Kajian Hukum Eksekusi Hak Tanggungan atas Tanah dalam Rangka Menjamin Kepastian Hukum kepada Kreditur, (Studi Kasus pada PT Bank SUMUT KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas)
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah menempati posisi yang sangat penting dalam pembangunan. Oleh
karena itu, tanah kemudian ditempatkan sebagai modal bagi pembangunan.
Sebagai modal yang sangat penting dalam pembangunan maka kompleksnya
masalah pertanahan dapat menghambat proses pembangunan yang sedang berjalan.
Untuk menghindari hambatan-hambatan yang kemungkinan timbul maka salah
satu langkah yang dilakukan adalah pembaruan hukum pertanahan nasional.
Salah satu upaya pembaharuan hukum pertanahan nasional yang dilakukan
adalah dengan lahirnya UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah yang dikenal dengan
Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT). Lahirnya Undang-undang Hak
Tanggungan menunjukkan bahwa lembaga jaminan atas tanah juga mengalami
unifikasi karena sebelum lahirnya Undang-undang Hak tanggungan terdapat
dualisme hukum jaminan atas tanah di Indonesia. Dualisme yang dimaksud adalah
keberadaan hipotik sebagai lembaga yang berasal dari hukum tanah barat dan
credietverband sebagai lembaga yang berasal dari hukum adat.
Bagi masyarakat, baik perorangan maupun badan usaha yang berusaha
meningkatkan kebutuhan komsumtif atau produktif sangat membutuhkan
pendanaan dari bank sebagai salah satu sumber dana yang di antaranya dalam
bentuk perkreditan, agar mampu mencukupi dalam mendukung usahanya.
Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan dalam proses pembangunan,
Universitas Sumatera Utara
sudah semestinya jika pemberi dan penerima kreditur serta pihak lain yang terkait
mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat agar dapat
memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan sebagai
upaya mengantisipasi timbulnya resiko bagi kreditur pada masa yang akan datang,
untuk usaha tersebut dapat menggunakan jasa perbankan.
Berdasarkan Pasal 8 Undang - Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang
Perbankan, disebutkan bahwa dalam pemberian kredit, bank harus mempunyai
keyakinan atau kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya
sesuai dengan yang diperjanjikan dengan maksud bahwa bank harus melakukan
penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan praktek
usaha dari debitur untuk memenuhi prestasinya. Lembaga jaminan oleh lembaga
perbankan dianggap paling efektif dan aman adalah tanah dengan jaminan hak
tanggungan. Hal itu didasari adanya kemudahan dalam mengidentifikasi obyek hak
tanggungan, jelas dan pasti eksekusinya, disamping itu hutang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan harus dibayar terlebih dahulu dari tagihan lainnya dengan
uang hasil pelelangan tanah yang menjadi obyek hak tanggungan.1
Hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain. Dalam arti, jika debitur cidera janji, kreditor
pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang
dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor yang lain.2
1
Agus Yudha Hernoko, Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Penunjang
Kegiatan Perkreditas Perbankan Nasional Surabaya: Tesis, Pascasarjana, UNAIR, 1998, hal.7
2
Andrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta : Sinar Grafika, 2012, hal 5
Universitas Sumatera Utara
Pada hak tanggungan sebagai salah satu hak penguasaan atas tanah yang
bersifat perseroangan terdapat pihak yang menguasai adalah pihak kreditur secara
yuridis atas tanah yang dijaminkan oleh debitur. Pada hak tanggungan, pihak
kreditur mempunyai hak untuk menjual lelang untuk mengambil pelunasan utang
jika debitur wansprestasi.3
Menurut ketentuan pasal 1 ayat (1) UU NO. 4 Tahun 1996 tentang hak
tanggungan yang di maksud dengan hak tanggungan adalah :“Hak tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya di
sebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang di bebankan kepada hak atas
tanah sebagai mana dimaksud dengan Undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda -benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang di utamakan kepada kreditur terhadap
kreditur-kreditur lainnya”.4
Dari ketentuan di atas, maka Hak Tanggungan pada dasarnya hanya di
bebankan kepada hak atas tanah dan juga seringkali terdapat benda-benda
diatasnya bisa berupa bangunan, tanaman dan hasil-hasil lainnya yang secara tetap
merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan sebagaimana yang
dimaksud dalam perjanjian yang dibuat bersama sebelumnya. Menurut pasal 4 ayat
(1) UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, obyek hak tanggungan harus
berupa hak atas tanah yang dapat di alihkan oleh pemegang haknya yang berupa
Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, serta Hak Pakai Atas
3
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak katas Tanah , Jakarta : Penerbit Kencana,
2011, hal 412
4
Undang-undang no. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
Universitas Sumatera Utara
Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut
sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga di bebani Hak Tanggungan.5 Dalam
UUHT diuraikan bahwa tidak semua hak atas tanah dapat dibebani dengan hak
tanggungan. Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani dengan tanggungan hanyalah
hak-hak primer.6 Pemanfaatan lembaga eksekusi Hak Tanggungan dengan
demikian merupakan cara percepatan pelunasan piutang agar dana yang telah
dikeluarkan itu dapat segera kembali kepada kreditur (bank), dan dana tersebut
dapat digunakan dalam perputaran roda perekonomian.
