BAB II TINJAUAN UMUMDALAM PENDAFTARANTANAH A. SejarahPendaftaranTanahdi Indonesia - Peran Kantor Pertanahan Kabupaten Simalungun Terhadap Masyarakat Dikecamatan Sidamanik Dalam Rangka Pendaftaran Tanah Serta Pelaksanaannya Berdasarkan Uu Pa Dan Peraturan

BAB II TINJAUAN UMUMDALAM PENDAFTARANTANAH A. SejarahPendaftaranTanahdi Indonesia Pendaftaran tanahdiIndonesiadimulaidenganberdirinyaKantorKadaster

  (S.1838-27)padazamanPemerintahHindiaBelanda.Pendaftaranpadawaktu ituyang kitakenalhanyalahpendaftaran untukhakatastanahyang tundukpada Kitab Undang- UndangHukum PerdataBaratsertapendaftaran tanah berdasarkan ketentuanHukumAdat.Sesuaidengan ketentuanperundang-undanganyang ada jikaseorang bumiputerayang memiliki tanah yang berstatushakbaratmaka dianggapmerekatelahmenundukkandirikepadahukum barattersebutsebagai konsekwensi tanah-tanah ex Barat itu tunduk kepada Kitab Undang-Undang

19 HukumPerdata.

  Pada masalalu dibeberapadaerah pernah diselenggarakan pendaftaran tanah untuk tujuanpengenaan pajak (fiscalkadaster), akan tetapioleh masyarakat fiscal kadastertersebut dimaknai sebagai recht kadaster.Hal initerbukti dari sering sekalidigunakannyabuktifiscalkadasteryang berupapipil,girikatau pethoksebagaialatbuktidalamberperkarabaik dipengadilanmaupundidepan hakimperdamaiandesa.Pendaftarantanahtersebutadayang didasarkanpada hukumadatataudidasarkan padaperaturanyang dibuatpenguasasetempat, juga

  20 ₁₉ adapulayangdidasarkan padaperaturan yangdibuatpemerintah, misalnya: A.P.Parlindungan,1999,PendaftarantanahdiIndonesia,Op.Cit,Hal.2.

  1. Pendaftaran yang diselenggarakanoleh KantorPajakHasilBumi(Land rente).Padapendaftaran tanahjenisinimeskihanyabersifatadministratif sesuaidenganperaturanyang bersangkutan,akantetapimasyarakat menganggapbahwasuratpajaktersebutsebagaialatbuktihak atas tanah.

  Masyarakatbelum merasa aman sebelumsuratpajakatastanahnyaberada ditanganmereka.Padakenyataannyasuratpajak tanah tersebut apabila memenuhibeberapasyaratdanketentuan dalamperaturankonversidapat dijadikan alas hak untuk pengkonversian hak atas tanah sebagaimana diatur dalamUUPA.

  2. PendaftarantanahSubakyangdiselenggarakanolehpengurusSubakdi Baliyangdilaksanakan berdasarkan hukum adatsetempat.

  3. PendaftarantanahhakGrantdiMedanyangdiselenggarakanberdasarkan peraturan GemeenteMedan.

  4. PendaftarantanahyangdiselenggarakandiDaerahIstimewaYogyakarta berdasarkan peraturan yangdikeluarkan oleh Kesultanan Yogyakarta.

  Disamping pendaftarantanahuntukkeperluanpajakdanpendaftaranyang diselenggarakanberdasarkanhukum adatyang bersifatlokal,penyelenggaraan pendaftaran tanah diIndonesiadapatdibagikedalambeberapaperiode:

  1. Pendaftaran tanahberdasarkanStaatblad Tahun1824Nomor 27juncto Staatblad1947Nomor 53,yang dilaksanakansebelumberlakunyaUUPA danPeraturanPemerintah No.10 Tahun1961.Menurutketentuan tersebut perjanjianobligatoirperalihanhakatas tanahdilaksanakandengansegala buktitertulis,bolehdenganaktanotaris,ataupunaktadibawahtangan yang disaksikanoleh notaris,dankemudianoleh KepalaKantorKadaster yang merupakan Pegawai Balik Nama (Overschrijving sambtenaar) besertasalahseorang pegawainyadibuatkan aktaperalihannya,baru kemudian didaftarkan pada daftar yangbersangkutan dengan hak atas tanah setelah kewajiban-kewajiban pembayaran dilakukan terlebih dahulu oleh parapihak yangterlibatdalam transaksi tanah.

  2. Pendaftaran tanahberdarkanPeraturanPemerintahNomor10Tahun1961, yang dilaksanakansetelahberlakunyaUUPA.Padapendaftarantanah berdasarkanPP Nomor10Tahun1961terdapatperubahandalam pelaksanaanpendaftaran tanahdiIndonesia.Asas negatifdianutdalam pelaksanaanpendaftarantanah,sehinggadapatsajaseseorang mengklaim bahwahaknyalebih benar daripadayang tercantumdalamsertifikatbukti haktanah,dan hakimberwenang untukmemeriksa/memutusperkara tersebut dan dapat memerintahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Tanahuntuk mengubahkepemilikanhakyang tercantumdalamsertifikat tersebut.Kendatidemikian,yang menangdariperkaradalammasalahhak atas tanahharus mengajukanpermohonankepadaKepalaKantor Pertanahantentang penggantianpemilikhakdenganmelampirkanputusan pengadilantersebut.NamundisinihakimPengadilanNegeribukanlah satu- satunya atau sebagai instansipertama dan terakhir dalam memutus sengketakkepemilikanhakatas tanah,akan tetapidapatsajadimohonkan banding dankasasi. Setelah putusan pengadilanmemperoleh kekuatan hukumtetap(inkrachtvangewijsde)yangberisiperintahkepadaKantor

  Pertanahan untuk mengubahnamapemegang hakatastanah,barulahdapat dimohonkanperubahanolehpihakyangmenang perkaradanseterusnya dilakukanperubahannamapemeganghak atas tanahsesuaiputusan pengadilan.

