Contoh Kasus PENILAIAN INVESTASI MULTI P

CONTOH KASUS PENILAIAN INVESTASI MULTI PROYEK
Triska Dewi Pramitasari
triskadewi_ps@ yahoo.com

Sebuah usaha fotocopy “PERDANA” saat ini sedang mempertimbangkan tiga kesempatan
investasi yang bersifat mutually exclusive, yaitu :
1. Proyek A : melakukan pembelian 2 unit mesin fotocopy dengan merk Canon IR 5075
@ Rp. 25.000.000. diharapkan umur ekonomis dari mesin tersebut adalah 10 tahun
2. Proyek B : melakukan perluasan gedung ( toko ) dengan umur ekonomis 20 tahun.
3. Proyek C : melakukan ekspansi ( perluasan usaha ) dengan membuka usaha percetakan
digital, sehingga dibutuhkan pembelian peralatan dan mesin dengan umur ekonomis 5
tahun.

A. INITIAL INVESTMENT ( INVESTASI AWAL )
PROYEK A :
Penggantian mesin fotocopy merk Canon IR 5075 sebanyak 2 unit @ Rp. 25.000.000
dimana memiliki umur ekonomis 10 tahun.
Rincian :
Biaya pemesanan

=

Rp.

Harga beli mesin fotocopy (2 unit)

=

Rp. 50.000.000

Biaya pengangkutan

=

Rp.

200.000

Biaya asuransi kecelakaan

=

Rp.

150.000

Biaya instalasi mesin

=

Rp.

300.000

Biaya uji coba mesin

=

Rp.

800.000

Biaya lain – lain

=

Rp.

100.000

=

Rp. 51.750.000

Jumlah

200.000

+

PROYEK B :

Perluasan gedung ( toko ) dimana memiliki umur ekonomis 20 tahun.
Rincian :
Biaya pemesanan

=

Rp.

500.000

Harga beli bahan bangunan

=

Rp. 46.000.000
1

Biaya pengangkutan

=

Rp.

500.000

Dipakai ( biaya tukang bangunan)

=

Rp. 11.250.000

Biaya lain – lain

=

Rp.

=

Rp. 58.350.000

Biaya perbaikan sblm gedung

Jumlah

100.000

+

PROYEK C :
Melakukan ekspansi ( perluasan usaha ) dengan membuka usaha percetakan digital,
sehingga dibutuhkan pembelian peralatan dan mesin dengan umur ekonomis 5 tahun.
Peralatan dan mesin yang dibutuhkan :
No

Nama

Banyak

Harga @

Jumlah

1

Printer Canon ip 2770

2 Unit

Rp 4.500.000,-

Rp 9.000.000,-

2

Komputer

3 Unit

Rp 3.500.000,-

Rp 10.500.000,-

3

Mesin/komputer Kasir

1 Unit

Rp 1.500.000,-

4

Mesin Potong

1 Unit

Rp 1.000.000,-

5

Mesin Binding

1 Unit

Rp

900.000,-

6

Mesin Laminating

1 Unit

Rp

1.100.000,-

Total

Rp. 24.000.000,-

Rincian :
Biaya pemesanan

=

Rp.

Harga beli mesin fotocopy (2 unit)

=

Rp. 24.000.000

Biaya pengangkutan

=

Rp. 1.000.000

Biaya asuransi kecelakaan

=

Rp.

400.000

Biaya instalasi mesin

=

Rp.

700.000

Biaya uji coba mesin

=

Rp.

600.000

Biaya lain – lain

=

Rp.

