DEPARTEMEN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM AGRARIA

KEPASTIAN HUKUM BAGI BANK SEBAGAI KREDITUR ATAS TANAH BELUM TERDAFTAR SEBAGAI AGUNAN PADA PT. BANK SUMUT CABANG GUNUNG TUA SKRIPSI

  Diajukan untuk melengkapi tugas – tugas dan memenuhi syarat – syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum

  Oleh : NIM : 110200041 SUENTA KARINA SIREGAR DEPARTEMEN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM AGRARIA FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2015

  KEPASTIAN HUKUM BAGI BANK SEBAGAI KREDITUR ATAS TANAH BELUM TERDAFTAR SEBAGAI AGUNAN PADA PT. BANK SUMUT CABANG GUNUNG TUA SKRIPSI Diajukan untuk melengkapi tugas – tugas dan memenuhi syarat – syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum Oleh : NIM : 110200041 SUENTA KARINA SIREGAR DEPARTEMEN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA PROGRAM KEKHUSUSAN AGRARIA Disetujui oleh : Ketua Departemen Hukum Administrasi Negara NIP. 19600214987032002 Suria Ningsih, S.H., M.Hum Pembimbing I Pembimbing II Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN NIP. 196112311987031023 NIP. 195813166143911002 Zaidar, SH.,M.Hum FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2015

  ABSTRAK Suenta Karina Siregar*) Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S.,CN**) Zaidar, S.H., M.Hum***)

  Bank mempunyai peranan penting dalam meningkatkan perkembangan ekonomi di masyarakat, berfungsi sebagai lembaga intermediasi yaitu menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan kembali dana tersebut kepada masyarakat uang membutuhkan dalam bentuk kredit. Namun kurangnya kesadaran masyarkat untuk mensertifikatkan tanahnya, membuat keterbatasan penyediaan jaminan oleh masyarakat guna memperoleh kredit yang diharapkan. Karena itu, pihak bank maringankan ketentuan yang harus dipenuhi oleh calon debitur yaitu khususnya dalam hal tanah, dengan menerima tanah yang belum terdaftar sebagai agunan jaminan kredit. Maka sudah semestinya Bank sebagai pihak pemberi kredit kepada calon debitur yang mengagunakan tanah yang belum terdaftar sebagai objek jaminan kredit mendapat perlindungan dan kepastian hukum melalui lembaga hak jaminan yang kuat.

  Permasalahan yang diajukan dalam pembahasan skripsi ini adalah bagaimana kedudukan tanah yang belum terdaftar sebagai onjek jaminan kredit, apa yang menjadi pertimbangan bank dalam menerima tanah yang belum terdaftar sebagai agunan kredit dan bagaimana kepastian hukum bagi bank sebagai kreditur atas tanah yang belum terdaftar sebagai agunan.

  Setelah dilakukan pembahasan dan penelitian maka diketahui tanah yang belum terdaftar dapat dijadikan sebagai agunan kredit dengan ketentusn yang diberikan bank adalah tanah yang diagunkan tersebut di atas kepemilikannya dalam bentuk Akta Peralihan Hak yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan fasilitas kredit yang diterima Debitur tidak lebih dari Rp. 50.000.000,-. Hanya dalam bentuk Akta Peralihan Hak yang diterima oleh Bank sebagai agunan. Bank menerima tanah yang belum terdaftar sebagai agunan jaminan kredit karena ada 2 (dua) alasan yang menjadi pertimbangan, yaitu pertama karena sesuai dengan visi dan misi dari bank itu sendiri yang ingin membantu dan mendorong pertumbuhan perekonomian dan pembangunan daerah dan pertimbangan yang kedua adalah karena kondisi pengetahuan masyarakat yang masih minim tentang peran perbankan serta kurangnya kesadaran masyarakat bahwa pentingnya mengurus pensertifikatan atas tanah hak milik mereka. Kepastian hukum bagi bank sebagai kreditur dalam menerima tanah yang belum terdaftar sebagai agunan sebenarnya tidak ada, karena dengan menerima tanah yang belum terdaftar sebagai agunan adalah mengandung resiko yang sangat besar hal itu dikarenakan tanah yang belum terdaftar kurang memiliki kekuatan eksekutorial. Hal dini yang hanya bisa dilakukan bank adalah memperkuat Prinsip