Sebagai lembaga jaminan, Hak Tanggungan menurut ketentuan Pasal 1
ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (selanjutnya disingkat
dengan UUHT), adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lain.7 Biasanya Eksekusi Hak Tanggungan bukanlah merupakan
eksekusi riil, akan tetapi yang berhubungan dengan penjualan cara lelang obyek
Hak Tanggungan, dan apabila ada sisanya dikembalikan kepada debitur.
5
Eugenia Liliawati Muljono, Tinjauan Yuridis Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan dalam Kaitannya dengan Pemberian Kredit oleh Perbankan, Jakarta,
Harvarindo, 2003, hal 86
6
Irma Devita Purnamasari, Hukum Jaminan Perbankan, Bandung : Penerbit Kaifa, 2011,
hal 40
7
Kansil, Pokok-Pokok Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah Jakarta: Pustaka Sinar
Harapan, 1997, hal.19-20
Universitas Sumatera Utara
Akhir-akhir ini, berbagai proses pelaksanaan-pelaksanaan Eksekusi atas
Hak Tanggungan sebagaI jaminan kredit masih banyak memiliki berbagai kendalakendala dalam praktek yang justru menjadi pemicu terkendalanya perlindungan
akan kepentingan pihak Kreditur atas Hak Tanggungan tersebut. Misalnya,
seseorang
debitur
sebagai
pihak
yang
memberikan
Hak
Tanggungan
mempermasalahkan jumlah besarnya hutang yang di jaminkan dengan Hak
Tanggungan, dan alasan-alasan seperti ini sudah menjadi suatu hal yang tidak
asing lagi dilakukan oleh debitur sebagai alasan dan upaya-upaya untuk
menghambat pelaksanaan Eksekusi atas Hak Tanggungan tersebut. Seperti yang
terjadi Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit masih ada
beberapa kendala yang menjadi hambatan. Debitur pemberi Hak Tanggungan
mempermasalahkan jumlah besarnya hutang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan, dan alasan-alasan ini selalu dipakai sebagai alasan menghambat
eksekusi Hak Tanggungan. Selain itu, dalam praktek sering dijumpai Debitur
keberatan dan tidak bersedia secara sukarela mengosongkan obyek Hak
Tanggungan itu bahkan berusaha mempertahankan dengan mencari perpanjangan
kredit atau melalui gugatan perlawanan eksekusi Hak Tanggungan kepada
Pengadilan Negeri yang tujuannya untuk menunda eksekusi Hak Tanggungan
tersebut, sikap seperti ini jelas mengganggu tatanan kepastian penegakkan hukum
yang mengakibatkan runtuhnya keefektifan jaminan Hak Tanggungan.
Merujuk rumusan Pasal 6, proses eksekusi dilakukan tanpa campur tangan
atau melalui pengadilan, dengan kata lain tak perlu meminta fiat eksekusi dari
ketua pengadilan negeri. Hak dari pemegang hak tanggungan pertama untuk
menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri adalah hak berdasarkan
Universitas Sumatera Utara
Undang-Undang (Pasal 6 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah),jadi
tanpa perjanjian pun hak itu sudah lahir. Berbeda pula dengan ketentuan Pasal 11
ayat (2) huruf e Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Berdasarkan aturan
ini, akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji- janji. Misalnya janji
bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas
kekuasaan sendiri objek hak tanggungan jika debitur cedera janji. Suatu janji
belum ada jika kedua belah pihak belum bersepakat. Pada prakteknya tidak selalu
eksekusi jaminan bisa berjalan baik padahal salahsatu ciri hak tanggungan adalah
mudah dan pasti pelaksanaannya sebagaimana penjelasan UUHT nomor 3 huruf d.