300.000

=

Rp. 27.500.000

Jumlah

500.000

+

B. CASH FLOW ( PROCEEDS )
PROYEK A :
Pemilik usaha berniat untuk membeli mesin baru untuk menggantikan mesin lama yang
dirasa sudah tidak sesuai lagi / ketinggalan jaman. Terdapat alternatif mesin yang lebih
baru yaitu dengan merk Canon IR 5075. Apabila mesin lama dijual diperkirakan hanya

2

laku Rp. 2.000.000, dimana masih memiliki umur ekonomis 2 tahun lagi. Sedangkan
mesin yang akan dibeli seharga Rp. 25.000.000 sebanyak 2 unit dan memiliki umur
ekonomis 10 tahun. Dengan mesin baru tersebut penjualan diharapkan akan meningkat
menjadi Rp. 55.000.000/thn kemudian biaya operasi berkurang per tahun sebesar Rp.
35.000.000
Laporan Rugi Laba
Penjualan

Rp. 55.000.000

Biaya operasi

Rp. 35.000.000 -

Penjualan bersih

Rp. 20.000.000

Penyusutan mesin baru

Rp. 5.175.000

Penyusutan mesin lama

Rp. 1.000.000 -

Jumlah penyusutan

Rp. 4.175.000 -

EBIT

Rp. 15.825.000

Bunga 19%

Rp. 3.006.750 -

Laba bersih sebelum pajak

Rp. 12.818.250

Pajak 28%

Rp. 3.589.110 -

EAT

Rp. 9.229.140

PROCEED

= EAT + depresiasi + bunga ( 1 – t )
= 9.229.140 + 4.175.000 + 3.006.750 ( 1 – 28% )
= 13.404.140 + 2.164.860
= 15.569.000

PROYEK B :
Pemilik usaha berniat untuk memperluas gedung ( toko ) agar nantinya karyawan dapat
lebih leluasa dalam melayani semua pelanggan. Dengan bangunan yang semakin luas
tersebut usaha tersebut bisa lebih banyak melayani kebutuhan pelanggan sehingga
nantinya penjualan diharapkan akan meningkat menjadi Rp. 55.000.000/thn kemudian
biaya operasi berkurang per tahun sebesar Rp. 35.000.000
Laporan Rugi Laba
Penjualan

Rp. 55.000.000

Biaya operasi

Rp. 35.000.000 -

Penjualan bersih

Rp. 20.000.000

Penyusutan

Rp. 2.917.500 -

EBIT

Rp. 17.082.500
3

Bunga 19%

Rp. 3.245.675 -

Laba bersih sebelum pajak

Rp. 13.836.825

Pajak 28%

Rp. 3.874.311 -

EAT

Rp. 9.962.514

PROCEED

= EAT + depresiasi + bunga ( 1 – t )
= 9.962.514 + 2.917.500 + 3.245.675 ( 1 – 28% )
= 12.880.014 + 2.336.886
= 15.216.900

PROYEK C :
Pemilik usaha berniat untuk melakukan ekspansi ( perluasan usaha ) dengan membuka
usaha percetakan digital dimana jenis produk yang dihasilkan diantaranya adalah sebagai
berikut :
1. Percetakan opset : Company Profile, Majalah, Brosur, Buku, Kop Surat, Invoice,
Continues Form, Kartu Nama, Hang Tag, Flier, Kalender, Agenda, BTS, Buletin,
Amplop, Annual Report, Dan Macam Cetak Lainnya.
2. Digital Print : Vynil Flexi (Out Door / In Door), Sticker (Frontlite, Backlite, One Way,
Sunblast), Photo Paper, Satin, Backlite Vynil, Duratans,
3. In Door Promotion : Display Product, Stand Pameran, Branding Outlet, X Banner, Roll
Up Banner, Hanging Banner, Sticker Kaca, Dll
4. Out Door Promotion : Bilboard, Neon Box, Abliho, Banner, Spanduk (Vynil, Kain),
Neon Sign, Font Embos, Tower Sign/Pylon, Sign Board, Mobile / Car Branding, Dll.
5. Marchendise : Mug, Dus Kemasan (Dusbox), Paper Bag, Jam Dingding, Payung,
Handuk, Tas, Kaos, Kemeja, dll.
Perhitungan Pendapatan Rata-rata Per Bulan (Pendapatan Terkecil)
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9

PROYEK
Cetak Brosur F4 (2muka)
Cerak Brosur A5 (2muka)
Cetak Kartu Nama (2muka)
Cetak Poster A3
Cetak dusbox Snack
Cetak dusbox Nasi
Jasa Design
Sablon Kaos DTG (Warna Terang)
Sablon Kaos DTG (Warna Gealap)
Total