  5C (Character,Capacity, Capital, Collateral dan Condition Of Economy) terhadap calon Debitur. Kata Kunci : Kredit, Hak Atas Tanah Yang Belum Terdaftar, Agunan

  

• *) Mahasiswa/i Fakultas Hukum Unversitas Sumatera Utara **) Dosen Pembimbing I ***) Dosen Pembimbing II

  viii

KATA PENGANTAR

  Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT. yang telah melimpahkan rahmat, taufik dan hidayahnya, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul “Kepastian Hukum Bagi Bank Sebagai

  Kreditur Atas Tanah Yang Belum Terdaftar Sebagai Agunan Pada PT. Bank SUMUT Cabang Gunung Tua”. Skripsi ini merupkan salah satu syarat untuk

  menempuh ujian tingkat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak kekurangan, baik itu disebabkan literatur maupun pengetahuan penulis sehingga pembuatan skripsi ini jauh dari kata sempurna. Dengan lapang hati penulis selalu menerima kritik dan saran yang bersifat mendidik dan membangun dari berbagai pihak.

  Selama menyelesaikan skripsi ini, tentunya tidak terbatas dari abntuan, bimbingan dan arahan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, maka pada kesempatan ini penulis ingin megucakan terimakasih kepada : 1.

  Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

  2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

  3. Bapak Syafruddin Hasibuan, S.H., M.H.,DFM selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

  4. Bapak Dr. O.K. Saidin, S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

  5. Ibu Suria Ningsih, S.H., M.Hum selaku Ketua Departemen Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Unversitas Sumatera Utara.

  6. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., CN selaku Ketua Progam Kekhususan Hukum Agraria sekaligus merupakan Dosen Pembimbing I yang telah banyak meluangkan waktu dan penuh perhatian, memberikan petunjuk serta bimbingan, memberi nasihat dan motivasi kepada penulis dalam penyelesaian skripsi ini.

  7. Ibu Zaidar, S.H., M.Hum yang merupakan Dosen Pembimbing II yang telah banyak meluangkan waktu dan penuh perhatian, memberikan petunjuk serta bimbingan, memberi nasihat dan motivasi kepada penulis dalam penyelesaian skripsi ini.

  8. Ibu Mariati Zendrato, S.H., M.Hum sebagai Sekretaris Departemen Hukum Administrasi Negara dan sekaligus merupakan salah satu Dosen Program Kekhususan Hukum Agraria yang telah banyak memberikan pelajaran penting menyangkut Hukum Agraria yang sangat berguna bagi penulis.

  9. Bapak Affan Mukti, S.H., M.S selaku Dosen Penasehat Akademik penulis dan sekaligus merupakan salah satu Dosen Program Kekhususan Hukum Agraria yang telah banyak memberikan pelajaran penting menyangkut Hukum Agraria yang sangat berguna bagi penulis.

  10. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara seluruhnya yang telah mendidik dan membimbing penulis selama tujuh semester dalam menempuh pendidikan perkuliahan di Fakultas hukum

  

ii Universitas Sumatera Utara serta semua unsur staf administrasi di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

  11. Terimaksih kepada Bapak Toguan Siregar selaku Pimpinan dari PT. Bank SUMUT Cabang Gunung Tua, Kabupaten Padang Lawas Utara yang telah memberikan izin melakukan penelitian di Bank tersebut. Bapak Mansur Siregar bagian Pemasaran, Bapak Erwin Alimansyah Siregar bagian Adm & Peny. Kredit dan Bapak Eka Syahputra bagian Operasional pada PT.

  Bank SUMUT Cabang Gunung Tua yang telah banyak membantu selama melakukan penelitian.

  12. Teristimewa penulis ucapkan terimaksih yang tak terhingga kepada Ibunda tercinta, Almarhumah Magdalena Br. Ginting, S.P yang semasa hidupnya telah memberikan yang terbaik buat anak – anaknya, perjuangan dan perhatian yang takkan terlupakan bagi penulis. Terimaksih Mama, Doa Ku tak kan pernah putus untuk mu.

  13. Teristimewa juga penulis ucapkan kepada Ayahanda tercinta Pangihutan Siregar yang setia saat berdoa dan memberikan dukungan material dan spiritual yang tak ternilai harganya. Engkaulah Inspirasi, Penyemangat sekaligus merangkap menjadi seorang ibu bagi anak – anak mu.

