1/(1+12%/12)12 )
= Rp 1.066.183,519