BANYAK HARGA @
15 rim
300.000,50 rim
250.000,60 box
35.000,10 rim
750.000,3000pcs
1.000,3000pcs
2.000,300 pcs
10.000,100 pcs
55.000,100 pcs
80.000,-

JUMALAH
4.500.000,3.750.000,2.100.000,7.500.000,3.000.000,6.000.000,3.000.000,5.500.000,8.000.000,43.850.000,4

Biaya Operasional
NO NAMA

Qtty/Lama Pakai

HARGA

1

Gaji Pegawai Bulan Pertama

3 Orang/Bulan

2

Kridit Mesi Sablon DTG High
Tech A3+ V.2

1 Unit/Bulan

Rp 785.000,-

3

Perawatan Mesin Cetak

1 Unit/Bulan

Rp 2.400.000,-

4

Perawatan Ruko

1Uinit/Bulan

Rp 250.000,-

5

Paket Tinta Mesin Sablon DTG +
Tinta Cleaning

1 Liter/Bulan

Rp 1.400.000,-

6

Kaos Polos (Gelap)

100/Bulan (@29.000)

Rp 2.900.000,-

7

Kaos Polos (Terang)

100/Bulan (@27.000)

Rp 2.700.000,-

8

Tinta Warna

5 Kaleng

Rp 250.000,-

9

Tinta Hitam

5 Kaleng

Rp 250.000,-

10

Kertas A4

3 Rim

Rp 75.000,-

11

Kertas F4

3 Rim

Rp 75.000,-

12

Kertas ArtPaper (79x109) 120grm

1Rim

Rp 570.000,-

13

Kertas ArtCarton (79x109) 260
grm

1Rim

Rp 1.570.000,-

14

Kertas Duplex (79x109) 301grm

1Rim

Rp 810.000,-

15

Ongkos cetak Offset

3Rim

Rp. 1.600.000,-

16

Biaya UV Varnish

1000 lembar
A4/1bulan

Rp. 200.000,-

17

Biaya Laminating Glossy

1000 lembar
A4/1bulan

Rp. 390.000,-

18

Biaya Laminating Doff

1000 lembar
A4/1bulan

Rp. 465.000,-

19

Ongkos Finishing (Pond/Cuting)

3 Rim Plano/1bulan

Rp 200.000,-

Total

Rp 6.000.000,-

Rp 23.890.000,-

Laporan Rugi Laba
Penjualan

Rp. 43.850.000

Biaya operasi

Rp. 23.890.000 -

Penjualan bersih

Rp. 19.960.000
5

Penyusutan

Rp. 5.500.000 -

EBIT

Rp. 14.460.000

Bunga 19%

Rp. 2.747.400 -

Laba bersih sebelum pajak

Rp. 11.712.600

Pajak 28%

Rp. 3.279.528 -

EAT

Rp. 8.433.072

PROCEED

= EAT + depresiasi + bunga ( 1 – t )
= 8.433.072 + 5.500.000 + 2.747.400 ( 1 – 28% )
= 13.933.072 + 1.978.128
= 15.911.200

C. BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL)  WACC
Investasi tambahan ini dibiayai sepenuhnya dengan utang jangka panjang ( pinjaman bank
) dengan rincian sebagai beikut :
Bank Mandiri

 bunga 19,25% dengan porsi pinjaman modal 45%

Bank Jatim (BPD)  bunga 11,91% dengan porsi pinjaman modal 55%
Bunga setelah pajak :
Bank Mandiri



bunga ( 1 – t )

Bank Jatim



bunga ( 1 – t )

19,25% ( 1 – 28% ) = 0,1386  13,86%
11,91% ( 1 – 28% ) = 0,0558  5,85%

Komponen Modal

Persentase
Biaya masingdari total
masing
(1)
(2)
(3)
Bank Mandiri
45%
13,86 %
Bank Jatim
55%
5,58 %
Jumlah
100%
Weighted cost of capital (WACC) = 10,956%  11%