  14. Buat Kakak – kakak ku tersayang (Lely Dwinda Sari, S.Psi, Novita Susyanti Siregar,S.T, Nuraini Andryani Siregar, S.Pt) yang tak lepas memperhatikan dan mendukung penulis untuk menyelesaikan skripsi ini, Kalianlah pengganti sosok ibu buat Ku. Dan Buat seseorang tersayang (Rico Angga Setiawan, S.T) yang selalu memberikan dukungan dan semangat serta doa kepada penulis untuk menyelesaikan skripsi ini.

  

iii

15. Rekan – rekan se-almamater Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

  Angakatan ‘011, dan tentunya terimakasih penulis sampaikan kepada rekan – rekan seperjuangan di Program Kekhususan Agraria dan seluruh teman teman Group A Angkatan ‘011, yang tak bisa penulis sebutkan satu persatu yang telah banyak membantu dalam penyelesaian skripsi ini.

  Akhirnya, semoga segala kebajikan yang telah diberikan kepada penulis menjadi amal ibadah yang diterima oleh Allah SWT. Selanjutnya tulisan ini dipersembahkan untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi semua pihak.

  Medan, Maret 2015 Penulis

  Suenta Karina Siregar NIM : 110200041

  iv

  DAFTAR ISI

  Halaman ABSTRAK ...................................................................................................... i KATA PENGANTAR .................................................................................... ii DAFTAR ISI ................................................................................................... vi BAB I PENDAHULUAN .....................................................................

  1 A.

  1 Latar Belakang ...................................................................

  B.

  Permasalahan ..................................................................... 10 C. Tujuan Penulisan ................................................................ 10 D.

  Manfaat Penulisan .............................................................. 11 E. Tinjauan Pustaka ................................................................ 12 F. Metode Penelitian .............................................................. 31 G.

  Keaslian Penulisan ............................................................. 35 H. Sistematika Penulisan ........................................................ 35

  BABII TINJAUAN TENTANG HUKUM JAMINAN DALAM HUKUM AGRARIA A.

  Hak Tanggungan Sebgai Hukum Jaminan Tanah .............. 38 B. Subjek dan Objek Hak Tanggungan Sebagai Hukum Jaminan Tanah ..................................................................................

  48 C. Proses Terjadinya Hak Tanggungan................................... 58 D. Berakhirnya Hak Tanggungan ............................................ 61 E.

  Roya Hak Tanggungan ....................................................... 62

  F.

  Peranan Bank Sebagai Kreditur Hak Tanggungan ............. 63 G.

  Kedudukan Agunan Tanah Belum Terdaftar Sebagai Objek Jaminan ...............................................................................

  65 BAB III PELAKSANAAN PENGIKATAN JAMINAN ATAS TANAH YANG BELUM TERDAFTAR SEBAGAI JAMINAN PEMBERIAN KREDIT A.

  Syarat – syarat Pemberian Kredit Dalam Perbankan di Indonesia ............................................................................

  68 B. Pengikatan Jaminan Atas Tanah Belum Terdaftar sebagai

  Jaminan Pemberian Kredit Pada PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua ........................................................................

  75 C. Pertimbangan PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua dalam Menerima Agunan Tanah Belum Terdaftar .......................

  94 BAB IV KEPASTIAN HUKUM BAGI BANK ATAS TANAH BELUM TERDAFTAR SEBAGAI AGUNAN A.

  Kepastian Hukum Bagi Bank Bila Terjadi Intervensi Pada Jaminan Kredit Atas Tanah Yang Belum Terdaftar Pada PT.Bank Sumut Cabang Gunung Tua ................................

  97 B. Upaya Hukum Yang DilakukanApabila Debitur Macet Dengan

  Agunan Atas Tanah Belum Terdaftar PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua ........................................................................

  99 C. Eksekusi Terhadap Tanah Yang Belum Terdaftar Sebagai

  Jaminan Kredit Pada PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua........................................................................... ........... 104

  BAB KESIMPULAN DAN SARAN ................................................. 106 A.

  Kesimpulan ........................................................................ 106 B. Saran ................................................................................... 94

  DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN