Analisis Yuridis Kekuatan Hukum atas Sertipikat Rumah Susun Hunian atau Campuran Pasca Terbitnya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 (Studi di Kota Medan )
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS SERTIPIKAT
RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)
TESIS
Oleh
M. RIDWAN
117011145 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS SERTIPIKAT
RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
M. RIDWAN
117011145 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
:
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
:
:
:
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS
SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU
CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANGUNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI
KOTA MEDAN)
M. RIDWAN
117011145
KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi,
Pembimbing
(Notaris Syafnil Gani, SH, MKn)
Dekan,
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 19 April 2017
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 19 April 2017
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum
4. Dr. Rosnidar Sembiring, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
M. RIDWAN
Nim
:
117011145
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS
SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU
CAMPURAN
PASCA
TERBITNYA
UNDANGUNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA
MEDAN)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : M. RIDWAN
Nim : 117011145
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan
masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang
jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangnan rumah susun dapat
mengurangi penggunaan tanah. Pembangunan Rumah Susun, terutama di wilayah
perkotaan merupakan suatu keharusan, sebagai akibat terbatasnya tanah untuk
perumahan tersebut dan permintaan akan papan yang semakin tinggi. Berdasarkan
pada latar belakang masalah di atas, maka dirumuskan beberapa masalah yang harus
dibahas dalam penelitian adalah sebagai berikut. Bagaimana peraturan yang mengatur
status kepemilikan sertipikat hak atas tanah satuan rumah susun hunian atau
campuran dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah susun, Apakah
permasalahan yang timbul dalam penghunian dan perpanjangan rumah susun,
Bagaimana tanggung jawab para pemilik satuan rumah susun dengan sistem strata
title dalam pemeliharaan hak atas tanah dan bangunan serta fasilitas rumah susun.
Penelitian ini dilakukan melalui pendekatan yuridis normatif yang bersifat
pendekatan deskriptif. Sumber data penelitian ini diperoleh dari penelitian
kepustakaan. Kemudian dianalisi dengan menggunakan analisis kualitatif yang
memaparkan sekaligus menganalisis data yang penting dan data yang tidak penting
kemudian ditarik suatu kesimpulan agar mendapatkan jawaban dari permasalahan
yang ada dalam hal ini digunakan metodede duktif-induktif.
Pengaturan kepemilikan hak atas tanah satuan rumah susun untuk penghuni
sama terhadap kepemilikan hak atas tanah satuan rumah susun untuk pemilik, yang
berbeda hanya untuk campuran, karena yang campuran bisa saja menyewa atau sewa
beli. Masalah yang timbul dalam peralihan kepemilikan atau perpanjangan rumah
susun adalah masalah tanah bersama maka nama pemegang hak atas tanah yang
tercantum dalam Sertipikat dan Buku Tanah Hak atas Tanah Bersama tidak berlaku
lagi dan pemegang hak atas tanah bersamanya yang baru adalah pemegang sertipikat
baik berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Hak Pakai dan masalah
perpanjangan hak atas tanah rumah susun Hak Guna Bangunan tersebut dapat berupa
Hak Guna Bangunan murni di atas tanah negara, di atas tanah Hak Milik, atau di atas
tanah Hak Pengelolaan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 52 Peraturan Pemerintah
Nomor 4 Tahun 1988 tersebut, jika tiba waktunya perpanjangan hak atas tanah
dilakukan, maka Perhimpunan. Tanggung jawab pemilik dan hunian atau campuran
dalam satuan rumah susun adalah membentuk perhimpunan yang diatur dalam Pasal
74 ayat 1 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, membayar
Pajak Bumi dan Bangunan terhadap satuan rumah susun tersebut, membayar iuran
pengelolaan dan premi asuransi kebakaran dan memelihara rumah susun dan
lingkungannya termasuk bagian benda dan tanah bersama.
Kata Kunci : Sertipikat, Satuan Rumah Susun, Hunian, Campuran.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Building high rise is one of the alternatives for problem solving the need for
housing and settlement, especially in urban area which population grows rapidly;
therefore, building high rise is a must since there the is limitation in land area and
the increasing demand for boards. The research problems were as follows: how
about regulation which regulated the status of the ownership of land right certificate
of residential or mixture high rise units in Law No. 20/2011 on High Rise, how about
the problems in residential high rise and its renewal, and how about the
responsibility of its ownership in strata title system in maintaining land and building
rights and the high rise facility.
The research used juridical descriptive normative method. The data were
gathered by conducting library research and important and unimportant data were
analyzed qualitatively. The conclusion was drawn deductively and inductively.
The regulation of lana right ownership of high rise for settlers had the same
function as high rise for its owner. The difference lies in its mixture (tenancy or
leasing). The problem in the transfer of title or the renewal of high rise is about
collective land so that the name of the land owner in the collective lqnd right
certificate and book is invalid. The new collective land owners become the certificate
holders as ownership, building right, and the right of use. The problem of the renewal
of the land rights of high rise is that the building rights can be the building rights
purely on the state land, on the land rights, or on the right of management. According
to article 52 of the government regulation No 4/1988, when the time for the renewal
of land rights has come, the responsibility of the owners and the residents or the
mixture of them in high rise units is by establishing an association as stipulated in
article 74, paragraph 1 of law No 20/2011 on high rise and paying tax land and
buildings erected on it for the high rise, paying dues of management and premium of
fire insurance, and maintaining high rise and its environment, including joint
property and land.
Keywords: Certificate, High Rise Unit, Residence, Mixture
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji Dan Syukur Penulis Ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas Segala
pernyertaan
dan
berkat-Nya
Penulis
dapat
memulai,
melaksanakan,
dan
menyelesaikan masa perkuliahan di Fakultas Hukum Program Studi Magister
Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan atas izin-Nya lah penulis dapat
menyelesaikan penulisan tesis yang berjudul “ANALISIS YURIDIS KEKUATAN
HUKUM ATAS SERTIPIKAT SATUAN RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU
CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANG-UNDANG NO. 20 TAHUN 2011
(STUDI DI KOTA MEDAN)”. telah dapat diselesaikan. Penulisan tesis ini
merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan
(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena itu, ucapan terimakasih yang sebesarbesarnya kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H, MS, CN., Ibu Dr. T.
Keizerina Devi A. S.H, CN, M.Hum., dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH.,
M.Hum, selaku komisi pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan
bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih kepada :
1.
Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan selama menyelesaikan
pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
2.
Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
selama menyelesaikan pendidikan ini.
3.
Ibu Dr. T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum, selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
iii
Universitas Sumatera Utara
memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan
tesis ini.
4.
Bapak Dr. Edy Ikhsan, SH, MA, selaku Sekretaris Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan
tesis ini.
5.
Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan, bimbingan serta
arahan yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti proses kegiatan
perkuliahan.
6.
Seluruh staff/ pegawai di Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada
penulis selama ini dalam menjalankan pendidikan.
Kemudian juga, terimakasih kepada semua pihak yang telah berkenan
memberi masukan dan saran yang sangat membangun dalam penulisan tesis ini sejak
kolokium, seminar hasil, sampai ujian tertutup, sehingga penulisan tesis ini menjadi
lebih sempurna dan terarah.
Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penulisan ini jauh dari sempurna,
namun penulis berharap kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua
pihak, terutama dalam hal pembagian warisan secara Adat.
Ahir Kata Penulis berdoa agar Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan
kasih sayang serta berkat yang melimpah dan rahmat-Nya Kepada Kita. Amin.
Medan, April 2017
Penulis,
M. Ridwan
iv
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
M. Ridwan. SH
Tempat/Tanggal Lahir
:
Kayulaut, 3 Juli 1966
Agama
:
Islam
Jenis Kelamin
:
Laki-Laki
Umur
:
50 Tahun
Kewarganegaraan
:
Indonesia
Nama Ayah
:
Alm. Khoiruddin Lubis
Nama Ibu
:
Hj. Roslina Nasution
:
SD Negeri Kayulaut Tahun 1979
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar
Sekolah Menengah Pertama:
SMP Negeri Kayulaut Tahun 1982
Sekolah Menengah Atas
:
SMA Negeri 2 Medan Tahun 1985
Universitas Setara I (S1)
:
Al Azhar / Ilmu Hukum Tahun 1999
Universitas Setara II (S2)
:
Program Studi Magister Kenotariatan FH USU 2017
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ...........................................................................................................
i
ABSTRACT .........................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..........................................................................
v
DAFTAR ISI........................................................................................................
vi
BAB I
PENDAHULUAN ............................................................................