Persoalan yang dihadapi oleh pihak bank selaku kreditur dalam menggunakan Hak
Tanggungan sebagai jaminan kredit bank adalah mengenai eksekusi Hak
Tanggungan jika nasabah wanprestasi, tidak menjalankan kewajibannya. 8
Selain itu juga, dalam praktek kerap sering di jumpai adanya Debitur yang
keberatan dan tidak bersedia secara sukarela mengosongkan obyek Hak
Tanggungan sebagaimana yang ada dalam perjanjian yang dibuat sebelumnya
bahkan banyak sekali debitur berusaha untuk mempertahankan dengan mencari
perpanjangan kredit atau melalui gugatan perlawanan Eksekusi Hak Tanggungan
kepada Pengadilan yang tujuannya untuk menunda-nunda bahkan membatalkan
proses Ekeskusi Hak Tanggungan tersebut. Sikap seperti ini jelas mengganggu
tatanan
kepastian
dalam
upaya
penegakan
hukum
di
Indonesia
yang
mengakibatkan runtuhnya keaktifan dan fungsi, maksud dan tujuan adanya
8
Rachmadi Usman, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah , Jakarta,
Djambatan, 1999, hal 48
Universitas Sumatera Utara
jaminan Hak Tanggungan. Dalam proses pemberian kredit, sering terjadi bahwa
pihak Kreditur di rugikan ketika pihak debitur melakukan suatu wanprestasi
sehingga di perlukan suatu aturan hukum dalam pelaksanaan pembebanan Hak
Tanggungan yang tertuang dalam suatu perjanjian kredit, yang bertujuan untuk
memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi pihak-pihak terkait,
khususnya dari pihak kreditur yang memberikan pinjaman kredit kepada Debitur
dengan kata lain yaitu apabila Debitur melakukan suatu bentuk perbuatan
Wanprestasi atau tidak memenuhi kewajibannya apa yang harus dilakukan oleh
Pemerintah yang jelas-jelas adalah sebagai Pelaksana dan Pembuat UndangUndang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
Dari uraian latar belakang tersebut diatas, penulis ingin lebih mengetahui
dan mendalami permasalahan mengenai pengelolaan hutan tersebut, sehingga hal
itu melatar belakangi penulisan skripsi yang diberi judul: “Kajian hukum eksekusi
hak tanggungan atas tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum kepada
kreditur, studi kasus pada PT Bank SUMUT KCP Sosa Kabupaten Padang
Lawas.”
B. Perumusan Masalah
Adapun permasalahan yang diajukan dalam penelitian skripsi ini adalah
sebagai berikut:
1. Bagaimana pelaksanaan eksekusi hak tanggungan di dalam praktek dan akibat
hukumnya?
2. Bagaimana hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi hak tanggungan
Studi pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas?
Universitas Sumatera Utara
3. Bagaimana upaya hukum yang dapat diajukan oleh debitur/ Pemberi Hak
Tanggungan Pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas?
C. Tujuan Penulisan
Tujuan penelitian skripsi yang akan penulis lakukan adalah:
1. Untuk mengetahui pelaksanaan eksekusi hak tanggungan di dalam praktek dan
akibat hukumnya.
2. Untuk mengetahui hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi hak
tanggungan Studi pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas.
3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dapat diajukan oleh debitur/ Pemberi
Hak Tanggungan Pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas.
D. Manfaat Penulisan
Kegiatan penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat, baik secara
teoritis maupun secara praktis.
1. Manfaat Teoritis
Hasil penelitian diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan
informasi bagi para akademisi dalam perkembangan ilmu pengetahuan tentang
hokum jaminan dan kiranya dapat dijadikan bahan kajian lebih lanjut bagi para
akademisi dan masyarakat umum serta kiranya dapat memberi manfaat guna
menambah khasanah ilmu pengetahuan khususnya dalam ilmu hukum jaminan.
2. Manfaat Praktis
Pembahasan ini diharapkan dapat bermanfaat bagi para kreditur sebagai pihak
Universitas Sumatera Utara
yang memberikan fasilitas kredit agar lebih memperhatikan dan meningkatkan
prinsip kehatian-hatian dan kiranya dapat menjadi masukan bagi para
akademisi maupun praktisi.
D. Keaslian Penulisan
Adapun judul skripsi ini adalah kajian hukum eksekusi hak tanggungan
atas tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum kepada kreditur, studi kasus
pada PT Bank SUMUT KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas merupakan judul
skripsi yang belum pernah ditulis sebelumnya, sehingga tulisan ini asli dalam hal
tidak ada judul yang sama. Dengan demikian, keaslian skripsi ini dapat
dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
E. Metode Penelitian
Dalam suatu penelitian guna menemukan dan mengembangkan kejelasan
dari sebuah pengetahuan maka diperlukan metode penelitian. Karena dengan
menggunakan metode penelitian akan memberikan kemudahan dalam mencapai
tujuan dari penelitian maka penulis menggunakan metode penelitian yakni :
1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang diterapkan adalah memakai penelitian dengan metode
penulisan dengan yuridis normatif (penelitian hukum normatif), yaitu
penelitian yang mengacu kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagai pijakan normatif.9
9
Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT RajaGrafindo
Persada, Jakarta, 2013, hlm 163
Universitas Sumatera Utara
2. Sumber Data
Seperti dikemukakan sebelumnya bahwa penelitian ini menggunakan metode
penelitian hukum normatif, oleh karena itu maka upaya untuk memperoleh data
dalam penelitian ini dilakukan dengan cara melakukan penelitian kepustakaan,
yaitu mengumpulkan data baik yang bersifat bahan hukum primer, sekunder
maupun tersier seperti doktrin-doktrin dan perundangundangan atau kaedah
hukum yang berkaitan dengan penelitian ini.