  3. Pendaftaran tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.PadapendaftarantanahmenurutPPNo.24Tahun1997initelah dianutasasyanglebihprakmatis danmemperluas cakupandalam pelaksanaankonversidan jugahak-hak apasajayang dapatdijadikan

  21

  sebagaibuktiuntukdapatdiprosesdalampendaftarantanah. Pendaftaran tanahberdasarkanPP No.24 tahun1997 tersebutterus diselenggarakan hinggasaatinidiseluruhwilayahRepublikIndonesiasesuaiamanatPasal 19 UUPA.

B. PendaftaranTanah SetelahLahirnya Undang-Undang Pokok Agraria

  Sudah lamadicita-citakan oleh Pemerintah untuk merombak seluruh sistemdan filosofikeagrariaan diIndonesia. Pekerjaan membuatsuatu hukum Agraria yang unifikasi bagi seluruh tumpah darah Indonesia tidaklah mudah sepertiyang dapatkitapikirkanataukitarencanakan.Banyakfaktor-faktoryang akanmempengaruhi,baikdarikonstelasipolitikpadasaatdibentuknya,ataupun pandangan-pandangan dan pembicaraan-pembicaraan diDewan Perwakilan Rakyat.

  DiundangkannyaUUPAdimaknaisebagaibagian darikeberhasilan bangsa ₂₁ Indonesiauntuk secaraperlahan melepaskan diridariketerikatan peraturan hukum A.P.Parlindungan,PendaftaranTanahdiIndonesia,Hal.65. agrariayang bersendikanpemerintahjajahanyang sangatbertentangandengan kepentingan rakyatdan negaraIndonesiadalammelaksanakan pembangunan.

  HanyasatuhalyangtetapmelandasiUndang-UndangPokok Agrariatersebut yaitu Pancasilasertapasal33 ayat3 Undang-UndangDasar tahun 1945.

  22 Tujuan diundangkannyaUUPAadalah untuk:

  1.Meletakkan dasar-dasarbagipenyusunanhukumagrariannasional, yang akan merupakan alatuntukmembawakankemakmuran,kebahagiaandankeadilan baginegaradanrakyat,terutamarakyattanidalamrangkamasyarakatyang adildanmakmur;

  2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukumpertanahan;

  3.Meletakkandasar-dasaruntuk memberikankepastianhukum mengenaihak-hak atastanah bagirakyatseluruhnya.

  PenyelenggaraanpendaftaranhakatastanahdiIndonesiabarumendapat penyelesaian secaraprinsipil dengan diundangkannya UUPApada tanggal 24 September 1960,yang menghapusdualismehukum tanah yang berlakudi Indonesiamenjadisuatuunifikasihukum tanah,denganmenetapkanPasal19ayat (1)UUPAsebagaidasarpelaksanaanpendaftaranhakatastanahdiIndonesia, yang menyatakanuntukmenjaminkepastianhukumolehPemerintahdiadakan pendaftaranhakatas tanahdiseluruhIndonesiamenurutketentuanyangdiatur denganperaturanpemerintah.Pendaftaranhakatastanahyangdiperintahkanoleh Pasal19UUPAtersebutdilaksanakanatassemuabidang-bidangtanahyangada diseluruh Indonesia.

  Dengandemikiantidakadaperbedaanperlakuan terhadapobyekbidang tanahyang akandidaftar,baikyangberasaldarihak-hak atas tanahberdasarkan HukumAdatmaupunyang berdasarkanHukumEropa,semuaakanmenjadihak- hakyangdiaturdalamUUPA,dengankatalaindualismedalamhak-hakatas tanah dihapuskan.

  PelaksanaandarikegiatanpendaftarantanahtersebutmenurutPasal19 ayat(1)UUPA diinstruksikankepadaPemerintah,artinyaperencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan danpengawasan darikegiatan pendaftaran hakatas tanah tersebutsemuanyadilakukanolehPemerintah.Ruang lingkupdarikegiatan pendaftaranhakatastanahsebagaimanayangdiaturdalamPasal19ayat(2)

23 UUPA, meliputi:

  1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuanhak atastanah;

  2. Pendaftaran hak-hak atastanah dan peralihan hak-hak tersebut; 3.Pemberiansurat-surattandabuktihak,yangberlakusebagaialatpembuktian yangkuat.

  Halyanglebihpentinglagiadalahmenyangkutsistempendaftaranhak atastanahyang dikembangkanterutama menyangkutsistempublikasinyayang tetap menggunakansistemnegatifyang mengandung unsurpositif,karenadengan pendaftaranhakatas tanahhanyaakanmenghasilkansurat-surattandabuktihak ₂₃ yangberlakusebagaialatpembuktianyangkuat,sebagaimanayangdinyatakan Ibid.Hal.124. dalamPasal19 ayat(2) huruf c, Pasal23ayat(2), Pasal32 ayat(2) dan Pasal38 ayat(2) UUPA.