Hasil
(2x3)
6,237 %
4,719%
10,956%

D. PENILAIAN INVESTASI
Catatan :
Umur ekonomis 2 proyek yang berbeda, dimana :
Proyek A selama 10 tahun
Proyek B selama 20 tahun
Proyek C selama 5 tahun
6

Sehingga nantinya harus diasumsikan untuk skala waktu yang membuat sama kedua
investasi tersebut misalnya 20 tahun, jadi proyek A dikali 2, proyek B dikali 1, dan proyek
C dikali 4.
1. Payback Period (PP)
PROYEK A :
Payback Period

= initial invesment / proceed
= 51.750.000 / 15.569.000

= 3,3 tahun  3 tahun 4 bulan
PROYEK B :
Payback Period

= initial invesment / proceed
= 58.350.000 / 15.216.900

= 3,8 tahun  3 tahun 10 bulan
PROYEK C :
Payback Period

= initial invesment / proceed
= 27.500.000 / 15.911.200

= 1,73 tahun  1 tahun 9 bulan
Penyamaan umur ekonomis :
Proyek A
Proyek B
Proyek C

2.

 3,3 tahun x 2

= 6,6 tahun

 3,8 tahun x 1

= 3,8 tahun

 1,73 tahun x 4

 diutamakan

= 6,9 tahun

Discounted Payback Period (DPP)

Arus kas
bersih

Arus kas
terdiskonto

Nilai
investasi
awal yang
belum
tertutupi
sampai
akhir tahun

0

0

0

51.750.000

1

15.569.000

14.026.126

37.723.874

15.216.900

13.708.919

44.641.081

2

15.569.000

12.636.150

25.087.724

15.216.900

12.350.377

32.290.704

3

15.569.000

11.383.919

13.703.806

15.216.900

11.126.466

21.164.238

4

15.569.000

10.255.783

3.448.023

15.216.900

10.023.843

11.140.394

5

15.569.000

9.239.444

0

15.216.900

9.030.490

2.109.905

6
7

15.569.000
15.569.000

8.323.823
7.498.940

0
0

15.216.900
15.216.900

8.135.576
7.329.348

0
0

Proyek A

Ta
hu
n

Arus kas
bersih

Arus kas
terdiskonto

Nilai
investasi
awal yang
belum
tertutupi
sampai
akhir tahun

0

0

58.350.000

Proyek B

7

8

15.569.000

6.755.802

0

15.216.900

6.603.016

0

9

15.569.000

6.086.308

0

15.216.900

5.948.663

0

10

15.569.000

5.483.160

0

15.216.900

5.359.156

0

11

15.216.900

4.828.068

0

12

15.216.900

4.349.611

0

13

15.216.900

3.918.569

0

14

15.216.900

3.530.242

0

15

15.216.900

3.180.398

0

16

15.216.900

2.865.224

0

17

15.216.900

2.581.283

0

18

15.216.900

2.325.480

0

19

15.216.900

2.095.027

0

20

15.216.900

1.887.412

0

Proyek C
Tahun

Nilai investasi awal yang belum
tertutupi sampai akhir tahun

Arus kas bersih

Arus kas
terdiskonto

0

0

0

1

15.911.200

14.334.414,41

13.165.586

2

15.911.200

12.913.886,86

251.698,73

3

15.911.200

11.634.132,31

0

4

15.911.200

10.481.200,28

0

5

15.911.200

9.442.522,77

0

27.500.000

Pembayaran kembali yang terdiskonto adalah :
PROYEK A :
DPP

= 4 + ( 3.448.023 / 9.239.444 )
= 4 + 0,37
= 4,37 tahun atau 4 tahun 5 bulan

PROYEK B :
DPP

= 5 + ( 2.109.905 / 8.135.576 )
= 5 + 0,26
= 5,26 tahun atau 5 tahun 3 bulan

PROYEK C :
DPP

= 2 + ( 251.698,73 / 11.634.132,31 )
= 2 + 0,022
= 2,022 tahun

8

Penyamaan umur ekonomis :
Proyek A
Proyek B
Proyek C

 4,37 tahun x 2

= 8,74 tahun

 2,02 tahun x 4

= 8,08 tahun

 5,26 tahun x 1

= 5,26 tahun  diutamakan

3. Net Present Value (NPV)
PROYEK A :
NPV = - initial investment + ∑ proceed / (1+k)t
= - 51.750.000 + 15.569.000 (PVIFA 11%,10 thn)