Bahan atau data yang dicari berupa data sekunder yang terdiri dari:
a. Bahan hukum primer yaitu bahan-bahan hukum yang isinya mempunyai
kekuatan mengikat kepada masyarakat. Dalam penelitian ini antara lain
KUH Perdata, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria, UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan
Tanah dan Undang - Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
b. Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang isinya menjelaskan
mengenai bahan hukum primer. Dalam penelitian ini adalah buku-buku,
makalah, artikel dari surat kabar, majalah, dan internet.10
c. Bahan hukum tersier yaitu bahan-bahan hukum yang mendukung atau
melengkapi data primer dan data sekunder, seperti: kamus, kamus hukum,
jurnal, makalah, diktat dan lain sebagainya.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara : penelitian kepustakaan
(Library Research). Dalam hal ini mengumpulkan penelitian atas sumber10
Ibid, hlm 51-52
Universitas Sumatera Utara
sumber atau bahan-bahan tertulis berupa buku-buku karangan para sarjana dan
ahli hukum yang bersifat teoritis ilmiah yang berkaitan dengan masalah yang
akan dibahas dalam penulisan skripsi ini. Beberapa data juga diperoleh dari PT
Bank SUMUT KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas melalui wawancara
dengan bapak Syamsul Rizal Rangkuti, SE selaku Kepala Cabang.
4. Analisis Data
Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah analisis kualitatif,
yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya
dianalisis secara kualitatif untuk mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas
dan hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi. Metode kualitatif dilakukan
guna mendapatkan data yang bersifat deskriptif berupa data-data yang akan diteliti.
G. Sistematika Penulisan
Skripsi ini diuraikan dalam 5 bab, dan tiap-tiap bab berbagi atas beberapa
sub-sub bab, untuk mempermudah dalam memaparkan materi dari skripsi ini yang
dapat digambarkan sebagai berikut :
BAB I
:
PENDAHULUAN
Bab ini merupakan gambaran umum yang berisi tentang Latar
Belakang Masalah, Perumusan Masalah, Tujuan Penulisan dan
Manfaat Penulisan, Keaslian Penulisan, Metode Penelitian, dan
Sistematika Penulisan.
BAB II :
KETENTUAN
UNDANG-UNDANG
HAK TANGGUNGAN
MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM KEPADA KREDITUR Bab
ini berisikan tentang Pengertian dan Ciri-ciri Hak Tanggungan,
Universitas Sumatera Utara
Subyek dan Obyek Hak Tanggungan, Beberapa hal yang perlu
diperhatikan oleh Kreditur terhadap obyek Hak Tanggungan,
Hukum Jaminan Hak Atas Tanah pada umumnya dan Hak
Tanggungan Atas Tanah Menurut UU No. 4 Tahun 1996.
BAB III
:
PROSES
EKSEKUSI
HAK
TANGGUNGAN
SEBAGAI
MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM KEPADA KREDITUR
Bab ini berisikan tentang Pengertian Eksekusi, Macam-Macam
Eksekusi Hak Tanggungan, Proses Eksekusi Hak Tanggungan Yang
di
Lakukan Oleh Bank-Bank Swasta Maupun Bank-Bank
Pemerintah dan Tata Cara Eksekusi Hak Tanggungan.
BAB IV
:
PELAKSANAAN EKSEKUSI
HAK
TANGGUNGAN ATAS
TANAH DALAM MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM KEPADA
KREDITUR STUDI PADA PT BANK SUMUT KCP SOSA
KABUPATEN PADANG LAWAS
Bab ini berisi tentang Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Di
Dalam Praktek dan Akibat Hukumnya, Hambatan-Hambatan Dalam
Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Studi Pada PT Bank Sumut
KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas dan Upaya Hukum yang dapat
diajukan oleh Debitur/ Pemberi Hak Tanggungan Pada PT Bank
Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas.
BAB V
:
KESIMPULAN DAN SARAN
Universitas Sumatera Utara
Merupakan
bab
penutup
dari
seluruh
rangkaian
bab-bab
sebelumnya, yang berisikan kesimpulan yang dibuat berdasarkan
uraian skripsi ini, yang dilengkapi dengan saran-saran.
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah menempati posisi yang sangat penting dalam pembangunan. Oleh
karena itu, tanah kemudian ditempatkan sebagai modal bagi pembangunan.
Sebagai modal yang sangat penting dalam pembangunan maka kompleksnya
masalah pertanahan dapat menghambat proses pembangunan yang sedang berjalan.
Untuk menghindari hambatan-hambatan yang kemungkinan timbul maka salah
satu langkah yang dilakukan adalah pembaruan hukum pertanahan nasional.
Salah satu upaya pembaharuan hukum pertanahan nasional yang dilakukan
adalah dengan lahirnya UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah yang dikenal dengan
Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT). Lahirnya Undang-undang Hak
Tanggungan menunjukkan bahwa lembaga jaminan atas tanah juga mengalami
unifikasi karena sebelum lahirnya Undang-undang Hak tanggungan terdapat
dualisme hukum jaminan atas tanah di Indonesia. Dualisme yang dimaksud adalah
keberadaan hipotik sebagai lembaga yang berasal dari hukum tanah barat dan
credietverband sebagai lembaga yang berasal dari hukum adat.
Bagi masyarakat, baik perorangan maupun badan usaha yang berusaha
meningkatkan kebutuhan komsumtif atau produktif sangat membutuhkan
pendanaan dari bank sebagai salah satu sumber dana yang di antaranya dalam
bentuk perkreditan, agar mampu mencukupi dalam mendukung usahanya.
Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan dalam proses pembangunan,
Universitas Sumatera Utara
sudah semestinya jika pemberi dan penerima kreditur serta pihak lain yang terkait
mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat agar dapat
memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan sebagai
upaya mengantisipasi timbulnya resiko bagi kreditur pada masa yang akan datang,
untuk usaha tersebut dapat menggunakan jasa perbankan.
Berdasarkan Pasal 8 Undang - Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang
Perbankan, disebutkan bahwa dalam pemberian kredit, bank harus mempunyai
keyakinan atau kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya
sesuai dengan yang diperjanjikan dengan maksud bahwa bank harus melakukan
penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan praktek
usaha dari debitur untuk memenuhi prestasinya. Lembaga jaminan oleh lembaga
perbankan dianggap paling efektif dan aman adalah tanah dengan jaminan hak
tanggungan. Hal itu didasari adanya kemudahan dalam mengidentifikasi obyek hak
tanggungan, jelas dan pasti eksekusinya, disamping itu hutang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan harus dibayar terlebih dahulu dari tagihan lainnya dengan
uang hasil pelelangan tanah yang menjadi obyek hak tanggungan.1
Hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur-kreditur lain. Dalam arti, jika debitur cidera janji, kreditor
pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang
dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor yang lain.2
1
Agus Yudha Hernoko, Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Penunjang
Kegiatan Perkreditas Perbankan Nasional Surabaya: Tesis, Pascasarjana, UNAIR, 1998, hal.7
2
Andrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta : Sinar Grafika, 2012, hal 5
Universitas Sumatera Utara
Pada hak tanggungan sebagai salah satu hak penguasaan atas tanah yang
bersifat perseroangan terdapat pihak yang menguasai adalah pihak kreditur secara
yuridis atas tanah yang dijaminkan oleh debitur. Pada hak tanggungan, pihak
kreditur mempunyai hak untuk menjual lelang untuk mengambil pelunasan utang
jika debitur wansprestasi.3
Menurut ketentuan pasal 1 ayat (1) UU NO. 4 Tahun 1996 tentang hak
tanggungan yang di maksud dengan hak tanggungan adalah :“Hak tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya di
sebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang di bebankan kepada hak atas
tanah sebagai mana dimaksud dengan Undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda -benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang di utamakan kepada kreditur terhadap
kreditur-kreditur lainnya”.4
Dari ketentuan di atas, maka Hak Tanggungan pada dasarnya hanya di
bebankan kepada hak atas tanah dan juga seringkali terdapat benda-benda
diatasnya bisa berupa bangunan, tanaman dan hasil-hasil lainnya yang secara tetap
merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan sebagaimana yang
dimaksud dalam perjanjian yang dibuat bersama sebelumnya. Menurut pasal 4 ayat
(1) UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, obyek hak tanggungan harus
berupa hak atas tanah yang dapat di alihkan oleh pemegang haknya yang berupa
Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, serta Hak Pakai Atas
3
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak katas Tanah , Jakarta : Penerbit Kencana,
2011, hal 412
4
Undang-undang no. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
Universitas Sumatera Utara
Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut
sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga di bebani Hak Tanggungan.5 Dalam
UUHT diuraikan bahwa tidak semua hak atas tanah dapat dibebani dengan hak
tanggungan. Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani dengan tanggungan hanyalah
hak-hak primer.6 Pemanfaatan lembaga eksekusi Hak Tanggungan dengan
demikian merupakan cara percepatan pelunasan piutang agar dana yang telah
dikeluarkan itu dapat segera kembali kepada kreditur (bank), dan dana tersebut
dapat digunakan dalam perputaran roda perekonomian.
Sebagai lembaga jaminan, Hak Tanggungan menurut ketentuan Pasal 1
ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (selanjutnya disingkat
dengan UUHT), adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lain.7 Biasanya Eksekusi Hak Tanggungan bukanlah merupakan
eksekusi riil, akan tetapi yang berhubungan dengan penjualan cara lelang obyek
Hak Tanggungan, dan apabila ada sisanya dikembalikan kepada debitur.
5
Eugenia Liliawati Muljono, Tinjauan Yuridis Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan dalam Kaitannya dengan Pemberian Kredit oleh Perbankan, Jakarta,
Harvarindo, 2003, hal 86
6
Irma Devita Purnamasari, Hukum Jaminan Perbankan, Bandung : Penerbit Kaifa, 2011,
hal 40
7
Kansil, Pokok-Pokok Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah Jakarta: Pustaka Sinar
Harapan, 1997, hal.19-20
Universitas Sumatera Utara
Akhir-akhir ini, berbagai proses pelaksanaan-pelaksanaan Eksekusi atas
Hak Tanggungan sebagaI jaminan kredit masih banyak memiliki berbagai kendalakendala dalam praktek yang justru menjadi pemicu terkendalanya perlindungan
akan kepentingan pihak Kreditur atas Hak Tanggungan tersebut. Misalnya,
seseorang
debitur
sebagai
pihak
yang
memberikan
Hak
Tanggungan
mempermasalahkan jumlah besarnya hutang yang di jaminkan dengan Hak
Tanggungan, dan alasan-alasan seperti ini sudah menjadi suatu hal yang tidak
asing lagi dilakukan oleh debitur sebagai alasan dan upaya-upaya untuk
menghambat pelaksanaan Eksekusi atas Hak Tanggungan tersebut. Seperti yang
terjadi Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit masih ada
beberapa kendala yang menjadi hambatan. Debitur pemberi Hak Tanggungan
mempermasalahkan jumlah besarnya hutang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan, dan alasan-alasan ini selalu dipakai sebagai alasan menghambat
eksekusi Hak Tanggungan. Selain itu, dalam praktek sering dijumpai Debitur
keberatan dan tidak bersedia secara sukarela mengosongkan obyek Hak
Tanggungan itu bahkan berusaha mempertahankan dengan mencari perpanjangan
kredit atau melalui gugatan perlawanan eksekusi Hak Tanggungan kepada
Pengadilan Negeri yang tujuannya untuk menunda eksekusi Hak Tanggungan
tersebut, sikap seperti ini jelas mengganggu tatanan kepastian penegakkan hukum
yang mengakibatkan runtuhnya keefektifan jaminan Hak Tanggungan.
Merujuk rumusan Pasal 6, proses eksekusi dilakukan tanpa campur tangan
atau melalui pengadilan, dengan kata lain tak perlu meminta fiat eksekusi dari
ketua pengadilan negeri. Hak dari pemegang hak tanggungan pertama untuk
menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri adalah hak berdasarkan
Universitas Sumatera Utara
Undang-Undang (Pasal 6 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah),jadi
tanpa perjanjian pun hak itu sudah lahir. Berbeda pula dengan ketentuan Pasal 11
ayat (2) huruf e Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Berdasarkan aturan
ini, akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji- janji. Misalnya janji
bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas
kekuasaan sendiri objek hak tanggungan jika debitur cedera janji. Suatu janji
belum ada jika kedua belah pihak belum bersepakat. Pada prakteknya tidak selalu
eksekusi jaminan bisa berjalan baik padahal salahsatu ciri hak tanggungan adalah
mudah dan pasti pelaksanaannya sebagaimana penjelasan UUHT nomor 3 huruf d.