  PendaftaranhakatastanahberdasarkanPeraturanPemerintahR.I.Nomor

  24Tahun1997tersebut,tetapdilaksanakanmelaluiduacara,yaitu:secara sistematikdansecarasporadik.Prinsip-prinsipyang terdapatdalamPeraturan PemerintahR.I.Nomor10 Tahun1961dipertegasdandiperjelas dalamPeraturan PemerintahR.I.Nomor24Tahun1997tentangPendaftaranTanah.Ketentuan barutersebutsecarasubstansialtetapmenampung konsepsi-konsepsihukumadat yang hidupdanberakardalammasyarakat,sehinggadengandemikiandapat memperkuatkerangkatujuan UUPA,yaitu untuk menciptakan unifikasihukum tanah nasionalyangdidasarkan padahukum adat.Danjikadikaitkandengan tujuanpendaftaranhak atastanahsebagaimanadisebutkandalamPeraturan

  24 PemerintahR.I.Nomor24Tahun1997tersebut, menurutA.P.Parlindungan

  telahmemperkayaketentuan Pasal19 UUPA, karena:

  a. Denganditerbitkannyasertipikathakatas tanah,makakepadapemiliknya diberikan kepastian hukumdan perlindungan hukum; b. Denganinformasipertanahanyang tersediadiKantorPertanahan, maka

  Pemerintahakan mudahmerencanakanpembangunanNegarayang menyangkuttanah,bahkanbagirakyatsendirilebih mengetahuimengenai peruntukan hakatastanah dan kepemilikannya;

  c. Denganadministrasipertanahanyang baikakan terpeliharamasadepan pertanahan yangterencana.

  25 Hal inisejalan dan selarasdengan caturtertib pertanahan, yaitu:

  a. Tertib hukumpertanahan, yakni terciptanyakondisisadarhukumdikalangan masyarakat mengenaihak dan kewajibandalampenguasaan, kepemilikan dan penggunaan tanah serta terciptanya persepsi yang samatentang hukum pertanahan,baikdikalangan aparatur pemerintah,penegakhukum maupun masyarakat;

  b. Tertibadministrasi pertanahan, yakni terselenggaranya system administrasi pertanahanyanglengkapdanrapi.Semuabidangtanahterdaftar,warkah-warkah mudahditemukan,amandanmudahterpantau.Penyalahgunaansuratbuktihak atastanah dapatdiminimalisir sertakemungkinan tumpangtindih dapatdihindari; c.

  Tertib penggunaantanah, yakni terselenggaranya proses penggunaan tanah berencana,sehinggasetiapbidang tanahdapat memberikan manfaatyang optimal, lestaridan diusahakan secara efisien sertaseimbang;

  d. Tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup,yakni antaralain dengan cara melakukan pencegahanterhadap kerusakan tanah dantetap memelihara kelestarian sumber daya alamdan lingkungan.

C. PendaftaranTanah SetelahBerlakunya PeraturanPemerintahNomor24 Tahun1997

  Peraturan PemerintahR.I. Nomor 24Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah merupakanpenyempurnaan dari Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 10 Tahun1961 tentang Pendaftaran Tanahyang dipandang tidak lagidapat ₂₅ memberikankepastianhukumdankepastianhaksesuaituntutanmasyarakatdan

  

H.A.Aswin,GubernurKalimantanBaratatur Tertib Pertanahan .Com./detil, perkembanganzaman.DalamPeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun1997 initetapdipertahankantujuandansistemyangdigunakanselamainiyangpada hakikatnyasudahditetapkandalamUUPA,yaitubahwapendaftaran tanah diselenggarakan dalamrangkamemberikan jaminan kepastianhukumdalam penguasaan dan penggunaan hak atastanah.

1. PengertianPendaftaranHakAtasTanah

  Dalampendaftaran tanahdiIndonesiajamandahuluyang ditujukanpada hak- hakatastanahmenurutHukumBarat,terdapatlembagauntuk menyiasati kelemahansystemPublikasiNegatif, yaituyang dikenaldenganlembaga AcquisitieveVerjaring.Lembagatersebutsaat inisudah tidak berlaku lagi, karena pendaftarantanahmenurutUUPAtidakditujukanpadatanah-tanahdenganhak Barat,tetapi tertujupadatanah-tanah yang berasaldarikonversihakatastanah adat.Disamping itudalamUUPA dengantegasdinyatakanbahwaketentuanyang lamayang mengaturhak-hakatastanah dinyatakantidakberlakulagi.Untuk menggantikanlembagaAcquisitieveVerjaring makadiadopsi lembagabaru yang disebutRechtsverWerkingsebagaimanadiaturdalampasal32ayat(2)PPNo.24 Tahun 1997, yang bertujuan untuk memberikan perlindungan dan kepastian

  26 hukumparapemegangsertifikattanah.

  MenurutPasal1angka1PeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun 1997tentang PendaftaranTanah:”Pendaftarantanahadalahrangkaiankegiatan yangdilakukanolehpemerintahsecaraterusmenerus,berkesinambungandan teratur, meliputipengumpulan,pengolahan,pembukuandanpenyajianserta pemeliharaan datafisik dan datayuridisdalambentuk petadan daftar mengenai bidang-bidang tanahdansatuan-satuanrumahsusun,termasukpemberiansurat tandabuktihaknyabagibidang-bidangtanahyangsudahadahaknyadanhak milikatas satuan rumah susun sertahak-hak tertentu yangmembebaninya”.

  Menurutketentuan Pasal19ayat(2) UUPA, pendaftaran tanah meliputi:

  1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuantanah;

  2. Pendaftaran hak-hak atastanah dan peralihannya; 3.Pemberiansurat-surattandabuktihak,yangberlakusebagaialatpembuktian yangkuat.