1
A. Latar Belakang ............................................................................
1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 11
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 12
E. Keaslian Penelitian...................................................................... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi..................................................... 14
1.
Kerangka Teori .................................................................... 14
2.
Konsepsi............................................................................... 22
G. Metode Penelitian........................................................................ 24
BAB II
1.
Sifat dan Metode Pendekatan............................................... 25
2.
Sumber Data......................................................................... 26
3.
Alat Pengumpulan Data ....................................................... 27
4.
Analisis Data ........................................................................ 28
PERATURAN
YANG
MENGATUR
STATUS
KEPEMILIKAN SERTIPIKAT HAK ATAS SATUAN
RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN ........................ 30
A. Tinjauan Tentang Rumah Susun ................................................. 30
1.
Pengertian Rumah Susun ..................................................... 30
2.
Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun.............................. 36
3.
Tujuan Pembangunan Rumah Susun ................................... 39
vi
Universitas Sumatera Utara
4.
Penerapan Asas Dalam Hukum Tanah Pada Konsep
Rumah Susun ....................................................................... 43
5.
Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang
Pokok Agraria ...................................................................... 46
B. Sertipikat Satuan Rumah Susun .................................................. 48
C. Sistem Strata Title....................................................................... 55
BAB III
PERMASALAHAN YANG TIMBUL DALAM PENGHUNIAN
DAN PERPANJANGAN RUMAH SUSUN................................... 64
A. Hak Atas Tanah Untuk Pembangunan Rumah Susun Dan
Subjeknya.................................................................................... 64
1.
Hak Milik ............................................................................ 64
2.
Hak Guna Bangunan ........................................................... 66
3.
Hak Pakai ............................................................................. 69
4.
Hak Pengelolaan ................................................................. 71
B. Penerapan Asas Nasionalitas Dalam Perundang-undangan
Indonesia ..................................................................................... 73
C. Lahirnya Sertipikat Hak Atas Tanah Bersama Dan Sertipikat
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun......................................... 81
1.
Proses Pembangunan Dan Sertipikat Rumah Susun Oleh
Penyelenggara Pembangunan .............................................. 81
2.
Pemilik Rumah Susun Dan Perhimpunan Penghuni Rumah
Susun.................................................................................... 99
D. Masalah Perpanjangan Hak Atas Tanah Bersama Rumah
Susun Atas Nama Penyelenggara Pembangunan Oleh
Perhimpunan Penghuni Rumah Susun ........................................ 104
1.
Masalah Perpanjangan Hak Guna Bangunan, Hak Guna
Usaha Dan Hak Pakai Berdasarkan Putusan Mahkamah
Konstitusi Nomor 21/PUU-V/2007 ..................................... 104
2.
Hak Penyelenggara Pembangunan Atas Tanah Bersama
Rumah Susun Setelah Sertipikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun Diterbitkan Dan Dialihkan Kepada Pembeli 108
vii
Universitas Sumatera Utara
3.
BAB IV
Perpanjangan Hak Atas Tanah Oleh Perhimpunan
Penghuni Rumah Susun ....................................................... 114
TANGGUNG JAWAB PARA PEMILIK SATUAN RUMAH
SUSUN DENGAN SISTEM STRATA TITLE DALAM
PEMELIHARAAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
SERTA FASILITAS RUMAH SUSUN.......................................... 122
A. Hak dan Kewajiban Pemilik Rumah Susun atas Bangunan dan
Fasilitas Rumah Susun ................................................................ 122
1.
Hak Dan Kewajiban Atas Bangunan ................................... 123
2.
Hak Dan Kewajiban Atas Pajak Bumi Dan Bangunan
(PBB) ................................................................................... 129
B. Akibat Hukum Atas Kepemilikan Bersama Terhadap Fasilitas
Umum Rumah Susun Dengan Sistem Strara Title ..................... 130
C. Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun ............................ 133
BAB V
1.
Fungsi Dan Tujuan............................................................... 134
2.