 Tabel A4

= - 51.750.000 + 15.569.000 ( 5,889 )
= - 51.750.000 + 91.685.841
= 39.935.841
PROYEK B :
NPV = - initial investment + ∑ proceed / (1+k)t
= - 58.350.000 + 15.216.900 (PVIFA 11%,20 thn)

 Tabel A4

= - 58.350.000 + 15.216.900 ( 7,963 )
= - 58.350.000 + 121.172.174,7
= 62.822.174,7
PROYEK C :
NPV = - initial investment + ∑ proceed / (1+k)t
= - 27.500.000 + 15.911.200 (PVIFA 11%,5 thn)

 Tabel A4

= - 27.500.000 + 15.911.200 ( 3,696 )
= - 27.500.000 + 58.807.795,2
= 31.307.795,2
Penyamaan umur ekonomis :
Proyek A
Proyek B
Proyek C

 39.935.841

x2

 62.822.174,7 x 1
 31.307.795,2 x 4

= 79.871.682
= 62.822.174,7
= 125.231.180,8

 diutamakan

4. Profitability Index (PI)
PROYEK A :
PI

= PV dari proceed : PV dari outlays
= 91.685.841 : 51.750.000
= 1,77
9

PROYEK B :
PI

= PV dari proceed : PV dari outlays
= 121.172.174,7 : 58.350.000
= 2,08

PROYEK C :
PI

= PV dari proceed : PV dari outlays
= 58.807.795,2 : 27.500.000
= 2,14

Penyamaan umur ekonomis :
Proyek A
Proyek B
Proyek C

 1,77 x 2
 2,08 x 1
 2,14 x 4

= 3,54
= 2,08
= 8,56

 diutamakan

5. Internal Rate of Return (IRR)
PROYEK A :
= - initial investment + ∑ proceed / (1+IRR)t

NPV

= - 51.750.000 + 15.569.000 (PVIFA IRR,10thn)
51.750.000

= 15.569.000 (PVIFA IRR,10thn)

PVIFA IRR,10thn = 51.750.000 / 15.569.000

= 3,324  lihat di tabel A4 pada tahun ke-10

Terletak diantara :

27%  3,364 dan 28%  3,269
Discount rate
27%
28%
1%
IRR

Discount factor
3,364
3,269

Aliran kas / thn
15.569.000
15.569.000

PV aliran kas
52.374.116
50.895.061
(-)
1.479.055

= 27% + 52.374.116 - 51.750.000 x (28% - 27%)
52.374.116 - 50.895.061
= 27% + 624.116

x (1%)

1.479.005
= 27% + 0,42%
= 27,42%

10

PROYEK B :
= - initial investment + ∑ proceed / (1+IRR)t

NPV

= - 58.350.000 + 15.216.900 (PVIFA IRR,20thn)
58.350.000

= 15.216.900 (PVIFA IRR,20thn)

PVIFA IRR,20thn = 58.350.000 / 15.216.900

= 3,8346  lihat di tabel A4 pada tahun ke-20

Terletak diantara :

25%  3,954 dan 26%  3,808
Discount rate
Discount factor
Aliran kas / thn
PV aliran kas
3,954
15.216.900
25%
60.167.622,6
3,808
15.216.900
26%
57.945.955,2 ( - )
1%
2.221.667,4
IRR = 25% + 60.167.622,6 - 58.350.000 x (28% - 27%)
60.167.622,6 - 57.945.955,2
= 25% + 1.817.622,6 x (1%)
2.221.667,4
= 25% + 0,82%
= 25,82%
PROYEK C :
= - initial investment + ∑ proceed / (1+IRR)t

NPV

= - 27.500.000 + 15.911.200 (PVIFA IRR,5 thn)
27.500.000

= 15.911.200 (PVIFA IRR,5 thn)

PVIFA IRR,5 thn = 27.500.000/ 15.911.200

= 1,728  lihat di tabel A4 pada tahun ke-5

Terletak diantara :