  Dalamkaitannyadenganpenyelenggaraanpendaftaranhakatas tanah, Boedi Harsono mengemukakan bahwa penyelenggaraan pendaftaran hak atas tanahdalammasyarakatmodern merupakantugasNegarayang dilaksanakanoleh Pemerintah bagikepentingan rakyat, dalamrangka memberikan jaminan kepastian hukumdibidangpertanahan.

  27 Dalamsuatu pendaftaran hak atastanah, datayangdihimpun meliputi:

  a.Datafisik tanah, meliputi lokasitanah, batas-batastanah, luastanah,bangunan dan adatidaknya tanaman yangadadi atasnya. b.Datayuridishakatastanah,meliputihaknyaapa,siapapemegang haknyadan ada tidaknyahak-hak pihak lain.

27 BoediHarsono,Op.Cit.Hal.63.

  Dalammewujudkanjaminankepastianhukumdibidang pertanahanada duahalyang harusdiperhatikan, yaitu perlu adanyahukum tanahyangtertulisdan penyelenggaraan pendaftaran tanah.

28 Dengan kata lain, apabila membicarakan

  pendaftarantanah,berartiberbicaratentang salahsatuusahadalamrangka mewujudkan jaminan kepastian hukumdibidangpertanahan.

  Pendaftarantanah merupakan rangkaian kegiatan yangterdiriatas:

  1. Pengumpulan, pengolahan, penyimpanan, dan penyajian data fisik bidang-bidangtanah tertentu.

  2. Pengumpulan,pengolahan,penyimpanan,danpenyajiandatayuridis tertentu.

  3. Penerbitan surat tandabuktihaknya.

  4. Pencatatanperubahan-perubahanpadadatafisikdandatayuridisyang terjadikemudian.

  Pendafataran tanah dapatdikatakan sebagairangkaian kegiatanyang dilakukansecaraterusmenerusdan teratur,berupapengumpulanketerangan- keterangantertentumengenaitanah-tanahtertentu,yangadadiwilayah-wilayah tertentu dengan tujuan tertentu untuk kemudian diproses/diolah, disimpan, dan disajikan dalamrangkamemenuhi tujuandiselenggarakannyapendaftaran tanah tersebut.

28 AartjeTehupeiory2012,Pentingnyapendaftarantanahdi Indonesia,RAS,Jakarta,Hal.6.

  2. TujuanPendaftaranTanah

  Pasal19 ayat(1)UUPA pendaftaranhakatastanahbertujuan tunggal semata- matauntuk menjaminkepastian hukum.MenurutpenjelasanUUPA, pelaksanaankegiatanpendaftaranhak atastanahmerupakankewajibandari Pemerintahyangbertujuanmenjamin kepastianhukumyang bersifatRechts

  29

  cadaster yaituuntukkepentinganpendaftaranhak atastanahsajadanhanya mempermasalahkanhaknyaapadansiapapemiliknya,bukanuntukkepentingan lain, sepertiperpajakan.

  Pendaftaranhakatas tanahselainberfungsiuntukmelindungisipemilik hakatastanah, jugaberfungsiuntuk mengetahuistatussebidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan

  30 sebagainya.

  SelainitumasihadaketentuanPasal 23,32dan38UUPAyang mengharuskandilaksanakannyapendaftaranhak atas tanaholehpemeganghak milik, hak gunausahadan hak gunabangunan, agar memperoleh kepastian hukum bagipemegang hakatastanahtersebutkarenapendaftaranhakatastanah merupakanbuktiyang kuat.Apabilasetiapperalihan,penghapusandan pembebananhakatastanahtidakdidaftarkan akanbanyakmenimbulkan komplikasihukumdikemudian hari.

  29 ₃₀ A.P.Parlindungan,PendaftaranTanahdiIndonesia,Op.Cit,Hal.16.

  Chadidjah Dalimunthe,PelaksanaanLandreformdiIndonesiadanPermasalahannya,

  MenurutketentuanPasal3PeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun 1997, tujuan pendaftaran tanah adalah:

  a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hakatasbidang tanahsatuanrumahsusundanhak hak lainyang terdaftar agardenganmudah membuktikandirinyasebagaipemegang hakyang bersangkutan; b.Untukmenyediakaninformasikepadapihakyang berkepentingantermasuk Pemerintahagardenganmudahmemperolehdatayang diperlukandalam mengadakanperbuatanhukummengenaibidang-bidang tanahdansatuan-satuan rumah susunyangsudah terdaftar; c. Untuk terselenggaranya tertib administrasipertanahan.

  Dalam rangkauntuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, makakepadapemegang hakatastanahyang bersangkutandiberikan sertipikathak atastanah.Untuk melaksanakanfungsi informasi,datayang berkaitan dengan aspekfisikdanyuridisbidang-bidang tanahyangsudahterdaftar,dinyatakan terbukauntuk umum(asaspublisitas).Sementaradalamhal mencapai tujuan tertib administrasipertanahan,makasetiapbidang tanahatausatuanrumahsusun, termasukperalihan,pembebanandanhapusnyahakatas tanah,danhak milik satuan rumah susun wajib didaftarkan.

  Olehkarenaitu, dengandiadakannyapendaftaranhak atastanah maka

  31 ₃₁ dapatmenghasilkan : SudargoGautama,TafsiranUndang-UndangPokokAgraria,CitraAdityaBhakti,Bandung, 1993.Hal.42. a. Peta-petapendaftaran;

  b. Surat-suratukur, untuk kepastian tentangletak, batasdanluastanah; c.Suratketerangandarisubjekyangbersangkutan(untukkepastiansiapayang berhak atastanah yangbersangkutan); d. Keterangan atas statushak atastanah; e. Keterangan mengenaibeban-beban yangberadadi atastanah hak tersebut f.