Keanggotaan Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah
Susun.................................................................................... 136
KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 140
A. Kesimpulan ................................................................................. 140
B. Saran............................................................................................ 141
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 143
viii
Universitas Sumatera Utara
RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)
TESIS
Oleh
M. RIDWAN
117011145 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS SERTIPIKAT
RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
M. RIDWAN
117011145 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
:
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
:
:
:
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS
SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU
CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANGUNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI
KOTA MEDAN)
M. RIDWAN
117011145
KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)
Ketua Program Studi,
Pembimbing
(Notaris Syafnil Gani, SH, MKn)
Dekan,
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 19 April 2017
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 19 April 2017
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum
4. Dr. Rosnidar Sembiring, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
:
M. RIDWAN
Nim
:
117011145
Program Studi
:
Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis
:
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS
SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU
CAMPURAN
PASCA
TERBITNYA
UNDANGUNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA
MEDAN)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : M. RIDWAN
Nim : 117011145
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan
masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang
jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangnan rumah susun dapat
mengurangi penggunaan tanah. Pembangunan Rumah Susun, terutama di wilayah
perkotaan merupakan suatu keharusan, sebagai akibat terbatasnya tanah untuk
perumahan tersebut dan permintaan akan papan yang semakin tinggi. Berdasarkan
pada latar belakang masalah di atas, maka dirumuskan beberapa masalah yang harus
dibahas dalam penelitian adalah sebagai berikut. Bagaimana peraturan yang mengatur
status kepemilikan sertipikat hak atas tanah satuan rumah susun hunian atau
campuran dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah susun, Apakah
permasalahan yang timbul dalam penghunian dan perpanjangan rumah susun,
Bagaimana tanggung jawab para pemilik satuan rumah susun dengan sistem strata
title dalam pemeliharaan hak atas tanah dan bangunan serta fasilitas rumah susun.
Penelitian ini dilakukan melalui pendekatan yuridis normatif yang bersifat
pendekatan deskriptif. Sumber data penelitian ini diperoleh dari penelitian
kepustakaan. Kemudian dianalisi dengan menggunakan analisis kualitatif yang
memaparkan sekaligus menganalisis data yang penting dan data yang tidak penting
kemudian ditarik suatu kesimpulan agar mendapatkan jawaban dari permasalahan
yang ada dalam hal ini digunakan metodede duktif-induktif.
Pengaturan kepemilikan hak atas tanah satuan rumah susun untuk penghuni
sama terhadap kepemilikan hak atas tanah satuan rumah susun untuk pemilik, yang
berbeda hanya untuk campuran, karena yang campuran bisa saja menyewa atau sewa
beli. Masalah yang timbul dalam peralihan kepemilikan atau perpanjangan rumah
susun adalah masalah tanah bersama maka nama pemegang hak atas tanah yang
tercantum dalam Sertipikat dan Buku Tanah Hak atas Tanah Bersama tidak berlaku
lagi dan pemegang hak atas tanah bersamanya yang baru adalah pemegang sertipikat
baik berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Hak Pakai dan masalah
perpanjangan hak atas tanah rumah susun Hak Guna Bangunan tersebut dapat berupa
Hak Guna Bangunan murni di atas tanah negara, di atas tanah Hak Milik, atau di atas
tanah Hak Pengelolaan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 52 Peraturan Pemerintah
Nomor 4 Tahun 1988 tersebut, jika tiba waktunya perpanjangan hak atas tanah
dilakukan, maka Perhimpunan. Tanggung jawab pemilik dan hunian atau campuran
dalam satuan rumah susun adalah membentuk perhimpunan yang diatur dalam Pasal
74 ayat 1 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, membayar
Pajak Bumi dan Bangunan terhadap satuan rumah susun tersebut, membayar iuran
pengelolaan dan premi asuransi kebakaran dan memelihara rumah susun dan
lingkungannya termasuk bagian benda dan tanah bersama.
Kata Kunci : Sertipikat, Satuan Rumah Susun, Hunian, Campuran.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Building high rise is one of the alternatives for problem solving the need for
housing and settlement, especially in urban area which population grows rapidly;
therefore, building high rise is a must since there the is limitation in land area and
the increasing demand for boards. The research problems were as follows: how
about regulation which regulated the status of the ownership of land right certificate
of residential or mixture high rise units in Law No. 20/2011 on High Rise, how about
the problems in residential high rise and its renewal, and how about the
responsibility of its ownership in strata title system in maintaining land and building
rights and the high rise facility.