Persoalan yang dihadapi oleh pihak bank selaku kreditur dalam menggunakan Hak
Tanggungan sebagai jaminan kredit bank adalah mengenai eksekusi Hak
Tanggungan jika nasabah wanprestasi, tidak menjalankan kewajibannya. 8
Selain itu juga, dalam praktek kerap sering di jumpai adanya Debitur yang
keberatan dan tidak bersedia secara sukarela mengosongkan obyek Hak
Tanggungan sebagaimana yang ada dalam perjanjian yang dibuat sebelumnya
bahkan banyak sekali debitur berusaha untuk mempertahankan dengan mencari
perpanjangan kredit atau melalui gugatan perlawanan Eksekusi Hak Tanggungan
kepada Pengadilan yang tujuannya untuk menunda-nunda bahkan membatalkan
proses Ekeskusi Hak Tanggungan tersebut. Sikap seperti ini jelas mengganggu
tatanan
kepastian
dalam
upaya
penegakan
hukum
di
Indonesia
yang
mengakibatkan runtuhnya keaktifan dan fungsi, maksud dan tujuan adanya
8
Rachmadi Usman, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah , Jakarta,
Djambatan, 1999, hal 48
Universitas Sumatera Utara
jaminan Hak Tanggungan. Dalam proses pemberian kredit, sering terjadi bahwa
pihak Kreditur di rugikan ketika pihak debitur melakukan suatu wanprestasi
sehingga di perlukan suatu aturan hukum dalam pelaksanaan pembebanan Hak
Tanggungan yang tertuang dalam suatu perjanjian kredit, yang bertujuan untuk
memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi pihak-pihak terkait,
khususnya dari pihak kreditur yang memberikan pinjaman kredit kepada Debitur
dengan kata lain yaitu apabila Debitur melakukan suatu bentuk perbuatan
Wanprestasi atau tidak memenuhi kewajibannya apa yang harus dilakukan oleh
Pemerintah yang jelas-jelas adalah sebagai Pelaksana dan Pembuat UndangUndang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
Dari uraian latar belakang tersebut diatas, penulis ingin lebih mengetahui
dan mendalami permasalahan mengenai pengelolaan hutan tersebut, sehingga hal
itu melatar belakangi penulisan skripsi yang diberi judul: “Kajian hukum eksekusi
hak tanggungan atas tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum kepada
kreditur, studi kasus pada PT Bank SUMUT KCP Sosa Kabupaten Padang
Lawas.”
B. Perumusan Masalah
Adapun permasalahan yang diajukan dalam penelitian skripsi ini adalah
sebagai berikut:
1. Bagaimana pelaksanaan eksekusi hak tanggungan di dalam praktek dan akibat
hukumnya?
2. Bagaimana hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi hak tanggungan
Studi pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas?
Universitas Sumatera Utara
3. Bagaimana upaya hukum yang dapat diajukan oleh debitur/ Pemberi Hak
Tanggungan Pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas?
C. Tujuan Penulisan
Tujuan penelitian skripsi yang akan penulis lakukan adalah:
1. Untuk mengetahui pelaksanaan eksekusi hak tanggungan di dalam praktek dan
akibat hukumnya.
2. Untuk mengetahui hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi hak
tanggungan Studi pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas.
3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dapat diajukan oleh debitur/ Pemberi
Hak Tanggungan Pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas.
D. Manfaat Penulisan
Kegiatan penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat, baik secara
teoritis maupun secara praktis.
1. Manfaat Teoritis
Hasil penelitian diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan
informasi bagi para akademisi dalam perkembangan ilmu pengetahuan tentang
hokum jaminan dan kiranya dapat dijadikan bahan kajian lebih lanjut bagi para
akademisi dan masyarakat umum serta kiranya dapat memberi manfaat guna
menambah khasanah ilmu pengetahuan khususnya dalam ilmu hukum jaminan.
2. Manfaat Praktis
Pembahasan ini diharapkan dapat bermanfaat bagi para kreditur sebagai pihak
Universitas Sumatera Utara
yang memberikan fasilitas kredit agar lebih memperhatikan dan meningkatkan
prinsip kehatian-hatian dan kiranya dapat menjadi masukan bagi para
akademisi maupun praktisi.
D. Keaslian Penulisan
Adapun judul skripsi ini adalah kajian hukum eksekusi hak tanggungan
atas tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum kepada kreditur, studi kasus
pada PT Bank SUMUT KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas merupakan judul
skripsi yang belum pernah ditulis sebelumnya, sehingga tulisan ini asli dalam hal
tidak ada judul yang sama. Dengan demikian, keaslian skripsi ini dapat
dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
E. Metode Penelitian
Dalam suatu penelitian guna menemukan dan mengembangkan kejelasan
dari sebuah pengetahuan maka diperlukan metode penelitian. Karena dengan
menggunakan metode penelitian akan memberikan kemudahan dalam mencapai
tujuan dari penelitian maka penulis menggunakan metode penelitian yakni :
1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang diterapkan adalah memakai penelitian dengan metode
penulisan dengan yuridis normatif (penelitian hukum normatif), yaitu
penelitian yang mengacu kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagai pijakan normatif.9
9
Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT RajaGrafindo
Persada, Jakarta, 2013, hlm 163
Universitas Sumatera Utara
2. Sumber Data
Seperti dikemukakan sebelumnya bahwa penelitian ini menggunakan metode
penelitian hukum normatif, oleh karena itu maka upaya untuk memperoleh data
dalam penelitian ini dilakukan dengan cara melakukan penelitian kepustakaan,
yaitu mengumpulkan data baik yang bersifat bahan hukum primer, sekunder
maupun tersier seperti doktrin-doktrin dan perundangundangan atau kaedah
hukum yang berkaitan dengan penelitian ini.