  Sertipikatsebagaialatpembuktian yang kuat.

  Dalammenyelenggarakan pendaftaran tanah sebagaikepastian hukumdan kepastian hak atastanah,tentunyaadakepentinganpihak-pihak yang dilindungi.Berikutpihak yangberkepentingan atashak tanah:

  32

  1. Kepentingan PemegangHak Atas Tanah. Tujuannya yaituagar ia dapatdenganmudahmembuktikanbahwa ialahyang berhakatastanah yangbersangkutan. Caranya: denganpendaftarantanahmaka akanditerbitkansurattanda buktihak berupasertifikat.

  2. KepentinganPihakLain.Tujuannyayaituuntukkepentingancalon pembelidan calon kreditur, agar merekadapatdengan mudah memperoleh datayangdapatdipercayaikebenarannya. Caranya:karenaAdministrasidiKantorPertanahan terbukauntuk umum, jadisiapapunyangberkepentinganbias memintaSurat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)

  Dinegara-negaramaju,tujuanpendaftaranhakatas tanahadalahdapat bergunauntukbanyakkepentingandaninihanyadapatdilaksanakandinegara- negarayang menganutsistempendaftaranhakatastanah yang sudahterintegrasi dan terkoordinasidengan baik dengan bidang-bidangatau departemenlainnya.

  Denganterdaftarnyabidang-bidang tanah,sebenarnyatidaksemata-mata akanmewujudkanjaminankeamanan akankepemilikannyadalammenuju kepastianhukum,melainkanseorang pemilikakanmendapatkankesempurnaan

  33

  darihaknya, karena:

  a. Security, bertolak dari kemantapan system sehingga seseorangakan merasaaman atashak tersebutbaik karena membelitanah tersebut ataupun mengikatkan tanah tersebutuntuk suatu jaminan atashutang.

  b. Simplicity, sederhanasehinggasetiap orangdapat mengerti. c.Accuracy,bahwaterdapatketelitian darisistempendaftaran tanah tersebutsecaralebihefektif.

  d. Expedition, artinyadapat lancar dan segerasehingga menghindarihal- halyangtidakjelasyangbisaberakibatberlarut-larutdalampendaftaran tanah tersebut.

  e. Cheapness,yaitu agar biayapendaftaran tanah tersebutdiselenggarakan dengan biayasemurah mungkin. f.Suitability tocircumstances,yaituakantetapberhargabaiksekarang maupun kelak dikemudian haripendaftaran tersebut. g.Completeness of therecord,perekaman tersebutharus lengkap lebih- lebih lagi masih banyak tanah-tanahyang belum terdaftar. Demikian pula pendaftaran darisetiap tanah tertentu dengan berdasarkan keadaan pada waktu didaftarkan.

  3. Azas-azasPendaftaranTanah

  Azasatauprinsipyang merupakanpikirandasaryang umumsifatnyadan melatarbelakangiperaturan-peraturan konkritpadapendaftaran tanah, secara khusus telahditegaskan di dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun1997. Dalampengertian bahwasemua azas-azasumumyang berlaku dalamhukum tentu

  34 tetap berlaku dalampendaftaran tanah tersebut.

  Pasal2PeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakanbahwapendaftarantanahdilaksanakan berdasarkan asassederhana,aman,terjangkau,mutakhirdan terbuka.Adapun pengertianasas-asas tersebut menurut penjelasan Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah adalah sebagaiberikut: a. AsasSederhana

  Agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedur pendaftaran hak atastanahdenganmudahdapatdipahamiolehpihak-pihakyang berkepentingan, terutamakepadapemeganghak atastanah.

  34 TampilAnshariSiregar,PendaftaranTanahKepastianHak,MultiGrafik,Medan,2007. b. AsasAman Untukmenunjukkanbahwapendaftaranhakatastanah ituperlu diselenggarakansecaratelitidancermat sehinggahasilnyadapatmemberikan jaminankepastianhukumsesuaidengan tujuanpendaftaranhakatastanahitu sendiri.

  c. AsasTerjangkau Keterjangkauanbagipihak-pihakyang memerlukan, khususnyadengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.Pelayanan yangdiberikandalamrangkapenyelenggaraanpendaftaranhakatastanahharus biasterjangkau oleh parapihak yangmemerlukan.

  d. Asas Mutakhir Menuntutdipeliharanyadatapendaftarantanahsecaraterusmenerusdan berkesinambungan,sehinggadatayangtersimpandi KantorPertanahanselalu sesuaidengan keadaan nyatadi lapangan, dan masyaratdapat memperoleh keteranganmengenaidatayang benarsetiapsaat.Untuk itu,perludiikuti kewajiban mendaftar dan mencatatperubahanperubahanyang terjadidikemudian hari.Dengandemikian,masyarakatdapat memperolehketeranganmengenaidata yangbenar setiap saat.

  e. AsasTerbuka Pelaksanaan asasterbuka biasanya dilakukan dengan membuat suatu daftarumumgunadapatdiketahuidenganmudaholehsiapasajayang ingin mengetahuinya,misalnya,jikaadaseseorangyanginginmengetahuiapakahsuatu bidangtanah terdapatsengketa/beban lainyang membebani atasbidang tanah tersebut,seseorang akandapatdenganmudahmemperolehdatatersebutdari Kantor

  35 pertanahan setempat.

  MenurutS.Chandrabahwaterdapatpulakonsepazas-azaspendaftaran

  36

  lainnyayangmeliputi:

  a. AzasKepastian Hukum Mengisyaratkan agarsertifikathak atas tanahyangsudahditerbitkanoleh

  KantorPertanahandapatdijadikanalatbuktikepemilikanhakatastanahyang kuatsepanjangtidak terbuktisebaliknya.

  b. Azas Musyawarah Mengisyaratkanagarpadasetiapkejadiansengketayang berhubungan dengankepemilikanhakatas tanahsupayadianjurkan terlebihdahuluuntuk menggunakan jalur perdamaian secara musyawarah.Namun ketika jalur perdamaian tidak berhasil makadianjurkan berperkaradipengalidan diantaranya adatersedialembagaconsignatiesupayaparapihakyang berperkaraharusdapat menerimahasilnya.

  c. AzasContradictoir Delimatatie Mengisyaratkanagarpenetuanbatasbidang tanahyang sedang didaftar supayadapatsaling disaksikan kebenarannyaolehparapihakpemilikhak atas tanahyangbersebelahandenganpemasanganataupenetapantandabatassecara ₃₅ bersama.

  AartjeTehupeiory,Op.Cit,Hal.6. d. Azas Publicitied Mengisyaratkanagarazaspendaftaran tanahyang digunakanadalahazas negatifyang mengandung unsurepositif,yang terbukatanpabataswaktubagi pihak lainyang merasakeberatanterhadapsuatukepemilikanhak atas tanah terdaftar.

  e. Azas Specialiteit Mengisyaratkanagarhanyadaftar tanah sajayang terbukauntukumum sedangkandaftarnamahanyadiperuntukankhususbagiyangbersangkutanatau instansiyang memerlukankarenatugasdanfungsinyauntukdapatdigunakan sesuaidengan peraturan perundang-undanganyangberlaku.

  f. AzasRechtsverwerking Mengisyaratkanagarparapihakbekaspengusahasebidang tanahtidak menuntutkembalitanahyangditinggalkannyadalamjangkawaktulimatahun ataulebihdantelahpuladiusahakanolehpihaklaindenganitikadbaik.(dalam prakteknyaazas inibelumdapatdilaksanakanwalaupunPeraturanPemerintah Nomor24Tahun 1997menghendakidemikian,namunundang-undang belumada yangdapat memayunginya).

4. SistemPendaftaranTanah

  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 masih tetap menggunakan systempendaftarantanahsebagaimanayang dikehendakiolehPasal19UUPA.Sistempendaftarantanah tersebut antaralain: a. Torrens Sistem.

  Sistemtorrensiniselain sederhana,efisien,murah danselalu dapatditeliti padaaktapejabatnyasiapa-siapayangbertandatanganpadaaktaPPAT-nya dandemikianpulapadasertifikathakatastanahnya,makajikaterjadi mutasi hak makanama-namadaripemilik sebelumnyadicoretdengan tintahalus, sehinggamasih terbacadanpadabagianbawahnyatertulisnamapemilik yang baru disertaidengan alashaknya.

  b. SistemNegatif.

  Sistemnegatif,maksudnyaapabilaorang sebagaisubyekhaknamanya sudah terdaftar dalambuku tanah, haknya masih memungkinkan dibantah sepanjang bantahan-bantahan itu dapatdibuktukandenganmemberikan alat buktiyang cukupkuat.Dengankatalain belumtentunamayang terterapada sertifikattanahadalahsebagaipemiliksebenarnyasepanjang adapihaklain yang menggugatnyadiPengadilandenganmenunjukkanbukti-buktiyang sebenarnya.

  Dalam pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa : “Dalamhal atassuatubidang tanahsudah diterbitkansertifikatsecarasah atas namaorang atau badan hukumyang memperoleh tanah tersebut denganitikad baikdansecaranyatamenguasainya,makapihakyangmerasamempunyai hak atastanah ini tidakdapat menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukankeberatansecaratertulis kepadaKepalaKantorPertanahanyang bersangkutanataupuntidakmengajukangugatanpadapengadilanmengenai penguasaan tanahatau penerbitan sertifikat tersebut.

  Iniberartibahwaazas negatiftersebuthanyadapatberlangsungselama5 (lima)tahun.Jikalebihdari5tahunmakahakgugatpihaklainmenjadigugur ketentuan tersebuttidak mengurangiazas pemberianperlindunganyang seimbang,baikkepadapihakyang mempunyaitanahdandikuasaiserata digunakansebagaimanamestinyamaupunkepadapihakyangmemperoleh danmenguasainyadenganitikadbaikdan dikuatkandenganpendaftarantanah yangbersangkutan.

  c. SistemPublisitas Bahwapendaftarantanahitu jugauntuk memberikan informasipertanahan kepada pemerintah dan kepada masyarakat secara umum. Oleh karenaitu setiaporang berhakuntukmemintainformasidariKantorPertanahansampai jugaberhak untuk memintasuratketerangan pendaftaran tanah (SKPT)yang berisikan jenishak,luasnya,lokasinyadalamkeadaansitaatausedang berperkaradan sebagainya.

  d. SistemSpesialitas Bahwapendaftarantanahterutamadari suratukurharusjelas,karena himpunannyaadalahdesa,disertaipula jalandannomordarijalanhingga dengan mudah dapatditelusuritempat/lokasi tersebut.

  e. SistemRechtkadaster Berdasarkan UUNo. 21 Tahun 1997tentangbiaya baliknama, maka penerbitansertifikattanahsebelumdibayarpajakbaliknamadanbiayabalik namatersebut.

  f. SistemKepastian Hukumdan Perlindungan Hukum Berbedadengan ketentuan pasal19 UUPA,makapadapasal3PPNo.24