The research used juridical descriptive normative method. The data were
gathered by conducting library research and important and unimportant data were
analyzed qualitatively. The conclusion was drawn deductively and inductively.
The regulation of lana right ownership of high rise for settlers had the same
function as high rise for its owner. The difference lies in its mixture (tenancy or
leasing). The problem in the transfer of title or the renewal of high rise is about
collective land so that the name of the land owner in the collective lqnd right
certificate and book is invalid. The new collective land owners become the certificate
holders as ownership, building right, and the right of use. The problem of the renewal
of the land rights of high rise is that the building rights can be the building rights
purely on the state land, on the land rights, or on the right of management. According
to article 52 of the government regulation No 4/1988, when the time for the renewal
of land rights has come, the responsibility of the owners and the residents or the
mixture of them in high rise units is by establishing an association as stipulated in
article 74, paragraph 1 of law No 20/2011 on high rise and paying tax land and
buildings erected on it for the high rise, paying dues of management and premium of
fire insurance, and maintaining high rise and its environment, including joint
property and land.
Keywords: Certificate, High Rise Unit, Residence, Mixture
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji Dan Syukur Penulis Ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas Segala
pernyertaan
dan
berkat-Nya
Penulis
dapat
memulai,
melaksanakan,
dan
menyelesaikan masa perkuliahan di Fakultas Hukum Program Studi Magister
Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan atas izin-Nya lah penulis dapat
menyelesaikan penulisan tesis yang berjudul “ANALISIS YURIDIS KEKUATAN
HUKUM ATAS SERTIPIKAT SATUAN RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU
CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANG-UNDANG NO. 20 TAHUN 2011
(STUDI DI KOTA MEDAN)”. telah dapat diselesaikan. Penulisan tesis ini
merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan
(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat
diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena itu, ucapan terimakasih yang sebesarbesarnya kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H, MS, CN., Ibu Dr. T.
Keizerina Devi A. S.H, CN, M.Hum., dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH.,
M.Hum, selaku komisi pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan
bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih kepada :
1.
Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan selama menyelesaikan
pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
2.
Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
selama menyelesaikan pendidikan ini.
3.
Ibu Dr. T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum, selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
iii
Universitas Sumatera Utara
memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan
tesis ini.
4.
Bapak Dr. Edy Ikhsan, SH, MA, selaku Sekretaris Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan
tesis ini.
5.
Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan, bimbingan serta
arahan yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti proses kegiatan
perkuliahan.
6.
Seluruh staff/ pegawai di Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada
penulis selama ini dalam menjalankan pendidikan.
Kemudian juga, terimakasih kepada semua pihak yang telah berkenan
memberi masukan dan saran yang sangat membangun dalam penulisan tesis ini sejak
kolokium, seminar hasil, sampai ujian tertutup, sehingga penulisan tesis ini menjadi
lebih sempurna dan terarah.
Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penulisan ini jauh dari sempurna,
namun penulis berharap kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua
pihak, terutama dalam hal pembagian warisan secara Adat.
Ahir Kata Penulis berdoa agar Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan
kasih sayang serta berkat yang melimpah dan rahmat-Nya Kepada Kita. Amin.
Medan, April 2017
Penulis,
M. Ridwan
iv
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
M. Ridwan. SH
Tempat/Tanggal Lahir
:
Kayulaut, 3 Juli 1966
Agama
:
Islam
Jenis Kelamin
:
Laki-Laki
Umur
:
50 Tahun
Kewarganegaraan
:
Indonesia
Nama Ayah
:
Alm. Khoiruddin Lubis
Nama Ibu
:
Hj. Roslina Nasution
:
SD Negeri Kayulaut Tahun 1979
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar
Sekolah Menengah Pertama:
SMP Negeri Kayulaut Tahun 1982
Sekolah Menengah Atas
:
SMA Negeri 2 Medan Tahun 1985
Universitas Setara I (S1)
:
Al Azhar / Ilmu Hukum Tahun 1999
Universitas Setara II (S2)
:
Program Studi Magister Kenotariatan FH USU 2017
v
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ...........................................................................................................
i
ABSTRACT .........................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ..........................................................................
v
DAFTAR ISI........................................................................................................
vi
BAB I
PENDAHULUAN ............................................................................