50%  1,737 dan 51%  1,712
Discount rate
Discount factor
Aliran kas / thn
PV aliran kas
15.911.200
1,737
50%
27.637.754,4
1,712
15.911.200
51%
27.239.974,4 ( - )
1%
397.780
IRR = 50% + 27.637.754,4 - 27.500.000 x (51% - 50%)
27.637.754,4 - 27.239.974,4
= 50% + 137.754,4 x (1%)
397.780
= 50% + 0,35%
= 50,35 %
11

Penyamaan umur ekonomis :
Proyek A
Proyek B
Proyek C

 27,42%
 25,82%

 50,35%

x2

= 54,84%

x1

= 25,82%

x4

= 201,4%

 diutamakan

E. CAPITAL RATIONING
Dalam hal ini perusahaan memiliki masalah dalam memilih kesempatan investasi dimana
perusahaan dihadapkan pada keterbatasan kemampuan untuk memenuhi kebutuhan dana.
Dimisalkan perusahaan hanya memiliki dana sebesar Rp. 100.000.000,- investasi mana
saja yang sebaiknya dilakukan ?
JAWABAN :
Untuk memilih proyek mana saja yang harus dilaksanakan dengan dana diatas terdapat 2
pilihan yaitu

 Kombinasi proyek A dan C
 Kombinasi proyek B dan C

A. Menggunakan metode rata-rata profitability indeks
PI Proyek A  3,54
PI Proyek B  2,08
PI Proyek C  8,56
Investasi proyek A dan C memiliki rata-rata tertimbang PI :
= 51.750.000 / 79.250.000 (3,54) + 27.500.000 / 79.250.000 (8,56)
= 2,31 + 2,97
= 5,28
Investasi proyek B dan C memiliki rata-rata tertimbang PI :
= 58.350.000 / 85.850.000 (2,08) + 27.500.000 / 85.850.000 (8,56)
= 1,41 + 0,32
= 1,73
Jadi kombinasi proyek yang dapat dilakukan adalah kombinasi proyek yang memiliki
nilai rata-rata tertimbang PI terbesar, yaitu kombinasi proyek A dan C.
B. Menggunakan metode NPV
NPV Proyek A
NPV Proyek B
NPV Proyek C

 79.871.682

 62.822.174,7

 125.231.180,8

Investasi proyek A dan C :
12

= NPV (A) + NPV (C)
= 79.871.682 + 125.231.180,8
= 205.102.862,8
Investasi proyek B dan C :
= NPV (B) + NPV (C)
= 62.822.174,7 + 125.231.180,8
= 188.053.355,5
Jadi kombinasi proyek yang dapat dilakukan adalah kombinasi proyek yang memiliki
nilai NPV terbesar, yaitu kombinasi proyek A dan C.
KESIMPULAN :
Berdasarkan hasil penilaian investasi dengan menggunakan beberapa metode maka dapat
ditarik 2 kesimpulan, yaitu sebagai berikut :
1. Jika pemilik usaha fotocopy lebih mempertimbangkan jangka waktu pengembalian
yang lebih cepat ( balik modal lebih cepat ) maka pemilik usaha dapat menerima usulan
investasi di proyek B, karena berdasarkan hasil penilaian investasi menggunakan
metode payback period dan discounted payback period, proyek B memiliki jangka
waktu pengembalian paling cepat.
2. Sedangkan jika pemilik usaha fotocopy tidak mempertimbangkan jangka waktu
pengembalian maka pemilik usaha dapat menerima usulan investasi di proyek C,
karena berdasarkan hasil penilaian investasi menggunakan metode NPV, PI maupun
IRR, proyek C menghasilkan nilai yang lebih besar.
a. NPV proyek C

= 125.231.180,8

b. PI proyek C

= 8,56

c. IRR proyek C

= 201,4%

 NPV +

 PI > 1

 IRR > ARR (11%)

3. Jika perusahaan memiliki keterbatasan dana untuk membiayai kesempatan investasi,
maka kombinasi proyek yang dapat dipilih adalah kombinasi antara proyek A dan C.

13