Bahan atau data yang dicari berupa data sekunder yang terdiri dari:
a. Bahan hukum primer yaitu bahan-bahan hukum yang isinya mempunyai
kekuatan mengikat kepada masyarakat. Dalam penelitian ini antara lain
KUH Perdata, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria, UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan
Tanah dan Undang - Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
b. Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang isinya menjelaskan
mengenai bahan hukum primer. Dalam penelitian ini adalah buku-buku,
makalah, artikel dari surat kabar, majalah, dan internet.10
c. Bahan hukum tersier yaitu bahan-bahan hukum yang mendukung atau
melengkapi data primer dan data sekunder, seperti: kamus, kamus hukum,
jurnal, makalah, diktat dan lain sebagainya.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara : penelitian kepustakaan
(Library Research). Dalam hal ini mengumpulkan penelitian atas sumber10
Ibid, hlm 51-52
Universitas Sumatera Utara
sumber atau bahan-bahan tertulis berupa buku-buku karangan para sarjana dan
ahli hukum yang bersifat teoritis ilmiah yang berkaitan dengan masalah yang
akan dibahas dalam penulisan skripsi ini. Beberapa data juga diperoleh dari PT
Bank SUMUT KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas melalui wawancara
dengan bapak Syamsul Rizal Rangkuti, SE selaku Kepala Cabang.
4. Analisis Data
Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah analisis kualitatif,
yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya
dianalisis secara kualitatif untuk mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas
dan hasilnya tersebut dituangkan dalam bentuk skripsi. Metode kualitatif dilakukan
guna mendapatkan data yang bersifat deskriptif berupa data-data yang akan diteliti.
G. Sistematika Penulisan
Skripsi ini diuraikan dalam 5 bab, dan tiap-tiap bab berbagi atas beberapa
sub-sub bab, untuk mempermudah dalam memaparkan materi dari skripsi ini yang
dapat digambarkan sebagai berikut :
BAB I
:
PENDAHULUAN
Bab ini merupakan gambaran umum yang berisi tentang Latar
Belakang Masalah, Perumusan Masalah, Tujuan Penulisan dan
Manfaat Penulisan, Keaslian Penulisan, Metode Penelitian, dan
Sistematika Penulisan.
BAB II :
KETENTUAN
UNDANG-UNDANG
HAK TANGGUNGAN
MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM KEPADA KREDITUR Bab
ini berisikan tentang Pengertian dan Ciri-ciri Hak Tanggungan,
Universitas Sumatera Utara
Subyek dan Obyek Hak Tanggungan, Beberapa hal yang perlu
diperhatikan oleh Kreditur terhadap obyek Hak Tanggungan,
Hukum Jaminan Hak Atas Tanah pada umumnya dan Hak
Tanggungan Atas Tanah Menurut UU No. 4 Tahun 1996.
BAB III
:
PROSES
EKSEKUSI
HAK
TANGGUNGAN
SEBAGAI
MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM KEPADA KREDITUR
Bab ini berisikan tentang Pengertian Eksekusi, Macam-Macam
Eksekusi Hak Tanggungan, Proses Eksekusi Hak Tanggungan Yang
di
Lakukan Oleh Bank-Bank Swasta Maupun Bank-Bank
Pemerintah dan Tata Cara Eksekusi Hak Tanggungan.
BAB IV
:
PELAKSANAAN EKSEKUSI
HAK
TANGGUNGAN ATAS
TANAH DALAM MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM KEPADA
KREDITUR STUDI PADA PT BANK SUMUT KCP SOSA
KABUPATEN PADANG LAWAS
Bab ini berisi tentang Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Di
Dalam Praktek dan Akibat Hukumnya, Hambatan-Hambatan Dalam
Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Studi Pada PT Bank Sumut
KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas dan Upaya Hukum yang dapat
diajukan oleh Debitur/ Pemberi Hak Tanggungan Pada PT Bank
Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas.
BAB V
:
KESIMPULAN DAN SARAN
Universitas Sumatera Utara
Merupakan
bab
penutup
dari
seluruh
rangkaian
bab-bab
sebelumnya, yang berisikan kesimpulan yang dibuat berdasarkan
uraian skripsi ini, yang dilengkapi dengan saran-saran.
Universitas Sumatera Utara