1
A. Latar Belakang ............................................................................
1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 11
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 12
E. Keaslian Penelitian...................................................................... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi..................................................... 14
1.
Kerangka Teori .................................................................... 14
2.
Konsepsi............................................................................... 22
G. Metode Penelitian........................................................................ 24
BAB II
1.
Sifat dan Metode Pendekatan............................................... 25
2.
Sumber Data......................................................................... 26
3.
Alat Pengumpulan Data ....................................................... 27
4.
Analisis Data ........................................................................ 28
PERATURAN
YANG
MENGATUR
STATUS
KEPEMILIKAN SERTIPIKAT HAK ATAS SATUAN
RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN ........................ 30
A. Tinjauan Tentang Rumah Susun ................................................. 30
1.
Pengertian Rumah Susun ..................................................... 30
2.
Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun.............................. 36
3.
Tujuan Pembangunan Rumah Susun ................................... 39
vi
Universitas Sumatera Utara
4.
Penerapan Asas Dalam Hukum Tanah Pada Konsep
Rumah Susun ....................................................................... 43
5.
Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang
Pokok Agraria ...................................................................... 46
B. Sertipikat Satuan Rumah Susun .................................................. 48
C. Sistem Strata Title....................................................................... 55
BAB III
PERMASALAHAN YANG TIMBUL DALAM PENGHUNIAN
DAN PERPANJANGAN RUMAH SUSUN................................... 64
A. Hak Atas Tanah Untuk Pembangunan Rumah Susun Dan
Subjeknya.................................................................................... 64
1.
Hak Milik ............................................................................ 64
2.
Hak Guna Bangunan ........................................................... 66
3.
Hak Pakai ............................................................................. 69
4.
Hak Pengelolaan ................................................................. 71
B. Penerapan Asas Nasionalitas Dalam Perundang-undangan
Indonesia ..................................................................................... 73
C. Lahirnya Sertipikat Hak Atas Tanah Bersama Dan Sertipikat
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun......................................... 81
1.
Proses Pembangunan Dan Sertipikat Rumah Susun Oleh
Penyelenggara Pembangunan .............................................. 81
2.
Pemilik Rumah Susun Dan Perhimpunan Penghuni Rumah
Susun.................................................................................... 99
D. Masalah Perpanjangan Hak Atas Tanah Bersama Rumah
Susun Atas Nama Penyelenggara Pembangunan Oleh
Perhimpunan Penghuni Rumah Susun ........................................ 104
1.
Masalah Perpanjangan Hak Guna Bangunan, Hak Guna
Usaha Dan Hak Pakai Berdasarkan Putusan Mahkamah
Konstitusi Nomor 21/PUU-V/2007 ..................................... 104
2.
Hak Penyelenggara Pembangunan Atas Tanah Bersama
Rumah Susun Setelah Sertipikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun Diterbitkan Dan Dialihkan Kepada Pembeli 108
vii
Universitas Sumatera Utara
3.
BAB IV
Perpanjangan Hak Atas Tanah Oleh Perhimpunan
Penghuni Rumah Susun ....................................................... 114
TANGGUNG JAWAB PARA PEMILIK SATUAN RUMAH
SUSUN DENGAN SISTEM STRATA TITLE DALAM
PEMELIHARAAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
SERTA FASILITAS RUMAH SUSUN.......................................... 122
A. Hak dan Kewajiban Pemilik Rumah Susun atas Bangunan dan
Fasilitas Rumah Susun ................................................................ 122
1.
Hak Dan Kewajiban Atas Bangunan ................................... 123
2.
Hak Dan Kewajiban Atas Pajak Bumi Dan Bangunan
(PBB) ................................................................................... 129
B. Akibat Hukum Atas Kepemilikan Bersama Terhadap Fasilitas
Umum Rumah Susun Dengan Sistem Strara Title ..................... 130
C. Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun ............................ 133
BAB V
1.
Fungsi Dan Tujuan............................................................... 134
2.
Keanggotaan Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah
Susun.................................................................................... 136
KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 140
A. Kesimpulan ................................................................................. 140
B. Saran............................................................................................ 141
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 143
viii
Universitas Sumatera Utara