  Tahun1997disebutkanbahwapendaftarantanahituuntukkepastianhukum dan perlindungan hukumbagiyangempunya.

  g. SistemPemastianLembaga Yangdimaksuddenganpemastianlembagaadalahbahwahanyaada2

  (dua)instansiyangberwenang melakukanpendaftarantanah,yaituKantor Pertanahan melakukan pendaftaran tanah baik untuk yang pertama kali maupununtukberikutnyasecaraberkesinambungan(recording oftitleand continous recording),sedangkanPPATmembantuKepalaKantorPertanahan melaksanakankegiatan-kegiatantertentupembuatanaktaPPATsepertiyang dirumuskandalampasal6ayat(2)PPNo.24Tahun 1997(recording ofdeeds ofconveyance)seperti mutasihak,pengikatan jaminanhutang danpendirian hak- hak baru.

  Berdasarkan Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,sistempendaftaranyang digunakanadalahsistempendaftaran hak(Regisfrationoftitles),bukansistem pendaftaranakta(Regisfrationofdeed).

  Haltersebutdapatdilihatdalambukutanahsebagaidokumenyang memuatdata yuridisdandatafisikyang dihimpun dandisajikansertaditerbitkansertipikat sebagaisurattandabuktihakyangterdaftar.Hakatastanah,hakpengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun di daftar dengan membukukannyadalambuku tanahyangmemuatmengenaidatayuridisdandata fisikbidangtanahyangbersangkutandansepanjangadasuratukurnyadicatat

  37 pulapadasuratukur tersebut.

  Pasal 29Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 24Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menentukanbahwapembukuan dalambukutanahserta pencatatannyapadasuratukur tersebut merupakan buktibahwahak yang bersangkutanbesertapemeganghakdan bidangtanahyangdiuraikandalamsurat ukur,secarahukumtelahdidaftar.Pasal29inimemberikanuraianbagaimana atas hak- hak,(HakMilik,HakGunaBangunan,HakGunaUsaha,HakPakaibaik privatmaupunpublik),HakPengelolaan, TanahWakaf,danhakmilikatassatuan rumahsusun,jikatelah bersihbebasdarisengketafisikdanyuridisdantelah diukur dengan baik dan dapatdidaftarkan dilengkapidengan suratukuryang

  38 merupakanlampiran darisertifikathak atastanahnya.

  Selainitu,menurutketentuanPasal31 PeraturanPemerintahR.I.Nomor

  24Tahun 1997,bahwauntuk kepentinganpemegang hakyang bersangkutan, diterbitkansertipikatsesuaidengandatafisikyang adadalamsuratukurdandata yuridisyangtelah didaftar dalambuku tanah.

5. SistemPublikasi PendaftaranTanah

  Sistempublikasipendaftaranhak atas tanahyangdipakaisuatunegara tergantung padaasashukumyang dianutnegaratersebut.Padaumumnyasistem ₃₇ publikasipendaftaran hakatastanah diadakan dengan duasistem, yaitu: BoediHarsono,Op.Cit,Hal.477. a. SistemPublikasiPositif Menurutsistempublikasipositif,suatu sertipikathakatastanahyang diberikan berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak, serta merupakansatu- satunyatandabuktihakatastanah.Ciripokoksistempublikasi positif iniadalahpendaftaranhak atas tanah menjamindengansempurnanamayang terdaftar dalambuku tanahtidak dapatdibantah, meskipun ternyataia bukanlahpemilikyang berhakatastanahtersebut,systempublikasipositifini memberikankepercayaanyangmutlakkepadabukutanah.Pejabat-pejabatbalik namamemainkanperanan yang sangat aktif.Menurutsistempublikasipositif hubunganhukumantarahakorang-orangyangnamanyaterdaftardalambuku tanah

  39 dengan pemberihak sebelumnya terputus sejak hak tersebutdidaftarkan.

  Dalamsistempublikasipositif ini memilikikelebihan dan kelemahan.Adapun

  40

  kelebihan sistempublikasipositif yaitu: 1).Menjamindengansempurnabahwanamayangterdaftardalambukutanah tidak dapatdibantah walaupuniaternyatabukan pemilik yangberhak; 2).Pejabatbaliknamamemainkanperananyang sangataktif.Mereka menyelidiki bahwahakyang didaftaritudapatdidaftar,apakahformalitas-formalitasyang diperlukan telahdipenuhiatautidak,sertaidentitasparapihakmemang orang yangberwenang.

  Adapun kelemahan sistempublikasipositif,yaitu:

39 MariamDarusBadrulzaman,MencariSistemHukumBendaNasional,Alumni,Bandung,

  ₄₀ 1997.Hal.58.

  Ibid.Hal.59.

  1).Peranan aktif pejabat-pejabatbalik nama akan memakan waktulama; 2).Pemilikyangberhakdapatkehilanganhaknyadiluarkesalahannyadandiluar perbuatannya; 3).Apa yangmenjadi wewenang pengadilan diletakkan di bawah kekuasaan administratif.

  b. SistemPublikasiNegatif Menurutsistempublikasinegatif bahwaNegara tidak menjamin kebenaran datayang disajikandalamsertipikat,olehkarena itu belumtentuseseorangyang tertulisnamanyapadasertipikatmutlak sebagaipemiliknya.Ciripokoksistem publikasinegatifadalah pendaftaran hakatastanah tidaklah menjaminbahwa nama- namayang terdaftardalambukutanahtidakdapatdibantahjikanamayang terdaftarbukanlahpemilikyangsebenarnya.Hakdarinamayang terdaftar ditentukanolehhakdaripemberihak sebelumnya.Perolehan hak tersebut merupakanmatarantaiperbuatanhukum dalampendaftaranhakatastanah.Ciri lainnyaadalahbahwapejabatbaliknamaberperanpasif artinyapejabatyang bersangkutantidakberkewajibanuntuk menyelidikikebenarandarisurat-surat yangdiberikan kepadanya.

  Kebaikan sistempublikasinegatif, yaitu adanyaperlindungan hukum kepada pemilikyang sebenarnya (pemegang hak sejati). Adapun

  

41

  kelemahansistempublikasinegatif, yaitu:

41 BachtiarEffendi,PendaftaranTanahdiIndonesiadanPeraturanPelaksanaannya,Alumni,

  1). Buku tanah tidak memberikanjaminan yangmutlak; 2). Peranan yang pasif dari pajabat balik nama yang menyebabkan tumpang tindihnyasertipikathakatastanah; 3).Mekanismekerjadalamprosespenerbitansertipikathakatastanahsedemikian rupasehinggasulitdan sukardimengertioleh orangawam.

  c. SistemPublikasiNegatif YangMengandungUnsur Positif Sistempendaftaranhakatas tanahyangdigunakanIndonesiatetap menggunakansistemsepertidalampendaftaranhak atas tanah menurutPeraturan

  PemerintahR.I.Nomor10Tahun1961 tentang PendaftaranTanah,yaitusistem publikasinegatifyang mengandung unsurpositif,maksudnyaNegaratidak menjamin mutlak kebenaran datayang disajikan dalamsertipikat,namun selama tidak adaorang lainyang mengajukangugatankepengadilanyang merasalebih berhak,makadatadalamsertipikathak atastanah adalah tandabuktihakyang berlakusebagaialatpembuktianyangkuat,sebagaimanayang diaturdalam ketentuanPasal19ayat(2)hurufc,Pasal23ayat(2),Pasal32ayat(2)danPasal 38ayat(2)UUPA.Dalampenjelasannya,dipertegas bahwaPasal23,32dan38 ditunjukkan kepadaparapemegang hakatastanahyang bersangkutandengan maksudagarmerekamemperolehkepastianhukumtentang haknyatersebut.Pasal

  19 UUPA ditujukan kepada Pemerintah agar di seluruh wilayah Indonesia diadakan pendaftaranhak atastanahyang bersifatrechtscadasteryang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum.

  SuatubuktibahwaIndonesiamenganut sistempublikasinegatifyang mengandung unsurpositifadalahdilakukannyapemeriksaantanah oleh Panitia Pemeriksaan TanahA (untukhakmilik,hakgunabangunan,danhakpakai)dan PanitiaB(untukhakgunausaha)terhadapsetiappermohonanpendaftaranhak atas tanah, artinyaKantorPertanahantidak akangegabah menerimapermohonan pendaftaranhakatastanah,tetapiselaluharusmelaluisuatupemeriksaanoleh

42 PanitiaAatau PanitiaB.

  Apabila telah dilakukan suatu pemeriksaan, makaakanjelas bahwa pemegang hak(subyek)maupuntanahnya(obyek)telahterdaftardanpemegang haktersebutbenar-benarberhakatau mempunyaihubunganhukumdengan tanahnya.Buktibahwapemeganghakberhak atas tanahnyaadalahdengan pemberiansertipikathak atas tanahsebagaitandabuktihakyangberlakusebagai alatpembuktian yangkuat.

  Denganadanyapendaftaranhakatastanahdanpenerbitansertipikathak atastanah,makatercapailahkepastianhukumakanhak-hakatastanah,karena datayuridisdandatafisikyang tercantumdalamsertipikathak atas tanah tersebut diterimasebagaidatayang benarbaikdalam melaksanakanperbuatanhukum sehari- hari maupun dalamberperkaradipengadilan.

  Dengandemikian,dapatdikatakanbahwa jaminankepastianhukumdalam pendaftaranhak atastanahadalahPemerintah menjaminbahwapemegang hak (subyek)benar- benarberhakatau mempunyaihubunganhukumdengantanahnya (obyeknya),dibuktikandenganadanyapembukuandatayuridisdandatafisik bidang tanahyang diterimasebagaidatayang benardandidukung dengan tersedianyapetahasilpengukuransecara kadasteral,daftarumumbidang-bidang tanahyangterdaftardanterpeliharanyadaftarumumtersebutdengandatayang mutakhir sertakepadapemegang hakdiberikan tandabuktihakyang berupa sertipikathak atastanah, yangberlakusebagai alatpembuktian yangkuat.

6. ObjekPendaftaranTanah

  BerdasarkanPasal9ayat(1)PeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah, objek pendaftaran hak atastanah meliputi:

  1.Bidang-bidangtanahyangdipunyaidengan,HakMilik,HakGunaUsaha,Hak GunaBangunan dan Hak Pakai:

  2. Tanah Hak Pengelolaan;

  3. Tanah Wakaf;

  4. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;

  5. Hak Tanggungan; 6. Tanah Negara.

  Berbeda dengan obyek-obyek pendaftaran tanah yang lain, dalam hal tanahNegarapendaftarannyadilakukandengancaramembukukanbidangtanah yang bersangkutandalamdaftartanah.UntuktanahNegaratidakdisediakanbuku tanah dan karenanyajuga tidak diterbitkan sertipikat.Obyek pendaftaran tanah yanglain didaftardengan membukukannya dalam peta pendaftaran danbuku tanah

  43 sertamenerbitkan sertipikatsebagaisurat tandabuktihaknya.